Sentencia Civil 938/2022 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 460/2022 de 22 de diciembre del 2022

PRIMERO. - En la demanda rectora del presente procedimiento, la representación de la entidad Banco Sabadell solicita que se dicte una sentencia en la que se declare que, de conformidad con la modificación del contrato de arrendamiento suscita entre las partes el 9 de diciembre de 2014, el importe de la renta objeto de dicho contrato ha de quedar fijado en 850 euros mensuales desde el mes de noviembre del año 2019.

En consonancia con tal petición, solicita la entidad Banco Sabadell que se condene a los demandados, arrendadores del local que la entidad demandante ocupa como arrendataria, a reintegrar el exceso de renta abonado por la citada entidad desde el mes de noviembre de 2019 hasta el momento en que se declare que la renta debe quedar fijada en la citada cantidad de 850 euros.

La demanda se dirige contra doña Yolanda y los herederos de su difunto esposo, don Calixto, sus hijos doña Zulima y don Alejo. Don Calixto falleció el 28 de mayo de 2019, instituyendo herederos a sus dos hijos y nombrando usufructuaria a su esposa.

Se expone en la demanda que el 7 de marzo del año 1995 don Calixto y la entidad Banco de Asturias celebraron un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el local ubicado en el número 12 de la avenida de la Estación de la localidad de O Barco de Valdeorras. Desde abril del año 2000, la condición de arrendatario es ostentada por la entidad Banco Sabadell. La renta inicial pactada ascendió a 280.000 pesetas mensuales, fijándose un plazo de duración del contrato de 20 años.

El citado contrato fue objeto de novación el 20 de julio del año 2009, pactándose una renta mensual de 2.235,88 euros e incluyéndose una cláusula conforme a la cual, llegado el quinto año de vigencia del contrato, la renta sería objeto de actualización conforme al sistema pactado en el contrato. Tal sistema consistía, en síntesis y por lo que ahora interesa, en el sometimiento de las partes al dictamen de peritos sobre el valor de mercado del metro cuadrado en alquiler en la zona en que se ubica el local.

El 1 de junio de 2013 dicho contrato fue objeto de otra novación, en cuya virtud se pactó que la renta pasaría a ser de 2.220 euros mensuales, pactándose expresamente que continuaba "plenamente vigente el contrato de arrendamiento de fecha 7 de marzo de 1995 y posteriores anexos de fecha 5 de abril de 2000 y 20 de julio de 2009".

El 19 de diciembre de 2014 tuvo lugar otra novación del contrato, en cuya virtud se pactó que desde el 1 de noviembre del citado año el importe de la renta pasaría a ser de 1.750 euros mensuales. Se pactó además que el contrato se prorrogaba hasta el 1 de noviembre de 2029, modificándose expresamente el plazo de duración pactado inicialmente. Asimismo, las partes establecieron el mismo sistema de actualización de renta que habían incluido en la novación de 20 de julio del año 2000.

Conforme al citado sistema, llegados el 1 de noviembre de 2019 y 2024, la renta pactada sería objeto de actualización conforme a varios criterios. El primero de ellos, el acuerdo al que las partes pudieran llegar. En su defecto, cada parte debía designar un perito y en caso de que las valoraciones realizadas difiriesen en un porcentaje inferior al 10%, la nueva renta se determinaría por la media aritmética del importe resultante de ambos informes. En caso de que las valoraciones difiriesen en un porcentaje superior, las partes debían designar un perito dirimente y, en caso de que una de las partes se negase a participar o dificultase injustificadamente el nombramiento del perito, se entendería su renuncia a dicho trámite y aceptación del resultado del informe propuesto por la parte contraria.

Con base en el incumplimiento del citado pacto por parte de los demandados, y en el contenido del dictamen pericial que acompaña a la demanda, la representación de la entidad Banco Sabadell solicita que la renta mensual quede fijada en 850 euros mensuales y que la parte demandada sea condenada a devolver la cantidad que le ha sido abonada en exceso desde el mes de noviembre del año 2019.

La sentencia apelada, acogiendo los argumentos esgrimidos en la contestación a la demanda, desestima las peticiones de la parte actora. Razona la resolución recurrida que la novación contractual del año 2014 no fue consentida por la parte arrendadora, pues, figurando en tal documento únicamente la supuesta firma de doña Yolanda, esposa de don Calixto, el dictamen pericial caligráfico realizado a instancia de la parte demandante acredita que tal firma es falsa. A continuación, expone la resolución apelada que tampoco consta que doña Zulima, hija de don Calixto y doña Yolanda, hubiese sido autorizada por estos para llevar a cabo tal novación contractual, por lo que concluye que esta no existió.

En su recurso de apelación, la representación de la entidad Banco Sabadell insiste en que la propiedad sí consintió la novación que tuvo lugar en el mes de diciembre del año 2014, y buena prueba de ello es que a partir de ese momento la renta quedó fijada en 1.750 euros mensuales y en virtud de esta novación se produjo la prórroga del contrato, cuya fecha de finalización estaba fijada inicialmente para el año 2015. Subsidiariamente, se solicita la no imposición de costas por la concurrencia de dudas fácticas.

A la estimación del recurso se opone en la representación de doña Yolanda, doña Zulima y don Alejo, compartiendo la valoración de la actividad probatoria realizada en la sentencia de instancia y recordando que ha resultado acreditado que la firma que figura en el anexo al contrato del año 2014 no fue realizada por doña Yolanda, no constando tampoco acreditado que doña Zulima hubiese sido autorizada por sus padres para prestar su consentimiento a la novación contractual.

SEGUNDO. - Para resolver el presente recurso de apelación, hemos de partir del examen del documento que acompaña a la demanda, titulado "anexo al contrato de arrendamiento de fecha 7 de marzo de 1995 y posteriores anexos de 5 de abril de 2000 y 20 de julio de 2009."

Dicho documento, fechado el 19 de diciembre de 2014, supuso la modificación de lo pactado por las partes, reduciéndose la renta mensual desde los 2.235, 88 euros que se habían pactado en el año 2009, que pasaron a ser 2.220 en el año 2013, a 1.750 euros mensuales, con efectos desde el 1 de noviembre de 2014. Asimismo, se prorrogó la duración del contrato, pactándose como nueva fecha de extinción el 1 de noviembre de 2029.

Siendo este el contenido del documento, no cabe duda de que nos encontramos ante un acto de disposición cuya válida realización exige la unanimidad de todos los copropietarios. En tal sentido, hemos de citar la STS 1519/2013 de 4 de marzo, que analiza un supuesto que guarda ciertas similitudes con el que ahora nos ocupa y conforme a la cual " La facultad de uso recogida en el artículo 394 CC que corresponde a los condóminos está además sujeta a las limitaciones derivadas del artículo 397 CC , el cual dispone que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Las alteraciones materiales a que se refiere esta norma son aquellos actos que afectan a la sustancia de la cosa o modifican su destino, pues para los actos que van más allá de la administración y suponen una disposición o alteración de la cosa objeto de copropiedad es precisa la unanimidad de todos los condueños ( STS de 7 de mayo de 2007, RC n.º 2347/2000 ). Sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquellos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa ( SSTS 14 de diciembre de 1973 , 19 de diciembre de 1985 , 8 de julio de 1988 , 25 de mayo de 1990 , 23 de octubre de 1990 , 30 de junio de 1993 , 24 de julio de 1998 , 13 de noviembre de 2001, RC n.º 3496/1999 , 9 de octubre de 2008, RC n.º 3636/2001 ).

Por tanto, al tiempo de su celebración, la validez de tal pacto exigía, en principio, el consentimiento de doña Yolanda y don Calixto, propietarios del local. En el citado documento no consta la firma de don Calixto y el dictamen pericial caligráfico elaborado a instancia de la parte demandante, después de que en la contestación a la demanda se hubiese negado la autenticidad de la firma de doña Yolanda, acredita que no es suya la firma que figura en el documento. No obstante, por las razones que expondremos a continuación, la novación contractual, pacto de revisión de rentas incluido, sí fue consentida por todos los copropietarios.

TERCERO. - La actividad probatoria practicada, en particular los correos electrónicos que se acompañan a la demanda, acreditan que la novación que tuvo lugar en el mes de diciembre del año 2014 fue el resultado de un intenso proceso de negociación entre el personal de la entidad bancaria y doña Zulima, hija de doña Yolanda y don Calixto. En particular, debemos tener en cuenta el contenido de los correos electrónicos aportados con la demanda como documentos números 6 y 7, de los que resulta que, tras un proceso de negociación entre doña Zulima y el personal de la entidad bancaria, se acordó fijar la renta en 1.750 mensuales, mostrando su acuerdo doña Zulima con el resto del nuevo clausulado contractual, lo que incluye, obviamente, el pacto de revisión de renta que y había sido también incluido en anterior novación del año 2009.

Alega la parte demandada, y razona la sentencia de instancia, que no consta que doña Zulima contase con "poderes suficientes" para sustituir el consentimiento de don Calixto y doña Yolanda.

Frente a tales consideraciones, hemos de oponer que la existencia de tales poderes resulta de los citados correos electrónicos, cuyo contenido acredita que doña Zulima, en representación de sus padres, de avanzada edad, acordó con el personal de la entidad bancaria la modificación de las condiciones del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, consintiendo la inclusión de una cláusula en cuya virtud se establecía un sistema de revisión de la renta. A lo expuesto hemos de añadir, con carácter fundamental, que la documentación que acompaña a la demanda acredita que desde el mes de enero del año 2015 la entidad demandante facturó y abonó a la comunidad de bienes DIRECCION000 la cantidad de 1.750 euros mensuales, lo que evidencia, de manera inequívoca, que el pacto alcanzado por doña Zulima habría, sido, en cualquier caso, objeto de ratificación o convalidación por parte de los restantes integrantes de la comunidad de bienes: primero sus padres y, luego, tras el fallecimiento de don Calixto, doña Yolanda y sus hijos, la propia doña Zulima y don Alejo.

De este modo, la citada documental, correos electrónicos y facturas, acreditan que doña Zulima actuaba como auténtica representante de sus padres, a lo que debe añadirse que el mismo acervo probatorio acredita que, a lo sumo, nos hallaríamos ante un negocio jurídico celebrado por un representante sin poder que fue objeto de convalidación o ratificación posterior, al aquietarse todos los comuneros, los padres de doña Zulima y don Alejo, con las nuevas condiciones pactadas.

Doña Zulima fue quien se encargó personalmente de negociar con el personal de la entidad bancaria, en un momento en que el local era propiedad de sus padres, doña Yolanda y don Calixto. Fallecido este, el local pasó a ser copropiedad de doña Yolanda y sus dos hijos, doña Zulima y don Alejo, quedando todos ellos vinculados por el contrato concertado por doña Zulima. Como hemos ya reiterado, la documental aportada acredita, sin ningún género de dudas, que doña Zulima actuaba en nombre y por cuenta de sus padres, pero, aún en el caso de que se quisiera entender que ello no fue así, de lo que no cabe ninguna duda es de que el contenido del negocio fue convalidado o ratificado por el resto de comuneros, quienes han venido percibiendo desde entonces la inferior renta pactada en el año 2014 merced, por otra parte, a haberse alcanzado un acuerdo para prorrogar la duración del contrato hasta el año 2029.

La alegación relativa a que la novación contractual del año 2014 no fue consentida por todos los comuneros se hace con el fin de liberarse del cumplimiento de lo pactado, pues hasta el año 2019 todos los comuneros estuvieron de acuerdo con lo pactado por doña Zulima en el año 2014. En los correos electrónicos que las partes se remitieron en pleno proceso de negociación podemos leer que doña Zulima manifestó el 8 de julio de 2014 al personal de la entidad bancaria que había comentado la oferta con su padre y este no estaba de acuerdo con la propuesta de la entidad, lo que constituye otro indicio del poder de representación con el que contaba doña Zulima.

Nos hallamos, por tanto, ante un negocio que fue concertado por doña Zulima en su condición de representante, o, a lo sumo, ante un negocio jurídico celebrado en representación sin poder, el cual, pese a no existir inicial consentimiento del resto de los comuneros, fue objeto de ratificación o convalidación posterior y, conforme a la STS 883/2008 de 9 de octubre, nos hallaríamos ante un negocio jurídico que, de ser inexistente por falta de consentimiento, pasaría a ser "existente, válido y eficaz" al concurrir el elemento consensual a consecuencia de la ratificación de lo pactado por el representante que actuó sin poder.

Por ello, ninguna trascendencia tiene el hecho de que la firma que figura en el documento no fuese estampada por doña Yolanda, pues la actividad probatoria practicada acredita, sin ninguna duda, que ella, su esposo y sus hijos estuvieron de acuerdo con lo pactado. Repárese además en que el dictamen pericial caligráfico concluye que las semejanzas existentes entre la firma dubitada y las indubitadas permiten deducir que el autor de aquella "conocía del algún modo la manera habitual de firmar de doña Yolanda y ha intentado reproducir un modelo que mantuviera una composición y apariencia semejante". De tal conclusión se deduce, aplicando las más elementales máximas de la experiencia, que tal firma bien pudo ser realizada por alguno de los familiares de doña Yolanda.

La propia sentencia de instancia recoge que de la totalidad de correos electrónicos aportados al procedimiento resulta que "no hay lugar a dudas de que las gestiones efectivamente se produjeron" e "incluso hay un correo emitido por Zulima que manifiesta que en lo único que no están de acuerdo es en la existencia de un pequeño error a corregir." A continuación, se razona que "el problema que surge es que no se aporta prueba alguna de que los integrantes de la Comunidad de bienes hubieran otorgado un poder de representación o de contratación a Zulima. Documentalmente no consta, y si el poder era verbal, surge el problema de su prueba". Frente a tales consideraciones, hemos de hacer notar que difícilmente podía la parte actora acreditar la existencia de tal poder de representación o contratación y, en cuanto a la prueba de su existencia, resulta, como ya hemos adelantado, del hecho de que todos los miembros de la comunidad ratificasen lo pactado por doña Zulima, prorrogándose el contrato y percibiéndose el nuevo importe de renta pactado.

CUARTO. - Declarada la existencia de la novación contractual, hemos de declarar la validez del pacto de revisión de renta que en ella fue incluido.

En virtud de tal pacto, las partes acordaron que, llegado el quinto y el décimo año de vigencia del contrato, lo que tendría lugar el 1 de noviembre de 2019 y 2024, respectivamente, la renta pactada sería objeto de actualización conforme a varios criterios. El primero de ellos, el acuerdo al que las partes pudieran llegar. En su defecto, cada parte debía designar a su costa un perito y en caso de que las valoraciones realizadas difiriesen en un porcentaje inferior al 10%, la nueva renta se determinaría por la media aritmética del importe resultante de ambos informes. En caso de que las valoraciones difiriesen en un porcentaje superior, las partes debían designar un perito dirimente y, en caso de que una de las partes se negase a participar o dificultase injustificadamente el nombramiento del perito, se entendería su renuncia a dicho trámite y aceptación del resultado del informe propuesto por la parte contraria.

Por tanto, en el acuerdo del año 2014 se pactó que la renta sería objeto de revisión para adaptarla al valor de mercado, conforme a lo que pudiese determinar un perito.

La parte actora ha aportado al procedimiento un dictamen pericial que valora en 850 euros el importe de mercado de la renta mensual correspondiente al arrendamiento del local. Tal dictamen pericial fue explicado en juicio por su autor, don Alejandro.

Frente a tal dictamen, la parte demandada no ha desplegado actividad probatoria tendente a determinar el valor de mercado de la renta mensual a abonar por el arrendamiento del local. Se ensalzan las virtudes del establecimiento en el escrito de contestación a la demanda y se critica la metodología empleada por el perito de la parte adversa, pero no contamos con medio de prueba alguno que permita dudar de las conclusiones contenidas en el dictamen de la actora.

En consecuencia, debemos valorar el citado dictamen, único aportado, conforme a las reglas de la sana crítica, operación que nos lleva a concluir que el importe mensual de la renta debe quedar fijado en los 850 euros en él contenidos. Cierto es que tal importe es sensiblemente inferior al pactado en el año 2014, pero hemos de compartir en este punto las alegaciones que en el recurso se hacen, relativas a que la tendencia de las entidades bancarias a contar cada vez con menos sucursales, fruto del auge del negocio on line, ha de repercutir en una mayor oferta y, en consecuencia, en un descenso de la renta de mercado de arrendamiento.

QUINTO. - Por último, debemos referirnos a la petición relativa a que el importe de la renta se fije con carácter retroactivo, con efectos desde el 1 de noviembre de 2019, con la consiguiente condena a la parte demandada a la devolución de las cantidades abonadas en exceso por la actora.

Tal petición debe ser desestimada. En virtud del pacto de actualización de renta, las partes acordaron un procedimiento específico para su revisión, cuyo resultado produciría efectos desde el 1 de noviembre de 2019. Surgida contienda judicial entre las partes, y determinado en el presente procedimiento el nuevo importe que resulta procedente, este resulta exigible desde el dictado de la presente resolución, siendo de aplicación analógica la reiterada y antigua doctrina jurisprudencial conforme a la cual la nueva renta actualizada no es exigible con carácter retroactivo, ex tunc, sino ex nunc.

Todo ello sin perjuicio de que, conforme a lo pactado, deba procederse a una nueva revisión en el mes de noviembre del año 2024.

SEXTO. - Dada la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto, que conlleva la parcial estimación de la demanda, las costas devengadas en ambas instancias no se imponen a ninguna de las partes, conforme a los artículos 394 y 398 de la ley de enjuiciamiento civil.

Procede la devolución del depósito constituido para apelar.