Sentencia Civil 550/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 93/2012 de 25 de septiembre del 2023

PRIMERO.- La Sentencia de instancia estima la demanda interpuesta por la representación de Doña Elvira frente a Peninsula Projet Management declarando la resolución del contrato de compraventa de fecha 20 de Noviembre de 2006 suscrito entre las partes con condena a la devolución de las cantidades abonadas a cuenta del precio.

Argumenta en el fundamento jurídico sexto: "En este caso, la licencia de primera ocupación de 1 de Agosto de 2008 ( al margen de su retraso de seis meses respecto de la que puede estimarse que fue la fecha de entrega pactada de veintiocho meses desde el acta de replanteo y de que parece ser solo para la primera fase de la promoción) no es una licencia de primera ocupación pura y simple sino que determina la conexión a la red de aguas residuales y el abastecimiento de agua de manera provisional en tanto se terminan las obras de conexión con el sistema general, no constando que tales obras hayan concluido a la fecha. Tiene esta juez declarado en otras sentencias de igual objeto, que esta licencia no resulta suficiente para acreditar una entrega de la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad.....Para esta juez la licencia de primera ocupación es a todas luces incompleta porque ha determinado una carencia en un elementos indispensable de habitabilidad de las viviendas...." Concluyendo en el fundamento jurídico septimo que a la vista de dichas consideraciones, procede declarar resuelto el contrato de compraventa de 20 de Noviembre de 2006 suscrito entre las partes, sin necesidad de abordar la concurrencia o no de otros posibles incumplimientos alegados por la actora y estimar la demanda.

Disconforme con el pronunciamiento judicial se alza la apelante Peninsula Projet Management SL alegando, en resumen:

En primer lugar, error en la valoración de la prueba respecto a la licencia de primera ocupación que consta aportada como documento 4 de la contestación a la demanda. Puesto que no se extrae de la misma las valoraciones que se han señalado en la sentencia ya que se trata de una licencia de primera ocupación valida y definitiva, no es condicional ni provisional. Lo único, que contiene información respecto a la red de abastecimiento del Sector SR20 cuya ejecución no corresponde a la apelante, sin que quepa extraer de dicha licencia de primera ocupación que por parte de Peninsula Projet Management se haya incumplido obligación alguna.

Y en segundo lugar Falta de motivación, con infracción de lo dispuesto en los artículos 209 y 218 de la Ley de enjuiciamiento Civil en tanto no existe pronunciamientos independientes y motivados en relación a los distintos hechos controvertidos planteados en el presente procedimiento. Alegando igualmente la inexistencia de incumplimientos por parte de la vendedora que justifiquen en derecho la resolución del contrato de compraventa.

La parte apelada, se opone al recurso de apelación, solicitando la confirmación de la Sentencia dictada en la instancia en todos sus extremos, con expresa condena en costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Como cuestión previa hemos de partir de que la acción ejercitada en el presente procedimiento es de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento contractual, prevista en el articulo 1124 del CC. Al efecto la doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato no basta cualquier tipo de incumplimiento como base para justificar tal resolución, sino sólo aquel que, siendo imputable a la contraparte, constituya una verdadera inejecución por su gravedad, frustrando la finalidad del contrato, bien entendido que no puede ser alegada la falta de cumplimiento si no cuando éste afecte a obligaciones principales, y no de aquellas que, estando incorporadas a un contrato, tengan un carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyen el objeto principal del contrato. Se exige con ello, un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que puedan una y otra parte apoyarse en un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones, especialmente de garantía o indemnizatorias, pero no resolutorias.

La jurisprudencia ( entre otras SSTS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC n.º 931/2009 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000, entre otras)

Si bien la parte actora en su escrito de demanda alega distintos incumplimientos del contrato por parte de la promotora vendedora motivadores de la pretensión resolutoria. Habiendose pronunciado esta Sala en anterior sentencia en el sentido de considerar que el mero retraso (en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. (En este sentido se ha pronunciado esta Sala en reciente Sentencia 482/2023 de fecha 20 de Julio de 2023 en Rollo de apelacion 1456/2012.) La sentencia dictada en la instancia estima la accion al considerar que por parte de la vendedora se ha incumplido la obligación esencial de entrega de la vivienda en condiciones aptas de habitabilidad, frustrandose el fin del contrato, como resulta de la licencia de primera ocupación de la fase en que se encontraba la vivienda de la actora, que "fija con caracter provisional la red de abastecimiento y saneamiento del agua." Lo que hace necesario examinar si por la parte vendedora se ha incumplido dicha esencial obligacion de entrega de la cosa conforme al contrato de compraventa y si el incumplimiento de dicha obligacion debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, y por tanto la resolucion del mismo.

Pues bien, dados los términos en que se ha planteado la litis, el primer motivo de impugnación viene referido al denunciado error en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia, respecto al documento 4 aportado con la contestación a la demanda, licencia de primera ocupación de fecha 1 de Agosto de 2008.

Al respecto cabe decir, en primer lugar, que en nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados ( SSTS 11 abril 1988, 18 octubre 1989, 8 julio 1991, entre otras muchas). En este sentido, la jurisprudencia viene estableciendo, como doctrina constante y reiterada, que a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ( SSTS de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003).

No obstante esta Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], puesto que la apelación constituye una nueva instancia, con plenitud de cognición para el Tribunal" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1997 [ RJ 1997\1427], entre otras muchas), pues se trata de un "novum iuditium", un recurso de plena jurisdicción que permite al Tribunal de apelación revisar todos los aspectos del asunto, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstos, tanto fácticos como jurídicos, con el único límite de la prohibición de la "reformatio in peius"" (Resoluciones del TS de 25 de marzo de 1997 [Auto] [ RJ 1997\5243] y 10 de mayo de 1998 [análoga a RJ 1995\10032], entre otras), y el de la inmodificabilidad de los aspectos consentidos o no impugnados ( Sentencia TS de 30 de abril de 1998 [ RJ 1998\2602]).

Así examinado lo actuado y pruebas practicadas, resulta que consta aportado a los autos el contrato de compraventa suscrito entre Doña Elvira y Peninsula Project Management SL de fecha 20 de noviembre de 2006.

El objeto del contrato es vivienda en bloque NUM000 escalera NUM001, planta NUM002 letra NUM003 . Trastero NUM004 y plaza de garaje numero NUM005.

Se adjunta memoria de calidades.

Como documento 3 de la contestación a la demanda se aporta certificado final de dirección de obra firmado con fecha 10 de Julio de 2008 en relación a la primera fase a la que pertenece la vivienda adquirida por la actora.

Como documento 4 se aporta copia de la licencia de 1ª ocupación de la urbanización DIRECCION000 NUM006 ( 1ª fase) otorgada por el Ayuntamiento de Atarfe el 1 de Agosto de 2008.

La referida licencia es del siguiente tenor:

"Visto el escrito que presenta PENINSULA PROJECT MANAGEMENT SL de fecha 31-07-2008 numero de registro de entrada 3.529/2008 por el que se solicita le sea concedida licencia de primera ocupación de edificio de 101 viviendas, aparcamientos y trasteros en la parcela NUM006 de la Urbanización DIRECCION000, Sector NUM007 teniendo en cuenta que se ha emitido informe favorable al respecto por el Arquitecto Municipal Don Erasmo, de fecha 1-08-2008 que las obras de construcción de dichas vivienda, aparcamiento y trasteros fueron autorizadas por Resolución de la Alcaldía numero 317/2005 de fecha 6 de Abril de 2005, Expediente NUM008 ( concedida a VLADIGOLF SA con cambio de titularidad a favor de PENINCULA PROJET MANAGEMENT SL en fecha 14-2-2006), se acuerda conceder Licencia de primera ocupación , teniéndose en cuenta que:

a) En relación con la evacuación de aguas residuales y hasta tanto no se terminen ( 15 de Noviembre de 2008) las obras de conexión con el sistema general exterior, ubicado en el Camino de las Cruces, esta se realizara de la siguiente forma:

Discurrirán por gravedad a través de la red interior de la urbanización hasta el deposito ubicado en la glorieta situada junto a las manzanas NUM009 y NUM010 desde donde serán objeto de extracción y transporte para su vertido a la red general de saneamiento en el punto definido por la empresa Concesionaria Aguasvira SA; debiéndose de aportar contrato de retirada de residuos por empresa homologada.

b) En relación al abastecimiento de agua mientras no se terminen las obras de conexiones exteriores a los sistemas generales, el suministro de agua, desde la propia urbanización, se realizara a través de la entidad urbanística de conservación de la urbanización. "

De lo actuado resulta que si bien la fase en que se ubicaba la vivienda adquirida por la actora contaba con licencia de primera ocupación, sin perjuicio de las posibles irregularidades en su concesión, no puede mantenerse que fuera condicional o provisional, sino que en la misma se constataba el estado de dichas viviendas respecto al sistema de abastecimiento de aguas y saneamiento.

Entiende esta Sala que la cuestión planteada en el presente recurso no se centra en la calificación de la licencia de primera ocupación sino en determinar si al momento en que la promotora vendedora dispuso la entrega de la vivienda, esta era apta para su uso.

Asi respecto a la falta de licencia por parte del promotor como causa de resolucion del contrato, el Tribunal Supremo en Sentencia de Pleno de 10 de Septiembre de 2012, con ánimo se sentar una doctrina general, considera oportuno fijar los siguientes criterios:

(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado........"

A la vista de lo expuesto, resulta evidente que si bien existia licencia de primera ocupación, en el momento de su otorgamiento no se habian terminado las obras de conexiones exteriores a los sistemas generales de abastecimiento de agua. Y en cuanto a la evacuacion de aguas residuales se fijaba la existencia de una sistema provisional hasta un deposito ubicado en la glorieta junto a las manzanas NUM009 y NUM010 donde debian ser objeto de extraccion y transporte para su vertido a la red general de saneamiento, debiendose aportar contrato de retirada de residuos por la empresa homologada.

Dichos servicios con los que constaban la vivienda de forma provisional, entendemos son esenciales para la habitabilidad de la vivienda, constando que no se ha resuelto el tema de la evacuación de aguas residuales en un tiempo razonable. Y que no constaba resuelto a la fecha del dictado de la sentencia de instancia.

Siendo obligacion de la promotora finalizar las obras de modo que reuna las caracteristicas constructivas ofrecidas publicamente a los futuros compradores y la entrega de la cosa habil para su objetivo que es una vivienda destinada a domicilio familiar, lo que no concurre en el supuesto de autos, quedando constatado en la licencia otorgada aportada a los autos la carencia en un elemento indispensable para la habitabilidad de la vivienda, asi como que dicha vivienda no reunia todas las condiciones esenciales de uso. Considerando pues la existencia de un incumplimiento esencial por parte del vendedor que da lugar a la resolucion del contrato de compraventa conforme lo establecido en el articulo 1214 del CC y la jurisprudencia que desarrolla dicho precepto.

TERCERO.- A propósito de la denunciada falta de motivación de la resolución recurrida, conviene recordar que la motivación de las resoluciones judiciales es una exigencia implícita en el propio art. 24.1 CE que se hace patente en una interpretación sistemática de este precepto en relación con el art. 120.3 de la Carta Magna, pues en un Estado de Derecho hay que dar razón del Derecho judicialmente interpretado y aplicado. No obstante lo anterior, es doctrina jurisprudencial consolidada que el deber de motivación de las resoluciones judiciales no autoriza a exigir un razonamiento jurídico exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, debiéndose considerar suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles hayan sido los criterios jurídicos fundamentadores de la decisión, es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquélla. En consecuencia, la suficiencia de la motivación no puede ser apreciada apriorísticamente con criterios generales, requiriendo por el contrario examinar el caso concreto para comprobar si, a la vista de las circunstancias concurrentes, la resolución judicial impugnada ha cumplido o no este requisito ( SSTC núm. 24/1990, de 15 de febrero, F.4; núm. 154/1995, de 24 de octubre, F.3; núm. 66/1996, de 16 de abril, F.5; núm. 115/1996, de 25 de junio, F.2; núm. 116/1998, de 2 de junio, F.3; núm. 165/1999, de 27 de septiembre, F.3).

Por otro lado, como ha establecido nuestro Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 15 de diciembre del 2003, y la jurisprudencia que en la misma se cita, "La congruencia de las sentencias que, como requisito de las mismas establece la Ley de Enjuiciamiento Civil, se mide por el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendido. La congruencia supone la correlación o armonía entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas en el pleito y la parte dispositiva de la sentencia (Sentencia de 9 de Diciembre de 1985). Por lo tanto, ha de apreciarse comparando el suplico de los escritos alegatorios con el fallo de la sentencia. Es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita". Y por último, se ha afirmado también en las SSTS. de 12 y 27 Jun. 1997 que la incongruencia omisiva consiste esencialmente en la falta de pronunciamiento en las sentencias respecto a algunos de los pedimentos formulados por los litigantes en las súplicas de sus respectivos escritos de alegaciones, y, en definitiva, en la inexistencia de resolución acerca de los mismos,.

Lo que no concurre en este caso, pues, la actora solicita la resolucion del contrato de compraventa suscrito entre las partes por incumplimiento contractual de la entidad demandada promotora vendedora, y alega una serie de incumplimientos, que son controvertidos de contrario. La sentencia dictada en la instancia estima la resolucion del contrato por incumplimiento de la obligacion esencial de la entrega de la vivienda en condiciones de habitabilidad, considerando innecesario abordar la concurrencia o no de otros posibles incumplimientos alegados por la actora.

Asi pues la sentencia se pronuncia en este caso sobre los pedimentos de la demanda, única pretensión deducida en juicio, toda vez que la demandada no ha ejercitado acción alguna. Por ello, el motivo ha de ser desestimado, porque basta con poner en relación la motivación de la sentencia recurrida con lo pedido por la parte actora en su demanda para comprobar que tales pretensiones han sido expresamente estimadas.

CUARTO.- Por todo lo que procede DESESTIMAR el recurso de apelacion interpuesto por la representacion de PENINSULA PROJECT MANAGEMENT contra la sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado numero 1 de Marbella en los autos de procedimiento ordinario 380/10 con fecha 25 de Marzo de 2011 que se ratifica integramente.

Con imposicion a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia, en base a lo dispuesto en los articulos 398 en relacion al articulo 394 de la LEC

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,