Sentencia Civil 375/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 102/2023 de 03 de mayo del 2023

PRIMERO.- D. Abel interpuso demanda contra Dª Diana y D. Arturo, reclamando indemnización de daños y perjuicios. Explicaba el demandante que mediante contrato de 1 de enero de 2020 cedió en arrendamiento a los demandados la vivienda de su propiedad sita en la RUA000 nº NUM000 de Olite. Añadía que la relación contractual terminó mediante sentencia de desahucio judicial de 18 de noviembre de 2020, confirmada por sentencia de apelación de 16 de junio de 2021. Indicaba el demandante que tras la recuperación de la posesión de la finca, pudo constatar la existencia de importantes desperfectos por uso indebido e inadecuado, cuyo coste de reparación fue peritado en 4.408,73 euros, del que descontaba la fianza inicial (1.100 euros), reclamando el importe resultante a los demandados.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando que el 17 de julio de 2020 las partes firmaron un documento de rescisión del contrato y entrega de llaves, en el que en ningún momento se hizo constar la existencia de ningún desperfecto sino únicamente que estaba pendiente una revisión del estado de la vivienda y la liquidación económica. Denunciaban que casi dos años después el arrendador ponga de manifiesto la existencia de daños y desperfectos, censurando asimismo la retención de la fianza arrendaticia durante todo ese tiempo. Impugnaban también el informe pericial de tasación de los daños, afirmando que varios de los mismos existían al momento en que ellos entraron en la vivienda arrendada (así por ejemplo los relativos a la caldera). Defendieron finalmente que devolvieron la vivienda en perfectas condiciones, negando en definitiva haber causado desperfecto alguno.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Tafalla, objeto de la presente apelación, ha estimado íntegramente la demanda. La juzgadora a quo razona que el Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca al concluir el arriendo tal y como la recibió, además de que la ley también presume que la recibió en buen estado, salvo que pruebe lo contrario. A partir de tales premisas, la sentencia apelada estudia la prueba practicada para concluir a la luz de la misma que la pericial acredita suficientemente los deterioros, al haberse encargado por el arrendador tan sólo cuatro días después de la entrega de la vivienda por los arrendatarios y visitar el perito la vivienda doce días después de tal entrega, siendo una pericial que avala la existencia de daños por uso indebido e incluso vandálico. Igualmente, la sentencia de primera instancia concluye que no está demostrada la preexistencia de los desperfectos al tiempo de ser entregada la vivienda a los arrendatarios, como tampoco queda probado que éstos la devolviesen en perfectas condiciones, siendo que el contrato estipulaba que se entregaba la vivienda en buen estado, sin que la parte demandada haya demostrado lo contrario.

La parte demandada recurre en apelación la referida sentencia denunciando primeramente indefensión porque la juez de instancia aplica de oficio las normas del Código Civil correspondientes para la resolución del litigio, que sin embargo no habían sido alegadas por la parte demandante en su demanda. Por lo demás, considera que la prueba aportada a su instancia sí acredita que la vivienda no se entregó en buen estado; y censura la validez de la pericial de la parte demandante por hallarnos tras dos años desde la devolución de la vivienda y porque el perito tardó trece días en acudir a la vivienda, además de considerar arbitraria la identificación pericial de los deterioros por uso ordinario o por uso indebido o vandálico. Añade el recurso que varios de los desperfectos ya eran preexistentes al tiempo del contrato, o que la pintura es una gestión de mantenimiento ordinario del arrendador, o que en cuanto a la caldera ya fue avisado al arrendador que no funcionaba correctamente.

La parte demandante se opuso al recurso defendiendo las conclusiones de la sentencia apelada, en cuanto a que la vivienda se entregó en buen estado a los arrendatarios y la pericial acredita que, por el contrario, no la restituyeron en igual condición sino con diversos desperfectos.

TERCERO.- Según consta documentado en las actuaciones, el 1 de enero de 2020 se firmó contrato de arrendamiento de vivienda entre el Sr. Abel, como arrendador, y los Sres. Diana y Arturo como arrendatarios. Se estipulaba una renta mensual de 550 euros y el pago anticipado de una fianza de 1.100 euros. En lo que a la presente alzada interesa, la cláusula primera del contrato expresaba que "La vivienda se pone a disposición de la parte arrendataria en el momento de la firma del presente contrato, manifestando ésta conocer el estado de la vivienda y recibirla en un estado adecuado al fin al que se destina, obligándose asimismo a devolverla en el mismo estado que la recibe. Será descontado de la fianza los gastos ocasionados en devolver la vivienda a su estado original, y en el caso de que superase dicho importe la diferencia será asumida por el arrendatario". También se consignaba en particular lo siguiente: "Se hace constar, siguiendo los consejos del profesional competente, que la terraza se pintará con pintura especial aislante cuando la situación meteorológica lo permita, y que tanto antes como después, el mantenimiento y conservación de la terraza en óptimo (sic) será competencia del arrendatario, y que los gastos derivados de un mal uso, falta de limpieza o dejadez en su mantenimiento serán asumidos por el arrendatario".

