Sentencia Civil 421/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 245/2023 de 13 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

1.- Es objeto de apelación la sentencia por la que, estimando parcialmente la demanda presentada por las sociedades PROMOCIONES CONSLAYCA, S.L., PROMOCIONES TOMBELO, S.L., y GÓMEZ Y BALADO, S.L. (en adelante, CONSLAYA, TOMBELO y GÓMEZ Y BALADO, respectivamente), frente a las mercantiles CONPRONOR, S.L., y GRUPO PROPERTY WORLD RENTING CAPITAL, S.L., y desestimando la demanda reconvencional formulada por estas últimas frente a las demandantes, (i) se declaró, por aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, la responsabilidad solidaria de CONPRONOR S.L y GRUPO PROPERTY WORLD RENTING CAPITAL, S.L. (en lo sucesivo, CONPONOR y GRUPO PWR), respecto al contrato de fecha 11/09/2017 y los efectos del mismo; (ii) se declaró el incumplimiento contractual del mencionado contrato de fecha 11/09/2017 por la entidad demandada CONPRONOR, y, por ende, del GRUPO PWRC S.L, con efectos desde el 02/04/2019, fecha de notificación de la resolución contractual, y, con tal motivo, se declaró la resolución judicial del citado contrato; y (iii) como consecuencia de la resolución contractual, se condenó solidariamente a las demandadas CONPRONOR y GRUPO PWRC a reponer a los actores en la total posesión y gestión de los activos objeto del contrato, con entrega de las llaves de los inmuebles y todos los documentos y contratos referidos a los mismos y suscritos con terceros, con entrega de fianzas y depósitos y/o y la documentación que se haya generado o se genere hasta la efectiva entrega de la posesión.

2.- Para una mejor comprensión de la cuestión controvertida, sin perjuicio de un posterior análisis más detenido, conviene recordar:

1º Las sociedades CONSLAYA, TOMBELO y GÓMEZ Y BALADO tienen por objeto, en síntesis, la promoción, construcción, venta, explotación y gestión de activos inmobiliarios, como consecuencia de lo cual son propietarias de una serie de inmuebles, gravados con diversas cargas hipotecarias.

2º La entidades CONPRONOR y GRUPO PWRC se dedican al diseño de estrategias de saneamiento financiero para el sector inmobiliario (basadas en la captación de fondos a través de capital raising y/o emisión de deuda, para regularizar o cancelar las cargas que pesan sobre activos inmobiliarios) y a la gestión y administración global de activos inmobiliarios (obsérvese que, aunque el objeto social escriturado de CONPRONOR es la promoción y construcción, agencia de la propiedad inmobiliaria, asesoramiento de inversiones inmobiliarias, compraventa e intermediación en transmisiones inmobiliarias, en el contrato de vinculación suscrito por ambas en fecha 17/05/2017, se indica que la actividad de las dos entidades es la promoción, explotación y gestión de activos inmobiliarios, y que ambas se dedican al diseño de estrategias de saneamiento financiero -doc. 3 de la contestación-).

3º Tras diversos contactos y teniendo las entidades CONSLAYA, TOMBELO y GÓMEZ Y BALADO interés en obtener financiación y, en su caso, proceder a la venta de sus activos inmobiliarios en la zona de Sanxenxo y la Illa de Arousa, la sociedad GRUPO PWRC les hizo llegar una propuesta de contrato denominado " de asesoramiento para la gestión y saneamiento de carteras inmobiliarias con cargas hipotecarias", por el que aquéllas (propiedad) encargaban a ésta (asesor) la realización de cuantas gestiones fueran precisas para arrendar los inmuebles que se describían en el anexo I, con el objeto de que la renta neta obtenida por dicho alquiler fuera lo suficientemente interesante como para que los inversores que el asesor afirmaba disponer quieran comprar los citados inmuebles, con el precio mínimo de las respectivas cargas hipotecarias, es decir, el objetivo final del contrato era la venta de los citados activos con la mediación y gestión del asesor, al que entre tanto se cedía la gestión y administración de los inmuebles.

4º Después de varios meses de negociación, por escritura pública otorgada en fecha 11/09/2017, ante el notario con residencia en O Grove, D. Pablo Pazos Otero, se formalizó el contrato de asesoramiento para la gestión y saneamiento de carteras inmobiliarias con cargas financieras y opción de compra, que recogía el protocolo de intenciones de la venta de las propiedad a un tercero y la cesión de la gestión y posesión de las propiedades al asesor, " para su puesta e valor, regulándose el régimen de posesión durante la vigencia del contrato" (60 meses), pero no con la sociedad GRUPO PWRC, sino con la mercantil CONPRONOR, que, como después se dirá, venía a ser una sociedad instrumental de aquélla, con unidad de gestión y dirección.

5º En el proceso de negociación tuvo especial protagonismo el abogado D. Fermín, que lo era de las sociedades propietarias de los activos y cuya intervención posibilitó el acuerdo alcanzado.

6º Por burofax de fecha 11/02/2019, la propiedad requirió a CONPRONOR y a su administrador D. Edemiro, para que, en el plazo de 10 días, procediera a subsanar las obligaciones contractuales que indicaba incumplidas, bajo apercibimiento de resolución del contrato; dicho burofax no fue entregado al resultar desconocidos los destinatarios en la dirección facilitada, si bien, remitido por correo electrónico de la misma fecha a GRUPO PWRC, la mercantil CONPRONOR se dio por notificada y contestó mediante burofax de 20/03/2019, en el sentido de negar el incumplimiento de sus obligaciones y, por tanto, la existencia de causa de resolución contractual.

7º Transcurrido el plazo fijado, por telegrama de fecha 02/04/2019, la propiedad comunicó a CONPRONOR, a través del letrado designado, la resolución del contrato suscrito entre las partes en fecha 11/09/2017.

3.- Expuestos los mencionados antecedentes, la sentencia aborda en primer lugar la pretensión de la actora de que se aplique la doctrina del levantamiento del velo de las sociedades GRUPO PWRC y CONPRONOR, al tratarse en realidad de una misma empresa y existir unidad de intereses, y, en consecuencia, se declare la responsabilidad solidaria de ambas respecto al contrato de fecha 11/09/2017 y los efectos del mismo. Tras repasar la jurisprudencia recaída en materia de levantamiento del velo, la sentencia razona que, a la luz de la prueba practicada (en particular, los correos electrónicos y documentación cruzada entre las partes antes y después del contrato de 11/09/2017, y la testifical sobre la actuación ex post de GRUPO PWRC, asumiendo la gestión, ofreciendo los inmuebles en alquiler y percibiendo la renta, contratando seguros y reparaciones...), se acredita el carácter instrumental de la empresa CONPRONOR, " siendo una sociedad adquirida para ocultar a la empresa PWR, la cual intervino antes y después de la firma del contrato, desestimándose la falta de legitimación pasiva de la misma alegada en la contestación a la demanda, existiendo una unidad societaria, utilizándose como pantalla a CONPRONOR sin otra finalidad que perjudicar a los actores en el caso de incumplimiento del contrato firmado por esta última mercantil". Por consiguiente, entiende que concurren todos los requisitos exigidos para el levantamiento del velo, rechaza la alegación de falta de legitimación pasiva esgrimida por GRUPO PWRC y declara la responsabilidad solidaria de ambas respecto de los efectos del contrato de fecha 11/09/2017.

