Sentencia Civil 277/2023 Audiencia Provincial Civil de Murcia nº 1, Rec. 9/2022 de 08 de mayo del 2023

Primero: Objeto del recurso de apelación.

1.- Se interpone recurso de apelación por ambas partes contra la sentencia que estima la demanda presentada y condena al demandado a que lleve a cabo las obras de reparación necesarias en la vivienda objeto del contrato de compraventa, con expresa condena en costas a dicha parte.

A) Recurso de apelación de la parte demandada.

2.- Por el demandado se formula recurso de apelación denunciando error en la valoración de la prueba ante la inexistencia de incumpliendo esencial del contrato de compraventa de una finca rústica en la que existía construida una vivienda ilegal y fuera de ordenación, considerando que la parte actora pretende un auténtico enriquecimiento injusto, siendo plenamente conocedora de lo que compraban y prueba de ello es el precio pagado. Entiende que la sentencia vendría inejecutable dado que el Ayuntamiento de Mula no otorgaría licencia de obra mayor. Niega que existan vicios constructivos que justifiquen la situación de ruina. Por último, alega indebida denegación de prueba en relación a la petición solicitada por dicha parte.

3.- Por la parte actora se opone a este recurso y solicita la desestimación del mismo. Destaca que la inexistencia de cimentación constituye un auténtico vicio oculto y grave que justifica el incumplimiento esencial declarado en primera instancia. Afirma que desconocían las condiciones de la vivienda al comprarla y que la alegación sobre la condición de fuera de ordenación se hace por primera vez en esta alzada, sin que la falta de licencia de obras incida sobre la obligación de habitabilidad de la vivienda objeto de compraventa, por lo que la cosa no se entregó para ser hábil a su destino. Recuerda que el precio pagado fue de 118.000 € y el aparente buen estado de conservación al visitarla antes de su compra. Destaca que el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual no está condicionado a las gestiones administrativas ni a la hipótesis de la falta de licencia que se plantea en el recurso. Entiende correcta la valoración de la prueba y no debe de admitirse ninguna prueba adicional en segunda instancia.

B) Recurso de apelación de la parte actora.

4.- Por la parte actora se interpone recurso ante la falta de una respuesta concreta por la sentencia apelada a la pretensión principal de condena al pago de la cantidad de 71.051,71 €, habiéndose estimado la pretensión subsidiaria planteada de reparación, sin justificar ni motivar la desestimación de la acción principal. En atención a ello, entiende que debe de declararse la nulidad o, de forma subsidiaria, se revoque la sentencia y se estime la pretensión principal.

5.- Por la parte demandada y apelada en este recurso se opone al mismo y solicita su desestimación, remitiéndose a su propio recurso. En todo caso, entiende correcta la condena de hacer, pues la pretensión principal supone un auténtico abuso de derecho y fraude de ley.

C) Orden de examen de los recursos.

6.- Al objeto de dar coherencia al examen de los dos recursos de apelación planteados, la primera cuestión que debe de ser objeto de resolución en esta alzada no es otra que la nulidad pretendida por la parte actora ante la ausencia de un pronunciamiento concreto sobre la pretensión principal de condena dineraria, dado que su estimación implicaría devolver las actuaciones al Juzgado de Primera Instancia para el dictado de nueva sentencia y haría innecesario el examen del resto de los motivos alegados por ambas partes. En segundo lugar, se examinará el recurso interpuesto por la parte demandada, en el que se discute la concurrencia de un incumplimiento esencial que justifique la aplicación de la doctrina aliud por allio al entender que no concurren vicios constructivos, pues de estimarse ya no tendría objeto el motivo de apelación planteado por la parte actora. Por último, se examinará la procedencia de la estimación de la petición principal o la subsidiaria de condena planteado por la parte demandante en su recurso.

7.- Debe añadirse que no será objeto de examen el motivo planteado por el demandado relativo a la indebida denegación de la prueba en primera instancia, pues habiéndose propuesto la práctica de la prueba pericial en esta alzada, la admisión a prueba fue denegada por auto de este tribunal de 15 de febrero de 2023, notificado a las partes el 29 de marzo siguiente, que es firme al no haber sido recurrido, lo que implica que dicho motivo ha quedado sin contenido.

Segundo: Incongruencia omisiva. Examen de la nulidad de actuaciones solicitada .

8.- Comenzando por el primer motivo planteado por la parte actora, en el que se denuncia incongruencia omisiva y falta de motivación al no haber resuelto sobre la pretensión principal de la demanda, habiendo estimado la subsidiaria de reparación sin haber llevado a cabo justificación alguna sobre tal desestimación, considerando que ni siquiera puede entenderse como una desestimación tácita. En relación a este motivo, se pide como primera consecuencia de su estimación, la declaración de nulidad de la sentencia y la devolución de las actuaciones al juzgado para el dictado de una nueva sentencia en la que se justifiquen los motivos por los que no estima la pretensión principal planteada en la demanda.

9.- Debe anticiparse que no concurre motivo alguno para declarar la nulidad de actuaciones pretendida. En efecto, tal como se desprende de la demanda presentada, la parte actora solicitó, como pretensión principal, una condena dineraria al pago de los gastos de reparación de la vivienda, conforme a la valoración realizada en el informe pericial aportado como documento nº 9 de la demanda, esto es, la cantidad de 71.051,71 €. De forma subsidiaria, solicitaba que se condenase a la reparación de los daños de la vivienda de acuerdo con el proyecto y obras señaladas en el citado informe pericial, en ambos casos con el pago de los gastos de desalojo durante el tiempo de las obras. La lectura de la sentencia justifica que la juzgadora a quo estimó la pretensión subsidiaria sin llevar a cabo razonamiento alguno sobre la pretensión dineraria principal.

10.- No obstante, ello no permite declarar la nulidad de las actuaciones, al no cumplirse las exigencias del artículo 225.3 LEC, por varios motivos. En primer lugar, porque, en contra de lo señalado por la recurrente, la estimación directa de la pretensión subsidiaria implica una desestimación tácita de la pretensión principal, al haber optado la juzgadora a quo por la condena de hacer a la reparación y no a la condena dineraria de su importe. Es cierto que debería de haber llevado a cabo algún tipo de justificación de la opción elegida, pero ello no afecta al derecho de defensa de la parte actora, pues podía, como efectivamente hizo, interponer recurso de apelación sobre dicho aspecto y no aquietarse a la condena de hacer fijada en la sentencia al entender la misma más perjudicial para sus intereses. En segundo lugar, porque no hubo indefensión alguna a pesar de la ausencia de una motivación específica, siendo exigencia legal imperativa tal indefensión para poder declarar una nulidad de actuaciones. En tal sentido la parte actora pudo plantear dicha cuestión en el recurso de apelación, como así ha hecho, y por ello tendrá una respuesta concreta de este tribunal sobre su pretensión principal, estimando su recurso o confirmando la sentencia apelada. Esta respuesta en la alzada cubre la omisión del pronunciamiento expreso de la sentencia de primera instancia y cubre el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte demandada y la debida motivación sin indefensión.

Tercero: Recurso de apelación de la parte demandada. Incumplimiento contractual. Doctrina alliud pro alio .

11.- Resuelto el motivo anterior, debemos de pasar al examen del recurso de apelación de la parte demandada contra la condena fijada en la sentencia apelada. Debe de señalarse que, aunque se plantean diversos motivos en el recurso interpuesto, todos ellos serán examinados de forma conjunta en esta alzada, al versar todos ellos sobre el mismo objeto, esto es, la inexistencia de incumplimiento contractual por parte de la demandada y la habilidad de la vivienda para el destino propio de la misma al no existir vicios constructivos que puedan ser suficientes para determinar su ruina. No obstante, es preciso hacer una serie de precisiones en atención a lo alegado por el recurrente.

12.- En primer lugar, nada afecta al derecho de la parte actora, a pesar de la insistencia de la parte demandada en dicha cuestión, el hecho de que la vivienda esté fuera de ordenación al no contar con cédula de habitabilidad, tal como se justifica por la contestación realizada por el Ayuntamiento de Pliego al oficio librado en fase de prueba. En este procedimiento nos movemos en el ámbito estrictamente civil de las relaciones entre particulares, siendo indiferente sí la vivienda estaba fuera de ordenación y sí este hecho era o no conocido por los actores antes de comprar, pues ello podría afectar a las relaciones de los actores con el Ayuntamiento, pero no se entiende al contrato de compraventa. Basta leer la descripción que se hace del objeto de la compraventa en la escritura de 20 de febrero de 2017 (documento nº 3 de la demanda) para apreciar que en la misma no sólo se transmite la finca rústica sino también una serie de edificaciones (vivienda, zona de barbacoa, aparcamiento, tres almacenes y piscina) que se describen en su superficie para fijar una superficie total de 214 m2, todo ello integrado dentro de la finca 4409 del Registro de la Propiedad de Mula.

13.- Por tanto, el objeto de la compraventa viene constituido por la finca rústica y las edificaciones existentes en la misma, especialmente la vivienda por ser el destino final pretendido por los compradores (documento nº 4 de la demanda). Si parte de lo que es objeto de dicha compra, en este caso la vivienda, presenta problemas de habitabilidad o daños que puedan determinar su ruina futura, la normativa aplicable no es otra que los artículos 1255 y 1258 CC en relación con el artículo 1101 CC y el artículo 1124 CC. Para nada resulta aplicable la normativa administrativa, pues estamos en el ámbito de las relaciones privadas derivadas de un contrato de compraventa. En consecuencia, no es momento de determinar si la sentencia podría o no ser ejecutada porque el Ayuntamiento no diese la licencia de obra sin legalizar la vivienda, como se alega en el recurso, pues dicho aspecto, en su caso, incidiría en la ejecución de la sentencia.

14.- Debe igualmente añadirse que es también es indiferente si el importe de la reparación es similar al precio de la vivienda que consta en la escritura pública. Lo importante es determinar sí existen vicios constructivos que afecten a la habitabilidad de la vivienda a los efectos del éxito o fracaso de la acción ejercitada y no el importe de los mismos ante la opción planteada por la parte actora que no pretende la resolución del contrato sino el cumplimiento del mismo. En todo caso, es evidente que el precio de la compraventa no fue el fijado en la escritura pública, sino el establecido en el contrato privado de compraventa de 18 de enero de 2017 que se aportó en la audiencia previa, documento admitido junto con el resto de los acompañados en dicho acto.

15.- Sentado lo anterior, y despejado el camino de alegaciones colaterales a lo que es el objeto del procedimiento, debemos de anticipar que este tribunal, tras el examen de la prueba documental aportada por ambas partes y el visionado de la grabación del acto del juicio y la audiencia previa, no puede menos que compartir la acertada valoración probatoria llevada a cabo por la juzgadora a quo, haciendo nuestros sus fundamentos e integrándolos como parte de esta resolución, lo que anticipa la desestimación del recurso de apelación planteado por la parte demandada.

16.- Como hemos señalados en las SSAP Murcia (1ª) 275/16, de 4 de julio y la 227/21, de 19 de julio, debe considerarse, con la doctrina y la jurisprudencia, que la existencia de vicios o defectos en la cosa vendida puede hacer nacer dos clases de acciones diferentes, con plazos de prescripción o caducidad muy distintos, si bien ambas protegen al que cumple con sus obligaciones frente al que incumple, ya sea no entregando la cosa, o entregando un objeto distinto del pactado, "aliud pro alio ", lo que acontece no solo cuando estamos ante un objeto inútil o inhábil para el fin buscado en la compraventa, sino también cuando se produce una insatisfacción total, no caprichosa, del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1124 CC ( STS de 10 de mayo de 1995, con cita a su vez de Sentencias de 30 de noviembre de 1972, 29 de enero y 23 de marzo de 1983, 20 de febrero de 1984, 12 de febrero de 1988, 12 de abril de 1993; y STS de 16 noviembre 2000, entre otras muchas); ya incumpliendo porque el objeto presenta defectos ocultos, cuyo conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma en dolo o negligencia, y que da lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que de haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menor precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio ( SSTS de 29 de noviembre y 23 de diciembre de 1996; 1 de diciembre de 1997, 16 de noviembre de 1995, entre otras), acción esta última no ejercitada por la parte demandante.

17.- La doctrina del aliud pro alio está directamente relacionada con la obligación del vendedor en el contrato. Es obligación esencial del contrato de compraventa, por parte del vendedor el entregar la cosa vendida, conforme al artículo 1461 CC, lo que se concreta en la identidad e integridad de la misma, conforme a los artículos 1468.1 y 1469.1º CC. Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. La jurisprudencia en este punto es constante. Recuerda la STS de 2 de junio de 2015 " Como dice la sentencia de 16 de noviembre de 2000 , "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC ." Y precisa la STS de 31 de julio de 2002 , recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: "la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : "... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. "La STS de 25 de febrero de 2010 añade: "... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

18.-Aplicando la anterior doctrina al presente caso, no cabe duda alguna de la inhabilidad de la vivienda adquirida como consecuencia del estado de la cimentación de la misma. Lo primero que es preciso destacar es que el hecho de que estén viviendo actualmente los actores en dicho inmueble no afecta a la conclusión anterior, pues tal como se deriva del informe pericial elaborado por el Arquitecto Sr. Millán (documento nº 9 de la demanda) el problema no es tanto el estado de la vivienda en diciembre de 2017 (fecha del informe) como la progresión exponencial de los daños, dada la fragilidad de la estructura, lo que supone un menoscabo de las condiciones mínimas de salubridad e higiene de la vivienda (pág. 26 del informe).

19.- En segundo lugar, no existe duda alguna sobre el origen de tales daños. Debe destacarse que la parte demandada no ha intentado prueba alguna para justificar otro origen de tales daños o minimizar el alcance de los mismos. La prueba practicada permite considerar como causa de los daños actuales la cimentación del mismo, prácticamente inexistente según el informe pericial (pág. 13), al estar reducida a una correa de 30 x 30 con armado insuficiente y la existencia de una estructura general débil y desconexionada por la existencia de graves errores de ejecución de los muros de fábrica y las uniones de los mismos (pág. 14), aspectos que provocan asentamientos diferenciales y movimientos en toda la vivienda. A ello hay que añadir la contundencia de las fotografías unidas, tanto al informe pericial como las acompañadas como documentos 6 (estado de la vivienda antes de la compra), 7 (estado tras la aparición de las primeras grietas en marzo de 2017) y 8 (estado de la vivienda tras la agravación producida en junio de 2017) en las que se reflejan la gran cantidad de grietas, de diferentes tamaños a lo largo de toda la vivienda, tanto en el exterior (plano 3 del informe pericial), especialmente en la fachada lateral norte, como en el interior (plano 1 de dicho informe), lo que demuestra la generalidad de las mismas y su extensión.

20.- Además, el resto de la prueba testifical practicada confirma la conclusión alcanzada por el perito de la parte actora, tal como se deriva de la testifical de los Sres. Rafael, Rubén y Samuel, personas que acudieron a la vivienda a realizar diversas reparaciones y ver el origen de los daños tras la aparición de los mismos, los cuales coinciden con la insuficiencia y mala ejecución de la cimentación del inmueble, así como concuerdan en la solución de mejorar la cimentación para evitar la aparición de nuevas grietas. Debe añadirse que la testifical del anterior dueño y persona que llevó a cabo la construcción de la vivienda, confirma la mala ejecución pues la vivienda fue levantada sin proyecto de obra ni dirección facultativa, teniendo sólo una licencia de vallado. En definitiva, la vivienda objeto de la compraventa no cumple las exigencias de seguridad y habitabilidad necesarias para garantizar el uso adecuado de la misma a lo largo del tiempo, lo que supone un incumplimiento grave que justifica la estimación de la acción ejercitada. Debe añadirse que el propio importe de la valoración de la reparación de los daños existentes, aunque se limitase al presupuesto de ejecución material (42.257,47 €, pág. 22 del informe pericial) es significativo de la gravedad de los daños sí se compara con el precio de la misma, sea el de la escritura o el del contrato privado (118.000 €), pues la mera reparación material es superior en más de un tercio al valor de la vivienda según el contrato privado. Por todo ello, se desestima el recurso de apelación planteado por la demandada, confirmando la sentencia apelada.

Cuarto: Recurso de apelación de la parte actora. Examen de la pretensión principal .

21.- Resta por resolver sobre el recurso de apelación planteado por la parte actora al no estar conforme con la estimación de la petición subsidiaria y la no estimación de la pretensión principal de contenido económico. Como se ha señalado, la actora solicitó, como primera petición la condena al pago de la cantidad de 71.051,71 €, cantidad correspondiente al importe total del proyecto de rehabilitación de la vivienda, incluyendo los honorarios de los técnicos que intervendrían en la ejecución de tales obras. La sentencia apelada, aunque no existe una justificación expresa, parece aceptar la petición subsidiaria (último párrafo del fundamento de derecho tercero) de reparación como consecuencia de la declaración del perito judicial en juicio cuando afirmó que los daños habían ido a peor, por lo que entendió más razonable la reparación que la condena económica.

22.- Este recurso debe de ser estimado con independencia de que este tribunal entienda, como la juez a quo, que la reparación es más beneficiosa para la parte actora que la condena económica, pero hay que atender, en atención al principio de rogación y dispositivo que rige en el proceso civil, a la pretensión ejercitada por la parte actora, sin que exista inconveniente alguno para la condena dineraria pretendida frente a la reparación. Hay que destacar que la valoración de los daños se realizó por el perito en diciembre de 2017, conforme a los daños existentes y los precios de mercado de dicha fecha. Sin embargo, en el juicio, el perito, tras visitar de nuevo la vivienda, destaca que los daños se habían incrementado e incluso afectado a zonas diferentes, de manera que cuando se vaya ejecutar esta sentencia habrán pasado más de seis años desde la valoración, por lo que la reparación parece la solución más eficaz para garantizar la estabilidad y seguridad del inmueble. No obstante, como ya se ha señalado, la parte actora insiste en la condena dineraria como tutela judicial principal, lo que supone que nada más podrá reclamar a la parte demandada por los daños derivados de la situación del inmueble aun cuando el importe de la reparación pueda ser superior. Por tanto, existiendo una petición principal de condena dineraria a una cantidad concreta y ajustándose la misma al derecho sustantivo aplicable, debe de ser estimada la misma, pues la pretensión subsidiaria sólo entra en juego en el caso de imposibilidad de estimación de la pretensión principal.

23.- Procede, en consecuencia, modificar el fallo de la sentencia apelada y condenar al demandado al pago de la cantidad de 71.051,17 € más los gastos de alojamiento en que incurran mientras duren las reparaciones expuestas en el informe pericial.

Quinto : Costas de esta alzada.

24.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser desestimado el recurso interpuesto por la parte demandada procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

25.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 LEC, en caso de estimación total o parcial del recurso de apelación, no se impondrán las costas de esta alzada a ninguna de las partes litigantes, por lo que no procede condena en costas del recurso interpuesto por la parte actora.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.