Constan conversaciones por whatsapp entre las partes en las que, ya desde enero de 2020, trataban cuestiones relativas a la falta de correcto funcionamiento de la caldera; así como de febrero de 2020 en relación con el pintado pendiente de la terraza.

También consta que por sentencia de 18 de noviembre de 2020 los arrendatarios fueron condenados al pago de 2.160,49 euros por rentas y gastos debidos hasta la efectiva devolución de la posesión de la finca al arrendador, lo que tuvo lugar, según la misma sentencia, el día 17 de julio de 2020. Esta sentencia fue confirmada por sentencia de esta Sala de fecha 16 de junio de 2021.

Efectivamente, consta aportado por la parte demandada un documento contractual privado de fecha 17 de julio de 2020, en el que las partes consignaron la finalización del contrato de arrendamiento a instancias de la parte arrendataria, aceptada por el arrendador, documentando la entrega y devolución de la posesión del inmueble y reconociendo que quedaba pendiente la revisión del estado de la vivienda así como la liquidación económica del arrendamiento, motivos por los que el arrendador hacía retención de la fianza.

Según informe pericial emitido por Marbatax a petición del demandante, el día 21 de julio de 2020 el Sr. Abel efectuó dicho encargo pericial, y el perito Sr. Germán acudió a la vivienda el día 29 de julio de 2020.

El referido dictamen pericial distingue tres tipos de desperfectos: 1) por acto vandálico (por voluntad intencionada); 2) por uso y desgaste ordinario (por normal utilización); y 3) por mal o indebido uso (por inadecuada utilización pero sin voluntad intencionada). Así, en el continente identifica como daños vandálicos: agujeros en pasamanos de escalera y golpes en pared del salón, daños en termostato de salón y el 50% del coste del pintado, emplastecido y saneado; y como daños por mal uso: bombín de puerta de acceso, limpieza e impermeabilización de terraza, cinta de persiana, jambas en puertas de paso y el otro 50% de pintura. En el contenido, se consignan como daños vandálicos: un colchón, mesa salón, tapizado sofá, seis sillas de comedor, reparación de caldera y botonera caldera; y como daños por mal uso: almohada y válvula de fregadero.

CUARTO.- En modo alguno cabe acoger el primer motivo del recurso de apelación, a través del cual la parte demandada denuncia indefensión por haber aplicado la juzgadora de instancia el principio iura novit curia.

Considera la parte recurrente improcedente la aplicación, por la sentencia apelada, de las normas del Código Civil no citadas expresamente en la demanda, en particular las relativas tanto a las obligaciones de todo arrendatario de restituir la finca arrendada tal y como la recibió ( art. 1561 del Cc) como la referida a la presunción legal de que el arrendatario recibió la finca arrendada en buen estado ( art. 1562 del Cc).

No hace falta de que la demanda cite esos artículos para que la juez de instancia los haya aplicado, correctamente en el caso que nos ocupa, una vez que se plantea ante dicha juzgadora una litis que versa sobre un contrato de arrendamiento de vivienda. La demanda inicial debe contener los hechos y los fundamentos de sus pretensiones, y así lo cumple al reclamar una indemnización de daños y perjuicios por los desperfectos y deterioros en la vivienda arrendada. Esa reclamación encuentra soporte legal en determinados preceptos, que la juzgadora de instancia conoce y debe aplicar, como así efectivamente hace. Por tanto, la causa petendi de la pretensión de la parte demandante no queda afectada ni alterada, en absoluto, por el acierto de la juez de instancia a la hora de acudir a las normas que sustentan la misma, normas reguladoras de los derechos y obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento, como el que se presentó ante la juez.

Como tiene asentado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, "El brocardo da mihi factum, dabo tibi ius (dame un hecho, yo te daré el derecho), utilizado indistintamente con el brocardo iura novit curia (el tribunal conoce el derecho), permite que, alegados los hechos pertinentes y ejercitada la acción basada en tales hechos, el tribunal pueda fundar la estimación de dicha acción en la aplicación de normas legales o de jurisprudencia no invocadas expresamente en la demanda, siempre que no se aparte de la causa de pedir" (entre otras muchas, STS 81/2023, de 4 de enero). En el mismo sentido, el Tribunal Constitucional también ha reiterado que "el principio iura novit curia permite al Juez fundar el fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocadas por los litigantes" (entre otras muchas, STC 41/2007, de 26 de febrero).

En el caso que nos ocupa la sentencia apelada no se aparta en modo alguno de la petición indemnizatoria de la parte demandante, sino que la ubica dentro de las normas que la modulan en el Código Civil, en aplicación enteramente válida de los principios indicados. De ninguna manera la sentencia apelada incurre en un exceso de aplicación del principio general iura novit curia, como afirma el recurso de apelación. Y de ninguna manera la parte demandada ha sufrido indefensión alguna, desde el momento en que contestó a la demanda contra-argumentando con plenitud de garantías la reclamación que se dirigía en su contra, reclamación que al tiempo de contestar a la demanda ya conocía la parte a qué hechos y fundamentos respondía, por lo que la sentencia no innova en tales factores en absoluto.

QUINTO.- Aclarado lo anterior, el recurso de apelación de los demandados también denuncia un error en la valoración de la prueba por parte de la sentencia de primera instancia, considerando que la prueba practicada sí acredita que la vivienda presentaba algunos deterioros ya al tiempo en que fue entregada en arrendamiento a los arrendatarios, así como que está probado que fue reintegrada al arrendador en correcto estado.

Sin embargo en este punto la sentencia de primera instancia resuelve correctamente la cuestión. No sólo el art. 1562 del Cc regula una presunción legal de que la vivienda se entregó en buen estado, sino que adicionalmente en este caso concreto el documento contractual suscrito por las partes referenciaba igualmente tal realidad, con una única salvedad expresa en relación con la pendencia de unas obras en la terraza.

Dicha presunción legal admite prueba en contrario, pero en modo alguno la parte demandada ha aportado prueba convincente. En especial, las fotografías sobre el estado de la vivienda (a los efectos de pretender acreditar su correcto estado al momento de reintegrar la posesión al arrendador) no están fechadas, y no concurre ninguna justificación legal (en términos del art. 460 LEC) para que la parte recurrente aporte ahora en segunda instancia nueva documental con la intención de datar las imágenes, más todavía ante la falta de fiabilidad de tal documentación y su datación. Es más, existe un acto coetáneo manifiesto, suscrito por los propios arrendatarios, como es el documento privado de 17 de julio de 2020 en el que las partes dejaron constancia de la devolución de la vivienda al arrendador. En tal momento, no se adjuntaron ni anexaron fotografías, ni se hizo alusión alguna al supuesto correcto estado de la vivienda, sino que justamente al contrario las partes firmaron una salvedad expresa a que quedaba pendiente la revisión del estado de la vivienda.

SEXTO.- En último término, el recurso de apelación que nos ocupa censura la prueba pericial de la parte demandante y la consideración de algunas partidas como deterioros imputables a la responsabilidad de los arrendatarios.

Primeramente cabe destacar que no se observa que la pericial adolezca de ningún déficit de validez o fiabilidad por razón del tiempo transcurrido, a pesar de lo alegado por los recurrentes. La realidad que consta documentada, y ratificada por el perito en el acto de juicio oral, revisado en esta alzada, es que el encargo pericial se efectuó por el arrendador pocos días después de recibir la devolución de la vivienda y que el perito acudió al lugar el día 29 de julio, el concreto 12 días después de aquella devolución, lo que representa un lapso temporal mínimo que no rompe la fiabilidad de la pericial.

Cosa distinta es el análisis en sana crítica que el contenido material de la pericial merezca, en términos del art. 348 LEC. Y es que si bien el referido dictamen desglosa, como ya se ha indicado, daños vandálicos, daños por mal uso y daños por normal desgaste, en un planteamiento de base que resulta acertado, no obstante después incurre en algunas ocasiones en cierta arbitrariedad a la hora de identificar o imputar determinados desperfectos a cada una de aquellas categorías, y más concretamente a las dos categorías imputables a la responsabilidad contractual de los arrendatarios (daños vandálicos y daños por mal uso), que no en todos los casos resultaron adecuadamente explicadas en juicio.

En relación con el pintado general de la vivienda, oponen los recurrentes que esta es una labor de mantenimiento ordinario que incumbe al propietario. Efectivamente debe compartirse tal consideración a priori. Pero lo cierto es que el perito Sr. Germán explicó suficientemente en juicio la imputación de este deterioro, explicando que los paramentos presentaban un volumen de roces, golpes e impactos tan excesivo que resultaba revelador de una descuidada utilización desmesurada. Por tanto, sí son daños imputables a los demandados.

Además existen en el dictamen algunas imágenes fotográficas que avalan esos daños, al igual que los existentes en termostato, sillas, sofá o colchón, y en general el resto de deterioros relacionados en el dictamen.

No obstante, existen dos partidas que no está justificado que se imputen a los arrendatarios, y no fueron aclaradas por el perito en juicio, siendo que el análisis en sana crítica de la prueba imposibilita su acogida, en lo que el recurso debe resultar estimado.

Se imputan 16,45 euros por el cambio de bombín de la puerta de acceso, como supuesto desperfecto por un mal uso. Sin embargo ningún indicio se aporta de daño, deterioro o desperfecto, como tampoco de una supuesta mala utilización de ese elemento. Se desconoce por qué razón se imputa al arrendatario el cambio de bombín, por lo demás enteramente comprensible y legítimo para el propietario, pero desde luego no vinculado causalmente con una responsabilidad contractual del arrendatario por mal uso de la vivienda arrendada.

En segundo lugar, se imputa a los arrendatarios demandados un total de 475 euros por limpieza e impermeabilización de la terraza, que el conjunto de la prueba impide ciertamente imputar a su responsabilidad contractual. En primer lugar en el dictamen consta agregada una fotografía del estado de la vivienda que se afirma facilitada por el propietario, lo que le resta bastante fiabilidad porque no existe motivo alguno para que el propio perito, por sí mismo, hubiese recabado una imagen fotográfica de dicho espacio si así lo reputaba necesario, como de hecho efectúa en el resto de fotografías de su dictamen. Se desconoce a qué momento corresponde aquella imagen unida al peritaje. Además, el perito brindó en juicio unas explicaciones muy débiles en relación con este concreto desperfecto, afirmando que presentaba un uso excesivo, más deteriorado de lo propio y normal para un lapso de seis meses, sin especificar cuál es a su entender el deterioro propio para ese tiempo. Pero es que además no consta que el peritaje hubiese tenido en cuenta que el punto de partida para esos seis meses de uso no era el de la entrega de una terraza en óptimas condiciones, sino que como ya ha quedado dicho el propio contrato de arrendamiento referenciaba de modo expreso que la vivienda fue arrendada con el pintado especial aislante de la terraza todavía pendiente de ejecución. A mayor abundamiento, el dictamen pericial imputa respecto de la terraza una actuación tan grave y relevante como es la impermeabilización con malla, lo que debería haber quedado cumplida y enteramente justificado por demostración de un deterioro en tal elemento tan sensible y relevante para una terraza que hace de cubierta. Finalmente, el dictamen imputa a los arrendatarios un 50% de esta partida, que aparentemente cataloga como correspondiente a daños por mal uso, aclarando en juicio el Sr. Germán que ello obedecía al hecho de que el arrendador solía pintar y sanear la terraza en general con cada cambio de inquilino, circunstancia que termina de evidenciar que no existe probada ninguna imputación causal a ningún mal uso responsabilidad de los arrendatarios demandados, sino que nos encontramos ante una reparación derivada del normal desgaste ordinario por el propietario, de un elemento que se entregó en este caso en un incompleto estado de corrección, tal y como documenta el contrato.

Por todo lo razonado procede acoger el recurso de apelación y, en valoración en sana crítica de la prueba pericial practicada, reducir la indemnización en 491,45 euros. Todo ello sin que proceda en ningún caso ninguna consideración con respecto de la devolución de la fianza o los intereses de la misma, indebidamente insistida por la parte apelante en alzada (y aducida en primera instancia), por ser una cuestión ajena al no haberse ejercitado ninguna demanda reconvencional, además de haberse imputado ya la fianza a la reclamación del demandante.

SÉPTIMO.- En cuanto al pago de las costas procesales el art. 398.2 de la LEC dispone que en caso de estimación parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes, solución a aplicar en el caso que nos ocupa.

A su vez, la estimación parcial del recurso comporta que la estimación de la reclamación de la parte demandante pase a ser parcial, y no íntegra, por lo que de conformidad con lo previsto en el art. 394.2 LEC las costas de la primera instancia deberán ser asumidas por cada parte, y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.