Sentencia Civil 455/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 241/2023 de 30 de mayo del 2023

PRIMERO.- D. Bruno interpuso demanda contra Dª Berta en ejercicio de una acción quanti minoris de saneamiento por vicios ocultos en compraventa. Explicaba el demandante que mediante escritura pública de 3 de mayo de 2021 compró a la demandada la vivienda con local anexo sita en la CALLE000 nº NUM000 de Estella. Indicaba sin embargo que a los pocos meses percibió varios vicios y defectos en el inmueble, contrastados pericialmente, como eran la presenta de agentes xilófagos en los forjados de madera y la aparición de ratas, cuyo coste de reparación se cifra en 5.798,94 euros, cantidad reclamada por el demandante como minoración del precio o subsidiariamente como indemnización de daños y perjuicios.

La demandada se opuso a la reclamación argumentando que la venta se gestionó a través de una inmobiliaria y que el demandante visito la vivienda además de que pudo hablar con los inquilinos que en aquel momento la ocupaban. Negaba los defectos denunciados y su responsabilidad en los mismos, alegando que el ataque de xilófagos afecta a un elemento estructural común del edificio como eran los forjados y la aparición de ratas en falso techo también, por lo que consideraba que en su caso la responsabilidad era de la comunidad de propietarios. Además censuraba el erróneo ejercicio de la acción quanti minoris por razón de que la misma no se configura como una acción encaminada a costear las reparaciones necesarias sino por el contrario a ajustar el precio de una compraventa.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Estella, objeto de la presente apelación, estimó parcialmente la demanda. El juzgador a quo razona que la prueba practicada acredita los defectos denunciados por el demandante, tanto la infestación de xilófagos como la existencia de ratas, sin que la parte demandada haya aportado prueba alguna que lo desacredite. Razona también que la afectación de los xilófagos a las viguetas de madera afecta a un elemento común del edificio, pero el juez razona que la venta de una vivienda integrada en propiedad horizontal comporta también la venta de la cuota de participación en elementos comunes, siendo que tales forjados, en este caso, afectan al destino propio de la vivienda. La sentencia observa que la cuota de participación de este inmueble en la comunidad asciende a un 20%, por lo que los vicios ocultos existentes repercuten en el valor de la vivienda que participa en tal proporción de los elementos comunes. Lo mismo se razona en cuanto a la existencia de ratas en el falso techo comunitario. Con todo ello, el juzgador de instancia concluye la efectiva concurrencia de responsabilidad de la demandada vendedora, y la procedencia de un descuento proporcionado del precio de venta, que a la luz de la afección en elementos comunes y de la magnitud de los vicios, cifra en 2.000 euros.

La parte demandada se alza en apelación contra la referida sentencia, insistiendo en negar su responsabilidad como vendedora y en imputar toda responsabilidad por los defectos a la comunidad de propietarios. Denuncia incongruencia en la sentencia apelada porque la demanda del demandante se fundamentaba en la existencia de vicios ocultos en elementos privativos, y por el contrario la sentencia explica que afectan a elementos comunes y extiende la responsabilidad de la demandada a su condición de comunera en la comunidad, algo no planteado en la demanda. Igualmente censura que en la demanda se reclamaba una minoración del precio sin sustento en ninguna pericial, sino como valor del coste de daños y perjuicios, reiterando su consideración de errónea interposición de la acción quanti minoris y denunciando que la sentencia se aparta de tal planteamiento de la demanda y calcula la minoración del precio de venta con base en parámetros no planteados por el demandante. El recurso de apelación también considera que los defectos advertidos no son graves y no minoran el uso ordinario de la vivienda, subrayando que el demandante la visitó previamente y la inspeccionó. Finalmente, el recurso de apelación vuelve alegar incongruencia de la sentencia apelada por cuanto la misma identifica la cuota de participación en elementos comunes en un 20%, y sin embargo no ajusta a dicho porcentaje la cuantía dineraria de la condena sobre el precio de reparación.

Por su parte el demandante se opuso al recurso de apelación y formuló impugnación de la sentencia apelada, alegando que la responsabilidad es de la vendedora con independencia de que los vicios afecten a elementos comunes o privativos, pues incurre en responsabilidad por omisión de su obligación de conservación y mantenimiento tanto de la vivienda como del inmueble en régimen de propiedad horizontal en que se integra, motivos por los que formulaba una petición de condena por el importe íntegro de su reclamación.

TERCERO.- Dentro de la regulación del contrato de compraventa la ley 567 del Fuero Nuevo de Navarra (FN), en el tenor actualmente en vigor (introducido con la reforma operada por la LF 21/2019) regula las obligaciones del vendedor, estableciendo que "Por el contrato de compraventa, el vendedor se obliga a entregar la libre posesión de la cosa vendida; queda igualmente obligado a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma. Asimismo se obliga el vendedor al saneamiento por evicción y vicios ocultos, salvo que las partes hubieren pactado lo contrario. En caso de incumplimiento, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá este la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión".

En igual sentido, el artículo 1484 del Código Civil (Cc) establece que "El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos". Añade el art. 1485 que "El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido". Finalmente, el artículo 1486 faculta al comprador en estos casos para "optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión".

Estas normas regulan el saneamiento de los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida, saneamiento que puede consistir en la resolución de la venta (acción redhibitoria) o en una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris). La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha destacado respecto de esta acción quanti minoris -que es la ejercitada por la parte demandante en el presente litigio- que "no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS de 23 de septiembre de 2003), de manera que "si se ejercita la acción "quanti minoris", no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria" ( STS 14 de junio de 1996).

El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión. Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado. Se trata por tanto de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio económico del contrato de compraventa, y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo también ha concretado los requisitos para el éxito de la acción de saneamiento por vicios ocultos, señalando al efecto que "sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivó la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente". ( STS de 8 de julio de 2010).

CUARTO.- En el caso que nos ocupa la revisión de la prueba practicada conduce a la desestimación del recurso de apelación y de la impugnación, debiéndose ratificar las conclusiones de la sentencia apelada porque razonan la efectiva concurrencia de responsabilidad de la vendedora, y ajustan el importe de minoración del precio de venta a las circunstancias concurrentes.

Comenzando con el recurso de apelación de la vendedora, debe ponerse de manifiesto que en el mismo no se rebate la efectiva existencia de los defectos acreditados pericialmente: la existencia de xilófagos en los forjados de madera de la vivienda y la presencia de ratas en el falso techo. Únicamente se alude en el recurso de apelación, en relación con la existencia de los defectos en sí, a que no se trata de defectos graves y a que el comprador visitó la vivienda antes de comprar e incluso se entrevistó con los entonces inquilinos. Tales motivos, sin embargo, no desvirtúan la acertada conclusión alcanzada por el juzgador de instancia, en el sentido de que los defectos acreditados sí constituyen vicios ocultos generadores de responsabilidad. No se puede compartir la genérica e interesada alegación de que no se trata de deficiencias graves porque no imposibilitan el normal uso de la vivienda, puesto que, por el contrario, sí son déficits graves y sí afectan a la normal utilización de una vivienda en razonables condiciones de confort e higiene. En la misma línea, el hecho de que el comprador hubiese visitado la vivienda antes de firmar la compra o que hubiese podido hablar con los inquilinos que entonces la ocupaban en modo alguno extingue la responsabilidad de la vendedora: no se ha probado el contenido de aquellas conversaciones con los inquilinos, pero es que en cualquier caso nos encontramos ante vicios ocultos, en ningún caso directamente perceptibles en unas breves visitas, sino por el contrario padecidos a partir de la entrada en la vivienda y la ocupación y utilización de la misma, tal y como explica el dictamen de la perito Sra. Eva para la parte demandante.

Aclarando lo anterior, el recurso de apelación de la vendedora reprocha inicialmente incongruencia a la sentencia de primera instancia porque considera que acoge la reclamación del demandante con apoyo en argumentos y alegatos no ejercitados en su demanda. Así por un lado alude a que la demanda imputaba responsabilidad a la vendedora por existir vicios en elementos privativos, y la sentencia identifica responsabilidad por vicios en elementos comunes; y por otra parte denuncia que la sentencia calcula la minoración del precio con sustento en parámetros distintos a los aportados en la demanda.

Ninguno de tales alegatos se comparte. La STS 380/2016, de 3 de junio de 2016, resume la jurisprudencia sobre el deber de congruencia en los siguientes términos: "El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia" ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo ). "De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito" ( Sentencia núm. 468/2014, de 11 de septiembre )".

De este modo, la pretensión ejercitada en la demanda es la consistente en una minoración del precio de venta, y la causa petendi, esto es, el motivo jurídico en que se sustenta tal reclamación, es la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida. La sentencia apelada en ningún momento se aparta de tales criterios que determinan su entera congruencia. El recurso de apelación está confundiendo las afirmaciones fácticas con la causa petendi y con la facultad judicial de aplicar el derecho procedente a tales alegaciones de hecho. Pero es que además no es verdad que en ese relato de hecho de la demanda se aluda (en el indebido sentido excluyente que le atribuye el recurso de apelación) a vicios en "elementos privativos", puesto que en ningún momento se efectúa tal especificación, sino que por el contrario en la demanda se habla en todo momento de la existencia de vicios en la vivienda vendida, referida así en general. La demanda en todo momento denuncia la existencia de xilófagos y ratas en la vivienda, y la sentencia se ajusta por entero a tal planteamiento, explicando que la afección atañe a elementos comunes que también son de responsabilidad de la vendedora. En ningún momento la sentencia apelada imputa a la demandada responsabilidad en su condición de comunera, sino por el contrario en su condición de vendedora, y lo hace con acierto porque en tal condición vendió no sólo los elementos privativos de la vivienda, sino también los elementos comunes (en la cuota de participación ostentada) del edificio en el que la misma se integra.

En cuanto a los parámetros para el cálculo de la minoración del precio de venta, es cierto que la demanda sustentaba su reclamación en el cálculo del coste de las reparaciones validado pericialmente. Sin embrago la sentencia apelada, con mejor criterio, explica que la acción quanti minoris no puede ir encaminada a resarcir daños y perjuicios, sino por el contrario a ajustar adecuadamente el precio de venta, y toma en consideración al efecto circunstancias que constan en las actuaciones, como la afección de los vicios en elementos comunes, la cuota de participación de la vivienda en tales elementos comunes y la magnitud y alcance de los defectos. De nuevo no existe incongruencia alguna, porque la sentencia ajusta la reclamación a los factores y circunstancias de hecho aportadas por las partes, sin apartarse en modo alguno de la causa de pedir sustentada en la existencia de una serie de vicios ocultos que, por los factores correctamente ponderados por el juez de instancia, minoran el valor de venta de la vivienda.

En este punto el recurso de apelación también reitera, como ya hizo la parte demandada en primera instancia, que el equivocado planteamiento de la demanda (reclamando una minoración en cuantía equivalente al coste de las reparaciones, y no en cuantía ponderada de minusvaloración del valor de venta del bien) debería haber dado lugar directamente a la desestimación de la demanda. Sin embargo no entendemos que exista en ello un incorrecto ejercicio de la acción, ni que la consecuencia deba ser una drástica desestimación de la demanda. Por el contrario, la acción está bien planteada desde el momento en que se sustenta, conforme a los requisitos jurisprudenciales antes vistos, en la preexistencia de anomalías vicios en la vivienda, en su carácter oculto porque no se pueden conocer sino una vez entrada en uso la vivienda, y en su relevancia y afección en la normal utilización confortable de una vivienda. Además, el hecho de que la minoración del precio de venta se intente en la demanda en directa correspondencia con el coste peritado de reparar no puede conducir a una directa desestimación de la demanda, cuando existen en la causa, como es el caso, otros datos y factores aportados por las partes que habilitan al juez de instancia a ponderar el ajuste de minusvaloración del precio de venta. Cabe aclarar que respecto de la referencia legal del cálculo de minusvaloración "a juicio de peritos", "la doctrina ha entendido lo siguiente: "no contiene el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, por lo que la cuestión queda confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos" ( SAP Navarra 209/2023, de 8 de marzo). El remedio que ofrece la acción quanti minoris corresponde a una forma limitada y especial de resarcimiento del daño en la medida en la que el comprador hubiera convenido un precio menor si hubiera conocido los vicios de que adolecía la cosa vendida, siendo la finalidad de dicha acción la de colocar al comprador en una situación económicamente equivalente, al menos en gran parte, respecto de la situación concreta de la cosa vendida, por lo que la existencia de otros elementos que permiten efectuar esa ponderación habilita la viabilidad de la acción, si quiera con carácter parcial como sucede en el caso que nos ocupa.

Finalmente, en este primer análisis de los motivos del recurso relativos a supuestas incongruencias de la sentencia, la parte apelante alude a que la sentencia de instancia pone de manifiesto la cuota de participación de la vivienda vendida en los elementos comunes del edificio (un 20% de participación) y sin embargo no aplica dicho concreto porcentaje al coste peritado de la reparación de los desperfectos. Por los motivos antes expuestos, es notorio que no concurre el pretendido déficit de incongruencia, puesto que en el ámbito y finalidad propia de la acción quanti minoris no puede tener cabida una simplificación de la minusvaloración del precio como la expuesta. Por el contrario, el juzgador de instancia pone de manifiesto, efectivamente, cuál es la cuota de participación de la vivienda vendida en elementos comunes del edificio, pero así lo toma en cuenta como un factor más, no como el único concurrente, para luego ajustar la minusvaloración del precio de venta. Y así procede en sana crítica, toda vez que no tiene por objeto el presente litigio una imputación de responsabilidades en el ámbito del régimen jurídico de la propiedad horizontal, sino por el contrario en el ámbito jurídico de un contrato de compraventa, en el que efectivamente confluyen y se deben ponderar varios factores adicionales y no sólo esa concreta cuota de participación. Como ya hemos referido, la responsabilidad que la sentencia apelada ha imputado a la demandada existe en su condición de vendedora, no en su condición de miembro de la comunidad de propietarios.

QUINTO.- Junto a los motivos anteriormente resueltos, el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Berta defiende, con carácter principal, que la sentencia apelada incurre en error de derecho por imputar responsabilidad a la vendedora por los vicios ocultos cuando por el contrario la responsabilidad en su caso concurrente recaería en la comunidad de propietarios del edificio, en tanto que vicios y defectos que atañen a los elementos comunes de tal edificación.

El motivo se desestima, porque como ya hemos venido anticipando la responsabilidad legal por saneamiento del vendedor de una vivienda que se encuentra integrada en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal recae no sólo en relación con los elementos privativos, sino también en relación con los elementos comunes del edificio en tanto en cuanto estos últimos también forman parte de la "cosa vendida", en tanto forma parte de la misma la cuota de participación en dichos elementos comunes.

No existe discrepancia alguna con respecto a la existencia de vicios ocultos que afectan directamente a los elementos comunes del edificio: plaga de xilófagos en los forjados de manera; y presencia de roedores en el falso techo. Esta circunstancia, sin embargo, no puede eximir de la responsabilidad legal por saneamiento por vicios ocultos a la parte vendedora, toda vez que tales deficiencias también afectan indirectamente al uso ordinario de la cosa vendida, además de que la cosa vendida, en tanto que vivienda integrada en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, no la conforma exclusivamente el conjunto de elementos privativos de tal vivienda, sino que también es "cosa vendida" el derecho de copropiedad ostentado sobre los elementos necesarios para su uso y disfrute tales como techos, vigas, vuelos, etc. Estas partes en copropiedad no son susceptibles de división y solo pueden ser enajenadas, gravadas o embargadas con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Como expresa la SAP Málaga nº 409/2022, de 12 de mayo, con cita de la SAP Madrid de 14 de septiembre de 2000, "El vicio ha de estar en la cosa vendida, para que surja el deber de sanear, y cosa vendida es todo lo que el comprador adquiere del vendedor en virtud de la ejecución del contrato de compraventa. En el presente caso fue cosa vendida la vivienda y la participación en los elementos comunes, por lo que, si existió vicio oculto en aquella o en estos, el vendedor está obligado a sanear". En consecuencia, la existencia de vicios ocultos en tales elementos comunes sí atañe a la responsabilidad legal de la parte vendedora por saneamiento, por lo que procede la desestimación del recurso de apelación que nos ocupa.

SEXTO.- Una vez analizado y desestimado el recurso de apelación de la parte vendedora, procede analizar la impugnación de la sentencia de primera instancia ejercitada por el comprador demandante.

Pretende el impugnante una estimación íntegra de su reclamación, esto es, una minoración del precio de venta en los 5.798,94 euros peritados como coste de reparación de los vicios y defectos, formulando para ello su escrito de impugnación unas alegaciones muy genéricas que no combaten el razonamiento de la sentencia apelada para ajustar la reducción del precio de venta, por el contrario, en 2.000 euros.

Alude el escrito de impugnación a que la responsabilidad es de la vendedora aun cuando los defectos se presenten en elementos comunes del edificio, por haber incurrido en omisión de sus obligaciones de conservación y mantenimiento como titular de una vivienda integrada en régimen de propiedad horizontal.

Todo ello es cierto, y así lo hemos razonado anteriormente. Ahora bien, de tal genérica alegación no se deriva ni que la condena deba identificarse con el coste de la reparación de los defectos ni se deriva tampoco, menos aún, algún tipo de crítica o denuncia de error en la sentencia de primera instancia, que como ya hemos indicado efectúa un adecuado esfuerzo de identificación de la minoración del precio en la minusvaloración del precio de venta, y no en la indemnización de los daños y perjuicios en su caso producidos.

El resarcimiento del coste de reparación de los deterioros no cabe en el ejercicio de una acción quanti minoris, porque ello no responde al restablecimiento del equilibrio económico de la compraventa sino que supone resarcir e indemnizar las consecuencias dañosas derivadas del vicio oculto, que es cosa distinta. Como hemos referido anteriormente, con la acción quanti minoris derivada del saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto o vicio oculto. Pero no se trata de una acción indemnizatoria derivada de los vicios ocultos, esto es, de una acción para resarcir el perjuicio o daño que tales vicios causan de modo directo. La acción quanti minoris no puede obedecer a la reparación de los daños causados por el vicio oculto sino a la disminución del precio en atención a la entidad de vicio oculto (más en concreto, a la minusvaloración del precio que el vicio origina), no a las consecuencias dañosas que su aparición haya causado, y ello sin perjuicio de otras acciones que pudieran corresponder al comprador.

SÉPTIMO.- En cuanto al pago de las costas procesales de la apelación el art. 398 de la LEC determina que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones. En consecuencia, las costas del recurso de apelación se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso; y las costas generadas con la impugnación habrán de recaer en la parte impugnante, al resultar también desestimada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.