Sentencia Civil 512/2023 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 893/2022 de 01 de septiembre del 2023

PRIMERO.- En la demanda se interesa, en síntesis, la nulidad de los contratos que dieron origen a la inmatriculación de la finca registral número NUM000, contrato de compraventa otorgado en 1 de marzo de 2000 (liquidado fiscalmente en 14 de mayo de 2004) mediante el cual la codemandada Dña. Raimunda había transmitido a sus hijas una finca sita en "Costa do Monte" (Amoeiro) de unos 400 m², segregada de otro cuyo titular era D. Victorio, se describe lindando por el Norte y Oeste con finca contigua de la sociedad Ciagavia SL, por donde tenía su acceso o entrada (precisamente la adquirida por Dña. Fermina mediante escritura pública de 10 de octubre de 1989, como luego ser razonará). Dicho contrato privado fue elevado a público mediante escritura otorgada en septiembre de 2008 en la que se efectuaron en su descripción determinadas precisiones expuestas en el exponendo II de tal escritura, siendo aportada a título de aportación no dineraria a la Sociedad Cooperativa constituida por las adquirentes, "Artesanos de la Agricultura y Alimentación de Galicia", en la misma fecha. Dicho título de Aportación Social es el que dio lugar a la inscripción en el Registro de la propiedad o inmatriculación de la mentada finca con el número NUM000. Se corresponde con la finca de referencia catastral n.º "... NUM001"

En la demanda se sostiene la nulidad, por simulación, de tales negocios jurídicos y de los que trae causa, fundamentándose en la falta de precio o contraprestación de parte de las adquirentes, alegando la falta de prueba de cualquier instrumento de pago que hubiese mediado entre la vendedora y las compradoras. También se alega nulidad por falta de objeto, ya que, a juicio de la demandante, sería inexistente puesto que la finca asi transmitida, siguiendo tesis de la parte actora, estaba integrada en la finca registral n.º NUM002, de la que era propietario D. Juan Francisco (parcela catastral número "... NUM003"), que le había sido embargada a este último en el curso de la vía de apremio que se siguió para ejecución de la sentencia dictada en los autos n.º 114/91 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Ourense. De ahí que, sostiene el Actor, hubo una doble inmatriculación, pues al inscribirse la finca registral n.º NUM000 se habría usurpado parte de la superficie de la primera. Continúa alegando el demandante que dichos contratos de compraventa otorgados por quienes eran las hijas y esposa (vendedora y compradoras) del ejecutado, D. Juan Francisco, habrían sido preconstituidos con un propósito espureo, cuál era minorar parte de la superficie de la finca embargada a D. Juan Francisco, mediante diligencia de embargo practicada en marzo de 2000, privando así al Actor ejecutante de una extensión importante de la finca embargada, sujeta a la vía de apremio para ejecución de dicha Sentencia, finca finalmente adjudicada al Actor.

Continúa alegando el Actor que, en efecto, al serle entregada la posesión de dicho inmueble mediante diligencia de 8 de abril de 2016, resultó que la superficie de la finca entregada era inferior a la embargada y a la descripción publicada por el Registro de la propiedad de dicha finca registral n.º NUM002 y a la superficie que resultaba del informe emitido por el perito tasador, D. Romualdo, en el trámite de ejecución de dicha Sentencia. Por lo que, además de pedir la nulidad de todos los títulos jurídicos causantes de la inscripción de la finca registral número NUM000, se interesaba en la demanda se declarase el derecho del Actor a ocupar la totalidad de la finca descrita en el informe de tasación emitido por el Sr. Romualdo en 14 de febrero de 2006, o alternativamente la finca descrita en el informe pericial emitido por D. Feliciano (que en realidad viene a describir la superficie en una forma similar al anterior informe pericial) , o alternativamente se le entregase la posesión de la finca registral número NUM002, en toda la extensión publicada por el Registro de la propiedad. Subsidiariamente se le hiciese entrega al actor de una finca adquirida por D. Juan Francisco, mediante contrato de compraventa y Acta de Notoriedad otorgadas en escritura pública de 5 de febrero de 1997.

La parte demandada se opuso a la viabilidad de la demanda, sosteniendo la validez de tales contratos de compraventa que fueron causa de la inscripción de la finca registral número NUM000, alegando, que se trataba de finca distinta de la embargada, finca registral número NUM002, por ser también la única finca de la que era titular el condenado D. Juan Francisco, según certificación emitida por el Registro de la propiedad, único obligado al pago, tratándose de fincas independientes y de distinto origen, negando que existiese doble inmatriculación.

La codemandada Dña. Raimunda, estaría plenamente facultada, por tener la libre disponibilidad de sus bienes, para transmitir a sus hijas la parcela que integrarán la finca registral n.º NUM000, formada mediante la agrupación de pequeñas parcelas colindantes entre sí y colindantes también con la finca y casa originaria descrita en la Inscripción registral número NUM002 (embargada) adquiridas de distintos propietarios en contratos de compraventa documentados privadamente, como lo son el contrato celebrado el 12 de agosto de 1992, en 24 de febrero de 1994, en 23 de julio de 1993 y en 10 de octubre de 1994.

Todas esas parcelas habían sido adquiridas por Dña. Raimunda con carácter privativo, al haber otorgado capitulaciones matrimoniales en escritura de febrero de 1990, pactándose el régimen de separación de bienes mucho antes de que se hubiese iniciado el proceso número 114/91 y por ello no podía deducirse la finalidad de fraude, y siendo, por tanto la única dueña, transmitió tales parcelas, agrupadas por ser colindantes, a sus hijas mediante el contrato de compraventa otorgado en 1 de marzo de 2000.

Sostiene también la parte demandada que dicha finca registral número NUM000, nunca fue embargada, tratándose de una finca distinta de la finca registral número NUM002, perteneciente a distinto propietario y por distinto título o causa jurídica, con distintas referencias catastrales.

De modo que, el informe emitido por el perito tasador Sr. Romualdo en el curso de la ejecución, al englobar ambas fincas registrales en una sola (la n.º NUM002 y NUM000), era incorrecto, puesto que valora, equivocadamente, tanto la finca registral n.º NUM002 como la finca registral n.º NUM000, lindante por el Sur, sumando la superficie de ambas, pese a que se trataba de fincas independientes y por la única razón de encontrarse dentro de un mismo cierre perimetral por pertenecer a un mismo grupo familiar. En efecto, mediante las sucesivas adquisiciones llevadas a cabo por Dña. Raimunda con carácter privativo se amplió la vivienda originaria, de la madre de D. Juan Francisco (finca registral número NUM002) y en el terreno circundante, se llevó a cabo la urbanización de las parcelas adquiridas mediante compraventa (finca registral número NUM000) pero sin perder por ello su individualidad jurídica. De modo que esta última finca nunca había sido embargada (ni podía serlo), careciendo por ello de justificación la pretensión actora, que pretendería una agrupación de ambas, abusiva e improcedente.

SEGUNDO.- A los efectos de resolver la cuestión sometida a enjuiciamiento procede, en primer término, efectuar un relato ordenado de los hechos acreditados en el curso del proceso, que se estiman de relevancia para el fallo:

1) En el año 1991 se inicia procedimiento por infracción del derecho al honor seguido con el número 114/91 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2, contra D. Juan Francisco y La Región SA, en el que se dicta un pronunciamiento de condena de prestación dineraria, que adquirió firmeza después de que se hubiese dictado Sentencia por el Tribunal de casación, de 16 de octubre de 1999 (no consta en estos Autos ni la fecha de la Sentencia de primera instancia, ni la de Apelación).

2) No cumpliéndose la Sentencia de modo voluntario, se inicia el procedimiento de ejecución forzosa, dictándose a instancia de la parte ejecutante, aquí actora, providencia de embargo de 22 de marzo de 2000, siendo el objeto de la traba, exclusivamente, la finca registral n.º NUM002, única inscrita en el Registro de la propiedad a nombre del obligado al pago (D. Juan Francisco), que había sido objeto también de anotación preventiva de embargo y posteriormente adjudicada al demandante en el curso de la ejecución de la sentencia, según sostiene el Actor, con un defecto de cabida , lo que motivó la iniciación del presente proceso.

3) Seguido juicio de tercería de dominio con el n.º 926/2007 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Ourense, promovido por Dña. Azucena, en la Sentencia que puso fin a este procedimiento, con efecto prejudicial de cosa juzgada en el presente, se establece, por conformidad de ambas partes litigantes, que la finca registral n.º NUM002, objeto de la demanda de tercería y que había sido embargada en el curso de la ejecución de la sentencia, era la que había heredado D. Juan Francisco de su madre Dña. Fermina, fallecida sin otorgar testamento. Así dice expresamente dicha resolución judicial, "fallecida Dña. Fermina, D. Juan Francisco, inscribió dicho bien inmueble en el Registro de la propiedad, con titularidad sobre el mismo en un 100%". De cuya afirmación cabe deducir claramente que la finca registral número NUM002, como se expuso, era la única que pertenecía al ejecutado, "por título de herencia" y no por compraventa, y también era la única embargada en el curso de la ejecución. Y dicha finca no podía ser otra que la adquirida por Dña. Fermina a D. Luis Angel, mediante escritura pública otorgada en 10 de octubre de 1989, por ser también la única finca de la que Dña. Fermina era propietaria en aquel paraje. El objeto de dicha transmisión, según términos del propio título transmisivo (escritura notarial de compraventa) era una "casa de planta baja y una planta alta, de unos 140 m² de superficie, con un terreno anejo por su frente y margen izquierdo de unos 250 m², así como un Cabaceiro, formando todo un conjunto que linda Norte y Oeste comunal, Sur D. Victorio (titular de la finca transmitida a Dña. Raimunda mediante contrato de compraventa de 12 de agosto de 1992) y Este, Adrian". Este es pues el título originario de la finca inmatriculada en el Registro de la propiedad con el número NUM002, por ser también la única que había sido trasmitida a D. Juan Francisco, a título de herencia, como fue admitido por ambas partes litigantes y deja establecido la resolución judicial dictada en el juicio de tercería indicado. Dicha finca ha resultado plenamente identificada en los distintos informes periciales obrantes en Autos. Casa que se refleja en la fotografía obrante al folio 197 de los Autos y que se reproduce en todos los informes periciales aportados.

TERCERO.- Pues bien, la superficie que se consigna en dicho título de dominio es de aproximadamente 250 m², más la ocupada por la casa, y no otra. Muy alejada de la consignada en el informe pericial emitido por el perito Sr. Romualdo y pretendida por el demandante, de 930 m2.

Es lo cierto que el Registro de la propiedad publica una superficie superior a la indicada en el título de compraventa originario, de 500 m², pero ello es consecuencia de la manifestación unilateral de D. Juan Francisco en el acto de constitución de la mercantil Ciagavia SL (en escritura pública de 3 de junio de 1994) al verificar la aportación de dicha finca a tal mercantil (aportación luego rescindida mediante la resolución judicial, pasando de nuevo a ser su titular inscrito el ejecutado) siendo dicho título de aportación el que dio lugar a la inmatriculación de la parcela, se trasladó dicho error material de superficie al Registro de la propiedad. Error originado por una manifestación unilateral e injustificada de aportante, sin base en título dominical alguno y que no puede prevalecer sobre la realidad extrarregistral y sobre la descripción contenida en el título originario, único válido para trasmitir el dominio, como lo era la escritura de compraventa otorgada en 10 de octubre de 1989. La presunción de exactitud del Registro de la propiedad es de carácter "iurus tamtum" y admite prueba en contrario. Pero, además, extiende sus efectos defensivos a la existencia del derecho real inscrito y a su titularidad, esto es, el Registro de la propiedad publica derechos y titularidades pero no extiende su eficacia a las indicaciones de carácter fáctico o geográfico como lo es extensión superficial de la finca, sus linderos, etc., cuyas indicaciones inexactas deben ser rectificadas a fin de acomodar el registro a la realidad extrarregistral. La correspondencia entre la finca adquirida por Dña. Fermina de D. Luis Angel, mediante contrato de compraventa de10 de octubre de 1982 y la finca registral número NUM002, ha quedado plenamente probada mediante el informe pericial emitido por D. Florian, estando plenamente identificada, sobre el terreno en dicho informe, así como mediante el informe pericial emitido por D. Feliciano. Habiendo reiterado la jurisprudencia que la mayor o menor cabida de una finca no afecta a su identidad, otorgándose prevalencia a su ubicación, orientación y descripción de sus linderos, perfectamente claros en el caso. Siendo que, un simple error de medida no es suficiente para dar por descalificada la identificación ( STS de 1 de julio de 1968, entre otras muchas).

Pues bien, en el presente caso, se estima que la extensión de la parcela registral número NUM002 es la que se consigna en el informe pericial emitido por D. Feliciano, al describir la vivienda original o primera fase, que afirma construida en los años ochenta, perfectamente representada en el plano que se adjunta a dicho informe (folio 194 vto.), donde se esclarece la superficie del terreno circundante de 283,49 m2, prácticamente coincidente con la consignada en el título de dominio original como aproximada. De modo que, debe estimarse que la superficie real de dicha finca registral (número NUM002) adjudicada en la vía de apremio y que debía ser entregada al ejecutante, es, además de la edificación originaria ("primera fase") el terreno anexo por el margen izquierdo de tal vivienda originaria, de 283,49 m² (indicada en el plano del perito Sr. Feliciano con la letra "A"). Además debía comprenderse el terreno anexo por el frente de la edificación y su entrada (de 61 m²) donde se situaba el antiguo "Cabaceiro", como resulta de la fotografía (imagen del IGN) incorporada en la página seis del informe pericial emitido por D. Florian. Sin que sea admisible la privación de una superficie de 47 m² ("C2") que pretende el ejecutado, cercenando la entrada o acceso a dicha vivienda mediante la colocación de una división de chapa metálica, privando al ejecutante del terreno anexo a la vivienda por su frente que formaba parte de la finca adquirida mediante la compraventa de 10 de octubre de 1989, según resulta de la descripción titular.

También resulta este hecho, del contrato privado de compraventa otorgado en 1 de marzo de 2000, entre Dña. Raimunda y sus hijas, en el que se indica expresamente que el acceso a las fincas vendidas (hoy finca registral número NUM000) se efectuaría a través de la entrada principal de la finca de Dña. Fermina, dejando así patente que la entrada en toda su extensión, pertenecía a la dicha Dña. Fermina. Y por la importante razón de que esos 47,17 m² cercenados, nunca formaron parte de la propiedad contigua por el Este, luego adquirida por Dña. Raimunda para conformar la finca registral número NUM000. Luego, a sensu contrario, habían de formar parte de la finca registral número NUM002 lindante por el Oeste. En definitiva, debe estimarse que la superficie real de la finca registral número NUM002, además de la casa vivienda de 140 m2 comprende un terreno circundante por su izquierda y frente de 330,47 m², así como una entrada de 61 m², según medición realizada en el informe pericial emitido por D. Feliciano.

Es por ello que no puede aceptarse el dictamen del perito tasador que informó en el curso de la ejecución, Sr. Romualdo, quien excediéndose en su cometido que se reducía a la valoración de la finca embargada, (finca registral número NUM002) añadió un superficie que no había sido objeto de embargo, donde se había construido la ampliación de la vivienda original o "segunda fase", añadida a la fachada Sur de la primera, en el lugar donde antes se ubicaban algunas construcciones ruinosas situadas al Sur y Oeste de la vivienda originaria, como claramente se aprecia en la fotografía incorporada al informe el Sr. Feliciano (folio 197) y que, como aclara el perito Sr. Florian (folio 388 vto.) "formaban parte de la propiedad de D. Victorio" y no de la propiedad de la madre del ejecutado que, por consiguiente, tampoco pudo transmitir a su hijo a título de herencia. Lo que también se evidencia por el hecho de que la antigua vivienda de Dña. Fermina carecía de ventanas en su fachada Oeste, salvo los huecos reglamentarios, lo que resulta claramente indicativo de que las fincas contiguas situadas al Sur, no pertenecían al mismo dueño.

Dicho tasador incluye, de modo erróneo, en su valoración, la finca registral número NUM000, como si formase parte de la finca registral número NUM002, incrementando injustificadamente la superficie de esta última a 930 m², muy superior y alejada de la consignada en el título transmisivo (contrato de compraventa otorgado en octubre de 1989), pese a tratarse de fincas independientes y de distinto origen jurídico, siendo que la finca registral n.º NUM000, como se ha reiterado, nunca fue embargada. Pese a ello, ya hace constar en su informe, que "lo que semeja una sola finca, en realidad son dos fincas, la comprada por la madre de Juan Francisco y otra, donde se ubica la ampliación de la vivienda hacia el Sur o "segunda fase" con otras pequeñas construcciones (piscinas, etc.) situadas sobre las parcelas agrupadas y lindantes entre sí, que había adquirido Dña. Raimunda a distintos colindantes, que nunca pertenecieron a la madre de D. Juan Francisco, ni por consiguiente pudieron ser adquiridas por éste a título hereditario. En consecuencia, dicho perito tasador valoró fincas que nunca pertenecieron al ejecutado y que por consiguiente tampoco habían sido objeto de embargo. Es la resolución judicial que decreta el embargo y acuerda su anotación preventiva, la que fija el objeto de la subasta y posterior adjudicación, (en este caso únicamente la finca registral número NUM002) y no la errónea descripción del perito tasador. Por lo que la pretensión del ejecutante de que se le atribuya la totalidad de la finca valorada por el perito Sr. Romualdo, pese a que comprende una superficie ajena al ejecutado, no puede ser amparada por resultar abusiva y porque, de accederse, se estaría consagrando una situación de enriquecimiento injusto, además de determinar la nulidad de tal adjudicación por referirse a bienes que no pertenecían al obligado al pago (ejecutado). Lo cual, ya fue puesto de manifiesto por el LAJ de la ejecución en su Decreto de 10 de junio de 2016, no impugnado por ninguna de las partes, dejando bien patente que la finca que había de ser entregada al ejecutante no podía ser otra que la finca registral número NUM002, sin que pudiera comprenderse en la adjudicación la finca registral número NUM000.

CUARTO.- Esta última finca, como resultó probado, mediante un análisis conjunto de los informes periciales obrantes en Autos, se formó mediante la agrupación de pequeñas parcelas colindantes entre sí, situadas al Sur del inmueble de Dña. Fermina, adquiridas posteriormente por Dña. Raimunda con carácter privativo, mediante contratos de compraventa privados, fechados en 12 de agosto de 1992, 23 de julio de 1993, 24 de febrero de 1994 y 10 de octubre de 1994, en los que actuaron como vendedores precisamente quienes figuraban como lindantes de la finca registral n.º NUM002 en el título de dominio originario, lo que confiere plena verosimilitud a dichas trasmisiones. Parcelas todas ellas plenamente identificadas sobre el terreno en el informe pericial emitido por D. Florian, levantando plano topográfico de cada una de ellas (folio 349 a 358 de los Autos) después de un análisis exhaustivo de tales documentos. Apreciándose su plena correspondencia física en función de la superficie y linderos de cada una de ellas según la descripción documental, con la realidad topográfica. Pues bien, la suma de la superficie de todas estas parcelas adquiridas a título de compraventa, es de 580 m², que al tratarse de superficies aproximadas viene a coincidir con la contenida en la descripción registral de la finca número NUM000. No puede negarse eficacia transmisiva de dominio a tales documentos privados, conforme a lo dispuesto en el artículo 609 CC, al haber mediado "traditio" o transferencia efectiva de la posesión, pues sobre dicha finca registral número NUM000, es donde se ubica la ampliación de la vivienda original o "segunda fase", construida, según informó el perito Sr. Feliciano, a mediados de los años 90 (a diferencia de la vivienda original que se había construido a principios de los años 80) lo que acredita la transferencia posesoria a la compradora. En consecuencia, dichos contratos tampoco pueden tildarse de simulados o fingidos, ni se probó su finalidad de fraude, actuando la compradora en función del régimen de separación de bienes pactado en el año 1990, cuando ni siquiera se había iniciado el proceso número 114/91 y menos aún, había tenido lugar la diligencia de embargo (en el año 2000) siendo el efecto propio del régimen de separación de bienes, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.437 CC, la pertenencia a cada cónyuge de los bienes que en lo sucesivo adquiriesen por cualquier título.

De modo que, tampoco puede aceptarse la tesis de la doble inmatriculación al tratarse de fincas distintas y perfectamente diferenciadas, adquiridas mediante un distinto título transmisivo de dominio. Siendo que la finca registral número NUM000 nunca formó parte del patrimonio del ejecutado D. Juan Francisco, y por ello el demandante carece de legitimación para impugnar dichos títulos transmisivos de dominio, interesando su nulidad, conforme a lo dispuesto en el art. 1302 CC, pues además de ser ajeno a dichos contratos, tampoco acreditó su condición de perjudicado por los mismos, al ser los bienes transmitidos mediante dichos contratos privados de compraventa, ajenos a la ejecución de la sentencia dictada en los Autos n.º 114/1991.

En cuanto a la pretensión alternativa formulada en la demanda de que declare que la finca adjudicada a D. Juan Francisco es la adquirida por éste mediante escritura pública de compraventa y Acta de Notoriedad de 5 de febrero de 1997, resulta igualmente improcedente, al resultar acreditado mediante el informe pericial emitido en el curso del proceso por D. Florian, que dicha finca, finca registral número NUM004, no guardaba relación alguna con las fincas registrales número NUM002 y número NUM000, estando ubicada fuera de su cierre perimetral y en lugar distinto (aunque dentro de la misma zona de Amoeiro) plenamente identificada por dicho perito en las páginas 16 a 18 de su informe. Nunca objeto de embargo, ni de adjudicación al demandante en el curso de la vía de apremio, por lo que, en atención a las consideraciones precedentemente expuestas, dicha pretensión debe ser también desestimada.

QUINTO.- Es por ello que ninguno de los pedimentos formulados en el "petitum" de la demanda puede ser acogido. Sin embargo, en materia de costas, no se efectúa una expresa imposición de las costas de la primera instancia, apreciándose la excepción prevista en el artículo 394.1º LEC, puesto que el error de superficie publicado por el Registro de la propiedad respecto de la finca embargada, así como el erróneo informe del perito tasador que actuó en el curso de la dilatada ejecución de sentencia, propiciaron, en cierto modo, la interposición de la demanda, siendo el Actor ajeno a publicación de tales datos equivocados y no tanto el demandado ejecutado. De modo que, el caso presentaba serias dudas de hecho, lo que justifica la no imposición de costas de la instancia. En cuanto a las de la alzada, al estimar el recurso de apelación interpuesto, no procede efectuar una expresa imposición ( artículo 398 LEC).

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente