Sentencia Civil 357/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 865/2020 de 31 de mayo del 2023

PRIMERO .- Por la indicada representación de D. Pelayo se presentó escrito formulando contra D. Rafael, Doña Angelica y la entidad Naturaleza y Vida, S.L. demanda de juicio ordinario en la que, tras alegar los hechos y fundamentos jurídicos que estimó aplicables al caso, terminó solicitando que, tras los trámites legales oportunos, se dicte sentencia por la que se condene solidariamente a los codemandados al pago de la suma de 16.000 euros, más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda; con expresa imposición de costas. Interesa el actor Sr. Pelayo, en la demanda inicial, de devolución del duplo de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales (ha de entenderse con implícita resolución del contrato de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre las partes por incumplimiento de los demandados, aun a pesar de no haberse interesado así de forma expresa en el escrito de demanda).

Los demandados D. Rafael, Doña Angelica y la entidad Naturaleza y Vida, S.L., en sus respectivos escritos de contestación, si bien muestran conformidad entre en cuanto a la existencia y realidad de los dos contratos de promesa de venta con entrega de arras suscritos entre el actor D. Pelayo, como futuro comprador, y la codemandada Naturaleza y Vida, S.L., como vendedora, de fechas de 29 de octubre y el 13 de noviembre de 2.018, acompañados a la demanda como documentos nº 2 y 4 (y no impugnados), en los que se pactó y llevó a cabo la entrega por el comprador demandante Sr. Pelayo a la vendedora codemandada Naturaleza y Vida, S.L. de las cantidades de 1.000 y 7.000 euros, respectivamente, y ello respecto de la adquisición de la vivienda sita en Fuengirola (Málaga), en la CALLE000, nº NUM000, EDIFICIO000, planta NUM001 finca registral nº NUM002 del Registro de la Propiedad nº 1 de Fuengirola, todo ello tal y como quedó expresamente fijado en el acto de la audiencia previa. Asimismo, existió acuerdo entre las partes, aun cuando no se hiciese constar de forma expresa, en cuanto a que no se llegó a otorgar el contrato privado ni la escritura de compraventa, según resulta de los respectivos escritos de alegaciones. Se oponen alegando la legitimación pasiva de los codemandados Sr. Rafael y Sra. Angelica, sobre la naturaleza de los contratos en cuanto a si los mismos constituían promesa de venta, de arras confirmatorias o penitenciales, y cuál era la parte vendedora en ellos, si la falta de suscripción del contrato privado de compraventa y de otorgamiento de la escritura de compraventa obedeció al desistimiento del contrato por parte del comprador demandante o al incumplimiento de la vendedora o vendedores codemandados, y si, por tanto, procede la devolución de las arras duplicadas.

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia en la cual tras reseñar la normativa legal y jurisprudencial que estima de aplicación , concluye el carácter de arras penitenciales de las pactadas , examinando de forma separada las acciones planteadas frente a la entidad Naturaleza y vida SL y frente a Don Rafael y doña Angelica . Concluye ante la falta de intervención de los citados en el otorgamiento ni suscripción de los contratos de fechas 29 de octubre y 13 de noviembre , la concurrencia de la falta de legitimación ad causam , desestimando íntegramente la demanda frente a estos presentada . Por lo que respecta a la acción ejercitada frente a la vendedora , Naturaleza y Vida , concluye , tras el análisis de la valoración y análisis de las pruebas practicadas que existió desistimiento del contrato por parte del comprador demandante Sr Pelayo y Naturaleza y Vida SL , incumplimiento que ha quedado huérfano de prueba , siendo procedente , en aplicación a la doctrina jurisprudencial que igualmente expone y con lo pactadp , estimar resueltos los contratos de promesa de venta con entrega de aras suscritos entre ambas partes con fecha 29 de octubre y 13 de noviembre de 2018, por desistimiento unilateral de la demandante Sr Pelayo y en aplicación de lo pactado en el contrato , no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante del importe de las arras penitenciales , pactadas y entregadas en su día y a su duplo , por lo que procede igualmente la desestimación de la demanda , con condena en costas .

SEGUNDO: Frente a la sentencia dictada se formula recurso de apelación por la representación de la actora mostrando en primer lugar su conformidad con la falta de legitimación pasiva de Doña Angelica y Don Rafael .Como ,motivo del recurso en concreto alega : 1.- Error en la valoración de la prueba en relación con el conocimiento del Sr Pelayo del verdadero vendedor al tiempo de la firma del contrato de arras y su ampliación . 2.- Error en la valoración de la prueba en relación con las causas que llevan a la frustración de la compraventa .3.-Error en la interpretación de los contratos de aras a favor de la parte causante de la oscuridad . 4.- Dudas de hecho de la improcedencia de la condena en costas por presentar el cas serias dudas tanto de hecho. .Por todo ello solicita la apelante se dicte sentencia ,estimando el recurso deducido y con ello se revoque el fallo absolutorio frente a la demandada Naturaleza y vida Inversiones S.L. y se estime íntegramente la demanda contra ella deducida , y en su lugar se condene a la demandada a reembolsar al actor la cantidad de 16.000,00 euros respecto a los codemandados D. Rafael y Doña Angelica , confirme la absolución por falta de legitimación pasiva ad causam revocando el fallo condenatorio a la condena en costas , declarando haber lugar a las costas de oficio

La parte apelada se opuso al recurso de apelación deducido de contrario , por cuanto afirma que ninguno de los errores en los que el apelante basa su revisión de la sentencia puede ser estimado por las razones que expone concluyendo que a la vista de la totalidad de la prueba practicada y valorada en su conjunto , la conclusión no puede ser otra que la establecida en sentencia esto es la falta de prueba de cualquier incumplimiento imputable a la vendedora Naturaleza y Vida SL, y que el comprador en todo momento tuvo conocimiento quien vendía las fincas y en que condiciones , y que el sr Pelayo supo en todo momento que la vivienda será transmitida a la actora por la entidad demandada u no por los esposos Rafael , siendo la causa de que la compraventa no se llevara a efecto el desistimiento por parte y ninguna duda es de apreciar del Sr. Pelayo ,Por todo ello interesa ello procede el dictado de una sentencia desestimatoria del recurso , confirmando la sentencia dictada por sus propios fundamentos con condena en costas .

TERCERO .- Visto los términos del recurso deducido , resulta evidente que la cuestión sobre la que versa el recurso , incide en la misma cuestión esencial que ya fue objeto de controversia en la primera instancia que no es otra que resolver a la vista de las pruebas practicadas si estamos ante un desistimiento del contrato por parte del comprador demandante hoy apelante Sr Pelayo tal y como se concluye en la sentencia dictada o ante un incumplimiento por la vendedora codemandada , la entidad Naturaleza y Vida Sl.

Como ya indicamos no existe controversia en cuanto a la real existencia y realidad de los dos contratos de promesa de venta y entregas de arras suscritos entre el hoy actor Don Pelayo , como futuro comprador y la codemandada Naturaleza y Vida . S.L. con fechas 29 de octubre y 13 de noviembre de 2018 , contratos estos no impugnados y que han sido aportados con la demanda como documentos 2 y 4 y en los que se acordó y se llevó a cabo la entrega por el comprador Sr Pelayo a la vendedora codemandada Naturaleza y Vida SL de las cantidades de 1.000 y 7.000 euros respectivamente por la adquisición de la vivienda sita en Fuengirola ( Málaga ) CALLE000 nº NUM000 , EDIFICIO000 , planta NUM001 , finca registral nº NUM002 del Registro de la Propiedad nº 1 de Fuengirola No se discute por otra parte que las arras pactadas han de ser calificadas de penitenciales , dado que expresamente asi se estipulaba en los contratos suscritos al recoger entre sus clausulas " Se considerarán las cantidades entregadas en caso de renuncia a la compraventa por parte de EL COMPRADOR, que éste perderá la señal y en caso de renuncia por parte del propietario devolverá el doble de dicha señal, según viene reflejado en el Artículo 1454 del código civil ", Resulta asimismo incontrovertido que las partes contratantes no llegaron a otorgar el contrato privado de compraventa ni la escritura publica .

La apelante denuncia a lo largo de los tres motivos alegados una errónea valoración de la prueba practicada, sobre tres extremos concretos , que ya han quedado expuestos en el apartado anterior .

Como segundo motivo se denuncia error al estimar se ha producido un error en la valoración de la prueba por parte del Juzgador a quo. sobre determinados extremos : En primer término, y en relación a la valoración de la prueba efectuada por la Juzgadora de instancia se debe señalar que la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal "ad quem" examinar el objeto de "litis" con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el Juzgador "a quo" y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste pues tales hechos no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación.

Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la practica de la prueba se realiza ante el Juzgado de Instancia y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil y con mayor énfasis en la nueva L. E. C. , que conforme el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración de la prueba practicada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede analizarse la valoración de la prueba por el Juzgador "a quo" mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención de una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el Juzgador.

Esta Sala tiene reiterado en primer lugar que, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum "quantum" apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante. Este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Juzgadora de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011 entre las más recientes. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009: "el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marin Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008). Además la jurisprudencia tiene declarado que si bien es cierto que la apelación autoriza al juez o tribunal "ad quem" a revisar la efectuada por el juez de instancia, el hecho de que la apreciación por éste lo sea de las practicadas a su presencia y con respeto a los principios de inmediación, publicidad y contradicción, determina, por lo general que la misma deba respetarse, con la única excepción de que la conclusión fáctica a la que así se llegue carezca de todo apoyo en el conjunto probatorio traído a su presencia, o se demuestre manifiesto error , o cuando se alcancen conclusiones arbitrarias o absurdas ( SS. del T.C. 169/90, 211/91 y 283/93, entre otras muchas), ya que como tiene dicho ( SS. del T.S. de 18-5-90, 4-5-93, 9-10-96, 7-10-97, 29-7-98, 24-7-01, 20-11-02, 23-3-06 y 5-12-06, entre otras), esa valoración es facultad que corresponde única y exclusivamente al juez "a quo" y no a las partes litigantes. También es preciso señalar que el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo, lo que se entiende que no se da en el caso de autos en el que la valoración que efectúa el juez a quo resulta correcta en relación al resultado de la prueba practicada compartiéndose las conclusiones a las que llega y en el supuesto que nos ocupa esa situación se ve acrecentada por la argumentación de la sentencia, por lo que inicialmente cabrá entender que lo pretendido por el recurrente no es sino sustituir la apreciación imparcial y objetiva del juez por la suya propia que, como es lógico, resulta parcial e interesada y a la vista de la fundamentación de la resolución combatida, entiende que, en estas circunstancias, es de aplicación la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional ( SS. del T.C. 174/87, 11/95, 24/96, 115/96, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/00, 171/02 y 196/05), como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SS. del T. S. de 5-10-98, 19-10-99, 3-2-00, 23-3-00, 28-3-00, 30-3-00, 9-6-00, 21-7-00, 2-11-01, 23-11-01, 30-4-02, 20- 12-02, 24-2-03, 2-10-03, 9-2-04, 3-3-04 y 27-6-06), que permite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamentan en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la SS. del T.S. de 20-10-07 subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal ( SS. del T.S. de 16-10-92, 5-11-92, 19-4-93, 5-10-98, 30-3-99 y 19-10-99), debe corregir sólo aquello que resulte necesario.

No podemos olvidar que valoración que efectúa la juzgadora de las pruebas practicadas es compartida por esta sala ,- En cuanto la documental aportada , puesta en relación con el resto de las pruebas practicadas sobre la cual no podemos olvidar claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes documentos, tanto públicos como privados, en que se fundamenta la resolución del litigio, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla de la prueba plena de dicho medio probatorio que para los documentos públicos confiere el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de la que son partícipes los privados en virtud de lo que dispone el artículo 326.1 del mismo texto legal, en consonancia con lo que dispone para las pruebas de las obligaciones los artículos 1218 y 1225 del Código Civil, máxima esta de la prueba plena que viene siendo interpretada por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, entre otras las Sentencias de 13 de marzo, 17 abril y 12 de julio de 1999 y de 18 de octubre de 2004, apuntando insistentemente que ello no significa que lo plasmado en el documento sea lo cierto o la verdad, sino simplemente que dichas declaraciones fueron manifestadas por los intervinientes en el documento público, pues los documentos públicos no tiene eficacia probatoria plena, en cuanto a su veracidad intrínseca, para relevar a los tribunales de su apreciación en relación con el conjunto de las pruebas, y que no impiden la concurrencia y eficacia de otros elementos demostrativos, tanto para acreditar la realidad unos hechos como su inexistencia, ya que no están dotados de prevalencia sobre los demás, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-,

De igual modo la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley Procesal, apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984, 9 de junio de 1988, 8 de noviembre de 1989, 13 y 30 de noviembre de 1990, 10 de octubre de 1995, 12 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada, considerándose en este sentido por el tribunal de la segunda instancia que del conjunto probatorio practicado se infiere, sin género de duda , el acierto de la exégesis valorativa desarrollada por la juzgadora a quo, cuyos razonamientos comparte esta Sala, dándolos aquí por reproducidos al objeto de evitar reiteraciones innecesarias, razonamientos que en modo alguno han sido desvirtuados por los argumentos de apelación, para cuya desestimación, basta una mera remisión a la fundamentación de la Sentencia. Lo mismo cabe en cuanto a la apreciación de los interrogatorios .

