Sentencia Civil 616/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1585/2021 de 26 de julio del 2023

PRIMERO.- Dª Apolonia y D. Florentino interpusieron demanda contra la entidad Luis Martínez Benito SA en reclamación por incumplimiento de contrato. Explicaban los demandantes que el 26 de junio de 206 firmaron con la demandada un contrato de opción de reserva de vivienda que promovía, identificándose la vivienda sita en el CALLE000 NUM001 con plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM000, señalándose un precio de 195.000 euros. Añadían que el 17 de febrero de 2017 se firmó contrato privado de compraventa, donde la plaza de garaje se identificaba con la nº NUM003 y el trastero nº NUM000, con ambos elementos en la planta NUM004. Finalmente, el 2 de julio de 2019 firmaron la escritura pública de compraventa, en la que por el contrario el trastero quedó identificado en la planta NUM005. Los demandantes afirmaban que fue en una visita en abril de 2019 al inmueble cuando descubrieron por primera vez que el trastero asignado quedaba en el NUM005, y no en el NUM004, distante de la plaza de garaje. Defendían con su perito que el cambio de ubicación no queda justificado técnica ni legalmente, y reclamaban el cumplimiento del contrato o subsidiariamente una indemnización de 18.000 euros.

La entidad demandada se opuso a la demanda defendiendo que las partes contrataron inicialmente una opción de compra en 2016, donde podían optar por completar o no el proceso de compra; y una compraventa sobre plano en 2017, en la que son inherentes los posibles cambios durante la ejecución, explicando que así por ejemplo en el contrato privado de febrero de 2017 se amplió la superficie de la vivienda sin modificar por ello el precio. Destacaba además que en dicho contrato privado los compradores también firmaron una cláusula por la que aceptaban modificaciones salvo, precisamente, en lo relativo a la superficie de la vivienda, evidenciando que esto último era lo esencial y los anejos a la vivienda una cuestión accesoria. Asimismo, la demandada expuso que ya desde julio de 2016, mediante información vía email, los compradores fueron conocedores de la necesidad de crear un NUM005 para trasteros, y ello por razón de exigencias de la Administración para validar la licencia del garaje. En cualquier caso negaba perjuicio alguno para los demandantes, por resultar su trastero enteramente accesible. Y oponía también actos propios, destacando que la propia escritura de compraventa de 2019 supone una novación, aceptada sin objeción alguna, del contrato privado de 2017, considerando erróneo el suplico de la demanda en el que se compele a cumplir el contrato de 2019, que efectivamente está cumplido en sus términos.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona, objeto de la presente apelación, desestimó la demanda. El juzgador a quo toma en consideración que en el contrato privado de compraventa, donde se aumentó la superficie de vivienda manteniendo el precio, los compradores firmaron una autorización expresa a modificaciones salvo precisamente la superficie de vivienda, lo que se vincula al precio unitario de la vivienda por su tipología (que revelaría el carácter accesorio de los anejos). Igualmente destaca que en los correos electrónicos de julio-octubre de 2016 la promotora informó sobre la imposibilidad de ubicar la totalidad de trasteros en entreplanta ni en planta baja y la necesidad de crear por ello un NUM005 adicional (subrayando que, de hecho, de 91 trasteros finalmente 65 se ubican en el mismo), siendo que entonces tenían los compradores opción de no seguir adelante. La sentencia también considera que el cambio final de ubicación del trastero no es arbitrario, sino que responde a exigencias administrativas que quedan amparadas por aquella autorización firmada en el contrato privado de 2017, más todavía cuando los compradores vieron la ubicación del trastero en abril de 2019 y aun así firmaron la escritura de compra en julio de ese año, considerando que dicha escritura novó los términos del contrato privado, y se encuentra efectivamente cumplida en sus términos. En última instancia, la sentencia apelada no impone las costas a los demandantes, considerando que la promotora les mantuvo en el error de ubicación del trastero porque dos semanas antes de la firma del contrato privado de compraventa de febrero de 2017 la Administración había requerido a la promotora para ajustar los radios de giro y obstáculos en el garaje, lo que se solucionó con la reubicación del trastero nº NUM000, pese a lo cual en dicho contrato se siguió identificando el trastero de los demandantes en el NUM004 y no se informó en ese momento a los compradores de las exigencias administrativas.

Los demandantes se alzan en apelación contra la referida sentencia denunciando error en la valoración de la prueba. Interpretan que los correos electrónicos del año 2016 vinculan definitivamente al trastero nº NUM000 en la planta - NUM004, y que el contrato privado de compraventa de 2017 mantuvo esa ubicación. Subrayan, además, que la cláusula en dicho contrato que autoriza modificaciones también obliga a la promotora a informar de las mismas, cosa que no se produjo en este caso. Estiman que la reubicación de su trastero no queda justificada por no ser la única solución posible dado que la Administración no requirió tal reubicación sino ajustes en el radio de giro en el NUM004. Además, destacan que la ubicación del trastero en la planta - NUM005 no cumple las exigencias administrativas de accesibilidad. Por otro lado los recurrentes argumentan que aunque efectivamente firmaron la escritura de compraventa en julio de 2019, no obstante desde mayo de ese año habían venido mostrando expresamente sus objeciones y disconformidad a la ubicación del trastero, alegando que firmaron porque simultáneamente estaban vendiendo la que hasta entonces era su vivienda, y negando que la escritura suponga una novación de los términos del contrato privado que impida apreciar incumplimiento de la demandada. Finalmente denuncian los recurrentes error de derecho, considerando que los anejos de la vivienda no son secundarios en el interés del comprador y que en una compraventa sobre plano a lo que se obliga el vendedor es, precisamente, a entrega lo planificado.

La demandada se opuso al recurso subrayando que, a su entender, la sentencia de primera instancia no desestima la reclamación por la ubicación del trastero ni por su carácter principal o secundario, sino por razón de que la escritura pública novó el contrato privado y por razón de que dicha escritura de compraventa está cumplida en sus términos. Destaca además que los propios compradores impulsaron la firma de la escritura pese a que en mayo de 2019 se les dio la posibilidad de desistir ante sus objeciones. En cualquier caso, la parte demandada niega error alguno en la sentencia apelada, reiterando que el cambio de ubicación estaba justificado, autorizado en el contrato privado, y sin que el mismo impida la entera accesibilidad al trastero.

TERCERO.- La relación de hechos probados del presente litigio se encuentra perfectamente delimitada en la sentencia de primera instancia. Debemos reiterar, en cualquier caso, que la prueba practicada demuestra las siguientes realidades, cronológicamente ordenadas.

En fecha 29 de junio de 2016 las partes hoy litigantes firmaron un contrato de reserva para la adquisición por compraventa de una vivienda cuya futura construcción promovía la demandada. El contrato identifica una vivienda en el portal NUM001 con superficie de 93,03 m2 más plaza de garaje nº NUM002 y trastero nº NUM000 (sin fijar ninguna altura o planta concreta para tales dos anejos). Se señala un precio de 195.000 euros, adelantándose como arras en ese momento la cantidad de 6.000 euros.

En correos electrónicos posteriores, mantenidos entre las partes entre julio y octubre de 2016, la entidad promotora indicaba a los futuros compradores que "sabemos que no se va a poder ubicar trasteros ni en planta baja ni en entreplanta, con lo que será necesario crear un sótano adicional para poder dar cabida a los trasteros que no se pueden ubicar en planta baja y entreplanta (de menores dimensiones que el NUM004), facultando en cualquier caso la posibilidad de rescindir la reserva con devolución del importe de la misma".

El 31 de enero de 2017 el Departamento de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Pamplona dirigió un requerimiento a la promotora en el que, entre otras cuestiones, y por remisión a informe del Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra y los condicionantes del mismo, reclamaba justificación del cumplimiento de los radios de giro en el garaje y que ningún elemento constructivo minorase la anchura del pasillo libre de obstáculos de 4,5 metros cuando al mismo den plazas de aparecimiento.

El día 17 de febrero de 2017 se firmó entre las partes un contrato privado de compraventa. En el mismo se identifica la futura construcción del edificio de viviendas, y la compra por los Sres. Apolonia y Florentino de la vivienda NUM001, con superficie útil interior de 90,01 m2 y superficie útil exterior de 11,15 m2, junto con plaza de garaje nº NUM003 sita en el NUM004 y trastero nº NUM000 sito en el NUM004. Se mantiene el precio fijado de 195.000 euros más IVA. El documento contractual especifica que la obra todavía está en ejecución conforme a proyecto de arquitecto, y se encuentra pendiente de otorgamiento de escritura de declaración de obra nueva. La cláusula octava del contrato establece en consecuencia que "La parte compradora autoriza a la vendedora para introducir en la construcción modificaciones que esta última considere necesarias y/o adecuadas desde el punto de vista técnico, comercial, legal o administrativo, así como para solicitar de los distintos organismos oficiales las variaciones y modificaciones del proyecto y licencia de obras que puedan producirse, sin que dichas modificaciones puedan afectar a la superficie útil de la vivienda objeto del presente contrato".

En respuesta a aquel requerimiento administrativo de enero de 2017, la entidad promotora planteó el 22 de febrero unas modificaciones del proyecto para tratar de justificar los radios de giro manteniendo la ubicación del trastero nº NUM000.

El 23 de marzo el Ayuntamiento volvió a dirigir requerimiento a la promotora, al observar inviabilidad en la plaza de garaje nº NUM006 proyectada, por cuanto para un ángulo de giro superior a 45º es precisa una anchura mínima en el pasillo, libre de obstáculos, de 4,5 metros, siendo que el pilar junto a las plazas NUM002 y NUM007 disminuía dicho mínimo.

En respuesta a este segundo requerimiento, la promotora planteó el 31 de marzo un desplazamiento de las plazas NUM008 y NUM003, retrasándolas y reubicándolas para ampliar el radio de giro de la plaza NUM006 (también recolocada), lo que a su vez comportó que en la parte posterior de dichas plazas no quedase espacio para dos trasteros, con lo que el trastero nº NUM000 se desplazó al NUM005.

En junio de 2017 resultó finalmente concedida la licencia de obra.

En abril de 2019 los demandantes llevaron a cabo visita de la obra ya concluida, observando que el trastero asignado como anejo a su vivienda había quedado finalmente ubicado en el NUM005. Formulada por correo electrónico queja y disconformidad por los compradores al respecto, la promotora contestó que para poder obtener la licencia de obras fue necesario eliminar la entreplanta inicialmente proyectada y crear un NUM005 para la reubicación de varias plazas de garaje y trasteros, siendo que para mantener la asignación de un trastero de 7,40 m2 como el previsto en el contrato de los demandantes, fue necesario la reubicación del mismo en el - NUM005. En cualquier caso, la entidad promotora ofreció entonces la posibilidad de rescisión del contrato con reintegro de todas las cuantías adelantadas.

El 4 de junio de 2019 la Sra. Apolonia firmó un contrato de arras con un tercero, para la venta de una vivienda de su propiedad con compromiso de firma de la escritura en septiembre de 2019. Consta aportada también escritura de 20 de septiembre de 2019 que documenta tal venta.

Finalmente, mediante escritura pública de 2 de julio de 2019 se otorgó escritura de compraventa sobre la vivienda NUM001 del CALLE000, con superficie útil interior de 92 m2 y exterior de 11,98 m2. Se indican como anejos, la plaza de garaje nº NUM003 en la planta - NUM004 y el trastero nº NUM000 en la planta - NUM005. El precio de venta es 195.000 euros más IVA.

CUARTO.- Denuncia el recurso de apelación error en la valoración de la prueba por parte de la sentencia de primera instancia. Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC), pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo, en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable. Como expresa el TS (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Pues bien, la revisión en esta alzada de la prueba practicada y de su valoración por el juzgador de instancia conducen a la desestimación del recurso de apelación, toda vez que la sentencia objeto de la presente apelación razona y pondera correctamente los elementos aportados por las partes.

En primer lugar el recurso de apelación afirma que tanto los correos electrónicos intercambiados en el año 2016, como el propio contrato privado de compraventa, vinculan definitivamente al trastero nº NUM000, asignado como anejo a su vivienda, con la planta NUM004. Si bien es cierto que en un correo de 10 de octubre de 2016 se efectúa esa ubicación del trastero (y de la plaza de garaje) en el NUM004, e igualmente el contrato privado de compraventa contiene la misma determinación, no obstante no se desprende de tales instrumentos probatorios una vinculación inexorable como la que pretende la parte recurrente.

Ello por cuanto, como bien valora el juzgador a quo, en el intercambio de correos electrónicos de julio a octubre de 2016 ya se manifestó expresamente la salvedad de que no se podrían ubicar todos los trasteros en la zona inicialmente prevista y sería necesario crear un sótano adicional, todo ello por la razón explicitada de que se trataba de una comercialización de un anteproyecto, sujeto a diferentes vicisitudes hasta su plasmación material efectiva. Efectivamente, nos hallamos en un momento muy incipiente, en el que el vínculo contractual entre las partes ni siquiera era todavía una compraventa, sino una opción de compra futura, y que se sujetaba a una proyección sobre plano de la vivienda y el edificio. Como afirma la SAP Madrid 169/2017, de 12 de mayo, "la singularidad de estos contratos de compraventa sobre plano reside en que suelen insertarse en un proceso dinámico, como es el constructivo en los que esta clase de compraventa participa igualmente de los elementos del contrato de obra, de manera que resulta en ocasiones inexcusable realizar modificaciones sobre lo proyectado al amparo de razones de naturaleza técnica o constructiva o impuestas por la autoridad competente. Así, durante la ejecución de toda obra es frecuente que se efectúen alteraciones del proyecto, dado que el contrato de obra tiene como punto de arranque una previsión técnica reflejada y plasmada en el correspondiente proyecto, y como tal acción pensada de cara al futuro, está sujeta a inevitables variaciones de modo que podría afirmarse que no existe un solo inmueble que haya sido construido exactamente como estaba inicialmente proyectado". Por tanto, esas afirmaciones en los correos electrónicos del año 2016 no pueden tener el carácter contractualmente vinculante que pretende la parte recurrente, dado el contexto tanto obligacional como constructivo en que tuvieron lugar, esto es, ante un contrato de opción de compra de vivienda de futura construcción únicamente proyectada todavía.

En la misma línea, el contrato privado de compraventa firmado en febrero de 2017 no puede observarse aisladamente en el punto en que ubica plaza de garaje y trastero en el NUM004, sino que por el contrario es un contrato que contiene, como antes ha quedado expuesto, una expresa autorización de la parte compradora a la vendedora para ejecutar las modificaciones necesarias y adecuadas desde un punto de vista técnico, comercial, legal o administrativo, excepto las atinentes a la superficie útil de la vivienda (cláusula octava). De nuevo el contexto de este instrumento (que ya sí consiste en una compraventa) es el de una futura construcción de vivienda sobre plano o proyecto, sujeta por tanto a eventuales modificaciones que el propio contrato entre las partes salvaguarda de modo expreso, y ello fue aceptado y firmado por los compradores. La parte recurrente alega que la misma cláusula octava, en el párrafo anterior, dispone que "Cualquier modificación relevante será puesta en conocimiento de la parte compradora", lo que sin embargo no cumplió la entidad demandada. Efectivamente esto es así, pero la consecuencia jurídica en el caso que nos ocupa no puede dar lugar a la acogida de la reclamación, toda vez que consta acreditado que una vez conocida por los compradores la modificación de la ubicación de su trastero en abril de 2019 (tras visita a la obra concluida), la promotora habilitó la posibilidad de rescindir el contrato. Y además, en cualquier caso, aun con conocimiento de esa objeción o disconformidad los compradores firmaron una escritura de compraventa que novaba el contrato privado sobre plano y ubicaba el trastero en el NUM005, conforme a la realidad constructiva. Estos factores, minoran la trascendencia de esa falta de información por la promotora de la modificación, como le imponía el contrato, por cuanto no mermó la facultad de la parte compradora de renunciar al contrato, siendo en todo caso una circunstancia que ha quedado adecuadamente valorada en la sentencia aquí apelada al justificar la no imposición de las costas en esa desinformación.

QUINTO.- La reubicación del trastero de los demandantes respondió en el caso que nos ocupa a necesidades administrativas, por lo que se trata de una modificación amparada en aquella cláusula contractual por la que los compradores autorizaban este tipo de cambios.

El recurso de apelación de los demandantes combate tal conclusión planteando que la solución adoptada por la demandada (reubicar su trastero nº NUM000 en el NUM005) no fue una solución específicamente requerida por la Administración, sino que por el contrario el Ayuntamiento exigió actuaciones y ajustes con respecto del radio de giro de la plaza de garaje nº NUM006

Como antes ha quedado expuesto, la Administración no autorizó el planteamiento inicial en el que frente a las plazas NUM009, NUM003 -la de los demandantes- y NUM008 quedaban ubicadas las plazas NUM010 y NUM006, separadas por el vial de tránsito de vehículos, por razón de insuficiencia en el radio de giro para esta última dada la existencia de columna. En ese planeamiento inicial, los trasteros núms. NUM011 y NUM000 (de 7,90 m2 y 7,40 m2 respectivamente) quedaban, respectivamente, detrás de la plaza NUM009 y detrás de las plazas NUM003 y NUM008. La solución adoptada por la dirección facultativa consistió, como acreditan los planos, en reorientar las plazas NUM010 y NUM006, por un lado, y reubicar las plazas NUM009 y NUM003 y NUM008 retrasando su posición. Como consecuencia de tal operación, el espacio anteriormente ocupado por los trasteros NUM011 y NUM000 quedó minorado, pasando a constituir el espacio para uno solo de tales trasteros (el número NUM011, en un total de 9 m2) y reubicando el nº NUM000 en el NUM005.

Para concluir que tal solución no fue arbitraria, como bien concluye el juzgador de instancia, no hace falta que se tratase inexorablemente de la única solución técnica posible, como pretende el recurso de apelación, en el que se apunta a que pudieron ser posibles otras varias opciones alternativas. Por el contrario, la cláusula octava del contrato privado de compraventa de febrero de 2017 no vinculó la autorización para ejecutar modificaciones únicamente a aquellas que resultasen de carácter imprescindible o imperativo, sino por el contrario a cualesquiera modificaciones necesarias por interés comercial, técnico o legal. De esta forma, si era necesario modificar la distribución de espacios y anejos para ampliar el radio de giro de la plaza nº NUM006, cualquiera de las varias soluciones técnicas (fuese eliminar la plaza nº NUM006, eliminar el trastero nº NUM011, sacrificar el trastero nº NUM000, etcétera) encuentra pleno amparo en tal cláusula contractual. Además, tampoco cabe vincular la cuestión a los términos del requerimiento administrativo, pues siendo cierto que la Administración no exigió, en particular, reubicar el trastero nº NUM000, tampoco exigió, en cualquier caso, ninguna otra solución específica o concreta, ya que no solicitó una adecuación de la plaza nº NUM006 como tal, sino una adecuación de los espacios mínimos para validar su radio de giro.

En conclusión, esta Sala coincide en que la modificación llevada a cabo no fue arbitrariamente ejecutada por la entidad demandada sin más, sino que por el contrario obedeció a los requerimientos dirigidos por la Administración para poder otorgar la licencia de obra y, en consecuencia, encuentra entera cobertura en el contrato privado de compraventa y en la aceptación en el mismo por la parte compradora de esos posibles cambios durante la ejecución de la obra.

SEXTO.- El recurso de apelación también plantea discrepancia en relación con la accesibilidad del trastero desde la vivienda.

Con sustento en el informe de su perito, Sr. Hugo, la parte recurrente denuncia que la ubicación del trastero no cumple las condiciones de habitabilidad exigidas en el art. 4.8 del Anexo II del Decreto Foral 5/2006. Esta norma dispone que "Cuando existan plantas con uso de garaje o trasteros para las viviendas, los ascensores accederán a ellas en las mismas condiciones de accesibilidad que el resto de las plantas". Lo que se censura por la parte es que el acceso a la planta - NUM005 no resulta directo, sino a través de un "núcleo de comunicaciones del portal NUM012", según denomina su perito. El ascensor baja hasta el - NUM004 directamente, y en esta planta el "núcleo de comunicaciones" aludido son escaleras y otro ascensor.

Sin embargo en este punto la Sala también comparte las conclusiones del juzgador de instancia, apoyadas en los elementos de conocimiento que aporta el informe del arquitecto proyectista, Sr. Matías, para la parte demandada. En efecto, su informe explica y muestra gráficamente la entera accesibilidad del trastero litigioso por dos vías: una mediante recorrido directo a pie de 107 metros en total, mediante 75 metros desde la plaza de garaje propia hasta la escalera del NUM004 en que la misma se encuentra más otros 32 metros desde la salida de la escalera en el - NUM005 hasta el trastero. Y otra mediante ascensor, con 40 metros de desplazamiento en total: 32 metros desde la plaza de garaje propia en el - NUM004 hasta el ascensor más amplio de tal planta sótano (que proporciona mayor carga) y después 7 metros más en el - NUM005 desde el ascensor hasta el trastero.

El recurso de apelación reprocha que no existe acceso directo por ascensor desde el portal propio, pero sin embargo la prueba expuesta acredita, como decimos, que sí es posible un trayecto directo a pie desde la plaza de garaje propia, la cual es accesible desde el portal propio.

En definitiva, la solución no resultará la más cómoda para los compradores, pero no resulta inhábil para la finalidad propia del elemento accesorio del trastero. En este sentido, el recurso de apelación enfatiza la diferencia existente desde el punto de vista del comprador entre una vivienda con los anejos en la misma planta y comunicados directamente por el portal y una vivienda con la ubicación del trastero que aquí nos ocupa. Pero como decimos el trastero en este caso resulta igualmente accesible por entero, aunque sea de manera menos directa o algo más incómoda. Pero es que en cualquier caso tal planteamiento no se compadece con los actos desarrollados, pues si esa ubicación directa del trastero junto a la plaza de garaje resultaba tan determinante y decisiva para el interés en la compra de la vivienda, bien pudo la parte compradora no haber escriturado finalmente la adquisición de la vivienda, como se le propuso por la promotora en mayo de 2019 (fecha en la cual no consta documentado que tuviesen ya comprometida, a su vez, la venta de su anterior domicilio, pues como ha quedado antes visto se aporta contrato del mes de junio).

SÉPTIMO.- Y es que esta última cuestión, como ya hemos apuntado en esta sentencia, también resulta relevante.

El recurso de apelación niega que la firma de la escritura de compraventa de julio de 2019 constituya una novación contractual (en tanto en cuanto en la misma quedó referenciada la ubicación del trastero en el NUM005, frente al anterior contrato privado de compraventa que lo situaba en el NUM004). Sin embargo debemos mantener la conclusión contraria en un caso como el que nos ocupa, en el que la modificación es nítida y previamente conocida por los compradores. Como explica la STS 52/2012, de 21 de febrero, "el intérprete habrá de partir, por ser lo normal, de que si se ha cambiado una regla contractual es para que la resultante del cambio ocupe el lugar de la precedente y para que rija en su sustitución la relación jurídica - sentencias de 3 de noviembre de 1982 y de 14 de mayo de 1987 -. Pero, propiamente, deberá estar a la que sea verdadera voluntad de las partes, que pueden haber otorgado el segundo documento con fines distintos y, en particular, excluyendo de modo implícito la novación o dando a la misma un alcance meramente modificativo - sentencias de 10 de julio de 1.986 , 818/1992, de 30 de septiembre , 47/2002, de 28 de enero , y 1265/2006, de 7 de diciembre -. Lo expuesto es consecuencia de que el efecto novatorio, en sentido propio o extintivo, dependa de la voluntad de los contratantes, esto es, de la concurrencia de un "animus novandi" - sentencias 409/1980, de 27 de diciembre , 234/1981, de 26 de mayo , de 7 de junio de 1982 , 365/1985, de 4 de junio , y de 14 de noviembre de 1990 - que puede exteriorizarse de modo expreso o tácito - sentencia 790/2011, de 4 de abril -. Y respecto del cual la incompatibilidad de todo punto entre las dos relaciones jurídicas -también mencionada en el artículo 1204 del Código Civil , como determinante de la novación propia- constituye, en cierta medida, un indicio". Repetimos que en el caso que nos ocupa la modificación producida es sustancial y notoria (la distinta ubicación de un elemento accesorio como era el trastero) y a la fecha de firma de la escritura los compradores eran enteramente conocedores del cambio habido, además de que tuvieron previamente oportunidad de no proseguir adelante con la compraventa.

Los recurrentes defienden que mostraron expresamente su discrepancia a partir de abril de 2019, fecha en que tomaron conocimiento del cambio producido en la ubicación de su trastero. Efectivamente ello es así, y consta documentado. Pero igualmente consta probado que, con tal conocimiento, finalmente decidieron firmar una escritura de compraventa que ajustaba el objeto de venta a tal realidad física, modificando en consecuencia lo identificado en el contrato privado de febrero de 2017. Por tanto no cabe compartir la afirmación de la parte recurrente, cuando expresa que la escritura se firmó con un "conocimiento equivocado o de mera tolerancia", dado que precisamente la propia expresión de quejas y disconformidades es reveladora del entero conocimiento material de la nueva ubicación del trastero con el que se firmó la escritura.

OCTAVO.- Todo lo razonado determina, en definitiva, la desestimación del recurso de apelación.

La modificación en la ubicación del trastero no resulta de entidad suficiente como para advertir en este caso un incumplimiento, toda vez que, como ya ha quedado dicho, esa ubicación en el NUM005 no impide la habilidad y utilidad propia del trastero para su finalidad, desde el momento en el que sí es accesible, aunque sea de una manera menos cómoda y directa. En este punto, la pericial de la parte demandante contiene una serie de valoraciones jurídicas impropias (pues la pericia debe aportar conocimientos técnicos, no apreciaciones de derecho) afirmando indebidamente una alteración sustancial de las previsiones del contrato o un perjuicio relevante que, sin embargo, no concurre por todo lo razonado. Por el contrario el contrato privado habilitaba efectuar modificaciones que, como la habida, respondiesen a requerimientos y necesidades de la ejecución de la obra, y en este caso repetimos que el cambio incomoda pero no inutiliza la finalidad del trastero (pues un trastero no es un anejo de la plaza de garaje que como tal deba ubicarse junto a la misma, sino que es un anejo de la vivienda a la que en este caso resulta accesible, aunque no sea por la vía más directa o inmediata).

En tal consideración, no se aprecia, finalmente, error de derecho en la sentencia apelada por cuanto la misma se ajusta a las circunstancias específicas del caso enjuiciado, que acabamos de referir, y si bien el anejo es de interés pleno para el comprador, no obstante en una compra sobre plano como la que nos ocupa con una cláusula contractual del expresa autorización a modificaciones y cambios como el sucedido no se advierte un incumplimiento de entidad suficiente, frente a las distintas circunstancias de los asuntos referidos en la jurisprudencia relacionada por la parte apelante.

NOVENO.- En cuanto al pago de las costas procesales de la apelación, el art. 398 LEC dispone que en caso de desestimación de un recurso de apelación, se aplica lo dispuesto en el art. 394 LEC, norma que impone el pago de las costas a la parte que haya visto desestimadas sus pretensiones, salvo que se adviertan razonadas dudas de hecho o de derecho. Con arreglo a tal previsión legal, no se efectuará en este caso imposición de las costas de la apelación, pese a la desestimación del recurso, a la luz de la singularidad fáctica del asunto enjuiciado y compartiendo con la sentencia de primera instancia la valoración de las circunstancias concurrentes y conductas de la parte vendedora.

Vistos los preceptos legales citados, de general y pertinente aplicación,