Sentencia Civil 739/2022 del Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 146/2021 de 13 de octubre del 2022

PRIMERO.- En la demanda iniciadora del presente procedimiento la representación de doña Marta en su condición de propietaria de tres fincas sitas en el municipio de Ablitas (Navarra) solicitaba la condena del Ayuntamiento de dicha ciudad al pago de 35.006,05 € en concepto de daños causados en dichas fincas arrendadas durante el periodo de vigencia de dicho contrato de fecha 6 de julio de 2001y que según manifiesta quedó extinguido a instancia de la demandada el 31 de diciembre de 2018.

Añadía en su demanda que como propietaria de los locales había llevado a cabo obras de mantenimiento de los locales dirigidas a conservarlos en adecuado estado consistentes en la eliminación de butacas, escenario y pantalla de proyección en el año 2001; en el año 2005 de legalización del forjado del techo de la planta baja; y en 2015 reparación del tejado del cine. Reclamaba ahora los daños producidos en dichos locales y que conforme al contenido del informe pericial que aportaba ascendían a 15.653,96 € por los daños en el edificio destinado a cine, 5628,87 € por los daños en el edificio destinado a pista, 13.535,85 € por los daños en la discoteca y por último 187,37 € por los daños en el recinto ferial.

La representación del Ayuntamiento de Ablitas se opuso a la demanda con remisión expresa al contenido de la cláusula cuarta del contrato que vinculaba las partes según el cual las reparaciones estructurales de los edificios alquilados quedaban fuera de las obligaciones asumidas por el Ayuntamiento. Se reconocen también por la demandada las obras que ejecutó la propiedad en el antiguo cine, así como las reparaciones efectuadas, todas ellas de carácter estructural ya que se encontraba en ruina total habiéndose recomendado la demolición total de dicho forjado y no sólo de la zona siniestrada, pero consideraba que con ello que se daba la posibilidad de que el resto de reparaciones que tuvieron que ejecutarse se debieron precisamente a no haber procedió a la demolición total. En todo caso consideraba que había cumplido con su obligación de proceder al pintado de las dependencias del cine de las pistas, así como realizar las reparaciones que a él le correspondía. Aportaba también informe conforme al cual asumía su responsabilidad en determinadas partidas reclamadas por la arrendadora y consecuencia de ello concluía considerando acreditado el importe de los elementos dañados por el uso del edificio de la forma siguiente:

-Valoración cine 5673,45 €.

-Valoración pista 1708 €.

-Valoración discoteca 1456,10 €

Total, valorado sin IVA 8837,55 €.

Tras la práctica de la prueba solicitada el juzgado de instancia dictó sentencia en la que efectuando una valoración de ambos informes periciales llegaba a las siguientes conclusiones:

1.- En relación con el edificio destinado a cine y tras examinar las partidas a las que expresamente se oponía la demandada fijaba el importe a abonar por ésta en 11.056,96 €.

2.- En relación con los daños causados en la Pista fijaba el importe a abonar en 2287,46€.

3.- En relación con el edificio destinado discoteca el importe de los daños causados ascendía 2848,58 €.

4.- En el edificio destinado a recinto ferial se consideraba que los daños reclamados no eran imputables a la arrendataria derivados de su uso en consecuencia acordaba la estimación parcial de la demanda en 16.293 €.

Se recurre ahora dicha resolución por la representación de doña Marta siendo el motivo esencial del recurso según se recoge en dicho escrito el error en la valoración de la prueba practicada, así como la inaplicación de la doctrina del Tribunal Supremo o de las normas de derecho sustantivo aplicable al presente caso o la aplicación incorrecta de una y otra. En dicho escrito se individualizan las partidas objeto de recurso que afectan concretamente al edificio destinado al cine y al edificio destinado a discoteca y tras efectuar una nueva valoración de la prueba concluía que al alcalde ha reconocido en sentencia debía añadírsele 11.725,30 € más lo que hace un total de 28.018,30 €.

La representación del Ayuntamiento de Ablitas se opuso al recurso interpuesto solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada.

SEGUNDO.- Siendo necesario efectuar una nueva valoración de la prueba practicada, hemos de recordar, una vez más, como hemos dicho en otras ocasiones, que si bien el artículo 456.1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, permite al tribunal de apelación revisar todo el contenido de los autos, pruebas practicadas y, en general, las actuaciones llevadas a cabo ante el juez de la primera instancia, ello, no obstante, no cabe desconocer que la valoración probatoria deviene función propia de este, cuya labor y conclusión ha de prevalecer sobre la interesada de las partes, salvo que sea errónea, absurda o ilógica. Y es que, como se ha dicho hasta la saciedad, la valoración de las pruebas practicadas es facultad atribuida a los tribunales, sustraída, por lo tanto, a los litigantes, que, si bien con arreglo a los principios dispositivo y de rogación pueden aportar las pruebas que estimen convenientes en defensa de su derecho, en modo alguno pueden imponer su valoración a los jueces y tribunales, pues no puede sustituirse la valoración que estos realicen de toda la prueba practicada por la interesada valoración que realice la parte recurrente. Es abundante la doctrina jurisprudencial que destaca la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales en razón de su objetividad sobre la efectuada por las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1-3-94).

Por otra parte y en relación con la valoración de las pruebas periciales, esenciales en el presente procedimiento resulta de especial interés la doctrina contenida en la STS de 11-5- 1981, seguida por otras posteriores como las de 17 de junio de 1985 y de 20 de febrero de 1998 EDJ 1998/949, perfectamente aplicable al caso, cuando afirma que " la fuerza probatoria de los dictámenes periciales reside esencialmente, no en sus afirmaciones, ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia, debiendo tener por tanto como prevalentes, en principio, aquellas afirmaciones o conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar otros criterios auxiliares como el de la mayoría coincidente o el del alejamiento del interés de las partes".

TERCERO.- Efectuando una nueva valoración de la prueba practicada debemos poner de manifiesto en primer lugar que el informe pericial aportado por la demandada ha sido elaborado por la Oficina Técnica Municipal, siendo el autor del mismo don Cornelio arquitecto técnico de dicho Ayuntamiento quien en el acto de la vista reconoció que lleva trabajando para este desde el año 2018. Es evidente por tanto que carece de la parcialidad necesaria para poder ser considerado como perito por lo que la valoración que se efectúa de su informe debe realizarse teniendo en cuenta dicha circunstancia y su relación directa con la demandada.

La resolución del litigio exige tener en cuenta en primer lugar las condiciones pactadas en el contrato que vincula a las partes de fecha 6 de junio de 2001 del que destacamos lo siguiente:

"4.- El Ayuntamiento se hará cargo de los gastos de mantenimiento ordinario de los locales e instalaciones, suministro de agua, luz, calefacción, reparaciones ordinarias, pero no de las reparaciones estructurales de los edificios.

La Sra. Marta se hará cargo de la limpieza de los servicios y de las instalaciones, por medio del personal que considere oportuno con la periodicidad que sea necesaria, de acuerdo con el Ayuntamiento en función del uso de las instalaciones.

El Ayuntamiento pintará una vez al año son los elementos de mayor uso y deterioro por la intemperie, como la pista, etc. y con la periodicidad que considere necesarios cine y demás elementos cubiertos. Como norma general se pintarán totalmente el cine y la pista una vez cada tres años".

Por tanto, corresponde a la arrendataria la asunción de todos aquellos gastos que se deriven del mantenimiento ordinario dentro de lo que se incluyen las reparaciones ordinarias de las instalaciones con obligación igualmente de pintar las mismas al menos el cine y la pista una vez cada tres años. Por el contrario, corresponde a la propiedad todas aquellas reparaciones estructurales de los edificios.

La cuestión objeto de controversia se centra por tanto en determinar si las partidas que reclaman la propiedad obedecen a una falta de mantenimiento "ordinario" por parte del Ayuntamiento, concepto este que podemos calificar de abstracto si tenemos en cuenta que han sido más de 15 años los que el demandado ha hecho uso de los locales que por otra parte ha destinado a unos servicios públicos como cine o discoteca que conllevan el uso de los mismos por multitud de personas.

Conforme a ello pasamos al examen de las partidas que son objeto del recurso de apelación interpuesto por la representación de la propiedad:

1.- Sobre el Edificio 1 destinado a CINE, no comparte la recurrente el criterio de la sentencia y por tanto es objeto de recurso los pronunciamientos relativos a la puerta de acceso principal, los urinarios, y el pintado de techos y paredes del cuarto de caldera.

1.1.- En relación con la PUERTA DE ACCESO PRINCIPAL, la actora en su demanda y conforme al informe pericial elaborado por don Ezequias y don Felix consideraba acreditado que se trata de una puerta de doble hoja corredera de grandes dimensiones fabricada con carpintería de aluminio blanco y que se instaló nueva en el año 2005. Actualmente tiene algunos cristales rotos, la manilla del tirador de la puerta corredera rota y no existe la cerradura que se sustituyó por una cadena y un candado. Además, la perfilaría de aluminio blanco está totalmente descuadrada con perfiles arrancados y alguna chapa ciega apoyada por golpes tanto en el interior como exterior de la puerta. Aportaba fotografías acreditativas de dichos desperfectos y solicitaba la fabricación y sustitución de una puerta de doble hoja corredera con estructura de aluminio blanco y cristales de 325 × 305 cm en 2995 €.

En el informe aportado por la demandada y elaborado por el Sr. Cornelio se reconoce la existencia de daños, pero también se dice que la misma, en su momento, debió disponer de mayores prestaciones técnicas ya que está destinado al uso público del recinto. En todo caso reconoce la existencia de los años, pero considera más adecuada su reparación ya que considera que puede funcionar bien colocando anclajes y herrajes bueno y añade que, a modo orientativo, en el proyecto aportado en la demanda se valoró en 620€. Concluye por ello que una puerta similar a la existente o bien la reparación de ésta, ya que las vías existentes y los salvajes se encuentra en buen estado, puede tener un importe de 900 €.

En el acto de la vista el perito de la parte actora insistió en la necesidad de fabricar y sustituir la puerta no pudiéndose reparar tanto por los golpes como por los roces que presenta y añadió que se trata de una puerta muy grande de aluminio y que hay que hacerla a la medida.

La sentencia dictada en primera instancia parte del reconocimiento por ambas partes de los defectos existentes en la puerta y añade que el inmueble tiene 50 años y concluye que procede su reparación y no su sustitución, al ser la obligación del arrendatario dejar el inmueble en un estado adecuado a su uso, pero no la reposición a nuevo del inmueble.

A la vista de la prueba practicada no existiendo duda del destino de local a uso público por voluntad de la arrendataria entendemos acreditado que el deterioro actual de la puerta que fue instalada en 2001 se debe no sólo al transcurso del tiempo, sino que los golpes, rotura de manillas, cerraduras se deben a un mal uso por parte de los usuarios del edificio, debiendo responder de ello el arrendatario que es quien asumió el destino final del local.

Consideramos igualmente que el informe pericial aportado por la actora presenta mayor grado de objetividad frente al elaborado por el señor Cornelio que no olvidemos mantiene una relación directa con el Ayuntamiento demandado. Por dicho motivo teniendo en cuenta el estado en que se encuentra la puerta, consideramos adecuada proceder a su reparación en los términos recogidos en el informe pericial de la parte actora.

Procede por tanto estimar el recurso en este punto fijando el importe de la sustitución en 2995 €.

1.2 En segundo lugar y en relación con la situación de los URINARIOS sitos en los baños del cine, la actora de conformidad con el informe pericial aportado solicitaba la colocación de cuatro urinarios nuevos ya que además de describir los múltiples desperfectos existentes, se añade que en los urinarios de caballeros existían unas piezas de loza blanca que servían de protector y embellecedores de los tubos de agua de descarga y que se habían arrancado cuatro piezas que actualmente no existen en el mercado por lo que es necesario su sustitución por uno que oculta las tuberías de descarga. Según se dice en el recurso lo que se reclaman partidas asciende a 1185,60 € que es el presupuesto del perito para la reposición de los cuatro urinarios descritos.

En el informe pericial aportado por la demandada se considera que los daños existentes devienen tanto de la antigüedad de la instalación como del uso vandálico de algunos de sus elementos y se añade que las piezas embellecedoras de los urinarios ya no existen en el mercado y por tanto no son sustituibles. Se opone sin embargo al cambio total del ordinario al entender que no es un problema generado por el Ayuntamiento y entiende que se puede admitir como solución una placa provisional en acero inoxidable para la realización de la ocultación del tubo de entrada al urinario.

La sentencia de instancia considera acreditado la rotura de la pieza del embellecedor y concluye considerando que atendiendo a la edad de la edificación no procede imponer a la demandada la reparación a nuevo de dichos urinarios sino la reparación propuesta por su perito, fijando por ello la partida adeudada en 846,44 €.

A la vista de todo ello la cuestión se centra en determinar si la rotura de dicha pieza puede considerarse causada por una falta de mantenimiento, por el transcurso del tiempo o en su caso por actos vandálicos.

Es el propio Sr. Cornelio quien considera que el estado se debe tanto a la antigüedad como a los actos vandálicos. Conforme a ello consideramos que, reconociéndose dichos actos por la demandada, ninguna responsabilidad debe asumir la propiedad, añadiendo además que no existe prueba de tal antigüedad. Por ello se estima el recurso insistiendo de nuevo en el mayor rigor y objetividad del informa aportado por la actora y se fija en 1185,60 € el importe de dicha partida.

1.3.- Es también objeto de recurso el pronunciamiento de la sentencia relativo al pintado de techos y paredes del cuarto de caldera. En su demanda la representación de la Sra. Marta conforme al contenido del informe del Sr. Ezequias ponía de manifiesto que había comprobado la realización de trabajos de pintura, pero no de manera correcta y añadía que se habían dejado de pintar algunas estancias como el cuarto de taquillas, el interior del cuarto de proyecciones y la escalera, así como la sala diáfana del cine. Más concretamente y en relación con el cuarto de calderas se decía que existen filtraciones de agua de lluvia con daños en la pintura de paredes y la chimenea de salida de la caldera. Más adelante en la partida destinada a dicho concepto se recogía el pintado de techo y paredes con tixotropix y terminación plástico liso metro cuadrado 241, 50 €.

Por su parte el perito de la demandada en el apartado "Pinturas" y en la partida referida a Sala de calderas considera que los daños causados por la entrada de agua o por la conexión de la chimenea no son consecuencia del uso sino del propio estado del inmueble y no pueden ser imputados al arrendatario. Añade que la instalación es la misma que cuando se inició el arrendamiento sin inversiones de mejora.

En el acto de la vista el perito de la actora insistió en la existencia de defectos en la pintura en el cuarto de calderas y añadió que junto a los derivados de la existencia de humedades también existen escorrentías que se debían a falta de mantenimiento.

La sentencia de instancia desestima la pretensión de la actora de que sea la demandada la que deba soportar los desperfectos reclamados a causa del filtrado de agua al tratarse de un defecto estructural que corresponde a la actora por contrato.

Reconocen ambas partes la existencia de filtraciones de agua de lluvia dentro del cuarto de calderas que han causado daños en la pintura de paredes y la chimenea de salida de la caldera, aunque también la actora de manera poco concreta añade que por parte del Ayuntamiento se realizaron trabajos de pintura. Por dicho motivo coincidiendo con la juez de instancia consideramos que han sido las filtraciones de agua las que han causado el deterioro de la pintura por lo que al tratarse de un defecto estructural del edificio debe ser asumido por la propiedad. Procede por tanto la desestimación del motivo de recurso presentado.

CUARTO. -En relación con las partidas objeto de recurso que al afectan al edificio 3 DISCOTECA hacemos referencia en primer lugar a:

1.- Suministro y colocación de urinarios en el baño de caballeros valorados según la actora en 1161€ y que la sentencia estima en 165 €. En el informe pericial aportado por la actora y en el que se basa la demanda se dice que en el baño de caballeros sitos en la discoteca existen urinarios de loza blanco verticales que presentan roturas y agujeros (que se aprecian en las fotografías) y se reproducen los mismos argumentos que los recogidos en relación con los urinarios sitos en el cine en relación con la rotura de piezas.

La demandada en su informe, aunque considera que el estado de los baños en general es bueno, reconoce tales daños en los urinarios de caballeros, pero considera que se deben más bien al uso y a la antigüedad e insiste en que no procede la propuesta de cambiar todo solo por la inexistencia de la pieza rota. La sentencia de instancia acepta de nuevo la reparación y no su sustitución y por ello reconoce únicamente 165 €.

Conforme al criterio recogido anteriormente en relación con los baños de del cine concluimos considerando que se ha acreditado a través del informe pericial de la actora que ha existido un mal eso de los mismos causándose roturas y agujeros sin que tampoco exista prueba de que por parte del Ayuntamiento se hubiera llevado a cabo un mantenimiento de los mismos. Por ello consideramos acreditado conforme al contenido del informe pericial aportado por la actora la necesidad de proceder a la total sustitución de los mismos por importe de 1.061 € se estima por tanto el recurso interpuesto en este sentido.

1.2 se recurre teniendo el pronunciamiento de la sentencia relativo a la reposición de 33 sillas de la discoteca que según la actora han sido dañadas con quemazos, arañazos etc., y se cuantifican en 1316,70 €. En este caso el perito de la demandada cuantifica el tapizado de las sillas en 12 €.

En este caso la sentencia de instancia considera que los daños que presentan las sillas son producto del tiempo y no se deben a un mal uso de las mismas sino a su utilización. En todo caso considera que procede su reparación por la cantidad de 396 € que se fija en el informe pericial de la parte demandada.

Tal y como señala la recurrente del informe pericial de la demandada se desprende una asunción de responsabilidad de esta al admitir al menos la necesidad de su tapizad.

Mientras el informe pericial de la parte actora deja constancia de que existen dos sillas rotas y 31 con desperfectos en el tapizado.

Procede en este caso la desestimación del motivo de recurso al no haber quedado acreditado con el rigor necesario ni los defectos que presentan las sillas ni el número de sillas deterioradas.

Reconociéndose por la demandada que algunas deben ser tapizadas, debemos concluir considerando que no hay prueba de la necesidad de su sustitución, pero si de su reparación y tapizado debiendo por ello desestimarse el motivo de recurso interpuesto.

Acredite la necesidad de sustitución, debiendo en este sentido entender que la reparación de las mismas es suficiente.

1.4 es objeto igualmente de recurso las paredes del local de la discoteca y concretamente el entelado que las cubre.

La actora reconoce su antigüedad de más de 30 años que s y añade que no se puede sustituir y por ello fija el importe de la sustitución en 5611,50 €.

Por su parte el perito de la demandada reconoce también que el entelado es antiguo, pero entiende que se encuentra en buen estado, aunque despegado del soporte y por ello no acepta la valoración de dicha partida.

La sentencia de instancia entiende que los defectos que puedan presentar se deben no al mal uso del edificio sino al transcurso del tiempo y acuerda por ello la desestimación de la pretensión.

El contenido de ambos informes nos permite considerar acreditado el mal estado de las paredes, pudiendo considerar que al consistir en un recubrimiento de tela tiene su origen simplemente en el transcurso del tiempo lo que supone la ausencia de responsabilidad de la arrendataria. Procede por tanto la desestimación del motivo de recurso interpuesto.

1.5 en último lugar se recurre por la actora la partida relativa al estado de mosquiteras.

Se remite a su informe pericial donde se dice que las mosquiteras de 7 de 100 × 100 cm y dos ventanas de 130 × 60 ventanas están rotas, arrancadas y golpeadas desde fuera y fija el importe de la reparación en 595 €.

El informe del perito de la demandada considera que son muy antiguas y además son elementos que tiene una durabilidad de unos 10 años. En todo caso valora su sustitución en 70 €.

La sentencia de instancia entiende que no procede su sustitución a nuevo sino su reparación y por ello fija su importe en 70 €.

Aun cuando la actora basa su reclamación en el informe pericial que manifiesta que él las mosquiteras que dan al vacío interior están rotas arrancadas y golpeadas desde fuera, entendemos que se trata de un material con una durabilidad limitada en el tiempo y que exigía un mantenimiento por parte del Ayuntamiento que no se ha llevado a cabo. Por ello que como dice la sentencia de instancia entendemos que basta con su reparación en el importe fijado en su informe.

Procede por ello la desestimación de este motivo de recurso.

En conclusión, procede la estimación parcial del recurso en el sentido de atribuir a la propiedad la obligación de reponer la puerta de acceso principal al edificio del cine por importe de 2995, la sustitución de los urinarios sitos en el cine por valor de 1185,60 € así como los sitos en la discoteca por un total de 1161 €. Todo ello arrojó un total de 5241, 60 € (s.e.u.o).

QUINTO. - La estimación parcial del recurso conlleva la no imposición en las costas causadas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.