Sentencia Civil 942/2022 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 441/2022 de 22 de diciembre del 2022

PRIMERO. - La sentencia apelada estima íntegramente la demanda formulada por la entidad mercantil Hestia Stoves & Bioetanol slu frente a la Comunidad de propietarios del edificio situado en el número NUM000 de la CALLE000 de O Barco de Valdeorras. Considera acreditado la sentencia que desde la terraza comunitaria de la demandada se produjeron filtraciones al local arrendado por la sociedad demandante, a consecuencia de las cuales se vio impedida para desarrollar su actividad mercantil y cumplir con las obligaciones contractualmente asumidas respecto de terceros.

De este modo, razona la resolución apelada que la sociedad demandante, cuyo objeto social viene constituido por la venta de estufas de bioetanol, cuyo montaje y ensamblaje se realiza en el local arrendado, se había comprometido a entregar el 20 de diciembre de 2019 6 estufas a su cliente Cristalería Lefer, otras 12 estufas a MOAI interiorismo y otras 20 estufas a la Sociedad Limitada Idea Creatividad y comunicación. Considera la sentencia apelada que, ocurrido el siniestro el día 29 de noviembre de 2019, la sociedad demandante no pudo llevar a cabo el desarrollo de su actividad, viéndose obligada, pese a haber solicitado a sus clientes una prórroga, a aceptar la resolución contractual propuesta estos, dado el carácter esencial del plazo de entrega pactado.

Para la cuantificación del perjuicio causado, la sentencia apelada valora críticamente los dictámenes periciales aportados por las partes, otorgando prevalencia al de la actora. En consecuencia, considera procedente la indemnización solicitada, por importe de 24.054,72 euros, resultado de multiplicar las 38 estufas cuya venta tenía comprometida la sociedad demandante por la ganancia que hubiera obtenido por unidad vendida.

Por otra parte, con cita de la sentencia del Tribunal Supremo 398/2009 de 28 de mayo, la sentencia apelada descarta la legitimación pasiva de la Comunidad de propietarios del edificio situado en el número NUM001 de la CALLE000 de la localidad de O Barco de Valdeorras. Se razona al respecto que, pese al tenor literal del título constitutivo, las comunidades de propietarios de los edificios números NUM001 y NUM000 siempre han funcionado de manera autónoma e independiente, no existiendo ninguna comunidad general.

En su recurso de apelación, la representación de la Comunidad de propietarios del edificio situado en el número NUM000 de la CALLE000 de la localidad de O Barco de Valdeorras insiste en su ausencia de legitimación pasiva, argumentando que esta le corresponde a la comunidad general de los números NUM001 y NUM000, con base en el contenido del título constitutivo. A continuación, se alega que las filtraciones que se produjeron en el local arrendado por la demandante no impedían la continuación de su actividad, por lo que la ausencia de entrega en plazo de las estufas y la resolución contractual fue debida a una decisión tomada voluntariamente. A continuación, se pone en duda la veracidad de los contratos aportados y se discrepa de la valoración de los dictámenes periciales realizada en la sentencia de instancia, argumentándose que el beneficio que se hubiera obtenido por la venta de cada estufa es sensiblemente inferior al concedido.

La representación de la Comunidad de propietarios del edificio situado en el número NUM001 de la CALLE000 de la localidad de O Barco de Valdeorras se opone a la estimación del recurso, negando la legitimación pasiva de una supuesta comunidad general de los números NUM001 y NUM000 e insistiendo en que existen dos comunidades que siempre han funcionado de manera independiente.

La representación de la entidad mercantil Hestia Stoves & Bioetanol slu se opone también a la estimación del recurso, compartiendo la valoración de la actividad probatoria realizada en la sentencia de instancia insistiendo en que el siniestro impidió el desarrollo normal de la actividad, viéndose obligada la demandante a la resolución de los contratos relativos a la venta de las estufas, lo que le originó el lucro cesante cuantificado en el dictamen pericial aportado con la demanda.

SEGUNDO. - Por razones sistemáticas, analizaremos en primer lugar el motivo de apelación relativo a la ausencia de legitimación pasiva de la comunidad del edificio situado en el número NUM000 de la CALLE000. Se fundamenta tal motivo en el hecho de que el título constitutivo alude a una única comunidad de propietarios, correspondiente a los números NUM001 y NUM000 de la citada calle, por lo que la terraza desde la que se producen las filtraciones sería un elemento común de tal comunidad general, única que estaría legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción.

Tal motivo ha de ser desestimado, compartiéndose plenamente la argumentación de la sentencia de instancia. La sentencia del Tribunal Supremo 398/2009 de 28 de mayo nos dice que " La sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal (...) sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros.

En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril , cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5 , mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado.

Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones."

Aplicando al caso tal doctrina jurisprudencial, hemos de tener en cuenta que de la documentación aportada por la comunidad de propietarios del número NUM001 con su contestación a la demanda resulta que el 27 de diciembre del año 1991 los propietarios de dicho número celebraron una reunión en cuya virtud se constituyó la comunidad de propietarios y se designó al presidente. Consta además acreditado que dicha comunidad cuenta con su propio número de identificación fiscal, que ha venido celebrando reuniones de manera independiente y que ha asumido a lo largo de los años, de manera exclusiva y sin participación de la comunidad del número NUM000, importantes gastos necesarios para llevar a cabo obras de reparación y conservación en elementos comunes. A ello hemos de unir, tal y como recoge la sentencia de instancia, que el testigo don Fulgencio manifestó en el juicio que la reparación de la terraza había sido acometida exclusivamente por la comunidad de propietarios del edificio correspondiente al número NUM000.

Por tanto, de tal actividad probatoria resulta, de manera inequívoca, que ambas comunidades han funcionado siempre de manera independiente, hallándonos ante dos comunidades distintas, contando cada una con sus propios órganos de administración y representación, cuentas bancarias y NIF, no habiéndose aportado documentación alguna que acredite cualquier tipo de actividad por parte de la comunidad general cuya existencia se invoca. Del título constitutivo resulta que nos encontramos ante dos edificios independientes, cada uno de los cuales cuenta con un portal y con sus propias instalaciones, abonándose de manera independiente los gastos de luz, limpieza y conservación del portal y escalera por el que tienen su acceso, así como los gastos ocasionados por el ascensor.

Cierto es que el título constitutivo, datado el 9 de abril de 1991, alude a una única comunidad integrada por dos bloques, el número NUM001 y el número NUM000, pero la actividad probatoria practicada acredita, inequívocamente, que desde el principio los propietarios de ambos portales constituyeron dos comunidades independientes. De manera continuada, ambas comunidades han sufragado de forma independiente los gastos correspondientes a la conservación y reparación de los elementos comunes correspondientes a cada una de ellas: ya hemos dicho que la comunidad del número NUM000 abonó en exclusiva el coste de reparación de la terraza y que consta que a lo largo de los años la comunidad del número NUM001 abonó en exclusiva elevados importes destinados a la reparación del tejado, las terrazas y la fachada únicamente del edificio correspondiente al número NUM001.

TERCERO. - Por lo que se refiere al segundo motivo de apelación, relativo a que la existencia de filtraciones no fue la causa que llevó a la entidad demandante a no poder cumplir la obligación de entregar las estufas, dando lugar a la resolución de los contratos celebrados con sus clientes, ha de ser igualmente rechazado, compartiéndose la argumentación de la sentencia de instancia.

La acción ejercitada se fundamenta en los artículos 10 de la ley de propiedad horizontal y 1902 del código civil, conforme a los cuales la comunidad se halla obligada a mantener en buen estado de conservación los elementos comunes, respondiendo de los daños y perjuicios que puedan irrogarse a terceros por negligencia en el cumplimiento de tal obligación. Para que surja tal obligación de indemnizar, es necesario, por tanto, que exista una relación de causalidad entre las filtraciones, cuya realidad no se discute, y el daño que se afirma producido, consistente en la pérdida de beneficio económico, lucro cesante, derivado de la imposibilidad de la demandante de cumplir con sus obligaciones contractuales.

Pues bien, el informe de la policía local y el dictamen pericial que acompañan a la demanda acreditan que el 29 de noviembre de 2019 comenzó a filtrarse agua en el local arrendado por la sociedad demandante. Recoge el citado dictamen que las filtraciones se fueron incrementando, que existían goteras en diferentes zonas, y que había caído abundante agua, tal y como se acreditaba fotográficamente. Recoge el mismo dictamen, como únicos daños en el material de trabajo de la sociedad demandante, 60 placas de alumina cerámica y 30 placas de circuito impreso, proponiéndose una indemnización de 1.301,72 euros. Tal indemnización le fue abonada a don Domingo, administrador de la demandante, según él mismo declaró en el juicio.

Valorando el contenido de tal dictamen, consideramos que la existencia de las filtraciones privó a la sociedad demandante de la posibilidad de utilizar el local para el desarrollo de su actividad. Tal actividad consiste en el montaje de las piezas que componen las estufas de bioetanol con sistema de funcionamiento electrónico, actividad cuyo adecuado desarrollo nos parece ciertamente incompatible con la existencia de filtraciones por agua en el local. Se alega en el recurso que el local cuenta con una superficie de 243 metros cuadrados, de los cuales solamente 72 quedarían ubicados debajo de la terraza comunitaria, por lo que se viene a argumentar que la sociedad demandante podía haber continuado desarrollando su actividad en la restante superficie no ubicada debajo de la terraza. Frente a ello hemos de insistir en que el dictamen aportado, y la fotografía que lo acompaña, acreditan que en el local se produjo una elevada entrada de agua, que dio lugar a la formación de charcos, y que el siniestro tuvo lugar en los lluviosos meses de noviembre y diciembre. A ello hemos de unir la declaración de don Domingo y las manifestaciones del perito don Eladio, de las que resulta, valorándolas conjuntamente con las fotografías del local, que el primero no podía colocar las mesas de trabajo en un lugar diferente al situado bajo el forjado a través del cual se produjeron las filtraciones, dado el tamaño de las citadas mesas. De la misma actividad probatoria resulta además que el resto del local estaba ocupado por otras dependencias de la empresa, tales como la oficina de atención al público, espacio destinado a almacén y el espacio destinado a I+D.

A lo expuesto debemos añadir, frente las alegaciones contenidas en el recurso, que la actividad probatoria practicada acredita que, de no haberse producido las filtraciones, la sociedad demandante hubiera podido cumplir los compromisos de entrega contractualmente asumidos, no pudiendo asumirse, como pretende la demandada apelante, que la sociedad demandante no iba a poder entregar las estufas en plazo. Se alega por la apelante que, habiéndose firmado los contratos el 19 y el 28 de noviembre de 2019, no era posible entregar los equipos el día 20 de diciembre, fecha que figura en los 3 contratos. Frente a ello hemos de oponer que la actividad probatoria practicada acredita que don Domingo tenía externalizado el procedimiento de producción de las piezas, limitándose su labor a montaje y ensamblaje. Por ello, tal y como manifestó él mismo en el juicio e indicó asimismo el perito don Eladio, compartimos que un solo operario ha de contar con gran capacidad productiva.

Ante tales circunstancias, en contra de lo argumentado en el recurso, consideramos que sí existe una relación de causalidad entre las filtraciones y el cese de la actividad de la entidad demandante, no pudiendo compartirse la alegación que se realiza en el recurso, relativa a que don Domingo debía haber procedido a mover los bancos de trabajo para continuar desarrollando su actividad, en la medida en que no existe certeza alguna de que tal actuación le hubiese permitido trabajar con normalidad y cumplir los compromisos asumidos. El atestado de la policía local y el informe que acompañan a la contestación a la demanda recogen que don Domingo procedió a mover los bancos de trabajo para minimizar los daños, pero tal actuación, lógica, no implica que don Domingo pudiese continuar desempeñando su actividad con normalidad, en la medida en que el citado dictamen expresa que, una vez ocurrido el siniestro, las filtraciones fueron aumentando, por lo que, independientemente de la superficie del local ubicada bajo la terraza, no podía don Domingo prever el lugar por el que se iban a producir filtraciones y evitar colocar en él las mesas de trabajo.

CUARTO. - A continuación, debemos referirnos a los motivos del recurso relativos a la existencia y cuantificación del lucro cesante.

Conforme nuestra sentencia 549/2022 de 22 de julio, por lucro cesante se entiende la " ganancia o incremento patrimonial que se esperaba obtener de no haber acontecido el evento dañoso o los gastos en los que no se iba a incurrir."

La indemnización por lucro cesante responde a la necesidad de " reponer al perjudicado en la situación en que se encontraría si el suceso dañoso no se hubiera producido, comprendiendo en su totalidad las consecuencias del acto lesivo, tanto la disminución efectiva del activo como la ganancia frustrada. Dichas ganancias o beneficios deben presentarse como ciertos, manteniéndose por la jurisprudencia para la estimación de la existencia de lucro cesante un criterio más restrictivo respecto del exigido para el daño material o emergente."

De este modo, " sólo cabe reconocer beneficios ciertos, concretos y acreditados, quedando excluidas las ganancias hipotéticas o imaginarias, si bien "la jurisprudencia se ha apartado de exigir una prueba completa y rigurosa de su existencia, que podría comportar en la práctica la inviabilidad de esta clase de reclamaciones si se exigiese la demostración completa de unos hechos que en la mayoría de las ocasiones, son futuros e indeterminados, bastando exigir para su demostración una prueba adecuada basada en criterios de probabilidad objetiva que tengan presente el curso normal de los acontecimientos y las circunstancias del caso ( SSTS 31 de mayo de 1983 , 7 de junio de 1988 y 30 de junio de 1993 )."

Por ello, " las ganancias que pueden reclamarse son aquéllas en las que concurre verosimilitud suficiente para poder ser reputadas como muy probables, en la mayor aproximación a su certeza efectiva ( Sentencia de 8 de julio de 1996 ), o que procede aplicar pautas de "razonable probabilidad", de forma que el juicio de valor obtenido sea lo más próximo a lo que pudiera resultar realidad cierta y comprobada de acuerdo con el desarrollo normal que corresponde a los acontecimientos ( Sentencia de 21 de octubre de 1996 ), buscándose como fin último dar debido cumplimiento al principio rector del derecho de daños de restablecer el menoscabo patrimonial irrogado al perjudicado, de modo que no sufra disminución ni tampoco enriquecimiento como consecuencia de la indemnización.

En relación a la determinación de la posible ganancia, cuando es claro que el lucro se iba a obtener, habrá de resultar de la prueba practicada. La fijación o el quantum, al referirse a beneficios futuros, debe obtenerse mediante apreciaciones prospectivas, fundadas en criterios objetivos de experiencia, entre los que pueden servir los que operan en el mundo económico, contable, actuarial, asistencial o financiero, según las disciplinas técnicas o científicas correspondientes, de acuerdo con la ponderación de las circunstancias de cada caso.

QUINTO. - Con relación a la existencia de tal lucro cesante, la parte apelante duda de la veracidad de los contratos aportados por la demandante y de las declaraciones vertidas en juicio por los testigos que celebraron tales contratos con la entidad demandante. Se argumenta asimismo que la entidad demandante solo facturó 200 euros en el año 2019 y 4.933 en 2020, por lo que resulta extraño que justo en el mes de diciembre de 2019 asumiese una carga de trabajo que suponía una elevación muy importante de su volumen de ventas.

Frente a tales alegaciones hemos de oponer que nos encontramos ante una empresa de reciente creación y que acababa de empezar su andadura comercial. A ello hemos de añadir que la documentación contable aportada al procedimiento acredita que la empresa desarrollaba actividad y que las facturas de compra de material acreditan también que la sociedad demandante había adquirido en los meses previos los elementos necesarios para proceder al ensamblaje y montaje de las estufas. Así, del examen de las citadas facturas y el dictamen pericial que acompaña a la demanda resulta que la sociedad demandante había comprado materias primas por importe total superior a 10.000 euros a diferentes empresas, tales como Tavinor Metálicas, Cristalería Lefer o Gramesa, entre otras.

A lo expuesto debemos añadir que en el acto del juicio declararon como testigos don Olegario, don Ovidio y don Patricio, quienes ratificaron que sus respectivas empresas habían celebrado los contratos de compraventa con la sociedad demandante y explicaron los motivos por los que habían procedido a su resolución al no ser posible la entrega en plazo de las estufas. En tal sentido, don Patricio explicó que su empresa, Idea Creatividad y comunicaciones, se dedica a la publicidad y que tenía intención de colocar las estufas en los stands de la feria de "Xantar", que se iba a celebrar en Ourense, resolviendo el contrato al no poder contar con las estufas para tal evento.

SEXTO. - Por lo que se refiere a la cuantificación del lucro cesante, hemos de optar también, con el importante matiz al que después aludiremos, por el dictamen presentado por la parte demandante. Las diferencias relativas a la cuantificación del perjuicio entre uno y otro dictamen se deben a la diferente valoración del precio de venta al público de las estufas y el coste de su producción.

El dictamen pericial elaborado por don Eladio, presentado por la parte demandante, resta al precio de venta contractualmente pactado para cada estufa, el coste de producción. Así, a los 1.107,9 euros pactados como precio de venta para cada una de las 12 estufas vendidas a Moai Interiorismo y las 6 estufas vendidas a cristalería Lefer, le resta los 412,46 euros que considera como coste de producción de cada estufa, en el que incluye 30 euros por mano de obra. Con relación a las 20 estufas vendidas a la empresa Idea Creatividad y Comunicación, se realiza la misma operación, pero siendo el precio de venta de 984,8 euros, al no incluirse gastos por transporte. De este modo, el lucro cesante se calcula por la diferencia entre el precio total de venta de las 38 estufas, 39.638,2 euros, y el coste de producción (materia prima y mano de obra) de las citadas estufas, 15.583,48 euros, lo que arroja como resultado los 24.054,72 euros que se solicitan en la demanda. De este modo, como media, el beneficio obtenido por la venta de cada estufa sería de 633,01 euros.

Frente a ello, el dictamen pericial de la parte demandada calcula un valor de venta al público por estufa de 600 euros, con un coste de producción de 487 euros que incluiría 105 euros en concepto de mano de obra. El beneficio obtenido por la venta de cada estufa sería de 113 euros, por lo que el demandante habría obtenido 4.294 euros por la venta de las 38 estufas.

Lo que acaba de ser expuesto es suficiente para decantarnos, como hace la sentencia de instancia, por el dictamen pericial de la parte demandante. Para calcular el valor de venta de las estufas, el perito de la parte demandada no tuvo en cuenta ni el precio pactado contractualmente, ni el precio de venta que la sociedad demandante publicita en internet. Lo que tuvo en cuenta el perito de la parte demandada fue el precio de venta de otras estufas de calidad sensiblemente inferior que se venden en una conocida cadena comercial. Consta en el propio dictamen pericial de la parte demandada que el precio de venta de las estufas del modelo H90, al que se refieren los contratos, es de 1.490 euros, habiéndose pactado en el caso concreto un precio inferior, de 1.107,9 euros y 984,8 euros (más IVA) dado el volumen de ventas realizado. Por otra parte, el perito de la parte demandada tuvo en cuenta un coste de producción sensiblemente superior al que tuvo en cuenta el perito de la parte demandante, debiendo optarse por la valoración realizada por este último, en la medida en que el tiempo de montaje del producto es sensiblemente inferior al considerado por el perito de la parte demandada.

SÉPTIMO. - Tras exponer las razones por las que hemos de optar por el dictamen pericial aportado por la parte demandante, hemos de introducir sin embargo un importante matiz que limita sensiblemente el importe de la indemnización a percibir por la sociedad demandante.

El lucro cesante ha sido calculado por la parte actora, como hemos visto, por la diferencia entre el precio de venta de las estufas y el coste de producción. En consecuencia, se reclama el abono de lo que se hubiera obtenido si el contrato se hubiese cumplido. Sin embargo, no se ha tenido en cuenta que en tal caso la sociedad demandante ya no tendría en su poder la materia prima necesaria para el ensamblaje de las estufas y que había tenido que afrontar la tarea de ensamblaje y montaje de las estufas.

Al no haberse procedido a la realización de tales tareas de ensamblaje y montaje, ni haber tenido lugar la entrega de las estufas, la materia prima adquirida continúa en poder de la sociedad demandante, pues recordemos que a consecuencia de las filtraciones, únicamente resultaron dañadas 60 placas de alumina cerámica y 30 placas de circuito impreso, habiendo sido indemnizada la sociedad demandante con 1.301,72 euros.

En consecuencia, para calcular de manera adecuada el lucro cesante debe restarse a la ganancia que hubiera obtenido la sociedad demandante el importe de las citadas materias primas y el coste de producción de las estufas. Ello supone que a los 24.054,72 euros reclamados en la demanda, deban restarse los 15.583,48 euros a que asciende el coste de las materias primas y mano de obra, lo que arroja como resultado la cantidad de 8.471,24 euros.

OCTAVO. - Dada la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto, que conlleva que la estimación de la demanda interpuesta frente a la comunidad de propietarios del número NUM000 la CALLE000 haya sido también parcial, las costas devengadas en ambas instancias entre parte apelante y Hestia Stoves no se imponen a ninguna de ellas, conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC.

Procede la devolución del depósito constituido para apelar.