Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando íntegramente el presente recurso de apelación, estimase íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la demandada tanto en primera como en segunda instancia. Alegó no estar de acuerdo con la valoración de las pruebas y hechos que realiza el Juez, ni con sus conclusiones jurídicas. Ha quedado probado y no es un hecho discutido que la Comunidad demandada contactó con la empresa demandante en abril de 2019 para sustituir la puerta de acceso a la urbanización, por cuanto que un camión la había roto. Se envió presupuesto el 9 de mayo de 2019. La demandante ya llevaba el mantenimiento de los motores y puertas de acceso a la Comunidad y a los garajes de ésta desde 2009. El 22 de mayo de 2019 se contrató la sustitución de la puerta de acceso de vehículos a la Urbanización por 10.402'37 euros, así como la sustitución del motor. Se envió presupuesto que fue aceptado por el Presidente, incluso dio su conformidad al modelo de puerta de acceso de vehículos como se observa con su firma en el presupuesto y en el dibujo de la puerta. Días más tarde, por razones de decoración, el Presidente de la Comunidad, para homogeneizar estéticamente las puertas de acceso a la Comunidad, solicitó presupuesto para sustituir la puerta abatible de acceso peatonal a la urbanización, generándose para ello un presupuesto el 7 de junio de 2019 por 2.934'25 euros. Ambos trabajos se realizaron finalizándose el 31 de julio de 2019, conforme a albarán descrito en la factura que se adjuntó en el acto de la vista y que coincide con el documento aportado con la demanda. Fruto de estos trabajos se generaron el 1 de agosto de 2019 las facturas de la demanda y de la vista del juicio, no impugnadas, que se enviaron al Presidente para su abono. El 2 de agosto de 2019, visto que no se contestó para el pago de las facturas, se envió email al Presidente para informarle de la finalización de estos trabajos. La respuesta del Presidente fue el día 5 de agosto de 2019 cancelando el contrato de mantenimiento por "no haber compensado a la comunidad", ninguna causa ni queja más expuso para cancelar contrato, sin acuerdo previo de la junta general de propietarios. Desde el 5 de agosto de 2019 se dejó de prestar a la Comunidad este servicio de mantenimiento de motores y puertas automáticas de acceso a comunidad y a sus garajes. Y esta parte desconoce si otra empresa se ha hecho cargo de tal mantenimiento. Aparte de estos encargos (puertas acceso comunidad), el Presidente solicitó a inicios de julio de 2019 otros trabajos y productos consistentes en instalación de unos perfiles en la puerta (por decoración). Se trata del presupuesto y su aceptación que se acredita documentalmente en el acto de la vista. Son obras de mejora sin autorización de la Junta de propietarios, lo que demuestra cómo actúa el Presidente en todo momento. Más tarde el Presidente solicitó un soporte extra para la puerta de acceso de vehículos (por seguridad, no requerido por el instalador). Estos trabajos y materiales son los que se describen en otra factura cuyo pago también se reclama. Posteriormente, y por consejo de esta parte, pues la comunidad tenía cortes de suministro eléctrico que eran constantes y que dejaban inservible la puerta para acceder y salir, se contrató la instalación de un sistema de alimentación de emergencia comúnmente denominado SAE (para que la puerta funcionara cuando no hubiera electricidad en la comunidad). Este trabajo se hizo en octubre y se trata de otra factura presentada con la demanda. Es en septiembre de 2019, el 14 exactamente, cuando se solicita que se acuda a la comunidad porque el motor de la puerta no funciona tras una tormenta. Por este motivo se instaló el SAE antes descrito. El 1 de octubre de 2019 se mantiene por un técnico de esta empresa conversación con el electricista de la comunidad, quien señala que "ahora va bien", y que sólo hace faltan las piezas de la puerta que pidió Juan Enrique y un esquema de toda la instalación eléctrica. Mientras estaban sin pagar la totalidad de los trabajos. Por tanto, a 1 de octubre de 2019 funcionaban bien ambas puertas, pese a haber dejado el mantenimiento el 5 de agosto de 2019, y sólo se pedían por el Presidente de la Comunidad las piezas extras y el plano de instalación, nada más. El 3 de octubre de 2019 personal de esta empresa intentó preparar la confección de planos junto al electricista, tal y como se había quedado el 1 de octubre, pero éste no se personó ni propuso otra solución. La necesidad de hacerlo conjunto es porque la electricidad la llevaba este señor y sobre su información se concretaría dónde y cómo había conectado motores de puertas. Tras varios intentos de que se le abone la deuda, con el convencimiento de que todo estaba correcto, según el electricista de la Comunidad, y tras haber resuelto un problema provocado por tormenta eléctrica cuya solución fue colocar un SAE, se envía requerimiento por abogado que es contestado en el sentido de que se niegan a abonar la deuda porque "la puerta no funciona, sufre averías constantemente y la peatonal es fácilmente manipulable debido a la escasa potencia de los imanes, no dan planos de las instalaciones eléctricas que han venido efectuando durante los últimos años y tampoco facilitan mandos a los vecinos". Respecto al peritaje, tal y como quedó acreditado en el interrogatorio al perito, los datos de su informe los había obtenido "de referencia", porque se lo había dicho tal o cual, y no por comprobación directa e inmediata. Por tanto, ya sea porque se ha analizado por el perito una instalación 4 meses y medio posterior a que se abandonara la comunidad - el mantenimiento - por esta parte, o porque sus hechos a valorar son por referencias de terceras personas y no por conocimiento personal del perito, no debe tenerse en consideración el peritaje. No se puede pretender una prueba...diabólica: que esta parte, meses después de haber salido de esta comunidad y estando vetada su entrada a la misma, haga un informe o traiga otras pruebas para acreditar que las puertas las dejó funcionando correctamente, y ya consta por el wasapp de 1 de octubre. De todos los hechos descritos y acreditados con la prueba practicada y que se ha reseñado, valorada de manera adecuada, no queda más remedio que entender como erróneas las conclusiones a las que llega el Juez de la instancia por una valoración incorrecta de las pruebas, fuera de las reglas de la sana crítica, contrarias a la lógica de los hechos acaecidos y opuestas a las máximas de la experiencia. Por último, en modo alguno con la prueba obrante, expuesta y valorada según la anterior exposición, puede acogerse la única defensa de la Comunidad, la "exceptio non adimpleti contractus", ya que no se ha probado un incumplimiento total del contrato para la instalación del motor y la puerta de acceso a la comunidad. Es más, queda acreditado que el funcionamiento de la puerta ha sido correcto, que permite entrar y salir; que no se ha instalado otro sistema para apertura y cierre que el mantenido y realizado por esta parte, que el perito no tiene encargo para cambiar el sistema de funcionamiento; que se ha añadido otro sistema que permite el uso de otros mandos diferentes a los originales, que los vecinos, empleados y administrador entran y salen por la puerta; que a 1 de octubre de 2019 todo era correcto, sin que la entrega de un plano sea una obligación esencial que conlleve la estimación de esta excepción de contrato no cumplido. Por todo lo expuesto, debe abonarse el resto que queda pendiente sin pagar de las facturas referidas, que asciende a 3.643'11 euros, sus intereses desde el requerimiento extrajudicial del 24-10-2019, y costas.
SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso interpuesto de contrario y con expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo, sobre la inexistencia de ningún tipo de error en la valoración de la prueba por el juzgador de instancia, que el recurso carece totalmente de estructura, no está dividido ni organizado en párrafos o motivos separados que permitan a esta parte y a la Sala conocer exactamente cuáles son los motivos concretos por los que la entidad actora-apelante ataca la sentencia y solicita su revocación. El escrito de apelación se limita a recoger de nuevo el relato de hechos que la actora considera acreditados, siempre interpretando a su favor y obviando la prueba que no le interesa y sin atacar en ningún momento los acertados argumentos de la sentencia que impugna y todo ello sin ningún tipo de orden o estructura que facilite su impugnación por esta parte y su resolución por la Sala. No obstante lo anterior quiere esta parte desde un primer momento remitirse a los más que acertados argumentos de la sentencia impugnada que no son desvirtuados por las alegaciones del recurso. La conclusión es que la actora hoy apelante ha incumplido el contrato de forma grave y esencial puesto que la puerta instalada por la actora no funciona correctamente, presenta múltiples incidencias y no se han entregado los mandos ni los códigos a los vecinos. La sentencia llega a esta conclusión después de un análisis de la prueba absolutamente exhaustivo, y el recurso en ningún momento ataca ni discute ningún pronunciamiento concreto de la sentencia, sino que se limita, como ya hemos dicho, a recoger un relato de los hechos de forma parcial y sesgada que de ninguna forma desvirtúa la interpretación judicial. Entrando ya en la prueba practicada y que según la entidad apelante ha sido incorrectamente valorada en la sentencia, hemos de distinguir dos incumplimientos esenciales: Como se ha puesto de manifiesto en toda la prueba practicada, la puerta instalada nunca ha funcionado ni funciona correctamente porque la apelante no hizo correctamente la instalación ni la conexión de dicha puerta al sistema de semáforos y apertura de las puertas de los garajes de los distintos bloques, que era condición esencial en la instalación. En efecto, como consta de la prueba practicada, la puerta en cuestión de la que la Comunidad ha pagado el 70% de la factura y aquí se discute sólo el 30% restante, no es una puerta aislada, sino que forma parte de un sistema de cierre y apertura con las puertas de los garajes, todo ello combinado con unos semáforos pues el paso de vehículos es estrecho y hay que coordinar la entrada de unos con la salida de otros. La demandante afirma que ellos no hicieron esa instalación, lo cual es cierto pero totalmente irrelevante por dos motivos: porque el sistema existe y la puerta de la entrada principal debe quedar integrada en dicho sistema, siendo irrelevante quien haya ejecutado dicho sistema. Si a la demandante se le contrata para instalar una puerta principal que debe ir integrada en un sistema preexistente, es obligación suya informarse de ese sistema y proceder a la instalación de forma correcta, entre otras cosas, en aplicación del art. 1258 CC, que obliga al cumplimiento no solo de lo pactado, sino de todo aquello que sea acorde con la naturaleza de la obligación. Pero es que aquí concurre además un dato esencial: La instalación del sistema de apertura de puertas en el que debía