Sentencia Civil 637/2022 del Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1246/2020 de 20 de septiembre del 2022

PRIMERO.- Dª Elisabeth interpuso demanda contra Dª Covadonga y D. Romulo, solicitando el cumplimiento de un contrato de compraventa de vivienda. Explicaba que tras firmar un contrato de reserva el 29 de octubre de 2018, abonando 2.000 euros, posteriormente firmó con la Sra. Covadonga un contrato privado de compraventa de vivienda fijando un precio de 137.000 euros, abonando un anticipo de otros 13.000 euros más, y acordando la escrituración antes del 30 de junio de 2019. Denunciaba la demandante que, pese a tal compromiso contractual, la parte vendedora se negó a escriturar el día acordado para ello, y explicaba que la vivienda en cuestión es una VPO y que en marzo de 2019 el Gobierno de Navarra aprobó un precio de venta de 127.552,47 euros, de modo que las partes acordaron que el resto hasta los 137.000 euros convenidos sería precio del mobiliario y enseres existentes en el inmueble. Adicionalmente la demandante reclamaba también una indemnización por daños y perjuicios por la imposibilidad de disponer de la vivienda comprada, a razón de 20 euros por día de ocupación.

Los demandados se opusieron a la demanda. Por un lado planteaban la falta de legitimación pasiva del Sr. Romulo, por no ser firmante de los contratos ni propietario de la vivienda. Por otro lado Dª Covadonga defendió que entendía firmado un contrato de arras, no de compraventa, y además censuraba que la agencia inmobiliaria interviniente presentó en marzo de 2019 ante el Gobierno de Navarra una solicitud de autorización de venta por un precio distinto a los 137.000 euros acordados en dicho contrato. La demandada defendía que ante la autorización por el Gobierno de Navarra de una venta por un precio inferior al estipulado, la escrituración del negocio jurídico devino de imposible cumplimiento, al faltar el requisito del precio, imputando a la compradora una voluntad de fraude e irregularidades por pretender escriturar a un precio inferior al acordado y afirmando incumplimiento del contrato a instancia de dicha compradora. Al respecto, la demandada negaba que hubiese sido acordada por las partes una venta en paralelo del mobiliario de la vivienda hasta completar el precio acordado. Finalmente se oponía a la reclamación de daños y perjuicios negando su demostración y defendiendo que el alquiler de una VPO también está sometido a precio tasado.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Tudela, objeto de la presente apelación, estimó parcialmente la demanda. Por un lado se desestima la reclamación frente al Sr. Romulo, por su falta de legitimación pasiva. Por lo demás, la juzgadora de instancia razona que el contrato firmado por las partes en noviembre de 2018 no es de arras, sino de compraventa, dados los términos de sus cláusulas, y concluye que la compradora cumplió abonando los anticipos y acudiendo a firmar a la Notaría, siendo por el contrario la vendedora la que incumplió el contrato de compraventa al negarse a escriturar, sin que la fijación de un precio distinto al tasado por el Gobierno de Navarra se erija como causa que imposibilite el cumplimiento del contrato. Además, la sentencia subraya que la propia parte vendedora reconoció que, en realidad, en el mes de mayo de 2019 decidieron echarse para atrás en la venta por no trasladarse finalmente a residir a Pamplona. Por último, la sentencia fija la indemnización de daños y perjuicios en una cantidad alzada de 2.000 euros, estimando excesiva e injustificada la reclamación de la demandante.

La demandada se alza en apelación contra la referida sentencia defendiendo en primer lugar que el contrato firmado en noviembre de 2018 es un contrato de arras, por cuanto así lo creyó la Sra. Covadonga. El recurso también indica que el contrato era un contrato atípico de compraventa y arras, y que introducía una condición suspensiva a su eficacia, cual era la autorización de venta por el Gobierno de Navarra sin la cual se resolvería el contrato. El recurso de apelación también afirma que todas las partes eran conocedoras de que la vivienda era VPO y de que su precio tasado en 2018 era de 122.469,30 euros, pero desconocían cuál sería la tasación pública para la anualidad 2019 en que se acordó otorgar la escritura notarial, insistiendo en que se acordó un precio de venta de 137.000 euros bajo condición resolutoria en caso de no ser aprobado por el Gobierno de Navarra, y reprochando que la agencia inmobiliaria interviniente no presentase dicho precio contractual al Gobierno de Navarra en marzo de 2019 sino uno inferior, correspondiente a la tasación administrativa de tal anualidad (127.552,47 euros). La recurrente también señala que no ha existido incumplimiento de contrato por ninguna de las partes, sino que por el contrario lo que ha sucedido es que no ha tenido lugar la condición pactada, y negaba de nuevo que en noviembre de 2018 se hubiese acordado ninguna venta adicional de mobiliario y enseres para cubrir las diferencias cuantitativas. En último término el recurso de apelación discute el reconocimiento de una indemnización de daños y perjuicios a favor de la demandante, por un lado porque en el acto de audiencia previa esa pretensión quedó excluida de la controversia y por otro porque la demandante no ha acreditado perjuicio real alguno.

La demandante se opuso al recurso de apelación defendiendo, con la sentencia apelada, que el contrato suscrito por las partes fue de compraventa, no de arras, dados sus términos en los que regula el eventual incumplimiento de los contratantes, y no una facultad de renunciar, estipulando en caso de incumplimiento la posibilidad de optar por exigir el cumplimiento. Por otro lado, insiste en que lo pactado fue un precio de 137.000 euros que abarcaría la tasación VPO y el resto como precio por el mobiliario con el que se anunciaba y ofertaba la vivienda, afirmando la concurrencia de actos propios de la vendedora en la presentación de la tasación y en la nula expresión de objeción alguna cuando el Gobierno de Navarra la aprobó en 127.552,47 euros, considerando que el sobreprecio sobre tal tasación no anula ni impide la eficacia de la compraventa sino que produce por el contrario otras consecuencias jurídico-administrativas. Finalmente defendió la procedencia de la indemnización de daños y perjuicios como resarcimiento de los perjuicios sufridos.

TERCERO.- Queda documentado en el presente litigio que la Sra. Covadonga puso a la venta, a través de la agencia inmobiliaria Intudesa, una vivienda de su titularidad (ático en la CALLE000 de Tudela) por un precio de 140.000 euros, con cocina equipada y aire acondicionado en salón, más garaje y trastero.

En fecha 29 de octubre de 2018 la compradora interesada, Sra. Elisabeth, entregó a la inmobiliaria, para la propiedad, la suma de 2.000 euros en concepto de reserva.

El día 13 de noviembre de 2018 compradora y vendedora firmaron un contrato privado de compraventa, en el que se identifican los inmuebles y el precio (137.000 euros). En lo que al presente pleito interesa, la cláusula primera establece que "Al tratarse de una vivienda, plaza de garaje y trastero de protección oficial, la eficacia del presente contrato quedará condicionada a la obtención del visado por parte del Gobierno de Navarra, de forma que, en caso de que este fuese denegado, el contrato se resolverá, obligándose a la parte vendedora a devolver a la compradora todas las cantidades entregadas en el momento de la resolución, sin tener derecho ninguna de las dos partes a reclamar a la otra ningún tipo de indemnización". Pese a lo anterior, la cláusula tercera fija el precio de venta, señalándolo en 137.000 euros, "del que deberá deducirse, en el momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, la cantidad de quince mil euros (15.000 €) entregada en concepto de arras penales y como parte de pago del precio total". Se señaló también el compromiso obligacional de ambas partes de formalizar la escritura pública de compraventa antes del 30 de junio de 2019. De la misma forma, también debemos destacar que la cláusula quinta declara expresamente aplicable el art. 1124 del Código Civil para el caso de que alguna de las partes incumpla sus obligaciones en el contrato; y la cláusula sexta refiere que en caso de que resolución por incumplimiento la parte incumplidora deberá abonar a la otra parte una indemnización de 15.000 euros, y que en caso de ser la vendedora la incumplidora la compradora podrá optar por exigir el cumplimiento o instar la resolución, y en este último caso con derecho a la devolución de la cantidad entregada más otros quince mil euros adicionales como daños y perjuicios, mientras que en caso de incumplir la compradora entonces la vendedora podría hacer suyos los quince mil euros entregados, en concepto de daños y perjuicios.

Consta instancia de 1 de marzo de 2019 firmada por vendedora y compradora solicitando al Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra autorización para la venta de la vivienda, garaje y trastero. En el documento se consigna que se trata de vivienda VPO y se establece el precio de los tres bienes, hasta resultar un total de 127.552,47 euros (correspondientes a la actualización del precio tasado para la anualidad 2019). La Administración foral autorizó la venta por dicho precio tasado y declaró su renuncia al ejercicio del derecho de adquisición preferente que legalmente le asistía.

En el borrador de escritura notarial de compraventa preparado en junio de 2019 se especificaba que la vivienda estaba sometida al régimen de VPO y que el Gobierno de Navarra renunció a su derecho de adquisición preferente, fijándose el precio de 127.552,47 euros.

El día 28 de junio de 2019 las partes acudieron a la notaría del Sr. González de Echávarri Díaz, en Tudela, donde no se firmó la escritura de compraventa, sino que por el contrario se emitieron manifestaciones. Por un lado la vendedora Sra. Covadonga expresaba que la inmobiliaria presentó instancia ante el Gobierno de Navarra solicitando autorización de venta por un precio inferior al real pactado entre las partes, y que en tanto se otorgó tal autorización por un precio de 127.552,47 euros consideraba que no existía autorización administrativa para vender por 137.000 euros y que, en consecuencia, la formalización de la compraventa devenía imposible. Incluso añadía una referencia a su consideración de presunta manipulación del precio real de venta y a que la escrituración por el precio tasado por el Gobierno de Navarra podría constituir una falsedad y/o fraude de ley. En ese mismo acta se recogió escrito de alegaciones de la compradora, donde explicaba que las partes habían acordado que la diferencia entre el precio tasado administrativo y los 137.000 euros contractuales se correspondía con el pago de mobiliario y enseres dejados en la vivienda.

Por último es de destacar que también resulta probado que el verdadero motivo por el que la vendedora se negó a escriturar en junio de 2019 es que, pocos meses antes, ella y su esposo decidieron no trasladarse a Pamplona (como era su intención inicial) y seguir residiendo en Tudela. Así lo reconoció en juicio la demandada Sra. Covadonga, y quedó confirmado también con el resto de testificales.

CUARTO.- Con el primer motivo del recurso de apelación la parte recurrente discute que el contrato de fecha 13 de noviembre de 2018 firmado entre las partes sea un contrato de compraventa, sino que defiende ser un contrato de arras.

La Sala, por el contrario, avala las conclusiones de la juez de primera instancia, porque el contrato es un contrato de compraventa.

El único motivo esgrimido en el recurso para defender que se trata de un contrato de arras es afirmar que la propia demandada, Sra. Covadonga, declaró en juicio que entendía haber firmado tal tipo de negocio jurídico, si bien no explicó en base a qué circunstancias tomó tal consideración. Sin embargo de la sola declaración, inmotivada, de la propia parte interesada no derivan actos coetáneos válidos y útiles con los que evaluar la voluntad de las partes que firman un documento contractual, habida cuenta del evidente interés subjetivo de defender la postura que le beneficia. Más todavía cuando en este caso concreto no se pudo contrastar la similar consideración subjetiva de la contraparte (dado que no se solicitó ni practicó la prueba de interrogatorio de la compradora demandante; o la testifical de su padre, denegada por la juez de instancia pese a ser propuesto como directamente negociador junto a su hija).

Como bien valora la sentencia apelada, son las propias cláusulas del contrato, interpretadas en su conjunto, las que evidencian con claridad que las partes firmaron una compraventa. Así, es un documento que refleja el objeto propio de una compraventa, significando tanto el bien vendido como el precio. Se señalan igualmente las correlativas obligaciones esenciales que adquieren las partes en toda compraventa, esto es, entregar la cosa y pagar el precio. Se indica y referencia además, expresamente, la voluntad de las partes de vender y de comprar, lo que deja fuera de toda duda la intención de las contratantes, correlativamente plasmada después en el clausulado. Asimismo, las cláusulas quinta y sexta regulan particularmente las consecuencias de un eventual incumplimiento, en el sentido propio de un contrato de compraventa y conforme a los efectos legales del art. 1124 del Cc.

Tan sólo una puntual y confusa referencia de la cláusula tercera contiene una alusión a "arras", que sin embargo no se sustenta en absoluto con el resto del contrato en su conjunto. Como ya hemos señalado anteriormente, la cláusula tercera concreta el precio de compraventa (137.000 euros) y aclara que del mismo se deberán deducir los 15.000 euros ya anticipados por la compradora (2.000 euros en la reserva y 13.000 euros entregados con el propio contrato privado de compraventa). El problema (que en realidad no es tal) es que al aludir a ese descuento de los quince mil euros se indica que dicha cuantía está "entregada en concepto de arras penales y como parte de pago del precio total". Sin embargo no se puede pretender que esa referencia aislada pueda dar a entender que lo firmado en todo el conjunto del contrato sean unas arras. Por un lado porque el resto del contrato en su conjunto, como hemos insistido, evidencia elementos y componentes propios de una compraventa. Por otro lado, la referencia, como decimos, es confusa y para nada concluyente, ya que califica simultáneamente a los quince mil euros anticipados tanto de "arras penales" como de "parte del precio", lo que es incompatible. Y lo cierto es que en el contexto contractual en el que consta la referencia que nos ocupa, es claro que la misma no puede estar dotando a los quince mil euros del valor de "arras penales", toda vez que la cláusula, previamente, está indicando manifiestamente que ese dinero forma parte del precio, puesto que regula una deducción del mismo para la formalización de la escritura, cuando por el contrario unas arras penales se configuran en la jurisprudencia del TS no como una señal del precio (arras confirmatorias) o como un instrumento de liberación de obligaciones (arras penitenciales) sino como una sanción al incumplimiento.

Cabe añadir, finalmente, que el contrato que nos ocupa tampoco es un contrato "atípico" de compraventa y arras, como igualmente sostiene el recurso de apelación, dado que por un lado es frecuente incluir en un contrato privado de compraventa cláusulas específicas de configuración de arras; y dado, en cualquier caso, que en el contrato que nos ocupa es manifiesto que no se conviene ninguna modalidad de arras de manera clara ni explícita, siendo como decimos que del conjunto del clausulado se desprende la clara suscripción de un contrato de compraventa.

QUINTO.- En segundo lugar el recurso de apelación plantea que en este contrato (de compraventa) firmado entre las partes se incluyó una condición suspensiva, determinando que si no se otorgaba autorización de venta por parte del Gobierno de Navarra (al tratarse de vivienda VPO) por el concreto precio pactado de 137.000 euros, procedería la resolución.

Dejando al margen que se trata de un argumento jurídico nuevo, no planteado en primera instancia (donde se defendió un incumplimiento de la compradora como causa justificante de la liberación de la vendedora en el cumplimiento de sus obligaciones), cuya introducción en segunda instancia está vedada por el art. 456 LEC, lo cierto es que no se comparten los argumentos del recurso.

Llama la atención que mientras en la contestación a la demanda se reprochó a la compradora fraude y falsedad por fijar en la escritura un precio distinto al del contrato privado de compraventa, por el contrario ahora en el recurso la parte vendedora afirma que en noviembre de 2018 (cuando se suscribió el contrato privado) tanto las partes como la inmobiliaria sabían que la vivienda era VPO (de hecho así lo consigna el contrato) e incluso que eran conocedoras de que el precio tasado en la anualidad 2018 era de 122 mil euros, pero que como desconocían cuál sería el precio tasado en 2019 (año de firma de la escritura) aun a sabiendas de tal circunstancia se fijó un precio de 137.000 euros. Es decir, que las partes no consignaron como precio aquel que estipulase el Gobierno de Navarra para la anualidad de 2019, sino otro libre y alzado.

Lo que no se puede desprender de lo anterior, en ningún caso, es una imputación de fraude a la compradora, cuando por el contrario la vendedora es enteramente conocedora de todas esas circunstancias y ha participado en ellas: sabía ser propietaria de una VPO, y sabía o debería conocer que ello implicaba limitaciones a la hora de venderla, pero por el contrario se mostró abiertamente dispuesta a obtener un precio de venta superior al legalmente tasado (es más, aun pese a tales circunstancias y conocimientos su oferta inicial anunciaba la venta de la vivienda a un precio libremente fijado en su interés superior incluso al plasmado finalmente en el contrato privado de compraventa). La buena fe legalmente inherente a todo negocio jurídico y al ejercicio de los derechos ( art. 7 del Cc) exigía en este caso a la parte vendedora ser enteramente consciente y conocedora de la condición de VPO del inmueble que pretendía transmitir, así como ser conocedora de las limitaciones y singularidades que ello implica a la hora de decidir su transmisión, de modo y manera que no es conforme a esa buena fe que debe presidir los tratos en el tráfico civil consentir un precio distinto y manifiestamente superior al tasado para luego aducir que el mismo no es viable, pues bastaba con que en el contrato privado se hubiese referenciado el precio al tasado por la administración, como precio de compraventa.

En cualquier caso, como decimos lo que ahora se defiende en apelación es que en el contrato se fijó un precio de 137.000 euros bajo condición suspensiva de resolución del contrato en caso de que el Gobierno de Navarra no autorizase la venta por dicho concreto importe. Pero esto no es así en el tenor del contrato, y de hecho se trataría de un mecanismo inválido porque supondría en la práctica dejar en manos de la parte vendedora la decisión unilateral de resolver o no el contrato, a la luz de las bases disponibles y conocidas por las partes en el año 2018 (donde el precio tasado era de 122 mil euros) y el desconocimiento de la tasación para 2019 y menos aún su certidumbre ni previsibilidad en 137.000 euros.

Por tanto, no cabe advertir una condición suspensiva válida en el hecho de condicionar la venta a que el Gobierno de Navarra autorice un precio libre que es manifiestamente excesivo respecto de tasado, pues entonces queda la eficacia del contrato al albur de la voluntad unilateral de una de las partes, la vendedora, que puede decidir a su antojo seguir adelante (escriturando por el precio tasado, con pago del resto del precio por mobiliario) o desistir libremente y sin consecuencia alguna (más allá de restituir el importe de venta anticipado).

La contradicción entre lo defendido en apelación y lo planteado en primera instancia, a este respecto, queda en evidencia cuando se comprueba que mientras en la contestación a la demanda se imputaba a la compradora un incumplimiento de contrato (justificativo de la resolución contractual conforme al art. 1124 Cc y conforme a las cláusulas quinta y sexta del propio contrato), la parte plantea ahora en apelación, en sentido incompatible con lo anterior, que "realmente no hay incumplimiento de ninguna de las partes (ni actora ni demanda -sic-)" sino que existe un incumplimiento de una condición suspensiva prevista en el contrato.

Sin embargo, la condición suspensiva no es que el Gobierno de Navarra aprobase la venta en el concreto precio de 137.000 euros. Este último dato se consigna en el contrato en la cláusula tercera. Por el contrario en la cláusula primera no se referencia ningún precio en concreto, y lo que se aclara y especifica es que a tratarse de propiedades sujetas a régimen de VPO, es necesaria autorización de venta por la Administración foral. Pero no se señala que la autorización de venta haya de ser por el precio libremente consignado después por las partes, cosa lógica porque el precio que autoriza la Administración es el tasado por la misma -en base a baremos y parámetros administrativos- y no el que libremente puedan haber fijado las partes en contrato privado. La cláusula faculta la resolución del contrato en caso de denegación por la Administración del visado para vender (y no en caso de denegación de un determinado precio de venta en concreto), y en el que caso que nos ocupa no se denegó ningún visado sino que, justamente al contrario, se concedió la autorización para la venta (obviamente en el precio que tasa la Administración, único que ésta puede validar), de manera que sí se cumplió la pretendida condición suspensiva aducida por la parte recurrente. Es más, consta documentado cómo la vendedora recibió en marzo de 2019 notificación, y con ello conocimiento, de la autorización administrativa para la venta en 127.552,47 euros, sin que se haya probado que en ese momento articulase ninguna resolución de la compraventa por desajuste de precios ni abriese ninguna negociación modificativa de la misma.

El conjunto de circunstancias expuestas dota de pleno sentido a la explicación defendida por la compradora: el resto del precio pactado inter partes satisfacía el pago de los mobiliarios y enseres que la documentación acredita que disponía la vivienda. Resulta la única explicación plausible en el contexto de esta negociación y sus circunstancias, y el solo hecho de que no se consignase expresamente en el propio contrato privado de noviembre de 2018 no imposibilita tal conclusión, habida cuenta de que hasta el mes de marzo de 2019 (fecha en que el Gobierno de Navarra autoriza la venta por el precio tasado correspondiente a la anualidad) no se conoció el desfase concreto entre precios.

Por un lado la revisión de la prueba testifical lo confirma. Revisada la grabación del acto de juicio oral, consta la declaración del responsable de la agencia inmobiliaria, Sr. Aureliano, quien en todo momento y de manera reiterada insistió en que quedó enteramente claro en la negociación que, siendo la vivienda VPO, el precio por encima de la tasación del Gobierno de Navarra sería destinado a sufragar enseres y mobiliario. Es más, confirmó que el día señalado para la firma de la escritura notarial él como inmobiliaria llevó preparado un contrato privado para anexar, para documentar la compraventa de mobiliario y enseres por el resto del precio (9.447,53 euros), tal y como habían pactado en todo momento, ratificando que los cheques bancarios iban también en esa línea (y efectivamente dentro del documento nº 5 de la demanda, el acta notarial de manifestaciones, constan adjuntados tres cheques para pagar a la vendedora entre los cuales el tercero está emitido precisamente por dicha concreta cuantía de 9.447,53 euros). En igual sentido, la empleada de la inmobiliaria Sra. Antonia, confirmó que fue aclarado a la parte vendedora que el precio solicitado no era el viable legalmente conforme a las exigencias de tasación pública de VPO, e igualmente que el mobiliario de cocina y otros enseres justificarían el exceso de precio; asimismo que una vez acordada la venta con la Sra. Elisabeth lo pactado fue precisamente, eso, una venta aneja del mobiliario por el resto del precio.

Por otro lado, el propio hecho de que en el contrato se especifique en la cláusula primera el condicionante que supone la condición de VPO de la vivienda es revelador del evidente conocimiento de tal circunstancia por las partes, y en consecuencia de su inevitable sujeción al régimen legal correspondiente y, en definitiva, de su conocimiento y aceptación de que el precio de transmisión no puede ser el libremente pactado. No existe, por tanto, incumplimiento de la compradora porque no se podía escriturar por otro precio distinto a los 127.552,47 euros. Por el contrario el incumplimiento, como bien concluye la sentencia apelada, es de la vendedora, porque era enteramente conocedora desde el inicio de tal realidad y, sin embargo, se negó a escriturar sin causa justificada para ello. La realidad es que no faltaba en absoluto el precio, como elemento esencial de la compraventa, y la discordancia entre el precio señalado en un contrato privado y el posteriormente tasado por el Gobierno de Navarra no genera como consecuencia jurídica la invalidez, ineficacia o imposibilidad jurídico-civil de cumplimiento de las obligaciones, sino que por el contrario ese desajuste (si no se corrige) genera otro tipo de consecuencias jurídicas en el ámbito administrativo.

Es más, la razón última de dicho incumplimiento ha quedado enteramente evidenciada, y consistió en un sobrevenido cambio unilateral de voluntad por la parte vendedora, que decidió seguir residiendo en Tudela y con ello modificar su intención inicial de vender (ya comprometida y obligada en contrato privado de compraventa). Por supuesto, no concurre al respecto, pese a lo afirmado en el recurso, "rebus sic estantibus", esto es, un cambio de circunstancias justificativo, ya que se trata de una modificación totalmente voluntaria de las circunstancias acometida por la propia interesada.

Ese cambio unilateral de voluntad quedó reconocido en juicio y queda contrastado con la documentación. Y lo que no puede imponer la compradora, ante su evidente incumplimiento de contrato producido con su negativa a vender sin justificación alguna, es que la compradora se conforme con la recepción de indemnización de daños y perjuicios, pues el contrato no faculta a dicha vendedora a resolver libre y unilateralmente. Por el contrario el contrato facultaba expresamente a la compradora, en caso de incumplimiento de la vendedora, a elegir entre seguir adelante con la compraventa o ser resarcida en indemnización. Y en este caso la voluntad de la compradora se muestra invariable desde el principio, apareciendo conversaciones por whatsapp en mayo de 2019 en las que la Sra. Elisabeth expresa con rotundidad su voluntad de seguir adelante dado el tiempo transcurrido y el dinero invertido.

Todo lo expuesto determina en definitiva la desestimación del recurso de apelación y confirmación de la sentencia apelada en relación con la acción de cumplimiento de contrato.

SEXTO.- Finalmente el último punto discutido en el recurso de apelación es el relativo al reconocimiento a favor de la demandante de una indemnización de daños y perjuicios.

Por un lado argumenta la recurrente que la cláusula primera del contrato privado de compraventa suscrito entre las partes determinaba expresamente la inexistencia de derecho a reclamarse indemnización en caso de resolución del contrato por denegación por el Gobierno de Navarra de visado de venta. Es notorio que este motivo no concurre, porque como ya ha quedado razonado en este caso no se produce resolución del contrato por falta de autorización administrativa de venta, sino justamente al contrario un cumplimiento del mismo por incumplimiento injustificado de la parte vendedora. Y en tal escenario la cláusula quinta del contrato regula expresamente la inclusión de resarcimiento de daños y perjuicios en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes.

No obstante lo anterior, por otro lado el recurso de apelación censura que la cuestión relativa a la reclamación de daños y perjuicios fue excluida de la controversia en el acto de audiencia previa, y en ello le asiste la razón a la parte recurrente. La revisión de la grabación de dicho trámite procesal muestra la insistencia de la juez de instancia en limitar el objeto litigioso exclusivamente a dos cuestiones: si hubo o no incumplimiento contractual de la vendedora y si era posible o imposible el cumplimiento del contrato, olvidando claramente que también era controvertida la reclamación de daños y perjuicios. Hasta tal punto se restringió a ello el objeto litigioso que en la fase de proposición de prueba se denegó a la parte demandada prueba documental encaminada a rebatir la reclamación de daños y perjuicios articulada en la demanda, siendo que en dicho momento se reiteró por la parte tal finalidad (rebatir la reclamación de daños y perjuicios) y la juzgadora de instancia indicó que esa reclamación de daños y perjuicios no había quedado abarcada en la previa delimitación del objeto litigioso (y ello pese a que venía incluida en la demanda y objetada en la contestación) y que tal exclusión no había sido corregida por la parte demandante al momento de ser efectuada. Y lo cierto es que, efectivamente, la parte demandante no recurrió la incompleta delimitación de la controversia ni expresó que procediera incluir en la misma la reclamación de daños y perjuicios. Observamos por tanto una desatinada pero expresa delimitación de la controversia no recurrida en su momento por la parte interesada.

Por tanto, es incongruente que la sentencia entre a resolver una cuestión (la reclamación de daños y perjuicios) que la propia juez de instancia excluyó expresamente del objeto litigioso en el acto de audiencia previa, consintiéndolo ambas partes por no recurrirlo, y en ello debe el recurso de apelación ser estimado.

SÉPTIMO.- En cuanto a las costas de la apelación el art. 398.2 de la LEC determina que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar al caso que nos ocupa al resultar acogido en parte el recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.