Sentencia Civil 968/2023 Audiencia Provincial Civil de Murcia nº 4, Rec. 2364/2021 de 05 de octubre del 2023

PRIMERO.- En el recurso de apelación la entidad Wychillan de Negocios S.L., se pretende que se revoque la sentencia de instancia, dictándose en su lugar otra declarando el derecho de la entidad apelante a retraer las participaciones indivisas de propiedad sobre fincas y cuotas en la Comunidad de Bienes " DIRECCION000 C.B." que fueron transmitidas a la demandada, Cosméticos Leana S.L., el 28 de Febrero de 2.019 en las escrituras de compraventa nº 593 y 594 del protocolo de la notario de Murcia Sra. Trigueros Parra cuya (registrales NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM014, NUM015, NUM016, NUM017, NUM018, NUM019, NUM020) y en consecuencia se condene a Leana Cosméticos S.L., a que otorgue a favor de mi mandante la escritura de venta de los derechos y cuotas adquiridos con las mismas condiciones de su compra, recibiendo em ese acto el reembolso del precio que hubiese liquidado así como el importe de los gastos que les sean de legítimo abono y resulten justificados.

En resumen, se indica que debe considerarse probado que la demandada se dedica desde su creación, en agosto de 1.999, y de manera ininterrumpida a la actividad de fabricación y comercialización de productos de perfumería, que constituye su objeto social, para lo que ha contado con locales abiertos en el Balneario de Leana-Fortuna, Barcelona y Estados Unidos, así como medios materiales propios y personal contratado para la venta de las fragancias. Que el objeto de los contratos no impide el ejercicio del retracto; que las escrituras públicas de compraventa 593 y 594 documentan las transmisiones onerosas de la plena propiedad de cuotas indivisas de veintitrés fincas registrales a cuya adquisición aplica los precios convenidos en las proporciones que los otorgantes indican en las respectivas cláusulas quinta de las escrituras; que las escrituras de compraventa y las notas simples registrales que se acompañan con la demanda acreditan la existencia de un condominio pleno sobre todas las fincas, edificios, aprovechamiento de aguas e instalaciones que se mencionan en ellas, todo lo que integra el Balneario, que pertenecen por cuotas indivisas a los titulares registrales. Que la entidad apelante es copropietaria de todas las fincas cuyas porciones vendieron los Sres. Jose Miguel y Carlos Daniel, con sus edificios para alojamientos de clientes, baños termales, hoteles, casino, aprovechamiento de aguas, instalaciones y cuanto consta en las inscripciones registrales de dichas fincas, en la situación de condominio que proclama el Registro; los estatutos de la Comunidad del Balneario, establecen la indivisibilidad del conjunto y la plena libertad para la venta de las participaciones indivisas o ideales de su condominio, la cual conlleva sin restricciones la adquisición o pérdida de la proporción correspondiente en la Comunidad.

Que la demandada adquirente es extraña a la comunidad, y así en los antecedentes de hecho, la juez declara probado que Leana Cosméticos S.L., fue constituida en 1.999 para la creación de productos de cosmética termal y su distribución y que al tiempo de adquirir las cuotas indivisas, objeto de retracto, no era copropietaria de ninguna de las fincas registrales del Balneario ni ostentaba tampoco, en consecuencia, la condición de partícipe en la Comunidad de Bienes del DIRECCION000 C.B., y que el socio único fundador, D. Carlos Daniel, sí era copropietario y comunero en la fecha de otorgamiento de las escrituras, 28 de Febrero de 2.019. Que Leana Cosméticos S.L., no es una sociedad instrumental; que está acreditado que la demandada ha ejercido desde su creación en el año 1.999 las actividades de fabricación, distribución y venta de productos de cosmética propias de su objeto social, abriendo distintos locales dentro y fuera de España, contratando personal laboral y manteniendo una actividad comercial con facturación notable; se discrepa de lo afirmado en instancia en el sentido de que de Leana Cosméticos S.L. no tiene la condición legal de extraña a los fines del artículo 1.522 del Código Civil, porque aprecia que la actividad empresarial ha estado estrechamente vinculada a la del Balneario, siendo ambas manejadas por la misma persona física, don Carlos Daniel, quien utiliza a dicha mercantil con carácter instrumental y porque existe confusión entre la persona física y la mercantil compradora; se exponen los motivos por los que Leana Cosméticos S.L., no es sociedad instrumental ni patrimonial; que no existe en la escrituras ninguna confusión entre las persona física de D. Carlos Daniel y la mercantil compradora.

La retrayente puede subrogarse en la posición de la retraída, indicándose que la cuestión relativa a la deudas y derechos hereditarios no afecta a la subrogación; que entre el vendedor y D. Carlos Daniel se materializa adicionalmente la renuncia recíproca a otros derechos, que dicha renuncia no concierne a la compradora, Leana Cosméticos S.L.; que todo aquello que contenga la escritura y sea ajeno a la transmisión de la cuota es cuestión ajena al retracto; que no existe obligación personalísima de Leana Cosméticos S.L.; en cuanto al aval personal que garantiza el pago del precio aplazado (cláusula novena) más allá de las consecuencias previstas para caso de incumplimiento de la parte compradora (cláusula séptima), es obvio que no se trata de prestación infungible o personalísima dado que su objeto es dotar de seguridad al pago y esta finalidad objetiva está al alcance de la retrayente; en las compraventas existe un precio cierto, pagadero en dinero, que fue distribuido entre las participaciones indivisas en su totalidad.