integrarse la puerta instalada. Es decir, que el sistema en el que debe integrarse la puerta ha sido supuestamente mantenido por la demandante durante más de 10 años, lo que desde luego implica la necesidad de conocer ese sistema, los planos de la instalación, el recorrido de los cables y, en definitiva, todo lo necesario para su mantenimiento y para poder instalar una nueva puerta que sustituya a la anterior. Ha sido a raíz de la deficiente instalación de la puerta que la Comunidad ha tenido conocimiento del más que deficiente trabajo de mantenimiento. Sin embargo la deficiente conexión de la puerta al sistema preexistente y objeto de supuesto mantenimiento no es el único incumplimiento de la apelante en este punto: No tiene ni facilita a la Comunidad los planos de la instalación por la que lleva 10 años cobrando el mantenimiento. No existe toma de tierra como ya hemos señalado. No se instala, correctamente y conforme a las indicaciones del fabricante, la huella ubicada en el acceso justo antes de la puerta principal para reconocer la llegada de un vehículo, en concreto, en relación a los lazos magnéticos. No se establece sistema de seguridad anti caída de la puerta. No se instala la chapa de aluminio laqueado incluida en el presupuesto. La conexión se hace mediante cables inadecuados tipo UTP que sirven para ordenadores, pero no para el cableado eléctrico. Todo esto aparece recogido en los informes periciales de Don Apolonio que han sido correctamente valorados por la sentencia de instancia Y que ni siquiera son objeto de mención en el Recurso. Si la apelante no ha practicado prueba pericial, que por cierto ni siquiera solicitó en ningún momento, no es porque sea una prueba diabólica, sino porque sabe que la instalación es un completo desastre. No propone ni practica prueba pericial y se dedica únicamente a intentar, sin éxito, torpedear o discutir la pericial de esta parte que es absolutamente contundente y definitiva, como así lo ha entendido también el juzgador. Todo lo anterior lleva a la conclusión de que existe un completo incumplimiento de contrato y que la puerta instalada nunca ha funcionado correctamente ni sirve a su fin. El hecho de que haya funcionado puntualmente y de que en algún momento se le haya dicho a la actora que la puerta en un día concreto estaba funcionando no desvirtúa nada de lo anterior y es totalmente irrelevante, sobre todo desde el momento en que la persona que envió dicho mensaje, el testigo Sr. Felicisima, fue absolutamente contundente en su explicación de todas las vicisitudes y el mal funcionamiento de la puerta. También se dedica el Recurso a introducir cuestiones nuevas e irrelevantes. En definitiva, la instalación de la puerta presenta tales deficiencias que supone un incumplimiento grave y esencial, como se recoge en la sentencia, y sobre esta cuestión guarda el recurso un absoluto silencio. Supone esta parte que tal silencio obedece a que la propia entidad apelante, en trámite de conclusiones, reconoció expresamente que no se entregaron los mandos ni los códigos para presionar y obtener el pago del 30% de la factura restante. Además, si se instala una puerta de acceso y no se dan los códigos ni los mandos difícilmente se podrá tener el contrato por cumplido. La demandante lo sabe y ha intentado confundir sobre esta cuestión en el procedimiento: así, se aportó como documento en la audiencia previa un supuesto recibo de mando a la Sra. Flora. El problema es que la Sra. Flora no es propietaria en " DIRECCION000", sino en otra comunidad, " DIRECCION001", tal y como consta en el mismo documento. E igualmente los documentos con los que se intentó acreditar la entrega de mandos a dos propietarios, pero que no aparecen identificados en el documento. En definitiva, la actora no ha cumplido con esta obligación y ello unido a la más que lastimosa instalación de la puerta principal, como resulta de los informes periciales de Don Apolonio, quien llegó incluso a efectuar una valoración de la reparación en 19.787'08 euros conforme a su informe de 28/9/20, valoración que impidió a esta parte reclamar tal importe por vía de reconvención pues superaba los 6 mil euros de un Verbal. Pero está claro que la Comunidad ha tenido que eliminar todo lo efectuado por la actora y volver a contratar toda la instalación, lo que pone de manifiesto sin género de dudas hasta qué punto concurre un incumplimiento esencial y completo del contrato, tal y como ha interpretado de forma absolutamente correcta la sentencia, y tal y como se deduce no solo de la prueba documental y pericial, sino de las declaraciones de los testigos. Es por todo ello que venimos a solicitar se desestime el recurso interpuesto de contrario y se confirme íntegramente la sentencia con expresa condena en costas a la parte apelante.
TERCERO.- Considerando que, como señala el Juez "a quo", la parte actora ejercita una acción de reclamación de la cantidad, de 3.643'11 euros, más intereses y costas, en base a la celebración de un contrato de arrendamiento de servicios y el impago de las facturas por la parte demandada. Añade que la parte demandada se opone alegando la "exceptio non adimpleti contractus". Y, a la vista de lo anterior, considera que son hechos controvertidos: el cumplimiento de las obligaciones contractuales por la parte demandante y si procede el pago de la factura reclamada. Tras referirse a los artículos 1542 y siguientes que regulan los distintos tipos de arrendamientos, y en especial el de obra, valora seguidamente la prueba practicada indicando que la parte demandante ha presentado la siguiente prueba documental: documentos que acreditan que las partes celebraron un contrato de arrendamiento de obra del que derivan las facturas de 1 de agosto de 2019, relativa a puerta corredera de aluminio, kit de la puerta (operador electromecánico, cuadro de maniobras y receptor de códigos cambiantes), operador puerta corredera, cremallera forrada de nylon, servicio de asistencia técnica, instalación kit corredera, juego de fotocélulas de doble reflexión, servicio de asistencia técnica e instalación de juego de fotocélulas, ascendiendo ai precio de 10.402'37 euros, indicando en la factura que el presupuesto no contempla partida relacionada con obras de acometida eléctrica, pinturas ni licencias. La factura de 29 de octubre de 2019, relativa a perfil angular, perfil sin lacar, perfil lacado gris moteado (servicio de transporte no incluido), soporte corredera, lacado gris moteado (servicio de transporte incluido), asistencia técnica de colocación de tubos y perfiles extras, sistema de alimentación emergencia con servicio de asistencia técnica (instalación y puesta en funcionamiento de nueva batería), describe que incluye la instalación y puesta en funcionamiento de nuevos semáforos aportados por la propiedad; ascendiendo al precio de 1.126'51 euros. Documentos que acreditan que las partes se han comunicado mediante correo electrónico: el 24 de octubre de 2019 la parte demandante comunicó la reclamación judicial de la cuantía debida reclamando su abono. El 24 de octubre de 2019 la parte demandada contestó al anterior correo requiriendo la finalización del trabajo contratado de forma adecuada y la entrega de planos de la instalación eléctrica. El 21 de noviembre de 2019 la parte demandante reitera su reclamación y rechaza la falta de cumplimiento. Y la parte demandada ha presentado la siguiente prueba documental: documento que prueba que las partes celebraron un contrato de mantenimiento preventivo desde el 1 de septiembre de 2009 por un periodo anual debiendo destacar que el objeto de este contrato se especifica en una puerta tipo corredera y tres puertas tipo preleva. Documento que acredita que el contrato de mantenimiento de las puertas automáticas de acceso a los garajes y de la puerta de acceso a la comunidad, celebrado entre las parles en el año 2009, se ha prorrogado hasta el año 2019. Documento que acredita que el 8 de octubre de 2019 las partes se han comunicado mediante correos electrónicos reclamando la parte demandante el pago y la ausencia de defectos, y la parte demandada oponiéndose al pago por incumplimiento de las obligaciones (mal funcionamiento de la puerta y ausencia de planos de la instalación eléctrica). Documento que prueba que la parte demandada ha solicitado comprar sofware, mandos y llaves para poder disponer del sistema. Documento que acredita que el 11 de octubre de 2019 el presidente solicitó correo de la demandante sobre los mandos y el administrador contestó que por teléfono le dijeron que no los entregarían por la deuda, pero adjunta el correo indicando que existían problemas con el proveedor. En el acto del juicio se han practicado las siguientes declaraciones que sucesivamente valora: la de D. Andrés, administrador de la Comunidad desde julio o agosto de 2019, porque "por su razón de ciencia al conocer los hechos (por acudir a la comunidad y recibir las quejas) y su firmeza" acredita que la demandante ha realizado el mantenimiento de la instalación y se le ha encargado la puerta, sin que haya intervenido otra empresa; que se ha instalado un sistema paralelo ante la falta de entrega de mandos, y que se ha resuelto el contrato con la demandante por el presidente. La de D. Felicisima, electricista de la Comunidad desde 2004, que "por su conocimiento directo de los hechos y su intervención en ellos, así como por su claridad", prueba que las segundas puertas se han instalado por la demandante; que han surgido múltiples incidencias en el funcionamiento de las puertas y de los semáforos, interviniendo el testigo y llamando al servicio técnico de la demandante; que desconoce la causa del fallo por no tener el plano eléctrico; que el lazo magnético tiene tres vueltas, no cinco; y que falta la toma de tierra de las puertas. La de D. Blas, jefe de mantenimiento de la demandada desde 2008 a 2009, que "por su intervención en los hechos y su firmeza" acredita que las puertas han tenido muchas incidencias en su funcionamiento; bloqueo, atasco, abierta sin cerrar. La de D. Claudio, empleado de la demandante (técnico), que "por su intervención en la instalación y su transparencia" acredita que la empresa demandante instaló las puertas, su puesta en marcha y el servicio postventa; que se entregó el libro del motor, sus características y las llaves de desbloqueo; que la única instalación eléctrica realizada por la demandante es el motor de la puerta; que se ha facilitado un plano del motor pero no de la instalación eléctrica; que cuando acudió a verificar el estado de la puerta funcionaba correctamente, siendo una sola vez, y sin que ello determine el funcionamiento correcto de la puerta por ser insuficiente frente a la experiencia diaria del resto de testigos en dicho funcionamiento. La de D. Darío, propietario de una vivienda en la urbanización desde 2007 hasta mayo de 2020, al que el Juez atribuye valor probatorio limitado "al no haberse preguntado sobre el uso de las puertas efectuado por el testigo, es decir, si hace uso diario cuya ausencia de incidencias es relevante o si realiza un uso ocasional de las instalaciones". La de D. Efrain, administrador anterior de la demandada, a la que el Juez atribuye un valor probatorio escaso "al no ostentar el cargo cuando surge el conflicto entre las partes", y tan solo prueba, por tener conocimiento de ello, que se suele solicitar plano de la instalación eléctrica que se efectúa y que el electricista D. Blas realiza actuaciones muy simples en este campo. Y la de D. Apolonio, quien ratifica sus informes, y explica que la puerta y los semáforos están coordinados al no haber espacio para dos coches; que existen deficiencias en el cableado eléctrico por utilizar cable de redes de datos; que los semáforos no funcionan bien; que no existe toma de tierra; que las cajetillas no cierran bien; que el cierre de la puerta peatonal no es adecuado al abrirse ante un golpe brusco; que se realizaron catas para comprobar el lazo magnético y se ha visto que tiene tres vueltas (la demandante no le ha facilitado las instrucciones del fabricante); que existen otras deficiencias y que la instalación en su conjunto falla, es deficiente; que no han entregado los códigos; que al no entregar los mandos y comprometerse la seguridad de los vecinos se ha realizado la renovación del sistema íntegro; que realizó una visita en diciembre de 2019 realizando una inspección visual y recabando información; que la puerta debe vincularse al sistema de acceso, pero desconoce si se abre cada vez que se le da con el mando; que no recuerda si los lazos estaban en el presupuesto; que en diciembre no funcionaban los semáforos; que desconoce si se han comprado los semáforos por la demandada; que no le consta que hayan intervenido otras empresas respecto a las puertas, ya que ha consultado a algunas empresas de la materia y no han intervenido; que el cable informático se usa para mandar señal, y funciona pero es inadecuado para la instalación; que en la caja hay cables de cámaras y porteros, sin que le conste que la demandante haya instalado ellos; que en la instalación eléctrica existen cosas originales y desconoce si la demandante instaló los cables, pero que debe haberlo hecho; que la Comunidad facilitó el punto de conexión a la puerta y desconoce si la demandante ha instalado o renovado el cuadro que alimenta la puerta; que el plano eléctrico se debe dar cuando se renueva parcialmente una instalación (del cable del motor al punto de conexión); que la puerta que se instala debe ser compatible con la instalación general de la Comunidad y por ello se necesita la documentación; que desconoce cuando se instalaron los lazos ni cuando; que no posee los planos; que en las dos visitas la puerta abrió y cerró; que desconoce los mandos que funcionan. Y el Juez de este informe pericial y de su ampliación destaca que los elementos que conforman la instalación son puertas y semáforos; y, en cuanto a las deficiencias, el cable informático y los semáforos no funcionan, y no tienen toma de tierra, así como los cajetines no cierran bien, las puertas del sótano no se abren bien, según le manifiestan; y no se han comprobado los lazos magnéticos, ni puede cuantificar la renovación del sistema existente ante la imposibilidad de obtener los mandos. En síntesis, la prueba documental, testifical y pericial, según el Juez, acreditan los siguientes hechos: la parle demandante ha realizado ei mantenimiento preventivo de las instalaciones de automatismo de la Comunidad; la parte demandante ha instalado las puertas y semáforos existentes en la Comunidad (el último semáforo instalado se ha comprado por la demandada); la parte demandante no ha realizado la instalación eléctrica, sino que ha realizado la conexión del sistema de automatismo al sistema existente; la puerta ha padecido múltiples incidencias, no teniendo un funcionamiento correcto y adecuado; los semáforos también han tenido incidencias en su funcionamiento; la parte demandante no ha entregado los mandos para poder abrir y cerrar la puerta por los vecinos; la Comunidad demandada ha instalado un sistema paralelo para poder abrir y cerrar la puerta; y la parte demandante no ha entregado un plano de la instalación de automatismo existente en ia urbanización (puertas y semáforos), lo que ha impedido examinar la misma por el perito. Entiende seguidamente el juzgador como hechos controvertidos: el cumplimiento de las obligaciones por las partes y la cuantía a abonar por la parte demandada. Cita la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2011 que analiza la excepción de incumplimiento contractual, en cualquiera de sus dos modalidades - "exceptio no adimpleti contractus" y exceptio non rite adimpleti contractus" -, que supone, simplemente, la negativa total o parcial al pago de la obligación reclamada y constituye una de las consecuencias más importantes del carácter sinalagmático de un contrato y del principio de reciprocidad de las obligaciones en el comprendidas, pues se funda en la regla del cumplimiento simultáneo de las prestaciones recíprocas y en la idea de que cada parte puede rehusar o rechazar el cumplimiento de la obligación prevista a su cargo, mientras la otra parte no cumpla con la suya; y, a la inversa, en que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria, sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia. En este marco refiere el Juez que la prueba acredita los siguientes extremos: las partes celebraron un contrato con obligaciones recíprocas, por un lado, la parte demandante se obligó a realizar la instalación de los elementos de automatismos (puertas y semáforos); se han instalado las puertas y los semáforos; la parte demandada ha abonado el 70% de la factura generada por este trabajo, sin que haya abonado la cantidad de tres mil seiscientos cuarenta y tres euros con once céntimos (3.643'11 euros); ambas obligaciones se debían cumplir simultáneamente no quedando sujetas a plazo o término; la parte demandante no cumplió con esta obligación de conformidad con la lex artis y la naturaleza de la obligación asumida, es decir, de instalar un sistema de puerta y semáforos coordinados que deben abrirse y cerrarse cuando se usa un mando o llave, quedando probado que la parte demandante no lo ha realizado de forma adecuada al existir múltiples incidencias en el funcionamiento, es decir, hay un mal funcionamiento de las instalaciones. Así como la parte demandante no ha entregado los códigos ni los mandos a los vecinos. Esto supone un incumplimiento grave y esencial al afectar a la prestación principal del contrato y afectar a las características de ejecución contractual determinantes de la satisfacción de la otra parte; y no se quiebra el principio de buena fe. A la vista de todo lo anterior concluye el Juez que procede estimar la "exceptio non adimpleti contractus", alegada por la parte demandada, con la consecuencia de enervar la reclamación de pago de la parte demandante al quedar probado que las instalaciones no prestan el servicio contratado, al que se obligó la parte demandante y en base al cual reclama la cantidad contenida en las facturas, por lo que procede desestimar la demanda. Conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y dada la desestimación de los pedimentos de la demanda, entiende el Juez que procede condenar a la parte demandante a abonar las costas procesales generadas en esta instancia. En definitiva, desestima íntegramente la demanda interpuesta, absuelve a la parte demandada de todos sus pedimentos y, en consecuencia, condena a la parte demandante a abonar las costas procesales generadas en la primera instancia.
CUARTO.- Considerando que en el marco del contrato de obra el comitente puede rehusar el pago de lo que se le reclame, tanto si el contratista no le ha hecho entrega o no pone la obra a su disposición ("exceptio non adimpleti contractus"), como si la ha entregado de modo defectuoso ("exceptio non rite adimpleti contractus"). Los principios contractuales de respeto a la palabra dada y a la buena fe dieron lugar al nacimiento de esas dos acciones diferentes, una de contrato no cumplido (la exceptio non adimpleti contractus), y otra de contrato no cumplido adecuadamente, en cantidad, calidad, manera o tiempo (exceptio non rite adimpleti contractus); acciones no reguladas expresamente en el ordenamiento jurídico, pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos y analizadas por la jurisprudencia. La doctrina jurisprudencial sobre estas excepciones está contenida, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2012, a la que se remite la sentencia del TS de 4 de marzo de 2013; en ella se explica lo siguiente: "En primer lugar, partíamos de la consideración de qué debe entenderse por cumplimiento de la obligación: "todo acto que comporte una exacta ejecución de la prestación debida reportando la satisfacción del interés del acreedor". De esta forma, la valoración del cumplimiento requiere del contraste entre los actos reales llevados a cabo en la prestación y su posible ajuste o adecuación a los establecidos en el programa de prestación inicialmente pactado. La exactitud de la prestación ejecutada, por tanto, constituye un presupuesto para poder apreciar que el deber de prestación se ha realizado perfectamente cumplido. No es otro el alcance general que nuestro Código Civil otorga a la identidad y la integridad de la prestación como requisitos objetivos del pago, artículos 1157, 1166 y 1169, destacándose que "no se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía", que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a recibir otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida", o que "a menos que el contrato expresamente lo autorice, no podrá compelerse al acreedor a recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación". La excepción de incumplimiento contractual (exceptio non adimpleti contractus), añadíamos, "en el marco del carácter sinalagmático de la relación obligatoria y del principio de reciprocidad de las obligaciones, se ha consolidado, de manera general, como un derecho o facultad dispuesto para poder rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida con la consiguiente insatisfacción del acreedor, proyectándose sus efectos a paralizar o enervar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación. Se trata, pues, de un medio de defensa que supone una negativa provisional al pago que suspende o paraliza a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud (así las sentencias del TS de 17 de febrero de 2003, de 21 de marzo de 2001 y de 12 de julio de 1991). En esta línea la doctrina jurisprudencial también ha precisado que la excepción requiere que se trata del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el incumplimiento defectuoso de la prestación ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias". Añade el Alto Tribunal, respecto a la segunda de las excepciones referidas, que es la que opone en esta litis la comunidad de Propietarios demandada, que "A continuación, como hacíamos en la reseñada sentencia de 18 de mayo de 2012, conviene puntualizar "las diferencias existentes en la correlación de la excepción non adimpleti contractus y el incumplimiento resolutorio del artículo 1124 del Código Civil", y añadía que, en primer término y respecto a sus efectos, hay que señalar que la excepción de incumplimiento no reporta una modificación de la relación obligatoria, pues su aplicación provoca una mera suspensión provisional del cumplimiento de la obligación; por contra, la pretensión resolutoria supone el ejercicio de una facultad de configuración jurídica que reporta la modificación de la relación obligatoria por medio de su efecto resolutorio (así la sentencia del TS de 5 de noviembre de 2007). En segundo término, conforme a lo afirmado, y en relación al ámbito común de la valoración del incumplimiento, hay que señalar que la gravedad requerida en el incumplimiento se sitúa en dos planos o perspectivas que deben ser matizadas. Así, en la aplicación de la exceptio, resulta suficiente con que dicha gravedad o entidad del incumplimiento revele una quiebra básica o esencial respecto de la exactitud del programa de prestación acordado que, por lo general, seguirá siendo útil a los intereses del acreedor si se cumple satisfactoriamente. Sin embargo, en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, "aliud pro alio", imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato (así la sentencia del TS de 20 de diciembre de 2006)". Sigue el mismo criterio la sentencia del TS de 15 de marzo de 2016, y, además, expresa la sentencia del TS de 15 de marzo de 1979 (recogida por la sentencia del TS de 8 de junio de 1996) que la llamada "exceptio non rite adimpleti contractus" o excepción de contrato no cumplido adecuadamente, que apuesta por el deudor que retiene la integridad de su prestación cuando el acreedor ha cumplido sólo en parte o de un modo defectuoso, puede resultar contraria al principio de buena fe en la contratación proclamado en el artículo 1258 del CC, atendidas las circunstancias del caso, pues respondiendo aquélla a la finalidad de protección del equilibrio entre las obligaciones recíprocas y al sinalagma funcional o interdependencia, que es su característica, no podrá ser alegada cuando lo mal realizado u omitido en esa prestación parcial o defectuosa carezca de suficiente entidad con relación a lo demás bien ejecutado, conflicto de intereses que la doctrina resuelve aplicando las normas específicas de la acción redhibitoria o de la reducción del precio. La sentencia del TS de 17 de abril de 1976 establece que la alegación de cualquiera de esas excepciones puede rechazarse cuando sea opuesta a las reglas de la buena fe, como ocurre cuando se está atrasado en un pequeño resto del contra-crédito del actor, o cuando el cumplimiento puede ser mejorado o subsanado de otra manera. Las sentencias del TS de 13 de mayo de 1995 y de 27 de marzo de 1991 disponen que el éxito de tal excepción - de contrato no cumplido adecuadamente - está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia, en relación con la finalidad perseguida o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente... Y en este caso también a que lo que se reclama es una parte menor del precio, en tanto un mayor importe de lo reflejado en el presupuesto ya se abonó. La diferencia entre ambas excepciones radica, pues, en sus presupuestos ya que, mientras la "exceptio non adimpleti contractus", supone que el actor no ha cumplido ni ofrecido su prestación, la "non rite adimpleti contractus" supone que la ha realizado, pero inexactamente, de manera parcial o defectuosa. Así mismo, existe otra diferencia, en el orden probatorio, entre los casos de no ejecución o ejecución incompleta y los de realización defectuosa de la prestación, puesto que, si el demandante corre, en los primeros, con la carga de probar el cumplimiento íntegro que se le cuestiona, es al demandado, en los segundos, a quien incumbe la prueba de las deficiencias o irregularidades que la prestación del actor presenta, en cuanto en ello no se limita a negar el cumplimiento de la obligación contraída por el demandante, sino que introduce en el debate procesal nuevos hechos obstativos del regular y exacto cumplimiento debido por éste. La reciprocidad que ha de presidir el desarrollo funcional de las obligaciones bilaterales y la equidad que debe inspirar la aplicación de las normas ( artículo 3º.2 del CC) han conducido a la jurisprudencia a la adopción de soluciones correctoras encaminadas a restablecer el equilibrio de las prestaciones, que, en términos generales, pasan por la reducción parcial de la prestación reclamada en medida equivalente o proporcional a la parte que al demandante le resta por cumplir de la suya y a la importancia económica de las deficiencias constatadas en ella. El Tribunal Supremo ha declarado de forma reiterada que uno de los efectos de la apreciación de la "exceptio non rite adimpleti contractus" puede ser la reducción del precio estipulado (así las sentencias del TS de 11 de diciembre de 2009 y de 12 de diciembre de 2012). Como ya hemos expresado, por la parte demandada se sostiene que se ha producido un cumplimiento defectuoso del contrato de fecha 22 de mayo de 2019, interesando que se le absuelva de abonar a la demandante el resto del importe del precio, que se refleja en las facturas por las que se reclama. Ciertamente, no se discute por las partes que la Comunidad demandada contactó con la empresa demandante en abril de 2019 para sustituir la puerta de acceso a la urbanización, porque un camión la había roto. Que la empresa demandante desde años atrás (2009) llevaba el mantenimiento de esa y otras puertas de garajes de la Comunidad y sus motores, y que envió presupuesto el 9 de mayo de 2019. Y que el 22 de mayo de 2019 se contrató entre ambas partes - empresa demandante y comunidad demandada - la sustitución de la puerta de acceso de vehículos a la Urbanización por 10.402'37 euros, así como la sustitución del motor. El presupuesto fue aceptado y el Presidente, incluso, dio su conformidad al modelo de puerta de acceso de vehículos que se iba a colocar. Posteriormente se solicitó presupuesto para sustituir la puerta abatible de acceso peatonal a la urbanización, y se presentó otro presupuesto añadido el 7 de junio de 2019 por 2.934'25 euros. Ambos trabajos, según la empresa instaladora, se terminaron el 31 de julio de 2019 y se pagaron parcialmente, debiendo la Comunidad el importe de las facturas que, fechadas el 1 de agosto de 2019, acompañan a la demanda tras rechazarse previamente su abono una vez requerido extrajudicialmente, en tanto, según la Comunidad, los mecanismos instalados no funcionaban correctamente. Tras revisar la abundante prueba practicada - documental, testifical y pericial - la Sala ha de mostrar su conformidad con la valoración probatoria efectuada por el Juez "a quo", y ello porque, habiéndose obligado la parte ahora demandante a realizar la instalación de los elementos de apertura y cierre automáticos de la Comunidad, es decir, puertas y semáforos, lo cierto es que ciertamente se instalaron, así como que la Comunidad ahora demandada abonó el 70% del importe total, siendo que no abonó la cantidad restante que ahora se reclama - 3.643'11 euros - en tanto alega fallos en la instalación. Como bien señala el juzgador, ambas obligaciones se debían cumplir simultáneamente y no quedaron sujetas a plazo o término; pero la parte demandante no cumplió con su obligación "de conformidad con la lex artis y la naturaleza de la obligación asumida, es decir, de instalar un sistema de puertas y semáforos coordinados que deben abrirse y cerrarse cuando se usa un mando o llave, quedando probado que la parte demandante no lo ha realizado de forma adecuada al existir múltiples incidencias en el funcionamiento, es decir, hay un mal funcionamiento de las instalaciones". No consta tampoco que la empresa demandante entregase los códigos ni los mandos a los vecinos y ello supone, lógicamente, "un incumplimiento grave y esencial al afectar a la prestación principal del contrato y afectar a las características de ejecución contractual determinantes de la satisfacción de la otra parte". Consta de los testimonios reseñados por el Juez y, fundamentalmente, de la única pericial técnica practicada, que la puerta instalada no ha funcionado desde el principio correctamente porque no se hizo correctamente la instalación, ni tampoco la conexión de la puerta al sistema de semáforos y apertura de las puertas de los garajes de los distintos bloques, lo que era condición esencial en la instalación. Como pone de manifiesto la apelada, no se trata de una puerta aislada, sino que "forma parte de un sistema de cierre y apertura con las puertas de los garajes, todo ello combinado con unos semáforos, pues el paso de vehículos es estrecho y hay que coordinar la entrada de unos con la salida de otros". Si bien es cierta la afirmación de la empresa demandante sobre que ella - sus operarios - no hizo esa instalación, no es menos cierto que el sistema básico ya existía, que ella se encargaba de su mantenimiento y que la puerta de la entrada principal debía, en todo caso, quedar integrada en dicho sistema, "...siendo irrelevante quien haya ejecutado dicho sistema". El hecho de que el sistema de apertura de puertas en el que debía integrarse la puerta instalada hubiera sido mantenido por la demandante durante más de 10 años, desde luego implica - en palabras de la apelada, que esta Sala suscribe - "la necesidad de conocer ese sistema, los planos de la instalación, el recorrido de los cables y, en definitiva, todo lo necesario para su mantenimiento y para poder instalar una nueva puerta que sustituya a la anterior". Así la deficiente instalación de la puerta, constatada por testigos y perito - frente a cuyo dictamen la actora no planteó pericial dirimente - permite presumir a la Comunidad que ha sido deficiente también el trabajo de mantenimiento, y a ello debe sumarse que por la empresa no se han facilitado a la Comunidad los planos de la instalación, que tampoco se han suministrado a los comuneros los mandos de apertura y cierre automáticos, y que no existe toma de tierra en la instalación. Según el perito, "no se instala, correctamente y conforme a las indicaciones del fabricante, la huella ubicada en el acceso justo antes de la puerta principal para reconocer la llegada de un vehículo, en concreto, en relación a los lazos magnéticos. No se establece sistema de seguridad anti caída de la puerta. No se instala la chapa de aluminio laqueado incluida en el presupuesto. La conexión se hace mediante cables inadecuados tipo UTP que sirven para ordenadores, pero no para el cableado eléctrico". Y lo cierto es que tales fallos aparecen recogidos en el informe pericial del Sr. Apolonio que no solo ha sido correctamente valorado por el Juez en la sentencia de instancia, sino que no han sido enervados por la argumentación de la actora ni por prueba practicada a su instancia. En definitiva, el contrato no ha sido cumplido válidamente por la demandante - la puerta instalada nunca ha funcionado correctamente ni sirve a su fin -, y ello implica que no puede exigir a la demandada el total abono del precio. Procede, en consecuencia, la confirmación íntegra de la sentencia absolutoria recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia, y el rechazo del recurso de apelación.
QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
