Sentencia Civil 611/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1588/2021 de 26 de julio del 2023

PRIMERO.- D. Marcos y Dª Filomena interpusieron demanda contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Ansoáin, en la que reclamaban la declaración de nulidad del acuerdo aprobado en Junta Extraordinaria de 27 de octubre de 2020 consistente en el encargo de trabajos de redacción de proyecto de rehabilitación de envolvente térmica del edificio y redacción del Informe de Evaluación del edificio (IEE), y de modo subsidiario la declaración del carácter de mejora de las actuaciones acordadas por la CP con la consecuente exención de los demandantes de la obligación de pago para sufragar las mismas. Explicaban para ello ser propietarios de la vivienda NUM001 del edificio, y censuraban que en Junta Extraordinaria de 27 de octubre de 2020 la CP acordó una serie de actuaciones encaminadas a renovar la envolvente térmica del edificio (en concreto, su adhesión al Proyecto de Intervención Global de Nasuvinsa; elaboración de proyecto de rehabilitación de la envolvente; e informe de Evaluación del edificio), a las que votaron en contra. Los demandantes consideraban nulo el acuerdo porque no se votó a favor por el mínimo exigido de 3/5 de propietarios con 3/5 de cuotas de participación, sino que la administración computó a posteriori como votos favorables los de los propietarios ausentes que no mostraron su disconformidad en un plazo de 30 días. Añadían también que se tomó en consideración el voto del NUM002, cuando por el contrario no se encuentra al corriente en el pago de cuotas. De modo subsidiario, los demandantes planteaban que ellos han de quedar eximidos de las obligaciones de pago derivadas de los acuerdos comunitarios, por razón de que votaron en contra y de que han de reputarse como actuaciones de mera mejora en el confort y prestaciones del edificio y no como una obra necesaria para su conservación y accesibilidad.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso a la demanda explicando que el edificio tiene 50 años de antigüedad durante los cuales no se ha ejecutado ninguna rehabilitación ni reforma, resultando que presenta carencias y calificación energética "G", entre otros motivos por la falta de aislamiento de fachada, además de por la presencia de fibrocemento (amianto) en la cubierta. Defendió el válido y correcto cómputo de votos favorables al acuerdo, agregando el de los propietarios ausentes que no mostraron disconformidad una vez pasados treinta días desde que se les notificó el acuerdo, tal y como prevé la LPH, destacando con ello la irrelevancia en el resultado final del voto del moroso NUM002. Además, la demandada alegó que las obras no son una mera mejora, sino obras necesarias para la mejora de la eficiencia energética del edificio que afectan a su habitabilidad y funcionalidad.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona, objeto de la presente apelación, desestimó la demanda. La juzgadora a quo explica que la prueba técnica practicada acredita que las obras aprobadas por la CP son necesarias para la mejora de la habitabilidad en un edificio ya antiguo, descartando que las conclusiones del IEE, que lo tildan de edificio apto pero con deficiencias, modifiquen tal conclusión, pues en todo caso son obras obligatorias para el mantenimiento y conservación, según exigencias de normativa administrativa, sin que constituyan una mera mejora. Consecuentemente, la sentencia explica que en tal consideración el acuerdo queda sujeto a las exigencias del art. 17.3 LPH, para el que el 17.8 LPH valida el cómputo de propietarios ausentes que no se opongan.

La parte demandante se alza en apelación contra la referida sentencia, solicitando en el suplico de su escrito de recurso que se declare el carácter de mejora de las actuaciones aprobadas por la CP y la exención de los demandantes en las mismas por haber votado en contra. Para ello denuncian error en la valoración de la prueba en la sentencia de primera instancia, considerando que no han sido adecuadamente ponderadas las periciales y en particular el IEE, que apenas advierte algunas deficiencias leves, añadiendo que la pericial de la parte demandada tan sólo consigna en el edificio meros defectos estéticos (salvo en cubierta, si bien aclarando que la necesidad en ese elemento no se puede extender al resto de edificio y fachada). Los recurrentes afirman que la mejora térmica aprobada excede de una actuación básica de mantenimiento y reparación, por lo que es una mejora no necesaria carente de la debida proporcionalidad para atajar esos meros defectos leves. Añaden que de hecho el único motivo de la aprobación de la obra es la oportunidad de financiación con subvenciones públicas. Consideran que la propia LPH no trata las obras en la envolvente de un edificio como obra necesaria, al contrario que otras actuaciones como la eliminación de barreras arquitectónicas. En última instancia, el recurso de apelación afirma indefensión porque la parte no pudo formular conclusiones para valorar la prueba practicada.

La CP demandada se opuso al recurso considerando que el mismo es incongruente porque la parte demandante no pretende ahora, a través del mismo, la nulidad de los acuerdos comunitarios impugnados, sino por el contrario solamente la pretensión subsidiaria de la demanda de exención de los demandantes en los gastos de envolvente térmica aprobados. En cualquier caso, defiende que la prueba está correctamente valorada en la sentencia de primera instancia por cuanto la prueba pericial acredita la necesidad de las obras acordadas, resultando en consecuencia que no constituyen una mera mejora, sino una mejora en la envolvente térmica para la que el art. 17.3 LPH regula expresamente la vinculación y obligatoriedad para todos los propietarios.

TERCERO.- Como queda visto, el objeto controvertido en la presente alzada queda reducido a la pretensión subsidiaria ejercitada por los demandantes en la primera instancia. Inicialmente, la parte demandante solicitaba la declaración de nulidad de los acuerdos comunitarios adoptados para llevar a cabo una rehabilitación de la envolvente térmica del edificio. Esta pretensión resulta desestimada en la sentencia de instancia, y el recurso de apelación no combate tal desestimación, efectuando tanto argumentos de fondo como una petición en el suplico encaminados a defender exclusivamente la pretensión ejercitada subsidiariamente en la instancia, cual era la de declarar las actuaciones aprobadas por la Comunidad como "mejora" de la que deberían quedar exentos de pago los demandantes por haber votado contra la mismas.

Pues bien, al contrario de lo opuesto por la CP en su contestación al recurso de apelación, es notorio que no existe ninguna incongruencia en tal planteamiento de la alzada. No existe ninguna incongruencia en que un demandante que ha ejercitado una pretensión principal y otra subsidiaria, termine defendiendo a lo largo del proceso, finalmente, la pretensión subsidiaria en exclusiva, pues el principio dispositivo que rige el proceso civil lo permite. Incongruencia existiría si la parte demandante solamente hubiese ejercitado una pretensión principal, y ahora en apelación plantease novedosamente una nueva subsidiaria. Pero no sucede así en el caso que nos ocupa, encontrándonos en definitiva con que en la presente alzada se discute, en entera congruencia, una de las pretensiones ejercitadas, discutidas y decididas en la primera instancia.

CUARTO.- Aclarado lo anterior, el recurso de apelación denuncia error en la sentencia de primera instancia a la hora de valorar la prueba practicada. Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC), pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo, en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable. Como expresa el TS (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Pues bien, la revisión de la prueba en esta alzada conduce a la entera ratificación de las conclusiones alcanzadas por la juzgadora de primera instancia. Nos encontramos ante la aprobación por la CP de un acuerdo encaminado a ejecutar unas obras de necesaria utilidad para la comunidad, para la adecuada conservación de uno de sus elementos comunes (la fachada), que resulta por ello vinculante para todos los comuneros.

El recurso de apelación pretende dotar del valor de prueba pericial al Informe de Evaluación del edificio (IEE), confrontando su contenido con el informe técnico emitido por los arquitectos autores del proyecto de envolvente térmica, aportado por la parte demandada. El referido IEE, sin embargo, no es ninguna prueba pericial ni puede venir revestido en modo alguno de tal valor. Por el contrario, se trata de un informe requerido administrativamente como un trámite más para cotejar el estado de conservación de un edifico. Su objeto no va encaminado a valorar la necesidad o innecesariedad de la actuación, sino el estado genérico del edificio desde los parámetros y exigencias normativas administrativas.

Además de lo expuesto, la sentencia aquí apelada, en cualquier caso, no desconoce ese IEE ni su contenido (donde se concluye que el edificio es "apto con deficiencias leves"), sino que lo valora correctamente como insuficiente para desvirtuar las aportaciones técnicas de los arquitectos presentadas por la parte demandada, que apuntan a la necesidad de las intervenciones de conservación requeridas por este edificio.

Y esta Sala comparte tal consideración. En lo relativo a la fachada del edificio, que es lo que aquí nos ocupa, el IEE referencia deficiencias leves consistentes en chorretones de ventana, humedad con verdín, desconchones puntuales, suciedad puntual y algunos desconchados y agrietados en balcones. Se trata por tanto, de meras referencias a deterioros visualmente perceptibles, sin mayor profundidad de análisis del conjunto de la fachada como tal ni en las causas de tales deficiencias, que simplemente se constatan en su existencia. Frente a ello, el informe de VA Arquitectos, encargada del proyecto para la mejora de la envolvente térmica del edificio, aporta un análisis muy diferente, evidenciando desde el primer momento que el edificio, que data del año 1970, carece de aislamiento térmico en la fachada y ello genera puentes térmicos y pérdida constante de confort térmico -no en vano, está probado también que este edificio ostenta la más baja calificación de eficiencia energética ("G")-, además de destacar también el mal estado de conservación de los acabados actuales y la múltiple heterogeneidad que, con el paso de los años, se ha producido con el acumulado de conductos y tendidos de instalaciones particulares en fachadas exteriores. Desde tal consideración, el informe propone una evolvente continua exterior (combinando SATE en patio interior y fachada ventilada en exterior) como mecanismo de solución tanto de los puentes térmicos como de las propias patologías existentes porque no caben soluciones individuales para la mejora térmica.

Los elementos expuestos sustentan la conclusión alcanzada por la juzgadora de instancia: no se han aprobado unas meras mejoras suntuarias en el edificio, sino que por el contrario se ha acordado llevar a cabo una serie de actuaciones útiles para su conservación y mantenimiento. Y ello además, más particularmente, en relación con la mejora de la eficiencia energética del edificio, circunstancia que decanta jurídicamente la controversia que nos ocupa, porque el art. 17.3 de la LPH determina claramente la vinculación para todos los copropietarios en los acuerdos referidos a tal matera.

Esta norma determina que requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, los acuerdos, entre otros, encaminados al establecimiento de sistemas "que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble", añadiendo explícitamente el precepto, también, que "En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios".

No cabe, en definitiva, la pretensión subsidiaria de los demandantes porque las obras aprobadas por la Junta no son de mejora suntuaria, sino de establecimiento ex novo de un sistema de mejora de la eficiencia energética del edificio, que vincula a todos los propietarios (también a los recurrentes) en tanto que acuerdo válidamente adoptado (tal y como razona la sentencia apelada, descartando los déficits de validez denunciados por los demandantes).

No nos encontramos, por tanto, en sede de los acuerdos comunitarios regulados en el art. 17.4 LPH (esto es, los relativos a la ejecución de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble). Por el contrario, como hemos indicado la prueba técnica practicada avala la necesidad y utilidad de la obra aprobada, la cual se incardina particularmente en el ámbito del establecimiento de un sistema de mejora de la eficiencia energética del edificio.

En este punto, el recurso de apelación entremezcla cuestiones administrativas y comparativas con otras exigencias normativas (como es el tratamiento de los acuerdos comunitarios para la supresión de barreras arquitectónicas), discutiendo que la intervención excede de las necesidades del edificio indicadas en el IEE y de las necesidades mínimas de eficiencia energética. Sin embargo, la determinación e identificación jurídico-civil de la actuación como "obra necesaria" no deriva directamente de la consideración que brinde la normativa administrativa, sino de una ponderación de las particulares circunstancias del edificio, en este caso correctamente efectuada por la juzgadora de instancia. Es decir, el carácter necesario de la obra no depende de que la normativa administrativa imponga o no la obligación preceptiva de aislar térmicamente un edificio o mejorar su eficiencia energética.

Y así en el caso que nos ocupa la prueba técnica avala que la actuación acordada es una solución integral que contribuye al adecuado mantenimiento y conservación de un inmueble de más de 50 años de antigüedad carente de aislamiento térmico en la fachada (circunstancia generadora de perjuicios actuales y futuros). No se puede identificar la conservación o mantenimiento del edificio exclusivamente con respecto de las actuaciones imprescindibles para evitar defectos, deterioros o ruina, sino que también son necesarias aquellas actuaciones que mantienen el edificio y sus calidades con arreglo al transcurso del tiempo, dada la innegable y natural afección en la calidad de materiales por deterioro, degradación y obsolescencia, que exigen su renovación y conservación adecuada. No en vano, la STS 1365/2007, de 3 de enero afirma en este sentido que "El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles".

El carácter necesario (y no de mera mejora) en estos casos ha sido corroborado por el Tribunal Supremo, al afirmar que "Esta sala debe declarar, en cuanto al motivo analizado que en la sentencia de apelación no se infringe la doctrina jurisprudencial dado que: 1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común. 2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo. 3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía. 4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH " ( STS 123/2020, de 25 de febrero).

Por tanto, las obras aquí litigiosas son necesarias, pero es que además, en cualquier caso, reiteramos que quedan enmarcadas en el tratamiento particularizado que brinda el art. 17.3 LPH para los acuerdos encaminados a la instalación de mejoras en la eficiencia energética del edificio, como es el caso que nos ocupa.

Por todo lo razonado, el recurso de apelación debe resultar desestimado, sin que quepa advertir indefensión alguna para ninguna de las partes por razón de que en la tramitación de la prueba instancia no se evacuó trámite de conclusiones, toda vez que revisadas las actuaciones consta que en el acto de audiencia previa resultó admitida únicamente la prueba documental, por lo que no existe ninguna vulneración de las reglas de la LEC, que prevén las conclusiones tras la fase de juicio oral (en la que practicar pruebas declarativas de parte, testigos o peritos) pero no tras el acto de audiencia previa, además de que tampoco consta ninguna queja ni protesta de la parte en dicho acto de audiencia previa a tales decisiones de la juzgadora a quo (tanto a la decisión discrecional de no admitir más prueba que la documental como a la decisión, conforme a la LEC como decimos, de dar por concluido el pleito en la audiencia previa sin trámite de conclusiones).

QUINTO.- En cuanto al pago de las costas procesales de la alzada, el art. 398 de la LEC determina que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto las costas del recurso de apelación se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.