En cuanto a la consignación del precio real se indica que Wychillan de Negocios S.L. se atuvo al precio escriturario, que es el conocido y el que tiene, además, por único y real, consignando la parte vencida y que todo el reembolso queda para el momento de la ejecución, que exige el previo reconocimiento y declaración en la sentencia estimatoria, con el pago de los plazos vencidos en el transcurso del procedimientos, el reembolso de gastos y la constitución de la garantía.

SEGUNDO.-La sentencia recurrida desestima la demanda formulada por la entidad la entidad Wychillan de Negocios S.L., en la que se ejercita la acción de retracto de comuneros prevista en el artículo 1522 del Código Civil frente a entidad Leana Cosméticos, S.L. Se indica<< Ejercita la parte actora en el presente procedimiento la acción de retracto legal reconocido a favor del copropietario de cosa común en el artículo 1.522 del Código Civil, en relación con las participaciones indivisas de la propiedad sobre fincas y cuotas en la Comunidad de Bienes " DIRECCION000, C.B" transmitidas a la mercantil LEANA COSMÉTICOS, S.L. el día 28 de febrero de 2019 en las escrituras nº 593 y 594 del protocolo de la Notario de Murcia Sra. Trigueros Parra, incluidas en el hecho primero de la demanda, pretendiendo subrogarse en su condición de compradora en dichas escrituras>>.

Los razonamientos de la sentencia de instancia por los que se desestima la demanda son los que se exponen a continuación.

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<< Partiendo de dicha doctrina, es cuanto menos discutible, que la acción de retracto legal de comuneros pueda recaer sobre una comunidad de bienes, pues insistimos, las escrituras son claras en cuanto a que no solamente son objeto de transmisión las diversas fincas que en ellas se describen, sino también la cuota de participación que cada uno de los vendedores ostentaba en DIRECCION000, C.B (1,9616% en el caso de don Jose Miguel; y 2,9424% en el caso de doña Petra) [...].

En consonancia con dicha conclusión, considera esta Juzgadora que la prueba practicada en su conjunto (documental, interrogatorio de don Carlos Daniel como legal representante de la demandada y pericial de don Gustavo) impide igualmente sostener que la demandada COSMÉTICOS LEANA tenga la condición de extraño a los fines del artículo 1.522 del C.C. Y ello por más que sea indiscutible que dicha sociedad limitada no ostentaba cuota de titularidad alguna en las fincas objeto de transmisión antes del otorgamiento de las dos escrituras públicas (protocolo 593 y 594) aquí examinadas.

En primer lugar, debemos partir del hecho acreditado documentalmente de que la referida sociedad limitada fue constituida en el año 1999 por su socio y administrador único don Carlos Daniel, quien a su vez es integrante del DIRECCION000 ostentando un 29,4754% de participación en dicha comunidad de bienes. Y no solo eso, sino que sin entrar en cual haya sido el éxito o fracaso de su gestión (lo que excede de la presente litis), es pacífico que don Carlos Daniel, es el comunero que ha venido llevando a cabo la explotación del negocio del Balneario desde los años 90 (haciéndolo anteriormente su padre, Sr. Luis), ejerciendo como administrador único del referido Balneario desde mayo del año 2002.

Apenas dos meses después de constituirse, la mercantil LEANA COSMÉTICOS suscribió un acuerdo de cooperación mutua con el DIRECCION000, C.B, en el que se indicaba, a título de ejemplo, que ambas empresas buscaban coordinar una imagen de grupo, operando publicitariamente bajo el slogan de "Leana, Aguas Termales", aunque manteniendo sus marcas independientes, que LEANA COSMÉTICOS actuaría sin coste alguno para el Balneario como oficina comercial, de información y tramitación de reservas y proveería de todos los productos de su gama al Balneario a cambio de poder venderlos en el Balneario.

Por tanto, desde su inicio, la actividad empresarial de LEANA COSMÉTICOS ha estado estrechamente vinculada a la del Balneario, siendo ambas manejadas por la misma persona física, don Carlos Daniel, debiendo aceptar estrictamente a los fines que nos ocupan, que LEANA COSMÉTICOS viene siendo usada como sociedad instrumental por su socio y administrador único, redundando en esta idea el hecho de que, al menos desde el año 2015, el mismo ha venido cobrando su retribución como administrador único de la comunidad de bienes, no como persona física sino a través de la mercantil LEANA COSMÉTICOS, S.L. (documento 31 de la contestación a la demanda) [...].

<< estima esta Juzgadora que en los contratos de compraventa sobre los que se proyecta el retracto, es cuanto menos discutible que la mercantil actora pueda subrogarse en las obligaciones asumidas por la mercantil compradora. A este respecto, debe destacarse que, las dos escrituras transcritas parcialmente, contienen pactos de renuncia en los siguientes términos:

En la escritura con protocolo 593: "Por los derechos de la propiedad hoy transmitida, entre los que se enumeran sin carácter limitativo: los derechos por la Administración del Balneario, por préstamos realizados por el Administrador a la Comunidad de Bienes, por colaboraciones con el Inserso, por obras realizadas en el Balneario (da igual su carácter), por servicios prestados a la Comunidad de Bienes, etc".

En la escritura con protocolo 594: "1. Por los derechos de la propiedad hoy transmitida, entre los que se enumeran sin carácter limitativo: los derechos por la Administración del Balneario, por préstamos realizados por el Administrador a la Comunidad de Bienes, por colaboraciones con el Inserso, por obras realizadas en el Balneario (da igual su carácter), por servicios prestados a la Comunidad de Bienes, etc".

2. Por los derechos de crédito que pudieran derivarse de la herencia de D. Carlos Daniel por cualquier concepto a D. Carlos Daniel".

Además, en ambas operaciones, don Carlos Daniel avala personal y solidariamente a LEANA COSMÉTICOS en las obligaciones dimanantes del contrato.

No puede obviarse que la documental aportada (documento 26 de la contestación a la demanda consistente en copia de escritura de hipoteca unilateral otorgada por don Carlos Daniel, don Luis y doña Eloisa a fin de garantizar deuda con la Tesorería General de la Seguridad Social; documento 32 consistente en justificantes de diversas cantidades transferidas por la mercantil COSMÉTICOS LEANA a DIRECCION000, C.B; e informe pericial emitido por el Sr. Gustavo y ratificado en juicio en el que se concluye que doña Petra y don Jose Miguel adeudaban a fecha 28 de febrero de 2019, a don Carlos Daniel y a la mercantil LEANA COSMÉTICOS, la cantidad total de 142.319,46 euros y 94.882,86 euros, respectivamente), conduce a afirmar que en el otorgamiento de las respectivas escrituras se tuvieron en cuenta tales deudas a la hora de pactar el precio de las respectivas compraventas, al igual que los derechos de crédito que pudieran derivarse de la herencia de D. Carlos Daniel por cualquier concepto a D. Carlos Daniel, cuestiones en las que no cabe la subrogación de la mercantil actora y que dan una idea de hasta que punto la adquisición lo era para don Carlos Daniel aunque fuese a través de la mercantil LEANA COSMÉTICOS de la que es socio y administrador único>>.

TERCERO.-A la vista de las alegaciones formuladas en el recurso de apelación y de lo razonado en la sentencia de instancia, que desestima la acción de retracto, prevista en el artículo 1.522 del Código Civil, las cuestiones a dilucidar en esta alzadas son las relativas a si concurren o no los requisitos exigidos por la acción de retracto de comuneros, y en particular si la entidad adquirente, Leana Cosméticos, S.L., de las cuotas indivisas de las fincas registrales y de la cuota también indivisa de la comunidad de bienes DIRECCION000, CB, es extraña a las comunidades de bienes existente en cuanto a las fincas registrales y comunidad del Balneario, así como si la entidad actora, entidad Wychillan de Negocios S.L., retrayente y actora puede subrogarse en las compraventas de fechas 28 de febrero de 2019, con números de protocolos 593 y 594, otorgadas, respectivamente, por D. Jose Miguel y Doña Petra.

Para decidir sobre las cuestiones antes apuntadas se tienen en consideración los hechos que se tienen acreditados en instancia, así como los adicionados en esta alzada, y la doctrina jurisprudencial recaída en interpretación del artículo 1.522 del Código Civil.

En cuanto a los hechos acreditados, por no ser controvertidos en esta alzada, se aceptan los relatados en la sentencia de instancia, y que son los que se refieren a continuación.

<<1. La mercantil demandada LEANA COSMÉTICOS, S.L. fue constituida mediante escritura pública otorgada por don Carlos Daniel en fecha 19 de agosto de 1999, ante la Notario de Abanilla Sra. Prieto Escudero (documento 27 de la contestación a la demanda), siendo el referido otorgante su socio y administrador único, y su objeto social, "la creación de productos de cosmética termal y su distribución", de acuerdo con los Estatutos que se acompañan a la escritura.

2. La referida mercantil LEANA COSMÉTICOS, en virtud de sendas escrituras otorgadas ante la Notaria Sra. Trigueros Parra en fecha 28 de febrero de 2019, bajo los números 593 y 594 de Protocolo (documentos 1 y 2 de la demanda) adquirió las siguientes cuotas de participación en la Comunidad de Bienes DIRECCION000 y en el conjunto de fincas registrales que lo componen:

Escritura nº 593: LEANA COSMÉTICOS compró a don Jose Miguel la plena propiedad de un 1,9616 % en cada una de las fincas que relaciona bajo el número 1 (registrales NUM000, NUM002, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM014, NUM015, NUM016, NUM017, NUM018, NUM019, NUM020, NUM001, NUM003, NUM021, NUM007, NUM013, NUM004, NUM006 más la descrita en el epígrafe t) y 2, ésta pendiente de inscripción. En la venta se incluyó la cuota del 1,9616% de la Comunidad de Bienes " DIRECCION000 C.B." compuesto por el conjunto de fincas registrales descritas en la escritura de venta.

Escritura nº 594: LEANA COSMÉTICOS compró a doña Petra la plena propiedad de un 2,9424 % en cada una de las fincas que relaciona bajo el número 1 (registrales NUM000, NUM002, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM014, NUM015, NUM016, NUM017, NUM018, NUM019, NUM020, NUM001, NUM003, NUM021, NUM007, NUM013, NUM004, NUM006 más la descrita en el epígrafe t) y 2, ésta pendiente de inscripción. En la venta se incluyó la cuota del 2,9424% de la referida Comunidad de Bienes compuesta por el conjunto de fincas registrales descritas en la escritura de venta.

3. La referida mercantil LEANA COSMÉTICOS no ostentaba hasta ese momento (28 de febrero de 2019), cuota de participación alguna en la referida Comunidad de Bienes ni en la propiedad de las mentadas fincas registrales. No obstante, su administrador y socio único, don Carlos Daniel, tenía al tiempo del otorgamiento de dichas escrituras, según se afirma en la contestación a la demanda y no se niega de contrario, una cuota de participación de 29,4754% en dicha Comunidad de Bienes, de la que venía ejerciendo como administrador único desde mayo del año 2002. El origen del Balneario se remonta a 1860, habiendo pasado a los sucesivos descendientes de don Onesimo, entre los que se encuentra don Carlos Daniel.

4. La mercantil actora WYCHILLAN DE NEGOCIOS ostentaba a fecha 28 de febrero de 2019, una cuota de participación de 2,6297% en la Comunidad de Bienes DIRECCION000 como consecuencia del otorgamiento de las siguientes escrituras públicas (documentos 3 y 4 de la demanda): Escritura pública de fecha 25 de enero de 2007, otorgada ante el Notario de Murcia Sr. Palomero Álvarez-Claro, mediante la cual la hoy actora adquirió una participación indivisa del 2,3149% del pleno dominio de las fincas integrantes de la referida Comunidad de Bienes, registrales NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM014, NUM015, NUM016, NUM017, NUM018, NUM019, NUM020, así como otras que se describen en el título. En esta adquisición se entienden vendidas las participaciones que los transmitentes ( Luis Pablo y doña Pura, así como don Juan Pablo y don Victor Manuel) ostentaban en dicha Comunidad de Bienes, siendo el precio global de la compraventa de 754.842,12 euros. Escritura pública de compraventa otorgada en fecha 16 de enero de 2019 ante el Notario de Murcia Sr. Vázquez Martínez, en virtud de la cual la mercantil hoy actora adquirió una participación del 0,3148% en la mentada Comunidad de Bienes, y con ello, en la citada proporción, las referidas cuotas indivisas de las fincas descritas en dicha escritura (registrales NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, NUM014, NUM015, NUM016, NUM017, NUM018, NUM019, NUM020) con todos sus derechos y accesiones, por precio global de 48.101,20 euros, siendo los vendedores don Fabio y doña Covadonga, quienes a su vez, según se indica en el exponendo I, habían adquirido dicha participación de la titular anterior, doña Emilia, por título de herencia>>.

<< se discute tanto que la parte demandada goce de la condición de extraño como que la actora pueda subrogarse en las condiciones de la compradora en el contrato y que haya satisfecho el precio[...].

En la escritura con protocolo nº 593, en la cláusula primera en vendedor don Jose Miguel, vende a LEANA COSMÉTICOS, S.L. que actúa representada por don Carlos Daniel, la plena propiedad de las participaciones indivisas [...]. En la cláusula tercera, las partes pactan que LEANA COSMÉTICOS debidamente representada por don Carlos Daniel, se subroga en todos los derechos y obligaciones derivados para Don Jose Miguel, en su condición de propietario/nudo propietario, y cualquier otro derecho que pudiera corresponderle, y correlativamente, asume expresamente cualquier deuda, gravamen o carga anterior o posterior a la presente venta que por cualquier concepto pudiera corresponderle a Don Jose Miguel por razón de su condición de propietario del 1,9616 % de la comunidad de bienes DIRECCION000, constituida por el conjunto de fincas, edificaciones e instalaciones identificadas en los Exponendos del contrato.

Don Carlos Daniel y LEANA COSMÉTICOS debidamente representada por don Carlos Daniel, declaran conocer los bienes transmitidos tanto por su condición de copropietario como por su condición de Administrador de la Comunidad de Bienes DIRECCION000, renunciando a cualquier acción que pudiera corresponderle, incluida, la acción de vicios ocultos.

En definitiva, vendedor y comprador declaran no tener nada que reclamarse, renunciando recíprocamente a la posibilidad de reclamarse cantidad alguna por los siguientes conceptos: "Por los derechos de la propiedad hoy transmitida, entre los que se enumeran sin carácter limitativo: los derechos por la Administración del Balneario, por préstamos realizados por el Administrador a la Comunidad de Bienes, por colaboraciones con el Inserso, por obras realizadas en el Balneario (da igual su carácter), por servicios prestados a la Comunidad de Bienes, etc".

Por lo que hace al precio en la cláusula quinta, se fija en la suma total de 100.00 euros del que corresponde: "Un cincuenta por ciento a la participación indivisa de finca descrita bajo la letra a); un treinta por ciento a la participación indivisa descrita bajo la letra b); y, el veinte por ciento restante a partes iguales entre las restantes participaciones indivisas de fincas transmitidas".

De dicha cantidad total, se acuerda el abono de la cifra de 10.700 euros en el día de la firma de la escritura mediante transferencia bancaria, mientras que la cantidad de 89.300 euros se pagará en el plazo de cinco años, mediante cinco pagos iguales de 17.860 euros, el primero con vencimiento a nueve meses desde la fecha de firma de la presente escritura y el resto a los dos, tres, cuatro y cinco años desde la firma de la escritura, pactándose una condición resolutoria en la estipulación séptima.

Finalmente, en la cláusula novena, D. Carlos Daniel avala personal y solidariamente a "LEANA COSMÉTICOS, S.L." en las obligaciones dimanantes del contrato.

En cuanto a la escritura con protocolo nº 594, doña Petra vende a LEANA COSMÉTICOS la plena propiedad de un 2,9424 % en cada una de las fincas que [...].

En la cláusula tercera, las partes pactan que LEANA COSMÉTICOS debidamente representada por don Carlos Daniel, se subroga en todos los derechos y obligaciones derivados para doña Petra, en su condición de propietario/nudo propietario, y cualquier otro derecho que pudiera corresponderle, y correlativamente, asume expresamente cualquier deuda, gravamen o carga anterior o posterior a la presente venta que por cualquier concepto pudiera corresponderle a D a Petra por razón de su condición de propietaria del 2,9424 % de la comunidad de bienes DIRECCION000, constituida por el conjunto de fincas, edificaciones e instalaciones identificadas en los Exponendos del contrato.

Don Carlos Daniel y LEANA COSMÉTICOS debidamente representada por don Carlos Daniel, declaran conocer los bienes transmitidos tanto por su condición de copropietario como por su condición de Administrador de la Comunidad de Bienes DIRECCION000, renunciando a cualquier acción que pudiera corresponderle, incluida, la acción de vicios ocultos.

Igualmente parte vendedora y parte compradora declaran no tener nada que reclamarse, renunciando recíprocamente a la posibilidad de reclamarse cantidad alguna por los siguientes conceptos:

"1. Por los derechos de la propiedad hoy transmitida, entre los que se enumeran sin carácter limitativo: los derechos por la Administración del Balneario, por préstamos realizados por el Administrador a la Comunidad de Bienes, por colaboraciones con el Inserso, por obras realizadas en el Balneario (da igual su carácter), por servicios prestados a la Comunidad de Bienes, etc".

2. Por los derechos de crédito que pudieran derivarse de la herencia de D. Carlos Daniel por cualquier concepto a D. Carlos Daniel".

En cuanto al precio, en la cláusula quinta se fija en la cantidad total de 150.000 euros, del que corresponde un cincuenta por ciento a la participación indivisa de finca descrita bajo la letra a); un treinta por ciento a la participación indivisa descrita bajo la letra b); y, el veinte por ciento restante a partes iguales entre las restantes participaciones indivisas de fincas transmitidas. Se acuerda, el pago de la suma de 14.300 euros a la firma de la escritura mediante transferencia bancaria, mientras que la suma de 135.700 euros, se abonarán en el plazo de cinco años, mediante cinco pagos iguales de 27.140 euros, el primero con vencimiento a nueve meses desde la fecha de firma de la presente escritura y el resto a los dos, tres, cuatro y cinco años desde la firma de la escritura, pactándose una condición resolutoria en la estipulación séptima.

Finalmente, en la estipulación novena, don Carlos Daniel avala personal y solidariamente a LEANA COSMÉTICOS en las obligaciones dimanantes del contrato>>.

Se adicionan en esta alzada los siguientes: a) en la escritura con protocolo nº 593, en la cláusula tercera se establece" En definitiva D. Carlos Daniel declara no tener que reclamar nada a D. Jose Miguel" y "En definitiva las partes acuerdan no tener nada que reclamar por ningún concepto anterior o posterior al presente documento, salvo las obligaciones derivadas de la presente escritura". En la escritura con protocolo nº 594, se establece" En definitiva D. Carlos Daniel declara no tener que reclamar nada a Doña Petra", y "En definitiva las partes acuerdan no tener nada que reclamar por ningún concepto anterior o posterior al presente documento, salvo las obligaciones derivadas de la presente escritura" y b) la mercantil Leana Cosméticos, S.L., fue creada en 1999, tiene por objeto social "la creación de productos de cosmética termal y su distribución". Dicha mercantil ha concertado contratos propios de su objeto social, entre los cabe señalar el de colaboración suscrito con Balneario de Fortuna en fecha 20 de octubre de 2019. Ha formulado y depositado las cuentas en el Registro, documento 29 de la contestación; dispone de medios materiales, personales y puntos de venta en Fortuna, Barcelona y Estados Unidos, particulares estos que se desprende de contrato de colaboración aportado con la contestación a la demanda, de la documental aportada y admitida el inicio del juicio, según resulta de la propia grabación de la vistas, así como de lo declarado por D. Carlos Daniel en el acto de juicio. No se ha acreditado, en contra de lo que se pretende, que la entidad demandada, Leana Cosméticos, S.L., sea una sociedad patrimonial del socio y administrador único, D. Carlos Daniel, ni tampoco instrumental, utilizada con fines exclusivamente fiscales por el socio referido.

CUARTO.-La STS 153/2020, de 5 de marzo, refiere<<1.- La ratio iuris del art. 1.522 del Código civil. Se ha ejercitado en el presente caso la acción de retracto de comuneros prevista en el art. 1.522 del Código civil (CC). Este precepto dispone en su primer párrafo:

"El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos"[...]

En esencia cabe caracterizar el retracto de comuneros como un derecho real limitado (ius in re aliena) de adquisición preferente que se otorga a los copropietarios de una cosa en común cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños.

Se trata de un retracto legal, por tener su origen directamente en la ley, que atribuye "el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago", como señala el art. 1.5211 CC. El art. 1.506 CC lo considera una causa de resolución de la compraventa, al disponer que "la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones [...] por el retracto convencional o por el legal".

Su finalidad, partiendo del disfavor con que el Código civil considera las situaciones de copropiedad ordinaria común (distinto es el caso de ciertas propiedades especiales como la propiedad horizontal), radica en evitar el excesivo fraccionamiento de la propiedad, como ya señaló la sentencia núm. 1143/2007, de 22 octubre, con remisión a las de 24 de enero de 1986 28 de diciembre de 1963: [...]. En definitiva, como dijimos en las sentencias citadas, la función económico-social que en las situaciones de comunidad cumple el retracto es la de "disminuir el número de partícipes y aun eliminar, en último extremo, tal estado de pluralidad subjetiva"[...].El retracto de comuneros facilita el cumplimiento de esta finalidad al permitir reducir el número de partícipes de la comunidad, evitando que la salida de uno de los partícipes por la venta de su cuota indivisa se sustituya por la entrada de un nuevo partícipe extraño a la comunidad[...] La RDGRN de 25 de julio de 2019 se hace eco de esta misma jurisprudencia:

"Los tanteos y retractos legales, como ha señalado la doctrina científica, son limitativos del derecho de dominio en tanto condicionan la facultad de libre disposición del titular dominical de la cosa, pues si bien mantiene la libertad de enajenarla o no y de fijar las condiciones concretas de la transmisión, tal facultad se ve restringida en cuanto a la determinación de la persona del adquirente por la exigencia de enajenarla precisamente al titular del derecho de retracto, quien ostenta una preferencia legal frente a terceros adquirentes. Por ello los tanteos y retractos legales son derechos taxativamente concedidos por la ley para supuestos concretos con fundamento en el interés social, existiendo desde antiguo una jurisprudencia que se inclina a favor de su interpretación restrictiva (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de noviembre 1921, 9 de julio de 1958 y 3 de julio de 1959) [...] , y en todo caso sometidos a unos estrictos requisitos no solo sustantivos sino también de ejercicio procesal, tanto en cuanto al plazo (cfr. artículo 1524 del Código Civil) como al procedimiento ( artículo 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

"Su fundamento se encuentra en que contribuyen a que el derecho de propiedad sea configurado de conformidad con la función económico-social de los bienes afectados, [...] fundamento que justifica el sacrificio que se impone al propietario a través de la limitación a la facultad de disponer, en los términos indicados, y las paralelas limitaciones que se proyectan en consecuencia sobre la agilidad y seguridad del tráfico, que a su vez son valores tutelados por el ordenamiento jurídico (cfr. artículos 9 y 32 de la Constitución), lo que recíprocamente justifica que el ejercicio de los derechos de tanteo y retractos legales se acomoden de forma rigurosa a los requisitos y presupuestos legales que los amparan y legitiman".[...] tampoco concurren los presupuestos jurídico-materiales que exige el art. 1.522 CC, pues, como vamos a ver, ni todas las estipulaciones y obligaciones pactadas en el contrato de compraventa, por su carácter no fungible, permiten la subrogación de los pretendidos retrayentes en el lugar de la compradora, [...].

4.-Naturaleza no fungible de parte de las obligaciones asumidas por la compradora. Insusceptibilidad de subrogación en las mismas de los retrayentes.

El art. 1.522 CC concede el derecho de retracto de comuneros al copropietario de una cosa común "en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos". Los presupuestos de ejercicio de este derecho son pues, además de su ejercicio tempestivo ( art. 1.524 CC), de dos tipos: subjetivos y objetivos. Subjetivamente (i) del lado del retrayente, se atribuye a un "copropietario de una cosa común" - requisito que en el presente caso no plantea cuestión alguna -; y (ii) del lado del comprador, se requiere que se trate de un "extraño", cuestión que en este caso fue debatida en las instancias al ser la compradora la esposa, casada en régimen de gananciales, de otro de los copropietarios, cuestión ya resuelta, conforme a los antiguos precedentes jurisprudenciales ( sentencias de 11 de junio de 1951 y 17 de mayo de 1958) en sentido positivo.

Objetivamente los presupuestos necesarios se refieren a tres cuestiones: (i) naturaleza del derecho en régimen de cotitularidad (en este caso al tratarse del pleno dominio tampoco este extremo ofrece duda); (ii) que preexista a la venta una auténtica comunidad de bienes y (iii) que la enajenación sea a título oneroso en que la contraprestación, por su naturaleza, permita la subrogación del retrayente en el lugar del comprador.

Este último requisito si bien se cumple comúnmente en el caso de la compraventa, en que la contraprestación esencial del comprador es el precio en dinero - art. 1.445 CC - (también ordinariamente en los casos de dación en pago), no concurre siempre en todo tipo de compraventas, especialmente cuando el comprador no se obliga sólo a pagar el precio sino también a otras obligaciones de dar ( art. 1.446 CC), o de hacer o no hacer.

El término "enajenación" que emplea el art. 1.522 CC debe ser interpretado a la luz de la consideración de la adquisición ex retractu como una adquisición onerosa ex lege a favor del retrayente que toma por modelo con el que se mimetiza otro contrato anterior (el retrayente, conforme al art. 1.521 CC se subroga en "las mismas condiciones estipuladas en el contrato" antecedente), y por ello se cumple con este requisito sin dificultad en todo caso de enajenación onerosa cuya contraprestación sea fungible y no personalísima, pero no en caso contrario.

Esto es lo que justifica, junto con la antes aludida interpretación restrictiva propia de la materia, que la jurisprudencia, en línea con los criterios mayoritarios de la doctrina, haya excluido el retracto de comuneros en todos aquellos contratos traslativos ( arts. 609 y 1.095 CC) en que las prestaciones y obligaciones del comprador no sean íntegramente susceptibles de subrogación o novación subjetiva en la persona del retrayente. La sentencia de esta Sala núm. 1143/2007, de 22 de octubre, compendiaba los supuestos y tipologías negociales en que se había aplicado este criterio:"[...] y de ahí que las de 16 y 23 de mayo de 1960 hayan negado la posibilidad del retracto en supuesto de permuta, la de 12 de junio de 1964 en el de aportación de un inmueble a una sociedad anónima hecha por un socio fundador en la escritura de constitución y, más próximamente al caso de autos, la ya citada de 9 de diciembre de 1964, en el de renta vitalicia, razonando al respecto y luego de insistir en el criterio limitativo que preside la materia y que obliga a rechazar "todo intento de hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen concretamente en una compraventa y en su único equivalente de la adjudicación en pago de deudas", que la renta vitalicia no autoriza el retracto pues su "naturaleza, no es precisamente la de compraventa ni la de dación en pago ya que están diferenciadas en que los (contratos) aleatorios entre los que se incluyen los de renta vitalicia, el equivalente de lo que una de las partes ha de dar o hacer no está bien determinado, circunstancia ésta que no concurrente en los segundos, que como conmutativos que son, queda perfectamente determinado dicho equivalente desde el momento mismo de su celebración".

Pues bien, a este elenco de supuestos de exclusión hemos de añadir el caso objeto del presente pleito. Como se dijo en los antecedentes de hecho de esta resolución, en la escritura pública de compraventa que ha dado lugar a la acción del retracto, se pactó la subrogación de la compradora en las obligaciones derivadas del convenio sobre participación conjunta para la ejecución de la sentencia firme dictada el 22 de octubre de 2013, de disolución de la comunidad, protocolizado en acta notarial el día 25 de septiembre de 2014. En dichos acuerdos se pactaba entre los copropietarios aquí demandados una serie de obligaciones, de las que todos los contratantes eran sujetos activos y pasivos, que incluían, entre otros extremos[...]. La transmisión de la cuota de participación en la copropiedad se hizo incluyendo la condición de la subrogación de la compradora en las obligaciones que para la vendedora suponía dicho convenio [...] están teñidos de un carácter intuitu personae que los hace incompatibles con la posibilidad de la subrogación en la posición contractual de la compradora en que el retracto consiste>>.

Teniendo en consideración los hechos acreditados y referidos en el anterior fundamento de derecho, no se comparte lo razonado en la sentencia recurrida, en cuanto a que la entidad demandada, mercantil Leana Cosméticos, S.L., no tiene la condición de extraña a los fines del artículo 1.522 del Código Civil. Se considera que dicha mercantil no formaba parte de la comunidad proindiviso existente sobre las fincas registrales y también sobre la comunidad de bienes DIRECCION000 en la fecha en que adquirió las participaciones que se reflejan en las escrituras públicas de fecha 28 de febrero de 2019, con números de protocolos 593 y 594.

Dicha mercantil tiene personalidad jurídica propia y distinta del socio y administrador único de la misma, D. Carlos Daniel, siendo éste como persona física, quien sí era titular de participaciones indivisas en la comunidad de bienes DIRECCION000, en la que se integran los inmuebles. El hecho de que D. Carlos Daniel haya ejercido como administrador de la comunidad de bienes DIRECCION000 desde 2002 y fuera también administrador y socio único de Leana Cosméticos, S.L, es irrelevante a los efectos de afirmar identidad entre D. Carlos Daniel y la mercantil referida, con la finalidad interesada de privar a esta de la condición de extraña de la comunidad y frustrar de esta forma la acción de retracto ejercitada por mercantil copropietaria de la comunidad del Balneario e inmuebles, pues, como se ha indicado, la mercantil Leana Cosméticos, S.L., no es una entidad puramente instrumental o patrimonial de D. Carlos Daniel, ya que la misma, como se ha dicho supra, ha desarrollado la actividad propia de su objeto social. El hecho de que hubiera suscrito un contrato de colaboración dicha mercantil con la comunidad DIRECCION000 no priva a aquella de su condición de extraña a la comunidad, como también se considera irrelevante que D. Carlos Daniel haya cobrado sus honorarios por la gestión de la comunidad DIRECCION000 a través de la mercantil Leana Cosméticos, S.L., ya que esto se debe a su simple decisión y por la finalidad que le haya convenido, sin trabas para operar de dicha forma, en vista de condición de administrador de la comunidad DIRECCION000 y de la mercantil citada. No existe, pues, confusión patrimonial ni económica entre D. Carlos Daniel como personal física y la mercantil Leana Cosméticos, S.L.

La entidad actora, apelante y retrayente, Wychillan de Negocios S.L., era copropietaria de las fincas registrales y también cotitular de la comunidad de bienes DIRECCION000 al tiempo de otorgarse las escrituras públicas de compraventa en fecha 28 de febrero de 2019, con números de protocolos 593 y 594, por lo que está legitimada para subrogarse en la posición de la compradora e interviniente en dichas escrituras, ello en vista de que esta no asumía ninguna obligación infungible ni personalísima, según se desprende lo establecido en las escrituras, pues la única obligación que asumía era el pago del precio fijado en las escrituras y en los plazos establecidos, debiéndose tener en cuenta a dicho fin las renuncias que se hicieron en las propias escrituras, en las que D. Carlos Daniel intervenía en nombre propio y, además, en representación de la mercantil adquirente.

El aval personal y solidario previsto en la cláusula novena de las escrituras de compraventa, otorgado por D. Carlos Daniel a favor de Leana Cosméticos, S.L., tiene por finalidad garantizar el pago del precio en los términos pactados, y dicho aval puede ser prestado por la entidad actora y apelante en garantía de los plazos del pago del precio no vencidos, ello al margen de las demás obligaciones que pudieran derivarse para la adquirente Leana Cosméticos, S.L., por el hecho de entrar a formar parte de la comunidad proindiviso sobre las fincas registrales y comunidad de DIRECCION000, sin embargo estas son ajenas al contrato de compraventa a los efectos del ejercicio de la acción de retracto de comuneros.

Se considera acreditado que la entidad actora, Wychillan de Negocios S.L., consignó el precio correspondiente al plazo vencido, de acuerdo con los términos que figuran en la cláusula quinta de las escrituras de compraventas, entendiéndose cumplido lo dispuesto en el artículo 266.3 LEC, y ello sin perjuicio de lo demás abonos, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, deban efectuarse por la entidad actora y apelante, incluidos los plazos del precio que se hayan liquidado, teniendo lugar dichos abonos en el momento en que se otorgue escritura de compraventa a favor de Wychillan de Negocios S.L.

Se acepta, pues, la subrogación de la actora y apelante en la posición jurídica Leana Cosméticos, S.L., por el precio fijado en las escrituras de compraventa de fecha 28 de febrero de 2019, pues no se demostrado que el precio por las transmisiones proindiviso efectuadas fuera diferente, ello teniendo en cuenta lo pactado en las escrituras, careciendo de relevancia lo referido en el informe pericial realizado por D. Gustavo, pues las deudas que se refieren en cuanto a Doña Petra y D. Jose Miguel son ajena a la acción de retracto, ello teniendo en cuenta lo estipulado en las propias escrituras de compraventa, así como las renuncias efectuadas.

Se considera, pues, que concurre los requisitos exigidos por la acción de retracto de comuneros prevista en el artículo 1.522 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial antes referida.

Se estima, pues, el recurso de apelación y, consiguientemente, se estima la demanda formulada por Wychillan de Negocios S.L. No se comparte, por tanto, lo alegado en el escrito de oposición al recurso formulado por la representación procesal de Leana Cosméticos, S.L.

QUINTO.-Procede imponer las costas procesales de primera instancia a la entidad demandada, Leana Cosméticos, S.L., al estimarse la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC, y ello en tanto que no concurren dudas de hecho ni de derecho que justifiquen otro pronunciamiento.

No hay lugar a un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de esta alzada al estimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 LEC.