Sentencia Civil 43/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 950/2021 de 26 de enero del 2023

PRIMERO.- Don Saturnino recurre en apelación la Sentencia de Primera Instancia y solicita su revocación y la estimación íntegra de la demanda, con expresa imposición de costas a la demandada. Discrepa el apelante de la argumentación de la Sentencia apelada sobre la modificación total de la fachada del Centro Integrado DIRECCION000 llevada a cabo por la Subcomunidad de Propietarios del Centro Comercial DIRECCION000 por los siguientes motivos que se transcriben de forma sucinta:

-La jurisprudencia permite, sin permiso de la Comunidad de Propietarios, la alteración del trozo de fachada correspondiente exclusivamente al local comercial, y se ha alterado la fachada del edificio entero, incluyendo los portales de las viviendas.

-No ser cierto que la reposición de la fachada a su estado primitivo causaría "importantes perjuicios" a los negocios allí existentes, porque desarrollan su actividad comercial de fachada para adentro.

-El Centro Comercial no ha obtenido ni la mayoría de 3/5 ni ninguna, puesto que no se ha celebrado Junta General, al margen de que no se cumple ni uno solo de los requisitos del artículo 10.3.B de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Subcomunidad de Propietarios del Centro Comercial DIRECCION000 se opone el recurso de apelación por los argumentos que expone en su escrito y solicita su íntegra desestimación. Y a su vez impugna el pronunciamiento relativo a las costas de la primera instancia alegando, en resumen, la incorrecta aplicación del artículo 394 de la LEC por no concurrir los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos para excepcionar la aplicación de la regla del vencimiento objetivo en el caso de autos, y solicita que se acuerde la imposición de las costas de la Primera Instancia al demandante.

Don Saturnino se opone al recurso de impugnación por los argumentos que expone en su escrito.

SEGUNDO.- Como declara la STS 100/2020, de 12 de febrero (ROJ: STS 445/2020): < este tribunal en las SSTS 734/2015, de 30 de diciembre ; 746/2015, de 22 de diciembre ; 269/2016, de 22 de abril y 676/2016, de 16 de noviembre , entre otras muchas.>> No obstante está sometido a ciertos límites: su ámbito objetivo lo delimitan las partes - "tantum devolutum quantum appellatum": artículo 465, apartado 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, pero siempre dentro de los contornos propios de la primera instancia -" pendente appellatione nihil innovetur"-. Y la sentencia que lo resuelva no puede perjudicar al apelante, como regla - prohibición de una "reformatio in peius": artículo 465, apartado 5, antes citado [ STS 358/2022, de 4 de mayo (ROJ: STS 1704/2022)].

En cuanto a la valoración de las pruebas por las Audiencias Provinciales, la STS 90/2018, de 19 de febrero(ROJ: STS 507/2018), declara:<< La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción.>> Y la STS 575//2015, 3 de noviembre (ROJ: STS 4471/2015), declara: <<4.- Tampoco infringe la exigencia de motivación exhaustiva que la Audiencia Provincial haya realizado una valoración conjunta de la prueba, seleccionando las pruebas que haya considerado más relevantes, y haya omitido sacar conclusiones de las que no ha considerado relevantes.>>

Visto como queda centrado el debate en los escritos rectores del proceso, examinados todos y cada uno de los documentos obrantes en los autos, visionada las grabaciones de la Audiencia Previa y Vista del Juicio y valorando conforme a las reglas de la sana crítica las declaraciones prestadas por doña Sonia (administradora de las Subcomunidades de vivienda NUM000 y NUM001), de don Cesareo (encargado de los servicios generales del Centro Comercial DIRECCION000) y de don Darío (gerente del Centro Comercial DIRECCION000), este tribunal no comparte los razonamientos de la Sentencia de Primera Instancia y considera procedente estimar el recurso de apelación, revocar la Sentencia de Primera Instancia y estimar la demanda por las razones que seguidamente se expondrán.

El Artículo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal dispone: "Esta Ley será de aplicación: (...)

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley. (...)".

El Artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal dispone: "1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. (...)."

El Artículo catorce de la Ley de Propiedad Horizontal dispone: "Corresponde a la Junta de propietarios: (...)

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

Las fachadas de los edificios constituyen un elemento común ( Artículos 396 del Código Civil y Primero de la Ley de Propiedad Horizontal).

La STS 419/2013, de 25 de junio (ROJ: STS 4089/2013), declara: <>

En un caso en que un propietario de un local había modificado la fachada del edificio, la STS 737/215, de 29 de diciembre (ROJ: STS 5802/2015), declara:<< SEGUNDO.- 1.- El Tribunal Supremo mantiene una doctrina reiterada que se refleja entre otras en este texto de la sentencia de esta Sala 17 enero 2012 (recurso 1584/2007 ) que especifica con detalle:

"Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario. Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ]). Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]".

