Sentencia Civil 253/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 877/2021 de 05 de abril del 2024

PRIMERO.- Frente a la Sentencia recaída en primera instancia, por la que se desestimaba la demanda, interpone la actora recurso de apelación, en aras de obtener el pronunciamiento de condena reclamado. Reprocha que incurrió la resolución judicial impugnada en incongruencia omisiva, al advertir que pese a ser objeto de debate la firma por parte de la demandada de un documento de reconocimiento de deuda, se omitió referencia o comentario alguno sobre la valoración del comentado documento. Conmina a realizar una valoración de la prueba en su conjunto, labor que conducirá a estimar la demanda, poniendo en valor la eficacia y validez jurídica del referido documento de reconocimiento de deuda. De forma subsidiaria reclama se revoque el pronunciamiento en materia de costas, sin que las mismas se impongan a ninguna de las pares por la presencia de serias dudas de hecho.

La parte apelada se opone al recurso presentado y solicita la confirmación de la Sentencia no acatada. Remarca que la misma no deviene incongruente por la falta de mención de uno de los documentos aportados, pues se ha procedido a la valoración de la prueba en su conjunto, bajo los criterios de la lógica y la sana crítica. Recuerda que el contrato de compraventa no se firmó y por ello no se devengaron los honorarios para la agencia. Expresa sus sospechas respecto a la oferta de compra recibida por la agencia inmobiliaria, efectuada a los pocos días de comunicar la demandada su voluntad de poner término al contrato de intermediación. Recuerda que las partes pactaron que la venta de la vivienda por la demandada quedaba supeditada a que ésta pudiera adquirir otra nueva residencia. Respecto al documento de reconocimiento de deuda, advierte de su condición de consumidora y expresa que fue engañada y presionada. Insiste en que Dª. María Dolores no podía permitirse perder su vivienda puesto que no podía irse a otra, al no poder obtener financiación. Firmó el comentado documento sin asesorarse por algún ningún profesional y ante la angustia y desesperación padecidas.

SEGUNDO.- La Sentencia recaída en la instancia desestimó la demanda por la que se reclamaba la condena al pago de los honorarios reclamados por intermediación inmobiliaria. Fue considerado probada la firma del contrato de intermediación inmobiliaria, (aportado como documento nº 1 de la demanda), en virtud del cual la demandada encomendaba a la actora la labor de localización de un comprador para la adquisición de la vivienda allí descrita, propiedad de la demandante y que constituía su morada. Asimismo se tuvo por cierta la visita por parte de una potencial compradora, Dª. Bibiana, quien declaró en el acto del juicio como testigo, así como la firma por ésta de una propuesta de compra, aportada como documento nº 2 de la demanda. Constaba asimismo probado, que la proyectada operación de compra no se llevó a cabo. Por el Magistrado de instancia, tras analizar los hechos controvertidos y valorar los documentos y testimonios aportados, apreció justificado el correcto desempeño por la agencia de intermediación inmobiliaria del encargo recibido. Empero reparó en la aplicación al caso de autos de la cláusula 14ª del contrato aportado como documento nº 1, que tenía el siguiente tenor literal: " La venta de la vivienda está supeditada a la compra de vivienda por la parte vendedora, siendo la entrega de llaves 4 meses posterior a la firma notarial". Apreciaba el juzgador de instancia que en virtud de dicha cláusula la actora sabía y aceptaba que la venta de la vivienda dependía de que la vendedora (hoy demandada) comprara a su vez otra vivienda. Como quiera que dicha adquisición no se produjo o, al menos, no se acreditó, no se daba el supuesto previsto en el número 12 del contrato (base de la reclamación de la actora) pues la vendedora no se ha negado sin justa causa a suscribir el contrato de compraventa, con la Sra. Bibiana, ya que la "justa causa" es precisamente la prevista en la cláusula 14: no haber adquirido otra vivienda la vendedora.

En cuanto a la suficiencia de la motivación, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2014 ( ROJ: STS 49/2014) declara: "Conviene recordar que el Tribunal Constitucional "ha venido declarando que la tutela judicial efectiva delart. 24.1 CEincluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo" ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo).

Esta exigencia constitucional de motivación, como hemos recordado en otras ocasiones ( Sentencias 297/2012, de 30 de abril, 523/2012, de 26 de julio y 491/2013 de 23 de julio de 2013), en el marco de la doctrina expuesta, "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que sea escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría elartículo 24 de la Constitución." Respeto a la incongruencia, la STS 509/2020, de 28 de junio ( ROJ: STS 2672/2022), declara." Como hemos declarado, también, en múltiples ocasiones, la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 548/2020, de 22 de octubre; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021, de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo y 364/2022, de 4 de mayo , entre otras muchas). En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo , y 364/2022, de 4 de mayo , entre otras muchas). Esta obligada correlación entre las pretensiones deducidas por las partes, basadas en el petitum y la causa petendi, y lo resuelto en las sentencias judiciales, adquiere una relevancia constitucional, toda vez que resultaría lesionado el principio de contradicción protegido por elart. 24 CE, "[...] si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses [...]" (por todas, sentencias 69/2020, de 3 de febrero y 207/2022, de 15 de marzo )."

Este Tribunal, Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, en la Sentencia 656/2018 de 30 noviembre de 2018, Rec. 893/2016 a propósito del motivo de apelación que se enuncia declaraba: "para resolver el motivo de apelación planteado, conviene recordar que la incongruencia, como manifestación del quebrantamiento del Derecho Constitucional a la Tutela Judicial Efectiva, presenta como elemento definidor el desajuste entre la cuestión planteada en el proceso y la solución que a la misma se da por el órgano jurisdiccional, y, en este sentido, para que pueda predicarse la existencia de incongruencia en su modalidad omisiva ha de comprobarse si la cuestión fue suscitada en el momento procesal oportuno y si la ausencia de contestación por el órgano judicial ha generado indefensión ( STC56/1996), debiendo valorarse, a estos efectos, si razonablemente puede interpretarse el silencio judicial como una desestimación tácita ( SSTC 4/1994, 169/1994 y 30/1998). Asimismo es preciso distinguir entre las alegaciones aducidas por las partes en apoyo de sus pretensiones y éstas en sí mismas consideradas, dado que, "respecto a las primeras, no sería necesaria para la satisfacción del derecho referido una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada una de ellas, pudiendo bastar, en atención a las circunstancias particulares concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales. Más rigurosa es la exigencia de congruencia respecto a las pretensiones, siendo necesario para poder apreciar una respuesta tácita , y no una omisión , que del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución judicial pueda deducirse razonablemente no sólo que el órgano judicial ha valorado la pretensión deducida, sino los motivos fundamentadores de la respuesta tácita ( SSTC 56/1996 y la de 18 de Mayo de 1998). No obstante ha de indicarse que la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo viene señalando que los motivos de " falta de motivación " y de " incongruencia" en las Sentencias, son distintos, sin que sea dable argumentar sobre ellos amalgamándolos por las imprecisiones y vaguedades en que se incurre; una Sentencia puede ser congruente aunque no esté motivada y, cabe que pese a estar motivada la Sentencia sea incongruente( Sentencias de 1 de diciembre 1998, 25 de enero y 2 de marzo de 1999). Así mismo, una reiterada doctrina constitucional viene poniendo de relieve que el Derecho a la Tutela Judicial Efectiva reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución, se satisface con una resolución fundada en Derecho que aparezca suficientemente motivada y en la que se resuelvan los sobre las prensiones deducidas. Por otro lado, como ha establecido nuestro Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 15 de diciembre del 2003, y la jurisprudencia que en la misma se cita, "La congruencia de las sentencias que, como requisito de las mismas establece la Ley de Enjuiciamiento Civil, se mide por el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendido..... Es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita". Y por último, se ha afirmado también en las SSTS. de 12 y 27 Jun. 1997 que la incongruencia omisiva consiste esencialmente en la falta de pronunciamiento en las sentencias respecto a algunos de los pedimentos formulados por los litigantes en las súplicas de sus respectivos escritos de alegaciones, y, en definitiva, en la inexistencia de resolución acerca de los mismos.

TERCERO.- En el presente caso, aplicando la anterior doctrina, debe rechazarse el motivo invocado. En modo alguno puede apreciarse el vicio denunciado. Y es que se resuelven los puntos litigiosos y se da respuesta a las pretensiones de las partes en el procedimiento, razonándolas. Se ha dado respuesta en la Sentencia impugnada a todas las pretensiones deducidas en la instancia, siendo objeto de análisis el hecho constitutivo en que se fundó la pretensión actora, la causa de pedir invocada, así como los hechos introducidos en el debate por la demandada, que gravitaban entorno a la interpretación y cumplimiento del contrato litigioso, en el que se fundaba la pretensión actora. Cuestión distinta será el juicio crítico, el reproche que la apelante también efectúa sobre la valoración de la prueba efectúa por el Magistrado a quo.

Como declarara esta Sala en la Sentencia antes recordada, "c uando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez "a quo" sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez "a quo"

De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

La libre valoración de la prueba pericial es recogida entre otras muchas, sentencias del Tribunal Supremo en la de 28-11-92 , al indicar que la pericial debe ser valorada libremente por el juzgador de acuerdo con la sana crítica ( Sentencias de 30-5-90 y 25-12-91 ) y como estas reglas no está previstas en ninguna norma valorativa de prueba, ello equivale, en la mayoría de los casos, a declarar la libre valoración de este medio probatorio, no permitiéndose una impugnación abierta y libre de la actividad apreciativa de la pericia, a menos que el proceso deductivo choque de una manera evidente y manifiesta con el raciocinio humana ( Sentencias de 25-4-86 , 9-2-87 y 19-12-90 ), pero lo que resulta claro es que el juez no puede incurrir en la arbitrariedad, por lo que debe motivar su decisión cuando esta resulte contraria al dictamen pericial, máxime cuando se decida por una de las alternativas de las varias que haya, sobre todo si es la minoritaria y cuando se decida por uno de los dictámenes contradictorios, optando por el que le resulte más conveniente y objetivo quedando en cambio dispensado de justificar un rechazo cuando el dictamen tampoco dé las razones del resultado a que llegue. Se trata pues, de partir de las consecuencias sentadas por los peritos y a raíz de allí y utilizando el razonamiento lógico, sentar conclusiones. Todo ello, evidentemente no quiere decir que a priori se tenga que dar más valor a algún informe pericial en detrimento de los demás, incluido el del médico forense, a pesar del carácter público e imparcial que tienen estos profesionales. Ahora bien, hay que dejar claro que el juez en esta actividad no sólo no está vinculado por ninguno de estos informes, sino que puede discrepar de los mismos siempre que lo haga de un modo fundado y utilizando las reglas de la sana crítica, como se deduce de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de diciembre de 1.994 .Siendo así, este Tribunal, en uso de la función revisora que le atribuye la apelación en el artículo 456.1 de la LEC ha procedido a examinar de nuevo las alegaciones oportunamente deducidas por las partes en relación con la prueba pericial desplegada en la instancia y de tal examen revisor llegamos a la conclusión de que procede la íntegra estimación de la demanda rectora de este pleito, discrepando de la valoración de la prueba realizada por la Juzgadora de instancia."

CUARTO.- Sobre la figura del reconocimiento de deuda ha declarado este Tribunal, Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, en la Sentencia 510/2021 de 23 de julio de 2021, Rec. 232/2019: " CUARTO.- Considerando que el Tribunal Supremo ha establecido en numerosas sentencias, cuya reiteración excusa su cita, que el reconocimiento de deuda opera como un negocio jurídico de fijación o reproducción de otro anterior, especialmente si se expresa la causa de aquél, pero incluso aunque no se exprese, y se verifica con la finalidad de fijar la relación obligatoria preexistente, crear una mayor certeza probatoria, vincular al deudor a su cumplimiento y excluir las pretensiones que surjan o puedan surgir de una relación jurídica previa incompatible con los términos en que la obligación queda fijada. El reconocimiento contiene la declaración de voluntad propia de un negocio jurídico de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, y la jurisprudencia anuda a esa declaración de voluntad el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente. El llamado por algunas sentencias del Tribunal Supremo "efecto constitutivo del reconocimiento "alude precisamente al efecto vinculante que el reconocimiento tiene para el deudor, nacido directamente de este negocio jurídico, y conlleva no sólo facilitar a la actora un medio de prueba, sino dar por existente una situación de débito contra el demandado. El reconocimiento de deuda, tal como dice la sentencia del Alto Tribunal de 8 de marzo de 2010 , "vincula a quien lo realiza y, en atención a lo prevenido en el artículo 1277 del Código Civil ha de presumirse que su causa existe y es lícita, en tanto el deudor (con inversión de la norma general sobre carga de la prueba) no demuestre lo contrario"; siendo por lo demás evidente que el reconocimiento contenido en el documento suscrito por la actora y por el demandado como representante legal de la deudora, y también como garante de la misma, expresa a lo que obedece la deuda, es decir, se expresa la causa del mismo y se aclara en lo que aquí interesa la garantía constituida, no solo fijando quien la asume, sino también su contenido y circunstancias. Como dice la ya clásica sentencia de 23 de febrero de 1998 , citada en la de 28 de septiembre de 2001 , se trata, más que en un contrato de causa inexpresada y de abstracción procesal, en un contrato causal atípico, alcanzando el reconocimiento de deuda efectos constitutivos, que conlleva no sólo el facilitar a la actora un medio de prueba sino el dar por existente una situación de débito contra el demandado. En cualquier caso, el reconocimiento de deuda vincula a quien lo realiza y, en atención a lo prevenido en el artículo 1277 del Código Civil , ha de presumirse que su causa existe y es lícita, como ya se ha indicado. Por otra parte, y en referencia al segundo motivo del recurso, es decir, al supuesto error del demandado al estampar su firma en el documento, el artículo 1265 Código Civil dispone que será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo, y el artículo 1266 establece que para que el error invalide el consentimiento deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, teniendo declarado la jurisprudencia del Tribunal Supremo que el error, en su calidad de vicio intelectivo anulatorio del contrato, debe reunir las características de esencialidad y excusabilidad, "negando al error eficacia invalidante del contrato cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular, para lo cual habrá que atender a las circunstancias de toda índole e incluso a las personales" (en este sentido, la sentencia de 4 de enero de 1982 ), así como que "para que un error pueda invalidar un negocio, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando una diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas". Por otra parte la prueba del error incumbe a quien lo alega. En el supuesto enjuiciado el documento en que se basa la demanda, como bien dice el Juez "a quo", se suscribe, además de por los representantes legales de las dos sociedades - la acreedora y la deudora - por un empresario que lo firma en tanto es consciente que "pone fin a una relación de franquicia y reconoce una deuda que incluye una condonación de la misma en caso de cumplir el aplazamiento pactado, esto es, para la obtención de un beneficio". Por otra parte, insiste el juzgador acertadamente en que "el demandado no puede considerarse a los efectos del contrato como un mero consumidor, y el único control posible es el de incorporación, que evidentemente es correcto puesto que la cláusula está incorporada en el contrato, y el control general de anulabilidad por vicios en el consentimiento que no consta se hayan producido". En consecuencia, estamos ante un documento privado de reconocimiento de deuda suscrito entre los litigantes en su propio nombre y derecho, y es hecho no controvertido que ni el demandado ni la deudora han procedido al pago de la cantidad reclamada. Respecto a la solidaridad también cuestionada, cierto es que esta palabra no aparece escrita en la Cláusula Quinta del documento, pero no es menos cierto - como subraya el juzgador - que, alegando la representación del demandado que el Sr. Severino desconocía que la cláusula que firmaba como garante le imponía una responsabilidad solidaria con la empresa porque dicha solidaridad no se menciona, dicha cláusula quinta, garantiza "el importe de la totalidad de la deuda", es decir, el total y no una parte proporcional o de manera mancomunada con la sociedad. "Siendo así que, si bien la solidaridad no se presume, en el caso de litis aparece expresamente pactada en la citada cláusula al establecer que la garantía del demandado lo es por el total de la deuda". Argumento éste que comparte esta Sala plenamente. En definitiva, el demandado no demuestra siquiera indiciariamente que en la firma del contrato, que no niega, haya concurrido vicio alguno invalidante de su voluntad, y no puede tal afirmación apoyarse en el mal momento económico de la empresa - se trata de una quita y de un calendario de pagos lo que se suscribe - ni tampoco en que su administrador y codeudor estuvo sus últimos años de empresario residiendo en otro país. No aprecia por ello la Sala infracción de lo dispuesto en el Código Civil en orden a la formación consciente y libre de la voluntad contractual, ni tiene por acreditada la existencia de error por vicio de consentimiento que alega el demandado, a quien le incumbe la prueba de tal extremo. Corolario de lo expuesto es la desestimación del presente recurso y la subsiguiente confirmación íntegra de la sentencia apelada, incluso en lo que dispone sobre los intereses de la cantidad debida y sobre las costas causadas en la primera instancia de este proceso ".

El documento de reconocimiento de deuda al que se alude con insistencia la apelante no emerge como negocio autónomo, sino en el contexto del contrato suscrito entre los litigantes el 25 de octubre de 2.017, de intermediación inmobiliaria en exclusiva para la venta de la vivienda propiedad de la demandada sita en la ciudad de Málaga, DIRECCION000, (documento nº 1 de la demanda). La lectura e interpretación que del mismo se realice debe ponerse en contexto con aquel contrato, que sirve de causa, así como en los actos anteriores y posteriores al mismo realizados por las partes, deducidos de los medios de prueba practicados. Las reglas hermenéuticas establecidas en el Código Civil para la interpretación de los contratos, parten, con carácter general, de la disposición contenida en el artículo 1.281 de dicho Código , según el cual "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas". Y es que no se estima procedente acudir a los criterios subsidiarios de interpretación establecidos en dicho texto legal cuando existen en el contrato objeto del presente litigio unos términos claros y precisos, que podrán exigir, cuanto más, un mero análisis gramatical de su significado, pero no su integración con otros elementos ajenos a dichas cláusulas. En este sentido, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 (Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC que, constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1º del art. 1281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal".

La Sala, tras revisar la prueba practicada, con el visionado del soporte audiovisual del acto del juicio, comparte las conclusiones del Magistrado de instancia en cuanto a la relevancia que merece la cláusula 14ª del contrato. De un modo expreso, conforme al tenor literal de la misma, se supeditaba la venta encargada a la apelante, y por tanto el cobro de los honorarios previstos por la actora en la cláusula 12ª, a la compra por la demandada de una vivienda, que sirviera de alternativa al inmueble del que se desprendía. La declaración de voluntad plasmada por la demandada en el documento de reconocimiento de deuda no dejaba sin efecto aquella condición expresa que se introdujo en el contrato suscrito por las partes, el cual sirvió de causa para la rúbrica del analizado documento. Expuso en el acto del juicio el hijo de la demandada, D. Carlos Alberto, las circunstancias que motivaron la decisión de no continuar con la proyectada venta de la vivienda, debido a las dificultades económicas padecidas, a los inconvenientes para obtener financiación y acceso a una nueva vivienda. Por ello en fecha 11 de junio de 2.018 comunicó la demandada a la agencia inmobiliaria la decisión de no continuar con el encargo de la venta. No respondía aquella decisión a motivos caprichosos, sino a los apuros económicos que le impedían obtener financiación y acceder a otra vivienda. De otro lado, no consta, como así se recogía en la Sentencia, y se acredita con la nota simple aportada en la audiencia previa, que la demandada hubiera procedido a la venta del inmueble, en una suerte de ocultación o evitación del pago de honorarios de intermediación. Las razones que condujeron a desistir de la venta responden a aquel marco de apuros económicos. Conviene reparar en que al tiempo de la firma del documento de reconocimiento de deuda no había transcurrido el período que se concedía a la demandada para buscar una nueva residencia y confirmar oferta de compra presentada, previsto en la cláusula nº 14 del contrato. Resulta de todo punto contradictoria aquella declaración de voluntad, la renuncia de derechos que implicaba, con el tenor literal del contrato. Conviene reparar en la falta de información que se proporcionó por la agencia a la interesada en la adquisición, Dª. Bibiana, acerca de que la operación quedaba supeditada a que la vendedora encontrara nueva vivienda. Y no resulta baladí que cuando recibe la propuesta de compra la agencia conocía la decisión de la vendedora de no formalizar la venta.

De conformidad con lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación confirmando la Sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos. En materia de costas de conformidad con los arts. 394 y 398 LEC procede imponer las costas de la presente alzada al apelante. De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación