Sentencia Civil 282/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 978/2022 de 10 de mayo del 2024

PRIMERO.-1. Planteamiento de la cuestión

En virtud del precedente Recurso, por los apelantes D. Ostin y Dª Antonela, se pretende la revocación la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 1106/20 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de VIGO, que acogiendo la acción de cesación en el ámbito de la Propiedad horizontal de la actividad de arrendamiento por habitaciones y privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo de tres años.

2. La sentencia de instancia

Estimó la demanda formulada por la Comunidad de propietarios en ejercicio de la acción de cesación, rechazando la falta de legitimación pasiva así como falta de litisconsorcio pasivo necesario y de procedibilidad del art. 7.2 de la LPH. En cuanto al fondo consideró probada la certeza de las afirmaciones contenidas en la demanda, porque las molestias insoportables ocasionadas a los propietarios por los inquilinos del DIRECCION001 han quedado sobradamente probadas, fijando en 3 años la privación del uso de la vivienda y el cese inmediato de la posibilidad de arrendamiento de la vivienda.

3. El recurso de apelación

Sostienen los apelantes que concurren las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, así como que no ha existido requerimiento previo al ejercicio de la acción. En segundo lugar, aduce error en la valoración de la prueba toda vez que la actividad llevada a cabo no está prohibida por los Estatutos, los altercados han sido esporádicos no tienen la frecuencia o intensidad que las circunstancias del caso se exigen, puesto que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser objeto de interpretación restrictiva. También solicita que, de estimarse la demanda no se le impongan las costas por la coexistencia de serias y razonables dudas tanto en los hechos como en las complejas cuestiones jurídicas.

4. Oposición al recurso de apelación

La Comunidad de Propietarios del Edificio señalado con el DIRECCION000, se opone al recurso alegando, en primer lugar, que es extemporáneo, toda vez que el Auto de aclaración dictado con posterioridad de la Sentencia se limitó a corregir un error material ex art. 267 de la LEC. En cuanto al resto de los motivos de recurso argumenta que concurren hechos nuevos que justifica en los términos del art. 286 de la LEC consistentes en un incendio que calcinó completamente la vivienda de litis, resultado advertido y denunciado por dicha Comunidad en multitud de ocasiones, habiendo sido condenados los ocupantes por el Juzgado de Instrucción nº 7 como autores de un delito de daños.

5. Se ha acreditado que se ha dado cumplimiento al requerimiento previo del presidente de la comunidad a la parte demandada, a través de burofaxes desde hace más de diez años desde el acta de 1/2/2011, 4/1/12, 18/2/13 y así sucesivamente hasta 2020 en la que se acuerda y faculta al presidente de la Comunidad para el ejercicio de esta acción, hallándose presente la Sra. Antonela.

6. En cuanto al fondo, considera que se han probado las graves, peligrosas y molestas actividades que se llevaban a cabo en el inmueble, entre ellas el trasiego de bombonas, que culminaron con el incendio. No es cierto que la privación del uso del inmueble solo sea aplicable al morador y no al propietario, porque lo que se acuerda es el cese definitivo de la actividad, en el caso, el arrendamiento por habitaciones por tiempo de 3 años.

7. Extemporaneidad en la formulación del recurso

Cumple señalar que la formulación del recurso no puede considerarse extemporáneo en cuanto al cumplimiento del plazo de su ejercicio, toda vez que el Auto de 15 de noviembre de 2021 no puede considerarse únicamente de rectificación ex art. 267 LOPJ y 214 de la LEC, sino como él mismo predica de "complemento", toda vez que corrige una omisión del fallo cual era la imposición de las costas, ex art.215 de la Ley adjetiva.

SEGUNDO.-8. De los requisitos de viabilidad de la acción de cesación.-

Ciertamente el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida. En primer lugar, un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales hecho por el Presidente de la comunidad a quien realice la actividad. Y, en segundo lugar, un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación.

9. El legislador impone así un plus para el ejercicio de esta acción dada la gravedad de las consecuencias que lleva aparejadas (privación del uso), se exige un acuerdo expreso de la Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, excluyendo de este modo la posibilidad de que un comunero actúe por sí o en representación de la Comunidad.

10. La acción de cesación que ejercita la parte actora se dirige a obtener la declaración de cesación de la actividad de arrendamiento a extraños del local a vivienda que le ocasiona no solo ruido, localizado en el DIRECCION001 de la Comunidad, sino también lanzamiento de objetos por las ventanas y muebles al patio común, falta de limpieza e higiene, conexión ilícita a la antena parabólica de un vecino, presencia de carritos de chatarra en los espacios comunes, radio y televisión a alto volumen, desperdicios en el patio de luces, presencia exagerada de personas no inquilinas en el DIRECCION001, llamadas de visitantes del DIRECCION001 al timbre de otros vecinos a altas horas de la noche, la existencia de un inquilino durmiendo dos noches en el portal del edificio, manipulación del portal del edificio para que no cierre, rotura de los cristales de este portal e, incluso, venta de droga por parte de una de las inquilinas y todo ello acreditado por las actas de la comunidad de propietarios dando cuenta a la dueña del piso de las circunstancias existentes con interposición de numerosas las denuncias efectuadas a diferentes organismos dando cuenta de la situación padecida se ampara normativamente en el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Expone dicho precepto:

" Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento".

11. Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, "el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita".Y, en el presente caso, la demanda invoca, esta última relativa a los hechos que indicamos en el anterior párrafo, provenientes del piso de los apelantes que estaba arrendado por habitaciones a diferentes personas.

12. Ha de significarse al respecto con el TS, que la base de la notoriedad está constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad", por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad;y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Así mismo, ha precisado que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba, es decir, aquello que así se conceptúa en las relaciones sociales ( STS 16 Jul. 1994).

13. Por tanto, los requisitos son, en síntesis, que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad) - SSTS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998 - y que esté suficientemente probada. Añaden estas sentencias que "la calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS 16 de julio de 1993 ) o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE ), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas ( SSTS 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979 )".La acción de cesación tiende a restablecer la convivencia alterada por medio de la privación temporal del uso de la vivienda.

14. Es verdad que la SS de 6 de noviembre de 2008 de la AP Pontevedra, Sección 6 dice que "La legitimación pasiva, tanto en las acciones encaminadas al resarcimiento del daño causado por el ruido como en las de cesación, corresponde al autor material de la actividad ruidosa o a la persona por cuya cuenta y orden se realiza, en definitiva, a quien teniendo el dominio y control del foco de emisión, o del lugar en que se sitúa, no hace lo necesario para evitar inmisiones, y ello con independencia de que sea o no propietario del local desde el que se producen las emisiones ruidosas." Decimos lo anterior por cuanto hasta la reforma de 1999, el art. 9.6 LPH obligaba al propietario frente a los demás titulares a "responder ante éstos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan", con lo que explícitamente venía a sancionar una responsabilidad directa -y solidaria con la del infractor- del propietario ocupante. Ocurre que después de la citada reforma, la ley se limita a declararle obligado a "responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados", lo que viene a plantear la duda de si el propietario sigue respondiendo, al menos subsidiariamente, por los hechos dañosos del ocupante y responsable directo, pronunciándose algún sector de la doctrina, en el sentido de entender actualmente excluida la responsabilidad directa del propietario, si bien sujeto a responsabilidad subsidiaria por los daños causados por el ocupante, de ahí que en este sentido estimen recomendable demandar a ambos a fin de hacer efectiva esta última.

Al hilo de lo anterior y descendiendo al caso concreto, dados los términos en que se ha interpuesto la demanda, el único legitimado pasivamente para soportar la acción de cesación e indemnizatoria lo es en la parte que resultó condenada en sentencia al ser la autora material de la actividad ruidosa y la única que teniendo el dominio y control del foco emisor no realizó ni hizo lo necesario para evitar las inmisiones. No estando, en cambio, legitimada pasivamente la propietaria frente a las referidas acciones (cesación e indemnización) y ello aunque a su alcance haya estado poner fin a la relación que posibilita el ejercicio de la actividad en el inmueble, por ejemplo mediante la acción resolutoria de su arrendamiento, pues, insistimos, la Comunidad de propietarios afectada tiene contra el infractor una acción directa que le permite proceder contra él sin "necesidad" de demandar previa o simultáneamente al propietario, pues, la legitimación de éste solo sería afirmable cuando laceración de las inmisiones pende, por ejemplo, de alguna medida de la propiedad por la necesidad de acometer obras de su competencia que se manifiesta recia a realizar o autorizar, o bien, cuando se pretenda su responsabilidad subsidiaria, que no es el caso."

15. No estamos conformes con estas conclusiones como ya decíamos en la SAP de 21 de julio de 2016, posterior a aquella. La reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 6/1999, de 6 de abril, que ha incorporado el antiguo art. 19 al vigente art. 7.2, párrafos segundos y siguientes, ha supuesto importantes novedades en la regulación de esta materia, una de las cuales afecta a la legitimación pasiva en el ejercicio de la acción de cesación contemplada en la norma. Así, el citado art. 7.2, párrafo cuarto, inciso final, de la LPH, dispone que "la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local",por lo que ordena legitimación pasiva del propietario titular de la vivienda o local, en todo caso, y un litisconsorcio pasivo necesario entre el propietario y el ocupante, en el caso de sea éste y no aquél el infractor que desarrolla la actividad no permitida.

16. En el caso concreto del arrendamiento, a diferencia del viejo art. 19, según el cual la comunidad de propietarios sólo podía accionar contra el arrendatario en el ejercicio de la acción resolutoria del contrato que correspondía al arrendador ante la inactividad de éste, por vía de sustitución o subrogación legal, lo que hacía innecesario demandar a dicho arrendador ( SS TS 13 junio1972, 24 enero 1974, 18 julio 1991 y 27 abril 1994), ahora se reconoce a la comunidad una acción propia de cesación contra el arrendatario. Sin embargo, la naturaleza de esta acción, lejos de excluir la legitimación pasiva del propietario la presupone, ya que, como consecuencia de su ejercicio, puede privarse temporalmente al arrendatario, y no sólo al propietario, del derecho al uso de la vivienda o local o extinguirse definitivamente el arriendo ( art. 7.2, párrafo último, LPH) , pronunciamiento que sin duda afecta también al arrendador y puede resultar perjudicial para el mismo, de lo que se deriva un interés jurídico en oponerse a la demanda que justifica su obligada llamada al proceso.

17. Si la sentencia es estimatoria, el Juez, además de la cesación definitiva de la actividad y la indemnización que proceda, "podrá" disponer la privación temporal, tanto al propietario como al ocupante, del derecho al uso de la vivienda o local, o la extinción definitiva de todos sus derechos, así como su inmediato lanzamiento, si el infractor no fuese el propietario ( art. 7.2, párrafo último, LPH) . Estas consecuencias, derivadas del ejercicio y estimación de la acción de cesación, no son, pues, el objeto directo de la acción, ni integran necesariamente el contenido de la pretensión deducida al efecto en la demanda, sino que constituyen una sanción que puede ser decretada por el Juez con carácter facultativo "en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad ", correspondiendo al arbitrio judicial decidir, no solamente el alcance temporal, sino la procedencia de la sanción misma. Si antes de la citada reforma la estimación de la demanda conllevaba imperativamente la imposición de alguna de dichas consecuencias, de forma diferenciada y según la clase de acción ejercitada, contra el propietario o contra el ocupante, ahora la sentencia puede limitarse a acordar el cese de la actividad sin la sanción, valorando las circunstancias expresadas, o, incluso, disponer su eventual imposición, ante un posible incumplimiento del mandato de cesación de la actividad, en el proceso de ejecución.

18. Tampoco debemos olvidar que el fundamento de la acción contenida en el artículo 7.2 LPH está en preservar el interés comunitario frente al particular, y para ello objetiva la responsabilidad del propietario del piso o local donde se desarrolla la actividad prohibida, sea él o no quien de manera directa la realice, incluso con independencia de tener conocimiento de la misma. Así se advierte en el primer párrafo del precepto cuando dice: " Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas."El propietario, con independencia de utilizar o no por sí mismo la vivienda o local, tiene un vínculo contractual con los demás copropietarios que le obliga a usar o administrar sus bienes sin perjudicar al resto. Y si eso es así con carácter general, en mayor medida ocurre cuando por un acto de administración se ha cedido el local en arrendamiento, pues el responsable legal del cumplimiento del contrato es él. Esa responsabilidad objetiva del propietario por los daños causados a consecuencia de humos, olores y ruidos se aprecia también en el artículo 1.908 CC, del que el artículo 7.2 LPH aparece como una especialidad en el ámbito de la propiedad horizontal, más amplia, desarrollada y con una finalidad protectora del interés comunitario carente en la norma del Código Civil, que acentúa aún más el valor objetivista en su interpretación.

Será pues, a la luz de estos parámetros, como examinaremos la cuestión sometida a nuestra consideración en este Recurso de Apelación.

TERCERO.-19. Legitimación pasiva y requerimiento fehaciente del art. 7.2 LPH

De acuerdo con esta interpretación, con independencia de que el requerimiento de cesación en la actividad prohibida previo al ejercicio de la acción, haya de hacerse directamente al infractor que la realice y resulte conveniente comunicarla cual se ha hecho en el caso al propietario titular, ante la inactividad de éste, en la acción resolutoria del contrato deducida frente al ocupante, y de que lo pretendido en la demanda sea la cesación en la actividad no permitida, ha de entenderse correctamente constituida la relación jurídico procesal, al demandar conjuntamente a los propietarios sin perjuicio de las acciones que pudieran ejercitar entre ellos con base en el contrato de arrendamiento.

20. Se impone de este modo la desestimación de falta de legitimación pasiva formulada por los recurrentes en su calidad de propietarios, sin que en este caso cupiese apreciar tampoco la falta de litisconsorcio pasivo necesario, habida cuenta de que se trataba en el caso de un alquiler por habitaciones, que no a un inquilino permanente. La ocupación de habitaciones de una vivienda no se realiza con vocación de residencia permanente sino limitada al período concreto, normalmente inferior al año natural. Ello conlleva que exista gran movilidad en la ocupación de las habitaciones y hace extremadamente difícil la localización, identificación y emplazamiento de los inquilinos, que llevaron a cabo los distintos episodios que tachan de molestos los comuneros desde 2011 hasta el incendio que devastó el piso el 31 de diciembre de 2021.El número de personas susceptible de albergar el inmueble y la rotación que en él se produce hace difícil lograr el cumplimiento de la eventual legitimación que pueda corresponderles, y además, no existe ningún litisconsorcio pasivo necesario, ya que la afectación de los diferentes inquilinos es indirecta o refleja, no directa, en tanto en cuanto en la demanda se ejerce la acción de cesación de actividades molestas en un piso vivienda de propiedad horizontal en el que se lleva a cabo un negocio de arrendamiento continuado de la vivienda por habitaciones en constante rotación. De manera que las pretensiones ejercidas afectan exclusivamente al titular dueño de la vivienda, en orden a que cese en la realización de esas actividades molestas y dañosas, así como también en orden a que cese en el uso de la vivienda, que en su caso se manifiesta mediante el arrendamiento de la vivienda a terceros.

21. En cuanto al requerimiento previo, el art. 7.2 de la LPH, que en su segundo párrafo dispone: «El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes».Por tanto, se precisa que al arrendatario se le haya dirigido requerimiento previo a la demanda, como persona física o jurídica que lleva a cabo esa actividad molesta o prohibida por los Estatutos, con la finalidad apuntada por la anterior doctrina y jurisprudencia citada, en cuyo caso contrario se produce incumplimiento del requisito de procedibilidad, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 7.2 LPH.

22. Como decíamos, el alquiler que los propietarios llevaban a cabo por habitaciones determina que en el piso exista gran movilidad en la ocupación de las habitaciones, prueba de ello es que la Comunidad a lo largo de 10 años al menos no fue capaz de corregir el grave problema en que se hallaban, por lo que como quiera que la vivienda no se hallaba arrendada de manera continuada y por un plazo de larga duración a un tercero, (en tal caso, dicho arrendatario efectivamente se vería afectado de una manera directa por la presente sentencia, que acabamos de excluir en el anterior párrafo) bastará que el requerimiento se formulase a los demandados exclusivamente.

23. A propósito de esta cuestión, sobran comentarios a los innumerables requerimientos que se les han hecho a los apelantes a lo largo de los años, de lo que da buena cuenta la Sentencia de instancia, sin que haya sido desvirtuado en el recurso cuando se indica, que además de la previa a la formulación de la demanda, se recogen allí "El último requerimiento a los dueños para el cese en la actividad molesta de arrendamiento por habitaciones y el apercibimiento del ejercicio de las acciones judiciales procedentes se realizó a través de burofax de fecha 6.7.20, recibido el 7.7.20 por los propietarios demandados, según documento número 27 de la demanda. La autorización de la Junta al presidente para la interposición de la demanda en ejercicio de la acción de cesación con expresión de los motivos que lo justifican consta en el documento número 10 de la demanda, junta celebrada el 5.2.20. Y si bien se alega que se ha alterado el orden temporal pues, es preciso en primer término que se realice el requerimiento dando plazo para el cese en la actividad molesta y después que se adopte el acuerdo de la junta para iniciar acciones judiciales, lo cierto es que este es el último requerimiento y acuerdo realizados de los varios que se hicieron a los demandados. En este sentido, véase cómo en la junta presente la demandada Antonela, se le exponen a esta las actividades molestas que siguen realizando algunos de sus inquilinos en el DIRECCION001 propiedad de aquella dejando constancia de que la situación, ya comunicada anteriormente a la dueña, no ha mejorado y facultando en ese acto al presidente a nombrar abogado y procurador para ejercitar los derechos que, al amparo del artículo 7.2 LPH , corresponden a la comunidad. En la junta de 12.2.18 ya se le dio cuenta a la propietaria presente de las actividades "extrañas" que realizaban sus inquilinos acordándose instalar una cámara ante la falta de seguridad existente en el edificio. Y en la junta de 16 de enero de 2014 se le comunica a la dueña presente en la reunión la existencia de comportamientos poco cívicos y actuaciones insalubres por parte de sus inquilinos con apercibimiento de tomar medidas siendo que en la junta de 18.2.13 se le pone de manifiesto que sus inquilinos realizan actividades ilícitas por lo que se le pide que tenga un control exhaustivo de estos con el apercibimiento de tomar medidas al respecto.Así, no cabe estimar la excepción invocada por cuanto han quedado acreditados tanto la concurrencia de uno como otro requisito de procedibilidad establecidos en el art. 7.2 LPH para el ejercicio de la presente acción.

TERCERO.-24. Acción de cesación y privación del uso del inmueble durante tres años.

Poco o nada habrá que añadir a tan contundente prueba a propósito de las actividades molestas, insalubres, incívicas, delictivas y peligrosas llevadas a cabo desde 2011 hasta la formulación de la demanda en la vivienda de litis, que objetivamente han quedado reflejadas no solo en las declaraciones testificales de los comuneros afectados, además de en las Actas de la reunión de la Comunidad desde el 1 de febrero de 20'11 hasta la de 5 de febrero de 2020, sino objetivamente a través de las denuncias que se acompañan a la demanda ante la Policía Nacional de 29/1/2010; 8/12/2012; 1/2/2013; 12/2/2014; 31/12/2018; 3/9/2019; 5/10/2019; 2/2/2020; 17/3/2020; 17/4/2020,... o la condena por un delito leve de daños por el Juzgado de instrucción nº 7 de Vigo el 29 de junio de 2020, en el que resultaron condenados los inquilinos Dª Yaritza y D. Julián. Además de " Focos de problemas tales como ruidos, lanzamiento de objetos por las ventanas y muebles al patio común, falta de limpieza e higiene, conexión ilícita a la antena parabólica de un vecino, presencia de carritos de chatarra en los espacios comunes, radio y televisión a alto volumen, desperdicios en el patio de luces, presencia exagerada de personas no inquilinas en el DIRECCION001, llamadas de visitantes del DIRECCION001 al timbre de otros vecinos a altas horas de la noche, la existencia de un inquilino durmiendo dos noches en el portal del edificio, manipulación del portal del edificio para que no cierre, rotura de los cristales de este portal e, incluso, venta de droga por parte de una de las inquilinas y todo ello acreditado por las actas de la comunidad de propietarios dando cuenta a la dueña del piso de las circunstancias existentes. llamadas al timbre de su vivienda de forma habitual dado que el de los demandados no funcionaba, fractura de cristales, sangre hasta la puerta de su domicilio tras una pelea, olor nauseabundo, exceso de gente entrando y saliendo de la vivienda, en especial, de noche, peleas, lanzamiento de objetos por las ventanas, rotura de la puerta del portal, gritos y salida de la vivienda con un cuchillo, basura en los espacios comunes, depósito de chatarra en zonas comunes y despiece en la ventana de la vivienda o dormidas en las escaleras y en el portal del edificio. "

25. El Sr. Aidan, del DIRECCION002, residente desde hace 25 años, sobre el piso conflictivo, refiere altercados con bastante frecuencia, discusiones, gritos, amenazas, insultos, golpes de puertas a cualquier hora del día y de la noche lo cual le genera ansiedad, preocupación, y habla de múltiples visitas de la policía nacional y local, refiere peligro de fuga de gas por las bombonas almacenadasen la vivienda y, así, constan múltiples denuncias al Concello ya en el año 2011 por el tipo de alquiler y las molestias ocasionadas a los vecinos en fechas 31/3/14, 14/5/14, 17/6/14 o 12/12/19, por la frecuencia de gritos, peleas, malos olores, multitud de inquilinos en el año 2014 o a la Xunta de Galicia en el mismo año así como a la Agencia de Turismo. Estos comportamiento anómalos e incívicos constan acreditados, incluso, por las numerosas intervenciones de la policía nacional y local dando cuenta el documento número 26 -informe de la policía local-de la existencia en el piso de 7 inquilinos. En fin, la prueba es tan elocuente como abrumadora.

26. Paradigmático de lo anterior,ha sido finalmente el incendio "anunciado" ya por las denuncias de la comunidad que han terminado ante la falta de control mínimo y trasiego de bombonas y personas, que ha calcinado el inmueble el 31 de diciembre de 2021.

27. En cuanto a la sanción impuesta el art. 7.2 prevé, como hemos visto que "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años,en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento".

28. La sentencia contiene el siguiente pronunciamiento definitivo:

1.-Cesación inmediata y definitiva de la actividad de arrendamiento por habitaciones que desarrollan en el piso de su propiedad sito en el DIRECCION001 apercibimiento de incurrir en un delito de desobediencia.

2.-Privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo de tres años.

29. Ello no es incompatible con lo resuelto por esta Sala en SS de 21 de febrero de 2019 cuando expusimos que "La demanda contiene una petición de privación de uso por tres años y una petición de extinción contractual con lanzamiento para la ocupante. En cuanto al propietario, es incuestionable que a pesar de su conocimiento y del prolongado tiempo que llevan realizándose las actividades molestas, su postura ha sido siempre pasiva, haciendo caso omiso de los diversos requerimientos de la Comunidad, no obstante la Sala considera que tal sanción únicamente sería factible en el supuesto de que el propietario fuese a la vez ocupante infractor, que no es el caso."En efecto, la privación a que alude la sentencia es a la de la actividad de arrendamiento durante ese período de tiempo tal como se explica en su FJ TERCERO in fine cuando afirma : "Sin perjuicio de que se acuerde como se interesa en primer término el cese inmediato de la actividad de arrendamiento por habitaciones que ejercen los demandados en la vivienda DIRECCION001 de su propiedad de la DIRECCION000 de Vigo, si bien la orden de inmediata resolución de los contratos de arrendamiento interesada en el suplico no es precisa habida cuenta del pronunciamiento en primer término dejando a la parte demandada la elección en cuanto a la forma de hacer efectiva la obligación que se le impone."

CUARTO.-30. Costas

No concurre la existencia de serias dudas de hecho o de derecho para la resolución del procedimiento, muy al contrario, la prueba y la aplicación del art. 7.2 de la LPH ha sido abrumadora. También ha quedado acreditada la conducta contumaz y prolongada en el tiempo de los demandados, quienes han hecho caso omiso de las mencionadas quejas, acuerdos de la Junta de Propietarios y demás denuncias sostenidas en el tiempo, sobre lo que nada más cabe ya añadir.

31. En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC la desestimación del Recurso de Apelación conlleva la imposición de las costas.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey