Sentencia Civil 397/2024 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 108/2024 de 28 de mayo del 2024

Primero. -Hechos relevantes.

La planta DIRECCION000, dedicada a garajes y trasteros, se encuentra gravada con una servidumbre de paso para vehículos y sus usuarios, en favor de la planta DIRECCION001.

La servidumbre fue constituida por el promotor de ambos edificios, propietario de ambas fincas, en escritura pública de fecha 2 de marzo de 2005 otorgada ante la notaria doña María José Rodríguez Tourón; escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE. Según se hace constar en la diligencia de subsanación de dicha escritura, la servidumbre de paso para vehículos y usuarios se ejercerá a través de la única rampa de acceso desde la calle, de unos 4,00 metros de anchura, a la planta de DIRECCION000 del edificio señalado con el DIRECCION000 (predio sirviente),y seguidamente en dirección Sur-Norte, por los viales de circulación y zonas comunes de dicho DIRECCION000, de una anchura media de 4,95 metros, hasta llegar a la entrada a la planta de DIRECCION001 del edificio señalado con el DIRECCION001 de la misma calle ( predio dominante).

En la estipulación tercera, artículo 11 de la escritura citada se hace constar: "Régimen especial del DIRECCION001. Los propietarios de las plazas de garaje y/o bodegas situadas en el DIRECCION001 del inmueble (FINCAS número NUM000 a NUM001 DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL), al tener acceso a través del DIRECCION000 del inmueble colindante ( DIRECCION000), estarán obligados a:

a). -Contribuir en los gastos de luz y limpieza del DIRECCION000 del inmueble colindante ( DIRECCION000), en una proporción del 13'00 % de la totalidad de los mismos.

b). -En los gastos de mantenimiento y reparación de viales y puerta de acceso al DIRECCION000 contribuirán, conjuntamente con los propietarios de las plazas de garaje y/o bodegas del DIRECCION000, en la misma proporción que éstos, según su cuota de participación"

Las partes mantienen una discrepancia sobre la contribución del predio dominante en los gastos de mantenimiento y reparación de viales y de puerta de acceso al DIRECCION000 del predio sirviente.

La actora sostiene que predio dominante y predio sirviente han de contribuir a estos gastos a partes iguales, sin perjuicio de que la parte correspondiente a cada finca se distribuya entre los propietarios de cada una de ellas en proporción a su cuota de participación en la misma.

La parte demandada, interpreta que los gastos de mantenimiento y reparación han de ser satisfechos por los propietarios del predio dominante y predio sirviente en función de su cuota de participación. Y dado que la cuota de participación de todos los propietarios del predio sirviente en su comunidad asciende un 11,98% y la de los propietarios del predio dominante a un 5,05% en la suya, entienden que la contribución a los gastos de reparación y mantenimiento de viales y puertas de acceso ha de ser de un 70% el predio sirviente y un 30 % el predio dominante.

Desde junio del año 2005, fecha en la que se constituyó la servidumbre, hasta la presentación de la demanda, los propietarios del predio sirviente han contribuido a los gastos de mantenimiento y reparación de la puerta de acceso y viales en una proporción de 87,863 % frente a un 12,137% de los propietarios de DIRECCION001.

En la demanda la Comunidad de DIRECCION000 solicita que se declare que los propietarios de las plazas de garaje y trasteros del DIRECCION000 segundo del inmueble sito en DIRECCION001 ( predio dominante) tienen que contribuir a los gastos de luz y limpieza del predio sirviente en un 13% ( cuestión sobre la que no existe discrepancia) y a los gastos de mantenimiento y reparación de la puerta de entrada y viales en un 50% sin perjuicio de que internamente se distribuya entre ellos en proporción a su cuota de participación en el DIRECCION001. Subsidiariamente, solicita que la distribución se haga en proporción al número de fincas de cada DIRECCION000 (43,182 % DIRECCION001 y 56,818 % DIRECCION000) o bien en proporción a la superficie construida de ambos sótanos (41,357 % para DIRECCION001 y 58,643 % para DIRECCION000.

Igualmente se solicita la condena de los demandados a abonar la diferencia entre lo abonado y lo que les hubiera correspondido abonar, 5.594,75euros.

Así como a la constitución de una Subcomunidad sobre los predios destinados a garaje y trasteros bodegas, de forma independiente, a los fines de gestionar todo lo que les afecta.

Los demandados se opusieron a la demanda, en relación a la constitución de la subcomunidad alegan falta de legitimación de la actora y en cuanto al resto de los pedimientos alegan prescripción de la acción y la doctrina de los actos propios.