CUARTO.-. Partiendo de estas consideraciones generales y aplicándolas al supuesto que nos ocupa , ningún error cabe apreciar en la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia . La apelante denuncia en primer lugar error en la valoración de la prueba en cuanto al conocimiento que el SR Pelayo tenia del verdadero vendedor al tiempo de la firma del contrato de arras y su ampliación , y para ello se basa en una valoración particular e interesada de las pruebas practicadas que realiza , distinta de la llevada a cabo de forma objetiva e imparcial por el juzgador , quien tras la valoración conjunta de estas tanto de la documental, como del interrogatorio de las partes como la testifical , concluye como el actor supo que no era el sr. Rafael quien le vendía la vivienda sino la entidad demandada quien la compraría al Sr. Rafael y su esposa , para posteriormente la transmitiría al aquí recurrente , y asi expresamente lo recoge el juzgador en la sentencia dictada cuando en su fundamento de derecho cuarto ,argumenta, y esta Sala comparte dicha argumentación " en particular la documental consistente en los dos contratos, en la nota simple registral del inmueble (documento nº 3 de la demanda), en los burofaxes aportados como documentos nº 5 a 7 de la demanda, en la escritura de compraventa otorgada por el Sr. Rafael y la Sra. Angelica a favor de Naturaleza y Vida, S.L. con fecha de 14 de febrero de 2.019, y en la certificación registral histórica de la vivienda (documentos nº 8 y 9 de la demanda), así como en el acta notarial de fecha 18 de febrero de 2.019 por el que Naturaleza y Vida, S.L. comunicaba al Sr. Pelayo la nueva convocatoria para la firma escritura de compraventa a su favor el 4 de marzo siguiente (documento nº 10 de la demanda), todo ello corroborado por los interrogatorios de D. Narciso, representante y administrador de Naturaleza y Vida, S.L. y de D. Rafael, y por la testifical de D. Rubén, empleado de Naturaleza y Vida, S.L.,.." ha de concluirse declarando probado que la agencia inmobiliaria Express (nombre comercial bajo el que opera la vendedora codemandada Naturaleza y Vida, S.L.) tenía un encargo de venta del codemandado Sr. Rafael y su esposa Sra. Angelica (de carácter verbal) de la finca en cuestión que estaba inscrita a nombre de Unicaja y que aquellos habían adquirido en una herencia estando pendiente de inscripción a su favor, si bien la intención era que la finca sería transmitida directamente por el Sr. Rafael y su esposa a Naturaleza y Vida, S.L. y ésta la transmitiría, a su vez, al actor Sr. Pelayo, lo que era conocido por éste a la fecha de la firma de los contratos de reserva de compra de autos sin haber puesto reparo alguno, siendo sabedor de que ello podía provocar un retraso en finalizar la operación, ya que previamente había que obtener la inscripción registral a favor del Sr. Rafael y su esposa y posteriormente la transmisión a Naturaleza y Vida, S.L., y así ha de entenderse la mención contenida en los dos contratos de promesa de venta de que la inmobiliaria "declara expresamente tener un mandato de venta del inmueble, estando autorizado por su propietario DON Rafael a recibir cantidades en concepto de señal", lo que, en todo caso y en último término, no constituye más que un error material derivado de la utilización de un modelo o plantilla de contrato estándar en la actividad habitual de una agencia inmobiliaria como es la codemandada Naturaleza y Vida, S.L. operando bajo el nombre comercial de Inmobiliaria Express, tal y como resulta del resto de las pruebas mencionadas valoradas en su conjunto. Y es por todas esas circunstancias antes expuestas por lo que se establecía un plazo de 60 días para otorgar escritura a favor del Sr. Pelayo, como se acredita por el hecho de que aún el 11 de febrero de 2.019 el mismo solicitó determinada documentación para la firma de la escritura el siguiente 18 de febrero, y ante la advertencia de que la propiedad no estaba aún registrada a nombre de Naturaleza y Vida, S.L., se manifestaba con claridad la intención de continuar con la operación, y, es que, de hecho, resulta particularmente relevante este último dato fáctico plenamente acreditado, esto es, que el Sr. Pelayo, en la citada contestación al emplazamiento efectuado por Naturaleza y Vida, S.L. para comparecer en Notaría el 31 enero de 2.019, había remitido por burofax de fecha de 11 de febrero de 2.019 (documento nº 7 de la demanda) comunicación proponiendo la firma en la Notaría de Fuengirola el 18 de febrero siguiente, requiriendo determinada documentación, haciendo constar el precio de compra y las cantidades ya entregadas a cuenta del mismo "para llevar a cabo la mencionada operación", añadiendo que "dado que el Sr. Evaristo era conocedor de nuestra financiación para la misma a través de préstamo hipotecario, es requisito sine qua non que el Señor Evaristo (socio de Naturaleza y Vida, S.L.) figure como titular en el Registro de la Propiedad...", siendo la primera ocasión en toda la negociación en la que el Sr. Pelayo hablaba de su necesidad de financiación y también de que la finca constara registralmente inscrita a nombre de Naturaleza y Vida, S.L. (concretamente, de uno de sus socios), mostrando con toda claridad que sabía que la transmisión la realizaba esta entidad, desprendiéndose de todo lo actuado que desde el primer momento de las negociaciones el Sr. Pelayo tuvo pleno conocimiento de que los codemandados Sr. Rafael y su esposa no le iban a transmitir el inmueble, sino que éste la sería vendido por Naturaleza y Vida, S.L., "

Ante estos extremos que constan acreditados , ninguna relevancia puede concederse a las alegaciones formuladas de contrario y la legislación citada sobre la información a suministrar al comprador de viviendas , pues ha quedado probado, tal y como se ha expuesto, que el comprador supo en todo momento quien le vendía su vivienda y en que condiciones , y asimismo asumió el retraso que ello conllevaría , dado que como se ha indicado la finca se encontraba Inscrita , en la fecha de firma de estos contratos , a nombre de UNICAJA y por tanto se requería la inscripción previa a favor del Sr Rafael y su esposa , que efectuarse la transmisión a favor de la entidad demandada quienes la habían adquirido la finca a titulo de herencia , y posteriormente debería realizarse la transmisión a favor de la entidad demandada . Una prueba del conocimiento previo por parte del actor , lo es no solo los sesenta días establecidos para la firma 14 de enero de 2019, sino asimismo los distintos aplazamientos para la firma del contrato , que tuvieron lugar por acuerdo de ambas partes.

Este conocimiento viene a su vez avalado por los correos existentes entre las partes , asi ya en el correo de la letrada Doña Lourdes Cartagena , dirigido a a la Entidad hoy demanda con fecha 5 de diciembre de 2018, tras el del dia anterior solicitando " información , para llevar a cabo la compraventa " , como " es indispensable que la titularidad de la vivienda corresponda al vendedor "

QUINTO.- Se alega asimismo error en la valoración de la prueba en relación con las causas que llevan a la frustración de la compraventa .

La valoracion de las pruebas conducen a afirmar, tal y como concluye la sentencia como de la prueba practicada y valorada en su conjunto la inexistencia de incumplimiento alguno por parte de la vendedora. : " ... que habiendo manifestado el propio Sr. Pelayo en su interrogatorio que conocía que quien le vendía no era el Sr. Rafael y que la vivienda estaba inscrita a favor de la entidad Unicaja; de todo lo cual resulta que no puede estimarse probado que el motivo de la frustración de la compraventa fuera que no coincidieran la vendedora y la titular registral y que por tanto Caixabank, S.A. no pudiera formalizar la operación, no habiéndose aportado prueba fehaciente de ello, no resultando tampoco así de la genérica testifical de Doña Miriam, la apoderada de dicha mercantil que compareció en Notaría portando el cheque correspondiente para el pago del precio, tras haber concedido financiación dicha entidad al Sr. Pelayo, y ello dado que en breves fechas es evidente que podría estar practicada la inscripción registral a favor de la vendedora Naturaleza y Vida, S.L. de la escritura de compraventa otorgada por el Sr. Rafael y su esposa a a favor de dicha entidad, como se ofreció expresamente por vía notarial al Sr. Pelayo, concretamente con fecha de 18 de febrero se ofreció al Sr. Pelayo ese nuevo plazo para que la finca pudiera hallarse inscrita registralmente a nombre de la vendedora Naturaleza y Vida, S.L., y que su entidad bancaria pudiera modificar el préstamo, pero esta opción fue rechazada por el actor, y ante dicho rechazo por parte del Sr. Pelayo, nuevamente citado para tal acto el 4 de marzo de 2019, la mercantil codemandada levantó el acta notarial que se acompaña como documento nº 5 de la contestación en la que hacía constar la incomparecencia del Sr. Pelayo, no resultando de lo actuado la existencia de incumplimiento alguno por parte de la vendedora Naturaleza y Vida, S.L.."

Los correos sobre el particular son bastantes esclarecedores .Ya hemos indicado , como esta Sala , al igual que en su momento el juzgador de instancia , concluye que el Sr. Pelayo sabia que los aquí demandados Sr Rafael y esposa no le iban a transmitir el inmueble , sino que seria vendido por la Entidad Naturaleza y vida Inversiones SL. No podemos compartir la afirmación de que el motivo de la frustración de la operación fuera , tal y como mantiene la apelante la no coincidencia entre el vendedor y el titular registral , y que por tanto Caixabank no pudiera formalizar la operación , máxime cuando consta de las comunicaciones entre las partes como de hecho se le ofrece al Sr. Pelayo un nuevo plazo para que la finca se hallara inscrita registralmente a nombre de la demandada y su Banco pudiera modificar el préstamo , opción que el Sr Pelayo rechazó .Es preciso volver a insistir como de toda las pruebas practicadas , consta el conocimiento del retraso en la operación por las gestiones necesarias y la dificultad de la inscripción de la finca en el registro de la Propiedad a nombre del la demandada , Asi en el burofax de fecha 11 de febrero de 2019 la letrada del hoy actor : " se propone la firma en Notaria de Fuengirola el 18 de febrero de 2019 , exigiéndose determinada documentación , recalcándose el precio de compra y las cantidades entregadas a cuenta y se menciona la necesidad para llevar a cabo la mencionada operación " y dado que el Sr Evaristo era conocedor de nuestra financiación para la misma a través de préstamo hipotecario , es requisito sine qua non que el Señor Evaristo figure como titular en el Registro de la Propiedad . No cabe duda que demora fue aceptada por el sr Pelayo .y ello hasta cuatro días antes la firma fijada para el dia 18 de febrero , pues el mismo dia 14 , se le comunica a la letrada por parte de la demandada " Pero como tu me has dicho esta mañana no se podrá firmar por que el banco no lo va a permitir " y la contestación es " Aún no lo sabemos .Vamos a intentarlo .Estamos gestionando "

Resulta asimismo relevante , al objeto de resolver en relación con las causas de la frustración , como hasta el burofax de fecha 11 de febrero , no existe referencia alguna , ni aparece reflejado documentalmente que el Sr. Pelayo fuese a solicitar financiación para la compra ,ni que precisamente no aceptara ningún nuevo aplazamiento cuando ya constaba la adquisición con titulo publico por parte de la Entidad Naturaleza y Vida Inversiones SL , de la finca a la que se refiere estas actuaciones y estaba por tanto en condiciones de transmitir la vivienda , y por tanto estando únicamente pendiente de su inscripción registral , y se conocía que en la fecha prevista no iba a dar tiempo a la inscripción registral de la misma .

Asi pues el dia 4 de marzo de 2019 , Naturaleza y vida levantó acta Notarial que se acompaña como documento nº 5 en la que se hacía constar la incomparecencia del Sr Pelayo para el acto para el que había sido convocado , firmando este cuatro días después la compra de otra vivienda en el mismo término.

El hecho de frustrarse la compraventa , por tanto no obedece a ningún incumplimiento por parte de la vendedora Naturaleza y Vida SL , y si a la falta total e interés de comprar la vivienda por parte del actor , quien como bien indica la demandada tenia ya en mente adquirir otra vivienda que le interesaba mas ya sea por precio, situación o por otras circunstancias , y asi consta de la documental aportada , tal y como se acredita con la nota simple que se acompaña como documento nº 4 , que acredita que 20 dias después de estar citados en Notaria , esto es el 8 de marzo de 2019 adquirió una vivienda también en Fuengirola , CALLE001 nº NUM003 , con préstamo de Caixabank que fue reconducido.

Por tanto hemos de concluir , tal y como hace el juzgador de instancia efectúa de forma razonada a la vista de toda la prueba practicada , que estamos ante un supuesto de desistimiento del contrato por parte del demandante Sr. Pelayo , quedando huérfano de prueba el denunciado incumplimiento por parte de la entidad codemandada .

SEXTO.-La apelante en su siguiente motivo incide en la necesaria aplicación del articulo 1288 de C Civil , y el tenor literal del mismo , la sentencia recurre al art 1281 del mismo texto legal que establece que si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratantes , prevalecerá esta sobre aquellas ; además de lo previsto el art. 1282, para juzgar de la intención de los contratantes , deberá atenderse principalmente a los actos coetáneos o posteriores al contrato.

