Sentencia Civil 917/2022 del Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 225/2021 de 13 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Dª Andrea interpuso demanda contra D. Felix en ejercicio de una acción de saneamiento por vicios ocultos en una compraventa de inmueble. Explicaba en su demanda que el demandado era propietario de la vivienda sita en PASEO000 NUM000 de Mutilva y que, siendo propietario, en Junta de Propietarios de 14 de abril de 2016 se aprobó la realización de obras de rehabilitación de la envolvente térmica para subsanar patologías de filtraciones y condensaciones; en Junta de 13 de junio de 2017 se aprobó una estimación de cuotas para el pago de dichas obras, correspondiendo 9.096,96 euros al piso del demandado; y en Junta de 22 de noviembre de 2017 se constituyó una comisión de obras para decidir definitivamente los trabajos. La demanda explicaba que en escritura pública de 28 de diciembre de 2017 se documentó la compra de dicha vivienda por parte de la demandante, por un precio de 153.127 euros. Posteriormente, en Junta de 5 de junio de 2018, siendo ya ella propietaria, se adjudicó finalmente por la Comunidad de Propietarios la obra en la envolvente térmica del edificio, momento en que la demandante conoció todos los precedentes. Y finalmente en Junta de 10 de diciembre de 2018 se aprobaron las derramas finales para tales obras, correspondiendo a la vivienda de la demandante una cantidad de 11.555,04 euros que reclama como resarcimiento de vicios ocultos en la cosa vendida, censurando que el demandado, como vendedor, no le informó de los problemas de filtraciones en el edificio y de las decisiones de la Comunidad de Propietarios para afrontarlos.

El demandado se opuso a la demanda explicando que sí refirió a la compradora los problemas existentes en el edificio y el hecho de que la CP estaba estudiando soluciones sin haber decidido todavía qué obras ejecutar. Opuso de este modo que no puede considerarse la existencia de vicios como "ocultos", y subrayó que a la fecha de la escritura de compraventa la propia CP certificó la inexistencia de deuda alguna pendiente por su vivienda, signo revelador de la inexistencia de derramas aprobadas por las obras. En último término, el demandado discutía la cuantía reclamada por no representar la misma una rebaja proporcional peritada, sino por el contrario el coste de reparación en una solución final que supone mejora de calidades en el edificio.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Pamplona, objeto de la presente apelación, estimó la demanda. La juzgadora a quo afirma que al tiempo de escriturarse la compraventa entre las partes el edificio presentaba un serio vicio constructivo en elementos comunes, que ya en Junta de abril de 2016 mereció la decisión de corrección de la envolvente térmica. Concluye de este modo que ante la envergadura de tal vicio, la compradora no habría adquirido o habría pagado menos cantidad en caso de haberlo conocido, considerando que el vendedor no informó de la gravedad del defecto ni de la necesidad de una obra de rehabilitación para subsanarlo, sino que tan solo transmitió que había problemas en fachada y que se había constituido una comisión de obras para ver qué solución tomar, cuando por el contrario era conocedor de la Junta de junio de 2017 en la que se concretaron dos posibles soluciones y la estimación aproximada de su coste. En definitiva, que el comprador prestó una información incompleta sobre el estado del edificio y obras a ejecutar y la vendedora desconocía la verdadera gravedad del problema. Finalmente, la sentencia de instancia acoge el montante indemnizatorio reclamado por cuanto representa el coste de reparación del vicio o defecto en equivalente rebaja proporcional del precio real.

El demandado se alza en apelación contra la referida sentencia insistiendo en que no se puede hablar de un vicio "oculto" cuando se reconoce que sí se informó de su existencia. Denuncia error en la valoración de la prueba en cuanto a la diligencia exigible a un vendedor para informar sobre el estado de la cosa vendida, subrayando que sí transmitió las alternativas de reparación, extremo no negado por la demandante; que no resulta creíble el testigo por ser la pareja de la demandante; y que al tiempo de la compraventa no estaba elegida por la CP ni la reparación a ejecutar ni aprobado su coste y derramas, por lo que nada podía transmitir a la compradora al respecto. Por otro lado, el recurso censura que la derrama finalmente aprobada no puede constituir el vicio oculto en sí ni su mayor o menor coste. También defiende que la jurisprudencia del Tribunal Supremo no exige a un vendedor una exhaustividad en la información, y por el contrario también exige diligencia al comprador, que pudo informarse con más detalle de la problemática. Finalmente, el recurso de apelación afirma que la derrama aprobada beneficia a la demandante, en tanto que mejora el edificio, y la rebaja proporcional del precio resulta desproporcionada.

La demandante se opuso al recurso defendiendo que la prueba avala el conocimiento por el vendedor de la aprobación de la obra y de las alternativas a ejecutar, que excedían claramente de un mero mantenimiento y eran de gran envergadura; al igual que queda probado que no transmitió a la compradora información sobre tales extremos, sino que minimizó la gravedad real de los defectos en el edificio. Además, defendió la procedencia de la cuantía indemnizatoria reconocida, como coste de subsanación del defecto.

TERCERO.- La revisión de la prueba practicada en el presente litigio acredita los siguientes hitos de interés, acontecidos cronológicamente:

Siendo el demandado, Sr. Felix, propietario de la vivienda sita en PASEO000 NUM000 de Mutilva, en fecha 14 de abril de 2016 se celebró Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios en que dicho inmueble se integra, a la que aquél acudió, en la que se trató el tema relativo a "Presentación y/o aprobación si procede de la obra a realizar para mejora de la envolvente térmica del Edificio. Aprobación de derrama extraordinaria para afrontar este gasto". Se alude en el acta a la necesidad de rehabilitación de fachada para resolver definitivamente patologías de filtraciones y condensaciones en viviendas, así como el planteamiento de dos soluciones arquitectónicas: bien SATE en la fachada existente, o bien fachada ventilada. Se apuntó, finalmente, la utilidad de recabar una dirección facultativa que elaborase el oportuno proyecto. Consta votado favorablemente por 16 votos a favor, 6 en contra y 6 abstenciones.

En fecha 13 de junio de 2017 se celebró Junta Ordinaria, a la que también acudió el demandado, propietario del 1º-B, en la que se trató el tema "Simulación de cuotas para la reforma de la envolvente térmica de la fachada: solución SATE tanto en fachada como en patios. Solución fachada ventilada y patios en SATE". Se referencia que ya se entregaron a los propietarios, con la convocatoria a la reunión las cuotas a pagar durante 96 meses con una u otra solución, y así consta que la primera acarrearía para el 1º-B una derrama mensual de 65,66 euros y la segunda de 94,76 euros. Se acordó por unanimidad solicitar presupuestos a despachos de arquitectos antes de tomar una decisión definitiva sobre la contratación del arquitecto que efectuó el estudio.

El 17 de octubre de 2017 se firmó contrato privado de compraventa de la vivienda sita en PASEO000 NUM000 de Mutilva, entre el vendedor Sr. Felix y la compradora Dª Andrea.

Se dice aportada, pero en realidad no consta en autos, acta de reunión de la Junta de 22 de noviembre de 2017. No obstante, ambas partes son contestes en sus respectivos escritos de demanda y de contestación en cuanto a la realidad de aquella reunión y en cuanto a que en la misma se acordó por la Comunidad de vecinos la constitución de una comisión de obras para recabar presupuestos.

Mediante escritura notarial de fecha 28 de diciembre de 2017 se documentó la venta de la vivienda sita en PASEO000 NUM000 de Mutilva por el vendedor Sr. Felix a la compradora Sra. Andrea, por un precio de 153.127 euros. Dentro de los documentos anexos a esta escritura, consta certificado del secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios, de fecha 18 de diciembre de 2017, confirmando que el inmueble transmitido no tiene ninguna deuda pendiente con la comunidad y está "al corriente de todas las cuotas ordinarias y extraordinarias".

En Junta de propietarios de 5 de junio de 2018, a la que acudió la demandante, ya nueva propietaria del NUM000, se trató el tema "Exposición por parte de la Comisión de Obras de los presupuestos obtenidos", y se sometieron a votación las distintas alternativas para la realización de la envolvente térmica, entre fachada ventilada y SATE en patios, por un lado, y fachada y patios en SATE, por otro. Consta aprobada la primera opción por mayoría de 18 votos (y consta el voto del 1º-B por la segunda opción). Además, se aprobó también, por unanimidad, una derrama extraordinaria para dichas obras de 30 euros a partir de julio de 2018, que sería posteriormente ajustada a la realidad del proyecto una vez se dispusiese del mismo.

En Junta Extraordinaria de 10 de diciembre de 2018 (con presencia del 1º-B) se presentó el proyecto por arquitecto, así como la empresa constructora, y se aprobó la actualización de la derrama que en lo que afecta al 1º-B quedó fijada en 137,56 euros.

Finalmente, es de reseñar constan aportadas por ambas partes conversaciones por whatsapp entre el demandado y la pareja de la demandante (el Sr. Teofilo) en junio de 2018. En las mismas cabe destacar que el Sr. Teofilo censura que estando el Sr. Felix de propietario "se aprobó una derrama para rehabilitar la fachada y quedó pendiente saber la cuantía exacta d la misma", además de reprocharle que nunca les había indicado la aprobación de la derrama y que de haberlo sabido las condiciones de compra habrían cambiado. El Sr. Felix contestó afirmando que sí les había comentado "que algunos de la fachada norte tenían problemas de humedades y querían hacer algo. Recuerdo que se habló de rellenar las paredes de celulosa, cambiar el sate, fachada ventilada... pero no se acordó nada. Lo último que se aprobó y os lo dijimos es que habían nombrado una comisión para estudiar opciones y ya os lo contamos". El Sr. Teofilo contestó confirmando que "Sí nos hablasteis de humedades y de que se estaba mirando el tema, pero lo q nos hemos encontrado es que el 14 de abril de 2016 se aprobó la obra para la envolvente térmica de la fachada y la correspondiente derrama extraordinaria, a falta de concretar el importe de la derrama, que es lo que se aprobó la semana pasada", reprochando nuevamente que no se les hubiese informado al tiempo de la compraventa de la aprobación de la derrama.

CUARTO.- Dentro de la regulación del contrato de compraventa la ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra (FN), en el tenor actualmente en vigor (introducido con la reforma operada por la LF 21/2019), regula las obligaciones del vendedor, estableciendo que "Por el contrato de compraventa, el vendedor se obliga a entregar la libre posesión de la cosa vendida; queda igualmente obligado a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma. Asimismo se obliga el vendedor al saneamiento por evicción y vicios ocultos, salvo que las partes hubieren pactado lo contrario. En caso de incumplimiento, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá este la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión".

En igual sentido, el artículo 1484 del Código Civil (Cc) establece que "El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos". Añade el art. 1485 que "El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido". Finalmente, el artículo 1486 faculta al comprador en estos casos para "optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión".

Estas normas regulan el saneamiento de los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida, saneamiento que puede consistir en la resolución de la venta (acción redhibitoria) o en una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris). La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha destacado respecto de esta acción quanti minoris -que es la ejercitada por la demandante en el presente litigio- que "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS de 23 de septiembre de 2003), de manera que "si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria" ( STS 14 de junio de 1996).

El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado. Se trata por tanto de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio económico del contrato de compraventa, y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo también ha concretado los requisitos para el éxito de la acción de saneamiento por vicios ocultos, señalando al efecto que "sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente". ( STS de 8 de julio de 2010).

QUINTO.- En el caso que nos ocupa comparte la Sala las conclusiones de la juzgadora de primera instancia relativas a la consideración de que el inmueble transmitido por el vendedor sí adolecía de unos vicios que mermaban su valor, y que fueron ocultados en cuanto a su alcance y envergadura.

No es discutido que en la transmisión de una vivienda integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal es objeto de transmisión, además de dicha vivienda en sí y sus posibles anexos, la cuota proporcional de participación en los elementos comunes del edificio. Y así uno de los elementos comunes de todo edificio dividido en propiedad horizontal es, por naturaleza, su fachada.

En el caso que nos ocupa en el edificio en que se integra el piso vendido existía, como bien concluye la sentencia apelada y no discuten las partes, una serie de deficiencias por filtraciones y humedades que obligaban a ejecutar obras de reparación en un elemento común, en la fachada. Por tanto, existían vicios en la cosa vendida, en la parte de elementos comunes del edificio de que la misma participa.

El núcleo de la controversia al respecto se ciñe a determinar si el vendedor, Sr. Felix, informó o no a la compradora, Sra. Andrea, de tales deficiencias a la hora de negociar la compraventa.

El conocimiento del que disponía el vendedor lo revelan las actas de las Juntas de Propietarios anteriores a la compraventa (actas que además documentan la presencia y participación en la votación del Sr. Felix): conocía que se había decidido acometer una obra de reparación de la evolvente térmica del edificio para resolver patologías de filtraciones y condensaciones (Junta de 14 de abril de 2016); y conocía también que se barajaron dos posibles soluciones técnicas, así como el coste aproximado de cada una de ellas (Junta de 13 de junio de 2017). Además, posteriormente al contrato privado de compraventa pero con anterioridad a la escrituración de la venta, el vendedor también fue conocedor de que se había designado una comisión de obras en la comunidad de propietarios para recabar presupuestos definitivos (Junta de 22 de noviembre de 2017).

El recurso de apelación censura que el vendedor sí transmitió esos conocimientos a la vendedora, y que en consecuencia no se puede concluir la existencia de vicios "ocultos". Sin embargo la prueba acredita en realidad que el vendedor transmitió una información que minimizaba el alcance y gravedad de las patologías del edificio y sus posibles soluciones.

La sentencia apelada ha analizado y valorado correctamente la prueba documentada de conversaciones mantenidas entre las partes por whatsapp. Con las mismas no se acredita en ningún caso que el vendedor hubiese informado a la compradora de los presupuestos manejados para costear la obra, conocidos desde la Junta de junio de 2017. Coincide esta Sala, plenamente, en la valoración de la prueba efectuada por la juez a quo: en esos mensajes el vendedor únicamente confirma haber informado a la parte compradora de que 1) había algunas viviendas con problemas de humedades; y 2) que se había designado una comisión de obras para tratar la cuestión. En ningún momento del contenido del mensaje se infiere la confirmación de que, adicionalmente, se hubiese informado a la compradora también de los costes manejados para acometer la reparación. Se minimiza claramente el problema, al aludir a "algunos" afectados, ubicando además el problema en un lugar ajeno (la fachada norte), dando apariencia de que no afecta a todos. Así, indica el mensaje "Igual no te acuerdas ya os comentamos que algunos de la fachada norte tenían problemas de humedades y querían hacer algo". También se minimiza el alcance de la obra, con esa referencia a que los afectados "querían hacer algo", alusión genérica impropia cuando se conocen dos presupuestos estimativos de revestimiento SATE o de fachada ventilada. El mensaje también confirma que "Lo último que se aprobó y os lo dijimos es que habían nombrado una comisión para estudiar opciones". En contraposición a estas referencias, en las que se hacen alusiones expresas a la información sí transmitida, el resto del mensaje del vendedor no confirma lo mismo al aludir al coste y alcance de la obra: "Recuerdo que se habló de rellenar las paredes de celulosa, cambiar el sate, fachada ventilada... pero no se acordó nada". Esta referencia no sólo no alude al hecho de haber transmitido esa información a la compradora, sino que claramente contiene alusiones propias a una rememoración subjetiva por parte del interlocutor no del contenido de la conversación con la compradora, sino del contenido de las reuniones de la comunidad de propietarios a las que él acudió (rememoración efectuada en un mensaje de junio de 2018, por tanto muy posterior a la venta y a la negociación de la misma).

Estas referencias y el alcance genérico del contenido de la información transmitida a la compradora se corroboran con la declaración de la pareja de la demandante, Sr. Teofilo, enteramente creíble porque resulta congruente con sus mensajes intercambiados con el vendedor: en todo momento el Sr. Teofilo confirma el conocimiento de esos dos únicos datos que los mensajes evidencian que les había transmitido el vendedor: que en la fachada norte había filtraciones y que se había designado una comisión de obras para tratar el tema. De hecho en la cadena de mensajes por whatsapp el Sr. Teofilo afirma ese conocimiento y recrimina, en clara contraposición, el desconocimiento de que también se había estudiado y estimado el coste de soluciones concretas, no transmitidas por el vendedor.

El recurso de apelación que nos ocupa pretende que el hecho de haber informado a la compradora de las distintas alternativas de reparación que se estaban estudiando, y su coste, sí queda probado por razón de que él mismo, el vendedor, así lo referenció en burofax y luego al judicializar el tema la demandante no negó tal afirmación en su demanda. Sin embargo no se puede compartir, en absoluto, tal planteamiento. Ese hecho, notoriamente controvertido, no puede darse como probado por una suerte de omisión en la demanda, que partiría de una presunción de veracidad del burofax y de correlativa carga de desmentir el mismo en la demanda, cuando ello no es así: no se puede tener un hecho como cierto y probado porque no haya sido cuestionada procesalmente no ya su afirmación procesal, sino su afirmación en un documento extrajudicial unilateral de parte. Además, no es cierto el planteamiento del recurso, porque justamente al contrario la demanda inicial en ningún momento refiere que la información transmitida por el vendedor abarcase, también, a la cuestión relativa a las alternativas de reparación, sino que por el contrario la demanda se apoya en las conversaciones de whatsapp, en las que la parte compradora niega expresamente tal realidad.

Con todo lo expuesto la Sala debe confirmar la procedencia de la acción quanti minoris, porque está suficientemente probado que el vendedor transmitió una información parcial e incompleta en octubre de 2017, cuando desde antes tenía un conocimiento más amplio del verdadero alcance y envergadura del defecto. El vendedor no tenía un conocimiento certero y concreto de la gravedad del problema, toda vez que aún no se había aprobado en Junta la solución definitiva a aplicar ni en su coste ni en su duración temporal. Pero sí conocía el manejo de dos presupuestos orientativos, que evidenciaban un coste relevante, y es notorio que no transmitió esa información ocultando con ello, claramente, el conocimiento por la compradora del verdadero alcance y envergadura del vicio transmitido con el piso (en su cuota de participación en elementos comunes del edificio), sin que ante tal exigua información pase a ser carga de la parte compradora el investigar y averiguar, antes de firmar la compra, los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios (ya que apenas se le ha transmitido que la comunidad únicamente ha designado una comisión de obras).

Finalmente, el hecho de que al tiempo de la escrituración de la compraventa el administrador de la comunidad hubiese certificado, como así era, que la vivienda transmitida no tenía pendiente ninguna cantidad por derrama ordinaria o extraordinaria no varía las anteriores conclusiones. Ello por razón de que no podía certificar otra cosa, en tanto no estaban todavía aprobadas las derramas. Pero es que el vicio oculto no son las derramas en sí, sino los déficits de humedades y filtraciones en la fachada del edificio y su alcance y envergadura constatados si quiera orientativamente en los presupuestos de reparación recabados en junio de 2017, meses antes de la compraventa.

SEXTO.- Una vez razonado todo lo anterior, sí merece parcial acogida el recurso de apelación en su último extremo, en el que la parte demandada censura la cuantificación del vicio oculto y la condena dineraria impuesta al efecto.

Como ha quedado dicho, la sentencia apelada impone al demandado el pago en concepto de rebaja proporcional del precio de una cantidad equivalente a la derrama definitivamente aprobada por la Junta de Propietarios para acometer la solución de la envolvente térmica del edificio (11.555,04 euros)

Sin embargo consideramos que ello excede claramente del objeto propio del reequilibrio de las prestaciones que pretende encauzar una acción quanti minoris, porque se está identificando el vicio o defecto directamente con la derrama, cuando como acabos de razonar en el fundamento jurídico anterior no cabe tal correspondencia directa. El vicio o defecto en este caso no es una derrama extraordinaria anudada al piso vendido, y preexistente (y, en su caso, ocultada) al tiempo de la compraventa, sino por el contrario la existencia de filtraciones en el edificio y la correlativa necesidad de reparar la envolvente térmica del mismo.

De igual modo, ya hemos razonado en esta sentencia que el objeto de una acción quanti minoris no puede ser, por su propia naturaleza, el de resarcir un perjuicio, que es a lo que se equipara en este caso la indemnización fijada en sentencia como coste de reparación del defecto (en los elementos comunes del edificio en que se integra el piso vendido), sino por el contrario el de restablecer la equidad contractual mediante una rebaja proporcionada del precio.

La cuantificación reclamada por la parte demandante y acogida en la sentencia (los indicados 11.555,04 euros) quedó concretada con mucha posterioridad a la consumación de la compraventa: en Junta de junio de 2018 (donde se decidió qué concreta solución constructiva acometer -fachada ventilada-) y en Junta de 10 de diciembre de 2018 (donde se aprobó el coste definitivo para dicha concreta obra), por tanto en reuniones comunitarias en las que quien tuvo voto para determinar, a través del mismo, una u otra solución con uno u otro coste, fue la demandante, no el demandado. Por tanto está incidiendo la conducta y capacidad de decisión (aun colectiva o comunitaria) de la propia perjudicada frente al demandado responsable que no ha podido tener intervención alguna en la determinación de ese coste de reparación.

No resulta razonable ponderar, con tales elementos, que al tiempo de la compraventa (finales de 2017) ese sería el coste que las partes razonablemente podrían haber tenido en cuenta para negociar el precio de venta, en un escenario de entero conocimiento del problema. Por el contrario, en aquel momento temporal, como queda demostrado, el vendedor conocía una estimación orientativa de dos presupuestos: 6.303,36 euros en caso de ejecutar un revestimiento SATE ó 9.096,96 euros en caso de acometer una fachada ventilada, sin todavía ningún indicio adicional de cuál sería el coste certero final ni cuál de las dos soluciones se orientaría a ser aprobada definitivamente. Por lo tanto, es evidente que en la lógica negocial en el momento de la compraventa dichos dos costes, insistimos que todavía orientativos, habrían sido los únicos que pudiesen haber ostentado algún peso y efecto en la concreción del precio de venta.

Teniendo en cuenta tales circunstancias, estima la Sala que la corrección y ajuste del precio de venta, por efecto de la acción quanti minoris, en atención a los factores concurrentes en dicho momento de negociación de la compraventa, obligan a cuantificar el importe en una media ponderada de ambos importes de las dos soluciones eventualmente posibles en aquella fecha, por lo que debemos fijar el importe de la condena dineraria en 7.500 euros, que estimados ajustado y acorde a las circunstancias del caso enjuiciado.

SÉPTIMO.- La acogida parcial del recurso de apelación comporta que la demanda pase a quedar estimada parcialmente, con lo que en aplicación de lo dispuesto en el art. 394.2 LEC las costas de la primera instancia habrán de ser asumidas respectivamente por cada.

En cuanto al pago de las costas de la apelación, el art. 398.2 de la LEC determina que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar al caso que nos ocupa al resultar acogido en parte el recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.