La sentencia de instancia, aplicando la doctrina de los actos propios, declara que la contribución a los gastos de reparación y mantenimiento ha de hacerse conforme vino efectuándose hasta la fecha, por lo que estima parcialmente la demanda y condena a la demandada a pagar el 12 % de los gastos correspondientes al ejercicio 2016-2017 y 2017/2018, únicos pendientes de pago (490,73 euros). Así mismo desestima la pretensión relativa a la constitución de la subcomunidad razonando que los demandados no vienen obligados a ello.

La parte actora acata el pronunciamiento que deniega el reintegro de cantidades correspondientes al período 2005 a 2016 y recurre los pronunciamientos relativos a la cuota de participación del predio dominante en los gastos de reparación y mantenimiento, el importe de la contribución correspondiente a los ejercicios 2016/2017 y 2017/2018, así como el pronunciamiento por el que se deniega la constitución de la subcomunidad de garajes entre los predios destinados a garaje y trasteros bodegas.

Solicita que se fije la cuota de contribución correspondiente al predio dominante en un 50% y se le condene a abonar la cantidad de 2.044,73 euros por contribución a los gastos en los dos ejercicios indicados, así como a la constitución de la subcomunidad de garajes.

En esencia alega la recurrente que no procede aplicar la doctrina de los actos propios por cuanto el sistema de contribución se fijó en los estatutos de la Comunidad de DIRECCION001 que no fueron conocidos por la actora hasta el año 2018 cuando se produjo el cambio de administrador en la comunidad y en cuanto a la constitución de la subcomunidad de garajes entiende que la constitución de dicha subcomunidad está prevista en el título constitutivo y además facilitaría el funcionamiento y la gestión de los gastos correspondientes a las plazas de garajes y bodegas.

La parte demandada se opone.

Segundo. - DIRECCION000 y DIRECCION001 son edificios y comunidades de propietarios independientes. No comparten ningún elemento común. La planta DIRECCION000 sobre la que se constituye la servidumbre de paso es un elemento privativo de DIRECCION000. El DIRECCION001, favorecido por la servidumbre de paso, es un elemento privativo de DIRECCION001. Los propietarios de las plazas de garaje y bodegas sitas en el DIRECCION001 de DIRECCION001, ni el resto de comuneros, no ostentan ningún derecho dominical, ni individual ni colectivo, sobre el DIRECCION000 de DIRECCION000 ni sobre ningún elemento, instalación, servicio o infraestructura del edificio propiedad de DIRECCION000. Únicamente ostentan un derecho real de servidumbre de paso de vehículos y sus usuarios sobre el DIRECCION001 en los términos reflejados en el título constitutivo de la servidumbre, es decir, la escritura pública de 2 de marzo de 2005 y la diligencia de subsanación de la misma.

Por ello las relaciones entre ambas comunidades, o entre los titulares de las plazas de garaje y bodegas ubicadas en el DIRECCION000 y DIRECCION001, no se rigen por las normas de la propiedad horizontal sino por el título constitutivo de la servidumbre; es decir, por la voluntad del propietario común que constituyó la servidumbre sobre el DIRECCION000 en favor del DIRECCION001, que se refleja en la escritura de 2 de marzo de 2005.

En este caso, la obligación de los propietarios del DIRECCION001 de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de la servidumbre nace del título constitutivo de la servidumbre por lo que habrá de estarse a lo dispuesto en él.

De no existir en el título constitutivo de la servidumbre ninguna previsión sobre la contribución a los gastos que la misma genera, sería de aplicación lo dispuesto en los en los artículos 543, 544, 575 a 577 y 579 del CC que establecen la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la servidumbre por parte de los titulares del predio dominante, y de los del predio sirviente si también utilizan la servidumbre, así como en los artículos 395 y 422 del código civil, que habrían de ser aplicados analógicamente.

Con relación a la interpretación del título constitutivo de la servidumbre, apartado b del art. 11, relativo a la contribución de los propietarios del predio dominante ( DIRECCION001 de DIRECCION001) a los gastos de mantenimiento y reparación de viales y puerta de acceso al DIRECCION000 (precio sirviente), esta Sala comparte el criterio de la parte actora por ser la interpretación que naturalmente postula el tenor literal de las palabras utilizadas ( elemento gramatical al que alude el art. 1281 del CC) .

La interpretación gramatical no deja alguna sobre cuál fue la intención del "propietario común" al establecer la servidumbre, que fue la de repartir los gastos en proporción al uso que cada uno de los predios, dominante y sirviente, hace de la servidumbre.

Por eso precisamente se distinguió entre gastos de luz y limpieza que son comunes a toda la planta de DIRECCION000 y que solo en parte favorecen a los propietarios del predio dominante y los gastos de mantenimiento y reparación de viales y puerta de acceso al DIRECCION000 cuyo uso entre predio dominante y sirviente se prevé paritario.

La interpretación que sostiene la parte demandada no es lógica ya que las relaciones entre predio dominante y predio sirviente no se regulan por la ley de propiedad horizontal. No es posible una contribución proporcional a las cuotas de participación porque el predio dominante y el predio sirviente no forman parte de una misma comunidad de propietarios. La distribución de los gastos entre predio sirviente y predio dominante no puede realizarse en función de las cuotas de participación de cada una de estas fincas en sus respectivas comunidades ya que se trata de términos comparativos distintos por lo que exigiría introducir un factor de conversión de cada una de estas participaciones a una magnitud común. Así en el sistema utilizado por el administrador de ambas comunidades en los primeros ejercicios se utiliza la ficción de identificar el gasto repartible con el 17,05 % de las cuotas totales de participación a fin de poder calcular la parte de gasto que corresponde a cada uno de los predios: sirviente (12 %) y dominante (5,05 %) lo que según el informe pericial aportado por la parte demandada supone una participación en el gastos del 70% del predio sirviente frente al 30 % del predio dominante

Este sistema de distribución del gasto no guarda relación alguna con el uso que de la servidumbre realiza el predio sirviente y el predio dominante y no justifica la distinción que en el título constitutivo de la servidumbre se hace entre gastos de luz y limpieza y gastos de reparación de viales y puerta de acceso.

Si se hubiera querido que la contribución del predio dominante a estos gastos fuera en proporción a la superficie que la servidumbre representa en la superficie total construida del predio sirviente, se utilizaría el mismo porcentaje para todos los gastos (13%). Si no se hizo así fue porque el "propietario común" que impuso la servidumbre previó que ambos predios harían un uso similar de la puerta de acceso y de los viales sobre los que se constituye la servidumbre a diferencia de lo que ocurre con los gastos del servicio de luz y limpieza de los que el predio sirviente se beneficia en mayor medida.

Finalmente, la interpretación que hace la parte demandada del apartado b del artículo 11 del título constitutivo de la servidumbre no viene amparada por ningún criterio hermenéutico y es contraria al sentido literal de la cláusula que claramente habla de contribución del predio dominante ( DIRECCION001) en la misma proporción que lo hace el DIRECCION000 ( predio sirviente). Al referirse a cuotas de participación se está refiriendo a la distribución interna del gasto entre los propietarios del predio dominante, que será en proporción a la cuota que cada uno de ellos tenga en el predio dominante.

Tercero.- Aclarada la forma en la que ha de interpretarse el apartado b del art. 11 del título constitutivo de la servidumbre, la cuestión que ha de resolverse a continuación es si el sistema de liquidación del gasto adoptado por la Comunidad de DIRECCION000 durante los ejercicios 2005 a 2016 les vincula e impide su modificación, tesis acogida por la sentencia de instancia.

Entendemos que la doctrina de los actos propios únicamente opera respecto de las liquidaciones ya practicadas y abonadas por los propietarios del predio dominante ya que la presentación al cobro, por el predio sirviente, y el pago, por el predio dominante, evidencia la voluntad de ambas partes de dar por liquidada la relación obligacional correspondiente a cada uno de dichos ejercicios.

Ahora bien, las liquidaciones practicadas en determinados ejercicios no impiden que las liquidaciones ulteriores se hagan conforme al sistema previsto en el título constitutivo de la servidumbre.

Es doctrina reiterada de la Sala Primera del T.S. que los actos propios han de tener como fin la creación, modificación o extinción de algún derecho, sin que en la conducta del agente exista ningún margen de error por haber actuado con plena conciencia para producir o modificar un derecho ( Sentencia de 17 de noviembre de 1994 y las en ella citadas).

Dicha Sala viene exigiendo, para que los denominados actos propios sean vinculantes, que causen estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho así como que el acto ha de estar revestido de cierta solemnidad, ser expreso, no ambiguo y perfectamente delimitado, definiendo de forma inequívoca la intención y situación del que lo realiza, lo que no puede predicarse de los supuestos en que hay error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia.

Entendemos que la aprobación de las cuentas de los ejercicios 2004/2005 en la Junta General Ordinaria de 14 de noviembre de 2005 de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, aceptando el reparto de los gastos de la servidumbre propuesto por el administrador y la cuota de participación en los mismos de DIRECCION001 ( 13% de los gastos de luz y limpieza y 5,05 % de los gastos de vado y colocación de placa), no expresa de forma indubitada la voluntad del predio sirviente de renunciar al sistema de reparto de gastos recogido en el título constitutivo de la servidumbre.

En primer lugar, porque la modificación del sistema de reparto habría de ser consensuada entre los propietarios del predio dominante y los del predio sirviente.

En segundo lugar, porque no se sometió a la Junta Ordinaria de DIRECCION000 la modificación del sistema de reparto de gastos previsto en el título constitutivo de la servidumbre ni consta que se haya sometido a consideración de la Junta la interpretación que habría de darse a dicho título. Lo único que se sometió a la Junta de Propietarios es la aprobación de las cuentas de un concreto ejercicio, punto al que ha de circunscribirse la expresión de su voluntad.

En tercer lugar, porque la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 también estaría vinculada a la doctrina de los actos propios ya que aceptó contribuir a los gastos de la servidumbre generados a partir de diciembre del año 2016 en la forma que establece la escritura de constitución de la servidumbre y así consta en el Acta de la Junta General Ordinaria celebrada el día 30 de octubre de 2018 que se aporta como doc. núm. 5 de la demanda.

En dicha acta se hace constar que la Comunidad de DIRECCION000 ha informado que ha detectado errores en el reparto y repercusión de los gastos que generan la servidumbre de paso constituida a favor del DIRECCION001 y tras transcribir la cláusula de la escritura constitutiva de la servidumbre que lleva por rúbrica "Régimen especial de DIRECCION001" se indica: "Después de varias intervenciones, resolver las dudas al respecto así como las posibles acciones que pretenden ejercitar la Comunidad del portal nº DIRECCION000, se aprueba unánimemente abonar según se establece en la meritada escritura aquellos gastos y los pendientes de justificar y repercutir sobre el paso de servidumbre del DIRECCION001 de garaje por el período de Diciembre del año 2016 hasta la fecha de celebración de la presente y posteriores una vez sean analizados u calculados en base a lo que establece la escritura para analizar si el cálculo de las cantidades exigidas por parte del portal nº DIRECCION000 son correctas y hacen honor a lo que se establece en la escritura".

Una práctica tolerada, aunque se hubiese mantenido durante once años, no puede entenderse como expresión de un acuerdo inequívoco de los copropietarios del predio sirviente, capaz de configurarse como un acto propio que pueda alterar el título constitutivo de la obligación.

La Comunidad de Propietarios actora no puede quedar vinculada por la interpretación errónea que del título obligacional hizo el administrador de la comunidad sin someter dicha cuestión a la junta de propietarios, especialmente cuando la otra parte implicada en el reparto de los gastos aceptó expresamente que los mismos se sufraguen conforme al título obligacional.

En consecuencia, procede estimar en este particular el recurso de apelación y declarar que los gastos de mantenimiento y reparación de viales y puerta de acceso al predio sirviente ( DIRECCION000 de DIRECCION000) han de ser satisfechos a partes iguales por los predios: sirviente ( DIRECCION000) y dominante ( DIRECCION001), 50% cada uno de ellos.

Dado que no se discute el importe de los gastos correspondientes a los ejercicios 2016,2017 y 2018 debemos acoger también la pretensión de condena a los propietarios del predio dominante a abonar a la actora la cantidad de 2.044,73 euros por el 50% de los gastos correspondientes a estos ejercicios.

Cuarto. -Finalmente recurre la actora el pronunciamiento que desestima la pretensión relativa a la constitución de una subcomunidad de garajes.

El recurso ha de ser desestimado en cuanto a este particular, compartiendo la Sala el criterio del magistrado de instancia.

Como ya hemos indicado DIRECCION000 y DIRECCION001 no comparten ningún elemento común.

La planta DIRECCION000 y la planta DIRECCION001 son elementos privativos de cada una de estas comunidades.

No tienen salida a un elemento común por lo que no pueden integrar ninguna comunidad, subcomunidad o mancomunidad de bienes.

Los títulos constitutivos de ambas comunidades no amparan la pretensión de la actora.

El artículo 1, al que alude la recurrente, lo único que permite es que, dentro de cada una de las comunidades, DIRECCION000 y DIRECCION001, los propietarios de los locales destinados a garaje y trasteros funcionen como una comunidad independiente que decidirá sobre los asuntos de su interés que sean independientes de los generales del edificio.

Las relaciones entre los propietarios del predio sirviente y del predio dominante no se rigen por la LPH ni por lo dispuesto en sus respectivos títulos de división horizontal y de constitución del régimen de propiedad horizontal sino por el título constitutivo del derecho real de servidumbre.

La obligación del predio dominante de contribuir a los gastos que genere la servidumbre tiene su fundamento jurídico precisamente en el título de constitución de la servidumbre por lo que han de satisfacerse conforme a lo dispuesto en dicho título.

Aun cuando pudiera entenderse que los propietarios del predio dominante y sirviente integran una comunidad de uso, ello no autorizaría a constituir la subcomunidad de propietarios pretendida por la actora que, como acertadamente indica el magistrado a quohabría de ser constituida por acuerdo unánime de las comunidades de propietarios implicadas.

Quinto.- En virtud de lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimarse en parte el recurso de apelación no se hace expreso pronunciamiento de las costas causadas en esta alzada.

De conformidad con la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede la devolución a la recurrente de la totalidad del depósito constituido para apelar.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente