Sentencia Civil 310/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 157/2023 de 12 de junio del 2023

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

1.- En el presente procedimiento se ejercita por Dña. Montserrat, en su condición de titular de la vivienda que se describe como NUM001 NUM002, del edificio sito en la TRAVESIA000 núm. NUM000, en Caldas de Reis, Pontevedra, una acción al amparo de los arts. 1902 y ss. del Código Civil y de los arts. 10 y ss. de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, contra la Comunidad de Propietarios del referido edificio, solicitando la condena de la demandada a realizar las actuaciones que se indican en la cubierta para que las filtraciones de agua dejen de producirse y a indemnizar a la actora en la cantidad de 3.797,50 € por los daños causados.

2.- La mencionada pretensión de hacer e indemnizatoria se fundamenta en los siguientes hechos:

1º Dña. Montserrat es dueña de la vivienda ubicada en la planta NUM001", NUM002, del edificio denominado " EDIFICIO000" y señalado con el núm. NUM000 de la TRAVESIA000, en Caldas de Reis, adquirida a título de compraventa en virtud de escritura pública de fecha 11/09/2009.

2º Desde hace tiempo, se vienen produciendo en la vivienda daños por filtraciones de agua, que afectan a la pintura de la cocina, del salón y de tres dormitorios, así como al mobiliario del salón, los colchones de los dormitorios y la ropa existente en los armarios. Puesto en conocimiento de la comunidad, se le indica en reiteradas ocasiones que el origen de los daños obedece a condensaciones por falta de ventilación, no obstante lo cual, tras mucho insistir, la Comunidad accede a pintar una de las habitaciones afectadas, por más que, poco después, los daños ya se habían reproducido.

3º La actora también dio parte a su seguro de hogar, que designó un perito, el cual, después de realizar varias visitas, concluyó que los daños se producen debido a la falta de mantenimiento y conservación de la cubierta, y descarta que traigan causa de condensaciones, " ya que hay zonas de las paredes en los paramentos inclinados que están totalmente húmedas y reblandecidas debido a la humedad existente en ellas, localizándose en los encuentros con cumbrera y limahoyas".

4º Esta conclusión, en cuanto al origen de los daños en un elemento comunitario, es compartida tanto por el perito de la aseguradora de la propia Comunidad, en su informe 09/12/2020, como por el arquitecto D. Candido, que elaboró otro informe técnico en fecha 23/02/2021, a solicitud de la demandada, a pesar de lo cual se insiste por la misma que los daños se producen por condensaciones.

5º Las numerosas gestiones amistosas efectuadas han resultado infructuosas, sin que la Comunidad haya procedido a la reparación definitiva de los elementos comunitarios en los que se originan las filtraciones, ni los daños ocasionados en la vivienda.

3.- La demandada Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000" se opone a la demanda por las siguientes razones:

1º A raíz de las reclamaciones realizadas por la demandante, la Comunidad ha ejecutado diversas actuaciones, que se centraron en la limpieza de los canales en todo el perímetro de las dos ventanas de techo o "velux", con suministro y aplicación de sellador de juntas elástico en el canal superior de las mismas. Así se acordó en la junta de 21/01/2015 y se reiteró, ante la persistencia del problema, que afectaba únicamente a las ventanas del tejado del NUM002 " NUM001", en la junta de 29/10/2018, accediéndose incluso en la junta general extraordinaria de 23/07/2000 a asumir el coste de los trabajos de pintado de la habitación afectada, pese a que el arquitecto técnico D. Epifanio, que acudió a la citada junta, indicó que " considera que la vivienda tienen condensaciones excepto en una zona que podría haber una filtración puntual...". De donde resulta, primero, que la Comunidad llevó a cabo las actuaciones necesarias; segundo, que las mismas se centraban en las zonas próximas a las "velux"; tercero, que hasta ese momento la humedad afectaba solo a una habitación, asumiendo la Comunidad el coste de pintado; y, cuarto, que a juicio de los técnicos que visitaron la vivienda NUM002 " NUM001", las humedades se producían por falta de ventilación, tratándose de humedades por condensación, agravadas por el uso continuado de una estufa de pellets.

2º En todo caso, la Comunidad aceptó la propuesta de la demandante de designar un perito, así como al arquitecto propuesto, D. Candido, cuyas conclusiones, en las que se apoya la actora, no se comparten pues ni tan siquiera comprobó el estado de la cubierta del inmueble desde el propio tejado, limitándose a su examen desde la terraza de la vivienda y contraviniendo lo afirmado por el arquitecto técnico D. Epifanio, el técnico de construcción D. Humberto y varios técnicos más que han contrastado el buen estado de conservación del tejado del edificio e insistido en que las humedades se producen por la falta de ventilación y, por tanto, los daños no son atribuibles a la falta de conservación o mantenimiento, sino a la propia demandante " por una deficiente ventilación de la vivienda, agravada por la instalaciones de una estufa de pellets", lo que excluye cualquier responsabilidad de la demandada.

3º No obstante lo anterior, la Comunidad ha tratado por todos los medios de conocer el alcance y origen de los supuestos daños existentes en la vivienda, habiendo impedido la ahora demandante el acceso a la misma. Así, incluso con motivo de la sorpresiva presentación de la demanda, se le ha negado el acceso para comprobación de la existencia, alcance y origen de las humedades, de donde se colige que el propósito de la actora no es sino forzar la indemnización de unos daños que solo a ella son imputables.

4º Finalmente, se impugna el alcance y cuantía de los supuestos daños en la vivienda propiedad de la actora, así como la valoración de las hipotéticas actuaciones necesarias para evitar las pretendidas filtraciones

4.- Centrado así el debate, después de repasar los requisitos exigidos para el éxito de la acción de responsabilidad extracontractual y las obligaciones de la Comunidad de Propietarios en cuanto el mantenimiento y conservación de los elementos comunes del inmueble, entre los que se halla la cubierta del edificio, la sentencia analiza la prueba practicada, y, en particular, los diversos informes periciales técnicos sometidos a contradicción en el acto de juicio, análisis a raíz del cual considera como más coherentes y acordes a los daños apreciados las conclusiones a las que llegan los técnicos que han informado en el juicio a instancia de la actora (D. Candido y D. Jacobo), en parte corroborados por el testigo-perito D. Epifanio y que coinciden en señalar que la causa u origen de los daños procede de defectos de mantenimiento o conservación de la cubierta del edificio, dando lugar a filtraciones de agua en la vivienda de la actora, sin que obste a lo anterior que puedan existir problemas de condensación en la vivienda por falta de aislamiento térmico exterior en la zona de la fachada.

5.- Con estas premisas fácticas, la sentencia estima la demanda y condena a la Comunidad demandada (i) a abonar a la actora la cantidad de 3.138,43 € por los daños causados en la vivienda por las filtraciones y humedades sufridas, conforme al informe del perito de la aseguradora de la vivienda, Sr. Jacobo, descontado el IVA al no constar facturas de los mismos, y (ii) a realizar las obras de reparación de la cubierta comunitaria necesarias para evitar que se sigan produciendo filtraciones en la vivienda de la actora, para lo cual sugiere el informe del Sr. Candido, sin perjuicio de lo que se acuerde finalmente por la Comunidad de propietarios.

6.- Disconforme con esta resolución, la parte demandada interpone recurso que apelación, que articula en torno a dos motivos. En primer lugar y con carácter principal, se denuncia que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, por entender que la practicada en autos, y en especial las declaraciones del testigo-perito D. Epifanio y del perito arquitecto técnico D. Obdulio -dictámenes sobre los que la sentencia obvia cualquier razonamiento-, acreditan que las humedades existentes en la vivienda propiedad de la actora son por condensación y no por un defectuoso mantenimiento de los elementos comunes, por lo que no cabe imputar responsabilidad alguna a la Comunidad de Propietarios. Subsidiariamente, se impugna el pronunciamiento de condena al pago de las costas procesales al concurrir serias dudas de hecho, como se infiere de la existencia de dictámenes periciales contradictorios sobre el origen de las humedades, hasta el punto de que el Juzgador de instancia expresa como hipótesis que la vivienda " pueda no estar adecuadamente aislada por derechos técnicos del sistema constructivos" y el testigo- perito D. Epifanio admite la posibilidad de en " una zona podría a ver una filtración puntual".

SEGUNDO.- Valoración de la prueba sobre la causa de los daños.

7.- Como se apuntado en el anterior fundamento de derecho, la controversia en esta alzada se circunscribe a dilucidar la causa de las humedades que presenta la vivienda NUM001 o NUM002/bajo cubierta del edificio sito en la TRAVESIA000 núm. NUM000 de Caldas de Reis, y, más concretamente, si se trata de filtraciones que tienen su origen en una deficiente conservación de la cubierta, o de un exceso de condensación motivada por la falta de ventilación de las dependencias y del uso de una estufa de pellets, o de la contribución de ambas concausas.

8.- En relación con esta cuestión, se aporta un primer informe, emitido por D. Víctor, perito de la compañía OCASO, con la que la Comunidad de Propietarios tenía suscrito la póliza de seguro nº NUM003, que, con ocasión de inspeccionar la vivienda el 19/11/2020, hace constar que el siniestro entra dentro de los riesgos cubiertos al obedecer a filtraciones a través de la cubierta (cfr. el informe -doc. 7 de la demanda-, pero no ratificado en juicio):

" En la inspección se verifica la existencia de daños por agua, en forma de humedades y colonias de hongos, en dos dormitorios, salón y una cocina del piso NUM001, portal NUM000, del edificio asegurado en póliza.

Atendiendo a la localización y forma de los vestigios, así como realizada inspección ocular al exterior, se concluye que los daños se producen por filtraciones pluviales sin reparar a través de la cubierta del edificio."

9.- Asimismo se acompaña con la demanda un informe emitido por el arquitecto D. Candido, por encargo de la Comunidad de Propietarios a propuesta de la hoy demandante, y que en fecha 22/01/2021 examinó el interior de la vivienda NUM001 y la cubierta de la edificación, desde las terrazas de esta misma vivienda, constatando que (i) es una edificación que consta de planta baja destinada a locales comerciales, y dos plantas altas y una planta NUM002, destinadas todas ellas a viviendas, con una antigüedad aproximada de 13 años (2007); (ii) las fachadas con frente a vía pública presentan un acabado de fábrica de piedra, las carpinterías exteriores son de aluminio lacado en color; (iii) la cubierta es de teja cerámica curva sobre fibrocemento, cuenta con cuatro pequeños patios interiores y presenta dos pendientes claramente diferenciadas: en la parte central la pendiente es menor, mientras que en la franja contigua a las fachadas tiene una pendiente más acusada, en tanto las viviendas situadas en la planta NUM002 presentan pequeñas terrazas, mansardas y ventanas dispuestas en los faldones de cubierta; y (iv) los desperfectos producidos por las filtraciones de agua procedentes de la cubierta se localizan en la práctica totalidad de las estancias de la vivienda, esto es, en la cocina, el salón y los tres dormitorios (no así en el vestíbulo, el pasillo o el baño): en el dormitorio principal se aprecian importantes humedades y manchas de moho en los techos; en la cocina, los desperfectos se reflejan en las proximidades de la ventana existente en el faldón de cubierta, apreciándose piezas de alicatado rotas; en el segundo dormitorio, las humedades y manchas de moho se concentran en las zonas contiguas a la ventana existente en el faldón de cubierta tanto en techos como en paredes; en el tercer dormitorio, las filtraciones se reflejan en el techo; y en el salón, las humedades y manchas de moho aparecen en distintas zonas de techos y paredes (cfr. el informe elaborado por el citado perito -doc. 8- , en relación las fotografías 1 a 28, incorporadas en el mismo).

