Sentencia Civil 62/2023 Audiencia Provincial Civil-penal de Melilla nº 7, Rec. 28/2023 de 04 de septiembre del 2023

PRIMERO.- El Procurador D. FERNANDO LUIS CABO TUERO, en representación de Julio, interpuso recurso de apelación contra la mencionada sentencia, en el que solicitaba se revocase la misma y, en su lugar, se dictase otra por la que se declarase la plena validez del contrato de compraventa celebrado el 25 de enero de 2018, condenado al apelado comprador Sr. Lorenzo a cumplirlo, es decir, a elevar a público mediante escritura notarial el mismo en sus propios términos y a abonar a su mandante la parte del precio pendiente que asciende a 200.000 euros y en el caso de que no hubiera otro remedio que demoler la zona descubierta edificada sin autorización, el coste de la demolición presupuestado en 14.312,53 euros lo pagaría su representado; importe que incluso podría retener el comprador en Notaría a la hora de abonar el importe pendiente de 200.000 euros. Subsidiariamente, y para el caso de que la Sala entienda que debe anularse el contrato de litis, solicita que se declare la nulidad del contrato de compraventa celebrado el 25 de enero de 2018, condenando a la parte vendedora a la devolución de las cantidades recibidas a cuenta que ascienden a 130.000 euros, más los intereses legales.

Por su parte, el apelado presentó escrito en el que impugnó totalmente el recurso e interesó su desestimación, con expresa condena en costas al recurrente. Acto seguido y en el mismo escrito, presentó escrito de impugnación de la sentencia apelada nº 141/2022, de fecha 18 de julio de 2022 por el que solicitaba que se revocara la misma en el sentido de que se declarara la resolución del contrato de compraventa celebrado el 25 de enero de 2018 por incumplimiento al amparo del art. 1124 CC, condenando a la parte demandada/apelante a abonar a su representado la suma de 260.000 euros, de acuerdo con lo previsto en la cláusula séptima del contrato, más los intereses correspondientes, con expresa condena en costas y, subsidiariamente, se declarase la anulabilidad del contrato privado de compraventa celebrado el 25 de enero de 2018 por la concurrencia de dolo y/o error en el consentimiento, con todas las consecuencias inherentes a tal declaración y expresa condena en costas.

Finalmente, el apelante interesa la inadmisión del segundo escrito de impugnación del apelado al considerar que la sentencia carece de pronunciamiento alguno desfavorable para el actor.

SEGUNDO.- Así, el recurrente funda su recurso de apelación, fundamentalmente, en los siguientes motivos: primero, atribuye a la juzgadora a quo el error de haber confundido las pretensiones ejercitadas por el demandante, como, a su juicio, lo demostraría el antecedente de hecho primero y el suplico de la demanda, con las consecuencias negativas para su mandante derivadas del tal confusión y segundo, atribuye a la juzgadora a quo un error en la apreciación de la prueba al dar por probado circunstancias que no son ciertas como que el Sr. Lorenzo no conociera la existencia de la situación urbanística y legal del inmueble objeto del contrato en el momento de la celebración del negocio jurídico (es decir, la existencia del expediente administrativo que impone la demolición de parte del mismo) por habérselo ocultado el recurrente y que el inmueble no fuera entregado y el contrato no se elevara a escritura pública por culpa del apelante.

Pues bien, comenzando con el primer motivo del recurso, si analizamos demanda vemos claramente cómo el demandante ejercita dos acciones, ordenadas en régimen de subsidiariedad; es decir, una acción principal de resolución contractual por incumplimiento contractual a la que anuda una acción de reclamación de cantidad en concepto de daños y perjuicios derivados el incumplimiento, de acuerdo con el art. 1124 CC (véanse las páginas 1, 7, 8 y 17 y 18 de la demanda) y una acción subsidiaria de anulabilidad contractual por la concurrencia de vicios en el consentimiento, concretamente, dolo y/o error, de acuerdo con los arts. 1300 y siguientes CC, en concordancia con los arts. 1265 a 1270 CC, con las consecuencias inherentes a tal declaración de anulabilidad, es decir, la restitución recíproca de las prestaciones de los contratantes, más los intereses y frutos procedentes (véanse las páginas 1, de 9 a 16 y 18 de la demanda).

Sin embargo, la sentencia, en su antecedente de hecho primero, señala que el demandante ejercita una acción de nulidad del contrato celebrado por error del consentimiento, con restitución recíproca de las prestaciones más el importe de la penalización pactada en la estipulación 7ª del contrato y, en el fundamento de derecho primero, incide en este extremo cuando manifiesta la juzgadora a quo que "la acción ejercitada en el presente procedimiento por la parte actora, es de carácter personal, interesando la nulidad del contrato por dolo o error/vicio el consentimiento en la persona del demandante imputable al demandado. Y decimos que ésta es la acción principal ejercitada por razón de la prueba practicada que se ha orientado a lograr a acreditar la actuación maliciosa del demandado, que de no haber existido y haber podido conocer el demandado la situación urbanística del inmueble con carácter previo o al menos al tiempo e la celebración de la venta habría determinado que el mismo no hubiese prestado el consentimiento, siendo ésta la verdadera acción principal ejercitada, pudiendo considerarse subsidiaria la acción de incumplimiento contractual".

Así, tras el análisis de la prueba practicada y la fundamentación jurídica que consideró aplicable, la juzgadora estimó la acción de nulidad por vicio del consentimiento, declarando el contrato nulo y condenando al demandado a abonar al demandante el importe entregado como parte del precio del inmueble al tiempo de suscribir el contrato, esto es, 130.000 euros y acto seguido y adicionalmente en el fundamento de derecho tercero, estima una acción de resarcimiento de daños y perjuicios que entiende se deduce de la aplicación de una cláusula penitencial prevista en la cláusula séptima del contrato, condenando nuevamente al demandado al abono de una suma de 130.000 euros más.

A nuestro modo de ver las cosas, este modo de proceder no es correcto.

Con carácter previo, conviene recordar que la demanda es el acto típico de iniciación del proceso civil, por el que se ejerce la acción y se formula la pretensión, siendo también la primera manifestación del principio dispositivo según el cual, sólo a las partes corresponde la iniciativa procesal y la configuración del objeto del proceso, con una triple consecuencia: a) que no puede existir proceso sin demanda, y por ende, sin demandante, pues no cabe su iniciación de oficio; b) que no cabe un proceso con un objeto distinto del delimitado en dicha demanda, no pudiendo ir la actividad procesal del órgano judicial más allá ante el riesgo de incurrir en incongruencia; y c) que al demandante compete la facultad de dirigir la acción contra quien tenga por conveniente.

Así, la demanda cumple la función de configurar subjetiva y objetivamente el pleito, con expresión de la materia sobre la que va a versar el pleito y de las partes de la controversia, refiriéndose precisamente el art. 399 LEC a los elementos necesarios para tal identificación, que han de plasmarse necesariamente en la demanda, pudiéndose distinguir los que, como los datos y circunstancias del actor y demandado y su domicilio o residencia, tienen que ver con los elementos subjetivos del pleito, esto es, con las partes, actora y demandada, de aquellos otros que hacen referencia únicamente al aspecto objetivo del pleito y su exposición: petitum y causa de petendi.

De esta forma, bien es cierto que la jurisprudencia ha dejado claro que no es necesario expresar qué clase de acción se ejercita ( STS de 19 de mayo de 2000) y permite la ausencia de formalismos en el escrito inicial de demanda ( STS de 11 de mayo de 1993 y la SAP de Madrid, Sección 11ª, de 24 de julio de 2009), sí debe venir adecuadamente expresado la clase de tutela jurisdiccional que se solicita, con claridad y precisión sobre su alcance ( SSTS de 16 de marzo de 2001 y de 14 de mayo de 2004).

Es más, es menester recordar que la demanda es el momento preclusivo para la alegación de hechos y fundamentos en que se sustenta la pretensión que se articula a través de ella, conforme al art. 400 LEC ( SSTS de 30 de marzo de 2011 y de 9 de diciembre de 2012), llevando consigo el efecto procesal conocido como la prohibición de la "mutatio libelli" del art. 412 LEC ( SAP de Las Palmas, Sección 5ª, de 23 de julio de 2004).

Sentado lo anterior, consideramos que el demandante fue quien configuró sus pretensiones de forma subsidiaria, articulando en su demanda una acción principal de resolución contractual por incumplimiento con indemnización de daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento y subsidiariamente una acción de anulabilidad contractual por vicios en el consentimiento con las consecuencias inherentes a tal declaración de anulabilidad, en caso de verse estimada dicha pretensión; ni más ni menos.

Dicho de otro modo, no compartimos que la juzgadora a quo haya analizado primeramente la acción subsidiaria, aduciendo que la prueba practicada se ha orientado en tal sentido y haya relegado a un segundo lugar precisamente a la acción principal ejercitada por el demandante; acción principal que, además, ha quedado sin juzgar porque la juzgadora se ha detenido en su estimación íntegra de la acción subsidiaria, eso sí anudando a ella una acción de condena adicional, cual si hubiese estimado la pretensión de daños y perjuicios que el demandante sí acumulaba a la citada acción principal, pero que, en modo alguno, aparece en el petitum de su demanda acompañando a la acción de anulabilidad subsidiariamente ejercitada ni se deduce legalmente como una consecuencia inherente a tal declaración de anulabilidad.

En este sentido, la doctrina jurisprudencia recuerda lo siguiente (ver por todas, STSJ de Baleares, Sección 1ª, 30 de enero de 2009):

"La doctrina del Tribunal Supremo advierte con reiteración de la necesidad imperiosa de que las sentencias se ajusten al planteamiento que las partes otorgan a la controversia, cuidando de no resolver cuestiones distintas de las suscitadas por los contendientes -salvo que se trate de puntos sometidos a control jurisdiccional de oficio- o sobre sustrato fáctico diverso del invocado. La sentencia que transgrede estos límites incurre en incongruencia por extra petita. Valga como ejemplo de esta jurisprudencia la STS 1181/2006, de 17 de noviembre , entre otras muchas.

Dice esta sentencia con palabras de las sentencias de la propia Sala 1ª de 13 de mayo de 2002 y 29 de septiembre de 2006 : "Así lo exigen los principios de rogación (sentencias de 15 de diciembre de 1984 , 4 de julio de 1986 , 14 de mayo de 1987 , 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996 , 11 de junio de 1997 ), y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991 ), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium" ( sentencias de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990 ), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la "mutatio libelli", sentencia de 26 de diciembre de 1997 ), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia («pendente apellatione nihil innovetur», sentencias de 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997 ). La alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la "causa petendi", y determina incongruencia "extra petita" (...), todo ello de conformidad con la doctrina jurisprudencial que veda, en aplicación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , resolver planteamientos no efectuados ( sentencias de 8 de junio de 1993 , 26 de enero , 21 de mayo y 3 de diciembre de 1994 , 9 de marzo de 1995 , 2 de abril de 1996 , 19 de diciembre de 1997 y 21 de diciembre de 1998 ), sin que quepa objetar la aplicación (...) del principio "iura novit curia", cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso, o la extralimitación en la causa de pedir ( sentencias de 8 de junio de 1993 , 7 de octubre de 1994 , 24 de octubre de 1995 y 3 de noviembre de 1998 ), ni en definitiva autoriza , como dice la sentencia 25 de mayo de 1995 , la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos.

En definitiva, se produce incongruencia extra petitum cuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que podría responder al principio iura novit curia, sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en supuesto de hecho no alegado; en otras palabras, la sentencia debe ser conforme al planteamiento de la demanda y a los términos en que las cuestiones se han planteado".

Insisten en estas directrices las posteriores SSTS de 4 de septiembre de 2007 , 31 de enero , 30 de abril y 14 de mayo de 2008 y otras más.

La incongruencia extra petitum puede incluso lesionar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, caso de que la respuesta desviada llegue a producir indefensión. La doctrina constitucional lo ha puesto de relieve.

La STC 262/2005, de 24 de octubre señala en esta línea: "desde la STC 20/1982, de 5 de mayo , tiene declarado este Tribunal que si se produce una completa modificación de los términos del debate procesal puede darse una vulneración del principio de contradicción y por ende del fundamental derecho de la defensa, pues la Sentencia ha de ser dictada tras la existencia de un debate y de una contradicción, y sólo en esos términos dialécticos es justo el proceso y justa la decisión que en él recae (FF. 1 y 2). La posterior STC 177/1985, de 18 de diciembre , precisó que se debe atender a los términos en que las partes han formulado sus pretensiones en la demanda y en los escritos esenciales del proceso, configurando las acciones y excepciones ejercitadas, constituyendo la desviación que suponga una completa modificación de los términos en que se produjo el debate procesal que represente por su contenido una vulneración del principio de contradicción y, por lo tanto, del fundamental derecho de defensa, una lesión del derecho fundamental a una tutela judicial efectiva sin indefensión (F. 4). No quiere ello decir que el Juez o Tribunal tenga vedado utilizar su potestad, expresada tradicionalmente en los axiomas iura novit curia y narra mihi factum, dabo tibi ius, que le permiten no ajustarse estrictamente a los argumentos jurídicos utilizados por las partes al motivar las Sentencias, pudiendo apoyarse en razones de carácter jurídico distintas pero que conduzcan a la propia decisión de aceptar o rechazar las pretensiones cuestionadas. Claro es, sin embargo, que en ningún supuesto puede admitirse que aplicando el principio de referencia el órgano judicial cambie la acción ejercitada o la fundamentación de la oposición formulada, por lo que cabe admitir el empleo por los Jueces y Magistrados de distinta argumentación jurídica a la utilizada por las partes, para resolver sobre las pretensiones o excepciones ejercitadas en el proceso, pero en absoluto variar el fundamento jurídico en virtud del cual se pide o se opone alguien a las pretensiones. Dicho en los términos de la STC 29/1999, de 8 de marzo , la adecuación debe extenderse tanto al resultado que el litigante pretende obtener, como a los hechos y fundamentos jurídicos que sustentan la pretensión. Esta doctrina ha sido reiterada en múltiples pronunciamientos posteriores (entre tantas otras, SSTC 215/1999, de 29 de noviembre, F. 3 ; 227/2000, de 2 de octubre, F. 2 ; 5/2001, de 15 de enero, F. 4 ; 27/2002, de 11 de febrero, F. 3 ; 169/2002, de 30 de septiembre, F. 2 ; o 110/2003, de 16 de junio , F. 2)".

Sin ánimo de ser reiterativos en nuestra fundamentación, en un sentido muy similar se pronuncia el Tribunal Supremo en numerosas resoluciones más recientes tales como las SSTS de 26 de febrero de 2013, 20 de marzo de 2013, 6 de junio de 2013, 18 de junio de 2013, 19 de junio de 2013 o de Pleno de 30 de abril de 2014, entre otras muchas).

Así las cosas, consideramos que la sentencia adolece de incongruencia por extra petita al haberse separado del planteamiento que las partes otorgaban a su controversia, resolviendo en orden diferente al solicitado por las partes con el ejercicio de sus pretensiones y, en definitiva, atribuyendo al demandante una pretensión que nunca llegó a articular en su escrito inicial de demanda.

Ahora bien, es cierto que la sentencia puede adolecer de tal defecto de incongruencia (motivado, por qué no decirlo, por la voluntad del propio demandante de acreditar la actuación maliciosa del demandado y no un incumplimiento contractual, como reconoce la propia sentencia recurrida en su fundamente de derecho primero), pero ello no implica que tal decisión judicial incurra en un error en la apreciación de la prueba, más bien al contrario.

Del mismo modo, conviene recordar que, en relación con el error en la valoración de la prueba como motivo de impugnación de una sentencia en sede de apelación, esta Sala, siguiendo al Tribunal Supremo, tiene consolidadamente declarado lo siguiente (ver por todas, la sentencia nº 87/2022, de 19 de diciembre de 2022):

"...(d)el recurso alega "la indebida apreciación de la prueba", debiendo recordarse al respecto que cuando se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba pericial, como ha venido reiterando la Sala I del Tribunal Supremo en innumerables ocasiones, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluida la fase probatoria), el órgano Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar por sí mismo, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente. De tal forma que la Sala no tiene que aceptar la valoración de la prueba del Juzgado de 1ª instancia, sino que directamente asume la instancia y es ella la que valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado; pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem" para resolver cuantas cuestiones se le planteen de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum indicium" ( S.T.C. 152/1.998, de 13 de julio ). La S.T.S. de 6 de mayo de 2.009 dice que "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición del de la primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba, pero la "revisio prioris instantiae" en que consiste el recurso no le autoriza para prescindir de las apreciaciones del juzgador "a quo" sin dar otras razones distintas, o decir por qué se rechazan."

En efecto, la juzgadora a quo efectúa una sensata, racional y absolutamente fundamentada elaboración de hechos probados y desgrana todos y cada uno de los elementos de prueba que le han conducido a tal convicción.

Así, el antecedente de hecho tercero de la sentencia impugnada es impecable y permite conocer a la perfección el iter racional seguido por la juzgadora en orden a considerar acreditados los hechos de los que deduce sus consecuencias jurídicas y la aplicación del Derecho.

En otras palabras, las alegaciones del recurrente y el análisis del acervo probatorio del procedimiento en modo alguno contradicen la corrección del juicio fáctico plasmado por la juzgadora bajo el imperio de su inmediación y, en consecuencia, ello motiva la desestimación de este motivo de impugnación del recurso de apelación.

TERCERO.- Así las cosas, partiendo de estos hechos probados, podemos desestimar la acción principal de resolución contractual por incumplimiento ejercitada por el demandante.

En efecto, como reconoce la propia sentencia impugnada, el arsenal probatorio desplegado por el actor no ha llegado a lograr el convencimiento de la juzgadora (ni tampoco el de esta Sala) sobre la existencia de un incumplimiento contractual del demandado, de tal intensidad e importancia, que justifique la decisión de resolver el contrato, con restitución recíproca de prestaciones y la aplicación de la cláusula penal indemnizatoria prevista en la cláusula séptima del contrato en detrimento del demandado.

En este sentido, conviene recordar que sobre esta cuestión regulada en el art. 1124 CC, nuestro Alto Tribunal tiene establecido lo siguiente:

"Como tiene declarado esta Sala, "sin embargo, en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra básica de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio, imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato) ( art. 1124 del CC ) ( STS de 20 de diciembre de 2006 , RJ 2007, 384) ( STS, Civil sección 1 del 18 de Mayo del 2012, recurso: 185/2010 )" ( Sentencia de 16 de noviembre de 2012).

" En este sentido ha declarado esta Sala que:La frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( sentencias 19 de noviembre de 1990 , 21 de febrero de 1991 ,15 de junio y 2 de octubre de 1995 ). Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin ( STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2011, recurso: 271/2009 )" ( Sentencia de 4 de diciembre de 2013).

"Con carácter previo debe destacarse que esta sala, en sus sentencias 461/2013 de 12 de junio , 465/2013, de 15 de junio y 248/2014, de 29 de mayo , ya se ha pronunciado sobre la cuestión objeto de esta litis. Así, en la sentencia 465/2013, de 15 de julio se declaraba lo siguiente:

«[...] En efecto, en relación al análisis de la cuestión de fondo, determinante de la ratio decidendi (razón de la decisión) del presente caso, la citada sentencia de esta Sala ya declaró que aunque no cabe duda que nuestro Código Civil, artículos 1261 en relación con los artículos 1271, 1272 y 1273, no obstante, y en esta misma línea, la interpretación de los citados preceptos permite concluir, sin especial dificultad, que dicho presupuesto se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la realización de un nuevo convenio a tal efecto ( STS 11 de abril de 2013, nº 221/2013). Dicha consecuencia viene además reforzada por la aplicación del principio de conservación de los contratos que esta Sala toma en consideración no sólo como criterio interpretativo, sino también como principio general del derecho ( STS de 15 de enero de 2013, nº 827/2013).

"En el presente caso, al igual que el de referencia, estipulación tercera del contrato privado de compraventa, conforme a la interpretación gramatical referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil , como criterio impulsor del fenómeno interpretativo, entreotras, sentencia de esta Sala de 18 de mayo de 2012 , nº 294/2012 ), la determinación del plazo de entrega, pese a no establecerse como una fecha concreta o término esencial al respecto, quedó configurado con un criterio claro de determinabilidad: "a los dos meses siguientes a la fecha en que concluyan las obras de urbanización total o parcialmente de forma que la parcela cuente con todos sus servicios", todo ello conforme al desenvolvimiento de los proyectos de urbanización y reparcelación previstos.

A su vez, y a mayor abundamiento, la propia interpretación sistemática de la citada cláusula (párrafo último) despeja toda incertidumbre acerca de la determinabilidad del plazo de entrega, al permitir al comprador anticiparlo a la conclusión de las obras de urbanización con la carga de abonar la totalidad del precio pactado. La valoración interpretativa del contrato, conforme también al principio de buena fe contractual (1258 del Código Civil), resulta concluyente tanto en orden a la determinabilidad del plazo establecido, como también en la ausencia, dadas las posibilidades de actuación ofrecidas al comprador, del arbitrio del vendedor en orden al cumplimiento de la obligación misma de la entrega de la parcela ( artículo 1256 del Código Civil ).

Lo anteriormente expuesto condiciona el alcance del pretendido retraso en su consideración de incumplimiento resolutorio del artículo 1124 del Código Civil que, en todo caso, tal y como alega la parte recurrente, no procede declararse de un modo automático, pues al igual que ocurre con el mero retraso, ya en el pago o en la entrega de la cosa, la pretensión resolutoria debe de sustentarse en un interés jurídicamente atendible, esto es, constatable en una pretensión no abusiva o contraria al principio de buena fe contractual, conforme a la naturaleza y alcance de la relación negocial programada, y al desenvolvimiento y ejecución del contenido contractual establecido ( STS de 28 de junio de 2012 , nº 440/2012 ). Cuestión que en el presente caso no se da habida cuenta de la propia determinación del plazo en el contexto señalado, de la falta de esencialidad en relación a la frustración del fin práctico del contrato celebrado y, sobre todo, de las propias prerrogativas dispuestas a favor del comprador para operar dicha entrega". ( sentencia de 14 de febrero de 2018).

Sentado lo anterior, los hechos probados de la sentencia y el análisis de la prueba practicada que realizan no gozan de la contundencia suficiente como para considerar que la existencia del expediente administrativo que exige la demolición del cierre de la zona de aparcamiento de la nave objeto de la venta constituya un elemento esencial para deducir un incumplimiento del contrato de tal intensidad como para resolver el contrato y dar entrada, además, a la aplicación de la cláusula penal de daños y perjuicios.

En efecto, no podemos desconocer que el demandante visitó personalmente la nave, previamente a la suscripción del contrato, conoció de su realidad física y se trata de una persona natural de la ciudad, que ha desarrollado su actividad laboral en el Polígono Industrial Sepes desde hace muchos años.

En el mismo sentido, tampoco podemos esconder que el demandante adquiere una nave industrial con una superficie total de 300,04 metros cuadrados, de los que 222,56 metros cuadrados constituyen superficie cerrada y sólo 77,48 metros son la superficie descubierta dedicada a aparcamiento que debería demolerse y dicha nave industrial presenta la misma problemática urbanística que multitud de otras situadas en el mismo polígono industrial, lo cual es de conocimiento público y ha saltado a los medios de comunicación locales de Melilla (documentos nº 2 y 3 del escrito de impugnación). Es más, consta acreditado que, a pesar del que expediente urbanístico de demolición databa de 11 de septiembre de 2015, la compraventa se formalizó en 25 de enero de 2018 y a fecha de impugnación del recurso de apelación (20 de noviembre de 2020), nada se ha demolido (documentos nº 4 y 5 de la impugnación, fotografías).

Así, todas estas circunstancias las consideramos de suma importancia para concluir que la resolución contractual por incumplimiento del demandado no ha quedado suficientemente acreditada ni en la instancia ni en la apelación y a la parte actora, hoy apelada, le correspondía acreditarlo, de acuerdo con las reglas que distribuyen la carga de la prueba en el proceso civil ( art. 217 LEC).

En suma, por las razones expuestas, se rechaza la acción principal de resolución contractual por incumplimiento del demandado, con resarcimiento de daños y perjuicios al amparo de la cláusula 7ª del contrato, esgrimida por el demandante.

CUARTO.- Sin embargo, la sentencia va a confirmarse en la parte correspondiente a la estimación de la acción subsidiaria de anulabilidad por dolo causante contractual, si bien con las consecuencias inherentes a tal declaración, esto es, de conformidad con el art. 1.303 CC, la restitución recíproca de las prestaciones entre los contratantes, con sus frutos e intereses, respectivamente (ver por todas, SSTS de 2 de junio de 2015, de 22 de junio de 2021 y de 26 de febrero de 2009, entre otras muchas).

En efecto, como ya dijimos anteriormente, la juzgadora a quo efectúa una narración de hechos probados excelsa; expone, con claridad y precisión, las diligencias de prueba en las que se basa para alcanzar su convicción sobre la existencia del vicio en el consentimiento del demandante a la hora de suscribir el contrato de compraventa y no deja dudas sobre la responsabilidad del demandado en la causación de la contratación, ocultando a la contraparte hechos tan relevantes (como la existencia de un expediente urbanístico que puede dar lugar a la demolición de una parte de la nave que, además, impide al comprador el desarrollo de la actividad comercial para la que adquirió el inmueble) que, no cabe duda, de haberlos conocido el comprador no hubiera celebrado el contrato o, en el mejor de los casos, no hubiera dado ese precio por un inmueble afectado por tales circunstancias.

Por lo tanto, debemos claramente confirmar la sentencia en sus estrictos términos y fundamentos jurídicos que damos por reproducidos por razones de economía procesal.

QUINTO.- Como consecuencia de la estimación de la acción de anulabilidad del contrato, procede ordenar, de acuerdo con el art. 1.303 CC, que el demandado restituya al actor las sumas ya abonadas, con sus intereses a contar desde el día de cada uno de los abonos y procedería ordenar que el actor, de haber tomado posesión de la nave, retornase la misma; pero, teniendo presente que la entrega nunca se produjo obviamos este pronunciamiento, así como la hipotética obligación del actor de restituir al demandado los frutos que, por la posesión de la nave industrial, hubiera percibido hasta el momento de la declaración de anulabilidad.

SEXTO.- De conformidad con el art. 398, en concordancia con el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haberse estimado parcialmente el recurso de apelación, no procede imponer las costas a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos de pertinente aplicación, la Sala acuerda,