Sentencia Civil 322/2022 del Audiencia Provincial Civil-penal de Murcia nº 5, Rec. 527/2022 de 22 de noviembre del 2022

PRIMERO.- La Sentencia de instancia desestima la demanda de impugnación de acuerdos sociales interpuesta por Íñigo contra la comunidad de propietarios de la que forma parte, sita en PASEO000, núm. NUM000, de Cartagena.

En concreto impugna dos acuerdos de fechas 4 de marzo y 10 de diciembre de 2019. En el primer de ellos la comunidad venía a reconocer responsabilidad de la Comunidad de propietarios para reparar daños y perjuicios sufridos por Margarita, abonando la cantidad de 31.305,79, y en el segundo de ellos se acordaba que de esta cantidad 6.000 euros se pagarían con fondos propios de la comunidad y el resto a través de seis derramas mensuales extraordinarias de 236,18 euros en caso de las viviendas, de 158,16 euros en el caso de los bajos y de 122,31 euros en el caso del ático.

En cuanto al acuerdo de 4 de marzo de 2019, entiende que adolece de nulidad porque en el orden del día no se recogía la posibilidad de que la Comunidad debería hacer frente a más de 30.000 euros, lo cual suponía la vulneración del art. 16.2 LPH, y en segundo lugar porque el acuerdo de la comunidad contravenía lo dispuesto en una Sentencia judicial, por lo que se contravenía el contenido del artículo 9.e) de la LPH. Además señalaba que la información que se facilitó a los comuneros era una información falsa.

En cuanto al acuerdo de 10 de diciembre de 2019, se acoró que se indemnizaría a Margarita en la cantidad de 31.305,79 euros.

La Sentencia desestima la demanda. Con respecto del acuerdo de fecha 4 de marzo de 2019, por caducidad, al haber transcurrido el plazo legalmente previsto de tres meses.

Y en cuanto al acuerdo de 13 de diciembre de 2019, por entender que el acuerdo no es contrario a la ley. Valora la prueba pericial y testifical ofrecida en el acto de la vista para concluir que la cantidad abonada por la Sra. Margarita respondía a que esta había asumido el coste de daños afectantes a elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, y valora el hecho de que el recurrente manifestara su voluntad proclive al abono de estos daños, aunque discrepase en la cantidad.

El recurrente sostiene en su recurso que el plazo de caducidad para la impugnación del acuerdo de 4 de marzo de 2019 no es de tres meses, sino de un año, por tratarse de un acuerdo contrario a la ley.

Concluye que es contrario a la ley por presentar defectos en el orden del día y por ser contrario al art. 16.2 de la LPH. Se explica que en el año 2008 se efectuó una obra en una finca colindante que causó diversos daños en el edifico de la comunidad, acometiendo la dueña del bajo B una serie de obras y reparaciones. Señala que la propietaria Dª. Margarita interpuso una reclamación judicial por los daños producidos en su bajo a consecuencia de las obras antedichas. Que en dicha reclamación judicial se ha estimado parcialmente la demanda interpuesta y se estaba en plazo para interponer recurso y, así, que se obtenga la totalidad de la cantidad reclamada. La Comunidad de Propietarios, por asentimiento, acordó que es responsable de los daños que pudo tener esta propietaria en su bajo, planteándose el debate ante dos opciones para resarcirlos: Que se plantee recurso ante la Audiencia Provincial, con el riesgo de que se termine desestimando la demanda y condenando en costas, o bien, que no se plantee recurso y la comunidad asuma la diferencia entre lo que ella reclamó y lo recogido en sentencia. Ante ello, la Comunidad aprobó que no se interpusiera recurso y que se abonaría la diferencia.

El recurrente entiende que el acuerdo es nulo porque si una sentencia ha determinado que el causante de los daños debe indemnizar una determinada cantidad, la Comunidad ni es responsable principal ni tiene por qué ser garante o responsable subsidiario de nada, se habrá determinado en sentencia qué daños hubo y qué debe indemnizarse, por lo que si hay cantidades no estimadas en sentencia será porque no procede su indemnización. La Comunidad no es responsable de los daños pues éstos se deben al actuar del tercero que estaba realizando la obra en el solar colindante y, determinada en sentencia la responsabilidad de este tercero, nada cabe reclamar a la Comunidad. Por tanto, se está contraviniendo el contenido del artículo 9.e) y f) LPH.

En síntesis, entiende que los daños en los elementos de la comunidad fueron causados por un tercero, y debería ser este tercero quien habría de indemnizar en los términos establecido en la Sentencia judicial.

También pone de relieve la existencia de un acuerdo previo al de diciembre adoptado el 17 de junio de 2019, en el que la comunidad acordó no indemnizar a la comunera, lo que provoca la nulidad del acuerdo adoptado el 19 de diciembre, en tanto que en ese momento no existía un acuerdo previo que determinase la obligación de indemnizar y los daños que se indemnizaban al comunero los habría causado un tercero.

Finalmente, alega que la comunera no siguió el procedimeinto previsto para solicitar el abono de estos daños, al disponerse en la STS de 2 de febrero de 2016 que «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

La parte apelada se opone al recurso.

Insiste en mantener que el plazo de caducidad es de tres meses. Pone de manifiesto que no se concreta con la debda precisión el motivo de que el acuerdo sea contrario a la ley o los estatutos. El orden del día era correcto y el acuerdo se ajusta a la ley.

Alega que la comunidad esta obligada siempre frente al comunero a reparar los daños en elementos comunes de la comunidad, sin que quepa excusarse con el motivo de haber sido causados por un tercero, siendo siempre responsable del buen estado de los elementos comunes.

Manifiesta que el Sr. Íñigo estaba de acuerdo con la reparación de los daños, y que el tema de las obras era una cuestión conocida de sobra en la comunidad y por los comuneros, llegando incluso a proponer abonar la cantidad de 15.652,89 euros, tal y consta en el acta de la junta de 10 de diciembre.

Expuestos así los términos del debate, pasan a resolverse las diferentes cuestiones sometidas a revisión en esta alzada. Comenzando por el acuerdo de fecha 4 de marzo de 2019.

SEGUNDO.- La primera cuestión que ha de examinarse es si la acción para impugnar este acuerdo se encontraba caducada en el momento de interponerse la demanda.

El artículo 18 de la LPH establece que: "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9."

La Jueza a quo ha aplicado el plazo general de 3 meses para apreciar la caducidad, mientras que el recurrente sostiene que al tratarse el impugnado de un acuerdo contrario a la ley, es de aplicación el plazo de un año.

La Sala no comparte la conclusión de la Jueza a quo. A la vista del cuerpo de la demanda se infiere que el recurrente entiende que los acuerdo impugnados serian contrarios a la ley de propiedad horizontal, en tanto que vulnerarían lo prevenido en el art 9 e) de la LPH. En la Junta se aprobaron pagos y derramas que según la recurrente no deberían ser soportados por los comuneros, es decir que carecerían de la consideración de gastos generales. Por lo tanto puede afirmarse que el acuerdo podría ser contrario a la ley, resultando de aplicación el plazo de un año. Habiéndose interpuesto la demanda el 28 de febrero de 2020 es evidente que aún no había transcurrido el plazo de un año y que la acción no está caducada.

Y es que la jurisprudencia viene admitiendo que los acuerdos que repercuten en propietarios cantidades que no tienen la consideración de gastos generales, se consideran nulos por vulnerar los prevenido en el art. 9 e) de la LPH. Así se ha acordado en supuestos en que las comunidades pretenden repartir entre todos los propietarios los gastos judiciales generados cunado litiga contra alguno de ellos copropietarios, aplicando en estos casos el plazo de caducidad de un año ( SAP de Palma de Mallorca, de 3 de abril de 2019, SAP de Madrid, 30 e septiembre de 2021), ambas en aplicación de la doctrina sentada en la STS de 30 de noviembre de 2011, en la que se expone que: "Gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y un comunero: A) Esta Sala ha declarado, como doctrina jurisprudencial que cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a este pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios ( STS de 24 de junio de 2011 [RCIP nº 1959/2007 ], entre las más recientes).

B) Igualmente, la jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH . La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo ( STS 18 de abril de 2007, [RC n.º 1317/2000 ], 10 de marzo de 2010 [RC n.º 1403/2006 ])

C) La sentencia recurrida no ha vulnerado la doctrina referida a la naturaleza individualizable de los gastos procesales en los supuestos en los que exista conflicto entre la comunidad y uno de sus miembros, pues no es el análisis de esta cuestión jurídica la que expone para desestimar la demanda. Los razonamientos que configuran la base de su decisión se han centrado en que la acción dirigida contra el acuerdo de 2004 en el que se fijó la derrama extraordinaria, había caducado cuando se presentó la demanda origen de este pleito. Esta conclusión resulta plenamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala, pues, pese a los argumentos que ofrece el recurrente, el acuerdo en el que se aprobó la derrama en cuestión no es nulo de pleno derecho pues no contraviene una norma imperativa o prohibitiva en los términos descritos en el artículo 6 CC , sino que resulta contrario a la LPH, en concreto a su artículo 9.1 .e). Los gastos procesales que se iban a devengar por la actuación de la comunidad contra el recurrente, eran, conforme a la jurisprudencia anteriormente señalada, perfectamente individualizables. De este modo la parte recurrente debió haber impugnado el acuerdo dentro del año siguiente a su adopción o notificación, como fija el artículo 18.3 LPH . Al haber formalizado demanda cuando ya había transcurrido más de un año desde la firmeza del acuerdo, la acción estaba, como declara la Audiencia Provincial, caducada."

TERCERO.- Entrando ya a valorar el fondo del acuerdo, su validez se combate desde una doble perspectiva.

1.- De un lado, se alega que no estaba cornetamente especificado en la convocatoria, conculcándose así lo establecido en el art. 16.2 de la LPH. No se puede compartir esta conclusión. Es claro que en la convocatoria de la Junta se especificaba que se trataría la cuestión del abono de las obras asumidas pro la Sra. Basta para ello una lectura de la convocatoria que se refiere expresamente a que se trataría el tema del procedimiento judicial de la Sra. Margarita y actuaciones a tomar al respecto.

2.- De otro lado, se alega que el acuerdo es contrario a al Ley. Entiende el recurrente que se asume el pago de una cantidad a la que la comunidad no resultaba legamente obligada, por lo que, en definitiva, no puede tener la consideración de un gasto general que deba ser soportado por los comuneros.

Comenzando por la legitimación del Sr Íñigo, que se cuestiona por la recurrida y se menciona de pasada en la Sentencia impugnada, constituye requisito necesario para poder impugnar un acuerdo que el comunero estuviera ausente de la Junta, hubiera votado en contra o salvado su voto.

Si se observa el acta de la junta impugnada hay una primera parte del acuerdo en el que los presentes vendrían a admitir la responsabilidad de la comunidad e indemnizar a al Sra. Margarita; y otra segunda parte, en la que se acordaría una opción indemnizatoria entre dos alternativas que se ofrecían.

En el acta se establece que Los propietarios presentes (entre ellos Íñigo) coinciden en reconocer que la comunidad de propietarios actuó de manera incorrecta no asumiendo su responsabilidad. Que Doña Agustina reitera que la comunidad tenía conocimiento de los daños sufridos por el edificio y que se negaron a repararlos. Este hecho fue lo que obligó a D.ª Andrea, ya fallecida y madre de la Sra. Margarita, a asumir dicho coste.

Se reconoce por asentimiento la responsabilidad que en el momento de los daños tenía la comunidad para repararlo y se plantean dos alternativas para indemnizar a la Sra. Margarita.

El Sr. Íñigo votó a favor de la opción primera, siendo la segunda de ellas la que prosperó, y a la que se opuso el actor. En virtud de esta opción la comunidad debía abonar a la Sra. Margarita la cantidad de 31.305,79 euros.

De este modo, independientemente de que el Sr. Íñigo pudiera aquietarse a reconocer que podría haber algún tipo de responsabilidad, su oposición al pago de la cantidad de 31.305,79 euros es clara y frontal, y por lo tanto, su legitimación para impugnar el acuerdo se encuentra fuera de toda duda.

En otro orden de cosas, entrando ya en el fondo del acuerdo, es obligación de la comunidad mantener sus instalaciones en perfecto estado y cada comunero debe contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización ( art. 9 LPH)

Parece claro que Andrea, madre de la beneficiaria de la cantidad que debía ser abonada por la comunidad ( Margarita) ejecutó obras para reparar elementos comunes del edificio causados por unas obras ejecutadas en la parcela colindante, y que después interpuso demanda para reclamar ante quien considero responsable.

No obstante, la Sala conviene con el apelante en que las razones esgrimidas en la Junta para aprobar este desembolso no justifican que pueda tener la consideración de gasto general para el adecuado sostenimiento del inmueble. Dicho de otro modo, no se encuentra justificación suficiente de que esa cantidad fuera destinada a reparaciones en elementos comunes que hayan de ser reembolsadas.

Y es que nos encontramos ante un supuesto de hecho muy especial.