10.- Más concretamente, el Sr. Candido recoge en su informe las siguientes observaciones: (i) al examinar los cerramientos de piedra de la fachada en las zonas de las terrazas de la vivienda, se aprecia que las juntas están correctamente selladas, lo que indica que las filtraciones hacia el interior de la vivienda no se están produciendo a través de las fachadas (fotografías 29 a 38); (ii) por el contrario, al revisar la cubierta, comprueba la existencia de numerosos desperfectos, y en concreto, por un lado, en la línea en la que se produce el cambio de pendiente del faldón de cubierta, la primera hilada de teja en la parte central del faldón, que tiene menor pendiente, funciona como un alero, por lo que las tejas deberían volar sobre las placas de fibrocemento, mientras que en nuestro caso, éstas están enrasadas con las tejas (fotografías 51 a 60), y, por otro lado, se aprecia que esa primera hilada está fijada con ganchos, y no con mortero -tal y como dispone la NTE QTT para eliminar el riesgo de que el agua de lluvia pudiera infiltrarse entre las tejas y el fibrocemento-, de forma que el agua puede introducirse por debajo de las tejas de esta primera hilada, pasando por el interior de las tejas que conforman la parte del faldón con mayor pendiente y filtrándose al interior de la vivienda por posibles desperfectos en las placas de fibrocemento y/o defectos en la impermeabilización de limas, canalones y encuentros con elementos de fachada, carpinterías, faldones de teja de las mansardas...; (iii) se observa la existencia de vegetación en los encuentros de las tejas, piezas rotas y movidas, suciedad en las limas y canalones, impermeabilizaciones en mal estado (fotografías 65 a 74); y (iv) en cambio, las zonas de encuentro entre las fachadas de las mansardas y la cubierta de teja parecen estar en buen estado, igual así como los encuentros entre las ventanas existentes en los faldones de cubierta, y la propia cubierta, comprobándose que están correctamente resueltos (cfr. el citado informe -doc. 8 de la demanda-).

11.- Con fundamento en estas observaciones, el testigo-perito llega a la siguiente conclusión (apartado C) del informe -doc. 8-):

" [...] las filtraciones de agua que se transmiten hacia el interior de la vivienda, se originan en la cubierta de teja de la edificación, discurriendo por el interior de las tejas hasta filtrarse a la vivienda por posibles desperfectos en las placas de fibrocemento, defectos en la impermeabilización de limas, canalones y encuentros con elementos de fachada, carpinterías, faldones de teja de las mansardas.

El agua, al discurrir por el interior de las tejas, tiende a infiltrarse hacia el interior de la vivienda, provocando las manchas y humedades en paredes y techos, y la rotura de las piezas del alicatado en la cocina, sin que esos desperfectos puedan deberse a problemas de condensación."

12.- En la segunda sesión del juicio, el citado testigo-perito D. Candido se reafirmó en estas conclusiones y explicó que " a mí me llamó la hija de la propietaria, en nombre de la Comunidad, porque le había dado mi nombre un constructor que había ido a ver los daños..., los honorarios los abonó la Comunidad de Propietarios; visité la vivienda, hice un recorrido por todas las estancias de la vivienda, viendo donde estaban localizados los daños, viendo las características de esos daños, y después lo que se podía ver desde el exterior, desde las terrazas, el estado de la cubierta; los defectos que indica el informe pertenecen a la tercera planta, que es NUM002...; la cubierta tiene una doble pendiente, una pendiente menos acusada en la parte central y después, en la parte del final, tiene una pendiente muy acusada, en ese trozo final, en esa franja, están localizados los daños; las habitaciones que tienen ventana al exterior son las que están afectadas; las estancias más afectadas son las que están en la zona exterior, donde tiene la pendiente más acusada, que es donde están también las ventanas y los huecos de las terrazas...; la falta de ventilación, la condensación, puede ser un tema auxiliar, pero por ejemplo la condensación se suele producir más... en las estancias y en las zonas que no tienen ninguna ventilación, por ejemplo, en este caso deberían ser más acusadas en el vestíbulo, en el baño y en el pasillo, y sin embargo en esas zonas no hay ningún daño, están localizados en la parte de la cubierta más empinada, aparte de que normalmente las condensaciones es otro tipo de manchas, no están tan localizadas, suelen ser más generalizadas, no tan fuertes, no tan impactantes como éstas de aquí...; creo que visité la vivienda en enero, se veía la humedad, aparte de verla se notaba que la pared estaba húmeda..., las manchas nos permiten afirmar que son debidas a la entrada de agua, sobre todo porque están muy localizadas, si fuera una condensación estaría como mucho más repartido todo, no estarían centralizadas en la zona de las uniones de la cubierta o los bordes, porque el problema de los temas de filtraciones es que no se sabe exactamente dónde es la filtración, entonces la única manera de resolverlo es encontrar el origen; por la disposición lo más fácil es que la filtración sea en la unión de las dos pendientes de las cubiertas porque digamos que son las zonas más débiles, pero hasta no descubrir, hasta no retirar las tejas, y ver cómo está el fibrocemento de abajo, no se puede saber qué zona hay que tratar; cuando entré en la vivienda (había) una temperatura normal...; lo que aconsejo es retirar primero las tejas e ir viendo donde está el problema, si el problema es en la unión, habría que retirar las tejas, ver si la uralita está totalmente seca -porque si va filtrando, el fibrocemento también se va reblandeciendo, y entonces habría que retirarlo-, ver si está impermeabilizado y, si no, volver a hacer una impermeabilización y comprobar si el forjado de hormigón sigue estando mojado...; (preguntado si subió a la cubierta) lo vi desde la terraza, vi algún trozo (de teja) que estaba separado, sobre todo había mucha vegetación, las raíces pueden provocar que se separen, vi algún trozo que está como separado, está la teja entera y después había colocado como trozos, a lo mejor es para proteger...; (preguntado si el tejado está en buen estado de conservación) sacando lo que es toda la vegetación que tiene, y después, lo que digo en el informe, es que en la unión entre las dos cubiertas la cubierta de abajo funciona realmente como una fachada..., desde el momento en que los canalones y las tejas aparecen con vegetación, con líquenes, no está en un estado perfecto..., esa vegetación tiene raíces, esas raíces van entrando por dentro de las tejas y lo que hacen es separarlas, en las zonas que aparecen en las fotos están separadas...; se ve que la primera hilada no tiene mortero, tiene los ganchos, tiene la uralita y la teja está enrasada...; en la zona donde se producen los daños no está separado el forjado de la cubierta, está la teja, el fibrocemento y el forjado...; no sé en la parte central..., el forjado es un forjado de hormigón continuo, puede ser que en la parte central haya..., pero no en la parte de las viviendas..., las humedades se concentran en el extremo, en el lateral, y en mi opinión se origina precisamente (en) el cambio de pendiente...; las humedades son por filtración, y son filtraciones de la cubierta, lo que no puedo afirmar es en qué punto concreto se originan hasta no levantar las tejas, lo más probable es que se originen en las limahoyas...; las manchas están en las estancias debajo de esa zona...., se originan en las uniones, que es por donde el agua discurre...; el vuelo de la teja sobre el fibrocemento es para que el agua no se cuele por dentro, en este caso la teja no está volando, está justo cortada, enrasada, con el fibrocemento...; descarto que esas manchas sean únicamente y exclusivamente por condensación... "

13.- Se pronuncia en la misma línea D. Jacobo, perito de la aseguradora CATALANA OCCIDENTE, S.A., con la que la actora tenía concertado un seguro de hogar nº NUM004, y que visitó la vivienda el 29/06/2020, observando daños en pintura de tres dormitorios (techos en bajo cubierta y paredes verticales de dichas estancias), y el 19/05/2021, a raíz de producirse un incremento de daños (pintura del salón y de la cocina, a mobiliario y ropa existente en las distintas dependencias). En su informe, el perito Sr. Jacobo se hace eco de las conclusiones expuestas en los anteriores del Sr. Víctor y del Sr. Candido y afirma (cfr. el informe del Sr. Jacobo -doc. 4 de la demanda-):

" Las causas del siniestro son la falta de mantenimiento y conservación de la cubierta del edificio de viviendas. Hay siniestros previos referente a rotura de limahoyas y rotura de tejas.

[...] Inicialmente le indicaban a la asegurada que los daños en su vivienda eran debidos a condensación, pero todas las estancias son exteriores con amplias ventanas, pero es evidente es unánime entre las 3 periciales existentes, que no se tratan de daños condensación, ya que hay zonas de las paredes en los paramentos inclinados que están totalmente húmedas y reblandecidas debido a la humedad existente en ellas. Las humedades se encuentran en zonas localizadas en encuentros con cumbrera y limahoyas, lo que indica rotura de tejas o falta de impermeabilización. Los daños en el riesgo asegurado, afectan a pintura de cocina, salón y 3 dormitorios.

[...] Fruto de la humedad existente en el interior de las estancias afectadas debido a las filtraciones y pese a los esfuerzos por ventilar la vivienda, mediante apertura de ventanas y ayuda de deshumidificador, se vió afectado parte del mobiliario y colchones de los 3 dormitorios, ropa de vestir que se guardaba en cajones de dichos dormitorios, y mueble estantería del salón.

La comunidad de propietarios tiene la obligación de reparar la cubierta (impermeabilizar principalmente) y revisar su estado por completo, ya que se aprecia falta de mantenimiento de la misma, al igual que tejas rotas. La reparación de la causa asciende aproximadamente a 15.000,00 €, correspondientes a la reparación de la cubierta y sustitución de tejas rotas."

14.- El mencionado perito D. Jacobo se ratificó en su informe en la vista, donde aclaró que es perito de seguros y que fue a ver la vivienda en el verano de 2020 y en mayo del 21 y que " entiende que el origen de los daños se encuentra en la falta de conservación y de mantenimiento de la cubierta porque todos los frentes afectados eran exteriores, están en el faldón de mayor pendiente y había 2 habitaciones sobre todo donde se producían manchas y cercos en las paredes, eso indica que filtra agua, después había una mancha o punto negro, en esa humedad se produce condensación, porque seguramente está también mal aislado el edificio y se producen puentes térmicos; llegó a esa conclusión debido a las zonas donde se manifiestan esas manchas, a las limas, porque allí hay mansardas, como las llaman, buhardillas, en los encuentros del tejado con el faldón que baja hay una lima que, como se puede ver en las fotos, hay tejas que están movidas, hay musgo, había suciedad, el agua no circula bien, se puede meter por debajo de las tejas cobijas y filtrar para adentro; (preguntado si puede deberse a condensación por falta de ventilación) no, imposible, según me dijo la asegurada, eso empezó en el 2015, las filtraciones, la casa es de 2007, pasaron otros 8 años, si fuera por una mala ventilación habría pasado desde el principio; después, cuando yo fui en el 2020, en agosto, la Comunidad pintó..., en noviembre, solo dos meses después, y era verano, fue el perito de la Comunidad y ya volvía a estar con filtraciones y con problemas; en verano no se producen condensaciones, no hay temperatura exterior como para producirlas, y los dormitorios que estaban afectados y que se habían pintado, en dos meses ya estaban otra vez en mal estado; si se producen condensaciones es por un defecto del edificio..., se producen por puentes térmicos debido a un problema del sistema constructivo, es decir, no está bien aislado el edificio, no es un problema de ventilación...; cuando visité la vivienda no tuve la sensación de falta de ventilación, todo lo contrario, además de que hay más afectados, hay un acta de 2021 donde se recoge que había más vecinos que tenían un problema similar...; la condensación se produce cuando el contraste del aire caliente con el aire frío, es decir, que se alcanza la temperatura de rocío que se llama y el vapor se convierte en agua, en líquido, es el producto de una temperatura baja, no la temperatura del verano...; había desconchados en la pintura, (en la cocina) el mortero quedó pegado a la fachada, con el agua hincha y produce que se dilate el azulejo y se producen fisuras; la condensación lo que produce (en el azulejo) son gotitas de agua como cuando te duchas...; (preguntado si se puede deber a la existencia de una estufa de pellets) no, porque la estufa se pone en invierno, no hay estufa en verano y le salió, y además cuando pones una estufa lo que haces es calentar la casa, bajas la humedad relativa de la casa; para que se produzca condensación la humedad relativa tiene que estar al 100%, y además los dos baños interiores y el pasillo no tienen manchas de condensación, se manifiestan en las estancias exteriores, y la estufa da al pasillo...; la cubierta del edificio tiene un problema de mantenimiento, en las limas está llena de musgo, está sucia, hay algunas tejas desplazadas..., falta limpieza, aparentemente la cubierta está correcta pero filtra agua, la cubierta tiene dos soluciones para evitar que entre agua, la teja y luego la plancha de fibrocemento, si filtrase agua por las tejas, esa agua tendría que pasar por las planchas de fibrocemento, no sabemos cómo está la plancha, estará agujereada, no pude quitar las tejas, no desmonté las tejas, sí que las ví (las planchas) porque se ve la teja encima de ellas, es una cubierta mansarda que tiene una pendiente del 70%, después del 30%, y ahí se ve que el alero no sobrevuela; cuando hay un encuentro, se llama cubierta "francesa", la norma técnica recomienda que vuele un poco para que el agua que cae de la parte de arriba caiga sobre el faldón derecho y no se pueda meter el agua cuando llueve con viento, por debajo de la uralita y de la teja, y en este caso no vuela nada, están rasadas...; no vi la cubierta por dentro...; allí filtra agua, cuando llueve, aquello se humedece; el edificio tiene problemas de aislamiento en la zona de las ventanas, lo reconoce su perito, pero el mal aislamiento del edificio produciría condensaciones, pero nunca la entrada de agua...; pueden ser problemas de las tejas, de las limahoyas...; las humedades están en el encuentro con el forjado, con la piedra; hay filtraciones de agua y el edificio está mal aislado, tiene un defecto de aislamiento porque le pasa a todos los vecinos, y en esta vivienda también filtra el agua, es decir, cuando llueve se mojan las paredes..." (min. 33:30 a 48:00).

15.- Por el contrario, el testigo-perito D. Epifanio, arquitecto técnico al que contrató la Comunidad para valorar la procedencia de ejecutar las obras, considera que se trata de humedades por condensación, salvo en una zona concreta: " a mí me contrataron para mirar unos problemas, unas humedades que había en un piso..., fui al piso, hice la visita, vi las humedades, me citaron en una reunión de la Comunidad para explicar las humedades que yo veía, fui a la reunión de la Comunidad, expliqué las humedades como yo las veía, no les interesó el tema, de lo que yo veía y no me llamaron más; bueno, aun fui más veces, fui a ver las humedades, así como entré ví que era condensación; tenía una cámara térmica, comprobé si era condensación, había una zona que estaba al límite de la condensación. Entonces me entraba una duda, podía ser que tuviese algún tipo de filtración..., y dije, a ver esa zona habría que mirarlo por el tejado, lo expliqué en la Comunidad, tuve una reunión de Comunidad..., llamaron a un constructor, otro, que no era el que había ido conmigo, el otro constructor subió al tejado, me llamó por teléfono "yo aquí no veo nada"...; subí con el presidente de la Comunidad que había de aquella, gateé por el medio del tejado, hasta el fondo, y estaba todo seco; me insistía el presidente de la Comunidad en que a lo mejor había una acumulación de agua en un lado, le dije a ver de qué acumulación me estás hablando, de qué color es el ladrillo, rojo, a ver, si hubiera humedad estaría negro; no había agua; las visitas fueron en varias épocas...; yo fui a instancia de la administración de la Comunidad...; no hice informe porque entendí que las humedades eran de condensación..., no les debió interesar que yo dijese eso y entonces no me contrataron; la idea era que yo fuese con el constructor, le dijese al constructor por donde entraba el agua, dónde tenía las filtraciones; entonces, estoy mirando el tejado, no hay una teja rota, debajo de esta teja hay una uralita, la uralita tendría que estar rota también, ¿algún canal? Los canales estaban inmaculados, estaban bien, la única posibilidad de que hubiese agua es que en la parte horizontal de la cubierta, en ese espacio del tejado, entrase agua de alguna manera y acumulase arriba contra la esquina, contra la parte exterior..., yo interpretaba que era condensación pero como estaba tan al límite..., subí a la parte de arriba y estaba seco, es más, en los bajos cubierta normalmente la uralita condensa y se producen unos pequeños goteos que hacen una línea con pequeñas gotas de la condensación, ni gotas había, estaba seco; el ladrillo exterior, que siempre por la humedad se pone negro..., estaba rojo, como recién comprado, impecable; es más, es que para acceder a la cubierta tengo que acceder desde el otro extremo del edificio, ir arrastrándome... con la linterna mirando todos los espacios que hay, todo el edificio de un extremo a otro estaba seco, impecable..., fui por debajo, a gatas, estuve debajo justo de la uralita..., miré, había ratones secos, pero agua no había...; las tejas estaban en buen estado, no había ninguna teja rota; me quedaba una duda, a ver, el tejado hace así (inclinado) y esta teja no estaba tomada con cemento, había una cámara de aire, que es bueno porque ese aire que ventila seca la parte exterior, hace que no produzca la condensación, hasta ese lado sería bueno, pero me quedaba la duda de, si en ese espacio, podía entrar agua y filtrarse por ahí, porque la humedad, en esa esquina, por el quiebro, era bastante alta, y me dije por alguna razón será más alta...; el recercado de las veluxes estaba húmedo, pero eso es por puente térmico...; visité el piso de la demandante, no vi desconchados de pintura, había un montón de hongos en el encuentro del forjado, una acumulación de hongos por esa condensación, había en los paños de cubierta que no estaban ventilados... allí se producía la condensación..., y después, alrededor de las velux, sí tenían agua, y después una ventana que daba a la zona exterior...; en definitiva, el problema no es de la cubierta, no es de filtración, en lo que yo vi...; estos daños se acentúan cuando llueve porque cuando llueve es cuando sube el grado de humedad...; en el mes de julio no llovía y la señora tenía manchas de condensación, ¿por qué? Porque tenía la calefacción más alta de lo que la tenía que tener y automáticamente le condensaba, esa condensación se produce, no por la lluvia..., se produce por el uso de la vivienda; cuando fui a mirar la vivienda, cuando fui al bajo cubierta, sí llovía, llovía bastante y estaba seco..." (min. 10:50 a 32:50 de la primera sesión del juicio)

16.- Igualmente, el perito propuesto por la demandada, arquitecto técnico D. Obdulio, que visitó la vivienda el 10/02/2022, coincide en que las humedades obedecen o traen causa de la condensación y no de filtraciones de la cubierta. El perito hace constar en su dictamen que (i) las manchas no presentan localización concreta, (ii) no se observan desconchados en la pintura, ni cercos por acumulación; (iii) son manchas homogéneas en forma de acumulación de pequeños puntos oscuros que se desarrollan de manera uniforme a través de los paramentos tanto verticales como horizontales; y (iv) dichas manchas se concentran y se extienden desde la parte más exterior de la estancia y desde los elementos estructurales del edificio tal que los forjados o los recercados de hormigón de las ventanas velux, los cuales no presentan cerramiento de cámara en su perímetro, rematando la pared interior del cerramiento exterior contra ellos o bien las vigas perimetrales de los forjados en la parte superior de los cerramientos. Y concluye (cfr. el informe pericial):

" Las humedades que se pueden apreciar en la vivienda visitada, por su desarrollo y aspecto resultan ser humedades de condensación.

[...] La formación de humedades de condensación en las estancias se debe principalmente al contacto de aire húmedo caliente del interior de las estancias, con paramentos fríos cierres de fachadas o elementos estructurales al exterior. Dichos paramentos fríos lo pueden ser por carencia de aislamiento térmico o defecto en el mismo en ese caso estamos en el primer caso es decir elementos fríos sin aislamiento térmico en fachada, que se manifiesta en vigas de coronación de forjados, elementos macizos de ventanas o casetones de salida a terraza como elementos estructurales sin aislante térmico.

No se puede considerar la entrada de agua como causa de las manchas que se observan, por lo indicado con anterioridad, no hay presencia de cercos en pinturas, la pintura no está dañada si presenta ampollas visibles, es suficiente la limpieza con producto especial, fungicida, para eliminar las manchas que se producen por acumulación de esporas

[...] Por otra parte es importante indicar que la incidencia del aire caliente y húmedo sobre elementos estructurales fríos y en contacto con la parte exterior de los cerramientos del edificio, se ve penalizada por la orientación de las fachadas al norte y noreste, por lo tanto fachadas frías, con predominancia de viento frio y ausencia de lluvias, así como la humedad ambiental debida a la situación próxima al lecho del rio, humedad ambiente que aprecia en la oxidación de elementos de carpintería de la vivienda."

17.- En el acto de la vista (primera sesión), el citado perito Sr. Obdulio se reafirmó en su informe, insistiendo en que " son manchas de condensación las que he visto en la vivienda; me baso, primero, en que se desarrollan prácticamente en la totalidad de la vivienda, no son filtraciones puntuales en una zona concreta, no, se desarrollan en toda la vivienda; segundo, se desarrollan en elementos macizos, elementos generalmente de hormigón, que son los recercados de las ventanas velux..., en vigas de quiebros de cubierta, incluso en los elementos de hormigón que corresponden con los casetones de las ventanas que dan salida a la terraza o las ventanas que hay en algunas estancias, se desarrollan siempre en elementos de hormigón, que son elementos fríos, generalmente; por otra parte, cuando yo voy, la pintura está sana, no hay desconchados, porque si hay una filtración de agua, el agua lo que hace es dañar las pinturas, hace desconchados, entra en una zona, va dejando cercos, y son cercos sucesivos, generalmente más oscuros, y van dejando esa marca..., en este caso yo no he visto ningún cerco, simplemente he visto una acumulación de puntos negros, que son colonias de hongos, que incluso se desarrollan a otras zonas que no están en contacto con el exterior, se transmiten a través del aire; no veo ningún motivo real para decir que hay algún, tipo de filtración en esa vivienda, no existe ninguna filtración...; descarto que estas humedades provengan de la cubierta, insisto, no he visto ninguna filtración de agua allí, no la he visto ni en la vivienda ni arriba, es decir, en el zaguán que nos queda por la parte de arriba no se aprecia absolutamente nada, ni en la uralita ni el suelo, no hay absolutamente nada, incluso hay una zona condensada, que corresponde con una estancia, que es la última estancia, y he estado en la vivienda contigua y en esa pared no hay absolutamente nada, no hay ningún daño, es decir, no hay entrada de agua; (en el tejado de ese edificio) hay un elemento horizontal y después hay unos tabiquillos de ladrillo, unas viguetas, uralita y teja, superpuesta la una a la otra... y después hay un forjado inclinado; ví la parte exterior, estaba bien, no había tejas movidas, no había tejas desplazadas, no ví ninguna teja rota, o sea que en principio estaba todo bien, las limahoyas que se pudieron ver estaban bien, estaban sanas, no había daño; vi el tejado de uralita, por dentro, no había ningún daño, es más, si hubiera algún daño, desde el momento en que entra y discurre por la uralita va dejando muchísimos cercos porque además es una zona en la que se crea muchísima porquería allí, entonces, al haber humedad, esa uralita, con toda la suciedad que tiene, va dejando cercos que va arrastrando la propia suciedad de la uralita, la que tiene por debajo, y no tenía nada; el agua, de existir, en ningún caso puede venir la cubierta...; el día que yo fui, llovía..., había muchísima humedad...; el problema es de una condensación, la lluvia, si la había, no es el problema...; hay una estancia interior, que es un baño, y tiene un falso techo, y ahí no hay fallo, ahí no va a haber fallo porque los problemas eran en elementos estructurales que tienen contacto con el exterior, dormitorios, cocina...; (los daños) coinciden en la viga que hay en el encuentro entre el forjado horizontal y el forjado inclinado, en los recercados de las ventanas velux..., en esos elementos de hormigón ahí es donde tengo un problema de humedad y, por tanto, de condensación, y después hay otros elementos, que son los casetones..., ahí en esos elementos también hay elementos de hormigón..., en esos elementos, en ese cumio, ahí también hay un problema de condensación...; hay un problema de puentes térmicos, se encuentra en los elementos de hormigón..., sería recomendable aislar..., hay una falta de aislamiento, realmente esos elementos de hormigón tendrían que estar mejor aislados, pensemos que el hormigón que yo tengo dentro llega afuera, aunque después tenga una uralita por encima, eso no es nada, es un elemento macizo que queda por dentro en la vivienda y por fuera al exterior, entonces la temperatura exterior siempre va a ser más fría que la interior, porque yo pongo calefacción o por lo que sea, esa falta de aislamiento, con la humedad que yo tengo en la vivienda y esa alta temperatura, lo que va a producir es esa condensación. Se combinan muchos factores..." (min. 48:30 a 01:02:35).

18.- Nos encontramos, pues, ante posturas discrepantes. Mientras los testigos-peritos D. Candido y D. Jacobo convienen en que, sin perjuicio de que pudieran concurrir problemas de condensación relacionados con defectos en el aislamiento del edificio, la causa de las humedades que presenta la vivienda radica en las filtraciones a través de la cubierta, provocadas por su defectuosa conservación y mantenimiento (tesis refrendada por el perito der la aseguradora OCASO, que lo es de la Comunidad demandada, D. Víctor), el testigo-perito D. Epifanio y el perito de la demandada D. Obdulio entienden que estamos ante problemas de condensación, motivados por la falta de ventilación de la vivienda, agravada por el mayor contraste que implica el exceso de calefacción, si bien el primero admite dudas en una zona concreta, en la que admite que pudiera existir una filtración.

19.- Después de examinar detenidamente los informes obrantes en las actuaciones (y las fotografías incorporadas en cada uno) y escuchar las explicaciones y aclaraciones ofrecidas por los mencionados técnicos en las sesiones del juicio, la Sala se inclina por la versión que, sobre el origen de las humedades, ofrecen los testigos-peritos D. Candido y D. Jacobo, es decir, la existencia de filtraciones procedentes de la cubierta, por los siguientes motivos: (i) las manchas de humedad y concentración de hongos no se extienden por toda la vivienda, sino que se localizan en las estancias en contacto con el exterior, sin que se aprecien en el vestíbulo, pasillo y baños, como pasaría si se tratase de humedad por condensación, máxime si tenemos en cuenta que se trata de las estancias menos ventiladas -por razones obvias- y la estufa de pallets enfoca al pasillo; (ii) la tipología de las manchas, es decir, su fuerza, color y concentración se adecúan más a la entrada de agua que a simple condensación; (iii) el recubrimiento de las paredes estaba reblandecido y mojado, lo que solo se explica por la presencia interna de agua; (iv) las manchas se sitúan justo en las zonas existentes debajo del encuentro de las dos pendientes, donde es más probable que, por el diseño de la cubierta, el agua que discurre por el faldón pueda filtrarse por cualquier hueco; (v) precisamente, en la cubierta existente sobre dichas zonas, se observa algunas tejas rotas y movidas, suciedad en las limas y canalones, impermeabilizaciones en mal estado y abundante vegetación, cuyas raíces tienden a mover las tejas y profundizar en las planchas de fibrocemento, provocando fisuras; (vi) uno de los dormitorios se pintó en el mes de agosto y, apenas dos meses después, ya habían vuelto a aparecer las manchas, lo que solo se explica porque haya algún tipo de filtraciones, ya que no parece posible que, en el período de dos meses, en pleno verano, con la ventilación impuesta por el calor y la ausencia de calefacción, se produzca un fenómeno de condensación tan notable como para provocar la aparición de hongos; (vii) el mismo testigo-perito D. Epifanio admitió que, en un punto concreto, la elevada tasa de humedad que revelaba el higrómetro le generó dudas sobre la existencia de una filtración de agua; (viii) las fotografías obrantes en los distintos informes evidencian que, contra lo que prevé la normativa técnica, la primera hilada de tejas en la parte central del faldón no sobresale o vuela sobre el alero, es decir, la primera hilada de teja funciona como un alero, por lo que las tejas deberían volar sobre las placas de fibrocemento, lo que no sucede, ya que en nuestro caso las placas están enrasadas con las tejas; (ix) asimismo, se aprecia que esa primera hilada está fijada con ganchos, y no con mortero, cuando la normativa impone esta última solución para eliminar el riesgo de que el agua de lluvia pudiera infiltrarse entre las tejas y el fibrocemento; y/o defectos en la impermeabilización de limas, canalones y encuentros con elementos de fachada, carpinterías, faldones de teja de las mansardas...; y (x) aunque tangencial, la titulación de los técnicos intervinientes, cuya solvencia profesional no genera dudas, acredita una preparación y cualificación distinta.

20.- Ciertamente, las observaciones de D. Epifanio y D. Obdulio acerca de que habían inspeccionado el espacio existente entre el forjado/uralita y las tejas y que no habían visto o apreciado indicios de agua o suciedad que permitan pensar en una filtración, podrían resultar, a priori, determinantes en orden a valorar la causa de los daños. Mas no es menos cierto que, dado el diseño y la inclinación de la cubierta, la presencia de aquellos únicamente sería viable en la parte central, resultando más difícil cuanto más se aproxima al alero y absolutamente imposible en la parte más próxima al mismo, lo conduce a limitar la eficacia de tales observaciones a la parte central, que fue la pudieron visitar por sí. En este sentido, el testigo-perito D. Candido fue tajante al declarar que " la zona de los daños no es posible verlo por dentro porque es el forjado y pegado al forjado el fibrocemento y la teja, en la parte central, que no pertenece ya a la vivienda, sí que puede ser posible visitarlo, en la parte más alta, donde está la cumbrera de la edificación, pero no en la vivienda, la zona que corresponde a las habitaciones no se puede visitar porque no hay espacio, la cubierta está totalmente pegada al forjado, a la parte estructural; (las manchas) están justo debajo de la cubierta, en esas zonas no hay separación entre la cubierta y lo que es la estructura del edificio, o sea, está la estructura, que es un forjado de hormigón inclinado, y después ya, justo encima, pegado a eso, va el aislamiento, el fibrocemento, y la teja; en otras zonas, donde hay más altura, si puede haber un falso techo y entonces hay un espacio entre el techo de la vivienda y lo que es la cubierta en sí, que es donde a lo mejor pudo meterse ese señor, pero es en la parte central del edificio, donde está la cumbrera del edificio..., pero nunca lo que corresponde a la vivienda". A mayor abundamiento, el estudio de las fotografías pone de manifiesto que, efectivamente, en la zona de cubierta que está sobre la vivienda, las tejas están pegadas a las planchas de fibrocemento, que a su vez está colocado sobre el forjado, sin que exista espacio alguno entre unas y otras.

21.- En definitiva, la revisión de la prueba practicada nos lleva a compartir las conclusiones alcanzadas en la sentencia objeto de recurso: las humedades existentes en la vivienda obedecen a filtraciones por deficiente mantenimiento o conservación de la cubierta, sin perjuicio de que hayan podido verse agravadas por efecto de la condensación causada por la falta o incorrecto aislamiento de la fachada del inmueble. Aspectos ambos que, al recaer sobre elementos comunes por naturaleza, deben ser asumidos por la Comunidad de acuerdo con el art. 10.1 a) LPH.

TERCERO.- Costas procesales.

22.- Subsidiariamente, la demandada impugna el pronunciamiento de condena al pago de las costas procesales por existir serias dudas de hecho sobre el origen de los daños. El motivo debe ser estimado porque, con independencia de que la ponderada valoración de la prueba practicada conduzca a la Sala a estimar acreditada la causa de las humedades, forzoso es reconocer que (i) el arquitecto técnico D. Epifanio, al que la Comunidad encargó, a petición de la actora y por designación de ésta, un informe sobre el origen de las humedades, concluyó que respondían a la condensación y no a filtraciones; y (ii) dicha conclusión fue confirmada por el constructor que le acompañó y por el arquitecto técnico Sr. Obdulio... En estas condiciones y a los efectos previstos en el art. 394.1 LEC, cabe apreciar serias dudas de hecho, y, por tanto, a excepcionar el principio objetivo del vencimiento, debiendo cada parte asumir las costas procesales causadas a su instancia y siendo las comunes por mitad.

23.- La estimación parcial del recurso comporta que cada parte abone las costas procesales devengadas por su intervención en esta alzada ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,