Sentencia Civil 263/2024 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 742/2023 de 10 de abril del 2024

PRIMERO.- Por la representación de doña Marta y don Ruperto se ejercita en el presente procedimiento acción de división de cosa común contra doña Milagros y don Segismundo alegando que las partes eran propietarias en condominio de un inmueble sito en el nº DIRECCION000 así como de sus anejos, en el Concello de San Cibrao das Viñas, constituida por dos NUM012, planta NUM009, NUM011, planta NUM006 y planta bajo cubierta. El día 5 de diciembre de 2005 los copropietarios llegaron a un acuerdo de división parcial del inmueble referido a toda la edificación a excepción de los dos sótanos, que no llegó a materializarse notarial y registralmente. Por ello solicita la división del inmueble manteniendo el reparto parcial acordado y dividiendo los sótanos según la propuesta que se contenía en la demanda.

Los demandados mostraron su conformidad a la división del inmueble en condominio aunque mostraron su oposición a la forma en que pretendía la parte actora.

En la sentencia dictada en primera instancia se estimó parcialmente la demanda acordándose la división de la cosa común y procediéndose a la división por partes iguales, conforme a los criterios establecidos por el perito de la parte demandada, abonando cada parte las costas causadas a su instancia.

Frente a dicha resolución se interpone por la actora el presente recurso de apelación discrepando de la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia, interesando que se revoque la misma y se estime íntegramente la demanda, imponiendo las costas a la parte demandada.

Los demandados se opusieron al recurso interesando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Para la resolución de la cuestión que se plantea en este procedimiento ha de partirse de los siguientes hechos:

Los actores y los demandados son propietarios de un bien inmueble sito en el nº DIRECCION000, en el término municipal de San Cibrao das Viñas. Según el informe pericial aportado en la demanda elaborado por el arquitecto don Fructuoso, que diseñó el proyecto constructivo de edificación, el mismo se compone de una planta bajo cubierta de 210,60 metros cuadrados, en que se ubican parte de las viviendas de la planta NUM006, formando dos dúplex (vivienda NUM004, de 105 metros cuadrados, vivienda NUM005 de 105 metros cuadrados). En la planta NUM006, de 194 metros cuadrados, se encuentra el NUM006 piso de los dúplex (vivienda NUM004 de 92,50 metros cuadrados y vivienda NUM005 de 92 metros cuadrados, con una escalera de 9,50 metros cuadrados). La planta NUM011 tiene 197 metros cuadrados, en dos locales (uno hacia la fachada principal de 77,55 metros cuadrados y otro, hacia la posterior, de 120,55 metros cuadrados). La planta NUM009 tiene una superficie total construida de 648 metros cuadrados (portal de 18,70 metros cuadrados, local izquierdo de 314,40 metros cuadrados dedicado a taller de chapistería y el local derecho, de 314,90 metros cuadrados con el mismo destino). Una planta NUM007 de 671 metros cuadrados en la que existen dos cocheras de 18,50 y 16,80 metros cuadrados, respectivamente; dos bodegas de 6,48 y 6,09 metros cuadrados cada una, un cuarto de instalaciones de 15,56 metros cuadrados y un distribuidor, de 16,76 metros cuadrados; un local anterior para almacén de 319,06 metros cuadrados y uno posterior con la misma utilidad de 267,15 metros cuadrados. Finalmente, un NUM008 de 270,58 metros cuadrados construidos, en el que existe un almacén de 270,58 metros cuadrados y un patio anexo a la edificación de 320,50 metros cuadrados.

En fecha 5 de diciembre de 2005, los copropietarios llegaron a un acuerdo para la división parcial del inmueble, que fue redactado por la asesora fiscal doña Noelia, del tenor literal siguiente: "REPARTIR la Nave que en la actualidad está alquilada a "Chapistería 2 de Mayo" por D. Segismundo y por D. Ruperto, así como por sus respectivas esposas de tal modo que cada uno de ello tendrá la propiedad de la parte que queda debajo de sus viviendas, de tal modo cada uno tendrá el mismo número de metros y si alguno de ellos resulta perjudicado por cuestión de obras, la otra parte se compromete a hacer una obra igual o abonar su importe en metálico."

Realizado el correspondiente sorteo, se efectuaron las siguientes adjudicaciones:

"Para los demandantes:

-Vivienda NUM004, con su respectivo bajo cubierta (92,50 +105,10 m2)-Local ubicada en la planta NUM009 y que está debajo de su vivienda y el NUM011 a fachada principal (314,90 +77,55 m2)-Cochera para garaje identificada con el número NUM010(16,80 m2)-Bodega identificada con el número NUM010(6,09 m2).

Para los demandados:

-Vivienda NUM005, con su respectivo bajo cubierta (95,50 +105,50 m2 )-Local ubicada en la planta NUM009 y que está debajo de su vivienda y el NUM011 a fachada posterior del inmueble.(314,40 +120,15 m2)-Cochera para garaje identificada con el número NUM006(18,50 m2)-Bodega identificada con el número NUM006(6,48 m2)".

Desde la suscripción del acuerdo las partes han venido usando con carácter privativo los pisos, cocheras y bodegas que les han adjudicado, continuando indivisos materialmente los NUM011 y el local de la planta baja dado que en ellos se ubicaba el negocio Chapistería Dos de Mayo, propiedad de don Ruperto y don Segismundo, hallándose en la actualidad arrendado a la entidad Autorreparaciones Dos de Mayo SL participada por uno de los hijos del segundo, repartiéndose la renta por mitad los dos matrimonios litigantes.

En la planta baja existen dos locales con entradas distintas por la fachada principal, entrada individualizada desde el portal a cada local, aseos independientes para cada uno, etc. El local 2 del NUM007 tiene entrada independiente del local 1.

En esta situación la parte actora, que considera ya dividida por acuerdo de las partes la mayor parte de la edificación, pretende que se acuerde la división de los dos sótanos, que son los dos únicos espacios excluidos del acuerdo de fecha 5 de diciembre de 2005, formado por todos ellos e incluso presentado por los demandados ante el Juzgado de Paz de San Cibrao das Viñas, en un acto de conciliación.

TERCERO.- Nos hallamos ante una comunidad de bienes sobre un inmueble que pertenece pro indiviso a varias personas ( artículo 392 del Código Civil). El artículo 400 de la misma ley dispone: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común ". Se recoge así el principio del Derecho Romano "nemo invitus compellitur ad communionem", pues la proindivisión es mirada con recelo ( "communio est mater discordiarum"). Esto es lo pretendido en la demanda, al ejercitarse la llamada acción de división de cosa común, que tiene su origen en la "actio communi dividundo". En realidad es solo una de las formas de extinción de la comunidad: la división material de su objeto, convirtiendo en partes ciertas y determinadas las respectivas participaciones indivisas de los condueños. El Código Civil, inspirado en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad, concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común. Sin embargo, la regla general de que nadie está obligado a permanecer en una comunidad tiene como excepción una posible limitación al ejercicio de este derecho. Así el párrafo segundo del tan citado artículo 400 menciona que "Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención". Es una limitación de carácter temporal, establecida por un pacto entre las partes. Excepción por pacto a la que habrían de añadirse supuestos en que la división fuese impuesta por el donatario o por el testador en las sucesiones "mortis causa". Es la única excepción prevista, y aún así siempre con carácter temporal, pues las situaciones de indivisión han sido siempre vistas con disfavor; considerándose como una situación transitoria e incidental ( Ts. 22 de febrero de 2012 ( Roj: STS 1318/2012, recurso 2039/2008)) (EDJ 2012/30159). En cuanto a la forma en que debe extinguirse la comunidad, si el objeto sobre el que recae la comunidad es susceptible de división, debe dividirse entre los interesados. Se partirá formando lotes proporcionales de similar valor, y adjudicándolos entre los miembros de la comunidad. Se trata de una extinción de la comunidad por división. Es el supuesto contemplado en el artículo 402 del Código Civil (EDL 1889/1). Si bien el Código hace referencia a la división por realizada por los propios interesados, por árbitros o por amigables componedores designados por los partícipes, es obvio que si no se lograse el acuerdo inicial, se realizaría la división de forma judicial (Ts. 30 de noviembre de 1988. Si el objeto es divisible debe siempre procederse a la extinción de la comunidad mediante la división; las otras formas de extinción tienen carácter subsidiario, y siempre que no sea posible dividir. Hay casos en que la división material no es posible. Imposibilidad que puede ser física, por ser esencialmente indivisible el objeto poseído en común; o económica, porque de realizarse se produciría un demérito tan notorio que resulta inservible; o jurídica, cuando por la normativa vigente no se pueda o pierda todo o parte sustancial de su valor la cosa que se divida. A ella se refiere el artículo 401 del Código Civil (EDL 1889/1) cuando dispone que "los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina". La divisibilidad o indivisibilidad no es en realidad un hecho, sino un concepto valorativo deducible de unos hechos, dependiendo esta posibilidad no sólo de la divisibilidad real, sino también de la divisibilidad jurídica, originada ésta bien por resultar inservible la cosa para el uso que se destina, bien por su normal desmerecimiento si se produce la división, bien porque se origine un gasto considerable a los partícipes (Ts. 15 de diciembre de 2009 ( Roj: STS 8108/2009, recurso 72/2006) (EDJ 2009/307254), 27 de marzo de 2009 ( Roj: STS 1540/2009, recurso 1230/2004), 10 de enero de 2008 ( Roj: STS 85/2008, recurso 4783/2000), 11 de mayo de 1999 (RJ y 13 de julio de 1996 (RJ. Para estos supuestos de indivisibilidad el Código Civil regula tres soluciones, que tienen carácter subsidiario entre sí: (a) Si se trata de un edificio cuyas características lo permita, la división debe realizarse mediante la constitución del régimen en propiedad horizontal, mediante la adjudicación de pisos y locales independientes, con sus elementos comunes anejos, tal y como prevé el párrafo segundo del artículo 401 ( "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos"). Solución que es inexcusable siempre que sea posible (Ts. 20 de enero de 1988 (RJ. (b) Si el bien poseído en comunidad no es divisible, ni siquiera mediante el sistema de propiedad horizontal, pueden convenir la extinción de la comunidad consintiendo todos que el bien se adjudique a uno de los comuneros, quien abonará a los demás el valor de su cuota parte, tal y como prevé el artículo 404 del Código Civil (EDL 1889/1). (c) Si no es posible aplicar ninguna de las soluciones anteriores, el artículo 404 manda que se venda (lógicamente a un tercero ajeno a la comunidad) y se reparta el metálico obtenido. Ejercitada la acción de división de cosa común, si no cabe la divisibilidad, o no se alcanza el pacto de que se quede uno de los comuneros con el bien, la venta es la solución obligada (Ts. 22 de febrero de 2012)".

Pues bien, existe ya un acuerdo de división parcial del inmueble en copropiedad suscrito expresamente por todas las partes, que se plasmó en documento privado de 5 de diciembre de 2005. Tal acuerdo fue reconocido en el acto del juicio por don Segismundo, que manifestó haberlo firmado y conocer su contenido. En el juicio también compareció la asesora fiscal doña Noelia, que redactó el documento firmado por las partes y manifestó que se sortearon las diferentes partes en que fue dividido. El documento además fue aportado por los demandados ante el Juzgado de Paz de San Cibrao das Viñas, considerándolo así totalmente válido. El resultado del sorteo se ha reflejado ya en el fundamento jurídico precedente y tras la firma del documento las partes han venido utilizando, con carácter privativo, los espacios adjudicados (pisos, cocheras y bodegas); aunque el local de la planta baja y el entresuelo, pese a haberse acordado la división, no se dividieron materialmente pues en ellos se ubicaba un negocio de chapistería.

Por ello en la demanda se solicitaba el reparto de los locales de la planta NUM007 y NUM008, que no se habían dividido y la constitución del régimen de división horizontal.

La parte demandada cuestiona únicamente la división de la planta baja y el entresuelo, pero ninguna alegación hace ni se opone a mantener las adjudicaciones de los pisos cocheras y bodegas, mostrando también su disconformidad con la propuesta de división de los sótanos que se contiene en la demanda.

Pues bien, resulta claro que en el acuerdo suscrito por las partes se dividieron tanto la planta NUM006 como el NUM011 y la planta NUM009, además de las cocheras y bodegas. Y tal acuerdo vincula a todas las partes al concurrir en el mismo todos los requisitos necesarios para su validez, sin que ninguna de las partes alegara su nulidad, ni la misma se hubiera declarado en ningún momento. No puede una de las partes, en este caso, los demandados, aceptar una parte del acuerdo como es la relativa a la adjudicación de las viviendas, garajes y trasteros; y a su conveniencia, desconocer el resto del acuerdo referido a la distribución de la planta NUM009 y la entreplanta, a la que también se hace referencia en el documento; locales en los que, ya en el momento de la suscripción del acuerdo, se desarrollaba el negocio de chapistería actualmente existente. La actuación de los demandados en este sentido no puede ser acogida al ir contra la doctrina de los propios actos ampliamente desarrollada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Ya desde la sentencia de 30 de octubre de 1995, se venía declarando: "Es reiterada doctrina de esta Sala (Sentencias 5-10-87, 16-2 y 10-10-88; 10-5 y 15-6-89; 18-1-90; 5-3-91; 4-6 y 30-12-92; y 12 y 13-4 y 20-5-93, entre otras) la de que el principio general del derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior".

En el mismo sentido la sentencia de 30 de marzo de 1999, dispone: " (....) no es lícito accionar contra los propios actos, cuando se llevan a cabo actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, definiendo inalterablemente las situaciones jurídicas de sus autores, y cuando se encaminan a crear, modificar o extinguir algún derecho, con lo que generan vinculación de los que se les atribuyen, conforme a las sentencias de 5 de marzo de 1991, 12 de abril y 9 de octubre de 1993, 10 de junio de 1994, 31 de enero de 1995 y 21 de noviembre de 1996, y muchas más".

Y ya más recientemente, la sentencia de 3 de diciembre de 2013, alude a las resoluciones que en el mismo sentido se han dictado por el propio Tribunal: "La doctrina que se invoca constituye un principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire) como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad: así se expresan las sentencias de 9 mayo 2000 y 21 mayo 2001. Se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica, dice la sentencia de 22 octubre 2002, la cual reitera lo que había dicho la de 25 octubre 2000 en el sentido de que tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce; confianza que también destacan las sentencias del 16 febrero 2005 y 16 enero 2006 así como que es doctrina asentada en el principio de la buena fe; fundamento en el que insiste la sentencia de 17 octubre 2006. Lo que reiteran sentencias posteriores, como las de 2 octubre de 2007, 31 octubre 2007, 19 enero 2010 y 1 de julio de 2011; esta última destaca, además de reiterar todo lo anterior, que implica una vinculación jurídica, debe ser muy segura y ciertamente cautelosa".

En aplicación de la doctrina expuesta, no puede la parte demandada contravenir el acuerdo alcanzado únicamente en una de sus partes, la forma de división de la planta NUM009 y la entreplanta, con la pretensión de mantener la división del resto (viviendas, planta bajo cubierta, cocheras y bodegas). Además del acuerdo firmado, existen signos que acreditan la existencia del mismo y la divisibilidad de la planta NUM009 y el entresuelo: en la planta NUM009 existen dos locales con entradas separadas por la fachada principal; existen también entradas individualizadas desde el portal a cada local, cada uno tiene aseos independientes, etc.; siendo por ello perfectamente posible la división de las plantas según se acordó por los comuneros. Habiéndose dividido ya, por tanto, las plantas NUM009 y NUM011, resulta irrelevante las manifestaciones del perito de los demandados relativas a que no pueden dividirse para que la arrendataria pueda mantener su proceso de producción puesto que la condición de la arrendataria puede mantenerse siendo propietarias distintas personas físicas o jurídicas. La planta NUM009, según el perito Sr. Fructuoso, puede dividirse sin ningún género de dudas, resultando dos locales de la misma superficie que ya disponen de entradas independientes. Del mismo modo, los actuales NUM011 pueden adjudicarse como anexo de cada local, pues su destino actual (oficina y almacén) se podría adaptar sin ningún tipo de problema a las necesidades de cada uno de los locales independientes, ejecutando obras mínimas de carácter menor. De hecho en el propio acuerdo ya se preveía esa circunstancia al establecer que si alguno resultase perjudicado por las obras a realizar, la otra parte se comprometía a realizar una obra igual o a abonar su importe en metálico.

Partiendo de ello solo queda dividir los NUM007 y NUM008 del edificio, y, al efecto, únicamente resulta factible la solución que se ofrece en la demanda, pues la propuesta de la parte demandada según el informe pericial del Sr. Argimiro no respeta la división que ya se ha realizado de la planta NUM009.

El perito de la parte actora, en relación a los sótanos, considera que la división propuesta por los actores es factible aunque hubiera que efectuar una compensación económica para uno de los lotes. Además, el local 2 del NUM007 tienen una entrada independiente del local 1, por lo que se salvaría así la cuestión del acceso al NUM008. El informe al respecto aportado por la parte demandada parte de la existencia de un contrato de alquiler para la instalación de un taller de reparación de vehículos que ocupa la totalidad de la planta NUM009, que es lo que determina la indivisibilidad de la misma, argumento que ya se ha desechado.

Por todo lo expuesto, considerando que el acuerdo de división de parte del inmueble es válido y obliga a las partes y que la solución para el reparto de los sótanos es viable, procede revocar la resolución recurrida acogiéndose la solución propuesta por la parte actora, a excepción de la cantidad a compensar a la parte a la que mediante sorteo, se adjudique el local del NUM007, pues no se ha efectuado ninguna valoración al respecto y tal cuestión puede resolverse en ejecución de sentencia.

No puede acogerse la propuesta de la parte demandada por las razones expuestas y, porque, además, en la contestación a la demanda se ha limitado a solicitar su desestimación no interesando que la división se efectuase en la forma propuesta por su perito.

CUARTO.- Estimándose sustancialmente la demanda, en virtud de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas procesales de la primera instancia se imponen a la parte demandada; y conforme el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hace expreso pronunciamiento en relación a las costas derivadas de esta alzada.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente