Sentencia Civil 460/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 609/2020 de 30 de mayo del 2023

PRIMERO.- D. Justiniano, Dña. Valentina y D. Landelino interpusieron demanda de juicio ordinario en resolución del contrato de compraventa contra Funeraria Irún, S.L. En la que después de exponer los hechos y fundamentos jurídicos que tuvieron por convenientes concluyeron pidiendo que se dictara sentencia adoptando los pronunciamientos siguientes:

a) " se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 2 de junio de 2016, haciendo suyas, la parte vendedora, las cantidades percibidas hasta la fecha en concepto de arras, como indemnización por la ocupación del local objeto de la compraventa, según establece el acuerdo décimo del contrato".

b) Se establezca la obligación de la parte demandada de abonar a la parte vendedora la totalidad de las cantidades pagadas por esta a Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Navarra por las cuotas hipotecarias imputables al local 01 por dicha entidad crediticia desde el 1 de julio de 2018 hasta el abono efectivo de esta indemnización como resarcimiento de los daños ocasionados".

c) " Se establezca la obligación de la parte demandada a realizar las obras necesarias para devolver el local a su estado anterior...".

d) " se establezca la obligación de la parte demandada de devolver el local objeto de este procedimiento a la parte demandante en condiciones de ocupación inmediata...".

e) " se establezca la obligación de la parte demandada de abonar todos los gastos judiciales y extrajudiciales que se han ocasionado la vendedora para hacer efectivo su derecho, incluso los honorarios de letrado y procurador...".

Funeraria Irún, S.L. contestó a la demanda oponiéndose a ella, en razón de incumplimientos contractuales de los vendedores demandantes que determinaron y "obligaron, a la demandada a no otorgar la escritura pública de venta y pago del precio aplazado de 174.000 €, razón por la cual pidió también la resolución del contrato como perjudicada interesando la recuperación de las cantidades abonadas a los vendedores, 101.000 €, más la indemnización de los daños y perjuicios que se les han ocasionado". Por lo tanto, y, a su vez, formuló demanda reconvencional en la que pidió que se dictase sentencia en los siguientes términos:

a) " Se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 2 de junio de 2016, debiendo abonar la parte vendedora reconvenida a mi mandante la cantidad de 101.000 €, como indemnización o devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compra resuelta, más los intereses legales de dicha cantidad desde el momento/s en que fue abonada hasta su completo pago, incrementados en dos puntos tras la sentencia", b) " y de 24.667 € como indemnización de daños y perjuicios por las obras realizadas en el local tras su compra en documento privado".

La parte actora reconvenida se opuso a la reconvención con arreglo a las razones expuestas en el escrito de contestación a la misma.

La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda en los términos que se acaban de transcribir y, concretamente, estimó los pedimentos antes señalados con las letras a) b) c) y d) y desestimó la petición contenida bajo la letra e). Asimismo, estimó parcialmente la reconvención y condenó a la actora a satisfacer a la demandada 24.667 € como indemnización de daños y perjuicios por las obras realizadas en el local

Funeraria Irún, S.L. interpuso recurso de apelación con arreglo a los motivos a los que luego haremos mención, y terminó pidiendo la revocación completa de la resolución recurrida y, en consecuencia, la desestimación íntegra de la demanda interpuesta y la estimación, íntegra también, de la demanda reconvencional formulada.

Los demandantes reconvenidos dejaron transcurrir el plazo para recurrir, oponerse o impugnar la alzada deducida de contrario, sin realizar manifestación alguna, ( artículo 463.1 LEC).

SEGUNDO.- Se rechazan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, salvo en cuanto coincidan con los nuestros procediendo la estimación parcial de la alzada.

Es preciso señalar que, en primer lugar, en nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, no como "novum iudicium", sino como una " revisio prioris instantiae", en la que el tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juez de la primera instancia, tanto en lo que afecta a los hechos, como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: a) la prohibición de la " reformatio in peius", y b) la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación " tantum devolutum quantum apellatum" ( STC, Sala Segunda, 3/1996, de 15 de enero). En consecuencia, han de quedar al margen del recurso el pedimento letra e) del suplico de la demanda según antes hemos expuesto; así como la condena a la parte actora reconvenida a satisfacer 24.667 € a la reconviniente, Funeraria Irún, S.L., en concepto de indemnización de daños y perjuicios por las obras realizadas en el local.

Tanto la parte actora como la demandada reconviniente pidieron la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 2 de junio de 2016; lo que sucede es que la demandante fundamenta la resolución contractual en el incumplimiento de la demandada, Funeraria Irún, S.L., en tanto que no cumplió con su obligación de otorgar escritura pública de compraventa del local adquirido mediante el contrato privado y, consecuentemente, incumplió también la obligación de abonar la cantidad de 174.000 €, obligaciones que hubieran debido cumplirse en todo caso en el mes de junio de 2018, a lo que se añade, a continuación, la ocupación del local sin pago de renta alguna desde junio de 2018 hasta que se produjo la entrega de la llaves el día 25 de febrero de 2019; mientras que la demandada reconviniente, entiende que existió incumplimiento contractual previo de los actores determinante de que la demandada no otorgase la escritura pública de venta ni pagase el precio aplazado de 174.000 €, de suerte que tal incumplimiento faculta, a su juicio, para instar la resolución del contrato como perjudicada y, por lo tanto, para la recuperación de las cantidades abonadas a los vendedores, 101.000 €, más la indemnización por daños y perjuicios producidos.

Concretamente, con arreglo a lo alegado por la parte reconviniente, el incumplimiento de las obligaciones por parte de los vendedores consiste en lo siguiente: (i) el suministro de agua con el que contaba la nave precisaba de potabilización, y así se requirió constantemente a los demandantes puesto que la normativa de salud laboral y ambiental no permitía ejercer la actividad con trabajadores, de no haber agua potable; (ii) el local no constituía una finca independiente fruto de una segregación previa, tal y como se había pactado, sino que se trataba de un local fruto de una división en propiedad horizontal e integrada en una comunidad de propietarios, a cuya voluntad mayoritaria habría de someterse; (iii) además la finca no se encontraba libre de servidumbres tal y como se había convenido sino que se encontraba gravada con una servidumbre de paso a favor de otros locales y además el referido local, en su entreplanta, tenía 13 m² útiles menos de los estipulados; (iiii) además el local estaba gravado con cargas hipotecarias por un importe superior a 800.000 € sin que por parte de los vendedores se hubiera comunicado que tales cargas hipotecarias se levantarían.

Delimitados los contornos del recurso y lo que constituye objeto del pleito, conviene recordar los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción resolutoria cuáles son en primer lugar que se trate de obligaciones recíprocas esto es, que las prestaciones contractuales de las partes sean interdependientes; que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; que el reclamante haya cumplido las obligaciones que a él le incumbían, y en este sentido la doctrina jurisprudencial ha considerado que el incumplimiento debe referirse obligación u obligaciones de carácter principal, que el incumplimiento afecte a una de las prestaciones esenciales del contrato. En este sentido la doctrina mayoritaria, y también la jurisprudencia, aceptan el criterio de que el incumplimiento contractual ha de ser grave e importante para que genere la posibilidad de aplicar la severa medida contenida en el artículo 1124, por lo tanto, el incumplimiento obstativo para la resolución ha de referirse a una prestación esencial de la obligación, no a las que pudieran tener carácter accesorio. Por último, interesa recordar también que el incumplimiento ha de ser propio, puesto que si quien se obligó no cumple su prestación ello implica el fracaso del fin para que se constituyó la obligación, en definitiva como ha señalado la doctrina " para ser incumplidores necesario jurídicamente estar obligado a algo y que este obligado no cumpla su prestación por causas a él imputables", debiendo significarse que la jurisprudencia viene acogiendo la necesidad de que concurra culpa en el incumplidor para poder decretar la resolución del contrato, incumplimiento que ha de ser, según antes dijimos, de una obligación suficientemente importante en la economía del contrato que justifique la misma, así la jurisprudencia ha dicho "que para proclamar la resolución de un contrato, dado el principio de equidad a que responde el artículo 1124, no basta la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario comprobar si este tiene tal importancia la economía del contrato que justifique su resolución".

TERCERO.- Partiendo de las premisas y presupuestos a los que hemos hecho mención en los antecedentes que preceden, procede ya afrontar el primero de los motivos del recurso en el que, en definitiva, se alega una indebida valoración de la prueba practicada; puesto que una valoración adecuada de la misma conduciría, a juicio de la parte apelante, " a la conclusión de que existe incumplimiento previo de sus obligaciones contractuales por parte de los actores que justifica el incumplimiento posterior de mi mandante y la resolución contractual...".

El primero de los incumplimientos que la parte recurrente imputa a la actora apelada consiste, según antes dijimos, en que el suministro de agua con el que contaba la nave precisaba de potabilización, puesto que la normativa de salud laboral y ambiental no permite ejercer la actividad con trabajadores, de no haber agua potable.

Los litigantes suscribieron un contrato de compraventa fechado el día 2 de junio de 2016, en realidad ejercitaron la opción de compra prevista en un contrato anterior de 11 de diciembre de 2014 de arrendamiento con opción de compra, cuyo arrendamiento fue resuelto por voluntad de ambas partes, en cuyo contrato la entidad compradora adquirió el local 01 por precio de 275.000 €. Pues bien en el referido contrato se hizo constar expresamente que el inmueble se encontraba en suelo no urbanizable de mediana productividad, en zona de afección del cauce fluvial y de afección de carreteras de donde resulta la existencia de determinadas limitaciones " que el comprador declara conocer"; de igual manera se convino que la compradora asumiría todas las licencias y permisos necesarios para el ejercicio de la actividad en el local, " no siendo motivo para rescindir esta compra su falta de obtención, dado el conocimiento que tiene la parte arrendataria acerca de las limitaciones de uso de la finca vendida".

Por otro lado, la cuestión de la potabilización del suministro de agua es cuestión menor en tanto que se trata de problema fácilmente resoluble, mediante la obtención de una derivación del suministro de agua para destinarla exclusivamente al consumo humano y realizar las correspondientes labores de cloración para potabilizar el agua. Por lo tanto, y a la vista de todo lo expuesto y del tenor literal del contrato, es evidente que la entidad apelante conocía o debía conocer la situación real del inmueble, también lo relativo al suministro de agua potable; cuestión esta que, además constituiría en todo caso un pequeño vicio insuficiente para generar, según lo que antes hemos dicho, un incumplimiento con capacidad resolutoria, esto es, no se trata de un incumplimiento esencial y es, como decimos, fácilmente subsanable.

Sostuvo también la recurrente que la demandante incumplió las obligaciones que para ella derivaban del contrato celebrado en tanto que el local no constituía una finca independiente fruto de una segregación previa, tal y como se había pactado, sino que se trataba de un local fruto de una división en propiedad horizontal.

Tampoco esta cuestión constituye incumplimiento de las obligaciones que afectaban a la parte demandante. Es cierto que en el contrato referido se utilizó el término segregación al mencionarse el ejercicio de la opción de compra " sobre una parte que se va a segregar de dicha nave industrial"; asimismo se mencionó la existencia de " un proyecto de segregación para la finca antedicha"; así como que " dicha segregación se va realizar a la mayor brevedad posible por cuenta y cargo de la Propiedad de la finca"; y también en la documentación aportada el arquitecto alude al término segregación. Pero también lo es que en el pacto sexto del contrato se expuso literalmente lo siguiente: " la parte compradora autoriza a la vendedora para que, cuando se realice la segregación de la nave industrial, otorgue escritura pública de configuración en régimen de Propiedad Horizontal y adjudique las cuotas de participación que correspondan a cada finca segregada, así como defina los elementos comunes y su utilización". Es evidente, a la vista de lo pactado, que el hecho de no haberse realizado una segregación de la finca en sentido técnico no comportaba incumplimiento alguno contractualmente relevante por parte de los demandantes, puesto que la propia Funeraria Irún, S.L. suscribió, entre otros, el pacto que acabamos de transcribir. Por lo tanto, el término "segregación" no se utilizó en el contrato en el sentido exclusivamente técnico del mismo sino en su significado vulgar, de donde resulta la inexistencia del incumplimiento alegado, sobre todo, insistimos, si se tiene en cuenta que la propia parte autorizó la constitución del régimen de propiedad horizontal.

Consecuencia de la constitución del referido régimen de propiedad horizontal fue la necesidad de dar acceso a los demás locales integrados en ella, para lo cual se constituyó la correspondiente servidumbre, no sobre el local adquirido por la parte apelante sino sobre el terreno o terraza constitutiva de anejo existente junto al local. Por lo tanto, tampoco apreciamos en este caso la existencia de incumplimiento relevante propio y esencial capaz de sostener la acción resolutoria del contrato por incumplimiento de los vendedores apelados.

Tampoco hay una prueba clara y terminante acerca de que la finca tuviera 13 m² útiles menos de los previstos ni sobre que la merma tuviese un carácter esencial por alguna razón, por lo que tampoco cabe considerar incumplida la obligación de entrega de la parte apelada.

Por último, se sostuvo la existencia de incumplimiento por parte de los vendedores con base en que el local estaba gravado con cargas hipotecarias por un importe superior a 800.000 €. Desde la perspectiva de lo pactado por los litigantes en el contrato tantas veces mencionado el incumplimiento con virtualidad resolutoria no era la existencia del gravamen sino su permanencia al momento de otorgarse la correspondiente escritura pública. Efectivamente, la escritura pública de compraventa debería otorgarse, en todo caso, en el mes de junio de 2018, momento en el que la parte demandada apelante debería abonar el resto del precio pactado, esto es, 174.000 €; de modo que " la parte compradora se compromete a avisar a la vendedora con siete días de antelación el lugar, Notario, la fecha y la hora en que deba acudir para otorgar la escritura de venta". En consecuencia, una vez llegado el momento del referido otorgamiento es cuando la permanencia del gravamen hubiera permitido a la parte compradora recurrente no otorgar la escritura con base en la existencia de la carga hipotecaria y consiguiente incumplimiento de la parte actora. La aportación de las escrituras de venta de los demás locales sitos en el mismo lugar pone de manifiesto que previamente al otorgamiento de la escritura de venta se canceló el gravamen que pesaba sobre la finca de que se tratase. Por consiguiente, la mera existencia del gravamen no suponía necesariamente la existencia de incumplimiento por parte de los vendedores.

Por todo lo expuesto y, realmente, admitido por la parte apelante, fue la compradora quien incumplió la obligación de satisfacer el resto del precio de la finca en el momento convenido para ello y este incumplimiento posee suficiente capacidad para sostener la acción resolutoria del contrato por incumplimiento de la parte compradora, demandada y apelante, con la consecuencia económica contractualmente prevista. Por todo ello el motivo debe ser rechazado.

CUARTO.- Las primeras cuestiones que plantea el motivo segundo han obtenido adecuada respuesta en los fundamentos jurídicos que preceden. La segunda parte del motivo está destinada a combatir los pronunciamientos relativos al abono a los actores de las cuotas de su préstamo hipotecario que, además de incongruentes, hubieran debido rechazarse en todo caso. Asimismo, combate los apartados tercero y cuarto del suplico de la demanda que fueron acogidos en la sentencia dictada en primera instancia y se refieren a la realización de las "obras necesarias para devolver el local a su estado anterior" y a la devolución del "local objeto de este procedimiento a la parte demandante en condiciones de ocupación inmediata".

Dejando a un lado que no concurre la falta de congruencia en cuanto que la sentencia recurrida aceptó una petición oportunamente deducida en la demanda, las demás cuestiones merecen, realmente, un tratamiento conjunto.

En lo relativo al pago de las cuotas hipotecarias hemos de señalar que el supuesto de incumplimiento, en este caso de un contrato de compraventa, da lugar a que el cumplidor pueda optar por la resolución o por el cumplimiento y el abono de la indemnización correspondiente la cual, al margen de los casos en los que exista cláusula penal que liquide el perjuicio, ha de ser imputable al incumplimiento. En este sentido, la imputabilidad del perjuicio derivado del pago por los actores de las cuotas hipotecarias correspondientes a la carga de tal clase requiere prueba cumplida de la necesaria y adecuada relación causal entre el incumplimiento y el pago de tales cuotas, relación causal que no se aprecia en el caso enjuiciado por cuanto que el incumplimiento no genera necesariamente el perjuicio derivado de la necesaria atención de dichas cuotas por cuanto se trata de hipoteca constituida por los actores a quienes correspondía en exclusiva satisfacer las cuotas correspondientes, con independencia de los medios que podría suministrarles el precio pendiente de pago de la compraventa.

Esto es, es obligación exclusiva de los demandantes que no cabe repercutir, sin prueba especialmente rigurosa al efecto, sobre los contratantes incumplidores, de manera que en este particular el recurso debe ser acogido.

Con arreglo a lo pactado en el apartado décimo del contrato en caso de incumplimiento por parte de la compradora, el total importe de las cantidades entregadas hasta el momento del mismo, quedarían para la vendedora como indemnización por la ocupación del local objeto de la compraventa. Asimismo, convinieron que la compradora vendría obligada a devolver el local en condiciones de ocupación inmediata. Establecieron también que la compradora podría realizar por su cuenta y cargo las obras que necesitase para la realización de su actividad siempre que no signifiquen disminución de la seguridad de la nave y que en caso de resolución contractual dichas obras quedarían en beneficio de la parte vendedora, salvo que por la misma se le solicite su restitución a su estado original.

En cuanto a la obligación de devolución del local en condiciones de ocupación inmediata, se trata, al menos en principio, de devolver el mismo en similares condiciones de aptitud en las que se entregó, sin deterioros que excedan la normal ocupación del inmueble, de suerte que pueda entrar sin necesidad de reparaciones etc. en el mercado inmobiliario.

Respecto de la restitución de la nave objeto de la compraventa a su estado original, hemos de tener presente que se pactó una indemnización consistente en las cantidades satisfechas por la compradora a los vendedores hasta la fecha del incumplimiento, por la " ocupación" del local objeto de la compraventa; que asimismo se autorizó la realización de las obras necesarias que precisarse la actividad a la que el local se destinaba y que las mismas quedarían en beneficio de la vendedora, salvo que por ella se solicitase su restitución a su estado original.

La indemnización establecida lo fue en concepto de ocupación del local, así, en términos generales, y las modificaciones hechas en la nave en función de la actividad a desarrollar por la compradora fueron autorizadas, de suerte que el supuesto excepcional de restitución a su estado original entendemos que debe incluirse en el ámbito de la indemnización referida a la ocupación del inmueble; sin que, por otro lado, quepa exigir, sin mayor razón, una restitución cuya razonabilidad se desconoce. Pero es que, además, y al margen de otros supuestos, como señala la sentencia del TSJN de 8 de marzo de 2000 (RJ 2000, 6112) "para que pueda accederse a una indemnización de daños y perjuicios derivada del incumplimiento contractual es preciso que el perjudicado explicite los sufridos ( s. 16 abril 1998 ( RJ 1998, 2394) , del Tribunal Supremo) y pruebe tanto su realidad e imputabilidad al incumplimiento denunciado ( ss. 10 octubre 1990, 19 febrero 1998 ( RJ 1998, 1166) y 24 mayo 1999 ( RJ 1999, 4056) , del Tribunal Supremo), como su cuantía o importancia económica ( ss. 24 octubre 1986 ( RJ 1986, 5953 ) y 5 marzo 1992, del Tribunal Supremo )"; y ciertamente no apreciamos que aparezcan cumplidos con suficiente rigor los requisitos aludidos y la prueba de la concurrencia de los mismos para poder confirmar el pronunciamiento referido; de manera que el recurso ha de ser desestimado también en este particular.

Por último, respecto del motivo formulado con carácter subsidiario ha de ser desestimado con arreglo a las consideraciones efectuadas a lo largo de esta resolución, sin necesidad de mayores argumentaciones.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso determina que no proceda hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC.

Por igual razón, hemos de acordar la devolución del depósito para recurrir en el caso de haber sido constituido.

Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación