Sentencia Civil 296/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 661/2021 de 30 de marzo del 2023

PRIMERO.- Planteamiento

Valentín formuló demanda de juicio ordinario contra Rosendo y Cristina, en reclamación de que se condenara a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 8.323,05 euros, más intereses legales y costas, como indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato de compraventa de un inmueble urbano en Olazagutia.

La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Iruña/Pamplona, que la admitió a trámite y emplazó de contestación a los demandados, que se opusieron, alegando que al pleno conocimiento por el actor de que la vivienda se encontraba ocupada en precario por una persona necesitada y su hijo, así como de que se encontraba en estado ruina, negando la causación de ningún perjuicio al comprador, por lo que reclamaron la desestimación, con costas.

El Juzgado dictó sentencia de 16 de marzo de 2021, íntegramente desestimatoria de la demanda, declarando no haber lugar al pedimento obrado, imponiendo a la parte demandante las costas derivadas del presente procedimiento.

El Sr. Valentín ha interpuesto recurso de apelación, reproduciendo sus pretensiones de la demanda, frente a lo que ha presentado escrito de oposición la representación de la/os Sra/es Rosendo y Cristina.

SEGUNDO.- Fáctico

La relación de hechos de la sentencia, procedentes de la prueba practicada, aceptados en lo que son relevantes para resolver la apelación, recogidos de distintos pasajes de la sentencia, cabe se organicen del siguiente modo resumido:

1.- El actor, Valentín, tenía interés en la adquisición de la vivienda sita en Olazti/Olazagutia "CASA en CALLE000 núm. NUM000", que es la parcela NUM001 del Polígono NUM002 del Catastro, adosada a otra de su propiedad que había recibido a título de herencia de su difunto padre, quien en su día también había pretendido adquirir, sin lograrlo, la propiedad de la misma, presentando la adosada daños estructurales que podían proyectarse sobre el otro inmueble.

2.- Daniel, hijo de los demandados, Rosendo y Cristina, tuvo noticia de la voluntad del actor, así como de la intención de sus padres de transmitir el indicado inmueble, y se puso en contacto con Teodora, esposa del actor, con el fin de alcanzar un acuerdo sobre el precio que finalmente fue fijado en 25.000 €.

3.- Habiéndose concertado cita en la Notaria de Altsasu para el día 19 de diciembre de 2018 para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, en fecha 13 de diciembre de 2018 consta una conversación de WhatsApp mantenida entre Daniel y Teodora, en la que el primero le comunicó a la segunda que el referido inmueble se encontraba ocupado por una persona en dicho momento, expresando la Sra. Teodora que no tenía inconveniente en que el ocupante se mantuviera en la vivienda hasta final del mes de diciembre.

4.- El actor no visitó el inmueble objeto de compraventa con carácter previo a la formalización del contrato.

5.- Las partes formalizaron la compraventa de la vivienda en escritura pública en fecha 19 de diciembre de 2018, con fijación del precio en 25.000 euros, haciéndose constar: "SITUACIONARRENDATICIA-Libre, según aseveran".

6.- Con posterioridad a la formalización del contrato, el actor no pudo tomar posesión de la finca por seguir aquélla ocupada, y en fecha 5 de abril de 2019 Daniel expresó cómo el ocupante, Gervasio, era inquilino, aunque le había abonado tan solo una mensualidad, remitiendo luego copia fotografiada de un contrato de arrendamiento formalizado entre los demandados y el Sr. Gervasio de fecha 1 de septiembre de 2017, con una duración de seis meses, que ponía desde el 1 de septiembre del año 2018 hasta el día 29 de febrero del año 2018, que no consta firmado, y que dice se redactó para aparentar el inquilinato y dar de alta al Sr. Gervasio en Iberdrola.

7.- En octubre de 2019 el actor interpuso demanda de juicio verbal especial sumario conforme a lo previsto en el art. 250.1.4º LEC, dictándose sentencia de 7 de febrero de 2020 en los autos 780/2019 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Iruña/Pamplona, declarando la recuperación de la posesión inmueble, con el siguiente fallo:

" ...estimando la demanda formulada por D. Valentín frente a Gervasio, procede acordar el desalojo de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM003, hoy CALLE001 nº NUM004 de Olazti/Olazagutía, dejándola de manera inmediata, libre y expedita, a disposición de la parte actora, debiéndose tener en cuenta que en cualquier caso no es necesario el lanzamiento por no haber aceptado voluntariamente el demandado la salida y solo en el caso de que no fuera así, se procedería al lanzamiento efectivo, sirviendo la presente de título de posesión. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. ".

8.- Los actores reclaman la reparación de la depreciación sufrida por el inmueble como consecuencia de su ocupación en cantidad de 6.512 euros; los honorarios del letrado 968 euros y derechos del procurador 174,24 euros, conforme a la minuta por su intervención en los autos de juicio posesorio anteriormente aludido; los honorarios del arquitecto técnico de 302,50 euros, que emitió informe en relación a las deficiencias estructurales del inmueble; así como 33,56 euros del burofax remitido al arrendatario.

El recurso de apelación no discierne bien, en su censura alegatoria de la sentencia recurrida, entre el plano de los hechos y el de la aplicación normativa, lo cual es un hándicap importante en la eficacia de la apelación, puesto que este Tribunal no tiene competencia para revisar de oficio lo sentenciado, sino que en el capítulo de motivación fáctica tiene la parte recurrente que aislar de modo concreto el error valorativo de la prueba practicada, puesto que una valoración del material probatorio de forma distinta a como se hizo el de primera instancia, llegando a conclusiones concordantes o discrepantes, total o parcialmente, depende de lo que precise el apelante, sin cuestiones nuevas.

De todas las formas, se puede identificar que la preocupación más importante en el plano fáctico radica en el error valorativo que se atribuye a la juzgadora a quo, al respecto de la vigencia del contrato de arrendamiento del escrito facilitado por Daniel a la esposa del actor, Teodora, después del mensaje de Whatsapp el día 5 de abril de 2019, y que se aportó como documento núm. 2 de la demanda. Se coincide en que el plazo del contrato era de seis meses, y en que se iniciaba en septiembre, pero así como la sentencia dice que era de 2017, el recurrente mantiene que el año era 2018, y es lo afirmado por Gervasio, el ocupante, en su declaración como testigo en el acto del juicio, y lo que aparece en la denuncia que éste interpuso frente al actor el 17 de agosto de 2019 en la Guardia Civil de Altsasu, tras haber accedido el Sr. Valentín a la misma en la creencia de que aquél la había abandonado.

El escrito que facilitó Daniel, que es un modelo o formulario, lleva la fecha de 1 de septiembre de 2017, y en su estipulación cuarta pone plazo desde el 1 de septiembre de 2018 hasta el 29 de febrero de 2018 (aunque este año no fue bisiesto), lo cual es incoherente, carece de firmas, que se supone debía ser la del arrendador Rosendo, propietario de la finca para su comunidad conyugal, y ni siquiera sabemos si éste tenía conocimiento del escrito, o de que su hijo percibió 300 euros en una ocasión, o incluso de que el hijo indicara la existencia del documento a los compradores.

Por otro lado, se pone en duda la versión manifestada por Daniel, en cuanto a que ese contrato de arrendamiento era una simple apariencia, que únicamente respondía a dar alta en Iberdrola al Sr. Gervasio, y que solo había percibido una mensualidad de 300 euros, por gastos de la casa. El razonamiento es que en las conversaciones de Whatsapp, mantenidas con Teodora, no hizo mención Daniel a la simulación, ni tampoco que los 300 euros cobrados en una única ocasión fueran otra cosa que una mensualidad de renta.

Claro que la credibilidad subjetiva de los que mantuvieron conversaciones, virtuales o físicas, es la misma, puesto que ambos son todo lo propincuos a las respectivas partes -esposo, padre y madre- que puede serlo quienes intervinieron en los tratos preliminares y los actos posteriores a la compraventa, con un interés patrimonial evidente. Y la credibilidad objetiva de Daniel no padece, en tanto que compatible su versión con guardar silencio sobre el detalle en tales conversaciones. En todo caso, si se quiso simular el contrato o no, resulta inmaterial, ya que no hay prueba de la contratación sino solo de los términos de un escrito, aparte de absurdo en cuanto a sus términos temporales, carente de cualquier virtualidad.

El valor de lo documentado, siendo el tenor errático del documento algo pacífico, en puridad, no es una quaestio facti, sino un asunto interpretativo o valorativo de un compromiso, del que su consignación escrita resulta conteste entre partes, y por lo tanto, algo que, como normativo, aunque la norma sea una remisión a la lógica en las máximas de experiencia de las relaciones humanas del tiempo y del lugar, se estudia en el fundamento de derecho siguiente.

Un añadido motivo de debate fáctico para el recurso de apelación es la valoración del dictamen pericial de Nemesio, reclutado por la parte actora, lo cual, lo mismo que otros componentes de la reclamación indemnizatoria presentada, viene a resultar estéril para el signo del fallo, puesto que el mismo, absolutorio, parte de la base de que no hay daño indemnizable.

De todas las formas, la sentencia indica, y debe corroborarse, que una estimación de la depreciación de la vivienda por la constancia de un contrato de arrendamiento es inadecuada, puesto que dicho contrato no existía. Efectivamente, no es función del perito, y por lo tanto, no le es exigible, apreciar o examinar la validez del contrato, pero si ha dictaminado en consideración a un dato que no es histórico, conforme al relato del proceso, su dictamen no puede acertar y carece de eficacia probatoria en el mismo. Y por añadidura su método de cálculo, si en teoría aceptable, tampoco se alinea con los hechos concretos: el método de apreciar la dificultad de acceso a la posesión consiste en deducir del precio de la compraventa el valor de mercado del inmueble en función de la renta neta calculada a partir de la renta bruta estipulada en el contrato de alquiler (19.200 euros), y seguidamente aplicar el método de actualización de la renta actual conforme a una ecuación, y posteriormente aplicar una tasa de capitalización del 15 % en atención al riesgo de inversión: " el riesgo de la inversión es muy alto ya que la presencia y ocupación del inmueble por parte del inquilino, sin título que lo justifique, provocando muchas dificultades para conseguir el desalojo, lo que añade una incertidumbre importante a la hora de valorar su salida del edificio". Pero no tiene sentido ponderar en una proporción la dificultad en que una persona abandone la vivienda desde una fecha de adquisición, cuando ya no hay incertidumbre, y está acreditado que el comprador pudo tomar posesión de la finca a partir del 7 de febrero de 2020, como el perito conocía.

Por lo tanto, no hay ninguna distancia, entre lo que asume la sentencia en su relato de hechos, y hemos relacionado precedentemente para aquí resolver, y lo que se prueba como histórico, y nada depara al tribunal la noticia de un error valorativo, guiado forzosamente por lo que expone el recurso, en lo que no es una repetición sino una revisión de la probanza.

TERCERO.- Inexistencia de ocultación de la ocupación del inmueble, y falta de nexo causal entre el prejuicio por la recuperación posesoria y un incumplimiento del vendedor

Ejercita Valentín el presente proceso una acción de indemnización por los daños y perjuicios, por los causados al mismo, como consecuencia del incumplimiento por parte de los demandados, Sra/es Rosendo y Cristina, de sus obligaciones, derivadas del contrato de compraventa de una vivienda sita Olazagutía, suscrito por las partes en escritura de 19 de diciembre de 2018. El incumplimiento se funda en que se ocultó que la vivienda estaba arrendada al momento de la compraventa, confesándose, cuatro meses después, que existía un contrato de arrendamiento de seis meses, que expiró el 29 de febrero de 2018, concertado con el ocupante de la vivienda. Si quien se dijo que estaba como amigo del hijo de los demandados, Daniel, y por necesidad del aquél, e iba a salir al final de diciembre de 2018, a pesar de los múltiples intentos realizados para ello, no entregaba la posesión al comprador, y como consecuencia, no pudo entrar el Sr. Valentín en posesión de la vivienda hasta el 7 de febrero de 2020, fecha en la que se ejecutó la sentencia que imponía el desalojo.

La sentencia recurrida desestima la acción al no encontrar acreditado incumplimiento contractual de parte de los demandados, puesto que si vendieron libre de cargas arrendaticias, no se prueba contrato de arrendamiento válido en vigor, y la ocupación de hecho del Sr. Gervasio fue comunicada y asumida por el comprador. Ello lo confirma que el Sr. Valentín hubiera utilizado la acción de tutela sumaria de la posesión para la recuperación de la vivienda, por la vía del art. 250.1.4º LC, y no una acción de desahucio, a pesar de que utilice este concepto en la demanda, de lo que se colige que el comprador tenía aceptado que la vivienda estaba, en el momento de comprar, ocupada por un tercero en condición de precarista.

Y a la luz de lo probado es del todo correcto lo argumentado por la sentencia apelada, en el sentido de que no hay infracción del contrato de compraventa por los vendedores, por lo que no puede haber daño indemnizable, y aunque el comprador haya resultado perjudicado en relación a sus expectativas, que eran de tomar posesión del inmueble comprado en no más de un mes, y ha tenido que esperar más de un año para ello, con el gasto de un proceso de tutela sumaria de la posesión (el deber de reembolsar las costas el Sr. Gervasio, ocupante desalojado), no es ello resultado de un incumplimiento de los vendedores, sino consecuencia de la conducta del ocupante.

El actor abrigaba un interés especial en hacerse con la vivienda que compró, por ser colindante, con pared medianera a inmueble propio, un almacén que amenaza ruina, donde aparca su vehículo, y por haber intentado adquirirla previamente su padre (i); asumió que la vivienda comprada tenía un ocupante, Gervasio, quien era alguien del pueblo (Olazti tiene 1.500 habitantes), y estaba acogido por necesidad, de lo que con toda verosimilitud pudo cerciorarse, y no exigió a los vendedores que le desalojaran (ii); el actor no visitó la vivienda, ni requirió la posesión inmediata (iii). Ciertamente, aunque se previera que al fin de año el Sr. Gervasio se marchara, no lo hizo, y hubo de ser desalojado por la jurisdicción, tras de un primer intento de hacerse con la vivienda por el actor, cerrando puertas y ventanas, que mereció denuncia ante la Guardia Civil. Desalojo que no se produjo mediante la demanda a un arrendatario, puesto que ningún título válido tenía el Sr. Gervasio, sino mediante un juicio verbal especial sumario de tutela de la posesión.

Los vendedores no ocultaron arriendo alguno, ni engañaron a los compradores, puesto que, si existe un documento con fecha aparente de 1 de septiembre de 2017, que recoge pactos referidos a un inquilinato de seis meses, con renta de 300 euros al mes, y que hubiera expirado el 29 de febrero de 2018 o 2019 (fechas inexistentes, de suyo), nunca se perfeccionó el contrato. Lógicamente, el Sr. Gervasio se acogió al mismo, y sostuvo ocupar desde 1 de septiembre de 2018, pero el contrato nunca tuvo vigencia. Lo cual, en definitiva, es lo declarado por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4, a instancias del Sr. Valentín, ya que se ordena el desalojo de un detentador sin título de posesión, y no el de un arrendatario. Ni el actor reclamó el desahucio, a pesar de lo que repite en demanda y apelación, ni pidió por rentas impagadas.

En suma, el Sr. Gervasio resultó más resistente que lo previsto en su ocupación, después de que la tolerancia de los Balbino terminara con la venta del inmueble, aunque el Sr. Valentín había aceptado esa eventualidad al comprar. Y el intento de documentar un inquilinato, no se sabe bien cuándo, ha sido aprovechado por el ocupante en esa línea de resistencia, pero también aprovechado por el Sr. Valentín para intentar conseguir la financiación del proceso de desalojo, e incluso una acción quanti minoris del precio de la compraventa, que es a la postre, lo que busca la demanda, a través de una indemnización o repago de gastos debidos. Resulta, pues, inaplicable lo preceptuado en la batería de arts. 1.089, 1.091, 1.100 a 1.106, 1.254 a 1.258, y 1.124 CCiv a un incumplimiento contractual improbado. Además, hubo otro ensayo de provecho, inviable, del Sr. Gervasio, cuando se le reclamaron rentas del inexistente arrendamiento en misiva de abogado.

Sin ninguna depreciación que minore el precio de la compraventa por cumplimiento defectuoso de los vendedores, lógicamente no tiene sentido determinar cuál pudiera ser, en relación con el dictamen pericial de la parte actora, si se hubiera ocultado un arrendamiento de 300 euros mensuales, ni mucho menos enlazar con el coste de abogado y procurador del proceso para el desalojo, o el gasto de dictamen pericial de parte.

De esta manera, cumple desestimar el recurso de apelación, y pronunciar la confirmación de la sentencia de la instancia.

CUARTO.- Costas

Conforme a lo prevenido en el art. 398.1 LEC la desestimación del recurso de apelación conlleva que se haga imposición de las costas causadas a la parte recurrente.

Vistas las normas y jurisprudencia citadas, y lo demás de general y pertinente aplicación.