Sentencia Civil Audiencia Provincial de Las Palmas, de 01 de Septiembre de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Arrecife se dictó la sentencia ya referida, cuyo fallo desestimaba la demanda, absolviendo a los demandados de todos los pedimentos en su contra, con imposición de costas a los actores.}

^{SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte ya indicada, previa su pertinente preparación. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se remitieron los autos a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose recibido a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista, se señaló para discusión, votación y fallo el día 20 / 1 / 04.}

^{TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^PRIMERO.-

^{Los demandantes presentan demanda de juicio ordinario, con exposición de cuatro apartados de hechos, sustentadores de su pretensión:}

^{El primero, relativo a la designación de los tres demandados como miembros de la junta directiva de la comunidad de propietarios y especificación de funciones (reconocido por la parte demandada, folio 290). Se afirma en este hecho de la demanda que "en su calidad de miembros de la junta directiva, los codemandados estuvieron a cargo de la gestión de los asuntos ordinarios de la comunidad de vecinos aquí demandante durante los periodos temporales a los que anteriormente se ha hecho referencia". En la contestación a la demanda no se discute esta afirmación, ni se hace alegación alguna respecto a que los tres demandados, a pesar de que ostentaban cargos distintos en la comunidad, efectivamente tuvieran a su cargo la gestión de los asuntos ordinarios de la misma.}

^{El apartado segundo de los hechos, folios 3 al 6, contiene una detallada descripción de lo que se dicen "gravísimas irregularidades en la gestión de los fondos de la urbanización (...) durante los ejercicios 98/99 y 99/2000".}

^{El tercero se dedica, en los folios 6 a 10, al detalle de las irregularidades observadas en cuanto a los gastos del ejercicio 99/00.}

^{El cuarto, folios 10 a 14, hace lo propio respecto del ejercicio 98/99.}

^{En la contestación a la demanda, y aparte de la vaga negación genérica que se contiene al principio, no se hace ninguna alegación ni referencia al contenido de los hechos segundo, tercero y cuarto antes referidos.}

^{El art. 399 de la LEC. exige, en su número primero, que se expongan numerados y separados los hechos y fundamentos de derecho, y que se fije con claridad y precisión lo que se pide. En su número tercero, y a fin de facilitar por el demandado su admisión o negación al contestar, se exige que los hechos se narren de forma ordenada y clara, al igual que los documentos, medios e instrumentos que se aporten en relación a los mismos.}

^{La parte demandante ha cumplido escrupulosamente con esas exigencias.}

^{De modo imperativo, y en lo atinente a la contestación, el art. 405 de la LEC. establece, en su número segundo, que habrán de negarse o admitirse los hechos aducidos por el actor, pudiendo el tribunal considerar el silencio o las respuestas evasivas del demandado como admisión tácita de los hechos que le sean perjudiciales.}

^{Analicemos la contestación para comprobar si cumple con la exigencia legal de admisión o negación de los hechos. La contestación dice, únicamente, que "Esta parte niega los hechos alegados en la demanda, excepto los que expresamente se admitan en el presente escrito". A continuación, en el hecho primero, se articula la excepción procesal de falta de legitimación pasiva; en el segundo, una excepción material, consistente en el alegato de la falta de impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios aprobatorios de las cuentas anuales; en otro hecho, también numerado como segundo, se reitera lo anterior y se alude a una denuncia presentada en su día por uno de los demandados.}

^{El silencio mantenido, por tanto, por los demandados respecto a las irregularidades que, con detalle, se contienen en la demanda, será valorado por este Tribunal en la forma indicada por el art. 405 de la LEC.; si bien, como se verá, se hará distinción con posterioridad en atención a las diferentes partidas de irregularidades.}

^SEGUNDO.-

^{A efectos de resolver la cuestión de fondo debatida, el primer problema que se plantea es el de precisar la naturaleza de la relación jurídica que liga al administrador de una junta de propietarios con ésta, si la misma se trata de un contrato de arrendamiento de servicios o de un mandato, y sin desconocer las dificultades que suscita esta figura, en especial porque la remuneración -que podría ser un elemento diferenciador- no es privativa de ninguna de ellas, y por lo impreciso de los límites del arrendamiento de servicios y el mandato, el Tribunal Supremo tiene reiterado (sentencias núm. 269/97 y 666/97), conforme a la doctrina mayoritaria, la tesis de que se trata de un mandato "sui generis" de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil en razón, principalmente, de la similitud del contenido del artículo 12.5 de la Ley de Propiedad Horizontal -los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en Junta extraordinaria de propietarios- con los artículos 1732 -el mandato se acaba por su revocación- y 1733, ambos del Código Civil, en el que se hace constar que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato; en razón a que dentro de la generalidad de los términos en que queda redactado el mencionado artículo 1709, se comprenden dos figuras distintas, el mandato representativo y el mandato de gestión (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 febrero 1935 y 8 abril 1991), modalidad esta última que fácilmente puede llegar a confundirse con el arrendamiento de servicios del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad a tenor establecido en el artículo 12, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, sus funciones se ejercen por el presidente de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas para el desempeño de este cargo que a su vez podrá recaer en una misma persona, y este elemento lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 marzo 1986 "...en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo pueden ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea, los que el que solicita la gestión realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de}

^{su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo, cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios"; por ello, el administrador es un cargo dependiente y vinculado a la Junta de Propietarios en virtud de un contrato de mandato -no de arrendamiento de servicio como sostiene la sentencia impugnada-, y en razón a que las actividades ejecutivas que se recogen en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de una función gestora característica del mandato, que desempeña no solamente en el ámbito interno de la Comunidad, sino en proyección externa, cuando contrata con terceros y practica gestiones en nombre de su mandante, aunque lo haga en nombre propio, ya que en tal supuesto entraría en juego el artículo 1712.2 del Código Civil, puesto que contrataría sobre cosas propias de la comunidad de propietarios.}

^{El deber primario de todo mandatario consiste en llevar a cabo la gestión encomendada, y el artículo 1718 del Código Civil dice en este sentido que "está obligado a cumplir el mandato», lo que debe entenderse como sinónimo de prestar aquellos servicios o realizar aquellos actos que han sido objeto de encargo. La responsabilidad de los administradores será siempre consecuencia de la infracción de este deber o del cumplimiento de estas obligaciones, pudiéndose hablar, en primer lugar, de incumplimiento total de los deberes de gestión, responsabilidad por inejecución que parece aludir el citado art. 1718, respondiendo de los daños y perjuicios que de no ejecutarlo se ocasione al mandante, y en segundo término, existirá responsabilidad por cumplimiento defectuoso o incorrecto, que se producirá en aquellos casos en que el mandatario despliegue una actividad, pero de suerte tal que la desarrollada no coincida plenamente con la que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse, siendo las fuentes de la responsabilidad del mandatario las genéricas de todas las obligaciones: dolo y culpa. La primera será exigible siempre y la derivada de la culpa admite una amplia moderación por los Tribunales de acuerdo con la naturaleza del negocio y con el hecho de que la gestión sea o no retribuida -artículo 1726 del Código Civil-. Ahora bien, aun cuando el precepto no sea sino lógica consecuencia de la norma más amplia ya establecida en el artículo 1101 del mismo texto legal, posteriormente desarrollada y explicitada para al mandato en el referido artículo 1726, la responsabilidad por daños a que viene sujeto el mandatario, no deriva directamente del hecho mismo de su incumplimiento, sino, más bien, de la probada existencia y realidad de aquéllos.}

^{La responsabilidad en que hayan podido incurrir los administradores, por último, no se ve sanada por la aprobación de los presupuestos de ingresos y gastos por la Junta de Propietarios, en la medida en que esa actividad dolosa o culposa, que contraviene los deberes asumidos, origina un daño y éste ha de ser reparado, en el caso que nos ocupa a la propia comunidad en que prestaban sus servicios.}

^TERCERO.-

^{Tras la relación de hechos descritos en la demanda se solicita por la actora que se condene a los demandados a resarcir a la comunidad de propietarios de los daños y perjuicios que han ocasionado por su defectuoso proceder, en la cuantía indicada en aquélla.}

^{En la demanda se distinguen tres tipos de gastos: los carentes de toda justificación, los pagos por servicios injustificados y los gastos indebidamente reconocidos y abonados como propios de la comunidad. En ambos casos, se distingue el ejercicio 99/00 y 98/99.}

^{Este Tribunal ha valorado la prueba practicada, teniendo en cuenta el carácter de los documentos presentados con la demanda (particularmente la identificación de los bienes o servicios adquiridos o pagados y si podían redundar o no en beneficio de la comunidad, o tratarse de facturas giradas o no a la misma), la pericial practicada a instancia de la demandante y lo expuesto en el primer razonamiento de la presente resolución; siendo de destacar que, ante la exactitud y precisión de lo pedido en la demanda, la parte demandada no sólo no ha propuesto prueba tendente a desvirtuarla sino que no ha hecho alegación alguna sobre las irregularidades que se les imputan. De igual modo, causa cuanto menos extrañeza que se haya acreditado que la Comunidad pagó a cierta asesoría (folio 212) por la elaboración de una contabilidad mecanizada y que ésta de ningún modo ni se haya aportado ni intentado prueba alguna por los demandados de que efectivamente se realizó.}

^{Las cantidades, por tanto, que no se estiman justificadas y que constituyen, por ende, y según lo dicho en el fundamento anterior, el resultado del daño que la conducta culposa de los demandados ha ocasionado a la comunidad actora, son las que se expondrán a continuación.}

^{Del ejercicio 99/00 se reclaman un total de 8.971.676 ptas. Todos los gastos y pagos se estiman injustificados, excepción hecha de los que se reflejan en los documentos obrantes en los folios 113, 117, 119, 121, 130, 132, 138 y 146, por un total de 4.099.009 ptas. El total del daño asciende, por tanto, a 4.872.667 ptas. (29.285,32 €).}

^{Del ejercicio 98/09 se reclaman un total de 4.129.716 ptas. Todos los gastos y pagos se estiman injustificados, excepción hecha de los que se reflejan en los documentos obrantes en los folios 169, 171, 192, 199, 202, 206 y 211, por un total de 435.941 ptas. El total del daño asciende, por tanto, a 4.436.726 ptas. (26.665,26 €).}

^{La suma de ambas cantidades será la que, dada la estimación parcial del recurso y consiguiente de la demanda, habrá de ser abonada a la comunidad por los demandados; a saber, 9.309.393 ptas. (55.950,58 €).}

^CUARTO.-

^{En materia de intereses, serán de aplicación los arts. 1100, 1101 y 1108del Código Civil.}

^{De otro lado, el art. 576.2 de la LEC. establece que, en los casos de revocación parcial, el tribunal resolverá sobre los intereses de demora procesal a su prudente arbitrio, razonándolo al efecto; considerando, en el caso que se presenta a esta sala, que tales intereses se devengarán, en la cuantía anual del interés legal del dinero incrementado en dos puntos, desde la fecha de la presente resolución, dado que la sentencia de primera instancia fue desestimatoria de la demanda y no se establecía, por tanto, cantidad alguna que hubiera de ser pagada por el demandado.}

^QUINTO.-

^{En materia de costas, será de aplicación el art. 398.2, que dispone que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes. Dado que la estimación parcial del recurso supone, igualmente, una estimación parcial de la demanda, de conformidad con el art. 394.2 de la LEC., cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, sin que haya méritos para imponerlas a ninguna de ellas por haber litigado con temeridad.}

^{Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;}

^FALLO

^{Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DIRECCION000 y D.ª Laura contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Arrecife, de fecha 10 de abril del año 2003, en los autos de juicio ordinario n.º 505 / 02, y, por lo tanto, revocamos dicha resolución en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta por aquéllos contra D. Jose Daniel , D. Carlos Daniel y D. Juan María y, en su consecuencia, se les condena a abonar, de modo solidario, a la Comunidad citada la cantidad de 9.309.393 ptas. (55.950,58 €), que producirá el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, incrementado en dos puntos desde la de la presente resolución, sin hacer en ninguna de las dos instancias expreso pronunciamiento sobre costas.}