Sentencia Civil 697/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 87/2022 de 02 de octubre del 2023

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Sarriguren interpuso demanda contra Promociones Mepro Navarra SL, formulando una reclamación de responsabilidad contractual como vendedora, por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, seguridad y funcionalidad del edificio y sus dependencias ante la existencia de diversos deficiencias constructivas, reclamando la condena a la reparación de las mismas.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona, objeto de la presente apelación, estimó en parte la reclamación, condenando a la entidad demandada a reparar los defectos por disconfort térmico generalizado en viviendas, ruidos también generalizados en bajantes de los baños, así como por defectos de aislamiento en el 1º-B, movimiento de piezas de pavimento, humedades en balcones, grietas en zonas comunes, filtraciones en garaje y desprendimientos del adherente en juntas de transición de cocinas y de baños.

SEGUNDO.- La entidad vendedora demandada se alza en apelación contra la referida sentencia discutiendo exclusivamente la condena a la reparación de dos deficiencias, como son el disconfort térmico y los ruidos en bajantes. Alega que para determinar si existe o no un vicio constructivo como tal, resulta decisiva la normativa reguladora del proceso constructivo, y así concluye que en cuanto al confort por entrada de aire la norma CTE prevé un margen de tolerancia a la permeabilidad del aire, que se cumple en este caso según las fichas del fabricante de ventanas. Alega que las pruebas efectuadas por la parte demandante mediante infiltraciones presurizadas no se ajustan a las exigencias normativas. Y en cualquier caso argumenta que el resultado medio de las mediciones efectuadas en las diversas viviendas cumple con los márgenes tolerados por la CTE para edificios. En cuanto a los ruidos en bajantes, la parte recurrente alega que la normativa con la que se han de contrastar los resultados de las mediciones no es el Decreto Foral 135/1989, sino el RD 1367/2007, afirmando que los resultados de las mediciones cumplen con este segundo reglamento por lo que no existe defecto constructivo alguno.

La parte demandante se opuso al recurso de apelación. En cuanto a la ausencia de confort generalizado en las viviendas por entrada del aire, denuncia que la parte recurrente no expone ningún error en la valoración de la prueba por el juzgador de instancia, sino que pretende hacer valer su valoración subjetiva de la misma. En cualquier caso, la parte demandante defiende que está enteramente probada la anormal entrada de aire por encima de las renovaciones previstas en el proyecto, por lo que existe incumplimiento del contrato de compraventa, estando también acreditada por los peritos la necesidad de recolocar correctamente la carpintería de las ventanas. En cuanto al ruido de bajantes, la parte demandante explica que el DF 135/1989 ha estado en vigor hasta su derogación en el año 2020, por lo que resulta enteramente aplicable a las mediciones del ruido sin que quede excluido por la legislación estatal en la materia, subrayando que de hecho el proyecto del edificio se remite a dicho decreto foral.

TERCERO.- Para la adecuada resolución del recurso de apelación que nos ocupa estima esta Sala necesario efectuar con carácter preliminar una expresa concreción del objeto litigioso, desde el prisma de la concreta acción que entabló la parte demandante.

En el presente litigio no se imputa a la parte demandada su eventual responsabilidad legal por vicios y defectos constructivos en su condición de agente interviniente en el proceso constructivo, sino que por el contrario la demanda imputa y reclama la responsabilidad contractual como vendedora del edificio y sus dependencias.

Esta aclaración resulta relevante y sustancial, por cuanto el planteamiento de base del recurso de apelación es que para dirimir si el edificio presenta o no "vicios constructivos" resulta determinante acudir a las exigencias normativas de la construcción previstas en el Código Técnico de la Edificación. Y no compartimos tal enfoque para el litigio, porque en el caso que nos ocupa no se reclama, repetimos, la eventual responsabilidad de la entidad demandada como promotora de la edificación por presentar vicios constructivos, sino la responsabilidad contractual como vendedora por entregar unas viviendas defectuosas para su normal destino.

La responsabilidad legal de la promotora (y del resto de agentes intervinientes en el proceso constructivo) se regula en la LOE, y está prevista por daños estructurales, daños que provoquen inhabitabilidad y daños de acabado (estos últimos, sólo imputables al constructor). Por el contrario, como ha quedado dicho la responsabilidad que aquí se reclama a la entidad demandada es otra distinta. Es la responsabilidad contractual como vendedora, que no se modula en consecuencia por los mismos parámetros que la responsabilidad legal que tienen los agentes intervinientes en el proceso constructivo por su condición de tal.

En esta consideración, el estricto ajuste a la normativa técnica constructiva o la catalogación de los problemas confrontados como "vicio constructivo" no resulta tan determinante y tajante como plantea el recurso de apelación, sin dejar de ser un elemento útil de ponderación.

Con carácter general el art. 1101 del Código Civil regula y determina la responsabilidad por incumplimiento de contrato, estableciendo que quedan sujetos a indemnizar los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo, negligencia o morosidad, o las contravengan de cualquier otro modo.

En el ámbito particular de la compraventa de un edificio, con sus pisos y dependencias, la obligación contractual esencial de la vendedora es la de hacer entrega de dicho edificio y de sus pisos y locales no sólo conforme a lo pactado contractualmente (en cuanto a calidades y método constructivo) sino además en adecuado estado y condición para su destino propio. Es decir, la obligación contractual esencial y básica del vendedor, consistente en hacer entrega de la cosa vendida, se satisface con la utilidad del edificio, esto es, con que sirva para el fin o destino propio para el que fue comprado (el edificio o sus dependencias).

En este contexto, el artículo 1104 del Cc explica qué es la culpa o negligencia en el cumplimiento de las obligaciones, indicando que consiste "en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, de tiempo o de lugar". Por tanto, la caracterización de la naturaleza de las obligaciones de la entidad vendedora, en tal condición, implica la necesidad de que el edificio y las viviendas resulten aptos en todos sus elementos para ser normalmente habitada, por encontrarse en condiciones adecuadas para ese destino final. En consecuencia, ello (la idoneidad y aptitud de la vivienda para ser normalmente utilizada conforme a su destino) no puede reducirse en este contexto de la responsabilidad contractual al limitado cumplimiento de la normativa técnica que evalúa no los cumplimientos contractuales, sino los requisitos técnicos de ejecución. Así se desprende de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en cuanto afirma que "la responsabilidad del promotor, como agente que interviene en el proceso constructivo y en la comercialización de las viviendas, ha sido objeto de un minucioso análisis por esta Sala como lo demuestran las recientes Sentencias de 2 febrero 2012 y 22 octubre 2012 , en donde, entre otros extremos, se declara: "que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil -hoy también, la LOE- es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación ... El promotor, en el supuesto que se enjuicia, es vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Si la edificación padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador" ( STS 11 de octubre de 2012) (el subrayado es de esta Sala).

CUARTO.- A partir de la aclaración anterior, el recurso de apelación debe resultar desestimado, porque concurre prueba pericial suficientemente demostrativa de que existe tanto un problema de disconfort general en viviendas por anormal entrada de aire como un problema de ruido generalizado en baños por las bajantes, resultando ambos problemas una deficiencia tal que, con independencia de que constituyan o no un "vicio constructivo" en términos de la LOE, conforman en cualquier caso un defectuoso cumplimiento de las normales prestaciones exigibles en la transmisión de una vivienda por compraventa.

4.1 Disconfort térmico general. En relación, en primer lugar, con la falta de confort por la entrada de aire y pérdida del calor interior, no sólo concurre una generalización del problema documentada por la mayoría de las viviendas desde el principio de la entrega, como razona la sentencia apelada, sino que concurre además suficiente prueba pericial que acredita la realidad efectiva de este déficit en la normal y adecuada utilización de una vivienda vendida.

El recurso de apelación niega que exista prueba de un deficitario sellado del encuentro entre ventanas y paramentos, pero lo cierto es que la pericial de la parte demandante resulta exhaustiva y detallada en cuanto al procedimiento de análisis seguido (ensayos de presurización y despresurización mediante el test " Blower-door" y búsqueda de infiltraciones mediante cámara infrarroja), resultando el mismo lo suficientemente fiable y convincente como para confirmar la conclusión de que sí existen infiltraciones de aire, principalmente a través de carpinterías y cajas de persiana, así como a través de los mecanismos (instalaciones de electricidad). El peritaje es claro a la hora de determinar que los encuentros de las ventanas con los cerramientos no están bien resueltos y los cierres de las ventanas no se encuentran adecuadamente ajustados. Es más, la solución propuesta para la solución del problema atañe precisamente a la corrección de tales encuentros, desmontando la carpintería y sellados, práctica de nuevo sellado y aislamiento, y nuevo montaje de las carpinterías de aluminio. Adicionalmente, y reforzando tales conclusiones, la prueba pericial también contiene unas mediciones termográficas y de termoflujometría en las viviendas que revelan, repetidamente, unos puntos de temperatura claramente inidóneos para la normal utilización de una vivienda confortablemente, corroborando en definitiva que "Las carpinterías de las viviendas no están bien selladas en el recibido de los premarcos y se producen infiltraciones por estos encuentros".

Cabe destacar que el perito judicial, Sr. Paulino, valida en su dictamen estas conclusiones y las mediciones que sirven de base a las mismas, corroborando la existencia de falta de estanqueidad y de filtraciones de aire exterior por causa de inadecuada fijación de los encuentros de carpinterías y cajones de persianas con los cerramientos de fachada. Es más, también coincide en que la reparación procedente pasa por la retirada de las carpinterías, aplicación de un sellado adecuado y nuevo montaje correcto de las carpinterías, lo que ratifica la realidad del problema existente.

Frente a estas evidencias, la pericial de la parte demandada no aporta un análisis directo del nivel de confort en el interior de las viviendas como tampoco de la conveniencia o inconveniencia de la solución propuesta, sino que por el contrario construye una censura de los métodos y técnicas de medición y evaluación del perito de la parte demandante (además de que, incluso, se atreve a efectuar unas improcedentes censuras también a las afirmaciones jurídicas de la demanda), sustancialmente desde el prisma de la normativa técnica, para defender que las variabilidades térmicas en el interior de las viviendas no constituyen ninguna deficiencia porque no existe ninguna exigencia normativa en cuanto a inercia térmica de los edificios; así como que la carpintería suministrada por el fabricante cumple con los requisitos y exigencias normativos de permeabilidad (obviando en este último punto que no se censura ningún defecto de calidad de las carpinterías, sino una deficiente instalación o montaje constructivo).

La pericial de la parte aquí apelante no desvirtúa la suficiencia de las bases que determinan la concurrencia de responsabilidad contractual, ya que sustancialmente censura las mediciones del perito de la parte demandante desde la consideración de que la normativa técnica vigente al tiempo de construcción del edificio no contenía previsiones para infiltraciones de aire producidas en las condiciones de los ensayos del peritaje del demandante. En realidad lo relevante para advertir responsabilidad contractual de la vendedora en este punto, como ha quedado dicho, no es que las mediciones del perito de la parte demandante se ajusten a una mejor o peor técnica, sino que en cualquier caso se ha evidenciado suficientemente que existe disconfort por la indebida entrada de aire, por una defectuosa solución en los cerramientos de ventanas que cuentan con un sellado incorrecto, dando lugar a situaciones de frío interior incluso con calefacción conectada. En otras palabras, para apreciar la responsabilidad contractual de la demandada no es preciso un resultado concreto de mediciones periciales, sino una constatación efectiva de que existe una defectuosa estanqueidad en las ventanas que genera un déficit térmico en el interior de las viviendas provocando la inidoneidad de las mismas para su normal utilización.

A mayor abundamiento, el propio recurso de apelación de la parte demandada utiliza los resultados de las mediciones de la pericial de la demandante para censurar que la media de los mismos (4,76 renovaciones de aire por hora) queda dentro de los márgenes de tolerancia admitidos por la norma técnica del CTE, pero sin tener en cuenta que los resultados arrojan las mediciones en viviendas, y el parámetro referido en el recurso (entre 3 y 6 renovaciones de aire por hora) se refiere, por el contrario, a edificios. No se ha presentado pericial técnica, a instancias de la recurrente, que refute la realidad de las deficiencias en el encuentro de los cerramientos de las ventanas con los paramentos, por lo que se debe confirmar la concurrencia de responsabilidad contractual en este punto por déficits relevantes en las viviendas vendidas, que no cuentan, por la causa indicada, con un índice de confort interior razonable para su normal y adecuado destino.

4.2 Ruido en bajantes de los baños. También esta deficiencia ha de reputarse concurrente y generadora de responsabilidad contractual no sólo por el hecho de su afirmación generalizada por numerosos propietarios desde el inicio, sino porque igualmente la prueba pericial técnica avala su existencia.

De nuevo debemos reiterar en este punto que la concurrencia de responsabilidad contractual de la parte demandada como vendedora no puede restringirse únicamente al cumplimiento o incumplimiento de unos determinados resultados de mediciones del ruido con los rangos reglamentariamente admitidos, porque no se enjuicia propiamente una responsabilidad por vicios o defectos, sino un incumplimiento de contrato generado por los mismos.

En realidad en este punto la censura esencial que contiene el recurso de apelación es que los resultados de las mediciones sonoras cumplen con los rangos tolerados por el RD 1367/2007, mientras que por el contrario la pericial de la parte demandante revela que no cumplen con los márgenes señalados por el Decreto Foral 135/1989. Alega la parte recurrente que el RD 1367/2007 es desarrollo de la ley del ruido del año 2003, y hace inaplicable el decreto foral anterior como norma más reciente.

El motivo se desestima porque la realidad jurídica es que el DF 135/1989 no estaba derogado al tiempo de efectuarse las mediciones sonoras aquí litigiosas, por lo que no se comparte el alegato de inaplicabildiad del mismo. Es más, son numerosas las resoluciones judiciales dictadas en esta Comunidad foral, aun con posterioridad al reglamento que desarrolla la ley del ruido, en las que efectivamente se valida la aplicación de los parámetros del referido DF 135/1989, y ello tanto en la jurisdicción civil como en la penal o en la contencioso-administrativa (así entre otras muchas, por citar algunas, SAP Navarra -civil- 369/2022, de 30 de mayo; SAP Navarra -civil- 1/2018, de 11 de enero; SAP Navarra -penal- 239/20, de 29 de septiembre; STSJ Navarra -contencioso administrativo- 197/2019, de 13 de septiembre; STSJ Navarra -contencioso administrativo- 193/2019, de 12 de septiembre), lo que indudablemente destierra por completo la referencia efectuada por la parte apelante a que el Gobierno de Navarra indicó en una comunicación la inaplicabilidad de dicho DF, que sin embargo no es tal en la realidad judicial (una comunicación de fecha 11 de diciembre de 2014 del Servicio de Calidad Ambiental del Departamento de Desarrollo Rural y Medio Ambiente, acompañada con la pericial de la parte demandada, y que no va referida en particular a las circunstancias del caso que nos ocupa sino que es general para mejorar la coordinación entre administraciones públicas).

Es más, como bien señala la parte apelada, en la memoria del proyecto de actividad clasificada, elaborado para las instalaciones de este edificio (aportado como prueba recabada vía oficio al Ayuntamiento del Valle de Egüés) se referencia también de modo expreso en el apartado 4, "protección contra ruidos", que se cumplirán en todo momento las condiciones de funcionamiento, niveles sonoros y vibraciones establecidas en el DF 135/1989.

La realidad jurídica es que el DF 135/1989 ha estado en vigor hasta su explícita derogación (salvo el capítulo III) por la disposición derogatoria única, apartado segundo, de la Ley Foral 17/2020, norma que entró en vigor en junio de 2021 (a los seis meses de su publicación en el BON), lo que termina de corroborar la inviabilidad de este motivo de la apelación.

QUINTO.- En cuanto al pago de las costas procesales de la alzada, el art. 398 de la LEC determina que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto las costas del recurso de apelación se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.