Sentencia Civil Audiencia Provincial de Murcia, de 05 de Noviembre de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia número uno de San Javier, en los referidos autos de juicio verbal, tramitados con el número 113/02, dimanantes de procedimiento monitorio número 486/02, se dictó Sentencia con fecha 11 de febrero de 2.003, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la oposición interpuesta por el/la Procurador Sr. Hernández Foulquie, en nombre y representación de D. Mariano , debo condenar y condeno a D. Mariano a que abone al actor solidariamente con D. Juan Ramón , la cantidad de mil ochenta y un euros con ochenta y dos céntimos (1.081,82 euros) más los intereses legales de dicha cantidad y al pago de las costas.".}

^{SEGUNDO. Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte demandada, que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte actora, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo plazo presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la Sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 305/04, que ha quedado para Sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 5 de noviembre de 2.004 su votación y fallo.}

^{TERCERO. En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO. Frente a la Sentencia de primera instancia, que le condena al abono de la cantidad reclamada por la comunidad de propietarios actora, en concepto de gastos comunes, se alza el demandado en base a las alegaciones que realiza en el escrito de interposición del recurso, solicitando, en su primer motivo, la nulidad de las actuaciones en base a no haberse practicado las pruebas propuestas en escrito presentado en el Juzgado en fecha 2 de diciembre de 2.003. Y el motivo no puede alcanzar éxito por varias razones, siendo la primera de ellas la absoluta irrelevancia de las pruebas propuestas en dicho escrito para la resolución de la cuestión litigiosa, como luego se verá; la segunda, la presentación de dicho escrito fuera del plazo de tres días previsto en el último párrafo del apartado 1. del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y la tercera y última, que en el acto de la vista la parte ahora apelante no reprodujo íntegramente la petición de práctica de todas las pruebas solicitadas en el citado escrito presentado el 2 de diciembre de 2.003, sino que se limitó a solicitar la prueba documental consistente en la escritura pública de 2 de marzo de 1.984 -que sí fue admitida por el Juzgador "a quo"-, así como el interrogatorio del Presidente de la comunidad de propietarios y la testifical del administrador de la comunidad, debiendo destacarse, como antes se dijo, que, en cualquier caso, tales pruebas de interrogatorio de parte y testifical resultan innecesarias a los fines de dictar Sentencia, como, con indudable acierto, resolvió en la vista el Juez de primer grado. Debe desestimarse, pues, el primer motivo de recurso.}

^{SEGUNDO. Entrando ya en el segundo motivo de recurso, atinente a la cuestión de fondo, debe ser estimado el recurso de apelación interpuesto. En este sentido, debe precisarse, en primer lugar, que el Juzgador "a quo" parece hacer aplicación del artículo 21.4. de la Ley de Propiedad Horizontal en la redacción ofrecida a dicho precepto por la Ley 8/1999, de 6 de abril, al señalar que dicho precepto expresa que "en cualquier caso deberá ser demandado el titular registral", olvidando que la redacción de dicho precepto aplicable al presente proceso es la propiciada por la Disposición Final primera de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, que ya estaba en vigor a la fecha de presentación de la demanda inicial y que no impone demandar al titular registral, sino que simplemente faculta para ello. Y esta facultad de demandar al titular registral ha de ser entendida, obviamente, en el contexto del derecho material o sustantivo, de tal manera que sólo será ejercitada de forma correcta cuando aquél deba responder, conforme al derecho sustantivo, de las cuotas reclamadas. En este sentido, es claro que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el propietario el que ha de responder del abono de las cuotas devengadas durante el periodo de tiempo al que se extiende su titularidad dominical, tratándose de una obligación "propter rem", de tal manera que, como regla general, la transmisión de la cosa a otra persona determina que sea el nuevo adquirente el que deba responder del abono de las cuotas devengadas a partir del momento de la transmisión y que, a su vez, ese nuevo adquirente no esté obligado personalmente al abono de las cuotas devengadas hasta ese momento. Ahora bien, esa regla general tiene claras excepciones en el propio texto de la Ley de Propiedad Horizontal, pues, de un lado, en su artículo 9.1.e) señala que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido -no, por tanto, personalmente con todos sus bienes presentes y futuros como señala el artículo 1.911 del Código Civil- de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior, añadiendo que el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación, lo que supone que el nuevo adquirente, incluso siendo titular registral, responderá con el bien adquirido de las deudas anteriores a su adquisición, con la limitación temporal señalada por el precepto, y ello implica, a su vez, que fuera de ese supuesto concreto el nuevo adquirente, con o sin título inscrito, no responderá de las deudas de los anteriores titulares; y, de otro lado, la segunda excepción a la regla general antes enunciada aparece contemplada en el artículo 9.1.i) de la misma Ley, pues impone al propietario la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local, anudando al incumplimiento de dicha obligación por el transmitente una consecuencia indeseable para éste, cual es la obligación de seguir respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión, de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir contra éste. Esta facultad de repetición encuentra su base en el hecho de que el transmitente que responde en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1.i) citado en realidad no es deudor de la comunidad, sino mero responsable de lo debido por el nuevo titular a partir de la fecha de la transmisión, o, si se prefiere y ante la presencia de escrúpulos doctrinales en admitir supuestos de responsabilidad sin deuda, el transmitente es un deudor pero no asume la titularidad pasiva de la relación jurídica existente con la comunidad de propietarios en virtud de la cual se debe, ya que ese lado pasivo es ocupado por el nuevo titular, de tal manera que el antiguo titular sólo responde ante el impago por parte de éste, aunque procesalmente la comunidad, ante el impago extraprocesal, pueda ejercitar su acción contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. Y lo mismo cabe decir del supuesto contemplado en el artículo 9.1.e) antes visto, esto es, el nuevo titular no pasa a ocupar la titularidad pasiva de la relación obligatoria en virtud de la cual el antiguo titular ha de abonar a la comunidad las cuotas devengadas con anterioridad a la transmisión, sino que, simplemente, asume una posición de garantía, que además no es personal, sino real, en cuanto que es el propio piso o local, y sólo él, el que ha de responder del impago de la deuda por el anterior titular, en los términos ya señalados, por lo que si el nuevo titular paga a fin de evitar el apremio sobre el piso o local adquirido, es claro que también tendrá la facultad de repetir contra el anterior titular por lo que hubiese abonado por cuotas devengadas con anterioridad a la transmisión, que sólo el anterior titular adeudaba personalmente. Y es partiendo de estas precisiones derivadas del derecho material como cobra sentido lo dispuesto en el actualmente vigente artículo 21.4. de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando establece la posibilidad de dirigir la reclamación contra el titular registral, añadiendo que éste gozará, en tal caso, de la facultad de repetir contra el propietario deudor. Es decir, la norma no puede ser entendida en el sentido de que ampare que siempre pueda ser demandado el titular registral o que éste deba responder en todo caso, con la facultad de repetir lo pagado, sino que el titular registral que no sea deudor de las cuotas por no haber sido titular dominical durante el periodo de tiempo en que aquéllas se devengaron sólo responderá en los casos expresamente contemplados en la Ley, es decir, cuando transmita el inmueble sin que tal transmisión acceda al Registro de la Propiedad y no comunique el cambio de titularidad al secretario de la comunidad, como se desprende del artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal, y cuando se vea obligado a responder de las cuotas devengadas durante la parte vencida de la anualidad en la que se produzca la adquisición y de las devengadas en el año natural inmediatamente anterior. Fuera de tales supuestos, el titular registral no puede ser obligado a responder del abono de cuotas devengadas en periodos de tiempo a los que no se extendió su titularidad dominical.}

^{TERCERO. Partiendo de lo expuesto en el precedente ordinal, debe señalarse, en primer lugar, que ha quedado plenamente acreditado que el demandado y hoy apelante no es propietario de las plazas de garaje desde el día 2 de marzo de 1.984, al haberlas vendido por medio de la escritura pública de la misma fecha que ha sido aportada a los autos y que en ningún momento ha sido objeto de impugnación por la comunidad de propietarios actora, aunque aquél ha seguido siendo titular registral de las plazas de garaje, al no haber accedido el título transmisivo al Registro de la Propiedad. Es por ello que, en principio, el demandado no es deudor personal de las cuotas que se reclaman, toda vez que se devengaron durante los años 1.996, 1.997, 1.998, 1.999, 2.000 y 2.001 y, por tanto, cuando éste ya no era titular dominical -aunque sí registral- de las plazas de garaje, por lo que sólo podría verse obligado a responder de tales devengos si se estimase aplicable alguno de los supuestos de extensión de responsabilidad contemplados en el artículo 9.1.e) y 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal. Es claro, que no concurre el supuesto del primero de los preceptos citados, pero tampoco resulta aplicable el segundo de ellos, pues no se encontraba vigente a la fecha en la que se realizó la transmisión, esto es, en fecha 2 de marzo de 1.984, y, por tanto, difícilmente puede sostenerse que que el hoy apelante tuviese que cumplir una obligación que, a esa fecha, la ley no imponía, pues nótese que el apartado i) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, sin que con anterioridad se exigiese en la Ley de Propiedad Horizontal que el transmitente realizase la comunicación al secretario que actualmente viene impuesta en dicho apartado y sin que tampoco, por tanto, estableciese extensión alguna de responsabilidad del transmitente para el caso de incumplimiento de dicha obligación. Es obvio, pues, que en ningún caso puede aplicarse a una transmisión operada en fecha 2 de marzo de 1.984 lo dispuesto en el actualmente vigente artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud de lo dispuesto en el artículo 2º del Código Civil y demás preceptos concordantes; y dado que el apelante no ha incurrido en ninguno de los supuestos de extensión de la responsabilidad que, en relación con el abono de cuotas por el no dueño, se contemplaban en la Ley de Propiedad Horizontal a la fecha de la transmisión, es claro que no puede ser obligado al abono de las cuotas que en el presente pleito se reclaman. Procede, por ende, estimar el recurso de apelación interpuesto y revocar la Sentencia apelada, dictando otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios y se abuelva al demandado de las pretensiones deducidas en su contra. Y tal revocación ha de alcanzar también al pronunciamiento sobre costas de la primera instancia, que han de ser impuestas a la comunidad de propietarios actora, en atención al criterio del vencimiento recogido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que no cabe exceptuar en el supuesto de autos, por no entender este Tribunal que concurran serias dudas de hecho o de derecho. Desde luego, estas últimas no se entienden concurrentes y respecto de las "serias" dudas de hecho que exige el precepto, el hecho de que la transmisión de las plazas de garaje se ralizase nada menos que en el año 1.984, aleja cualquier duda fáctica pese al mantenimiento de la titularidad registral por parte del demandado, pues, desde luego, el periodo transcurrido desde entonces es lo suficientemente dilatado como para entender que la comunidad de propietarios pudo haberse enterado, empleando una mediana diligencia, del cambio de titularidad operado, sin que conste, por el contrario, que con anterioridad el demandado haya adoptado, frente a eventuales citaciones o notificaciones por parte de la comunidad de propietarios -que, por cierto, salvo en lo que se refiere a la presente reclamación no consta que se hayan producido- una actitud ocultadora o equívoca en relación con el cambio de titularidad operado. Por todo ello, no cabe, como se ha dicho, exceptuar el criterio del vencimiento y, por tanto, las costas de la primera instancia han de ser impuestas a la comunidad de propietarios actora.}

^{CUARTO. No proceder hacer imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes, en atención a lo dispuesto en el artículo 398.2. de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.}

^{F A L L A M O S}

^{Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D.José Augusto Hernández Foulquie, en nombre y representación de D. Mariano , contra la Sentencia dictada en fecha 11 de febrero de 2.003 por el Juzgado de Primera Instancia número uno de San Javier, en los autos de juicio verbal número 113/02, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dictando otra, en su lugar, por la que desestimamos la demanda interpuesta por la " DIRECCION000 " contra D. Mariano y absolvemos a este último de las pretensiones deducidas en su contra, condenando a la citada comunidad de propietarios al pago de las costas de la primera instancia; y todo ello sin hacer imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes.}

^{Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.}

^{Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado- Ponente de la misma, celebrando Audiencia Pública en esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, doy fe.}

^{PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.}

^{DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.}