Sentencia Civil 321/2024 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 703/2023 de 30 de abril del 2024

PRIMERO. - Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

1. La demandante Topolaser S.L. formuló demanda en la que ejercitaba acción declarativa de dominio contra Promociones Arnado S.L., con fundamento en el art. 348 CC en relación con los arts. 1445, 1450 y 1462 CC relativos a la compraventa y su consumación; en base a ellos, con mención de jurisprudencia, la demandante solicita que se dicte sentencia que declare que la parcela y la vivienda unifamiliar sita en Allariz, DIRECCION000, a que hace referencia la demanda, es propiedad de Topoláser SLL, con la consiguiente condena de la demandada a estar y pasar por dicha declaración.

2. La demandada Promociones Arnado SL presentó escrito en el cual se allanaba a la demanda "en cuanto a la perfección del contrato de compraventa" y solicitaba que se le tuviera por allanado a la demanda y en consecuencia se dicte sentencia de conformidad.

A continuación formuló demanda reconvencional en ejercicio de la acción de resolución del contrato de compraventa con indemnización de daños y perjuicios y solicitaba que:

(i)Se declare resuelto el contrato de compraventa concertado entre las partes litigantes respecto del inmueble sito en DIRECCION000, Allariz Ourense.

(ii)Se declare que la parte vendedora puede retener para sí los 15.000 € en concepto de daños y perjuicios, y compensar así la desvalorización habida por el hecho del uso el inmueble como se acoge en la cláusula quinta del contrato.

(iii)Se condene a la demandada reconvenida a que entregue de inmediato la posesión del inmueble a la sociedad reconviniente.

3. Topolaser S.L. contestó a la demanda reconvencional en términos de oposición, y solicitaba la imposición de las costas derivadas del allanamiento a la demandada reconviniente.

4. En la audiencia previa al juicio, las cuestiones controvertidas quedaron fijadas en torno a las costas derivadas del allanamiento a la demanda principal, y a las consecuencias de la resolución del contrato en relación con la interpretación de las estipulaciones quinta y sexta del contrato de arrendamiento.

5.La sentencia de primera instancia desestimó la demanda reconvencional y estimó parcialmente la demanda reconvencional, en los siguientes términos:

"Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda principal interpuesta por la procuradora doña Fernanda Tejada Vidal, en nombre y representación de la entidad Topoláser, SL, contra la mercantil Promociones Arnado, SL, representada por la procuradora doña Ana Manuela López Puga; DEBO DECLARAR Y DECLARO no haber lugar a los pedimentos contenidos en aquella demanda, absolviendo a la demandada de dichas pretensiones.

Se imponen a la actora reconvenida las costas causadas.

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora doña Ana Manuela López Puga, en nombre y representación de la mercantil Promociones Arnado, SL, contra la entidad Topoláser, SL, representada por la procuradora doña Fernanda Tejada Vidal; en consecuencia, DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO el contrato de compraventa sobre el bien inmueble litigioso que quedó perfeccionado a 05. 04.2021; debiendo las partes restituirse recíprocamente las prestaciones recibidas, lo que supone que la mercantil Topoláser, SLL ha de entregar el inmueble de litis a Promociones Arnado, SL; sin que esta última tenga motivo para retener los 15 000 € percibidos. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

6. El demandante reconvenido ha formulado recurso de apelación en el impugna la sentencia de primera instancia a la que reprocha, en primer lugar, la infracción del principio de congruencia extra petita recogido en el art. 218 por no haber estimado la demanda principal atendiendo al allanamiento del demandado, y haberla desestimado entrando a resolver sobre la declaración de dominio que no fue objeto de debate. Y en segundo lugar, el apelante se muestra disconforme la decisión de la jueza de instancia sobre las consecuencias económicas derivadas de la resolución del contrato de compraventa acordada.

7.La demandada reconviniente ha presentado, a su vez, recurso de apelación en el que impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia referido a las consecuencias económicas derivadas de la resolución contractual que declara. Considera la demandada reconviniente que ella tiene derecho a retener la cantidad de 15.000 € que en su día le entregó la demandante reconvenida en concepto de señal equivalentes al derecho de opción de compra.

8.Topolaser, S.L se opuso al recurso de apelación formulado por Promociones Arnado, S.L.

9. La entidad Promociones Arnado, S.L. se opuso al recurso de apelación formulado por Topolaser, S.L.

SEGUNDO.- Hechos relevantes para la resolución del recurso.

Son hechos que han quedado acreditados o no discutidos en el presente recurso los siguientes:

- El 15 de abril de 2016 Promociones Arnado, S.L. como arrendadora y Topolaser como arrendataria suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda sita en Allariz, DIRECCION000. Se establecía una duración del arrendamiento por cinco años y una renta mensual de 650 €.

En la cláusula sexta del contrato se pactó un derecho de opción de compra a favor del arrendatario con la redacción siguiente:

"Sexta

La propiedad concede al arrendatario una OPCIÓN DE COMPRA para adquirir la vivienda objeto de este contrato en los siguientes términos:

-El plazo para en que podrá ejercitar el derecho de opción de compra, en sentido de adquirir la propiedad de la vivienda objeto de este contrato, será el de la vigencia del arrendamiento, plazo en que la arrendataria habrá de comunicar de forma fehaciente a la promotora su intención de ejercitar el derecho de compra que le asiste, el cual se formalizará de acuerdo con las siguientes condiciones:

-El precio total de la compraventa se estipula en DOSCIENTOS CUARENTA MIL (240.000) Euros, y la vivienda habrá de entregarse libre de cargas y gravámenes. Dicha cantidad se abonará mediante cheque bancario al momento de la firma de la escritura pública de compraventa, en base a las condiciones siguientes:

Del citado precio de la venta se descontará una cuantía variable del total de las cantidades pagadas de alquiler hasta el momento de ejercer la opción de compra, junto con los 15.000 € entregados como prima o fianza.

La notificación fehaciente por parte del arrendatario de su intención de hacer efectiva la opción de compra, será suficiente para que ambas partes consideren perfeccionada la compraventa, a partir de este momento y en el plazo de UN MES, habrá de celebrarse Escritura Pública de Compraventa. Los gastos e impuestos que se devenguen como consecuencia de la elevación a público del presente contrato serán satisfechos según ley."

En la cláusula quinta del contrato se estableció lo siguiente:

"Quinta

La arrendadora hace entrega al promotor para responder de las obligaciones contenidas en este contrato de una fianza o prima inicial de MIL QUINIENTOS (1.500) Euros. Esta fianza, junto con dos entregas posteriores, también responderán de la resolución del contrato por causa achacables a la arrendataria, o en caso de no ejercitar la opción de compra y compensar así la devalorización habida por el hecho de su uso. La fianza no podrá utilizarse en ningún caso al pago de la renta, quedando adscrita a las restantes obligaciones asumidas por la arrendataria en el presente contrato.

La arrendataria hará las siguientes entregas a la promotora por el mismo concepto de fianza o prima:

El 31/08/2016 entregará NUEVE MIL (9.000) Euros.

El 31/12/2016 entregará CUATRO MIL (4.500) Euros.

En ningún caso los 15.000 € de señal equivalentes al derecho de opción de compra serán reembolsados a la arrendataria o futura adquirente, y por lo tanto solo serán deducibles para el caso que se realice la compra y venta durante el transcurso de los 5 años, tal y como se acuerda siguiendo los procedimientos aplicados en la estipulación siguiente".

- No es un hecho discutido que Toplaser S.L. abonó a Promociones Arnado, S.L. la suma de 15.000 € en concepto de fianza o prima, así como las rentas devengadas desde el mes de junio de 2016 hasta marzo de 2020.

- El 4 de abril de 2021 Toplaser, S.L. comunicó a Promociones Arnado la decisión de ejercitar la opción, en virtud de la cual se perfeccionó el contrato de compraventa. Es un hecho reconocido por ambas partes.

- Promociones Arnado S.L., remitió a Toplaser, S.L. burofaxes de fecha 28 de abril de 2021, 20 de mayo de 2021 en el que se requiere a esta para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Finalmente, el 18 de junio de 2012, Promociones Arnado, S.L. la requiere notarialmente para formalizar escritura pública de compraventa en un plazo de 7 días, y se le comunica a su vez que la señal entregada y los pagos realmente abonados en concepto de arrendamiento y otros conceptos se le descontarán del precio de la compraventa.

- Toplaser, S.L. no atendió a dichos requerimientos y no ha pagado el precio de la compraventa. Es un hecho no controvertido.

TERCERO.- Sobre el allanamiento y la incongruencia extra petita .

Topolaser, S.L. plantea en su recurso de apelación que la sentencia de primera instancia fue incongruente al desestimar la demanda principal que aquella interpuso en ejercicio de una acción declarativa de dominio, y ello por cuanto la demandada Promociones Arnado, S.L. se allanó a la demanda lo que le obligaba a la jueza de instancia a estimar la demanda, salvo si apreciara que dicho allanamiento se hiciera en fraude de ley, o supusiera renuncia contra el interés general o perjuicio de tercero.

La primera cuestión que procede resolver es si en el caso enjuiciado puede considerarse que hubo allanamiento de la demandada Promociones Arnado, S.L. a la demanda formulada por Topolaser, S.L.

Al respecto hay que decir que la duda viene dada por los términos que se utilizan en el encabezamiento de la contestación a la demanda, donde se dice: "Que por medio del presente escrito, en la representación que ostento comparezco en JUICIO ORDINARIO 0000677/2021 ALLANÁNDOME A LA DEMANDA EN CUANTO A LA PERFECCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA (...)".

Hay que tener en cuenta que la acción que ejercitaba Topolaser, S.L. era una acción declarativa de dominio y que su petitum iba en consonancia con dicha acción, es decir, que se declarara que era propietaria de la vivienda objeto del contrato de compraventa perfeccionada a través del ejercicio del derecho de opción pactado por las partes.

Pudiera parecer, a la vista de ese encabezamiento, que el demandado solo está reconociendo uno de los hechos en los que el demandante basa la demanda -la perfección del contrato de compraventa-. Sin embargo, del resto del escrito de contestación se deduce que no discute ningún otro presupuesto de la acción ejercitada. Así, en el fundamento de derecho IV sobre el fondo del asunto se muestra conforme con el correlativo de la demanda (relativo a la concurrencia del título y el modo justificantes del derecho de propiedad del demandante); y en el suplico de la contestación se solicita que le tenga por allanado a la demanda y se dicte sentencia de conformidad. Es decir, el demandado parece asumir no solo el hecho que se refiera a la perfección del contrato de compraventa, sino todos los demás hechos y fundamentos de derecho alegados por la demandante, así como su petición, cuando dice que se dicte sentencia de conformidad.

Además, en la audiencia previa la única cuestión controvertida que quedó fijada respecto de la demanda principal fue la referida a las costas del allanamiento y a la valoración de la buena o mala fe del allanado en referencia a la existencia de requerimientos previos. Es decir, no se discute ni el allanamiento ni el alcance objetivo de este.

La expresión utilizada en el encabezamiento de la contestación a la demanda que parece limitar el allanamiento solo respecto de la perfección del contrato de compraventa puede interpretarse en el sentido de que el demandado solamente pretendía introducir y dar por no discutido de esa manera el presupuesto de la acción que iba a ejercitar en la demanda reconvencional, es decir la resolución del referido contrato de compraventa que admite perfeccionado.

Puede definirse el allanamiento como el acto del demandado en el que muestra su conformidad con la pretensión procesal interpuesta por el acto, reconociendo que debe ser estimada.

Por tanto, hay que concluir que existió verdaderamente un allanamiento de Promociones Arnado, S.L. a la demanda de Topolaser, S.L

El allanamiento tiene como efecto, en virtud del principio dispositivo y siempre que no exceda de los límites de éste, vincular al juez a dictar una sentencia estimatoria de la pretensión. De tal manera, como expresa el art. 21 LEC, cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por éste, pero si el allanamiento se hiciera en fraude de ley o supusiera renuncia contra el interés general o perjuicio de tercero, se dictará auto rechazándolo.

En el presente caso, la jueza ha desestimado la demanda principal respecto de la que existía el allanamiento, no tomando este en consideración ni tampoco justificando que concurrieran las circunstancias que, según el art.21 LEC, excepcionarían la aplicación de las consecuencias del allanamiento, es decir el dictado de una sentencia estimatoria de la demanda.

La jueza de instancia ha entrado en la valoración de los hechos alegados en la demanda, a pesar de que quedaron admitidos sin más por el allanamiento. En concreto, en la sentencia se analiza la entrega de la vivienda a partir de la traditio brevi manu alegada por el demandante Topolaser, S.L. y llega a la conclusión de que la compradora no llegó nunca a ser propietaria porque la transmisión inmobiliaria que se desprende de lo pactado en el contrato se vinculaba a la celebración de la escritura pública de compraventa. Cuestión la de la traditio que no fue cuestionada en ningún momento por el demandado reconviniente.

Es doctrina consolidada de la Sala Primera del Tribunal Supremo que la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas(en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio), o pase por alto una admisión de hechos expresa o tácita realizada por el demandado ( STS 365/2013, de 6 de junio, citada por otras, entre ellas STS 221/2022, de 12 de marzo y 352/2022, de 3 de mayo).

Pues bien, la aplicación de esta doctrina al caso aquí enjuiciado, lleva a esta Sala a considerar que la sentencia de primera instancia incurrió en incongruencia por no aplicar, sin justificación alguna, los efectos del allanamiento formulado por el demandado a la demanda principal. Lo que conlleva que deba estimarse el motivo de apelación formulado por el demandante reconvenido, revocarse la sentencia, estimarse la demanda principal y declarar que la parcela y la vivienda unifamiliar sita en Allariz, DIRECCION000 es propiedad de Topolaser, S.L..

CUARTO.- Sobre las costas derivadas del allanamiento a la demanda principal.

La cuestión que sobre la demanda quedó como controvertida se refería a la imposición de las costas derivadas del allanamiento.

La apelante Topo laser, S.L. alegó en el escrito de contestación a la reconvención que concurría mala fe del allanado y en consecuencia procedía que se le impusieran las costas. La mala fe alegada la fundamentaba en la existencia de dos requerimientos previos que Toplaser , S.L. remitió promociones Arnado, S.L. y que fueron aportados como documento 5 y 7 de la demanda principal.

Según lo establecido en el segundo párrafo del art. 395.1 LEC, se entenderá que, en todo caso, existe mala fe a efectos de la imposición de las costas del allanamiento, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.

En el presente caso, hemos de tener en cuenta que la acción que se ejercita es una acción declarativa de dominio, que se interpone en el contexto de una compraventa cuya obligación de pago del precio viene incumplida precisamente por el comprador que ejercita la acción declarativa de dominio, y que además los burofaxes que este remitió al demandado allanado no vienen referidos expresamente a exigirle el reconocimiento de su derecho de propiedad sobre la vivienda objeto de la compraventa.

En concreto el documento n.º 5 se trata de un burofax remitido el 1 de abril de 2021 por Topolaser, S.L. a Promociones Arnado, S.L. en el que se comunica a esta el ejercicio del derecho de opción, y se le solicita una documentación que le requería la entidad financiera, además de unas facturas. La demandada contestó a dicho burofax accediendo a ponerle a su disposición la documentación requerida, salvo las facturas de mensualidades no abonadas y recordándole también que indicara la notaría para firmar la escritura de compraventa (Documento n.º 6 de la demanda).

El documento n.º 7 consistente también en un burofax que remite Topolaser el 10 de mayo de 2021, es respuesta a la contestación que hizo anteriormente Promociones Arnado, S.L.. Y se le reitera a esta que la opción está efectivamente ejercitada a todos los efectos contractualmente establecidos, y solo quedaría pendiente el pago de del precio resultante de deducir de los 240.000 € los 15.000 € entregado a que hace referencia el contrato y el importe de todas las rentas satisfechas.

En contestación a dicho burofax, la demandada remitió a su vez el 20 de mayo de 2021 otro, en el que se comunicaba la puesta a disposición de la Topolaser S.L. de la documentación solicitada y se le recuerda que ha de firmar la compraventa del inmueble y para ello comunicar la notaría para la firma.

Y por último la vendedora remitió el 28 de junio de 2021 a la compradora requerimiento notarial para que indicara hora, día y notaría para formalizar la escritura pública de compraventa. Requerimiento que no fue atendido por la compradora.

Del análisis de la actuación preprocesal del demandante reconvenido y demandado reconviniente derivada de los documentos mencionados, no puede desprenderse mala fe procesal por parte de Promociones Arnado, S.L., por cuanto su comportamiento no ha sido el único causante del pleito.

El reconocimiento del derecho de propiedad sobre la vivienda comprada no venía exigido en dichas comunicaciones. Por el contrario, dependía únicamente del comprador la posibilidad de que ese derecho de propiedad quedara reconocido con todas las garantías registrales si hubiera accedido a cumplir con las obligaciones contractuales que asumió como la de otorgar escritura pública de compraventa previo abono del precio pactado de la compraventa del que, si hubiera accedido a abonarlo, se le hubieran descontado las cantidades previstas según el contrato.

Por consiguiente, no puede apreciarse mala fe del demandado allanado y no procede la imposición de las costas respecto a la estimación de la demanda principal.

QUINTO.- Sobre las consecuencias económicos de la resolución del contrato de compraventa.

La demandante reconvenida Topolaser, S.L. se muestra disconforme con la decisión de la sentencia de instancia que se refiere a las consecuencias de la resolución del contrato de compraventa perfeccionado por el ejercicio del derecho de opción previsto en el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes litigantes.

Alega Topolaser. S.L. que los efectos restitutorios de las prestaciones de las contratantes, tendrían que alcanzar no solo a la devolución por la vendedora de lo que recibió en concepto de fianza, sino que tendría que extenderse a los 27.950 € recibidos en concepto de arriendo y que por causa de la compraventa y adquisición del dominio del inmueble por Topolaser, se imputaron al precio.

La demandada reconviniente Promociones Arnado, S.L., a su vez, formula recurso de apelación en el que impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia en relación a la estimación parcial de la demanda reconvencional y referido en concreto al no reconocimiento del derecho de la reconviniente a retener los 15.000 € en concepto de señal equivalentes al derecho de opción de compra y de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual del comprador.

La jueza de instancia resolvió el contrato de compraventa perfeccionado por el ejercicio del derecho de opción concedido en el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes litigantes.

No se discute que la opción se ejercitó en tiempo en forma y que ello dio lugar a la perfección del contrato de compraventa.

Según lo resuelto por la Sala en el fundamento de derecho cuarto de la presente sentencia procede declarar que Topolaser, S.L. adquirió la propiedad de la vivienda objeto de la compraventa.

También es un hecho admitido por ambas litigantes que Topolaser, S.L. nunca accedió a otorgar escritura pública de compraventa ni a abonar el precio de la compraventa, según lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Y al contenido de ese contrato es al que hemos de atender para averiguar cuáles eran los derechos y deberes de cada parte contratante.

El contrato lo era de arrendamiento y durante la vigencia del mismo, la arrendataria se comprometía a abonar a la arrendadora la suma de 650 € al mes, lo cual cumplió hasta marzo de 2020.

En la cláusula sexta del contrato se concedía a la arrendadora un derecho de opción de compra que venía regulado por lo dispuesto en dicha cláusula y la cláusula quinta.

En lo que respecta a las cláusulas que configurarían el contenido del eventual contrato de compraventa se establecía que el precio total de la compraventa se estipulaba en 240.000 €. Y se disponía que dicha cantidad se abonaría por cheque bancario al momento de la firma de la escritura pública de compraventa con base a las condiciones siguientes:

"Del citado precio de venta se descontará una cuantía variable del total de las cantidades pagadas de alquiler hasta el momento de ejercer la opción de compra, junto con los 15.000 € entregados como prima o fianza.

La notificación fehaciente por parte del arrendatario de su intención de hacer efectiva la opción de compra, será suficiente para que ambas consideren perfeccionada la compraventa, a partir de este momento y en el plazo máximo de un mes, habrá de celebrarse Escritura Pública de Compraventa (...)".

Es decir, en esta estipulación se regula cómo ha de cumplir el comprador con sus obligaciones como tal una vez ejercitada la opción. De tal manera que el momento de otorgar la escritura pública de compraventa era el momento de abonar los 240.000 € y llegado ese momento se le descontaría del precio a pagar la suma correspondiente a las cantidades pagadas de alquiler junto con los 15.000 € entregados como prima o fianza.

La naturaleza de estos 15.000 € puede plantear dudas dado que el contrato se refieren a ellos calificándolos como fianza o prima y a los que se les otorgaron además otras posibles funciones, así, responder de la resolución del contrato por causa achacable a la arrendataria, o por no ejercitar el derecho de opción de compra y compensar así la desvalorización habida por el derecho de uso (primer párrafo de la estipulación quinta).

Pero de lo que no hay duda es del carácter no reembolsable de dicha suma según los dispuesto en el último párrafo de la estipulación quinta que dice que: "En ningún caso los 15.000 € de señal equivalentes al derecho de opción de compra serán reembolsados a la arrendataria o futura adquirente, y por lo tanto solo serán deducibles, para el caso en que se realice la compraventa durante el transcurso de los 5 años, tal y como se acuerda siguiendo los procedimientos aplicados en la estipulación siguiente", que es la sexta, donde se regula que se descontarán en el momento del pago del precio.

Reiteramos que hay que tener en cuenta el contexto en el que se perfeccionó la compraventa como efecto del ejercicio de un derecho de opción concedido en un contrato de arrendamiento.

De una labor hermenéutica del contrato de acuerdo con el sentido de sus términos y con la finalidad del mismo, hemos de concluir, que solo al momento de la consumación del contrato de compraventa por cumplimiento de la obligación de pago del precio, condicionado al otorgamiento de la escritura pública, podría, en ese momento, descontarse la suma entregada en concepto de prima de la opción, así como las cantidades abonadas en concepto de rentas.

Interpretarlo de otra manera, tal y como plantea la demandante reconvenida, supondría que incumplido el contrato de compraventa por causa imputable exclusivamente a ella y resuelto el contrato con frustración de los intereses de la vendedora, esta además, al tener que restituir las cantidades que dice el comprador, perdería también sus derechos como arrendadora y concedente de la opción, convirtiendo el contrato de arrendamiento y el precontrato de opción en gratuitos, lo cual no atiende a la causa del contrato original y además situaría al arrendador/ concedente/vendedor en una situación de empobrecimiento injusto. que una vez resuelto el contrato por impago del precio por parte del comprador, no solo ve frustradas sus expectativas como futuro vendedor, sino que recupera un inmueble que ha sido usado durante un período prolongado por el arrendatario y después optante, sin obtener rendimiento alguno, eliminando sin justificación alguna la causa onerosa del contrato suscrito.

Según se desprende del contrato, la restitución de las cantidades abonadas en concepto de renta solo estaría justificada si el comprador hubiera cumplido su obligación de pago del precio. Si resuelta la compraventa, precisamente por impago del precio, tuviera la arrendadora que devolver las rentas, la posesión que del inmueble tuvo el arrendatario antes del ejercicio de la opción de compra devendría gratuita convirtiendo el arrendamiento en un préstamo, algo fuera de la interpretación lógica del contrato.

Y lo mismo puede decirse de la cantidad entregada en concepto de prima del derecho de opción que además servía para compensar la desvalorización habida por el derecho de uso del inmueble. El contrato de opción es un precontrato unilateral en virtud del cual una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un determinado contrato. Y puede ser gratuito u oneroso en caso de que se pacte una prima a cargo del optante. En el contrato examinado aparece la palabra prima calificando la suma de 15.000 € objeto de descuento en el caso de pago del precio, además de otorgarle por el optante a esa cantidad la función responder de los daños y perjuicios derivados de la desvalorización por uso del inmueble.

Si no se pagó el precio no pueden descontarse los 15.000 €, quedando tal cantidad en poder del vendedor otorgante de la opción en concepto de prima o precio de la opción que concedió al comprador. El derecho de opción se concedió por el vendedor y se ejerció por el comprador, es decir, se cumplió la justa causa de atribución de los 15.000 € al concedente.

Por todo lo expuesto, esta Sala se muestra en desacuerdo con lo resuelto por la sentencia de instancia en lo que se refiere a las consecuencias económicas derivadas de la resolución de la compraventa derivada del ejercicio del derecho de opción concedido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

En consecuencia procede la revocación parcial de la sentencia de instancia, en el sentido que los efectos restitutorios derivados de la resolución del contrato de compraventa litigioso se limiten a la entrega por parte de Topolaser, S.L. a Promotoras Arnado, S.L. del inmueble objeto de la compraventa.

Esto significa que se desestima el motivo de apelación esgrimido en el recurso de la demandante reconvenida, y se estima el motivo alegado por la demandada reconviniente en su recurso de apelación.

SEXTO.- Conclusión.

Por todo lo expuesto en los fundamentos anteriores procede:

i) La estimación parcial del recurso interpuesto por la demandante reconvenido Topolaser, S.L.

ii) La estimación total del recurso de apelación formulado por la demandada reconviniente Promociones Arnedo, S.L.

iii) La revocación parcial de la sentencia de primera instancia en los siguientes términos:

a) Se estima íntegramente la demanda principal.

b) Se estima íntegramente la demanda reconvencional reconociendo el derecho de Promociones Arnado S.L.

QUINTO.- Costas

Costas de primera instancia:

- Respecto de la demanda principal, no se hace especial pronunciamiento, dada la estimación por allanamiento ( art. 395.1 LEC).

- En cuanto a la demanda reconvencional, se imponen las costas a la demandante reconvenida por aplicación del criterio del vencimiento objetivo, dado que se ha estimado aquella íntegramente ( art. 394 LEC)

Costas en segunda instancia: la estimación parcial del recurso de apelación planteado por Toplaser, S.L. y la estimación total de recurso de apelación interpuesto por Promociones Arnado, S.L., justifica no hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada respecto de ninguno de ellos.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente