Sentencia Civil 209/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 976/2019 de 08 de marzo del 2023

PRIMERO. - D. Ambrosio y Dña. Lorenza interpusieron demanda de juicio ordinario frente a D. Argimiro y Dña. Marcelina en la que ejercitaron la acción "quanti minoris" respecto de la cual afirmaron que " tiene una finalidad de restablecimiento de la equidad contractual. La reparación de las deficiencias que afectan a la vivienda conlleva la reducción de su precio en el importe que aquellas van a suponer a los compradores"; y, en consecuencia, pidieron que se " dicte sentencia por la que estimando la demanda y la acción quanti minoris que en ella se ejercita se condene a los demandados al saneamiento de la compraventa y en consecuencia a abonar a mis representados la cantidad de 28.091, 41 €..."; cantidad esta que responde esencialmente al importe de las reparaciones a realizar en la vivienda objeto de la venta.

Los demandados se opusieron a las peticiones contenidas en la demanda con arreglo a las consideraciones formuladas en su escrito de contestación. Concretamente, y en lo relativo al garaje, respecto del cual se pidió de contrario una indemnización por resultar inservible y no ser posible su reparación, alegaron que, aun siendo cierto, la pendiente de la rampa ello no le hacía inservible para su uso toda vez que con posterioridad al pleito que sostuvieron los demandados con el constructor se procedió, entre otras cosas, a rebajar la rampa, la acera. Alegaron también que las grietas, el desplazamiento de las bajantes, baldosas del porche etc. son defectos claramente visibles y que respecto de la humedad en un cuarto de baño no existía la misma cuando se realizó la venta y, en lo relativo a la calefacción, que advirtieron de los problemas de la misma a los compradores, desconociendo lo relativo al problema de la chimenea. Por todo ello, pidieron la desestimación íntegra de la demanda.

La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda.

La parte demandante interpuso recurso de apelación frente a la referida resolución de primera instancia, con arreglo a los motivos que seguidamente analizaremos y concluyó pidiendo que se revocase la sentencia apelada y se estimase la demanda.

La parte demandada apelada se opuso al recurso formulado por la demandante, pidió que se desestimase y formuló impugnación en lo relativo, exclusivamente, a la no imposición de las costas de la primera instancia, al considerar que la desestimación de la demanda debe conllevar la condena en costas.

SEGUNDO. - Se rechazan los fundamentos jurídicos contenidos en la sentencia recurrida en cuanto se refieran al objeto del recurso y contravengan los nuestros, procediendo la estimación parcial de la alzada y la desestimación de la impugnación.

En la demanda, los actores, luego de relatar los pormenores de la contratación, las visitas a la casa y las restantes incidencias, afirmaron que cuando comenzaron a residir en ella encontraron algunas deficiencias: a) imposible el uso del garaje dada la excesiva pendiente de la rampa de entrada y salida; b) agrietamientos en la acera perimetral de la casa por la que entraba agua al interior; c) desplazamiento de varias bajantes; d) inclinación de las escaleras del porche hacia el jardín; e) filtración desde el cuarto de baño; f) mal estado del tubo de la chimenea; g) mal funcionamiento de la calefacción; h) separación entre el porche y la vivienda. De los agrietamientos en la acera perimetral, desplazamiento de bajantes, la separación entre el porche y la vivienda e inclinación de las escaleras se dedujo la posible existencia de hundimiento por asentamiento del terreno.

La sentencia dictada en primera instancia, después de valorar la prueba practicada, y, especialmente, los dos informes periciales emitidos, consideró, en relación con el asentamiento del terreno, que " la prueba practicada no resulta convincente para apreciar en ello un vicio oculto"; estimando que alguno de los indicios o señas de asentamiento " no han quedado concluyentemente acreditados como tales, como signos reveladores del asentamiento". En este particular estimó que no había quedado probada una separación de la cubierta con la fachada y que aun cuando se apreció la inclinación de un canalón no hacia su bajante sino hacia el exterior, no se observaba similar inclinación invertida en el resto de la estructura del tejado; no resultando tampoco concluyente que " los desprendimientos en los elementos de los escalones sean consecuencia de un asentamiento en progresión", máxime cuando en los anuncios de la venta podía verse que la escalera estaba siendo objeto de reparación de donde resulta que la afección de la escalera era absolutamente visible. En cuanto al indicio relativo a la leve inclinación de los pilares de madera del porche, apreció el Juez de la primera instancia que tampoco resultaba concluyente en razón, sobre todo, de que por parte del perito de la demandada se aportó una explicación, que se estimó razonable, en el sentido de que la madera al exterior queda expuesta a fuertes cambios de temperatura y humedad lo que puede provocar la ligera deformación constatada. Y en cuanto al tejadillo de la entrada concluyó el Juez que " la prueba pericial apunta no tanto a un efecto consecuencia de un asentamiento sino a un efecto consecuencia de un insuficiente anclaje del elemento a la fachada". Concluyendo el Juez, con arreglo a lo expuesto, que, según la prueba practicada, no cabe " concluir con suficiente certeza que exista un asentamiento perimetral vivo, constitutivo de vicio oculto que merma el precio de la vivienda. Sí existen signos de asentamiento, pero son signos visibles, no ocultos, y no muestran un asentamiento todavía en evolución".

En cuanto al garaje, lo que en la demanda se sostiene es su inutilidad como consecuencia del exceso de inclinación de la rampa, nuevamente, el Juez valoró la prueba practicada y concluyó en la falta de prueba de la referida inutilidad y ello por la reparación ejecutada en dicho elemento como consecuencia del litigio mantenido por los demandados en su día, que dio lugar a que se ejecutase en el mes de septiembre de 2007 una obra de ajuste de la rampa de acceso en la parte de la acera; así como por el resultado de la prueba testifical del señor Eduardo, vecino de Zulueta, quien declaró haber visto utilizar el garaje a los vendedores demandados. En suma, pues, el Juez concluyó en el sentido de no concurrir prueba directa reveladora de la imposibilidad de uso del garaje por parte de un vehículo en función de su rampa.

TERCERO. - Respecto de estas cuestiones se proyecta en el recurso la existencia de error en la valoración de la prueba incluido lo referente a " los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista".

Respecto de la existencia de error en la valoración de la prueba, concretamente respecto de la testifical y periciales practicadas, hemos dicho en muchas ocasiones, por ejemplo en nuestras sentencias núm. 100/2011 de 4 mayo JUR 2012\96496 y núm. 215/ 2014 de 26 de septiembre, dictada en el Rollo Civil de Sala 206/ 2014, así como en otras posteriores como la recaída en el RC 510/2016 o en el RC 396/2019, que si bien el artículo 456.1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, permite al Tribunal de apelación revisar todo el contenido de los autos, pruebas practicadas y, en general, las actuaciones llevadas a cabo ante el Juez de la primera instancia; ello no obstante, no cabe desconocer que la valoración probatoria deviene función propia del Juez, cuya valoración y conclusión han de prevalecer sobre la interesada por las partes, a salvo que se alegue y justifique ser errónea, absurda o ilógica. Y es que, como se ha dicho hasta la saciedad, la valoración de las pruebas practicadas es facultad atribuida a los Tribunales, sustraída, por lo tanto, a los litigantes, que, si bien con arreglo a los principios dispositivo y de rogación pueden aportar las pruebas que estimen convenientes en defensa de su derecho, en modo alguno pueden imponer su valoración a los Jueces y Tribunales, pues no puede sustituirse la valoración que estos realicen de toda la prueba practicada por la interesada valoración que realice la parte recurrente.

En cuanto a la prueba pericial y su valoración por parte de los Tribunales, hemos dicho, muchas veces, por ejemplo, en nuestra sentencia de 26 de septiembre de 2014 RC 206 2014 que el Art. 348 LEC dispone al efecto que el Tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, por tanto, con arreglo a los postulados del sentido común y de la razón, en definitiva. Por su parte la doctrina jurisprudencial ha señalado en este particular que la expresión mencionada, " sana crítica" se refiere a las " más elementales directrices de la lógica humana", sentencias del TS de 26 de abril de 1995 17 de mayo de 1995, entre otras; a " normas racionales", sentencia del TS de 3 de abril de 1987 ; al " sentido común", sentencia del TS de 18 de mayo de 1990 ; a las " normas de la lógica elemental" o a las " reglas comunes de la experiencia humana", sentencia del mismo Tribunal de 8 de noviembre de 1996; al " razonamiento lógico" sentencia de 30 de diciembre de 1997 al "raciocinio humano", sentencia de 10 de diciembre de 1990 etc. Y, en coherencia con ello, se ha considerado que se infringían las reglas de la sana crítica cuando el proceso deductivo realizado choca de una manera evidente y manifiesta con el raciocinio humano, vulnerando la sana crítica, así como cuando el Juez extraiga deducciones absurdas o ilógicas, como precisó la sentencia de 20 de febrero de 1992.

Por otro lado, en cuanto a la eficacia probatoria de la prueba pericial, estimamos que resulta de especial interés la doctrina contenida en la STS de 11-5-1981, seguida por otras posteriores como las de 17 de junio de 1985 y de 20 de febrero de 1998 EDJ 1998/949, perfectamente aplicable al caso, cuando afirma que " la fuerza probatoria de los dictámenes periciales reside esencialmente, no en sus afirmaciones, ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de ciencia, debiendo tener por tanto como prevalentes en principio aquellas afirmaciones o conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar otros criterios auxiliares como el de la mayoría coincidente o el del alejamiento al interés de las partes".

Pues bien, teniendo en cuenta la valoración de la prueba realizada en la sentencia apelada que hemos resumido en el anterior fundamento jurídico segundo y respecto de las cuestiones referidas en el mismo, hemos de señalar que la conclusión obtenida por el Juez es acorde con los criterios por los que se rige el razonamiento humano y ello no sólo respecto de los defectos que eran manifiestos o que se encontraban a la vista sino también en cuanto a que los mismos pudieran suponer la existencia de un asentamiento en progresión, cuestión esta sumamente improbable a la vista tanto del sistema de cimentación utilizado como del tiempo transcurrido desde la construcción del edificio que abona la conclusión obtenida por el Juez; en efecto, no se trata, por ejemplo, de conocer la causa que origina una grieta o el desprendimiento de un canalón o su desviación, sino de constatar que la grieta, el desprendimiento o la desviación están a la vista de manera que un comprador con un conocimiento y dirigencia corrientes, el tipo medio está en condiciones de detectar las circunstancias indicadas sin que sea preciso más que las mismas se encuentren a la vista o que los defectos sean manifiestos, sin que sea necesario constatar que el comprador comprobó uno por uno los defectos existentes, siendo suficiente con que los mismos fuesen visibles y manifiestos.

Por eso, la práctica imposibilidad del uso del garaje por la excesiva pendiente de la rampa de entrada y salida, como se dice en la demanda; los agrietamientos en la acera perimetral de la casa por la que entraba agua al interior; los desplazamiento de varias bajantes; la inclinación de las escaleras del porche hacia el jardín; la afectación del porche; e, incluso, el giro del tejadillo situado sobre la entrada principal cuyo desprendimiento es visible y, por ende, se encuentra a la vista, son defectos manifiestos que el artículo 1484 del CC excluye de la responsabilidad, por saneamiento por vicios ocultos, del vendedor. De manera que la conclusión obtenida al respecto por el Juez de Primera Instancia es acorde con la prueba practicada, racional y está razonada. Lo mismo sucede en cuanto a la conclusión expuesta acerca de la falta de prueba de que los defectos antes mencionados supongan indicios fundados de la existencia de un asentamiento perimetral en progresión; puesto que los existentes y que demostrarían la existencia del asentamiento hay que referirlos al momento inmediatamente posterior a la construcción de la casa, la cual se asentó y no adolece, o no se ha probado lo contrario, del repetido asentamiento perimetral en progresión. Las conclusiones indicadas se fundamentan en una valoración adecuada de la prueba practicada, como sucede también con el problema de la rampa del garaje, a la vista tanto de que su inclinación era manifiesta como que dicho garaje ha venido siendo utilizado y que la pendiente fue objeto de reparación por parte de los anteriores propietarios.

En consecuencia, en estos particulares el recurso ha de ser desestimado.

CUARTO. - No obstante lo anterior, el Juez de la primera instancia, después de valorada la prueba, entendió con arreglo al informe del señor Feliciano (Q.E.P.D.) que la chimenea adolece de deterioros consistentes en la existencia de desencaje en el conducto, que imposibilita el normal uso de la chimenea, extremo oculto que sólo aflora cuando es necesario el uso de la misma; lo propio sucede con las filtraciones de agua desde un baño, extremo o defecto que fue ocultado al haber sido detectado el pintado parcial de una de las paredes de la habitación que sufre la manifestación del agua; y también con los defectos de que adolece el sistema de calefacción.

La cuestión que se plantea respecto de los dos vicios señalados al principio y, realmente, también respecto del tercero es que, según el criterio del Juez "a quo" la parte actora " no ha aportado un cálculo pericial correspondiente a la merma que estos defectos tendrían en el precio de venta por inútil y atemporal de los elementos afectados", siendo así que los demandantes "formulan reclamación indemnizatoria del coste de las reparaciones, en lugar de efectuar un cálculo de la minoración del precio que correspondería por el tiempo habido de inutilidad de dichos elementos", lo que, a su entender, es ajeno a la naturaleza propia de la acción " quanti minoris" en la medida en que la misma tiende " a la corrección en equidad del precio de venta por las diferencias habidas entre la calidad esperada y la efectivamente entregada en la cosa vendida". Por ello, continúa la sentencia apelada, lo que la parte actora ha aportado han sido presupuestos y facturas de la reparación de los defectos indicados lo que en su caso serviría para indemnizar el perjuicio que comporta tener que efectuar la reparación, " pero no sirve para fijar la correspondiente reducción o rebaja del precio por un vicio oculto".

La doctrina ha venido entendiendo que el remedio que ofrece la acción "quanti minoris" corresponde a " una forma limitada y especial de resarcimiento del daño" en la medida en la que el comprador hubiera convenido un precio menor si hubiera conocido los vicios de que adolecía la cosa vendida, siendo la finalidad de dicha acción la de colocar al comprador en una situación económicamente equivalente, al menos en gran parte, respecto de la situación concreta de la cosa vendida, puesto que dicha acción " no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual" ( STS de 25 de septiembre de 2003, RJ 6444); y en este sentido es cierto que la jurisprudencia ha considerado inaplicable el artículo 1484 del CC " cuando la demanda no se dirige a obtener la reparaciones provenientes de los vicios ocultos de la cosa vendida, sino las derivadas del defectuoso cumplimiento de la obligación contractual" ( STS de 30 de junio de 1997 RJ 5406).

Por su parte la sentencia del mismo Tribunal de 12 de abril de 1993 (RJ2997) afirma que " las acciones redhibitorias y "quanti minoris" integradas en el artículo 1486, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina". Y la antes citada de 25 septiembre de 2003 (RJ 2003\6444), aun cuando se trata de un caso referido a una embarcación indica: " En efecto, al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación, y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", y el pretender, como se plasma en la sentencia recurrida, añadir un plus de indemnización por esta causa, consistente en dicho importe, amplía indebidamente los efectos de dicha acción regulada en el artículo 1486 del Código Civil ".

Pues bien, en el caso enjuiciado es necesario partir del propio contenido de la demanda en la cual se pide expresamente que se " dicte sentencia por la que estimando la demanda y la acción quanti minoris que en ella se ejercita se condene a los demandados al saneamiento de la compraventa y en consecuencia a abonar a mis representados la cantidad de 28.091, 41 €..."; cantidad esta que responde esencialmente al importe de las reparaciones a realizar en la vivienda objeto de la venta. Esto es, lo que en la demanda se hace es identificar la minoración del precio, la rebaja de una cantidad proporcional del mismo, con la cantidad calculada por el perito señor Feliciano y con las facturas satisfechas por la reparación de los elementos afectados; siendo reseñable que respecto de los términos " a juicio de peritos" la doctrina ha entendido lo siguiente: " no contiene el Código Civil una regla aplicable a la forma de calcular esta rebaja del precio, por lo que la cuestión queda confiada al arbitrio judicial, a la vista de los informes de los peritos", añadiéndose la cita de las sentencias de 13 de marzo de 1929 y 10 de junio de 1952 que " han aceptado como exceso de precio que debe restituirse la cantidad correspondiente al importe de las obras de reparación necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor".

Es especialmente interesante también la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, (Sala de lo Civil y Penal) núm. 6/1992 de 28 abril. RJ 1992\6197 y, especialmente, en su voto particular.

Por consiguiente, la Sala discrepa de la conclusión obtenida por el Juez de la primera instancia expuesta en los dos últimos párrafos del fundamento jurídico sexto de su sentencia y considera, en función del carácter de las deficiencias o vicios antes referidos así como de las labores de subsanación de los mismos llevadas a cabo, que la disminución del precio aplicable es la correspondiente a los importes valorados y satisfechos por la reparación de los elementos constitutivos de vicios ocultos. En consecuencia, el recurso y también la demanda ha de estimarse en parte y condenar a la parte demandada a satisfacer a los actores, en el concepto indicado, la suma de 2740,30 € (259,89 más 438,41 más 2042 €).

QUINTO. - En cuanto a las costas causadas en primera instancia la parcial estimación de la demanda determina que no proceda hacer especial pronunciamiento al respecto, de modo que cada parte abonará las originadas a su instancia y la mitad de las comunes; lo que comporta la desestimación del único motivo de impugnación planteado por la parte apelada.

La estimación parcial del recurso interpuesto por la parte actora determina que no proceda hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de la alzada y que deba acordarse la devolución del depósito que la parte apelante hubiere constituido para recurrir. El rechazo de la impugnación determina que las costas que esta haya ocasionado han de ser impuestas a la parte impugnante dada su desestimación.

En cuanto al depósito para recurrir procede su devolución a la parte apelante y la pérdida del que se hubiere constituido por la impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.