Sentencia Civil 795/2022 del Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1295/2020 de 28 de octubre del 2022

PRIMERO.-Los hechos acreditados relevantes para decidir la apelación son los siguientes:

1.-Las demandadas pusieron a la venta una vivienda dúplex, a través de la inmobiliaria Maria & Jimena anunciada en la plataforma Comprarcasa, que se ofertaba con la siguiente descripción: "Dúplex en Olite zona Casco Histórico Impresionante dúplex en el casco histórico de Olite. Situado en edificio del siglo XIX en plena muralla, completamente rehabilitado. Dispone de dos plantas: -La planta inferior tiene unos 120m2 amplio distribuidor de entrada. 2 habitaciones de 16 m2 . 1 baño grande con bañera, un salón comedor-cocina de unos 60 m2 de concepto abierto pero bien delimitada: la zona del salón dispone de chimenea cerrada de leña que distribuye el calor a través de 4 canalizaciones de aire a otras estancias.-La planta superior dispone de una habitación de 16 m2 , una gran sala diáfana que podrás convertir en un salón, estudio, zona de juegos o cualquier otra utilidad que Ud. quiera darle... y la joya de la corona una gran terraza-solana de 25 m2 con unas impresionantes vistas al Palacio Real de Olite y a la Torre del Chapitel.. vamos ¡un lujo! Las instalaciones están preparadas para añadir un 2º baño con ducha en el espacio diáfano, además y tiene un altillo de 40 m2 al que se accede a través de una escalera escamoteable. Las calidades son superiores, suelos de tarima maciza y terracota, puertas de madera maciza y vigas vistas. Caldera a gas con tres circuitos diferenciados por zonas.

2.-La planta superior del dúplex no estaba acondicionada para uso de vivienda, su cédula de habitabilidad no incluía los espacios de la planta superior del dúplex.

3.-Los demandantes visitaron el inmueble.

En fecha 14 de marzo de 2019, desde la inmobiliaria mediadora en la venta, se envió correo electrónico al codemandante, adjuntando la " calificación definitiva de rehabilitación" expedida por el Gobierno de Navarra en noviembre de 2013, tras la finalización de las obras de rehabilitación efectuadas por la propiedad en el inmueble. En ese documento se indicaba que una dependencia de 114 m2 había sido objeto de la rehabilitación.

El siguiente día, por el mismo medio, se remitió la escritura de compraventa por la que las hoy demandadas adquirieron la vivienda de su anterior propietario.

En la citada escritura, se describe el objeto de la venta como: "La vivienda o habitación del centro del piso segundo, así como el desván existente sobre dicha habitación de la casa en la RUA000, Número NUM000. Consta de corral, planta baja y dos pisos con habitaciones a derecha, centro e izquierda y desván. Tiene una superficie solar de quinientos doce metros cuadrados".

La escritura incorporaba nota simple y cédula parcelaria del bien. En la nota simple se describía el inmueble como: "URBANA: Casa en la RUA000, número NUM000. Consta de corral, planta baja y dos pisos con habitaciones a derecha, centro e izquierda y desván. Tiene una superficie solar de quinientos doce metros cuadrados...". Especificando, en cuanto a la propiedad adquirida por las hoy demandadas que: "Le corresponde la vivienda o habitación del centro del piso segundo, así como el desván existente en dicha habitación".

La Cédula Parcelaria describía el inmueble como parte vivienda y parte almacén agrícola.Los demandantes obtuvieron cedula actualizada el 15 de marzo de 2019.

El 10 de abril de 2019, se remitió a los demandantes el contrato de compraventa para la materialización de la adquisición, así como la nota simple del Registro de la Propiedad número 1 de Tafalla.

Los demandantes tuvieron a su disposición y examinaron el proyecto de rehabilitación de la vivienda llevada a cabo años atrás por los propietarios.

4.-Las partes firmaron un contrato privado de compraventa de dicha vivienda en fecha 15 de Abril de 2019. En el contrato se convino un precio de 168.000€ y 13.800 euros en concepto de arras.

5-El codemandante, Sr. Maximino, acudió, el 30 de abril de 2019, a una reunión con el arquitecto municipal para interesarse por el procedimiento para el acondicionamiento de la planta superior del dúplex incluyendo un baño. En la reunión se le informó que vivienda no incluía entre sus espacios destinados a vivienda, la planta superior del dúplex.

Posteriormente, el día 2 de mayo, el mismo formuló consulta urbanística por escrito al Ayuntamiento solicitando que se detallara por escrito "la posibilidad de dotar a la planta superior del uso de vivienda, de la posibilidad de construcción de un segundo baño en dicha planta, y si ambas fuesen posibles, de los pasos a seguir para la obtención de la correspondiente cédula de habitabilidad y la legalización de las obras de construcción del baño".

En el correspondiente informe se decía que: "Las reformas y ampliaciones de viviendas deben cumplir con las condiciones de habitabilidad indicadas en el Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad de Navarra, así como las indicadas en la Orden Foral 151/2006 de 11 de mayo, por la que se aprueban las expresiones gráficas de determinados contenidos de los anexos del DF 142/2004. Así mismo las reformas y ampliaciones de viviendas deberán cumplir con el resto de normativa básica y sectorial que esté en su ámbito de aplicación, como CTE , RITE y otras" y se añadía que el aprovechamiento del espacio bajo cubierta es posible si estaba vinculado a las plantas inferiores. Lo que no se permite es que se constituya en elemento independiente en régimen de propiedad horizontal

6.- El acceso a la planta elevada del dúplex no cumple con la normativa Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en la Comunidad Foral de Navarra; el problema es la altura libre sobre la escalera interior de la vivienda que comunica las plantas del dúplex y que es de 186 cm, cuando el mínimo normativo es de 190 cm.

Esto supone que esa parte del edificio no puede ser destinada a vivienda mientras persistan las condiciones de altura de la escalera de acceso.

7.-En fecha 10/07/2019 las compradoras remitieron a los vendedores un burofax de resolviendo el contrato, alegando que " Como bien sabe, en la publicidad y oferta de la finca objeto del contrato, se describía la misma como un dúplex, constando la planta inferior de 120 m2, distribuidos en entrada 2 habitaciones de 16 m2, un baño grande con bañera, salón comedor.- cocina de unos 60 m2 y la planta superior, de una habitación de 16 m2, una gran sala diáfana polivalente y una gran terraza de 25 m2. Que posteriormente a la firma del contrato, hemos tenido conocimiento de que la parte superior de la casa no está legalizada debidamente y que de conformidad con el PEPRI de Olite aprobado en 2017, dicha planta no dispone de uso residencial. Dicha circunstancia supone un importante incumplimiento del contrato de compraventa, al constituir la finca objeto del contrato, cosa distinta de la que se ofertó, careciendo de las características necesarias para su utilidad. Por lo anterior, y de conformidad con los artículos 1101 y 1124 del Código Civil , les requerimos para que, teniendo por resuelto el contrato de fecha 15 de Abril de 2019, nos hagan inmediata devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio final de venta, reflejadas en la estipulación tercera del señalado contrato y que asciende a la suma de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS EUROS (16.800€.-), entendiendo que de no realizarlo en el plazo de una semana, no es posible dar una solución amistosa al presente asunto, iniciando las acciones judiciales que corresponda"

8.-En fecha 16 de julio de 2019 los vendedores por su parte remitieron un burofax a las compradoras que decía : "Debido a su incomparecencia al acto de compraventa ante notario señalado para el día 15/07/2019 a las 12:00H en la Notaría de Tafalla y que fue debidamente notificado a las partes por medio de burofax, e-mail y WhatsApp, nos vemos obligados a dar por resuelto dicho contrato con la consiguiente pérdida por su parte de las cantidades entregadas como arras penitenciales de conformidad con el art. 1454 del Código Civil . No obstante y en cumplimiento de la legislación vigente, se les requiere para que en el improrrogable plazo de un mes y un día a partir de hoy, den cumplimiento a dicho contrato en la Notaría que Uds. elijan al efecto. Se les requiere para que nos informen fehacientemente y en plazo, de cuál será la Notaría y el día y hora para dicho acto. De no ser así, entenderemos resuelto definitivamente dicho contrato y procederemos nuevamente a la comercialización de dicho inmueble"

SEGUNDO.- Los compradores dedujeron demanda, fundada en incumplimiento contractual por entrega de cosa distinta; en ella que alegaban que: " El inmueble adquirido se ofertó como un dúplex, es decir, como una vivienda que tiene dos pisos conectados entre sí por una escalera interior, pero lo cierto es que la parte superior de la misma no estaba legalizada ni de hecho, dispone de uso residencial.... es esencial la entrega de la licencia de primera ocupación de la totalidad de la vivienda vendida como un dúplex y no tan solo de la vivienda sita en la planta segunda, y como almacén la parte de vivienda de la planta tercera, habiendo requerido esta parte a las demandadas para su legalización antes de la escrituración sin obtener respuesta alguna".

Terminaban por suplicar que se declarara bien resuelto el contrato con condena a la devolución de arras más intereses.

La sentencia que se apela por la parte demandante desestimó la demanda. Fruto de la valoración conjunta de la prueba se estimó que la parte demandante no habría conseguido acreditar que el objeto de la compraventa no era el pactado en el contrato ya que: i) el anuncio colocado por la agencia inmobiliaria, simplemente recoge, con mayor o menor reclamo, una descripción del estado de la vivienda que no podemos indicar no se corresponda con la realidad física de la misma; ii) los demandantes visitaron en dos ocasiones la vivienda, observando cómo estaba dispuesta, y aceptando expresamente su estado: se observaba que no se destinaba vivienda; iii) - se considera acreditado que la parte compradora fue informada de todas las circunstancias relativas a la rehabilitación, licencias y uso de la vivienda, al haberle sido entregada tanto las escrituras anteriores, como el proyecto de rehabilitación, como la licencia y calificación de uso, que, como ha sido incuestionado comprendía solamente la planta inferior, efectivamente ocupada en concepto de vivienda por las vendedoras

En base a ello se concluía que " la parte compradora conocía perfectamente el estado y circunstancias del inmueble, y expresamente lo aceptó, comprendiendo ello la descripción registral de la finca y la cédula parcelaria...tanto por la documentación que consta se remitió a los compradores antes de la firma del contrato, como de la propia instancia que ellos presentaron en el Ayuntamiento apenas días después de la firma del contrato, es que conocían expresamente la ausencia de legalización, de uso residencial y de cédula de habitabilidad, pues sólo desde el conocimiento de tales circunstancias se justifica precisamente que consultaran al Ayuntamiento sobre la posibilidad de dar uso residencial a esa planta, obtener la cédula de habitabilidad y legalizar un posible baño ...el informe emitido por el Arquitecto Municipal por escrito en este procedimiento, no excluye, que se pueda alcanzar un uso residencial, o dar habitabilidad a esa planta superior, cosa que entendemos no formaba parte o no era una característica esencial del objeto vendido".

TERCERO.- El recurso se fundamenta en que en la sentencia se habría incurrido en error en la valoración de la prueba y aplicación indebida del art. 217 de la LEC, en cuanto al hecho considerado probado consistente en que los compradores conocían al momento de suscribir el contrato de compraventa que la segunda planta de la vivienda no disponía de obras legalizadas, ni cédula de habitabilidad así como en cuanto a la falta de licencia de habitabilidad de la segunda planta del dúplex, y a los inconvenientes que impedirían que se conceda habitabilidad a la segunda planta, dada la configuración de la escalera de acceso a dicha planta. Se tacha en el recurso de " irracional" concluir que, conociendo la falta de legalización de las obras de la planta segunda y su falta de habitabilidad antes de suscribir el contrato de compraventa, éste se suscriba, y luego se vaya al Ayuntamiento a consultar al Arquitecto lo que se requiere para pedir la licencia para acabar el baño.

Si bien el artículo 456.1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, permite al Tribunal de apelación revisar todo el contenido de los autos, pruebas practicadas y, en general, las actuaciones llevadas a cabo ante el Juez de la primera instancia; ello no obstante, no cabe desconocer que la valoración probatoria deviene función propia del Juez, cuya valoración y conclusión han de prevalecer sobre la interesada por las partes, a salvo que se alegue y justifique ser errónea, absurda o ilógica. La valoración de las pruebas practicadas es facultad atribuida a los Tribunales, sustraída, por lo tanto, a los litigantes, que, si bien con arreglo a los principios dispositivo y de rogación pueden aportar las pruebas que estimen convenientes en defensa de su derecho, en modo alguno pueden imponer su valoración a los Jueces y Tribunales, pues no puede sustituirse la apreciación que estos realicen de toda la prueba practicada por la interesada valoración que realice la parte recurrente.

Se admite la fundamentación que al respecto se contiene en la sentencia apelada, procediendo la desestimación del motivo.

CUARTO.- Hemos de partir de la base de que el incumplimiento contractual en que sustenta la demanda radicaría en que la planta superior de la vivienda carecería de "legalización", es decir, de cédula de habitabilidad o autorización administrativa para ser habitada o destinada vivienda.

Pues bien, ese concreto dato constaba de forma inequívoca en la " calificación definitiva de rehabilitación" expedida por el Gobierno de Navarra que se entregó a los demandantes mediante remisión por correo electrónico un mes antes de suscribir el contrato de compraventa. En ese documento se indicaba expresamente que tan solo una dependencia de la vivienda, de 114 m2, había sido objeto de la rehabilitación y recibía la calificación definitiva, la cual como se expresa en el propio documento, suponía el reconocimiento de su " validez como Cedula de Habilidad de clase B durante 10 años".

Mediante la recepción de este documento los demandantes hubieron de conocer que la vivienda ofertada solo disponía de cédula de habitabilidad para el piso inferior, única dependencia de la vivienda con la superficie indicada en la calificación definitiva. Además, los compradores habían visitado previamente la vivienda pudiendo comprobar que, en efecto, el piso superior carecía de uso como vivienda y no había sido objeto de rehabilitación, cosa que además se evidenciaba en el proyecto de ejecución que, asimismo, les había sido facilitado por la inmobiliaria mediadora en la venta y en el cual, los espacios de bajo cubierta (planta elevada del dúplex) figuraban como " local sin uso" y terraza, según informó el arquitecto municipal. Pese a ello, insistieron en llevar a cabo la adquisición del inmueble.

QUINTO.- Las acciones derivadas del defectuoso cumplimiento del contrato al haberse hecho entrega de cosa distinta a la pactada, están previstas en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, en los cuales se fundamentaron las pretensiones de la demanda.

La existencia de prestación diversa (aliud pro alio) según reiterada jurisprudencia se configura "como la entrega de una cosa distinta a la pactada y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto o por insatisfacción del comprador...es doctrina reiterada de esta Sala la de que se está en presencia de la entrega de una cosa por otra o "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil " ( SSTS 14 de octubre de 2000 , 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de diciembre). La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

Existe pues entrega de cosa distinta a la pactada cuando la entregada comprende elementos absolutamente diferentes a los de la pactada. Y existe incumplimiento por inhabilidad del objeto o por insatisfacción del comprador cuando el objeto entregado resulta totalmente inhábil para el uso a que va destinado o cuando el comprador queda objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga del todo punto imposible su aprovechamiento.

Así mismo, la jurisprudencia precisa ( STS 652/2022, de 11 de octubre) que: "Las consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre ). Así sucede en los casos en que la asignación del riesgo derivado del contrato en cuanto a las incidencias de la tramitación urbanística de la finca se haya realizado al comprador. Lo que en algunos precedentes se ha apoyado en el carácter profesional del comprador y la ausencia en la regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca ( sentencia 226/2013, de 12 de abril ).... La excepción de la doctrina aliud pro alio para los casos de aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce ab initio la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca ( sentencia 317/2015, de 2 de junio ), o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de los terrenos ( sentencia 514/2010, de 21 de julio ).".

En nuestro caso, como bien se concluyó en la sentencia impugnada, resulta probado que los compradores disponían de información previa de que el piso superior del inmueble no disponía de cédula de habitabilidad porque no había sido objeto de las obras de rehabilitación que posibilitaron años antes obtener dicha autorización para la planta inferior. Pese a contar con dicha información, en el contrato no se contempló que la parte vendedora asumiera la obligación de obtener la autorización administrativa para el destino habitacional de la segunda planta, de forma que los compradores asumían el riesgo asociado a la obtención de la misma puesto que eran conocedores de la necesidad de obtenerla en caso en que pretendieran su destino a apartamento turístico, como se afirmaba en la demanda.

SEXTO.- Por otra parte, si el problema que impide obtener la cedula de habitabilidad es la altura insuficiente en el paso de la escalera de acceso que comunica las plantas del dúplex, no consta que dicho obstáculo no pueda solventarse llevando a cabo las obras de adecuación oportunas.

Resultando probado que era conocido por los compradores, antes de firmar el documento privado, que la planta superior de la vivienda no había sido incluida en la calificación definitiva de la rehabilitación y, por tanto, carecía de cédula de habitabilidad, no obstante lo cual decidieron suscribir el contrato privado cuya resolución pretenden, sin que el mismo incluyera la obligación de la parte vendedora de llevar a cabo las actuaciones necesarias para conseguir la autorización de habitabilidad, no cabe imputar a la parte vendedora incumplimiento de lo pactado pues las características y limitaciones de uso del inmueble eran conocidas por la parte compradora, de forma que, en contra de los sustentado en el recurso, lo decidido en la sentencia apelada no vulnera lo dispuesto en los arts. 1101, 1124 y 1258 CC.

SÉPTIMO.-Es de aplicación el art. 398 LEC en cuanto a costas de la segunda instancia.