Sentencia Civil Audiencia Provincial de Malaga, de 28 de Junio de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO.-}

^{PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Estepona dictó sentencia de fecha 5 de Febrero de 2002 en el Juicio de Cognición núm. 445/95 del que éste Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:}

^{"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Inmaculada Alonso Chicano en nombre y representación de la DIRECCION000 , se deben realizar los siguientes pronunciamientos:}

^{1.- Que debo condenar y condeno a Don Jose Ramón y Doña Marí Jose a que abonen solidariamente a la actora la cantidad de setecientas setenta y tres mil cuatrocientas cuarenta y tres pesetas (4.648,49 euros), más los intereses legales desde l fecha de la interposición de la demanda, declarando como declaro que la inca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Estepona, al tomo NUM001 , Libro NUM002 , folio NUM003 está afecta al pago de las cuotas correspondientes a los años 1.994 y 1.995.}

^{2.- Que debo absolver y absuelvo a la entidad Hipotecaixa S.A. Sociedad de Crédito Hipotecario de las pretensiones frente a ella ejercitadas en el presente proceso.}

^{Todo ello sin hacer especial condena en las costas causadas en esta instancia, debiendo cada parte sufragar las suyas propias y la mitad de las comunes. Así mismo el actor deberá sufragar las ocasionadas a la codemandada absuelta."}

^{SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso en tiempo y forma recurso de apelación la representación de la comunidad demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a este órgano jurisdiccional, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.}

^{TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Manuel Caballero Bonald Campuzano. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día catorce de mayo de dos mil cuatro.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO.}

^{PRIMERO.- Se plantea por la parte actora Comunidad de Propietarios Jardines de la Duquesa recurso de apelación contra la Sentencia de instancia por estimar que, aún cuando en el fallo de dicha resolución se declara que la finca en cuestión está afecta al pago de las cuotas correspondientes a los años 1994 y 1995, o cierto es que dicho pronunciamiento carecería de virtualidad si se vincula con lo declarado en el Fundamento de Derecho Cuarto de dicha resolución, al establecer que dicho derecho preferente no puede ser dirigido directamente contra el inmueble sino a través del obligado al pago por lo que observando que el obligado al pago (los antiguos titulares del inmueble codemandados Sres. Jose Ramón y Marí Jose ) no es el actual titular de dicho bien, tal derecho real se ha dejado absolutamente sin contenido. Igualmente se recurre la sentencia solicitando la condena de Hipotecaixa SA al pago de las cuotas correspondientes a 1995 y en materia de costas por estimar que las ocasionadas a la parte actora deben ser impuestas a los codemandados Sres. Jose Ramón y Marí Jose al estimarse respecto a los mismos la demanda sin que proceda imponer a la actora las costas ocasionadas a la entidad Hipotecaixa S.A. como actual titular registral de la vivienda, ante la necesidad de demandar también a la referida sociedad a fin de poder hacer eficaz el crédito preferente contra la finca a través de la afección real reconocida judicialmente.}

^{Igualmente la sentencia se recurre por la representación del codemandado D. Jose Ramón denunciando vicio de incongruencia al condenar al recurrente y a Dª Marí Jose al pago de la suma de 773.443 ptas. más intereses legales a pesar de que en la demanda no se solicitaba tal pronunciamiento, concediendo así más de lo pedido por la parte actora causando una evidente indefensión a dichos demandados. Sin realizar, en dicho recurso, objeción alguna a la sentencia en cuanto a la existencia y cuantía de la deuda.}

^{Comenzando con el estudio del recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad actora, admitiéndose y siendo evidente que las cuotas comunitarias pendientes de abono hasta la venta son obligación personal de los anteriores propietarios es igualmente claro, tal y como se recoge en la Sentencia de esta Audiencia, Sección 5ª de fecha 9 de mayo de 2003 que el precepto contenido en el párrafo segundo del número 5 del artículo 9º de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, para el pago de los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, estará afecto el piso o local "cualquiera que fuese su propietario actual". La afección real es evidente del tenor de la Ley y ello implica que dentro de esa cobertura temporal la reclamación de cuotas de Comunidad trasciende de la simple acción personal derivada de un derecho de crédito para situarse en la esfera de los derechos reales, como lo reconoce incluso la Dirección General de los Registros y del Notariado en cuanto entiende viable la anotación preventiva de la demanda dentro de dichos límites. Por ello, y siendo su finalidad que el pago de los gastos comunes se haga efectivo, el titular registral o actual de la finca, aunque no sea el deudor personal al no haber contraído en tal sentido la obligación con la Comunidad, habrá de soportar las consecuencias de esa garantía legal y real, y en tal concepto puede ser demandado y debe ser condenado sin perjuicio de su derecho a repetir frente al obligado personalmente. En definitiva estamos ante una obligación "propter rem", que supone una verdadera afección real absoluta del bien a la deuda, con la consiguiente carga para el titular actual, aunque no sea el deudor personal. Es decir, el titular del piso que no es el deudor personal de las cuotas (pues no era propietario cuando éstas se devengaron), está obligado a soportar sobre su finca aquella deuda. Es su inmueble el que ha de hacer frente a aquellos gastos, pero -obviamente- ese titular actual (no deudor personal) soporta una relación jurídica obligatoria, "ex lege", y ello en base a su posición jurídica respecto al bien. En consecuencia la afección real declarada en la sentencia recurrida y limitada al pago de las cuotas correspondientes a los años 1994 y 1995 debe ser soportada por el actual titular de la finca aún cuando no sea el deudor personal de tales cuotas, en contra de lo declarado en los Fundamentos Jurídicos de la sentencia recurrida, por lo que procede acceder en este punto al recurso de apelación interpuesto por la parte actora aún cuando dicha estimación no afecta a declaración contenida en el fallo de la sentencia pero se aclara el sentido y alcance de la afección real contenida en tal pronunciamiento.}

^{Por el contrario corresponde desestimar el recurso en lo que se refiere a la petición de condena a Hipotecaixa SA al pago solidario de las cuotas de comunidad correspondientes al año 1995 pues no siendo dicha entidad propietaria del inmueble cuando se devengaron tales cuotas la obligación de pago no le corresponde a ella sino a los propietarios del inmueble en dichas fechas.}

^{En materia de costas ha de prosperar igualmente el recurso de apelación interpuesto en nombre de la comunidad actora pues las pretensiones contenidas en la demanda con relación a los demandados D. Jose Ramón y Dª Marí Jose fueron esencialmente estimadas lo que supone que las costas ocasionadas a la parte actora en primera instancia han de ser impuestas a dichos demandados en aplicación de lo establecido en el artículo 523 de la LEC de 1881.Con relación a las costas ocasionadas respecto a la codemandada Hipotecaixa S.A. cada parte deberá hacer frente a las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad pues no hay duda que la Comunidad actora se vio obligada a dirigir su demanda contra la entidad Hipotecaixa S.A. como titular registral de la finca en cuestión, entre otros motivos, para garantizar la virtualidad de la afección real antes referida lo que, unido a la estimación parcial de sus pretensiones en esta instancia, llevan a la conclusión revocatoria antes expresada (artículo 523 de la LEC de 1881).}

^{Valorando ahora el recurso de apelación interpuesto en nombre del codemandado Sr. Jose Ramón se denuncia vicio de incongruencia pues la sentencia de instancia condena a los demandados recurrente y Sra. Marí Jose al pago de las cuotas de comunidad correspondientes a los años 1994 y 1995 petición no contenida expresamente en la demanda. Tanto al amparo de lo establecido en el artículo 359 de la LEC de 1881 como de lo prevenido en el vigente artículo 218 LEC es exigible una máxima concordancia entre las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes, -el "petitum"- y el fallo de la resolución judicial, de forma que la incongruencia se produce en aquellos supuestos en los que existe desviación entre el fallo y tales pretensiones que ocasiona una efectiva indefensión en cuanto implica una modificación sustancial del objeto procesal. Y existe tal vicio cuando se otorga en el fallo algo distinto de lo pedido bien más de lo solicitado ("ultra petita"), sobre extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") o dejando incontestadas algunas pretensiones sostenidas por los litigantes (citra petita) siempre y cuando tal silencio judicial no pueda ser interpretado como desestimación tácita (SSTS de 20 de diciembre de 1999, 22 de marzo de 2000 o 12 de julio de 2001, entre otras). Ahora bien ello no puede suponer una correlación literal y exacta entre lo pedido y el pronunciamiento de la sentencia pues en esta se pueden incluir aquellas consecuencias necesarias derivadas de las pretensiones contenidas oportunamente en la demanda ya que el principio de congruencia exige un racional ajuste del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos que las fundamentan, pero no una literal concordancia de manera que el juicio de comparación ha de ser presidido por una racional flexibilidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1994, entre otras). Tales criterios jurisprudenciales nos llevan a la desestimación del recurso interpuesto si se analiza el contenido de la demanda en su conjunto donde se habla de la legitimación pasiva de los demandados "como sujetos obligados al pago", se refleja la acción en reclamación de cantidad que se ejercita contra los demandados, solicitando, en el apartado 2º del suplico de la demanda que se condena a los demandados a estar y pasar por tal afección y obligación de pago recogiéndose con absoluta claridad la cantidad adeudada. Por lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto en nombre del Sr. Jose Ramón .}

^{SEGUNDO.- En materia de costas causadas en esta alzada, en aplicación de lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con relación al recurso interpuesto en nombre de la Comunidad actora, no se imponen a ninguna de las partes litigantes de forma que cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Con relación a las costas ocasionadas por el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Jose Ramón se imponen a la parte recurrente (artículo 398 citado). En lo concerniente a las costas causadas en primera instancia, se imponen a los demandados D. Jose Ramón y Dª Marí Jose excepto las generadas por la reclamación dirigida contra Hipotecaixa SA con relación a las cuales no se hace condena expresa por lo que cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad (artículo 523 de la LEC de 1881).}

^FALLAMOS

^{Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la DIRECCION000 , contra la sentencia dictada en fecha 5 de Febrero de 2002 por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Estepona, en sus autos civiles 445/95, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución. Y en su lugar condenamos a los demandados D. Jose Ramón y Dª Marí Jose al pago de las costas procesales ocasionadas en primera instancia excepto las generadas por la reclamación formulada contra la entidad Hipotecaixa respecto de las cuales no se hace condena expresa, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad. Igualmente se aclara el pronunciamiento de afección real de la finca en cuestión al pago de las cuotas correspondientes a los años 1994 y 1995 en el sentido de que el titular registral Hipotecaixa SA está obligada a soportar sobre su finca dicha deuda. Confirmando el resto de pronunciamientos que se contienen en dicha sentencia con desestimación del recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Jose Ramón . Y ello sin expresa imposición de costas ocasionadas en esta alzada por el recurso formulado en nombre de la Comunidad actora y con imposición de costas a la parte recurrente en el recurso de apelación interpuesto en nombre del Sr. Jose Ramón .}

^{Notifíquese la presente resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra ésta resolución no cabe recurso ordinario alguno.}

^{Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.}

^{Así por esta nuestra sentencia, juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.}