Sentencia Civil Audiencia Provincial de Las Palmas, de 08 de Febrero de 2001

@2001-0291

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador D. José Antonio C.L., en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO BUENAVISTA, contra P.C., S.L., representada por D. Francisco Javier P.A., debo condenar y condeno a la demandada al pago de la cantidad reclamada de TRESCIENTAS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTAS PTAS., más los intereses legales de dicha suma y costas procesales".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y Fallo el día 31 de enero de 2001.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. Don Ricardo Moyano García, quien expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La sociedad demandada apelante fue condenada al pago de cuotas ordinarias de comunidad y derramas acordadas en Junta de Propietarios para un período que va desde diciembre de 1997 a mayo del año 1998, correspondientes, al menos parcialmente, a un tiempo en que el local era propiedad de la sociedad que le transmitió el dominio. La sentencia apelada aplicó la afección real del art. 9.5 de la L.P.H., en relación con su art. 20, entendiendo que al tratarse de gastos generados en la anualidad anterior y en la corriente a la fecha de la demanda -1997 y 1998-, han de ser soportados por el nuevo propietario. El apelante considera que la afección real supone no una transmisión de la condición de deudor de las cuotas, sino solamente la garantía real del inmueble para caso de que el único deudor, que sigue siendo el transmitente, incumpla la obligación de pago.

SEGUNDO.- La tesis del apelante no puede ser compartida. Cierto es que la dicción del art. 9.5.2 y el 20 de la L.P.H. es algo confusa, pues trata independientemente la titularidad de la deuda (que en el art. 20 se atribuye al titular del piso, refiriéndose a aquel que lo es en la fecha en que se genera la deuda) de la garantía real a la que afecta (art. 9.5.2). Sin embargo, es claro que la afectación real del piso al pago de la deuda supone la transmisión del crédito, aunque solamente en el período de la anualidad vencida y la corriente, al nuevo propietario. Y ello por tratarse de una deuda "ob rem", que hace seguir la condición de sujeto pasivo de la deuda accesoriamente al titular adquirente del inmueble, atribuyendo el 9.5.2 a la Comunidad de Propietarios un "crédito" preferente a cualquier otro; no pues, únicamente la acción real sobre el inmueble, sino un auténtico crédito, personal pues, contra el nuevo titular.

En realidad, esta constituye la posición mínima de la jurisprudencia de las Audiencias, pues algún sector minoritario, yendo más lejos, afirma la transmisión de todas las deudas a favor de la Comunidad desde el anterior propietario al nuevo, sin la limitación temporal establecida. Por tanto, no es cierto que la jurisprudencia exima al nuevo propietario del pago de la deuda en la doble anualidad ya mencionada. Por todas, baste transcribir la cita de la SAP 15-2-2000 de Murcia: "Esta Sala se ha pronunciado ya en sentencias de 5 de octubre de 1998 y 18 de octubre de 1999 en el sentido de que la interpretación que se ha venido dando a lo dispuesto en los arts. 9.5 y 20.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no ha sido pacífica por cuanto: por un lado, unas Audiencias han extendido la obligación de pago de los gastos de Comunidad a los nuevos adquirentes mas allá del plazo de afección real; otras sin embargo optaron por trasladar al nuevo propietario solamente la última anualidad vencida y el año anterior natural al entender que la Ley no excluye o extingue la responsabilidad de quien era propietario en el momento en que la obligación nació, limitándose a afectar el piso o el local, cualquiera fuese su propietario actual, como una garantía real de modo que el transmitente a título oneroso queda sujeto a la obligación legal de saneamiento o por la carga aparente de los gastos que haya tenido el piso o local (SS. de Madrid de 2 de diciembre de 1998, o de Baleares, Sección 3.ª, de 7.5 de septiembre de 1998); viniendo la sentencia de la Baleares, de fecha 27 de noviembre de 1998, a recoger un supuesto idéntico al presente, pues se trataba del un auto de adjudicación de un inmueble a un Banco en un anterior procedimiento judicial en la que se establece como fecha inicial la de dicho auto de adjudicación por suponer la tradición ficta de la posesión. Así pues parece decantarse finalmente la mayoría de las Audiencias por el criterio de imputar la obligación al que aparezca como titular del inmueble en el momento en que surja la obligación de contribuir a los gastos generales de la Comunidad, así lo ha entendido la Sección 4.ª de esta Audiencia Provincial en sentencias de 21 de junio y 20 de octubre de 1997, o la de la Sección 3.ª de 11 de febrero de 1997.

A ello debe añadirse la interpretación auténtica que el legislador ha querido dar en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley 8/1999, pues en su art. 9.1, establece en su letra e), párrafo 3.º que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en al cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

ÚLTIMO.- En cuanto a las costas, al haberse desestimado totalmente el recurso, deben ser impuestas al apelante, conforme al art. 896.3 de la LEC.

Vistos los arts. citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. P.A., en nombre y representación de "P.C., S.A.", contra la sentencia de fecha 26 de enero de 2000 dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 8 de Las Palmas, la cual CONFIRMAMOS, en su integridad con expresa imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.