TERCERO.- 1.- El recurso de casación que pende ante esta Sala lo ha interpuesto la demandada en la instancia doña Bibiana , en interés casacional y por razón de la materia, en tres motivos:

El primero es el que plantea el verdadero fondo de la cuestión, pues -con la alegación de la infracción de los artículos 5, 7, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y doctrina jurisprudencial- mantiene que si se ejercita una actividad comercial cuya necesidad de atracción de clientela, suponga la instalación de elementos en la fachada que conlleven atractivo hacia tal actividad, se deben flexibilizar los criterios, tanto más cuanto del propio título constitutivo se desprende tal criterio permisivo y queda probado que no altera ni perjudica la estructura del edificio. Este ha sido el criterio seguido por la sentencia de primera instancia.

2.- Esta Sala reitera el criterio flexible que ha seguido la jurisprudencia. Pero ésta también ha mantenido que tal criterio no alcanza a permitir que el dueño de un local de negocio puede hacer las modificaciones sin autorización de la Comunidad que alteren la configuración de la fachada, aun sin afectar a la estructura. Tanto más cuanto no acredita la necesidad de tales modificaciones para la buena marcha del negocio, ni se prueba que las mismas son precisas para la adecuación a la actividad económica y permiten el desarrollo de su actividad.

En consecuencia, el motivo primero del recurso de casación se desestima porque también la jurisprudencia ha reiterado que en ningún caso un propietario puede obviar la normativa de la propiedad horizontal y variar sustancialmente -como en el presente caso- la configuración del portal de la fachada contra la opinión unánime de los propietarios, integrantes de la comunidad demandante.

[...]

3.- Por tanto, el recurso se desestima y se reitera la doctrina jurisprudencial de que, por más flexibilidad que se predica en el caso de locales de negocio, no puede un propietario hacer las modificaciones que alteren sustancialmente la configuración de una fachada, como ocurre en el presente caso, en contra de la decisión unánime de los demás propietarios y pese a que no atenta a la estructura del edificio. >>

En la escritura de Declaración de Obra Nueva otorgada por la promotora del edificio objeto del litigio el 16 de diciembre de 1994 aportada a los autos, se dice:"QUINTO.- REGIMEN COMUNITARIO.- El gobierno y administración del edificio descrito se regirá por lo establecido imperativamente en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y en lo no regulado en ella se estará a los Estatutos que se me entrega y dejo incorporados a la presente...."

En el Artículo 3 de los Estatutos del Complejo Inmobiliario DIRECCION000 se dice que la comunidad de propietarios del Complejo Imobiliario DIRECCION000 está integrado por cuatro subcomunidades: 1.- El Centro Comercial con sus aparcamientos; 2.- El edificio de viviendas Letra NUM000, con sus aparcamientos; 3.- El edificio de oficinas; 4.- El edificio de viviendas Letra NUM001, con sus garajes.

En el caso de autos, resulta incontrovertido que las obras han sido realizadas por la demandada Subcomunidad de Propietarios del Centro Comercial DIRECCION000, que es una de las cuatro subcomunidades que integran la Comunidad de Propietarios del Complejo Imobiliario DIRECCION000 está integrado por cuatro subcomunidades.

En el párrafo primero del Fundamento de Derecho Cuarto de la Sentencia apelada se dice que las obras realizadas han modificado la fachada del edificio que afectaba a los portales y parte baja del conjunto de la comunidad integral, constando la oposición de la subcomunidad del portal NUM001, y además de que estos extremos resultan incontrovertidos en esta alzada, por las pruebas obrantes en autos resulta acreditado:

-Que las obras inician no solo sin haberse obtenido la preceptiva autorización de la Comunidad de Propietarios del Complejo Imobiliario DIRECCION000, sino incluso sin haberse ni tan siquiera solicitado ni, consecuentemente, celebrado Junta de Propietarios para tratar esa autorización, por lo que resulta irrelevante el coeficiente de participación que tengan cada una de las subcomunidades en la comunidad de propietarios y el numero de votos que se hubieran requerido para aprobar la realización de las obras objeto del litigio.

-Las Subcomunidades de Propietarios de los Edificios NUM000 y NUM001 de viviendas, por medio del Abogado que firma la demanda, remitieron una carta por burofax con fecha 23 de octubre de 2018 a la Comunidad de Propietarios del Complejo DIRECCION000 comunicándole el inicio de unas obras en la fachada del inmueble que estaban alterando por completo su aspecto y configuración exterior, y le solicitaban la convocatoria de una Junta General de la Comunidad y la información previa a los comuneros del detalle del proyecto (doc. 7 de la demanda)

-Con fecha 5 de marzo de 2019, el Abogado que firma la demanda remitió, en nombre de don Saturnino, carta por burofax a la Comunidad de Propietarios del Complejo DIRECCION000 en la que se hacia referencia a la carta remitida por burofax el 23 de octubre de 2018, se hacia constar que no se había convocado ninguna Junta General y la obra seguía su marcha, prescindiendo de lo dispuesto en los artículos 2 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos de la Comunidad del Completo Inmobiliario, y le anunciaba la intención del Sr. Saturnino de emprender individualmente una acción civil a beneficio de la Subcomunidad de Propietarios del Edificio NUM001 de viviendas para solicitar la vuelta de la fachada a su estado primitivo si no se solucionaba la forma de actuar unilateral e irrespetuosa con los demás comuneros.

-La Subcomunidad de Propietarios de Viviendas Letras NUM001 celebró Junta el 26 de marzo de 2019 y en la que los comuneros asistentes acordaron por unanimidad la reprobación de las obras, oponiéndose por unanimidad a las mismas, tanto por la falta de consentimiento unánime de las distintas Subcomunidades que conforman el Complejo DIRECCION000, como por la nula información ofrecida, y aunque se acordó no ejercitar por la Subcomunidad reclamación judicial conjunta contra la Subcomunidad del Centro DIRECCION000, al objeto de poner fin a su comportamiento abusivo, se acordó por unanimidad autorizar, específicamente a los propietarios de los pisos NUM002 y NUM003 (que es el demandante) a que inicien cuantas acciones crean oportunas, incluida la vía judicial, a beneficio de la Subcomunidad de Propietarios del Edifico NUM001 de Viviendas del Complejo DIRECCION000 para reponer la fachada a su estado originario, demoliendo, si es preciso, la obra ejecutada unilateralmente por la Subcomunidad de Propietarios del Centro Comercial alterando este elemento común (doc. 13 de la demanda).

-Que las obras ejecutadas afectan no solo a la parte de la fachada, que como se ha expuesto es un elemento común de la Comunidad de Propietarios del Complejo Imobiliario DIRECCION000, sino a parte de la fachada donde se ubica el portal de acceso al edificio y al hueco de la escalera de la Subcomunidad de Viviendas Letra NUM001, y modifican notablemente la configuración de la fachada en su aspecto visual y estético (fotografías obrantes en los autos).

Por todo lo expuesto, y en aplicación de los preceptos legales citados y doctrina jurisprudencial citada, la conclusión ajustada a derecho no puede ser otra que la estimación del recurso, la revocación de la Sentencia apelada y la estimación de la demanda, pues las obras se han llevado por la Subcomunidad demandada sin la preceptiva autorización de la Comunidad de Propietarios del Complejo Imobiliario DIRECCION000 y alteran de forma notable la configuración estética de la fachada, y sin que el hecho de que desde la Junta General de constitución de la Comunidad de Propietarios esta no haya celebrado ninguna otra Junta o que los propietarios de viviendas hayan colocado colocar en la parte de la fachada de sus edificios en el que se ubican las viviendas aparatos de aire acondicionado, instalado rótulos o cerrado terrazas sin obtener la autorización para ello de la Comunidad de Propietarios, pueda servir de justificación a la Subcomunidad demandada para la realización de forma unilateral de unas obras que, como se ha expuesto, alteran de forma notable la configuración visual y estética de la fachada, pues aunque se ha acreditado que hubo alguna reunión a la que asistieron directivos del Centro Comercial DIRECCION000 y los Presidentes de las Subcomunidades de los edificios destinados a viviendas, esas reuniones tuvieron lugar cuando las obras ya se estaban realizando y acabaron sin acuerdo, por lo que ni justifican el proceder de la parte demandada ni suponen la conformidad de las demás Subcomunidades que forman la Comunidad de Propietarios del Complejo.

TERCERO.- Dado que se ha estimado el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y la demanda, el recurso de impugnación formulado por la parte demandada solicitando la imposición de las costas de la Primera Instancia a la parte demandante se ha de desestimar sin necesidad de mayores razonamientos.

CUARTO.- Estimada íntegramente la demanda, procede condenar a la parte demandada al pago de las costas de la Primera Instancia por aplicación del principio general del vencimiento objetivo y no apreciarse la concurrencia de dudas de hecho o de derecho ( Artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- En cuanto a las costas de la Segunda Instancia y depósito, estimado el recurso de apelación interpuesto por don Saturnino, no procede hacer expreso pronunciamiento condenatorio de las costas ocasionadas por dicho recurso ( Artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y procede acordar la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir ( apartado 8 de la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

SEXTO.- Desestimado el recurso de impugnación interpuesto por Subcomunidad de Propietarios del Centro Comercial DIRECCION000, procede condenarla al pago de las costas ocasionadas por dicho recurso ( Artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación