Sentencia Civil 750/2024 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 511/2022 de 10 de junio del 2024

PRIMERO. - D. Augusto, Dª María Consuelo, Dª Berta, copropietarios del local de planta baja en la casa nº DIRECCION000 en la que se ubica el negocio LA INDUSTRIAL FERRETERA y Dª Brigida, propietaria de otro local de planta baja en el mismo edificio, interpusieron demanda instando la declaración de nulidad de pleno derecho de las derramas que les eran reclamadas por la Comunidad de Propietarios del edificio detalladas en una "Nota Informativa" de 26 de junio de 2.019 remitida por la misma, dado que no habían sido objeto de aprobación por la Junta de Propietarios y, por lo tanto, tratarse de un acto contrario a las normas imperativas contenidas en los artículos 13.1.a) , 14 b) y c) y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Con carácter subsidiario se alegaba la inexigibilidad parcial, ex artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, de las derramas puesto que las obras ejecutadas por la Comunidad consistían fundamentalmente en la instalación de una envolvente térmica para el edificio que constituía una mejora que beneficiaba exclusivamente las viviendas del edificio -en forma de sostenibilidad, confort térmico y economía- y no una obra de reparación de la fachada del edificio, siéndoles exigible sólo una parte de la obra, correspondiente al 50% de la reparación de cubiertas (supone el 9,10% de la obra).

Así mismo, se ejercitaba acción de reclamación de cantidad por los importes parciales abonados por los demandantes a la Comunidad con cargo a las derramas reclamadas.

Por su parte, la Comunidad dedujo sendas demandas frente a los referidos copropietarios (y un tercero que no lo era) reclamando lo debido por las derramas y los procedimientos incoados se acumularon al seguido con ocasión de la demanda interpuesta por aquéllos frente a la Comunidad.

La sentencia que apelan los copropietarios iniciales demandantes desestimó su demanda y acogió las interpuestas frente a los mismos por la Comunidad.

La sentencia consideró probado que "el acuerdo no impugnado por el que se aprueba la ejecución de la obra y el alcance de la misma se produjo en la Junta de Propietarios de 17/05/2018.......en la que se aprobó el presupuesto y la ejecución de las obras por mayoría de 3/5." así como que la discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar ( si se trataba de mejora o reparación) "se debatió a instancia Sr. Augusto en la Junta de Propietarios de 29/05/2017" y también que en otra Junta de 20/12/2017 "se vuelve a plantear si la envolvente es una mejora no exigible pero el arquitecto insiste en que, conforme a su criterio profesional, la envolvente es necesaria si se quieren paliar las deficiencias".

Y concluía que no era precisa una nueva votación en Junta para fijar el importe de las derramas a abonar por cada propietario, pues ya se había acordado (en la Junta de Propietarios de 17/05/2018) "que se repercutiera el importe de las obras conforme al coeficiente de participación de cada piso o local ( artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal )".

En cuanto a la naturaleza de las obras, a fin de determinar si los copropietarios demandantes, como titulares de locales, venían o no obligados a sufragarlas, tras valorar las pruebas periciales practicadas, terminaba la sentencia apelada concluyendo que "no se trata de una mera obra de mejora de fachada sino de una obra necesaria para atender a la reparación de las deficiencias del inmueble, que afectan a su conservación, habitabilidad y seguridad, no resulta de aplicación el art. 17.4 de la LPH sino el art. 10 de la LPH ".

SEGUNDO. - En el primero de los motivos de apelación los demandantes combaten la conclusión alcanzada en la sentencia apelada respecto al hecho consistente en que, en la Junta de propietarios celebrada el día 15 de mayo de 2018 se alcanzara el acuerdo de realizar la obra por las que se reclama las derramas a los apelantes, así como "el alcance de la misma", aduciendo que la sentencia valoró erróneamente la prueba practicada y, en especial, el propio contenido del acta de dicha Junta.

Se admite la fundamentación contenida en la sentencia apelada, en cuanto no se oponga a la que efectuamos a continuación, procediendo la desestimación del motivo de apelación pues no apreciamos vulneración legal o error en la valoración de la prueba, como tampoco en la interpretación de lo acordado en las Juntas de Copropietarios de la Comunidad demandada.

Consta acreditado documentalmente que, en Juntas previas a la referida, los copropietarios trataron diversos aspectos sobre las obras a realizar para afrontar los problemas constructivos que presentaban las fachadas:

- En la Junta el día 12 de diciembre de 2016, debido al peligro de caída inminente de un murete de la fachada, el arquitecto presente en ella aconsejó realizar la envolvente e informó sobre diversos extremos relacionados con esa obra, acordándose ya entonces "hacer las gestiones necesarias para la envolvente de nuestro edificio" previendo convocar una Junta extraordinaria "en que los Copropietarios del edificio puedan decidir al respecto", así como que la Junta Rectora decidiera en última instancia respecto a la constructora a contratar. El administrador informó de que las obras deberían de abonarse por los propietarios de las viviendas, garajes, trasteros y locales comerciales por coeficientes de participación e incluso se acordó el pago de unas derramas mensuales extraordinarias que, en caso de no hacerse la obra del murete, "quedarán para la envolvente del edificio".

- En la Junta de 17 de mayo de 2017, a la que asistieron los propietarios de los dos locales, tras un informe detallado del arquitecto Sr. Remigio respecto a la autorización municipal conseguida para hacer la obra solo en el edificio de la Comunidad independientemente de otros dos y de las ventajas de ejecutar la envolvente en lugar de reparar la fachada, indicándose incluso el coste comparativo para cada copropietario, se acordó por mayoría contratar al propio arquitecto Remigio para realizar el "proyecto de envolvente de fachada y una vez tengamos la concesión de las ayudas o subvenciones, se hará una Asamblea General, para su decisión" y también se acordó no tratar el punto del orden del día sobre "creación de una comisión de obras por vecinos voluntarios...hasta que se haya decidido si acometer la obra de reparación de fachada o fachada ventilada".

- En la Junta celebrada el día 29 de mayo, con presencia del demandante Sr. Augusto, se debatió el proyecto de contrato con el Arquitecto y se aprobó por mayoría proceder a su firma así como autorizar al Presidente a firmar cuanta documentación fuera necesaria para "la solicitud de las subvenciones oficiales del IDEA y del Gobierno de Navarra", así mismo se indicaba que el arquitecto "presentará el proyecto de envolvente para solicitar las subvenciones mencionadas y cuando haya respuesta de ambas instituciones oficiales, se convocará nueva asamblea general de propietarios para su decisión final, previa información del Arquitecto sobre las cuestiones técnicas de la envolvente y de la reparación". Se acordó también continuar con las derramas extras aprobadas en Junta anterior hasta la celebración de la próxima asamblea general.

A juicio da la Sala, el contenido de los debates y acuerdos adoptados en estas Juntas pone de manifiesto que se había adoptado la decisión de la Comunidad respecto a la realización de una obra que pusiera remedio a los problemas detectados en la fachada del edificio, si bien restaba por decidir, una vez se despejara la incógnita de la cuantía de las subvenciones o ayudas a recibir, si se abordaría la obra de reparación de la fachada o la de instalación de una fachada ventilada.

TERCERO.- Es en la Junta de 18 de mayo de 2018, en la que la incógnita se despeja en gran parte, al informar el arquitecto de las dos subvenciones acumulables que era posible percibir (Gobierno e IDEA) así como del coste aproximado de las dos obras alternativas, en base a "números redondos puesto que al final de las obras se deberá aplicar los gastos y subvenciones a todos los propietarios del inmueble, viviendas, garajes, trasteros y locales comerciales, por coeficientes de participación"; en los documentos de coste acompañados por el arquitecto y entregados a los copropietarios se incluía el coste para cada uno de los integrantes de la Comunidad (incluyendo a los locales) y se detallaba el importe del "PRESUPUESTO CONTRATA", es decir, del presupuesto elaborado por empresa constructora, el costo de la intervención profesional de arquitecto y de la licencia de obras, así como el de las ayudas a percibir. También se indicaba que "Tras la terminación del proyecto el arquitecto pasará un informe (entendible por los vecinos) a todos los propietarios con un resumen de la actuación en fachadas y demás elementos del inmueble y materiales a colocar".

En el acta consta también que "Un copropietario de local solicita a la comunidad no pagar los gastos de fachadas alegando que solo se benefician las viviendas y no los locales, pero no se toma una decisión al respecto".

Por último, se sometió a votación: "si se aprueba o no acometer las obras de envolvente de fachadas tal y como ha comentado el arquitecto Sr. Remigio y con los costes aproximados que se ha repartido, en lugar de la reparación exclusivamente de muretes ladrillos y grietas en fachadas, solicitando las subvenciones a las dos entidades públicas descritas. Y se aprobó por mayoría que superaba los 3/5. También se aprobó crear una comisión de obras entre los vecinos para adoptar las decisiones relativas a las obras, incluso las de "cierta importancia" (informando de éstas posteriormente a los copropietarios).

Resulta claro, por tanto, cual fue el contenido del acuerdo alcanzado en esta última Junta: realización de la obra de "fachada envolvente" con los costes aproximados comunicados a los copropietarios en esa reunión, incluyendo a los propietarios de locales. Y si bien no se llegó a decidir y adoptar acuerdo sobre la petición efectuada en el propio acto por uno de los asistentes de excluir del pago a los titulares de locales, lo cierto es que, atendidos los antecedentes de acuerdos en juntas anteriores, tales como los acuerdos de realizar derramas mensuales a todos los copropietarios, cuyo importe habría de destinarse finalmente a la obra de "la envolvente del edificio"- así como el hecho de que los "costes aproximados" facilitados y que fueron aprobados abarcaban a todos los copropietarios sin excluir a los de los locales, es razonable concluir que lo acordado inlcuía la participación de todos los copropietarios en los costes finales de la obra a ejecutar.

Y ello no resulta contradicho, como equivocadamente sostiene la parte recurrente, por el hecho de que el arquitecto se comprometiera a presentar "un informe (entendible por los vecinos) .....con un resumen de la actuación en fachadas y demás elementos del inmueble y materiales a colocar", puesto que este compromiso habría de cumplirse a la finalización de la obra pues es en ese sentido en el que ha de entenderse la expresión "la terminación del proyecto" contenida en el acta de la reunión del 18 de mayo.

CUARTO. - En definitiva, no cabe apreciar la vulneración de normas imperativas que fue lo que constituyó la base de la pretensión de nulidad absoluta que fue ejercitada en la demanda.

En la Junta mencionada se acordó la realización de la obra que generó las derramas discutidas y se aprobó también el importe del presupuesto provisional para su ejecución más costes añadidos, sin perjuicio de que, como se anunció en la Junta, se hubiera de proceder al ajuste final del importe a pagar por cada comunero pues "al final de las obras se deberá aplicar los gastos y subvenciones a todos los propietarios del inmueble, viviendas, garajes, trasteros y locales comerciales, por coeficientes de participación", así como su distribución entre todos los elementos privativos integrados en la Comunidad según su cuota de participación. Y, además, se acordó delegar en una Comisión de copropietarios creada "ad hoc", la adopción de las decisiones precisas para ejecutar dichos acuerdos. Y, como vino a señalar la sentencia apelada, tales acuerdos no fueron objeto de impugnación.

En ese contexto, no era precisa, como venía exigir la parte demandante, nueva reunión de la Junta para aprobar el concreto proyecto de obra ( cuyo coste o importe provisional ya había sido aprobado) o para determinar la participación y la contribución de los locales al coste de las obras por cuanto, el marco de actuación ya había sido acordado por la Junta con la mayoría requerida y sin ser objeto de impugnación y, además, su ejecución se encomendó a una comisión de copropietarios, en los términos recogidos en el acta.

QUINTO. - En el segundo de los motivos de apelación se combate el pronunciamiento de la sentencia apelada que apreció que la obra acordada por la Junta y ejecutada por la Comunidad era una obra de reparación y no una obra de mejora, en cuyo caso los apelantes no podrían ser obligados a contribuir a las obras ejecutadas (ex art. 17.4 LPH).

En resumen, viene a alegarse en el recurso que la obra de instalación de una fachada envolvente ha de reputarse como obra de mejora a los efectos de excluir totalmente la contribución de los locales, en aplicación del art. 17.4 LPH, ya que: i) La Comunidad (e incluso la sentencia) consideraba exigible una mayoría de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo y dicha mayoría se impone en la LPH para las "nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características"; ii) Ante la alternativa de reparar las deficiencias de las fachadas del edificio directamente o realizar unas obras de envolvente térmica no cabe optar por la segunda, que implica una mejora y sin embargo exigir a los locales la contribución a costear las obras como si de reparación se tratara; iii) Las entidades públicas conceden las subvenciones para mejoras en eficiencia energética y no para reparaciones en edificios; iv) La obra solo aporta mejoras de habitabilidad a las viviendas y ninguna a los locales.

Al respecto consta acreditado que las fachadas del edificio presentaban serios defectos constructivos que obligaron a lo largo de los años a sucesivas reparaciones puntuales y exigían proceder a una reparación integral, ofreciéndose a la Junta de Propietarios dos alternativas, o bien llevar a cabo una obra de reparación material de los defectos o bien instalar una fachada envolvente que, caso de obtenerse subvenciones, podría resultar menos costosa económicamente para los copropietarios, decantándose definitivamente la mayoría de los mismos por la segunda solución, como antes se indicó. De haberse adoptado la primera alternativa (más cara) los locales habrían debido contribuir a sufragar la obra conforme a su cuota de participación.

Del resultado de las dictámenes periciales aportados cabe extraer que la instalación de la fachada envolvente y resto de actuaciones en terraza superior transitable y no transitable del edificio, finalizadas el 2 de Julio del 2020, contribuían a solucionar los problemas en las fachadas del edificio ya que con la misma se protegerían los ladrillos que conformaban sus muros o paramentos de las tensiones de dilatación causadas por el clima y la ausencia de soluciones constructivas técnicas para evitarlas desde la construcción del edificio en los años 90 , poniendo así coto a la generación de nuevas grietas, mejorando la respuesta a las condiciones climáticas y de deterioro por el paso del tiempo, pero, además, lógicamente aportaban los beneficios propios de este tipo de fachadas, como el ahorro energético o mejor de la "eficiencia energética". También está acreditado que la instalación de fachada envolvente no abarca las fachadas de los locales comerciales.

SEXTO.- En esta tesitura, como bien refiere la sentencia apelada, es oportuno traer a colación lo señalado en STS de 3 de enero de 2007 que, en referencia a la norma del artículo 10.1 LPH, señaló que la misma " impone a la comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad" así como que dicha obligación no se limita a "una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio.......sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes" añadiendo que ese deber "de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles".

Cabe reseñar también que el carácter necesario (y no de mera mejora) en supuestos similares ha sido corroborado en STS 123/2020, de 25 de febrero, al afirmar que: "1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común. 2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo. 3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía. 4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH " .

En el caso presente, la instalación de la fachada envolvente y obras en cubierta del edificio, como se extrae sin dificultad de las actas de las Juntas celebradas, no obedeció a un fin de simple mejora de la eficiencia energética del edificio sino que respondió a la necesidad de llevar a cabo una actuación constructiva encaminada a evitar los problemas detectados en las fachadas debidos a la deficiente técnica constructiva empleada al levantarse el edificio (que incluso motivó en su día una condena judicial al arquitecto proyectista) y ninguna prueba se ha aportado de que dicho fin principal no se haya logrado.

El hecho de que, junto con la consecución de dicha finalidad primigenia, tendentea conseguir el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, se obtengan también los beneficios inherentes a la solución constructiva ofrecida por el estado actual de la técnica y ejecutada con el voto favorable de una mayoría cualificada de los propietarios, no desplaza la condición originaria de la obra como necesaria en el sentido legal contemplado en el art. 10.1 a) LPH [ (...) las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal(...)], con las consecuencias en cuanto a la obligación de contribuir a sufragarlas para los diversos integrantes de la Comunidad de Propietarios.

En este sentido, se ha pronunciado este Tribunal de apelación en sentencia 943/2023, de 22 de noviembre de 2023: "Aun reconociendo la existencia de esta disparidad de conclusiones concluimos considerando las obras ejecutadas por la Comunidad de Propietarios como obras necesarias para el mantenimiento conservación y habitabilidad del edificio. En primer lugar, debemos dar por acreditado la existencia de importantes deficiencias en el edificio propiedad de la Comunidad actora, deficiencias que afectaban no solamente las grietas expresamente recogidas en la sentencia dictada por el juzgado de instancia número dos sino también a problemas de humedades que habían sido denunciadas por varios vecinos. Es por ello que tal y como se recoge la resolución de instancia fue la propia Comunidad de Propietarios la que una vez que tuvo la certeza del otorgamiento de la subvención correspondiente optó por la colocación de dicha envolvente ya que su coste no era superior a lo que hubiera sido estrictamente necesario para reparar las grietas ya que la ejecución de dicha envolvente térmica servía además para paliar los demás defectos existentes en el edificio. Todo ello nos permite concluir considerando acreditada la necesidad de las obras ejecutadas debiendo en consecuencia desestimarse el motivo de recurso alegado".

SÉPTIMO. - En el acto de la vista en la primera instancia se comunicó por la parte aquí apelante como hecho nuevo, posterior a su demanda inicial (que se había presentado el 11/6/2020) y también posterior a las solicitudes de monitorios presentadas por la Comunidad de Propietarios en reclamación de las derramas, que la Comunidad de Propietarios había recibido en fecha 1 de diciembre de 2020 la resolución favorable del IDAE respecto a la subvención solicitada.

Aducen los apelantes que ello implicaba que el importe total de la derrama que se les estaba reclamando por la Comunidad debía reducirse a las cantidades que señaló por lo que, habida cuenta de que la subvención estaba concedida y consignada, la estimación de las demandas interpuestas por la Comunidad debió de ser solo parcial, de manera que procedería la revocación de la imposición de costas a los demandados por la sentencia apelada.

Tampoco es de acoger este motivo ya que, tal y como dispone el art. 413.1 LEC: "No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".

OCTAVO. - Es de aplicación el art. 398 LEC en cuanto a costas del recurso.

Vistos los precedentes fundamentos y preceptos legales en ellos contenidos y demás de general y pertinente aplicación.