Entiende la apelante que queda la inmobiliaria vinculada por la expresión sobre la titularidad de la vivienda del Sr Rafael y el hecho de actuar esta en virtud de mandato , y reitera la inexistencia de un hecho concreto que le permitiera conócelo antes del burofax de fecha 11 de enero de 2019 , cuando el plazo para el otorgamiento de la escritura fijado en 60 días había ya transcurrido . En modo alguno podemos compartir las afirmaciones del actor apelante sobre la creencia por parte del actor de estar contratando con el mandatario del vendedor , pues así se expreso literalmente en el contrato, alegando que ha de hacerse la interpretación de los términos pactados en el contrato conforme establece el articulo 1288 CC .

En el caso que nos ocupa hemos de dar por reproducido todo lo anteriormente expuesto sobre el conocimiento que tenia el actor del verdadero vendedor . Y en cuanto a los términos del contrato , vista las pruebas practicada y su resultado hemos de acudir . a las reglas interpretativas del C Civil resultando necesario la búsqueda de la voluntad querida por las partes en la reglamentación contractual, cuestión que constituye un principio básico de la interpretación contractual y que nuestro Código contempla, referido a la "intención común de las partes", en el seno del artículo 1281. Así se pronuncia la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2012, que cita otras del mismo Tribunal - la de 18 de mayo anterior y la de Pleno de 10 de septiembre de ese mismo año 2012 - y que señala que, aunque en el ámbito de la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al "sentido literal", no supone en rigor una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes, criterio que resulta siempre preferente, no obstante, cuando los términos resultan claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, "la interpretación literal es el punto de partida y también debe ser el punto de llegada del curso interpretativo

Por tanto visto todo lo anteriormente razonado no alberga ninguna duda para esta Sala que el Sr Pelayo , aquí apelante supo en todo momento las circunstancias de la compraventa que había pactado , en particular el hecho de que seria la entidad demandada quien transmitía la finca una vez se encontrara inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad , o antes , tal y como igualmente se le ofreció , hubiera sido adquirida mediante escritura pública al Sr. Rafael y su esposa , y por tanto ninguna otra interpretación cabe hacer al respecto , mas allá de pretender unas conclusiones , distintas de aquellas que arrojan una valoración de la prueba en relación con todo lo acontecido , amparándose únicamente en posibles expresiones contenidas en estos y que son propias de errores materiales habituales que se producen por la utilización de un modelo o plantilla de contrato estándar por parte de las agencias inmobiliarias .

Por todo ello ningún error probatorio cabe imputar a l juzgador de instancia , pues ninguna conclusión ilógica , contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica cabe apreciar. La recurrente insiste en un incumplimiento de los contratos por parte de la entidad demandada, pero nada acredita sobre el particular , concluyéndose de todo lo actuado , tal y como ha quedado expuesto , que existió un desistimiento por parte del comprador demandante , resultando por tanto procedente de acuerdo con la doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia objeto de apelación , y que aquí damos por reproducida y de acuerdo con lo pactado por las partes , estimar que resultos los contratos de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre ambas partes con fechas 29 de octubre y 13 de noviembre de 2018 por desistimiento unilateral del demandante , no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante del importe de las arras penitenciales pactadas y entregadas en su dia , ni por siguiente del duplo que se solicita , por lo que procede confirmar la sentencia desestimatoria dictada en la instancia.

SEPTIMO.- El ultimo motivo del recurso se centra en la impugnación de la demandada en cuanto a las costas , al estimar concurren dudas de hecho y derecho para no haber impuestos las costas .

Los criterios seguidos para fundar la condena en costas han sido tres: la sanción, la temeridad y el vencimiento; el primero los concibe como sanción al litigante doloso o de mala fe, que obliga a su contrario a soportar un juicio sin sentido ni razón que lo justifique ( artículo 246.3 LEC); el segundo, el del resarcimiento, basado en criterios civilistas de responsabilidad extracontractual ( artículos 1902 del C. Civil, en relación con los artículos 1.001 a 1.007 del mismo cuerpo legal); y el tercero es el del vencimiento, las costas se imponen en función del resultado del pleito, y sin referencia alguna a supuestos de culpabilidad y daños extracontractual.

El vencimiento es la expresión objetiva de la injusticia a que ha sido sometido el vencedor y justifica la condena del vencido y su obligación de reembolsarle los gastos causados.

La doctrina del Tribunal Supremo en relación con el principio del vencimiento, antes contenida en el artículo 523 de la LEC, y hoy en el 394 y ss, es clara, pudiendo citar la Sentencia de 28-2-1997 en la que se dice : "En relación al artículo 523 citado, dice la Sentencia de 10 de noviembre de 1994 que la pacífica doctrina jurisprudencial, (que) ha venido entendiendo, que la expresión literal: "las costas se impondrán......a los litigantes cuyos pedimentos (pretensiones) fueron totalmente rechazados", comprende a todos los supuestos en los que el Juzgado de Primera Instancia deniega, rechaza o desestima totalmente las peticiones que figuran en la demanda, produciéndose un vencimiento total, independientemente que tal vencimiento lo haya sido en el fondo o en la instancia; y así literalmente esta Sala tiene dicho que " aunque la sentencia no resuelva el fondo de la cuestión, en definitiva rechaza totalmente la pretensión de la demanda tal como fue interpuesta " ( Sentencias de 13 de febrero de 1969 , 22 de marzo de 1961 , 9 de abril de 1962 , 15 de marzo de 1963 , etc.....)".

El criterio del vencimiento, prevalece en la mayoría de los ordenamientos europeos y en el nuestro, pero matizado para evitar que se convierta en puro objetivismo ciego, es el que introdujo la reforma de la Ley 34/1984 y pervive en el párrafo 1º del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se considera vencido el litigante a quien se han desestimado todas sus pretensiones, si bien se tiene en cuenta las dudas de hecho y de derecho como factores de no imposición.

La doctrina ha entendido que son dudas de hecho aquellas en las que los propios hechos objeto del litigio, a través, por ejemplo de las pruebas practicadas, admiten diversidad de interpretaciones, siendo razonadas y lógicas las posturas sostenidas por las partes con relación a los mismos. Y las dudas de derecho concurren, cuando una misma norma, o cualquier otro concepto jurídico, admite igualmente varias interpretaciones, entendiéndose sin embargo su existencia cuando media discrepancia, como dice el propio precepto, en la jurisprudencia, debiendo interpretarse ésta en sentido amplio incluyendo por tanto también la denominada " jurisprudencia menor" de las Audiencias Provinciales.

Al respecto debe indicarse que el artículo 394 de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil ha recogido el principio del vencimiento objetivo, que ya se establecía en el artículo 523 de la Ley precedente, si bien, exceptuaba el supuesto de dicha aplicación cuando el Juez, a su prudente arbitrio, razonándola debidamente -dice la ley-, aprecie la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición, mientras que actualmente la excepción es cuando el Juez o Tribunal aprecia que concurran dudas fácticas o jurídicas. Esta apreciación, en función de las circunstancias excepcionales fue tratada por el Tribunal Supremo, en las Sentencias de 30 de abril de 1991, 22 de junio de 1993, 2 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1994, pronunciándose en el sentido de que para " la modificación del citado principio general, el Juez debe razonarla debidamente, apreciando y señalando las circunstancias excepcionales que conducen a ella ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1991 ); que la libertad de apreciar justos motivos que hagan quebrar el principio general supone una discrecionalidad razonada", que debe ser apreciada por el Tribunal "a quo" no siendo susceptible de revisión casacional ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1994 ), y que las normas reguladoras de la imposición de costas del artículo 523 de la LEC son de preceptiva y obligada aplicación por el Juez de instancia, sin estar sometidas al principio dispositivo, por lo que no es necesaria la petición de parte ( Sentencia de 2 de julio de 1994 ).

Por otro lado, ya vigente el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, el Tribunal Supremo en la Sentencia de 14 de septiembre de 2007 declaro: " Entrando ya a valorar los argumentos jurídicos que sustentan la denunciada infracción del artículo 523 LECiv , conviene recordar que la doctrina más reciente de esta Sala, expresada en las sentencias de 5 y 15 de junio de 2007 , que citan la de 9 de junio de 2006 , establece que el sistema general de imposición de costas recogido en aquel precepto "se basa fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LECiv 2000 tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho).

Y en el presente supuesto resulta obvio que el Juzgador a quo no aprecia la concurrencia en el supuesto de dudas de hecho o de derecho pues nada argumenta sobre el particular , limitándose a la aplicación del principio general en materia de costas que no es otro que el del vencimiento con invocación del articulo 394.1 LEC. Por otra parte ninguna duda cabe para esta Sala sobre el desistimiento de la compraventa por parte del Sr. Pelayo y por tanto la a la vista de todo cuanto se ha actuado , correlativa desestimación de su demanda .

A mayor abundamiento, la resolución recurrida contiene una extensa fundamentación de la desestimación de la demanda que deja fuera cualquier duda de hecho o de derecho suficiente para justificar la no imposición de las costas a la demandante que ha visto íntegramente desestimada sus pretensiones, por lo que procede la estimación de los recursos de apelación en los términos que se fijarán en el fallo de esta resolución.

OCTAVO .- En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que la Sala observe dudas de hecho o de derecho que, conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1 , 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto