Sentencia Civil 184/2023 Audiencia Provincial Civil de Murcia nº 1, Rec. 1221/2022 de 20 de marzo del 2023

Primero: Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone recurso de apelación por la parte demandada contra la sentencia que estima íntegramente la demanda y le condena al pago de 21.000 €, más los intereses legales de dicha cantidad y costas.

2.- Articula su recurso la parte apelante en torno a los siguientes motivos: a) inaplicación de la Ley 57/1968 a las compras con finalidad inversora; b) desistimiento del socio cooperativista de no continuar con el proyecto; c) imposibilidad de control por parte de Banco de Santander; d) incorrecta fijación de los intereses sobre el principal objeto de condena por aplicación de la doctrina del retraso desleal; y e) improcedente condena en costas.

3.- Por la parte apelada se opone al recurso solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, rechazando todos los motivos alegados en el recurso interpuesto.

Segundo: Carácter especulativo de la relación jurídica .

4.- Antes de entrar a resolver sobre los diversos motivos, debe de anticiparse que el recurso de apelación será desestimado, de acuerdo con el criterio ya sostenido de forma pacífica y reiterada en esta Audiencia Provincial al conocer de los diversos recursos de apelación planteados por los diferentes socios de la Sociedad Cooperativa de Viviendas Puerta de Granada. A tal fin se pueden citar las siguientes resoluciones: SSAP Murcia 246/18, de 25 de junio (1ª); 46/20, de 10 de febrero (1ª); 61/21, de 1 de marzo (1ª); 331/21, de 22 de noviembre (1ª); 7/22, de 10 de enero (1ª); 29/22, de 24 de enero (1ª); 167/22, de 17 de febrero (4ª); y 119/22, de 28 de marzo (1ª). En todas ellas ha sido parte el Banco de Santander, a excepción de la 61/21, viniendo a sostener motivos semejantes a los planteados en esta alzada y que han sido desestimados de forma reiterada. Por ello, por coherencia con el criterio ya señalado, es procedente anticipar la desestimación del recurso, sin perjuicio de la respuesta individualizada a cada uno de los motivos.

5.- El primer motivo de apelación es el relativo a la consideración de la adquisición por el actor de la condición de socio con un carácter puramente especulativo, por lo que quedaría excluido de la protección de la Ley 57/1968, pues no adquirió para fines residenciales, tal como constante jurisprudencia viene estableciendo, describiendo las pruebas practicadas que acreditan, a su juicio, la inexistencia de finalidad residencial por el actor. Parte de que la carga de la prueba corresponde a la parte actora y que se ha probado, por los documentos acompañados a la contestación, que el actor es propietario de diversas fincas, miembro del consejo de administración de una sociedad dedicada a la compraventa y alquiler de viviendas, al igual que sus hermanos y padre que también se convirtieron en socios cooperativistas, infringiendo la sentencia apelada la jurisprudencia del TS y de las Audiencias Provinciales que cita.

6.- La sentencia apelada resuelve dicho extremo en el fundamento de derecho sexto, negando tal finalidad inversora, considerando que la carga de la prueba de dicho extremo corresponde a la parte demandada, no existiendo indicios que justifique tal finalidad inversora, basándose la parte demandada en meras conjeturas para justificar el ánimo especulativo alegado.

7.- Dicho motivo será desestimado tras el examen de la prueba practicada en estas actuaciones. Siguiendo lo ya dicho en las SSAP Murcia (1ª) 46/20, de 10 de febrero (demandado Banco de Santander en sucesión de Banco Popular Español); y 29/22, de 24 de enero (demandados tanto Banco de Santander como Bankia), debemos reiterar que, como recuerda la STS 36/20, de 21 de enero, " De la jurisprudencia de esta sala se desprende que la aplicación de la Ley 57/1968 depende, conforme a su art. 1 , no de la condición de consumidor del comprador, sino de que la vivienda de que se trata esté destinada a domicilio o residencia familiar ( sentencias 360/2016, de 1 de junio , y 420/2016, de 24 de junio ) ...". Como señalan las SSTS 857/21, de 10 de diciembre y la 27/22, de 18 de enero: " Sobre la no aplicación de la Ley 57/1968 a los que compran con finalidad no residencial, la referida sentencia 385/2021 , citada por la 573/2021 , recuerda que:

"Es jurisprudencia constante, reiterada recientemente por las sentencias 623/2020 y 460/2020, de 3 de septiembre ( con cita de las sentencias 161/2018 , 33/2018 , 582/2017 , 675/2016, de 16 de noviembre , 420/2016, de 24 de junio , 360/2016, de 1 de junio , y 706/2011, de 25 de octubre ), que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales.

Las razones en que se funda esta jurisprudencia las resume la también citada sentencia 623/2020 (igualmente mencionada por la 573/2021):

"[...] según esta jurisprudencia, tal y como precisó la sentencia 420/2016 , la expresión "toda clase de viviendas" empleada en la d. adicional 1.ª de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a "toda clase de compradores" para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya "el carácter de irrenunciables" a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios")".

8.- En consecuencia, y como recuerda la STS 582/17, de 26 de octubre " la doctrina jurisprudencial verdaderamente aplicable a este litigio es la representada por las sentencias 706/2011, de 25 de octubre , 360/2016, de 1 de junio , 420/2016, de 24 de junio , y 675/2016, de 16 de noviembre , que excluyen del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tanto al inversor profesional como al no profesional pero que compre sobre plano o en construcción como inversión o para revender...".

9.- La doctrina jurisprudencial señalada es clara y reiteradamente recordada por los tribunales de justicia, lo que implica que la determinación de sí el actor es o no comprador inversor es una cuestión que debe de ser examinada en atención a las circunstancias concretas que se acrediten en cada uno de los supuestos de hecho que se enjuician, bien entendido que la carga de la prueba de la finalidad de la adquisición es diferente según el tipo de persona que contrate. En tal sentido, si fuese una persona jurídica, la ya citada STS 36/20 exige que la condición de no inversión o profesional debe de ser probada por la misma, al señalar que "... finalidad que debe alegarse en la demanda y, tratándose de una sociedad mercantil como en este caso, probarse debidamente ( sentencias 360/2016, de 1 de junio , 40/2016, de 24 de junio , 675/2016, de 16 de noviembre , y 161/2018, de 21 de marzo , entre otras)". Por el contrario, si se trata de una persona física, la carga de probar la condición de inversor corresponde a la parte que la alega como hecho impeditivo de la demanda, esto es, a la demandada, conforme a las reglas generales de la carga de la prueba del artículo 217 LEC. Ello implica, por tanto, un examen individualizado de cada caso concreto en atención a las pruebas que hayan podido practicarse en las actuaciones.

10.- Tal carácter esencialmente casuístico es fácil de apreciar en el resumen de las soluciones jurisprudenciales dadas a múltiples supuestos que se contiene en las citadas SSTS 857/21 y 27/22, en las que se parten de algunos elementos de valoración, tales como el lugar de residencia, el número de viviendas objeto de compra, la superficie o precio de las mismas, la falta de indicación del destino residencial de dicha compra, la inclusión de cláusulas en los contratos que permitían ceder su posición jurídica, entre otros elementos a valorar, pero sin fijar, en ningún caso criterios estrictos o cerrados. Desde esta perspectiva debe de examinarse el presente caso.

11.- Este tribunal, tras el examen conjunto de la prueba practicada, debe anticipar que comparte las conclusiones alcanzadas por la sentencia apelada, considerando que la adquisición por el actor de una vivienda en el Residencial Puerta de Granada tenía una finalidad residencial, lo que anticipa que entendemos aplicable el régimen de protección de la Ley 57/1968 en atención a la jurisprudencia señalada en el fundamento de derecho anterior.

12.- Lo primero que hay que señalar es que la intención de los contratantes es algo que pertenece a la subjetividad de las partes y, por ello, no suele haber una prueba directa de tal intención inversora o residencial, sino que la misma debe de deducirse del resultado de la actividad probatoria. Como es habitual en las contestaciones de Banco de Santander, esta entidad ha realizado el esfuerzo probatorio que se le exige para justificar la alegada condición de inversor del actor. Ahora bien, el examen de dicha documentación no permite alcanzar las conclusiones pretendidas por la parte apelante. La parte demandada aportó como documentos 2 a 9 de la contestación diversos documentos, especialmente varias notas simples registrales relativas a las fincas que constan inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre del actor. Sin embargo, el análisis de estos documentos no permite concluir que, a la fecha en la que se integró como socio en la cooperativa, tuviese un patrimonio inmobiliario que permitiese hacer uso del mismo como vivienda residencial y que justifique la finalidad inversora.

13.- En efecto, del conjunto de dichas notas simples se pueden obtener los siguientes datos, partiendo de que el ingreso del actor en la cooperativa de viviendas tuvo lugar con fecha 13 de diciembre de 2017 (documento 2 de la demanda):

a. Inmuebles propiedad del actor antes del 13 de diciembre de 2007:

1.- Finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Lorca nº 3, adquirida por escritura de 16 de mayo de 2006, correspondiente a una vivienda en Lorca (documento nº 3 contestación).

2.- Finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad nº 3 de Lorca, adquirida en escritura de 16 de mayo de 2006, siendo propietario de 1/40 parte de una vivienda ático en el mismo edificio del inmueble anterior (documento nº 4 contestación).

3.- Finca registral NUM002 del Registro de la Propiedad nº 3 de Lorca, adquirida en igual escritura de 16 de mayo de 2006, correspondiente a 1/40 parte de dicha finca, constituida por una plaza de garaje en el mismo edificio (documento nº 5 contestación).

b.- Inmuebles propiedad del actor adquiridos después del 13 de diciembre de 2007:

1.- Finca NUM003 del Registro de la Propiedad nº 1 de Almería, vivienda adquirida por escritura de 20 de octubre de 2017 (documento nº 6 contestación).

2.- Finca NUM004 del Registro de la Propiedad de Mojacar, terreno adquirido el 12 de junio de 2017 (documento nº 7 contestación).

3.- Finca registral NUM005 del Registro de la Propiedad nº 4 de Murcia, siendo propietario de un 20 % de un local comercial adquirido por fecha 19 de mayo de 2016 (documento nº 8 contestación).

4.- Finca NUM006 del Registro de la Propiedad nº 4 de Murcia, plaza de aparcamiento adquirida con fecha 19 de mayo de 2016 (documento nº 9 contestación).

c.- Vinculación con mercantil relacionada con actividad inmobiliaria.

Finalmente, el documento nº 2 de la contestación de la demanda acredita que el actor, junto con sus hermanos y padre, son socios de la mercantil GP Limite Andamur SL, siendo D. Anton el secretario del consejo de administración de dicha mercantil. El objeto social de la misma era el de "producción, generación y comercialización de energía eléctrica, solar y eólica, la venta de comestibles y bebidas, la comercialización de juegos y apuestas del Estado", tal como consta en el documento incorporado al escrito de contestación de la demanda. También fue ampliado el objeto social a la prestación de servicios de transportes en el ámbito nacional e internacional y a la compraventa y alquiler de todo tipo de inmuebles, pero tal ampliación fue publicada en el BORM de fecha 6 de febrero de 2018, lo que implica que a la fecha de la incorporación a la Cooperativa Puerta de Granada la citada empresa, de la que se desconoce su fecha de constitución, no desarrollaba como parte de su objeto social actividad inmobiliaria.

14.- Como puede apreciarse del examen de todos estos documentos, el actor sólo era propietario de una finca en Lorca (vivienda y plaza de garaje) a la fecha en la que se integró en la cooperativa. El resto de las propiedades o bien tiene una participación mínima del 2,50 % del ático del mismo edificio o bien han sido adquiridos por distinto título (compraventa o dación en pago) muchos años después de la incorporación a la Cooperativa, debiendo destacar que se trata de un patrimonio estable en el tiempo y no dedicado a la especulación. Como ya se ha señalado, la sociedad familiar en la que trabaja (documento nº 8 de la demanda) y forma parte del consejo de administración (documento nº 2 de la contestación) no consta que tuviese, en diciembre de 2007, un objeto social dedicado a la actividad inmobiliaria. De hecho, ni siquiera se sabe la fecha de constitución de dicha sociedad con los documentos aportados con la contestación de la demanda, pero sí es claro, conforme la publicación en el BORM señalada, que la ampliación del objeto social a dicha actividad inmobiliaria se produjo en 2018. De todo ello no se desprende finalidad alguna inversora en la adquisición de una sola vivienda en la cooperativa Puerta de Granada. Por todo ello, se desestima el presente motivo.

Tercero: Desistimiento del socio cooperativista de continuar con el proyecto constructivo .

15.- En este motivo se alega, como hecho propio del actor, el desistimiento del mismo, como socio cooperativista, de continuar con el proyecto, tal como se desprende del acta nº 10 de la cooperativa, de 11 de junio de 2019, habiendo votado a favor de no continuar con el proyecto.

16.- Este motivo debe de ser desestimado por varias razones. La primera, de naturaleza procesal, dado que, examinada la contestación de la demanda, nada se planteó al respecto en la misma, lo que implica que se trata de un motivo ex novo planteado en esta alzada, probablemente al examinar la documentación aportada por la Administración Concursal de la Cooperativa (acontecimiento 99 EJE), en concreto el acta nº 10 a la que se alude en el motivo. Ello excede del ámbito objetivo del recurso de apelación, limitado, por imperativo del artículo 456.1 LEC, a lo que fue objeto de debate y contradicción en primera instancia, sin que puedan incorporarse nuevos hechos ni motivos no alegados ante el juzgador a quo.

17.- No obstante, y ya sobre el fondo a los efectos de agotar la respuesta, es evidente que dicho motivo debe de ser desestimado. En modo alguno es aplicable la STS 578/2019, de 19 de octubre que se cita en el recurso dado que la misma viene referida a una acción de resolución de contrato entre comprador y vendedor en la que se declaró que no hubo incumplimiento del vendedor por lo que no existía base para la responsabilidad de entidad de crédito avalista. En el presente caso estamos ante una situación derivada de la imposibilidad de ejecutar las viviendas por parte de la cooperativa, tal como se pone de manifiesto en el acta nº 10 de la cooperativa, de fecha 11 de junio de 2019, aportada por la administración concursal y, por ello, dentro del ámbito objetivo de aplicación de la Ley 57/1968. No se trata, tampoco, de un desistimiento unilateral del actor, sino de una decisión de la asamblea de la cooperativa ante las circunstancias económicas de la misma y la falta de viabilidad del proyecto.

Cuarto : Cumplimiento por Banco de Santander de sus deberes de vigilancia. Capacidad de control.

18.- El siguiente de los motivos de apelación es el relativo a la alegada imposibilidad de control por Banco de Santander del destino como cantidad entregada a cuenta de los veintiún mil euros ingresados por el actor en una cuenta Banco Popular Español SA de la que era titular la Sociedad Cooperativa. En tal sentido, alega la inexistencia de un contrato de reserva de la vivienda y de nexo causal entre los pagos realizados a cuenta, sin que la apelante haya sido ni avalista ni financiadora de la promoción, sin que tampoco se identifique la cuenta en la que se llevaron a cabo dichos ingresos.

19.- No existe discusión ni del ingreso en la cuenta de Banco Popular Español ni de la titularidad de dicha cuenta por parte de la cooperativa (documentos 2 y 3 de la demanda y extracto de la citada cuenta corriente aportado por el propio apelante en fase de prueba). Por tanto, la discusión se centra en si debe de responder la entidad demandada de lo ingresado a cuenta de la vivienda. El juzgador de instancia dedica a esta cuestión los fundamentos de derecho 4º y 5º, llegando a la conclusión de que Banco de Santander (como sucesor universal de Banco Popular Español) conocía, o estaba en condiciones de conocer, que el dinero ingresado en dicha cuenta era destinado a la adquisición de una vivienda en la cooperativa titular de la misma.

20.- La reiterada doctrina jurisprudencial sobre el alcance de la responsabilidad de la entidad de crédito en la que se hizo por el comprador el ingreso de las cantidades a cuenta de la adquisición de una vivienda aparece sistematiza en la STS 645/19, de 28 de noviembre en la que se indica que "En la interpretación del artículo 1.2. de la Ley 57/1968 , esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de pleno ), 142/2016, de 9 de marzo , 174/2016, de 17 de marzo , 420/2016, de 24 de junio , 468/2016, de 7 de julio , 459/2017, de 18 de julio , 502/2017, de 14 de septiembre (de pleno ), 636/2017, de 23 de noviembre , 102/2018, de 28 de febrero , y 503/2018, de 19 de septiembre , la siguiente doctrina jurisprudencial:

"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Esta doctrina merece dos puntualizaciones, a las que expresamente se refiere la sentencia 408/2019, de 9 de julio: la primera, que "la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella"; y la segunda, "que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el artículo 1.2 de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre , de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley".

21.- En atención a esta doctrina, en el presente caso, nos encontramos ante una reclamación de cantidad derivada del ingreso en una cuenta titularidad de la promotora abierta en una entidad que crédito de la que no consta en las actuaciones que haya otorgado aval o financiado la construcción proyectada. Por tanto, la base de la responsabilidad de la apelante no es otra que el conocimiento o la posibilidad de conocer que dicho ingreso iba destinado a una compraventa de una vivienda, lo que viene a presumir por conocer la actividad de la Sociedad Cooperativa titular de dicha cuenta.

22.- En relación a supuestos semejantes, recuerda la STS 411/2019, de 9 de julio que " Al no ser la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el art. 1.2º de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley " ( sentencia 502/2017, de 14 de septiembre), esta sala ha descartado su responsabilidad en casos como este en que los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria (por ejemplo, sentencias 420/2016, de 24 de junio , 436/2016, de 29 de junio , y 675/2016, de 16 de noviembre , además de la ya citada 102/2018, de 28 de febrero ...". En los mismos términos se pronuncia la STS 503/18, de 19 de septiembre. La única vía de eximirse de responsabilidad por estas cantidades entregadas a cuenta es, por un lado, que las cantidades se hayan entregado en efectivo por parte del comprador al promotor, de manera que no sea posible el conocimiento y control de las mismas por la entidad de crédito ( STS 436/16, de 29 de junio) o, por otro lado, que la entidad de crédito haya cumplido con las exigencias legales y jurisprudenciales y a pesar de ello la promotora o los compradores no hayan atendido a la misma ( STS Pleno 502/17, de 14 de septiembre).

23.- Al igual que ocurre en relación al carácter de inversor al que se ha aludido en el fundamento de derecho segundo, el foco de la discusión debe de centrarse en el análisis del caso concreto y en determinar, a la vista de las pruebas practicadas, sí la entidad de crédito demandada conocía o podía conocer el destino de las cantidades. No se puede olvidar que, como señala reiteradamente la jurisprudencia, la responsabilidad de la entidad de crédito se basa en el deber de control del banco sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor para exigirle la apertura de la preceptiva cuenta especial, debidamente garantizada, en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas. Y, debe anticiparse, que este tribunal entiende que sí existe la responsabilidad de la entidad apelante, y ello por las siguientes razones.

24.- En primer lugar, los ingresos de 6.000 € y 15.000 €, realizados con fecha 13 y 14 de diciembre de 2007, respectivamente, en la cuenta de Banco Popular Español (documentos nº 2 y 3 de la demanda y extracto de movimientos de dicha cuenta) indudablemente debe de presumirse guarda relación con la actividad propia de la Cooperativa de Viviendas titular de dicha cuenta, por tratarse de una cuenta titularidad de la misma y en la que se hicieron, por los socios de la cooperativa los ingresos derivados del desarrollo de la promoción. Prueba de ello es que en el propio extracto se aprecia la existencia en fechas cercanas de múltiples ingresos por importes de 6.000 € o múltiplos de dicha cantidad, así como otros ingresos por 15.000 € conforme a lo acordado por la cooperativa.

25.- En segundo lugar, no puede discutirse que la entidad de crédito era plenamente conocedora de la actividad de su cliente. No se trata de una cuenta abierta a una mercantil o una persona jurídica en la que se puede dudar de su objeto social, sino que el titular era la Sociedad Cooperativa de Viviendas Residencial Puerta de Granada, lo que implica que el objeto social de dicha cooperativa era, indiscutiblemente, la construcción de una promoción de viviendas. Este dato no puede ser obviado por la entidad de crédito, de manera que cualquier ingreso que se pueda realizar en dicha cuenta sólo puede ir destinado o estar relacionado con la citada promoción. En consecuencia, dichos ingresos estarían sometidos al régimen de garantía derivado de la Ley 57/1968, lo que debió de alertar a la entidad de crédito para exigir la constitución de la cuenta especial para garantizar las cantidades entregadas a cuenta por los socios de la cooperativa y, al no hacerlo, incurre en responsabilidad en los términos señalados en la jurisprudencia.

Quinto: Retraso desleal en relación al día inicial del cómputo de los intereses .

26.- En relación a este motivo, la parte apelante sostiene, no tanto la incorrección de la fecha de inicio del cómputo de los intereses, la fecha de su abono, sino la existencia de un ánimo dilatorio en la propia sociedad cooperativa en desarrollar la construcción que vulnera el artículo 7 CC y el principio de buena fe, lo que justificaría la limitación de los intereses a partir de la fecha de la reclamación extrajudicial al concurrir todos los requisitos para la aplicación de la doctrina del retraso desleal con el efecto de limitar los intereses que deben de ser abonados por la entidad de crédito.

27.- La determinación del día inicial del cómputo de los intereses, como reiteradamente hemos venido estableciendo (por todas la SAP Murcia de 20 de marzo de 2017), debe de ponerse en relación con la propia finalidad de la Ley 57/1968 que no es otra que la de garantizar a los compradores la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en el supuesto de que la construcción no se lleve a cabo, tal como se establece en la propia Exposición de Motivos de la citada ley. Ello implica que las referencias que se contienen en el artículo 1 de dicha norma deben interpretarse en un sentido favorable al comprador a los efectos de que éste recupere íntegramente las cantidades entregadas a cuenta, lo que implica la inclusión dentro de dichas cantidades de la posible depreciación de las mismas como consecuencia del paso del tiempo desde el contrato de compraventa y el pago anticipado a cuenta de precio final de la construcción y el momento de la devolución, de forma que la integridad del comprador queda garantizada con el pago de los intereses legales a computar desde la fecha de la entrega de tales cantidades. Fijar otra fecha diferente supondría vaciar de contenido el fundamento de esta ley e impedir que el comprador pueda recuperar íntegramente las cantidades entregadas a cuenta debidamente actualizadas.

28.- Lo anterior supone fijar como día inicial de cómputo de los intereses la fecha de los respectivos ingresos llevados a cabo de cada una de las cantidades. Así se viene estableciendo en la jurisprudencia, pudiéndose citar a tal efecto la STS de 17 de marzo de 2016 cuando señala que "... suma total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta del promotor abierta en dicha entidad, incrementada con los intereses legales devengados desde su ingreso...". Este criterio también es seguido por esta Audiencia Provincial pudiéndose citar al efecto las SSAP Murcia (5ª) de 31 de enero de 2012: " ...han de ser los intereses legales vigentes desde las fechas de las entregas de las cantidades anticipadas a la parte vendedora..." o la de 23 de mayo de 2016 (1ª): "... exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales...". La conclusión anterior es lógica pues no nos encontramos ante un supuesto ordinario de mora por incumplimiento de una de las partes del contrato, lo que implicaría la aplicación de las previsiones de los artículos 1100 y 1108 CC, sino ante una previsión específica para este tipo de contratos y cantidades entregadas a cuenta, fijada en una ley especial de carácter marcadamente tuitivo para los compradores y que por ello viene a establecer una previsión especial que prevalece sobre las normas generales del Código Civil en materia de mora por incumplimiento.

29.- Sobre este aspecto resta por examinar sí concurre la posibilidad de aplicar la doctrina del retraso desleal en este caso dado que desde que se llevaron a cabo las entregas a cuenta hasta la primera comunicación remitida a Banco de Santander, el 13 de mayo de 2020 (documento nº 7 de la demanda) pasó un largo periodo de tiempo, por lo que entiende la recurrente que no tuvo conocimiento de la existencia de este contrato de compraventa ni de estas cantidades anticipadas. En relación al retraso desleal existe un cuerpo de doctrina jurisprudencial totalmente consolidado. Como señala la STS de 24 de febrero de 2017, " En la sentencia 163/2015, de 1 de abril dijimos que: «(E)l retraso desleal, que opera necesariamente antes del término del plazo de prescripción extintivo de la acción, encuentra su específico fundamento de aplicación como una de las formas típicas de los actos de ejercicio extralimitado de los derechos que suponen una contravención del principio de buena fe ( artículo 7.1 del Código Civil ). De forma que para su aplicación se requiere, aparte de la natural omisión del ejercicio del derecho y un transcurso dilatado de un periodo de tiempo, de una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del crédito. Confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor a tal efecto ( STS de 15 de junio de 2012, núm. 399/2012 )". Por tanto, los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, exigencia esta que en el ámbito contractual encuentra apoyo en el artículo 1258 Código Civil y viene a configurar un ámbito ético en el ejercicio del derecho por sus titulares.

30.- En modo alguno puede considerarse que la actuación del actor sea considerada como contraria al principio de la buena fe ni desleal con relación a la entidad de crédito apelante. Por un lado, como ya se ha destacado, lo cierto es que la parte recurrente conocía o estaba en condiciones de conocer, desde el primer momento en el que se llevó a cabo la transferencia, que las cantidades ingresadas en la cuenta ordinaria procedían de cantidades anticipadas a cuenta de una vivienda. También conocía que su cliente, era una cooperativa que, legalmente, sólo podía dedicarse a la promoción inmobiliaria de viviendas para sus socios, lo que implica que podía y hubiera debido, exigir a su cliente el ingreso de dichas cantidades en la cuenta especial abierta antes de dicho ingreso. Por tanto, desde el primer momento sabía que había cantidades anticipadas de una compraventa sometida a la Ley 57/1968, por lo que mal puede hablar ahora de retraso desleal. El hecho de que el actor no efectuase una reclamación previa a la entidad de crédito hasta después de terminado el proceso concursal, no supone retraso desleal alguno, por un lado, no hay duda del interés del actor en la vivienda, pues no abandonó la cooperativa y seguía interviniendo en las diversas asambleas que se celebraban y, por otro lado, sólo a raíz del acta nº 10 de 11 de junio de 2019, la construcción de la vivienda deviene absolutamente inviable, por lo que sólo a partir de dicho momento surgió la posibilidad de reclamar a la entidad de crédito las cantidades entregadas a cuenta a la cooperativa, de forma que una reclamación extrajudicial realizada en mayo de 2020 (menos de un año desde la inviabilidad de la cooperativa) no puede considerarse como un retraso injustificado. No hay retraso desleal alguno y procede confirmar como día inicial de cómputo de los intereses el del ingreso en la cuenta ordinaria de la entidad apelante.

Sexto: Costas de la primera instancia .

31.-Finalmente, se impugna el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia al entender la recurrente que no deben de ser impuestas a ninguna de las partes al existir serias dudas de hecho y de derecho.

32.- Dicho motivo debe de ser desestimado y confirmada la condena en costas de la primera instancia consecuencia de la aplicación del principio de vencimiento objetivo establecido en el artículo 394.1 LEC. No existe ni se justifica por la parte apelante ningún motivo que ampare la existencia de dudas de hecho o de derecho. Los hechos son claros y no están contradichos por las partes, sin que el hecho de que se alegue una posible finalidad inversora del comprador pueda ser considerado como un hecho dudoso a los efectos de la no imposición de costas, pues no deja de ser nada más que un argumento defensivo que no ha sido estimado ni por el tribunal de instancia ni en esta alzada. Tampoco existen dudas de derecho, pues no se ha discutido la aplicación de la ley 57/1968 a las viviendas a construir en régimen de cooperativa y el examen casuístico de cada caso concreto impide que pueda hablarse de tales dudas de derecho, por constituir una interpretación de la ley consolidada por la jurisprudencia en atención al caso y las pruebas practicadas en este proceso.

33.- Desestimado este último motivo, procede desestimar íntegramente el recurso de apelación interpuesto.

Séptimo: Costas de esta alzada .

34.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.