Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, en virtud de las alegaciones formuladas en su escrito de apelación y previos los trámites legalmente establecidos, estimase el recurso formulado y dejase sin efecto tanto la estimación de la excepción de falta de legitimación activa, como la desestimación de la demanda interpuesta y la condena en costas a esta parte demandante; y, en su lugar, estimase íntegramente la demanda formulada, con expresa condena en costas al demandado. Alegó como cuestión previa que a través del recurso se impugnan la totalidad de los pronunciamientos contenidos en la sentencia, así como la fundamentación fáctica y jurídica que los motivan. En concreto, la estimación de la excepción de falta de legitimación activa, la desestimación de la demanda y la imposición de costas a la parte actora. En el presente litigio esta parte demandante ejercita la acción de retracto prevista en el artículo 1522 del Código Civil (retracto de comuneros) en relación a cuatro inmuebles de los que es copropietario en una cuota del 66% y en los que las titulares del restante 34% (las hermanas Ariadna) transmitieron su cuota de propiedad al demandado Sr. Matías (tercero extraño a la comunidad). La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda al considerar que el Sr. Marcos habría adquirido su porcentaje de propiedad en las fincas en litigio con posterioridad a hacerlo el Sr. Matías. Conclusión que extrae el juzgador a partir del contrato privado de compraventa aportado de contrario como documental con su contestación. Y que por ello el demandante carecería de acción contra el demandado, en aplicación del referido artículo 1522 del Código Civil. Es decir, que el Sr. Marcos no ostentaría legitimación activa por no ser supuestamente copropietario en el momento de enajenarse a un extraño, el Sr. Matías, la parte de todos los demás condueños. Y lo cierto es que lo resuelto por la sentencia de instancia incurre en una errónea valoración de la prueba practicada (fundamentalmente del propio contrato privado al que hace referencia y de las escrituras públicas aportadas al procedimiento), y además infringe la normativa reguladora de la compraventa y de la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles contenida en nuestro Código Civil (entre otros los artículos 609, 1445, 1450 y 1462) y otros preceptos del mismo, como su artículo 1227. La realidad es que el Sr. Matías adquirió el 34% de las fincas en litigio el 27 de marzo de 2018 (conforme a la escritura pública aportada como Documento 8 de la demanda), mientras que el Sr. Marcos adquirió el 65% de tales fincas el 1 de diciembre de 2017, conforme a la escritura pública aportada con la demanda, y el restante 1% el 17 de enero de 2018, conforme a la otra escritura también aportada. Por tanto, el demandante sí era propietario cuando el demandado adquirió el 34% de tales inmuebles y se encontraba legitimado para el ejercicio de la acción de retracto. Debe por ello revocarse la estimación de la excepción de falta de legitimación activa y, entrando a analizar el fondo del asunto, estimarse íntegramente la demanda planteada al concurrir la totalidad de requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente para el ejercicio del derecho de retracto entre comuneros. Se refirió luego en concreto a la legitimación activa del Sr. Marcos como copropietario y a la errónea valoración por parte de la sentencia de instancia de la prueba practicada, e infracción de los artículos 609, 1227, 1445, 1450 y 1462 del Código Civil. La sentencia de instancia hace referencia a un contrato privado de compraventa fechado el 17 de noviembre de 2017 que fue aportado por la parte demandada como documental con su contestación y que, según se recoge en la grabación de la audiencia previa, fue expresamente impugnado por esta parte. La conclusión alcanzada por la sentencia de instancia resulta errónea y contraria a Derecho, y ello porque infringe lo dispuesto en el artículo 1227 del CC al considerar como fecha cierta del contrato la del 17 de noviembre de 2017, por mucho que una testigo declarara sobre la supuesta veracidad de la misma; testigo que incurrió en diversas contradicciones con lo expuesto por ella misma en los correos electrónicos aportados a las actuaciones y respecto de la cual la Sra. Genoveva reconoció además que había mantenido relaciones profesionales con la inmobiliaria de la familia del actor. Y ello por cuanto que la única fecha fehaciente que puede contarse respecto de terceros en relación con tal documento privado sería la del 27 de marzo de 2018, que es cuando el mismo se anexó a la escritura pública de compraventa. Debe además recordarse cómo lo previsto en el referido artículo 1227 del Código Civil es un precepto imperativo y no una mera presunción "iuris tantum", que precisamente pretende evitar los perniciosos efectos que todo documento antedatado puede conllevar. Por otra parte, toda venta exige además un precio cierto y unos concretos comprador y vendedor para poder entenderse como perfeccionada, conforme al artículo 1445 del Código Civil. Y es evidente que no puede considerarse que en virtud del contrato privado de 17 de noviembre de 2017 el Sr. Matías comprara el 34% de las fincas en litigio, ya que, si atendemos al contenido del contrato en cuestión, comprobaremos que en el mismo: se hace referencia como compradores a D. Matías y su esposa Dª. Genoveva (e incluso en su estipulación quinta se habla de la posibilidad de otorgar la escritura de compraventa "a favor de ambos compradores o bien a favor de uno cualesquiera de ellos o incluso a favor de una sociedad"); y se establece como precio de la compraventa el importe de 45.900 euros por el 34% de las cuatro fincas en litigio, así como de una quinta (nº NUM007) en la que no tiene participación el demandante y que no es objeto del procedimiento. Si comparamos el contenido de dicho contrato privado con la posterior escritura de compraventa otorgada en fecha 27 de marzo de 2018 comprobaremos que en esta última el comprador es únicamente el Sr. Matías (lo cual no es baladí, ya que como se recoge en la página 3 de dicha escritura, el matrimonio de los Sres. Matías Genoveva se encuentra sujeto al régimen económico de separación de bienes, no siendo por lo tanto irrelevante, ni teniendo los mismos efectos, que compre un cónyuge, el otro, o ambos); y el precio de la compraventa (por el 34% de las cinco fincas referidas) se establece en 46.870 euros. Entendemos que no se perfeccionó venta alguna a favor del Sr. Matías en fecha 17 de noviembre de 2017, y mucho menos puede entenderse, frente a lo que se recoge en la sentencia de instancia que la parte demandada adquirió las fincas en esa fecha. Dicha afirmación infringe frontalmente la teoría del título y el modo, que para la válida adquisición de la propiedad y de los demás derechos reales rige en nuestro Derecho. Es decir, que aún si a meros efectos dialécticos se admitiera la existencia de venta en virtud del contrato privado de compraventa aportado de contrario (lo cual, insistimos, rechazamos al no existir en dicho contrato privado precio cierto ni identificarse al comprador de las fincas) en ningún caso se podría señalar que desde la firma del mismo el Sr. Matías habría adquirido la propiedad de su cuota en los inmuebles. Y ello por cuanto que faltaría aún el modo (la traditio) exigido para considerarse transmitida la propiedad. Y dicho modo, nuevamente, lo encontramos en nuestro caso en la escritura de compraventa formalizada en fecha 27 de marzo de 2018 (traditio ficta instrumental). Momento para el cual el Sr. Marcos hacía meses que ya era copropietario del 66% de las fincas objeto de tal compraventa. Se podrá argumentar de contrario que el Sr. Matías ya se encontraba en posesión de los inmuebles desde antes de la adquisición de los mismos y en concepto de arrendatario. Pero, al margen de que la veracidad del supuesto contrato de arrendamiento aportado de contrario genera importantes dudas y que por ello fue expresamente impugnado en la audiencia previa, la realidad es que la mera ocupación como arrendatario en ningún caso resulta asimilable o equivalente a la del propietario, ni por lo tanto puede convalidar la ausencia de "traditio". Resulta obvio de la escritura de compra que el arrendamiento supuestamente concertado con el demandado en 2015 quedó resuelto en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa de 27 de marzo de 2018 (como expresamente se recoge en la misma), por lo que el Sr. Matías en ningún caso pudo haber adquirido la copropiedad de las fincas con anterioridad a dicho momento. Siendo evidente la incompatibilidad de ser arrendatario y a la vez propietario de un bien. Finalmente podemos destacar cómo en la escritura otorgada en fecha 27 de marzo de 2018, en la que no se eleva a público el contrato privado de compraventa de 17 de noviembre de 2017 (como erróneamente se recoge en la sentencia de instancia) lo que se formaliza y perfecciona es la propia compraventa, con unas condiciones diferentes de las recogidas en dicho documento privado inicial. Lo anterior supone que el Sr. Marcos era copropietario en el momento en que el Sr. Matías adquirió el 34% de las fincas en litigio y que, por ello, el demandante sí estaba legitimado para el ejercicio de la acción de retracto. Por ello debe revocarse la sentencia de instancia, y ya de inicio rechazarse la excepción de falta de legitimación activa acogida por la misma. Ello conlleva asimismo el necesario análisis del resto de requisitos exigidos en el Código Civil para el retracto de comuneros, los cuales, como quedó acreditado en la vista practicada, concurren en su totalidad en este supuesto. Por lo que debe prosperar el recurso de apelación formulado y la demanda planteada debe ser íntegramente estimada. Se refirió luego en extenso el apelante a la concurrencia de la totalidad de requisitos exigidos para el ejercicio del retracto de comuneros, con especial referencia al plazo previsto en el artículo 1524 del Código Civil. Concurriendo en el presente supuesto la totalidad de requisitos exigidos legalmente para el ejercicio del derecho de retracto pretendido por esta parte demandante, y habiéndose acreditado asimismo la actuación totalmente diligente del Sr. Marcos (con los reiterados requerimientos remitidos a la contraparte e incluso llegando a solicitar las pertinentes diligencias preliminares antes referidas), y ello en contraposición con la deliberada actuación del demandando tendente a ocultar la realidad de la operación efectuada y sus concretas condiciones; y todo ello con la aparente connivencia de las anteriores copropietarias, es por lo que debe revocarse la sentencia de primera instancia y estimarse íntegramente la demanda planteada.
SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y con imposición de las costas a la parte recurrente, añadiendo que se oponía a los hechos descritos en la alegación previa del recurso de apelación en cuanto al relato de los hechos descritos por el apelante. Consta en las actuaciones que los inmuebles objeto de retracto pertenecen a la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000". Asimismo, como hecho indubitado, por declaración del demandante y de la testifical de la esposa del demandado que es donde tanto el demandante como el demandado tienen residencia desde hace años, resultando ser, en consecuencia, vecinos. El demandado Sr. Matías suscribió contrato de arrendamiento con las Sras. Ariadna, antiguas propietarias del 34% de las plazas de garaje nº NUM000, NUM001 y NUM002 y los cuartos de mecánico nº NUM003 y NUM004 que son objeto del presente procedimiento, en fecha 5 de mayo de 2015, ostentando con ello la posesión de los mismos desde hace tres años. Con posterioridad, en fecha 17 de noviembre de 2017, y en consonancia con el acuerdo alcanzado previamente en el contrato de arrendamiento suscrito, las partes suscribieron contrato privado de compraventa con las Sras. Ariadna. La escritura de compraventa se formalizaría en seis meses, y podría otorgarse a favor de ambos compradores, cualquiera de ellos, o a favor de una sociedad. En fecha 15 de noviembre de 2017, el Sr. Marcos ofreció la compra de sus participaciones a las Sras. Ariadna por importe de 44.200 euros (sin ser propietario aún), comunicándole la Sra. Catalina (conocida como Graciosa), quien actuaba en nombre de las Sras. Ariadna, que la participación indivisa de la cual ambas eran propietarias estaba siendo objeto de conversaciones con los Sres. Matías con objeto de formalizar contrato de compraventa que finalmente se suscribió dos días más tarde. Consta que el Sr. Marcos, desde noviembre de 2017, con un mes de antelación a la fecha en la que adquirió la condición de propietario del 66% de las fincas, tenía conocimiento de que el 34% había sido objeto de contrato de compraventa con los Sres. Matías, estando a la espera de la mera formalización en instrumento público, teniendo ya la posesión de los mismos. Que en fecha 8 de enero, primero, se le comunicó por primera vez, ya en condición de propietario, que las fincas cuya compra pretendía ya habían sido objeto de compraventa a un tercero en las mismas condiciones que el ofrecía. Y, por último, en fecha 26 de febrero, se le comunicó de forma fehaciente las condiciones en las que se había procedido a la venta de los inmuebles, y quien los había adquirido, y el precio de los mismos que coincidía con el precio y condiciones que el ofreció el 8 de enero. Recurre el actor la sentencia de instancia basándose en tres puntos: que el documento de 17 de noviembre de 2017 no tiene efecto frente a él por ser un documento privado entre partes; que este documento no recoge las condiciones de la venta que se escrituró; y que se cumplen todas las condiciones del retracto con especial incidencia en el plazo. Tal y como se ha expuesto en el hecho previo, la relación entre las hermanas Ariadna, anteriores titulares del 34 % de las fincas que son objeto de retracto, y el demandado se retrotrae al año 2014, momento en el cual las Sras. Ariadna remitieron una autorización por email para que se lo pudiera mostrar al Administrador de la Comunidad, por el cual se autorizaba el uso de los inmuebles que son objeto de retracto en el presente proceso. Con posterioridad, las partes suscribieron contrato de arrendamiento por el 34% de las plazas de garaje referidas y los cuartos de mecánico nº NUM003 y NUM004, en fecha 5 de mayo de 2015, por el cual, los Sres. Matías, adquirían la posesión del 34% las fincas en su condición de arrendadas. Ostentando esta parte la posesión de los inmuebles desde el 2014, primero, por autorización expresa por escrito de las titulares del 34%, y desde el 5 de mayo de 2015 en virtud de contrato de arrendamiento, las partes llegaron finalmente a un acuerdo por el cual, a resultas de la imposibilidad de adquirir el 100% de los inmuebles, esta parte se mostraba interesada en adquirir el 34% por parte de las hermanas Ariadna. En noviembre de 2017, las hermanas Ariadna recibieron una oferta por parte del demandante, que ofrecía la cantidad de 130.000 euros por el 100% de los inmuebles, correspondiendo a las hermanas Ariadna la cantidad de 44.200 por su 34%. En este momento, el actor no era propietario, ya que la titularidad del 66% la obtuvo con posterioridad, en fecha 1 de diciembre de 2017 y 17 de enero de 2018. Dada la existencia del contrato de arrendamiento que unía a las hermanas Ariadna y al Sr. Matías, éstas le comunicaron la oferta del Sr. Marcos, por lo que el Sr. Matías ofreció comprar en las mismas condiciones que el Sr. Marcos. A tal efecto, las partes suscribieron contrato privado de compraventa de fecha 17 de noviembre de 2017. Expone el recurrente, que dicho contrato no recoge las características esenciales que tiene que contener un contrato de compraventa. Y lo cierto es que el precio global de la compraventa, tal y como explicó la Letrada que lo redactó y que representaba a las vendedoras, venía de lo siguiente: 44.200 euros que correspondían al 34% de los inmuebles que el Sr. Marcos había ofrecido en su oferta en el mes de noviembre de 2017, siendo no propietario, más 1.700 euros en concepto de pago de plusvalía, puesto que las partes habían acordado que sería el comprador, y no las vendedoras, quien se haría cargo del pago del impuesto. A tal efecto, solicitaron una estimación en el Ayuntamiento de Marbella. Por ello 44.200 euros por el 34% de los inmuebles, más 1.700 euros en concepto de plusvalía, es decir, las vendedoras recibirían el total de 45.900 euros que está reflejado en el contrato privado de compraventa. El precio quedó fijado de acuerdo a la oferta que las hermanas Ariadna habían recibido en el mes de noviembre de 2017, e incrementado con el importe de la plusvalía que había señalado el Ayuntamiento de Marbella, en virtud del acuerdo estipulado entre las partes. Es decir, la existencia y validez de dicho contrato privado fue confirmada por la testigo doña Catalina, elevándose a público en fecha 27 de marzo de 2018, dentro del plazo previsto en la estipulación tercera del contrato privado, y pagándose el precio del mismo en fecha 23 de febrero de 2018, comunicándose dicha venta a las partes interesadas en la adquisición de esos inmuebles en fecha 26 de febrero de 2018. Nos encontramos aquí con la valoración que ha de hacer el Tribunal en relación con el documento privado, cuando se impugna el mismo, pero cuando no se propone prueba alguna el tribunal debe valorar el mismo de acuerdo a las reglas de la sana crítica. A este respecto ha quedado patente que la testifical ha sido clara, sin contradicciones ni fisuras, coherente y creíble. En cuanto a la oposición a la concurrencia de los requisitos exigidos para el ejercicio del retracto de comunero, incluso en el caso de que se entendiera que no procede la falta de legitimación del demandante por no ser propietario cuando se trasmitió a esta parte, ha quedado acreditado que el demandante no cumple en su demanda con el requisito del artículo 1521, porque el retrayente dispone únicamente de nueve días para ejercitar la acción, computándose el plazo desde la inscripción en el Registro Civil y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Es decir, en fecha 26 de febrero de 2018 se le informó de que se habían vendido los inmuebles en los que él estaba interesado, y que se habían vendido en las mismas condiciones que el ofertó. De lo expuesto, ha quedado acreditado que esta parte adquirió los inmuebles objeto de retracto en fecha 17 de noviembre de 2017, y el actor adquirió su parte en diciembre de 2017 y enero de 2018, es decir, con posterioridad a la adquisición por esta parte de los inmuebles referidos. La existencia y validez de dicho contrato privado fue confirmada por la testigo doña Catalina, quien ratificó en la testifical practicada la autenticidad de ese contrato, la fecha del mismo, y la referencia al citado contrato en los emails cruzados por las partes. Se fijó el plazo de seis meses para su elevación a público, plazo que se cumplió, adjuntándose a la escritura el pago de los inmuebles realizado en fecha 23 de febrero, comunicado tanto al Sr. Marcos, como a la Sra. Graciela, el efectivo abono del precio de los mismos. Que, aún en el hipotético supuesto de que la fecha en la cual obtuvo pleno y concreto conocimiento de todos los elementos del contrato fuera el 26 de febrero de 2018, momento en el cual ya era propietario, es este el momento en el cual el actor podría haber ejercitado su derecho de retracto. Siendo en consecuencia que el contrato de compraventa del demandado es anterior al de la parte actora, o, de entenderse efectivamente informado de todas las condiciones de venta el 26 de febrero de 2018, en ambos casos, no puede prosperar la acción de retracto por dos motivos: no estar legitimado el actor al ser el título de esta parte anterior al suyo como reza la sentencia; y, en segundo lugar, de entender como fecha para el cómputo de plazo el 26 de febrero de 2020, por haber precluido el plazo para el ejercicio del mismo. La jurisprudencia es constante en afirmar la validez de este mínimo plazo, y el Tribunal Constitucional, en su sentencia de 24 de febrero de 1994, consideró que, pese a su brevedad, no vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva.
TERCERO.- Considerando que, como bien indica el Juez "a quo" la representación del demandante ejercitó en su demanda una acción de retracto basándose en los siguientes hechos: el actor es propietario de cuatro fincas descritas en el hecho primero de la demanda y sobre las que ostenta un 66%, siendo que el 34% restante de la propiedad de cada una de dichas fincas era titularidad de Dª Ariadna y de Dª Luisa (un 17% cada una de ellas). Es decir, el Sr. Marcos (66%) junto con las referidas hermanas Ariadna Luisa (34%) eran copropietarios o condueños de las cuatro fincas registrales anteriormente señaladas. El 6 de julio de 2018, fecha en que se ha celebrado una comparecencia de diligencias preliminares, el actor ha tenido conocimiento de cómo en fecha 27 de marzo de 2018 las referidas hermanas Ariadna Luisa vendieron sus respectivas cuotas proindivisas del 17% sobre las fincas en litigio al ahora demandado D. Matías, tal y como se desprende de la escritura de compraventa otorgada ante Notario de Madrid en fecha 27 de marzo de 2018, entre Dª Ariadna y Dª Luisa (como vendedoras) y D. Matías (como comprador). En virtud de la misma, las hermanas Ariadna Luisa venden y transmiten al Sr. Matías, que compra y adquiere con carácter privativo, el 34% de las fincas registrales NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009 del Registro de la Propiedad nº 4 de Marbella. Es decir, que las vendedoras trasmiten tanto su participación indivisa en las cuatro fincas cuya propiedad compartían con el Sr. Marcos, así como también su cuota de participación en una quinta finca, la NUM007, correspondiente a la plaza de garaje nº NUM002 del EDIFICIO000", Urbanización DIRECCION000 de Marbella, de la cual no resulta copropietario el actor ni es objeto de la presente demanda. La participación indivisa del 34% se transmite libre de cargas y gravámenes, al corriente en toda clase de impuestos, tasas y arbitrios, así como al corriente de pago con la Comunidad de Propietarios, y con cuantos derechos y obligaciones sean inherentes a la misma. El precio total acordado por las cinco fincas es de 46.870 euros, correspondiendo a las fincas registrales NUM005, NUM006, NUM008 y NUM009, según se desglosa en la propia escritura (valor individual indicado al final de la descripción de cada una) un precio de 37.580 euros. En concreto, respecto de las fincas NUM005 y NUM006 (dormitorios de mecánico) se pacta un precio de 9.500 euros cada una de ellas; y respecto de las fincas NUM008 y NUM009 (plazas de garaje) un precio de 9.290 euros cada una de ellas. El precio fue pagado por el comprador mediante dos cheques bancarios nominativos que se adjuntan a la escritura. El Sr. Notario advierte expresamente del derecho de retracto de los comuneros de las fincas transmitidas. Igualmente, en la escritura se recoge cómo las partes dieron instrucciones al Sr. Notario para que no realizara la presentación telemática de la escritura, mediante la remisión de copia electrónica (como prevé el artículo 249.2 del Reglamento Notarial), al Registro de la Propiedad, siendo este el motivo por el cual la compraventa aún no ha accedido al Registro. De esta manera sostiene la parte actora que, hasta el pasado viernes 6 de julio de 2018, ningún tercero tuviera conocimiento de la compraventa y de sus condiciones. A la escritura se adjunta un contrato privado de compraventa otorgado en fecha 17 de noviembre de 2017, correspondiente asimismo a las fincas en litigio, así como adicionalmente a la NUM007, en el que como compradores intervienen tanto el Sr. Matías como su esposa Dª Genoveva. En dicho contrato, en su estipulación Quinta, se recoge cómo la escritura de compraventa podría "otorgarse a favor de ambos compradores, o bien a favor de uno cualquiera de ellos, o incluso a favor de una sociedad". El precio establecido inicialmente en el contrato privado (45.900 euros) difiere del finalmente pactado en la escritura pública de compraventa (46.870 euros). Alega la parte actora que la intención inicial del Sr. Marcos era la de adquirir el 100% de las fincas en litigio, pero las negociaciones mantenidas con la abogada de las hermanas Ariadna Luisa no fructificaron, por lo que finalmente (y según se acredita) adquirió el 65% del que era titular Dª María Consuelo y el 1% del que era titular D. Jesús, en total el 66%. Una vez adquirió D. Marcos, el 66% de las fincas en litigio, el mismo contactó con las copropietarias, las hermanas Luisa Ariadna y previamente con su abogada, a los efectos de poder concretar y consensuar unas normas para la administración y mejor disfrute de los bienes en común. Además, solicitó información a las mismas sobre la utilización que se estaba realizando de los cuartos de mecánicos y del garaje nº NUM001 ya que había apreciado que en el mismo solían estacionarse un vehículo, motos y bicicletas de niños que al parecer pudieran pertenecer al ahora demandado Matías. El actor remitió correo electrónico a tal efecto a Dª Catalina (conocida como " Graciosa" y quien en ocasiones anteriores había intervenido como interlocutora en nombre de las hermanas Ariadna Luisa, en fecha 7 de febrero de 2018. La Sra. Catalina es quien posteriormente intervino en la escritura de compraventa aportada como documento 8 en nombre y representación de Dª Luisa. Ante la falta de respuesta por parte de la referida abogada, el letrado del actor remitió en nombre del Sr. Marcos y en fecha 16 de febrero de 2018 a Dª Ariadna un burofax. En el mismo se insistía en la necesidad de establecer de manera consensuada unas normas para la administración y disfrute de los inmuebles en común (contribución a gastos, uso de las parcelas y cuartos de mecánico, etc.). Y asimismo se le requería a la Sra. Ariadna Luisa información sobre la situación señalada de ocupación por parte de terceros de alguno de los inmuebles (la cual dificultaba de manera ilegítima la utilización de los mismos por parte del demandante). En fecha 26 de febrero de 2018 la abogada Dª Catalina, actuando en principio como asesora de las hermanas Ariadna Luisa, indicó al Sr. Marcos que la participación de las indicadas copropietarias habría sido vendida a D. Matías y que se debería dirigir al mismo. Dicho correo fue respondido por el Sr. Marcos mediante correo electrónico de fecha 27 de febrero de 2018. El Sr. Marcos solicitó a la Sra. Catalina una copia del título por el cual se hubiera podido transmitir dicha propiedad. Y ello para poder ejercitar sus derechos como copropietario. El correo del demandante fue respondido el 2 de marzo de 2018 por la abogada Dª Catalina mediante correo (destacamos que en dicho momento seguía sin haberse otorgado la escritura pública de compraventa) y la Sra. Catalina indicaba que "las señoras Ariadna Luisa han vendido su parte a los señores Matías" - como finalmente se ha descubierto, ello no era cierto, habiendo comprado únicamente el demandado - y manifestaba, ante la solicitud del Sr. Marcos, que tan pronto sus clientes se lo autorizaran le facilitaría una copia de la correspondiente escritura de compraventa. En fecha 5 de marzo de 2018, D. Marcos remitió a la Sra. Catalina el correo electrónico en el que reiteraba cómo hasta dicho momento desconocía dicha supuesta compraventa a favor del Sr. Matías, así como sus condiciones, y le requería para que, como le había ofrecido, le remitiese una copia de la escritura a la que hacía referencia. Escritura que, como hemos acreditado, realmente ni siquiera había sido otorgada en aquel momento y que hasta el día de hoy no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad, precisamente por la voluntad del demandado, no existiendo por lo tanto publicidad alguna de la misma y su contenido para terceros. A pesar del ofrecimiento inicial de la citada letrada de las hermanas Ariadna Luisa, la misma nunca llegó a remitir la reiterada escritura al Sr. Marcos, quien por lo tanto seguía sin tener conocimiento fehaciente del supuesto cambio de titularidad y de sus condiciones. Por tal motivo, el Sr. Marcos, por medio de su letrado, se dirigió asimismo y directamente a D. Matías para tratar de aclarar la situación, en fechas 13 de marzo y 4 de abril de 2018. Como se desprende de tales comunicaciones, se solicitó al Sr. Matías de manera reiterada que aclarase su situación en relación con los inmuebles ubicados en el EDIFICIO000", Urbanización DIRECCION000 de Marbella y de los que el Sr. Marcos es el copropietario mayoritario. De esta manera se le requirió para que remitiera el título que pudiera ostentar y que en su caso pudiera legitimar la utilización irregular detectada sobre los mismos. En concreto, y en el correo de 4 de abril de 2018, se le requirió por última vez para que en el plazo máximo de 48 horas confirmara si había existido la transmisión de propiedad a la que hacía referencia, y concretara quién había sido el supuesto adquirente y en qué condiciones. Y todo ello mediante la correspondiente acreditación documental. Dicho correo nunca fue contestado, teniendo finalmente conocimiento de las condiciones de la compra en fecha 6 de julio de 2018. Añade el Juez que la parte demandada sostuvo que, según lo dispuesto en el artículo 1521 del Código Civil, el retrayente dispone únicamente de nueve días para ejercitar la acción, computándose el plazo desde la inscripción en el Registro Civil, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, es decir, el inicio del cómputo de nueve días comenzó en fecha 26 de febrero de 2018 y no con posterioridad, no siendo un hecho de nueva noticia, ya que previamente, en noviembre de 2017, ya se le había notificado el compromiso de venta que habían adquirido las señoras Ariadna Luisa con los Sres. Matías, y el 8 de enero que ya habían sido objeto de compraventa, estando a la espera en dicha fecha de su elevación a público. Pues bien, razona el Juez que, en primer lugar, es necesario resolver la excepción de falta de legitimación activa formulada por la parte demandada, la cual sostiene que el demandado es propietario del 34% de la comunidad de bienes desde antes de ser propietario el demandante, en concreto desde la fecha de suscripción del contrato de compraventa de 17 de noviembre de 2017. Por tanto, habiendo adquirido con posterioridad su propiedad el demandante, carece de acción contra la parte demandada en aplicación del artículo 1522 del Código Civil. El juzgador considera que la excepción ha de ser estimada, porque consta en autos que el demandado adquirió la parte correspondiente a las cuatro fincas descritas en el hecho primero de la demanda en fecha 17 de noviembre de 2017 (documento 5 de la contestación a la demanda), siendo que el actor adquirió su parte en diciembre de 2017 (documentos 6 y 7 de la demanda). La existencia y validez de dicho contrato privado fue confirmada por la testigo doña Catalina, persona que intervino en la venta en nombre de doña Luisa. Es cierto que en la escritura de compraventa no consta como compradora Doña Genoveva, esposa del actor, la cual sí aparecía en el contrato de fecha 17 de noviembre de 2017. No obstante, en el contrato se pactó en su cláusula quinta que la escritura de compraventa podrá otorgarse a favor de ambos compradores o bien a favor de uno cualesquiera de ellos, e incluso a favor de una sociedad. La parte demandada adquirió las fincas en fecha 17 de noviembre de 2017, elevándose a público el contrato en fecha 27 de marzo de 2018, dentro del plazo previsto en la estipulación tercera del contrato privado. Siendo en consecuencia que el contrato de compraventa del demandado es anterior al de la parte actora, todo ello en virtud de los artículos 1254 y siguientes del Código Civil, por lo que procede la desestimación de la demanda al carecer el demandante de acción contra el demandado en aplicación del artículo 1522 del Código Civil. Con arreglo al criterio consagrado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haberse desestimado la demanda, corresponde a la parte actora el pago de las costas. En definitiva, el juzgador estima la excepción de falta de legitimación activa y, en consecuencia, desestima la demanda interpuesta, absolviendo libremente al demandado con condena en costas a la parte actora.
CUARTO.- Considerando que, ejercitada por el actor una acción de retracto de comuneros, que se funda en la titularidad de una cuota indivisa que alega le corresponde sobre unas fincas que habían sido parcialmente enajenadas por las restantes comuneras al demandado, y teniendo por objeto tal acción la parte de dichas fincas que completa la totalidad de las mismas, la pretensión del retrayente implica que tales comuneras vendieron sus cuotas al ahora demandado, pues la acción de retracto de comuneros recae exclusivamente sobre la parte que éstos tienen cuando se enajene a un extraño ( artículo 1522, párrafo 1º, del Código Civil). En consecuencia, es fundamental resolver como primera - y en su caso única cuestión - si el actor era comunero al formalizar la demanda, pues de no serlo carece de interés protegible con el ejercicio de la acción de retracto, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponderle frente a las vendedoras por la venta parcial de las fincas a tercera persona. Bajo este prisma exige el artículo 1522 del Código Civil la condición de condueño a aquel que pretenda usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás copropietarios o de alguno de ellos, y en el presente supuesto razona el juzgador, como se ha visto, que el actor ahora apelante no tenia la cualidad de condueño - ya que adquirió su porcentaje en las fincas en fechas 1 de diciembre de 2017 y 17 de enero de 2018, siendo en fecha 17 de noviembre de 2017 que la otra parte indivisa que se pretende retraer fue transmitida por las hermanas Ariadna Luisa al demandado en contrato privado de compraventa, en el que se sentaron las bases de la escritura luego otorgada en fecha 27 de marzo de 2018. Por lo que, atendiendo a la realidad de los hechos y tomando como premisa indiscutible que la adquisición en base a la teoría del título y del modo se produce con el contrato inicial de compraventa, sobre el que luego se hablará, parece irrelevante que las vendedoras y el demandado no escriturasen su adquisición hasta el día 27 de marzo de 2018, sin perjuicio de que, a mayor abundamiento, tras la compra del demandado y la posterior del demandante, se comunicase a éste varias veces el primer negocio transmisivo sin que intentase el retracto en plazo legal, sino cuando tuvo conocimiento de la elevación a documento notarial de la compraventa. Consta que el demandado y su esposa tenían la posesión de la parte de las fincas correspondientes a las hermanas Ariadna Luisa desde 2014, siendo que suscribieron un contrato de arrendamiento por el 34% de las plazas de garaje y los cuartos de mecánicos ya referidos en fecha 5 de mayo de 2015. y posteriormente las propietarias y los arrendatarios llegaron a un acuerdo por el cual, "...a resultas de la imposibilidad de adquirir el 100% de los inmuebles, esta parte (apelada) se mostraba interesada en adquirir el 34% por parte de las hermanas Ariadna Luisa". Constante aun el arrendamiento, las hermanas Ariadna Luisa comunicaron al Sr. Matías la oferta del Sr. Marcos, de comprar la totalidad de las fincas, por lo que el Sr. Matías ofreció comprar en las mismas condiciones que el Sr. Marcos la parte de las Sras. Ariadna Luisa y, a tal efecto, suscribieron contrato privado de compraventa en fecha 17 de noviembre de 2017. Expone el recurrente, que dicho contrato no recoge las características esenciales que tiene que contener un contrato de compraventa. Y lo cierto es que el precio global de la compraventa quedó fijado de acuerdo a la oferta que las hermanas Ariadna Luisa habían recibido en el mes de noviembre de 2017, e incrementado con el importe de la plusvalía que había señalado el Ayuntamiento de Marbella, en virtud del acuerdo estipulado entre las partes. Y la existencia y validez de dicho contrato privado fue confirmada por la testigo Doña Catalina, abogada de las vendedora y redactora del documento que luego, con algunas correcciones permitidas en el mismo, se elevó a público en fecha 27 de marzo de 2018, dentro del plazo previsto en la estipulación tercera del contrato privado, pagándose el precio del mismo en fecha 23 de febrero de 2018, y comunicándose dicha venta a las partes interesadas en la adquisición de esos inmuebles en fecha 26 de febrero de 2018. Y es que, por lo que ahora se dirá, la Sala llega a la misma convicción que la obtenida y razonada en la sentencia de primera instancia en base a la jurisprudencia invocada respecto a la exigencia de la condición de comunero en el momento de la enajenación de la cuota al extraño, constando que el demandante aún no lo era al tiempo de la venta privada al Sr. Matías, y que conoció con tiempo dicho negocio jurídico sin que ejercitara entonces el retracto, sino solo despues de varios requerimientos que hizo tras la escritura pública; por lo que procede la desestimación en esta alzada del recurso de apelación y la confirmación de la resolución judicial que niega al demandante la necesaria legitimación activa para accionar. Son requisitos para el ejercicio del derecho de retracto de comuneros los siguientes: una situación de comunidad o condominio por cuotas, pudiendo el propietario ejercer el retracto, según el artículo 1522 del Código Civil, ya referido, sin distinciones entre nudo o pleno, y el retracto, como derecho subjetivamente real, corresponde al propietario, en todo caso ( sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2000). La condición de comunero ha de concurrir necesariamente tanto en el momento de la enajenación de la cuota al extraño como en el momento del ejercicio del retracto. En segundo lugar, ha de tratarse de la enajenación de una cuota o cuotas a un extraño a la comunidad. El término enajenación ha de entenderse referido a una venta o dación en pago, con exclusión de las enajenaciones a título gratuito. La enajenación ha de estar consumada; sólo puede aprovecharse el retracto cuando el vendedor ha transmitido al comprador el dominio con la posesión de la cosa mediante la tradición real o simbólica. Y en tercer lugar, el ejercicio del derecho ha de hacerse dentro del plazo legal, siendo que el artículo 1524-1º del Código Civil señala como plazo general del ejercicio del derecho de retracto legal el de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La parte apelada, justamente desde la contestación a la demanda, cuestiona el primero de los requisitos, es decir, la condición de comunero del demandante, ahora apelante; o sea, que fuera propietario de de su parte de las fincas objeto de retracto al tiempo de la compraventa. Siendo la cuestión litigiosa rigurosamente jurídica o de derecho, ya que solamente cabe, para que pudiera prosperar la acción entablada, que se cumpla el requisito de que el actor fuese comunero tanto al tiempo del nacimiento de la acción como al de su ejercicio, la Sala no puede compartir el criterio del apelante, sino que está de acuerdo con el juzgador de instancia, habida cuenta de que al momento de la enajenación de su parte por las hermanas Ariadna Luisa al Sr. Matías de su cuota indivisa de las fincas litigiosas el actor no ostentaba la condición de comunero, pues adquirió su derecho con posterioridad a que se formalizase en documento privado, que luego conoció, la referida compraventa. Y ello con independencia de que los intervinientes no formalizaran el negocio traslativo de la propiedad hasta algunos meses después, pues la condición de comunero ha de concurrir necesariamente - como se ha repetido - tanto en el momento de la enajenación de la cuota al extraño como en el momento del ejercicio del retracto. Por lo que a la acreditación del contrato de compraventa se refiere, a la vista de la impugnación que realiza la parte demandante, hemos de recordar que el artículo 217 de la LEC, que regula la carga de la prueba, establece que corresponde al actor (y al demandado reconviniente) la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención y al demandado (y al actor reconvenido) la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. Como recuerda el Tribunal Supremo reiteradamente, la institución procesal de la carga de la prueba "no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo deben probarse ciertos hechos, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes" (así la sentencia del TS de 8 de abril de 2016, entre otras). Se afirma reiteradamente a su vez que las reglas de distribución de la carga de la prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quien, según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar y, por tanto, no le corresponde que se le impute la laguna o deficiencia probatoria (así las sentencias del TS de 15 de junio de 2009, de 16 de marzo de 2011 y de 29 de marzo de 2012, entre otras). También la doctrina del Tribunal Supremo tiene establecido con reiteración que no se excluye la posibilidad de valorar los documentos privados como ciertos, aun no reconocidos por alguna de las partes, puesto que el artículo 1225 del CC, en relación con el 326 de la LEC, no quiere decir que el reconocimiento de la autenticidad del documento privado hecho por aquellos a quienes afecta sea el único medio de probar su legitimidad, porque ello sería tanto como dejar subordinada a la voluntad de las partes la eficacia de un documento, y por ello que la falta de adveración no merma su valor y puede ser tomado en consideración ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del debate (así las sentencias del TS de 11 de octubre de 1991, de 27 de junio de 1992 y de 15 de junio de 1994, entre muchas otras). La jurisprudencia interpretadora del citado artículo 1225 del Código Civil, en relación con el artículo 604 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y el 326 de la nueva Ley procesal de 2000, se viene pronunciando ratificando lo ya expuesto sobre que la falta de reconocimiento sobre la autenticidad de un documento privado por aquellos a quienes afecta no le priva íntegramente de valor probatorio, ni quiere decir que dicho reconocimiento legal sea el único medio de acreditar su legitimidad, pues ello equivaldría a dejar al exclusivo arbitrio de la parte a quien perjudique la fuerza y validez del documento en que se fundamenta la reclamación, lo cual podría comprometer gravemente las exigencias de justicia y respeto a lo pactado, dado que la mayoría de las relaciones jurídicas se formalizan a través de esta clase de documentos. El propio Tribunal Supremo, analizando el artículo 1255 del Código Civil, tiene dicho que nada impide dar relevancia a un documento privado no reconocido, conjugando su valor con el resto de las pruebas. De ahí que pueda darse la debida relevancia probatoria a un documento privado, siempre que en el proceso existan otros elementos de juicio o medios susceptibles de acreditar dicha autenticidad y de ser valorados junto con aquél, conjugando así su contenido con el resto de la prueba y ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del debate, siendo la admisibilidad de este medio más amplia cuando se trata de obtener la mera constatación de un hecho (así las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1995 y de 3 de abril de 1998). Señala igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2 de abril de 1994, con cita de otras en igual sentido, que la falta de adveración en el proceso de un documento privado no le priva en absoluto de valor y procede ser tomado en consideración, ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del debate. Y es lo que ocurre con el contrato privado de compraventa fechado el 17 de noviembre de 2017 y ratificado por sus otorgantes, así como por la letrada que lo elaboró, que ha prestado testimonio en este proceso, y posteriormente ratificado, aunque matizado, en la escritura pública en que se plasmó. Por ello, procede desestimar, como ya se ha anticipado,el recurso de apelación estudiado y, con confirmación íntegra de la sentencia de instancia, se rechaza la acción de retracto de comuneros que se había planteado en la demanda inicial, y ello por concurrir en el demandante falta de legitimación activa al no ser comunero al tiempo de la compraventa celebrada entre las copropietarias y el demandado. Igualmente debe confirmarse la sentencia en el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia al ser de aplicación el artículo 394.1 de la LEC, pues, "en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho", lo que no ocurre en el caso ahora enjuiciado.
QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