Como se ha expuesto, la madre de la Sra. Margarita interpuso demanda contra quienes consideraba responsables de estos daños, y la Sentencia que obtuvo en primera instancia no le concedió la estimación total de la demanda.

Aun cuando se no obra en autos copia de la Sentencia ni del procedimeinto judicial, esta conclusión se infiere tanto del tenor literal de las actas como del contenido de la papeleta de conciliación que la Sra. Margarita interpuso contra la comunidad de Propietarios (doc 17 de la contestación a la demanda), a la que se compele a reconocer, entre otros extremos:

6º Que la propietaria del bajo realizó las obras necesarias para reparar los daños producidos en los elementos estructurales del bajo, que determinaron la ruina parcial, y que le consta que la Comunidad no ha participado en dichas obras.

8º Que la propietaria del local informó que iba a demandar a los responsables de la paralización y ruina y que su hija la Sra. Margarita ha acudido a todas las reuniones y siempre ha informado del estado de la demanda, poniendo a disposición de la Comunidad la sentencia, el proyecto y las facturas cuando le han sido requeridas.

10º Que la Comunidad acordó en Junta el pasado 3 de Marzo, una vez conocida la Sentencia, que la Comunidad abonaría a la Sra. Margarita (como heredera del bajo) la cantidad de 31.305,79 Euros por los gastos de reparación de los elementos estructurales que sufragó la propietaria, la diferencia entre la cantidad reclamada y la cobrada mediante sentencia.

La alternativa ofrecida en la Junta (no se sabe por quién) a la necesidad de abonar la diferencia entre lo obtenido la y el coste "real" de las obras se antoja ciertamente extraña.

Literalmente se expone que "La primera alternativa sería que la Sra. Margarita recurra ante la Audiencia provincial. En el caso de que su sentencia no fuera favorable y, además, la condena en costas, la comunidad se haría cargo de todos los gastos. Es decir, la comunidad de propietarios reintegraría a la Sra. Margarita las costas más la totalidad del coste de la reparación de la estructura y demás elementos del edificio, los gastos y perdidas que ha tenido que asumir como consecuencia de los daños sufridos, así como los derivados de la puesta en marcha de la reclamación judicial. El importe aproximado a reintegrar sería una cifra cercana a los 96.000 euros.

Y la segunda alternativa sería que la Sra. Margarita no recurriese el fallo, y la comunidad le entregase la diferencia entre lo recogido en la Sentencia y la totalidad de los gastos derivados de la reparación de la estructura, elementos del edificio, gastos y perdidas que han tenido que asumir por la reclamación judicial, ascendiendo a 31.305,79 euros.

De toda esta información resulta a las claras que la Sra. Margarita demandó a los responsables de los daños por la cantidad abonada en la restitución de los elementos dañados, y que solamente obtuvo una estimación parcial de la demanda.

Y pese a esta estimación parcial, la Junta da por buena la hipótesis de máximos de la Sra. Margarita, es decir que debería corresponderla toda la cantidad objeto de la reclamación, asumiendo ya un compromiso de entrega de esta diferencia, ello con la reserva y contra el criterio de algunos de los propietarios.

No obra en autos información detallada de las obras que habrían sido ejecutadas, ni de sus costes, ni si han afectado a elemento comunes o también a elementos privativos. Tampoco hay desglose de las partidas que integrarían la relación. También se ignora el motivo de que sus pretensiones no fueran estimadas en su totalidad en primera instancia.

En definitiva, no hay justificación de que la importante cantidad que la comunidad se ha obligado a entregar fuera imprescindible para la reparación de los elementos comunes dañados. Por el contrario, el único indicio que obra en autos apuntan a que no era así. Basta para ello reparar en la existencia de una Sentencia judicial que desestimaba parcialmente sus pretensiones.

Por ello, la sala discrepa con la Juzgadora de instancia, considerando que la cantidad que la comunidad se obligó a entregar a la Sra. Margarita carece de la consideración de gasto general destinado al mantenimiento del inmueble, y que los acuerdos de 4 de marzo y, en consecuencia, el de 13 de diciembre de 2019, son nulos por vulneración de lo prevenido en el art. 9.e) de la LPH.

El recurso se estima.

CUARTO.- Estimado el recurso interpuesto, las costas de primera instancia se imponen a la demandada por mor de lo establecido en el art. 394.1 de la LEC.

En cuando a las costas de esta alzada, en virtud de lo establecido en el art 398 de la LEC, no se imponen a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación