Visto, siendo ponente el/la Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado/a D./Dña. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.
PRIMERO. - Interpone la representación procesal del actor Sr. Silvio recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que desestima la demanda entablada respecto de las entidades Banco de Santander S.A., Caixabank S.A., Abanca Corporación Bancaria S.A. Caja Rural de Granada y BBVA, absolviéndolas de la pretensión deducida en su contra, condenando a la entidad Bankia S.A. a que abone al actor la cantidad de 1.000 euros, por haberse allanado a la demanda, sin especial pronunciamiento condenatorio en costas, y ello por aplicación de lo dispuesto en el art. 1.2 de la Ley 57/68.
Alega la parte recurrente como principal motivo de apelación error en la aplicación de la Ley 57/1968 y en la valoración de la prueba, así como en la jurisprudencia que lo aplica, dada la condición de consumidor de su representado que no adquirió la vivienda de autos con un fin especulativo, siendo indiferente la denominación dada al inmueble adquirido como el hecho de que este se ubique en un complejo hotelero.
La parte apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.
SEGUNDO. - Los antecedentes de la instancia se resumen del modo siguiente:
1- Don Silvio formuló demanda de procedimiento ordinario frente a Banco Santander S.A. y otras entidades bancarias, alegando en síntesis que mediante, contrato privado de compraventa de fecha 23 de abril de 2004, adquirió de Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. la suite de 132,44 m2, ubicada en nivel 4, letra H, Bloque E, en Conjunto Residencial LAS CABALLERIZAS, en el término municipal de Mijas, Málaga, habiendo abonado a cuenta del precio pactado la cantidad reclamada de 60.661,15 euros, sin que la vivienda haya sido construida, habiendo sido declarada en concurso voluntario la entidad Aifos, tramitado por el juzgado de lo Mercantil número 1 de Málaga, autos 497/2009. Añadía que las entidades demandadas recibieron cantidades entregadas a la promotora vendedora por la compra de dicha vivienda, por lo que solicitaba el dictado de sentencia que condenase a las demandadas al pago de la expresada cantidad, más los intereses devengados desde su entrega, con imposición de costas.
2- La sentencia de instancia desestima la demanda presentada por entender que entender que la acción de reclamación ejercitada queda fuera de la Ley 57/68.
3- Para la resolución de la cuestión litigiosa ha de partirse de la declaración de hechos probados contenida en la sentencia apelada, que se acepta y no ha sido desvirtuada de contrario, a saber:
1º.- Con fecha 23 de Abril de 2004 el actor suscribió contrato con la entidad Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias, S.A., actuando la entidad Aifos Comercialización de Promociones, S.L. como gestor de ventas tal y como consta expresamente en el documento 2 de la demanda), para la adquisición de una Suite de 132,44 m2 en el Nivel 4, letra H, Bloque E del Conjunto Residencial Las Caballerizas del término municipal de Mijas, provincia de Málaga por un precio de 175.426,50 Euros, y como forma de pago una entrega inicial a la firma de contrato de 13.500 Euros, 114.765 Euros mediante subrogación en el préstamo hipotecario y 47.161,50 Euros mediante la aceptación de 22 letras de cambio por importe de 1.000 Euros h un efecto de 14.161,50 Euros con vencimiento 25 de Enero de 2005 y un efecto de 11.000 Euros con vencimiento 25 de febrero de 2006-.
2º.- Consta abonadas por el actor a la promotora conforme lo pactado la cantidad de 60.661,15 Euros, mediante las letras de cambio y abono inicial referido.
3º.- 2º.- De su clausulado del contrato merece destacar:
A) Que en el expositivo del Pliego de Cláusulas Particulares se manifiesta que la promotora constructora "...está desarrollando la promoción y construcción de un Complejo Hotelero en el conjunto residencial "Las Caballerizas"... y "ha redactado los Estatutos que regirán el funcionamiento del citado Complejo Hotelero..."
B) En su claúsula Sexta: Para el caso de que se instase la resolución de este contrato por las causas previstas en el Artículo 3 de la Ley 57/68 de 27 de Julio , las cantidades recibidas, le serán devueltas al adquirente en unión de sus intereses legalmente correspondientes.
C) En su cláusula decimotercera se establece: "La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de comunidad establecidas en la División Horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de Apartamentos Turísticos de 3ª categoría obligándose a cumplir lo previsto en el Art. 6 del Decreto 47/2004 de 10 de Febrero de Establecimientos Hoteleros de Andalucía , preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con una única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha finca por vía distinta de la Entidad explotadora del Conjunto".
4º.- Por Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Málaga, de fecha 31 de Mayo e 2011, se acordó la resolución del contrato de compraventa, condenando a Aifos a la devolución de las cantidades entregadas.
La entidad Aifos, fue declarada en concurso."
TERCERO. - Se reitera el argumento esgrimido en la instancia, la aplicación de la Ley 57/68 al ir destinada la vivienda adquirida a uso residencial, permanente o habitual, alegando en su desarrollo argumental incorrecta interpretación del contrato, ya que no se acreditado por las demandadas que su objeto fuera un apartamento turístico, en el que su representado se comprometía y obligaba expresamente a mantener los servicios e instalaciones necesarios del complejo urbanístico en el que se integra, por lo que fue adquirido con la intención de habitarlo.
El motivo ha de ser desestimado.
La cuestión controvertida ha sido objeto de diversos pronunciamientos por parte de esta Sala, habiéndose dictado sentencias referidas incluso a la misma promoción inmobiliaria y sobre contratos privados de compraventa donde se contenía una cláusula idéntica a la de autos y con la intervención en el procedimiento de la misma entidad bancaria (Rollo de apelación nº 1415/2019). Así podemos citar, entre otras, la sentencia de fecha 28 de mayo de 2019 dictada en el Rollo de Apelación 657/2018, y la de 9 de julio de 2020, dictada en el Rollo de apelación nº 394/2019, referida esta última a la adquisición de una suite en el EDIFICIO000 del complejo residencial DIRECCION000 que el de autos, debiendo resolver el presente supuesto de forma idéntica.
En dichas sentencias decíamos que esta Sala, en supuestos anteriores, había partido de la base de que, habiendo las partes pactado la aplicación de la Ley 57/68, suponía que el inmueble que se adquiría entraba dentro de las previsiones del art. 1 de la mencionada ley, salvo prueba en contrario y que, por lo tanto, incumbía a la parte que lo alegaba acreditar que la adquisición del inmueble tenía como finalidad destinarla a una actividad empresarial o con propósito inversor para que no fuera aplicable dicha legislación, como se señala en las sentencias del Tribunal Supremo 706/2011, de 25 de octubre, 360/2016, de 1 de junio, 420/2016, de 24 de junio y 675/2016, de 16 de noviembre, que excluyen del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tanto al inversor profesional como al no profesional pero que compre sobre plano o en construcción como inversión o para revender.
De este modo los pronunciamientos iniciales de la Sala, en concreto en el caso de adquisiciones de suites de hotel donde en el contrato se incluía una cláusula idéntica a la de autos, iban dirigidos a concluir la aplicación de la Ley 57/68. Así, podemos citar entre otras la sentencia de fecha 15 de marzo de 2018 dictada en el Rollo de Apelación nº 989/2016, después reiterada en otras tantas, donde decíamos:
"El primer motivo del recurso ha de ser desestimado, con arreglo a lo que venimos sosteniendo en supuestos similares al que se plantea, puesto que el hecho de que las partes pactasen la aplicación de la Ley 57/68 supone necesariamente que el inmueble que se adquiría entraba dentro de las previsiones del art. 1 de la mencionada ley.
Cierto que la entidad bancaria no fue parte en dicho contrato privado de compraventa y no le vincula, como alegaba en su contestación a la demanda, pero no menos cierto que el contenido del contrato en cuanto al objeto y su destino es claro y, aunque se refiere en el mismo que AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMBOLIARIAS S.A. estaba desarrollando la promoción y construcción de un Complejo Hotelero en el conjunto residencia "HACIENDA DE CASARES", y que el objeto de la compraventa se define como suite de 85,53 m2 construidos, ello no entraña que el destino del inmueble adquirido, junto con una plaza de aparcamiento, por las Sras. Gracia fuese la explotación del mismo como apartamento turístico, puesto que no se desprende del mismo que se cediera con ese fin a la entidad explotadora del conjunto, única que estaría autorizada para hacerlo según lo que se establece en la cláusula decimotercera, en la que justamente se estipula que los compradores respetarán la configuración y normas comunitarias del edificio que permitieran su uso hotelero pero en régimen de exclusiva por dicha entidad explotadora, lo que ha de interpretarse en el sentido de que los compradores han de tolerar ese uso, pero no en el de que necesariamente hubieran de destinar el inmueble adquirido a esa finalidad, puesto que, repetimos, ello implicaría la cesión a la referida explotadora que no consta en el contrato".
Sin embargo, con posterioridad la Sala dictó otras sentencias en las que la misma cláusula controvertida era valorada de forma diferente, fundamentando ese cambio de criterio. Así, en sentencia de fecha 29 de marzo de 2019 dictada en el Rollo de Apelación nº 193/2018 -aunque en este caso se trataba además de la adquisición de dos inmuebles, lo que apoyaba aún más la negativa a aplicar la Ley 57/68-, decíamos:
"2.- Examinado el contenido de los dos contratos suscritos por la parte compradora demandante con la promotora vendedora AIFOS, a la luz de la jurisprudencia y consideraciones jurídicas antes expuestas, y a través de la aplicación de las normas sobre interpretación de los contratos establecidas en el Código Civil (art. 1281 y ss ), esta Sala llega a unas conclusiones acordes con las alcanzadas por la Juzgadora a quo y plasmadas en la sentencia apelada.
Efectivamente, a la vista de las circunstancias concurrentes en el caso, la Sala concluye que la finalidad perseguida por el comprador Sr. (...), al suscribir los dos contratos de compraventa de viviendas sobre plano de fecha 16 de septiembre de 2004 con la promotora vendedora AIFOS, no fue la de destinar los inmuebles a servir de morada individual o familiar, bien permanente o circunstancial, sino como inversión, aun con carácter no profesional. Siendo tales circunstancias: a) la compra de dos viviendas, ubicadas en distintos bloques de la promoción inmobiliaria; b) la calificación de una de ellas como apartamento turístico, con expreso sometimiento de la parte compradora a la normativa reguladora correspondiente a dicha modalidad inmobiliaria.
Así, en el segundo de los contratos de compraventa suscritos por el Sr. (...) con la promotora AIFOS, relativo a la compraventa de la suite sita en el nivel NUM000, letra NUM001, bloque NUM002, se establece lo que sigue: " La parte compradora se compromete y obliga expresamente a mantener a través de las normas de comunidad establecidas en la división horizontal las instalaciones y servicios necesarias para mantener la categoría de apartamentos turísticos de tercera categoría a tenor de lo señalado en el artículo seis del Decreto 47/2004 de 10 de febrero de Establecimientos Hoteleros de Andalucía , preservando el uso hotelero del Conjunto como única unidad de explotación indivisible y con la única entidad explotadora, sin poder, en ningún caso, independizar ninguna finca del resto del Conjunto Hotelero en el cual se ubica, ni proceder a la explotación de dicha finca por vía distinta de la entidad explotadora del Conjunto" (estipulación decimotercera).
La expresada previsión contractual nos remite al Decreto 47/2004, de 10 de febrero, de Establecimientos Hoteleros de Andalucía, así como a la regulación legal en materia de apartamentos turísticos, establecida en el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de Ordenación de Apartamentos Turísticos y de Viviendas Turísticas Vacacionales, en la que se configuran como turísticos y en su consecuencia quedan sujetos a lo dispuesto en la presente ordenación, los bloques o conjuntos de apartamentos, y los conjuntos de villas, chalets, bungalows y similares que sean ofrecidos empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos. Sólo este tipo de alojamientos recibirán la denominación oficial de apartamentos turísticos y tendrán derecho a ser incluidos en las guías oficiales y a beneficiarse de las acciones de fomento promovidas por la Administración Turística del Estado (art. 1. Uno). Para su apertura y funcionamiento, los apartamentos turísticos deberán ser previamente clasificados por la Administración mediante reconocimiento formal de sus características y categorías, a tenor de las condiciones establecidas reglamentariamente (art. 1. Dos). Cuando la explotación de los apartamentos turísticos comprendidos en esta disposición no sea realizada directamente por sus propietarios, las relaciones entre éstos y la Empresa explotadora deberán constar en un contrato por escrito en el que libremente las partes determinarán sus condiciones. Tal circunstancia deberá ser comunicada a la Administración mediante escrito conjunto, según modelo que reglamentariamente se determinará, a efectos de constancia oficial en cualquier momento de la titularidad y responsabilidad de la explotación (art. 4).
La naturaleza del inmueble objeto de la compraventa como apartamento turístico es contemplada en el contrato, habiendo sido tenida en cuenta por el comprador en el momento de su celebración, obligándose expresamente al mantenimiento de dicha condición del inmueble.
Las consecuencias derivadas de la calificación del inmueble objeto de la compraventa como apartamento turístico son manifiestas, desde una perspectiva técnico-jurídica. La compraventa de una vivienda permite su utilización por el comprador como tal, destinándola para servir de domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial (finalidad prevista en la Ley 57/1968). Diversamente, el destino del apartamento turístico, conforme a la normativa que lo regula, es el ser ofrecido empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debidamente dotado de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos. Siendo este destino el contemplado por la parte compradora al celebrar el contrato de compraventa.
De lo hasta aquí expuesto se infiere que el demandante, al celebrar los contratos de compraventa de viviendas sobre plano de fecha 16 de septiembre de 2004 con la entidad promotora vendedora AIFOS, no actuó en condición de consumidor, sino como mero inversionista, guiado por la finalidad de obtener un rendimiento económico de la explotación del apartamento turístico en régimen de alquiler.
De lo que se extrae una conclusión jurídica: la inaplicación, en el presente caso, de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ello conforme a la constante doctrina jurisprudencial que niega la protección de la repetida 57/1968 a los compradores de viviendas con una finalidad inversora, ya sea el comprador profesional o no profesional".
Y esta misma línea es seguida en sentencias posteriores como la de fecha 14 de mayo de 2019 dictada en el Rollo de Apelación nº 404/2018, donde se reitera la doctrina del Tribunal Supremo plasmada en sentencia núm. 161/2018, de 21 de marzo, en la que se trata de la compra de varios apartamentos turísticos, que contiene los siguientes pronunciamientos:
1.ª) Como en el caso analizado por la sentencia 582/2017, de 26 de octubre (RJ 2017, 4788), tiene razón la parte recurrida al alegar que esta sala no puede eludir la cuestión, necesariamente esencial (y en ningún caso nueva ni ajena al debate de ambas instancias, ya que se opuso por la demandada en el escrito de contestación y se reiteró en el de oposición a la apelación), de si la recurrente se encuentra o no comprendida en el ámbito de protección de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335), pues como recuerda la posterior sentencia 33/2018, de 24 de enero (RJ 2018, 236), la entidad aquí demandada-recurrida no ha podido impugnar ante esta sala la apreciación al respecto de la sentencia de segunda instancia por haberle sido esta favorable al desestimar íntegramente la demanda.
2.ª) Las citadas sentencias 582/2017 (RJ 2017, 4788) y 33/2018 (RJ 2018, 236), siguiendo la línea de otras precedentes ( sentencias 706/2011, de 25 de octubre (RJ 2012, 433), 360/2016, de 1 de junio (RJ 2016, 2314), 420/2016, de 24 de junio (RJ 2016, 4065), y 675/2016, de 16 de noviembre (RJ 2016, 6303)) insisten en que la doctrina jurisprudencial es constante al negar la protección de la Ley 57/1968 a los compradores de viviendas con una finalidad inversora, ya sea el comprador profesional o no profesional.
Como puntualizó la sentencia 420/2016:
"Dicha exclusión no queda alterada por la referencia a "toda clase de viviendas" en la d. adicional 1.ª de la LOE (RCL 2006, 910) , pues esta referencia ha de entenderse hecha tanto a las formas de promoción, para comprender así las que "se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa", sin necesidad de ninguna otra norma especial que así lo disponga, cuanto al régimen de las viviendas, para comprender así no solo las libres sino también las protegidas, sin necesidad tampoco de ninguna norma especial. En definitiva, se ha considerado que la expresión "toda clase de viviendas" elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a "toda clase de compradores" para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya "el carácter de irrenunciables" a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios").
A ello debemos añadir lo resuelto por el Tribunal Supremo en su reciente sentencia nº 857/2021 de fecha 10/12/2021 que, si bien expone que no es objeto del recurso de casación la controversia sobre la finalidad de la compraventa que quedó resuelta con la sentencia de apelación se pronuncia sobre la cuestión controvertida. Así, en la sentencia de apelación que era objeto de casación -dictada por la sección 5ª de esta Audiencia Provincial de Málaga, recurso 1216/2016- lo que se resolvía era que: "(i) el contrato fue resuelto por el juez del concurso sin que se hubiera entregado la vivienda ni entregado al comprador aval individual, aunque sí existía un aval general plenamente eficaz; (ii) la Ley 57/1968 era aplicable al caso porque así lo convinieron las partes compradora y vendedora al amparo del art. 1255 CC , estableciendo un "sistema tuitivo superior", "aun cuando el comprador se obligaba a mantener la suite en la categoría de Apartamento Turístico (cláusula decimotercera)"; (iii) además, según la jurisprudencia del TJUE y de esta sala y el art. 3 LDCU , el ánimo de lucro no excluye necesariamente la condición de consumidor de una persona física salvo que el comprador se dedique a este tipo de operaciones con regularidad, lo que no es caso; y (iv) por todo ello, el banco demandado debe responder frente el comprador por el total de las cantidades anticipadas "e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad" (así consta en FD I punto 6 de la sentencia del TS).
Y el Tribunal Supremo en la sentencia dictada, después de reproducir parcialmente una serie de sentencias dictadas por el mismo Alto Tribunal, dice al respecto:
"QUINTO. - De aplicar la doctrina jurisprudencial anteriormente al presente recurso se desprende que este debe ser estimado por las siguientes razones:
1.ª) Aunque la parte demandante, que nada dijo sobre la finalidad de la compra en su demanda, sí adujera en apelación que la misma tenía una finalidad residencial, la controversia sobre este aspecto concreto (finalidad residencial o no residencial de la compraventa) cesó con la sentencia recurrida y no subsiste en casación.
2.ª) Así, la sentencia recurrida, lejos de acoger la tesis del comprador-apelante de que el apartamento se compró para servir de residencia, siquiera fuese de temporada, no hizo sino ratificar la conclusión de la sentencia apelada acerca de que la compraventa litigiosa tuvo por objeto un apartamento tipo suite destinado a un uso turístico-hotelero y, por tanto, no residencial. Esta conclusión jurídica de ambas sentencias se funda en el propio contrato, de cuyo clausulado resulta que el apartamento era una suite de 154,10 m2 (dimensiones que permiten asociarlo con el concepto y finalidad de una suite, según la RAE, que la define como "conjunto de dos o más habitaciones de un hotel que, comunicadas entre sí, forman una unidad para alojarse") integrada en un conjunto destinado a explotación hotelera, y que el comprador asumía la obligación de mantener la suite en disposición de ser usada con ese fin respetando la normativa turística vigente en la comunidad autónoma y la imposibilidad de usarla para disfrute personal o familiar. Además, esta conclusión sobre la finalidad no residencial de la compraventa se ajusta a la jurisprudencia antes mencionada, pues a la definición contractual del apartamento como de uso turístico se une la concurrencia de algunos de los indicios que se vienen vinculando con una finalidad inversora, tales como el silencio de la demanda sobre la finalidad de la compra o la inclusión en el contrato de una cláusula que permitía al comprador ceder su posición jurídica a terceros".
Posteriormente se han dictado por nuestro TS reiteradas sentencias en iguales términos, que se citan y fueron aportada por la entidad apelada ( SSTS de 19 de enero y 10 de diciembre de 2021 )
Y ello es perfectamente aplicable al supuesto de autos.
CUARTO. - En materia de costas, desestimado el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la expresa imposición de las mismas a dicha parte.
De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
