Sentencia Civil Audiencia Provincial de Murcia, de 13 de Enero de 2005

^{I.- ANTECEDENTES DE HECHO}

^{Primero.- La expresada resolución contiene el siguiente: "FALLO": "Que DESESTIMANDO la demanda formulada por el Procurador doña Luisa Lozano Méndez, en nombre y representación de la DIRECCION000 de Murcia, contra doña Ricardo, debo ASOLVER Y ABSUELVO a dicha demandada de las pretensiones formuladas en su contra con imposición de las costas procesales a la demandante.}

^{Segundo.- Contra la misma se preparó e interpuso por escrito, en tiempo y forma, por la parte demandante recurso de apelación, con alegación de los motivos en que basaba la impugnación, el cual fue admitido a trámite, dándose traslado del referido recurso a las demás partes a fin de que pudieran oponerse al mismo o impugnar a su vez la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable.}

^{Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Primera donde se registraron con el número 524/03 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 14/07/04, se señaló el día 26/10/04, para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.}

^{Tercero.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.}

^{II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{Primero.- La parte demandante pretende la revocación de la sentencia de primera instancia, por la que se desestima la demanda, pretendiendo la recuperación del dinero entregado a la demandada, que había actuado como administradora de la Comunidad y por lo cual había percibido, aparte de su remuneración mensual de 12.760 Ptas. al mes, otras 400.000 Ptas. para la canalización de los pagos e ingresos que se produjesen como consecuencia del expediente de rehabilitación del edificio y la instalación del ascensor en el inmueble. Entiende la demandante que la administradora, respecto de la rehabilitación del edificio, solo había efectuado un trámite, consistente en rellenar un impreso, solicitando de la Dirección General de la Vivienda, en 3/08/01, la rehabilitación del edificio.}

^{Frente a ello, la demandada, en la contestación a la demanda, justifica que contestó a tres requerimientos de la Administración y el expediente ante la misma se encontraba pendiente de la aportación de la documentación técnica de realización de la obra y que, si no ha continuado con su tramitación, ha sido porque el día 16/01/02, fue destituida de su cargo de administradora.}

^{Segundo.- De las pruebas practicadas en el procedimiento, ha quedado justificado. 1º Que la Comunidad de Propietarios, en Junta General de 10/04/01, acordó nombrar secretaria- administradora a la demandante, así como la instalación de un ascensor en el edificio, autorizando a la administradora para que inicie la tramitación del expediente de rehabilitación del mismo y la instalación del ascensor. En la Junta de 20/06/01 se abrió una cuenta con esta exclusiva finalidad, en la que cada comunero ingresó 25.000 Ptas., con lo cual, al ser 26 los propietarios, supuso un total de 400.000 Ptas. 2º) Requerida la administradora a fin de que aportase alguna factura de su gestión, no lo hace ni justifica la realización de actividad alguna, por lo que se la destituye como administradora, mediante Burofax, que se le comunica el día 16/01/02. Recibido el mismo, la administradora dejó caducar el expediente y, ante un nuevo requerimiento de la Comunidad, entregó el libro de Actas y toda la documentación, (sin que conste que lo hiciese de los datos que tenía del expediente iniciado). Posteriormente aclararía en una carta dirigida a la Comunidad de Propietarios, de fecha 6/06/02, que las 400.000 Ptas., las cobró exclusivamente por informar o asesorar a la Comunidad de los trámites que se debían seguir para obtener ventajas en la rehabilitación del edificio e instalación del ascensor; contestación que no se acepta por la Comunidad de Propietarios, entendiendo que su asesoramiento se encontraba incluido en la retribución por su condición de secretaria- administradora (12.760 Ptas. mensuales).}

^{En la oposición a la demanda, la apelada aporta el expediente nº 121/2001 que se inició el día 3/08/01, por resolución de la Dirección General de la Vivienda, del que se derivó, después de presentarse una certificación de la vivienda, la visita al edificio por parte de un funcionario de la administración; como consecuencia del cual se solicitó, por último, a la promotora, que se aportara la documentación técnica del edificio.}

^{Tercero.- La demandada-apelada considera que, junto a su condición de administradora, contrató un arrendamiento de servicios por el que se comprometía a tramitar el expediente de rehabilitación de la vivienda e instalación del ascensor, obteniendo con ello, las subvenciones correspondientes por razón de la vivienda, en atención a las circunstancias personales de los propietarios. La Comunidad de Propietarios, al contrario, entiende que las labores de asesoramiento de la demandada, entraban dentro de su misión como órgano de la Comunidad, sin perjuicio de lo cual se abrió una cuenta especial "para canalizar los pagos e ingresos de la rehabilitación", entendiendo que se dio un mandato a la administradora para la tramitación del expediente.}

^{Lo cierto es que, aún dando individualidad a un segundo contrato, distinto del que se celebra con la Sra. Ricardo como administradora de la Comunidad, no encaja plenamente dentro de ninguno de los nominados, (mandato o arrendamiento de servicios), sino que participa de la naturaleza de ambos, junto con el propio de su función como administradora. Y, respecto de éste contrato superpuesto sobre el propio de administración, le son aplicables las reglas contenidas en los artículos 20 de Ley de Propiedad Horizontal, 544 del C. Civil y 1718,1719 1720 y 1737 del mismo código, así como los comprensivos de las reglas generales de la contratación; todo ello, al no ser la secretaria-administradora un extraño para la Comunidad de Propietarios, sino un órgano de la misma.}

^{De acuerdo con lo anterior, debe entenderse que ha existido incumplimiento por parte de la administradora: en primer lugar, por el incumplimiento de su obligación de facilitar los datos efectuados por su gestión, lo que sólo hace cuando es judicialmente requerida para ello, obligando a La Junta General de la que depende como administradora, a rescindir su contrato ante la falta de tales datos y, además, posteriormente, incumple su obligación de concluir la misión recibida para la rehabilitación del edificio, cuando es cesada como administradora, pese a su obligación de cumplir su encargo relativo a la rehabilitación e instalación del ascensor, por lo cual ya había cobrado 400.000 Ptas., dejando caducar el expediente iniciado por ella misma y haciendo con ello, nula cualquiera de sus actuaciones anteriores. El primero de dichos motivos, aparece exigido en los artículos 1719 del C.C., pues el mandatario, ha de ajustarse a las instrucciones del mandante y en el art. 1720 del mismo Código, en lo relativo a la obligación de rendir cuentas. El segundo motivo o causa, esto es, la necesaria conclusión de la tarea encomendada, se la imponían los artículos 1718 CC., que impone al mandatario la obligación de concluir su misión y el art. 544 CC, que señala la esencia del contrato de arrendamientos de servicios, consistente en el cambio de servicios por precio. En todo caso, el art. 20 de la LPH, reconoce, entre otras, como obligaciones del administrador, las de ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes y, también, cumplir todas las demás atribuciones que se le confieran por la Junta.}

^{Cuarto.- Procede por ello la estimación del presente recurso y la revocación de la sentencia apelada en el sentido de decretar la devolución de la suma recibida por la administradora, deducidas las 50.000 Ptas. que le fueron ofrecidas por la Comunidad de Propietarios, con imposición a la recurrente de las costas de primera instancia, sin hacer declaración de las de esta apelación en cumplimiento de lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC 2000.}

^{Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.}

^FALLAMOS

^{Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la DIRECCION000, de Murcia, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº Cuatro de esta Ciudad en juicio verbal nº, 301/04 de que dimana el presente Rollo, la que es de fecha, 1/07/03, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y condenamos a doña Ricardo a que abone a la actora la suma de 2.103,54 € y al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer declaración respecto de las de esta apelación.}

^{Devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.}

^{Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}