4.- Acto seguido, la sentencia examina la petición de que se declare el incumplimiento contractual del mencionado contrato de fecha 11/09/2017 por las demandadas, con efectos desde el 02/04/2019, y en consecuencia se declare judicialmente la resolución judicial del citado contrato. A tal fin, estudia la cláusula 5ª del contrato, que faculta a la propiedad para resolver el mismo ante el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que recoge y cuya nulidad postula la parte demandada en vía reconvencional por dolo como vicio del consentimiento (supuesto comportamiento desleal de las mercantiles demandantes y del letrado D. Fermín). La sentencia se hace eco de los razonamientos del auto dictado en fecha 11/06/2020 por el Juzgado de Instrucción nº 3 de Cambados, que declaró el sobreseimiento libre de la causa penal abierta a raíz de la querella interpuesta por las demandadas contra D. Fermín por deslealtad profesional y que fue confirmado por el auto de 23/10/2020 de la Sección 4º de esta Audiencia Provincial, indicando que lo que tales resoluciones y la documentación aportada ponen de manifiesto es que el Letrado redactó un contrato, que GRUPO PWRC estuvo en las negociaciones previas, existiendo comunicaciones antes y después de la firma, efectuándose la firma de contrato ante Notario, que la cláusula está redactada en "mayúsculas", siendo clara, comprensible, visible y sencilla, habiendo sido aceptada por las partes, sin que se vislumbre ningún beneficie económico o enriquecimiento injusto para los actores, sino todo lo contrario, ya que son las entidades mercantiles accionantes las que están reclamando el cumplimiento de las obligaciones contractuales contraídas por las demandadas...

5.- Con estas premisas, la sentencia desestima la demanda reconvencional y pasa a analizar si hubo o no incumplimiento por parte de las demandadas, cuestión que resuelve en sentido afirmativo al concluir, en atención a la prueba documental y testifical que relaciona, que efectivamente se incumplieron las obligaciones señaladas en las cláusulas 3ª y 5ª apartados 1º, 2º y 3º, del contrato, incumplimiento que, por la naturaleza y entidad de las obligaciones incumplidas, debe estimarse grave y que faculta a las mercantiles demandantes para dar por resuelto el contrato en fecha 02/04/2019, en aplicación del art. 1124 del Código Civil.

6.- Afirmado que la resolución del contrato estaba justificada, la sentencia condena a las demandadas, solidariamente, a (i) reponer a la parte actora en la total posesión y gestión de los activos objeto del contrato, con entrega de las llaves de los inmuebles y todos aquellos documentos y contratos referidos a los inmuebles suscritos con terceros, con entrega de fianzas y depósitos o/ y la documentación que se haya generado o se genere hasta la efectiva entrega de la posesión de los inmuebles, y (ii) a abonar a la actora la cantidad de 195.000 €, en concepto de daños y perjuicios las cantidades dejadas de percibir por la explotación de las propiedades desde el 11/09/2017 hasta el 02/04/209, así como las que se devenguen hasta la puesta a disposición de los demandantes de la posesión y derechos de las propiedades cedidas en su día en virtud del referido contrato. Por el contrario, se desestiman, por excesivamente genéricas, tanto las peticiones relativas a la resolución de los contratos que las demandadas hayan suscrito con terceros que traigan causa de éste en virtud de las facultades cedidas al gestor, de sustitución de las demandadas por la demandante en el contrato de arrendamiento que hubieran podido suscribir, como la indemnización por los daños que, debido a las contrataciones que aquéllas hayan concertado con terceros relativas a los inmuebles objeto de cesión, puedan derivar para la demandante.

7.- Disconforme con esta resolución, las demandadas CONPRONOR y GRUPO PWRC interponen recurso de apelación, en el que, bajo la invocación de error en la valoración de la prueba, se reiteran las alegaciones realizadas en la instancia en relación con (i) la falta de legitimación pasiva de GRUPO PWRC por inaplicabilidad de la teoría del levantamiento del velo, al no concurrir los requisitos que exige la jurisprudencia para su apreciación; (ii) la nulidad de la cláusula 5ª del contrato, por vicio del consentimiento, y la inexistencia de incumplimiento contractual imputable a CONPRONOR; y (iii) la falta de entidad, en su caso, del incumplimiento, y la limitación de los efectos de la eventual resolución. Asimismo, se impugna el pronunciamiento de condena al pago de las costas, al tratarse de una estimación parcial, dada la naturaleza de las pretensiones rechazadas.

SEGUNDO.- La doctrina del levantamiento del velo. Inaplicación en el supuesto enjuiciado. Falta de legitimación pasiva de la codemandada GRUPO PWRC.

8.- El primer motivo de recurso gira en torno a la falta de legitimación pasiva de la codemandada GRUPO PWRC, en relación con la indebida aplicación de la doctrina del levantamiento del velo, al no concurrir la base fáctica adecuada, puesto que, por un lado, la misma persona que diseña la operación que se refleja en el contrato de 11/09/2017, en la que se señala como sociedad instrumental a CONPRONOR, es la que desde el momento inicial pretende el cobro por parte de GRUPO PWRC, la empresa dominante, por lo que no puede invocar la existencia de fraude o simplemente desconocimiento, como tampoco las sociedades a las que asiste, esto es, las demandantes, que conocían desde un principio la relación entre CONPRONOR y GRUPO PWRC, SL, sin que pueda ahora aceptarse la alegación de ocultación, mala fe, clandestinidad, camuflaje o pretensión de CONPRONOR de perjudicar a las actora; y, por otro lado, la doctrina del levantamiento del velo es de carácter excepcional y de "último recurso", sin que aquí se haya acreditado la práctica de ninguna actuación tendente a impedir que la parte actora pudiera encontrar satisfacción a sus pretensiones, económicas o de cualquier otra índole, en la ejecución de la sentencia que hubiera de dictarse en el presente procedimiento, antes al contrario, lo que se pretende es una condena preventiva de GRUPO PWRC.

9.- Ciertamente, como destaca la sentencia objeto de recurso, ambos motivos están íntimamente relacionados, dado que la legitimación pasiva de GRUPO PWRC se fundamenta en el levantamiento del velo. En este sentido, la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que la legitimación pasiva a la que se refiere el art. 10 LEC viene a coincidir con la que tradicionalmente se calificaba de legitimación pasiva ad causam. Como señala la STS 791/2011, de 11 de noviembre, esta legitimación pasiva

" [...] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas (...). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen (...), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será esta, sobre la que la parte demandante plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente".

10.- La codemandada GRUPO PWRC niega su legitimación pasiva porque, si bien intervino en el borrador de contrato privado de fecha 27/02/2017, no lo hizo en el formalizado mediante escritura de 11/09/2017, cuya resolución se postula por la actora. En la medida en que la sentencia recurrida justifica la legitimación pasiva de GRUPO PWRC en el levantamiento del velo, la cuestión acerca de la legitimación pasiva se traslada a si procedía tal levantamiento del velo, que es lo que se impugna en la primera parte del recurso (pág. 1/12).

11.- En esta línea, y en relación con el levantamiento del velo para justificar la legitimación pasiva, la STS 47/2018, de 30 de enero, en doctrina reiterada por la STS 486/2022, de 16 de junio, explica:

" Estamos, en definitiva ante un instrumento "(...) que se pone al servicio de una persona física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia (...)". En definitiva, como dice la sentencia de 28 enero 2005 , supone un procedimiento "(...) para descubrir, y reprimir en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan" ( sentencias 1375/2007, de 19 de diciembre ; 201/2008, de 28 de febrero ; 655/2010, de 3 de noviembre ; 326/2013, de 16 de mayo )."

12.- La STS 673/2021, de 5 de octubre, profundiza en la naturaleza y los requisitos exigidos para aplicar esta figura y su relación con el principio de la buena fe:

" 1.- Conforme a la jurisprudencia de esta sala, la norma general ha de ser la de respetar la personalidad de las sociedades de capital y las reglas sobre el alcance de la responsabilidad de las obligaciones asumidas por dichas entidades, que no afecta a sus socios y administradores, ni tampoco a las sociedades que pudieran formar parte del mismo grupo, salvo en los supuestos expresamente previstos en la Ley ( sentencias 796/2012, de 3 de enero de 2013 , 326/2012, de 30 de mayo , 628/2013, de 28 de octubre , y 47/2018, de 30 de enero ).

2.- Ahora bien, el hecho de que nuestro ordenamiento jurídico reconozca personalidad a las sociedades de capital, como centro de imputación de relaciones jurídicas, y sea la sociedad la que deba responder de su propio actuar, aunque instrumentalmente lo haga por medio de sus administradores, no impide que, "excepcionalmente, cuando concurren determinadas circunstancias -son clásicos los supuestos de infracapitalización, confusión de personalidades, dirección externa y fraude o abuso - sea procedente el "levantamiento del velo" a fin de evitar que el respeto absoluto a la personalidad provoque de forma injustificada el desconocimiento de legítimos derechos e intereses de terceros" ( sentencias 670/2010, de 4 de noviembre , 718/2011, de 13 de octubre , 326/2012, de 30 de mayo , y 47/2018, de 30 de enero ).

3.- El principio de la buena fe debe presidir las relaciones mercantiles en orden a evitar que el abuso de la personalidad jurídica, como instrumento defraudatorio, sirva para burlar los derechos de los demás. Como declaramos en la sentencia 74/2016, de 18 de febrero ,

"[...] con carácter general, conforme a la STS de 22 de febrero de 2007 (núm.159/2007 ), debe señalarse que la doctrina del levantamiento del velo obtiene su fundamento primario en el plano normativo de la buena fe como expresión o contenido material de su configuración como principio inspirador de nuestro sistema de Derecho patrimonial ( artículo 7.1 del Código Civil ). En este contexto, la estrecha conexión que guarda la doctrina del levantamiento del velo con la figura del abuso del derecho y con la noción del fraude de ley ( artículos 7.2 y 6.4 del Código Civil ) viene a resaltar el fundamento primario expuesto en la medida en que ambas figuras constituyen formas típicas de un ejercicio extralimitado del derecho contrario al principio de buena fe; esto es, bien a los propios valores ínsitos en el derecho subjetivo ejercitado, o bien, a los que configuren el fin de la institución social en el que se ejercita, funcionalmente, el derecho subjetivo en cuestión".

Por ello, la jurisprudencia "justifica la técnica y práctica de penetrar en el substrato personal de las entidades o sociedades, a las que la ley confiere personalidad jurídica propia, con el fin de evitar que el socaire de esa ficción o forma legal se puedan perjudicar ya intereses privados o públicos o bien ser utilizada como camino del fraude ( art. 6.4 CC ), admitiéndose que los jueces puedan penetrar (levantar el velo jurídico) en el interior de esas personas para evitar el abuso de esa independencia ( art. 7.2 CC ) en daño ajeno o de los derechos de los demás ( art. 10 CE ) o contra interés de los socios, es decir, de un mal uso de su personalidad, de un ejercicio antisocial de su derecho ( art. 7.2 CC )" ( sentencias 422/2011, de 7 de junio , y 326/2012, de 30 de mayo ).

13.- La misma STS 673/2021, de 5 de octubre, insiste en el carácter excepcional de este instrumento:

" 4.- Pero la jurisprudencia insiste también en que este remedio tiene carácter excepcional y por ello debe aplicarse de forma restrictiva ( sentencias 475/2008, de 26 de mayo , y 422/2011, de 7 de junio ). Este carácter excepcional del levantamiento del velo exige que se acrediten aquellas circunstancias que pongan en evidencia de forma clara el abuso de la personalidad de la sociedad.

Estas circunstancias pueden ser muy variadas, lo que ha dado lugar en la práctica a una tipología de supuestos muy amplia que justificarían el levantamiento del velo, sin que tampoco constituyan numerus clausus. En cualquier caso, no pueden mezclarse un tipo de supuestos con otro, pues en la práctica cada uno de ellos requiere sus propios presupuestos y, además, pueden conllevar distintas consecuencias. Por ejemplo, no es lo mismo la confusión de patrimonio y de personalidades, habitualmente entre sociedades de un mismo grupo o entre la sociedad y sus socios, que los casos de sucesión empresarial o de empleo abusivo de la personalidad jurídica de la sociedad por quien la controla para defraudar a terceros ( sentencias 326/2012, de 30 de mayo , 5/2021, de 18 de enero , y las allí citadas).

5.- Este carácter excepcional del remedio en que consiste la doctrina del levantamiento del velo debe conducir a una aplicación prudente y ponderada, considerando las circunstancias particulares del caso y su intervención subsidiaria a falta de otros remedios legales para la defensa del derecho de crédito lesionado. En este sentido, declaramos en la sentencia 101/2015, del 9 de marzo (reiterada por la núm. 74/2016, de 18 de febrero):

"[...] En efecto, en estos casos, en donde la doctrina del levantamiento del velo opera con una finalidad concorde a los remedios tendentes a facilitar la efectividad o cobro del derecho de crédito, interesa señalar que las anteriores notas de excepcionalidad y aplicación restrictiva, fuera de un contexto de interpretación estricta o literal de las mismas, refieren, más bien, la necesaria aplicación prudente y moderada que debe acompañar a esta figura. De forma que la excepcionalidad así entendida resulta observada, en estos supuestos, cuando la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo responda, a su vez, al carácter subsidiario con que operan estos remedios tendentes a facilitar el cobro del derecho de crédito, esto es, cuando la parte actora y acreedora no disponga de otra acción o recurso específico al respecto para hacer efectivo el cobro de su derecho de crédito ( STS de 7 de septiembre de 2012, núm. 510/2012 ). Todo ello, como más adelante se expone, sin perjuicio de los propios presupuestos de aplicación de esta figura [...]"."

14.- La STS 74/2016, de 18 de febrero, pone el acento en la progresiva objetivación del presupuesto subjetivo del fraude, en demérito de la tradicional concepción estrictamente dolosa e intencional:

" En este sentido, y con carácter general, conforme a la STS de 22 de febrero de 2007 (núm. 159/2007 ), debe señalarse que la doctrina del levantamiento del velo obtiene su fundamento primario en el plano normativo de la buena fe como expresión o contenido material de su configuración como principio inspirador de nuestro sistema de Derecho patrimonial ( artículo 7.1 del Código Civil ). En este contexto, la estrecha conexión que guarda la doctrina del levantamiento del velo con la figura del abuso del derecho y con la noción del fraude de ley ( artículos 7.2 y 6.4 del Código Civil ) viene a resaltar el fundamento primario expuesto en la medida en que ambas figuras constituyen formas típicas de un ejercicio extralimitado del derecho contrario al principio de buena fe; esto es, bien a los propios valores ínsitos en el derecho subjetivo ejercitado, o bien, a los que configuren el fin de la institución social en el que se ejercita, funcionalmente, el derecho subjetivo en cuestión. En nuestro caso, la defensa del principio de buena fe que debe presidir las relaciones mercantiles en orden a evitar que el abuso de la personalidad jurídica, como instrumento defraudatorio, sirva para burlar los derechos de los demás.

En esta línea, y de acuerdo con los antecedentes descritos, resulta claro que la regla o concreción normativa que nos revela la doctrina del levantamiento del velo queda referenciada en la protección del derecho de crédito y su necesario entronque con el plano de la responsabilidad patrimonial del deudor, pues se trata de evitar que el abuso de la personalidad jurídica pueda perjudicar el legítimo pago de la deuda existente.

Hechas estas delimitaciones, y a los efectos que aquí interesan, debe precisarse que la interpretación, marcadamente estricta o literal, del carácter excepcional y restrictivo con la que la antigua doctrina jurisprudencial caracterizaba la aplicación de esta figura ha evolucionado hacia una valoración prudente y moderada de los requisitos de aplicación, acorde con la funcionalidad práctica de este remedio. En este sentido, del curso discursivo de las sentencias citadas por el recurrente pero, sobre todo, de las sentencias de esta Sala de 22 de febrero de 2007 (núm. 159/2007 ) y de 9 de marzo de 2015 (núm. 226/2015 ), se desprende que la utilización de la personalidad jurídica societaria como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento, ya no puede concebirse exclusivamente en clave de un "consilium fraudis" o animus nocendi de los agentes implicados, esto es, desde el plano subjetivo de un deliberado propósito o maquinación de causar un claro perjuicio, tal y como hace la sentencia recurrida, sino que, acorde con la funcionalidad señalada, la noción de fraude también resulta objetivable en aquellos supuestos en donde las partes tienen o deben haber tenido un conocimiento del daño irrogado que determina la elusión de sus propias responsabilidades personales y, entre estas, el pago de las deudas.

Esta progresiva objetivación del presupuesto subjetivo que anida en el concepto de fraude ya es una constante en la doctrina tradicional de esta Sala respecto de aquellas acciones que contemplan un claro componente subjetivo de reprochabilidad. Caso, entre otras, de la paradigmática acción de rescisión por fraude de acreedores ( artículo 1111 del Código Civil ), en donde la doctrina de esta Sala ya evolucionó en el sentido indicado, esto es, en favorecer al presupuesto objetivo de la acción, reflejado en la lesión del derecho de crédito, (eventus damni, como elemento impulsor del ejercicio de la acción y, a su vez, en ponderar, que no suprimir, el presupuesto subjetivo del mecanismo rescisorio, es decir, la mala fe del deudor y el tercero ya no como un componente estrictamente intencional (consilum fraudis), sino como una acción de conocimiento necesario del perjuicio causado (scentia fraudi); entre otras, STS de 7 de septiembre de 2012 (núm. 510/2012 )."

15.- Ahora bien, precisamente por aplicación del principio de buena fe contractual, que constituye la razón de ser de esta figura, no basta con que se demuestre objetivamente una confusión de patrimonio y de personalidades, una superposición indistinta o unidad de gestión y dirección, la utilización de sociedades "pantalla" o de carácter meramente instrumental, o, en general, el empleo abusivo de la personalidad jurídica de la sociedad, sino que es menester esa conciencia de causar, o poder causar, un perjuicio, y, paralelamente, el desconocimiento o ignorancia, es decir, la falta de complicidad o connivencia del tercero afectado.

16.- A este respecto, la STS 572/2016, de 29 de septiembre, razona que no concurren los requisitos exigidos para la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo por abuso de la personalidad societaria al no apreciar, entre otros extremos, velo u ocultación fraudulenta que sea objeto de levantamiento. Más concretamente, declara:

" En suma, no ha resultado acreditado el aspecto subjetivo o de concertación (consilium) para procurar el fraude, máxime si se tiene en cuenta que el acreedor conocía la estructura del grupo familiar y su actuación en el tráfico mercantil y, no obstante, negoció y aceptó las garantías ofrecidas por las empresas filiales; por lo que difícilmente puede haber fraude cuando el acreedor conoce las constancias que concurren (scientia) y, pese a ello, acepta los riesgos derivados de las misma".

17.- Y la STS 667/2017, de 14 de diciembre, reproduce esta doctrina y rechaza igualmente el levantamiento del velo en un caso en que se postulaba respecto de una sociedad participada al 100% por el Ayuntamiento:

" La razón de fondo estriba en que no hay velo u ocultación fraudulenta que sea objeto de levantamiento. En este sentido, en la sentencia 572/2016, de 29 de septiembre , declaramos que no procedía la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo cuando: [...]

Esto es lo que ocurre en el presente caso, en donde resulta incuestionable, tras la prueba practicada, que la entidad bancaria conocía el carácter instrumental de la entidad Gama, empresa íntegramente participada por el Ayuntamiento, que era socio único, así como la total dependencia económica de la sociedad con relación al Ayuntamiento.

El conocimiento de la realidad en la que actuaba Gama llevó precisamente a la entidad bancaria a exigir con posterioridad, el 19 de mayo de 2011, el compromiso del Ayuntamiento de aportar una garantía solidaria para el buen fin de los préstamos otorgados, compromiso que finalmente no se llevó a cabo.

Por lo que cabe concluir que el acreedor conocía perfectamente el contexto jurídico y económico en donde realizaba las operaciones de otorgamiento de los préstamos indicados, aceptó el riesgo derivado y, en principio, no exigió la ejecución u otorgamiento de las garantías prometidas, que finalmente sí que demandó."

18.- De ahí que, para advertir la procedencia en este caso del levantamiento del velo, sea preciso un análisis de los motivos invocados en la demanda y de las circunstancias acreditadas. La demanda argumenta que la sustitución, sobre la marcha, de la sociedad GRUPO PWRC por la sociedad CONPRONOR, fue una actuación totalmente premeditada e intencionada, que buscaba la impunidad de la primera, pensando en las posibles consecuencias que pudieran derivarse del incumplimiento contractual por parte de esta última, de carácter meramente instrumental y cuya solvencia es más que dudosa. Se pretende así que GRUPO PWRC responda solidariamente de las eventuales deudas o responsabilidades en que pudiera incurrir CONPRONOR.

19.- Pues bien, analizados los hechos y circunstancias acreditadas, la doctrina del levantamiento del velo no puede ser aplicada porque no se aprecia esa ocultación fraudulenta que justifique alzar ese velo. Es verdad que la prueba practicada evidencia -y las demandadas no lo cuestionan- la relación existente entre las sociedades CONPRONOR y GRUPO PWRC, la primera adquirida en virtud de escritura pública de fecha 10/02/2017, de compraventa de participaciones sociales, cese y nombramiento de administrador social y declaración de unipersonal, por D. Edemiro, quien asumiría el cargo de administrador único y señaló como su domicilio el de GRUPO PWRC, cuyo administrador era D. Lucas, actuando ambos de hecho indistintamente en nombre de una u otra mercantiles y haciéndolo CONPRONOR a través de los medios personales y materiales de GRUPO PWRC, que era la que realmente llevó primero el proceso de negociación que culminó en el contrato de fecha 11/09/2017 -así se desprende no solo del hecho de que fue la que abonó los servicios del letrado de las demandantes, sino del contenido de los correos electrónicos cruzados con el mismo de cara a dicha negociación a lo largo de los meses de mayo a julio de 2017 (bloque documental 4, 5 y 6)-, y, una vez formalizado dicho contrato, asumió en la práctica la mayoría de las gestiones a que se había obligado CONPRONOR, concertando las obras de instalación y acabado de las viviendas, las pólizas de seguro, realizando pagos, ofertando las viviendas en alquiler..., de tal suerte que las dos empresas, además de dedicarse a la misma actividad, se comportaban en el tráfico como una sola, bajo una misma administración y dirección, sin que se haya acreditado siquiera una contabilizada individualizada. En otras palabras, es claro que CONPRONOR se configuró desde un principio como una sociedad instrumental o sociedad "pantalla", a través de la cual GRUPO PWRC operaba en el mercado inmobiliario.

20.- Pero no es menos cierto que las demandantes eran conocedoras de esta realidad y la aceptaron tanto con ocasión de la firma del contrato, es decir, aviniéndose a que fuera suscrito por CONPRONOR, como durante el más de año y medio que siguió a dicha firma y hasta la resolución del contrato, período en el que todas las conversaciones y gestiones se entendieron con GRUPO PWRC y las personas que trabajaban para esta entidad, sin que conste la más mínima objeción.

21.- En efecto, de entrada, la parte actora reconoce en el escrito de demanda (cfr. el hecho primero):

" Pues bien, en la fase previa a la redacción del contrato, además de Edemiro quien comparecía y negoció el contrato, fue D. Lucas, manifestando verbalmente éste, que representaba a la sociedad GRUPO PWR capital, que sería la sociedad que actuaría como cesionaria, y gestora.

Así el primer contrato que se presentó por D. Lucas sobre la cesión, lo hizo éste en nombre del Grupo PWR, si bien posteriormente con la negociación de cláusulas, D. Lucas indicó que sería la sociedad Conpronor la que firmaría el contrato de gestión, de la que era administrador D. Edemiro

En todo momento las personas citadas, manifestaron que este cambio no era relevante, porque era una sociedad del grupo PWR, y que la parte de Galicia la llevaría D. Edemiro por medio de esta sociedad, Conpronor, con la garantía del Grupo PWR, porque eran lo mismo, y que aunque no aparecía Lucas en esta sociedad eran todos lo mismo... "

22.- La actora alega que el cambio de sociedad gestora le hizo sospechar, " pero dado lo avanzado de la negociación, y los argumentos de D. Lucas de que era una sociedad radicada en Galicia, cayeron en esta telaraña urdida ". Sin embargo, esta explicación resulta inverosímil porque:

1º Las negociaciones tenían por objeto corregir o modificar los extremos del borrador de contrato propuesto por GRUPO PWRC, para adaptarlo a las exigencias o condiciones de CONSLAYCA, TOMBELO y GÓMEZ Y BALADO, y la persona que llevó el proceso de negociación por cuenta de las demandantes fue su propio abogado, D. Fermín, que fue quien redactó el contrato finalmente formalizado en escritura pública de 11/09/2017. Así resulta no sólo de los correos electrónicos cruzados entre el mismo y el administrador de GRUPO PWRC (obsérvese que, con fecha 12/07/2017, D. Fermín envía a GRUPO PWRC, entre otros, un correo que dice: " Os envío un borrador para ver si las partes están de acuerdo en lo esencial", y a continuación realiza una serie de comentarios sobre los términos del contrato y las obligaciones de las partes, respondiendo al día siguiente, por la misma vía, el administrador de GRUPO PWRC, en el sentido de mostrar su conformidad con los términos del contrato -bloque documental 4 de la demanda-), sino del contrato de arrendamiento de servicios celebrado entre D. Fermín y D. Edemiro -que, siendo administrador único de CONPRONOR, actúa en este caso en representación de D. Lucas y de GRUPO PWRC-, por el que D. Fermín " confeccionará un contrato de opción de compra y cesión de viviendas que se firmará en la notaría de D. Pablo Pazos en la Notaría de O Grove, con las sociedades Compronor S.L. y Gómez Balado, Conslayca y Tombelo S.L.", habiendo percibido a cuenta 2.000 € y pactando que, una vez firmado el documento, se devengarán unos honorarios de 10.000 € más IVA, que pagará GRUPO PWRC (cfr. el contrato y la factura del pago -doc. 9 y 10 de la contestación-).

2º La escritura pública de 11/09/2017 se redacta según la minuta entregada por los otorgantes que, a su vez, es el borrador final de contrato elaborada por D. Fermín y aceptada por GRUPO PWRC y CONPRONOR (según se expresa en la pág. 9 de la escritura).

3º Todo el proceso de negociación se entendió con GRUPO PWRC y D. Lucas y/o D. Edemiro, administradores de GRUPO PWRC y de CONPRONOR, respectivamente (cfr. los correos electrónicos recíprocos y las referencias continuas a uno y otro).

4º Las conversaciones, peticiones, remisión de documentación, y demás gestiones posteriores a la celebración del contrato, se mantuvieron fundamentalmente con GRUPO PWRC, figurando los contratos celebrados con terceros en cumplimiento de las obligaciones asumidas indistintamente a nombre de CONPRONOR y GRUPO PWRC (cfr. los correos electrónicos de noviembre de 2017 entre D. Fermín y Dña. Ruth, del departamento de administración de GRUPO PWRC, que recababa la urgente remisión de la documentación para su traslado a los inversores, y los posteriores de mayo y octubre de 2018, en los que se da cuenta de las actuaciones realizadas en los activos de las demandantes y se adjuntan copias de contratos, pólizas de seguro, solicitud de presupuestos, facturas de pagos..., firmadas por CONPROMONOR o por GRUPO PWRC, y remitida por la citada Sra. Ruth -bloque documental 4, 5 y 6 de la demanda-; en el mismo sentido, pueden citarse las pólizas de seguro, los contratos de mantenimiento de ascensores y justificantes de pago, los justificantes de abono de suministro de agua, las facturas de obras e inversiones en inmuebles y los justificantes de suministro de energía -doc. 4, 5, 6, 7 y 8 de la contestación), sin que entre el 11/09/2017 y el 20/03/2019 se formulase por las demandantes el más mínimo reparo. Es más, lo que se denuncia en el burofax de 20/03/2019 no es que actúe GRUPO PWRC, sino el incumplimiento de las prestaciones estipuladas.

23.- Si las demandantes son sociedades mercantiles con experiencia en el mercado, si el contrato base de las relaciones entre las partes fue redactado por su abogado -quien asistía y asesoraba a las mismas e indudablemente tuvo que explicarles las consecuencias de lo que firmaban-, si las mismas eran conscientes antes de firmar la escritura de que el negocio se celebraba con otra sociedad del mismo grupo y lo aceptaron, y si durante más de año y medio consintieron la actuación indistinta de CONPRONOR y GRUPO PWRC, normalizando esa situación y beneficiándose de los pagos e inversiones efectuadas..., no pueden ahora, al no cumplirse el contrato en los pactados, alegar que hubo una utilización abusiva de una sociedad pantalla, para eludir las consecuencias de tal incumplimiento.

24.- Al no concurrir los requisitos necesarios que justifiquen el levantamiento del velo y la imputación a GRUPO PWRC de las responsabilidades exigibles a CONPRONOR, debe prosperar la alegación de falta de legitimación pasiva de la primera y, por tanto, ha de acogerse el primer motivo de recurso. Ello sin perjuicio de las acciones que pudieran ejercitarse por las hoy demandantes, al amparo de los arts. 236 y 367 del texto refundido de la Ley Sociedades de Capital, para el supuesto de que CONPRONOR careciera de bienes y/o derechos para hacer frente a sus obligaciones.

TERCERO.- La validez de la cláusula de resolución contractual. Desestimación de la demanda reconvencional. Prueba del incumplimiento de las obligaciones asumidas por CONPRONOR. Gravedad del incumplimiento y justa causa de resolución.

25.- La parte demandante justifica la decisión unilateral de extinguir la relación obligacional en el incumplimiento por parte de CONPRONOR de las obligaciones contractualmente asumidas, invocando el art. 1124 del Código Civil y la cláusula quinta del contrato.

26.- A las obligaciones de CONPRONOR, como asesor, se refieren las cláusulas tercera, cuarta, quinta, séptima y octava, en los siguientes términos:

1º Cláusula tercera :

" La gestión supondrá la obligación del asesor de mantener en buen estado las propiedades y cumplir con o los gastos necesarios para su correcto uso y mantenimiento, debiendo sufragar cualquier gasto de suministro o comunidad, reparación o impuestos, entre otros basura, IBI, Actividades económicas, garajes, o cuota comunitaria, así como a tener contratado un seguro de protección de la propiedad...

El asesor quedará obligado a concertar pólizas de seguros, tales como seguros de impago de los alquileres, así como seguros multirriesgo y de responsabilidad civil de hogar de todos los Activos, que serán asumidos por el asesor con las condiciones que luego se dirán...

El asesor contactará con ayuntamientos, organismos y comunidades de propietarios, para confirmar la situación de pago de cada inmueble y en su caso para la regularización de las deudas...

El Asesor queda obligado a LA OBRA PENDIENTE EN LA PROMOCION de las viviendas entregadas en uso, siendo estos remates producto de ROBO Y/O DESPERFECTOS obligándose igualmente al PAGO DE TODO TIPO DE ATRASOS, IBIS, COMUNIDADES, IMPUESTOS AYUNTAMIENTO ETC...

La cesión de este contrato de gestión y minoración de cargas para la venta a un tercero firmado en el día de hoy, no está permitida salvo por acuerdo expreso de las partes, en caso de cesión se entenderá resuelto el contrato inmediatamente."

2º Cláusula cuarta :

" El Asesor, por mandato expreso de la Propiedad, y en cumplimiento de sus obligaciones de administrar y gestionar sus inmuebles, será responsable de la custodia, administración y mantenimiento de los Activos...

El asesor realizará cuantos actos sean necesarios para solicitar y mantener en pleno vigor las licencias, autorizaciones y consentimientos que puedan ser necesarios o convenientes en relación con el desarrollo de los Servicios y deberá disponer de equipos y personal suficiente para cumplir todas sus obligaciones...

En el momento que exista algún incumplimiento por el asesor o por la propiedad, se le requerirá al incumplidor por 10 días para solventar el incumplimiento, siendo que en caso de no restablecer la situación y cumplir con las condiciones del contrato, la parte requirente podrá resolver el contrato y quedará definitivamente resuelto, o bien podrá optar por dar nuevo plazo, según su interés..."

3º Cláusula quinta :

" 2.- El asesor se compromete a mantener en vigor una póliza de seguro por daños en la propiedad de cada una de las propiedades cedidas y durante la duración de la cesión...

3.- Durante la duración de la gestión de los activos el asesor se compromete a:

1º.- Poner al día el pago y por tanto pagar cuantos recibos se hayan generado de IBI, Lixo, cuotas de comunidad y derramas, hasta la firma de este acuerdo y gastos de mantenimiento provenientes de las propiedades cedidas, y ello dentro de un plazo de siete meses.

2º.- La colocación de cocinas en la totalidad de los apartamentos se realizará antes del transcurso 6 meses y las partes convienen que la colocación que consistirá en una inversión cuantificada de 2.750 Euros...

3º.- Mantener al día los recibos de suministros, IBI, lixo, impuestos, cuotas comunitarias, derramas y demás gastos de mantenimiento de las propiedades que se ceden durante los 64 meses de cesión de la gestión, de la cual dará cumplida cuenta cada 6 meses, siendo que en caso de no rendir cuenta del pago de las obligaciones recogidas en el presente contrato supondrá causa de resolución contractual.

4º.- Realizar un seguro por daños de los edificios, que comprenderá pérdida total por incendio, incluidos aquellos que provengan de los inquilinos, a las propiedades cedidas en gestión, el cual tendrá como beneficiario a la propiedad.

Este seguro deberá ser aprobado por la propiedad para que entre en vigor el presente contrato...

EL INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIERA DE ESTAS OBLIGACIONES RECOGIDAS EN ESTE ARTÍCULO SUPONDRÁ CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL, POR LO QUE LA PROPIEDAD PODRÁ RESOLVER ESTE CON LA SIMPLE NOTIFICACIÓN AL ASESOR, en el email facilitado.

Desde el mismo momento de resolución contractual, el asesor perderá la posesión y gestión de los activos y la propiedad podrá continuar con la misma subrogándose en los contratos que se hubieren firmado..."

4º Cláusula séptima :

" El presente contrato tendrá una duración de SESENTA MESES (60) desde la firma del presente documento.

El presente contrato recoge los requisitos de resolución por incumplimiento, siendo que en caso de que los presupuestos se cumplan, se resolverá de inmediato el presente contrato con la simple notificación en el email que se aporta..."

5º Cláusula octava :

" 2º.- ESTE CONTRATO QUEDARA RESUELTO, EN CASO QUE LAS CONDICIONES OBLIGACIONALES IMPUESTAS AL ASESOR NO SE CUMPLAN:

COLOCACIÓN DE COCINAS Y MUEBLES EN UN PLAZO MÁXIMO DE SEIS MESES DESDE LA FIRMA DE ESTE DOCUMENTO.

NEGOCIACION DEUDAS ATRASADAS siempre de manera acreditada Y/O PAGO DE COMUNIDAD, DIPUTACION Y AYUNTAMIENTO EN SEIS MESES.

CONSTITUCION DE SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL Y DE IMPAGO DE ALQUILER EN CADA PROMOCION DE VIVIENDAS.

EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE CONDICIONES POR PARTE DEL ASESOR y en consecuencia RESOLUCION DE CONTRATO LAS MEJORAS Y GASTOS PRODUCIDOS POR OBRAS, quedarán en la propiedad como mejoras..."

27.- Del examen de las citadas cláusulas se colige que CONPRONOR se obligaba, en esencia, a:

1º Negociar, y en su caso pagar las cantidades atrasadas y mantener al día los recibos de suministros, IBI, basura, impuestos, cuotas comunitarias, derramas y demás gastos de mantenimiento de las propiedades que se ceden.

2º Concertar pólizas de seguro de impago de alquileres, seguro de multirriesgo y de responsabilidad civil del hogar de las propiedades cedidas o sobre los contratos de alquiler.

3º Ejecutar la obra que pudiera quedar pendiente en las promociones inmobiliarias entregadas.

4º La colocación de cocinas en la totalidad de los apartamentos, antes del transcurso de 6 meses y con una inversión cuantificada en 2.750 €, que incluirá muebles altos-bajos, campana extractora, vitrocerámica, frigorífico, lavadora, horno y microondas.

5º No ceder a un tercero la gestión de los activos inmobiliarios objeto del contrato sin acuerdo previo con la propiedad.

28.- En principio, conforme a las cláusulas tercera, cuarta, quinta y octava, el incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones, a excepción de la relativa a la ejecución de la obra pendiente, faculta a la propiedad, previo requerimiento al efecto, para resolver el contrato. Cuestión distinta es que la otra parte contratante pueda oponerse alegando, bien la ausencia, bien la falta de relevancia o entidad del supuesto incumplimiento.

29.- De ahí que no se acabe de entender la pretensión de la parte demandada de nulidad del apartado penúltimo de la cláusula quinta del contrato, dado que en similares términos, facultando a la propiedad para resolver el contrato, se pronuncian la cláusula cuarta in fine y la cláusula octava apartado 2º. Ello al margen de que en la demanda también se cita el art. 1124 CC.

30.- En cualquier caso, la Sala no aprecia el motivo de nulidad apuntado por la demandada, a saber, la existencia de dolo como vicio del consentimiento, o, dicho de otra manera, que aceptó la meritada cláusula de resolución inducida por la maquinación del letrado de las demandantes. A estos efectos, no es ocioso recordar que CONPRONOR y GRUPO PWRC presentaron una querella contra D. Fermín y las hoy demandantes, entre otros, por la comisión de delitos de deslealtad profesional, estafa y coacciones; dicha querella dio lugar a la incoación por el Juzgado de Instrucción nº 3 de Cambados de las Diligencias Previas 770/2019, en las que, con fecha 11 de junio de 2020 se dictó auto acordando el sobreseimiento libre y archivo de la causa; contra dicha resolución se interpuso recurso de reforma y subsidiario de apelación, recayendo finalmente auto de la Sección 4ª de esta Audiencia de fecha 10/07/2020, que confirmó la resolución recurrida; en dicho auto se razonaba:

" Y, como se deriva de los términos de la querella y de la demanda reconvencional, en ésta se impetra de nulidad alguna de las cláusulas del contrato por dolo en la contratación a consecuencia del comportamiento del Letrado que suscribe la demanda que se denuncia como desleal e indebido por parte de la entidad Copronor SL. Según se sostiene Grupo Property World Renting Capital SL contrata los servicios del Letrado Sr Fermín para la elaboración del contrato de 11 de septiembre de 2017, para lo que le facilita toda la documentación interna tanto de dicha empresa como de Copronor SL a fin de que redacte un documento que en defensa de los intereses de ambas entidades regule las relaciones contractuales con las ahora querelladas, por lo que el Letrado percibe la suma de 10000 euros; entendiendo la parte que en realidad el Letrado defendía los intereses de las ahora querelladas a quien el contrato beneficia de forma desorbitada y que justifica la petición de nulidad contractual que se efectúa por vía reconvencional; sin que Conpronor SL se aperciba de la gravedad de la deslealtad hasta que recibe el requerimiento de fecha 11 de marzo de 2017. Incide la parte en la consumación del dolo en la redacción del contrato por la connivencia entre el Letrado que lo redacta en cumplimiento del encargo de la querellante (que habría de pagar el contrato), con las querelladas, con una cláusula de resolución contractual que tiene como única finalidad defraudar los intereses de Conpronor al posibilitar la resolución del contrato con la sola opinión de las querellantes, siendo ésta la cláusula de resolución contractual unilateral quinta del contrato de gestión, con el único requisito de una simple notificación por correo electrónico en favor de quien en los requerimientos se califica como sus clientes...

Descendiendo al caso concreto, la parte querellante entre la distinta documentación que aporta, incide en la relevancia del documento número 9 que se trata del acuerdo celebrado entre Fermín en su nombre y representación y en su condición de abogado, y Edemiro en su nombre y en nombre de Lucas y de la entidad PWR Capital SL, en fecha 11 de septiembre de 2011 en los siguientes términos: "Que D Fermín confeccionará un contrato de opción de compa y cesión de viviendas..." Y se aporta igualmente la minuta de honorarios que presenta el Letrado a Grupo Property Wordl Renting Capital por importe de 10600 euros (de fecha 29 de septiembre de 2017).

Sin embargo se desprende de la documentación aportada por la parte querellada que efectivamente se solicita al Letrado la remisión de un número de cuenta para la provisión de fondos por parte del grupo PWR y que aquel remite aludiendo a la provisión de fondos de 2000 euros; pero también consta la alusión del Letrado a sus clientes como "vosotros" y añade "por cuanto este contrato que presentasteis no es correcto y por vuestra parte no hay modificación válida alguna y se me entrega a mí esa tarea y con celeridad además; y en el mismo correo además de señalar que sin la provisión no trabaja más y que con ellos ha tenido una atención privilegiada trabajando sin ella y no proseguirá, señala que "lo que no puede ser no debe ser, y si el negocio tal y como lo planteo yo no vale, mis clientes dirán lo que yo... En el correo del día 21 de junio de 2017 del grupo PWR al Letrado, tras aludir a la conversación mantenida en el día anterior, rogando le envíes un email con las propuestas que comentaron, señala que discrepan en ciertos puntos siendo el primero de ellos: Nosotros dijimos que te pagamos 10000 la firma del contrato, esto por motu proprio (ya que tus clientes son ellos) no aceptamos la provisión de fondos. Si requieres provisión de fondos que te lo aporten tus clientes. Este dinero como comprenderás es para que este contrato se firme con celeridad, porque nos interesa tener en el mes de julio los apartamentos en funcionamiento. Del mismo modo en el correo de fecha 9 de mayo de 2017 de Grupo PWR al Letrado se dice "...te ruego solicites a tus clientes la siguiente información..."; y en el correo remitido por el Letrado al Grupo PWR, aludiendo a la necesidad de un calendario de actuación y a que se deben cumplir dice "imaginaros que nunca alquiláis ningún apartamento no pagáis ningún recibo, ni nada, solo esperáis a la ejecución, habiendo entregado mis clientes la posesión, sin posibilidad de hacer nada, eso es impensable"; y en el mismo correo tras referirse al plazo de 60 meses de cesión, y a lo imprescindible del calendario y actuación estableciendo una clausula penal por incumplimiento en el que dice "por supuesto perderéis lo invertido, ya que si al final no podéis vender el fondo, mis clientes han estado obligados con vosotros por nada, ya que el banco les puede ejecutar finalmente"; haciéndose referencia a los comentarios que estos me hacen.

En el correo de fecha 4 de mayo del Letrado al Grupo PWR mensaje reenviado el día 9 de mayo se hace alusión a distintos aspectos del contrato y al final se señala respecto del Letrado que como comprenderá deben hacer una fuerte inversión para que este proyecto salga adelante, si crees que debemos firmar nos comentas, estamos dispuestos a asumir nuestro riesgo; y por último en correo del 2 de mayo del Grupo PWR al Letrado se le envía a éste un borrador del contrato para que le eche un vistazo abierto en word al que han añadido unos puntos como les comentó; y en particular respecto de los honorarios dice si crees conveniente que se les comunique a ellos antes de la firma, por nuestra parte perfecto. Habíamos hablado de 10000, que se te abonarán transcurridos una semana de la firma del contrato. O por el contrario se crees que debemos añadir alguna cláusula al contrato para que quede reflejado...

En suma, que se pactó con el Letrado el abono de honorarios y provisión de fondos por parte de Grupo PWR se deriva de los documentos aportados por ambas partes (no solo las minutas, también la transferencia efectuada por valor de 2000 euros), sin que quepa poner en duda el contenido del documento número 9 presentado por las querellantes y antes referido, pero, atendiendo al conjunto de la documental aportada lo que no cabe concluir es que el Letrado actuara en defensa y/o representando en el contrato que finalmente se llevó a cabo de las entidades querellantes, como se deriva de los términos utilizados en los distintos correos no solo en los que se habla directamente de mis clientes como quienes son ahora entidades querelladas sino también del contenido en cuanto al clausulado del contrato haciendo referencia a cambios o correcciones en cuanto entendía que no beneficiaba a éstas. Por otra parte y vista la documentación aportada por la parte querellante, ante el primero de los requerimientos remitidos por el Abogado aludiendo expresamente a sus clientes, que quedan identificados, a Conpronor SL, en fecha 11 de marzo de 2019; en la contestación a dicho requerimiento por parte de Conpronor SL, de fecha 20 de mayo de 2020, ninguna referencia se efectúa a que el Letrado actúe respecto de otros clientes que no fueran los suyos; como tampoco en la contestación que da Conpronor (fecha 4 de abril de 2019) al telegrama de fecha 2 de abril remitido por el Letrado Fermín en contestación al burofax remitido por Conpronor remitido a su vez en contestación al enviado por el mismo Letrado y en el que dice actuar en representación de las entidades Promociones Conslaya SL, Promociones Tombelo SL y Gómez y Balado SL; siendo efectivamente en el requerimiento realizado en escrito de fecha 22 de mayo de 2019 cuando Conpronor SL comunica al Letrado la decisión de interponer querella criminal por la comisión, cuanto menos, de un delito de deslealtad profesional aludiendo a su labor en la redacción del contrato que ha perjudicado de forma manifiesta los intereses de Conpronor con una actuación dirigida únicamente a beneficiar a las ahora querelladas hasta el punto de incluir la cláusula de resolución contractual unilateral ya antes referida y con el único requisito también mencionado.

QUINTO.- Descartada la existencia de indicios respecto de la comisión de un delito de deslealtad profesional, los mismos motivos por los que se alcanza tal conclusión son válidos para excluir la concurrencia de indicios de la comisión de un delito de estafa... En los supuestos de estos negocios, el sujeto activo simula el propósito de contratar cuando no tenía intención de cumplir con su prestación pactada o tenía pleno conocimiento de la imposibilidad de cumplirla... Y, en este caso, sin perjuicio del valor que pueda otorgarse en el ámbito civil a la cláusula objeto de discusión y a la decisión que se adopte en relación con el cumplimiento de las obligaciones contractuales por las partes si ello desembocara en el reconocimiento de un perjuicio a la parte recurrente, dará lugar al correspondiente pronunciamiento respecto a la indemnización que proceda pero ni cabe derivar de la documental obrante en las actuaciones un pretendido beneficio de la parte querellada ni un enriquecimiento injusto que puedan proceder de la inclusión de la cláusula ya mencionada de resolución unilateral del contrato, como tampoco el enriquecimiento ilícito que se predica del propio Letrado a través del cobro de sus honorarios."

31.- Naturalmente, la falta de tipicidad penal no impide que pueda apreciarse una actuación insidiosa o torticera susceptible de viciar el consentimiento y que, en el ámbito civil, justifique la anulación de la cláusula controvertida. Mas nada se acredita al respecto. Antes al contrario, la revisión de las actuaciones revela:

1º Como se explicó antes y se infiere del relato de hechos que se hace en el auto de apelación penal se infiere que CONPRONOR se hallaba al corriente del contenido del contrato y de las distintas modificaciones o correcciones que se fueron realizando hasta la versión final que se plasmó en la escritura de fecha 11/09/2017.

2º No nos encontramos ante una frase o expresión perdida, incorporada en un epígrafe sin identificar o rubricado en términos genéricos, o confundida entre otras relativas a cuestiones sin interés y/o de carácter meramente administrativo o burocrático, ajenas a los extremos nucleares del negocio, sino ante una condición incluida en una cláusula quinta, titulada "OBLIGACIONES EN LA GESTIÓN DE ACTIVOS", que aborda las concretas obligaciones que asume CONPRONOR, en su condición de asesor, y las específicas consecuencias de su incumplimiento. Y dentro de dicha cláusula, en el penúltimo párrafo, después de describir las obligaciones del asesor, se dice en letras mayúsculas, en un párrafo aparte y separado, que " EL INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIERA DE ESTAS OBLIGACIONES RECOGIDAS EN ESTE ARTÍCULO SUPONDRÁ CAUSA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL, POR LO QUE LA PROPIEDAD PODRÁ RESOLVER ESTE CON LA SIMPLE NOTIFICACIÓN AL ASESOR, en el email facilitado". Se trata de una cláusula debidamente resaltada, sencilla, clara y perfectamente comprensible para cualquier observador imparcial, y, más aún, para el administrador de una mercantil, respecto del que no es posible que pudiera pasar inadvertida.

3º A mayor abundamiento, no estamos ante el típico caso del pacto que se contempla aIlladamente, sino ante una estipulación que, de una u otra forma, se reitera varias veces a lo largo del contrato. A título de ejemplo, en la cláusula octava, rubricada "RESOLUCIÓN DE CONTRATO" -que alude sin ningún género de dudas a los motivos por los que las partes pactan la posibilidad de resolver el contrato-, el apartado 2º comienza diciendo, en letras mayúsculas, " ESTE CONTRATO QUEDARÁ RESUELTO, EN CASO DE LAS CONDICIONES OBLIGACIONALES IMPUESTAS AL ASESOR NO SE CUMPLAN...", y seguidamente, enumera, también en letras mayúsculas y en párrafos separados, a qué obligaciones se refiere, en número de tres, que coinciden con las indicadas en la cláusula quinta. No es posible, pues, que el tenor de la estipulación suscite dudas para un tercero ajeno, máxime si está relacionado con la actividad que constituye su objeto.

4º En este sentido, D. Edemiro, administrador único y socio único de CONPRONOR, es un empresario dedicado al sector inmobiliario que, según el BORME, desempeña o ha desempeñado cargos de administrador único o apoderado en al menos otras cinco sociedades al margen de CONPRONOR, en distintos momentos, alguno de los cuales se remonta a 2009 (cfr. BORME), por lo que se trata de un profesional con experiencia en la materia.

5º Por otra parte, se trata de una cláusula que no solo se repite varias veces en el contrato (en cuatro ocasiones, dos de ellas en parecidos términos y aludiendo a las mismas causas de resolución), sino que la experiencia demuestra que es utilizada habitualmente en los contratos de análogo contenido celebrados entre sociedades mercantiles del sector financiero e inmobiliario.

6º No se aporta dato o elemento alguno del que pueda inducirse maquinación o artificio alguno tendente a evitar el conocimiento, provocar una confusión sobre su contenido u obtener de manera fraudulenta el consentimiento de la demandada CONPRONOR sobre la cláusula en cuestión, de forma que pueda inferirse que no tuvo conocimiento real de la misma y de la carga económica y jurídica que suponía su aceptación.

32.- En definitiva, no se acredita el pretendido vicio del consentimiento, sea en la modalidad del dolo o del simple error, en la suscripción de la cláusula discutida por parte de CONPRONOR, por lo que se impone mantener la validez de la estipulación y confirmar la desestimación de la demanda reconvencional.

33.- Llegado este punto, el estudio de la documentación aportada por ambas partes y la aplicación de las reglas sobre la carga de la prueba conduce a concluir que la demandada CONPRONOR incumplió las obligaciones esenciales asumidas en el marco de la gestión de los activos propiedad de las demandadas, tanto en lo que concierne al pago de las deudas atrasadas y el mantenimiento al día de las cantidades debidas en concepto de IBI, tasas de basura, cuotas ordinarias o extraordinarias de comunidades y suministros de agua y energía, como a la contratación de los seguros y a la instalación de las cocinas. Así, en relación con estas prestaciones, podemos observar:

1º Según la certificación expedida por el ORAL (organismo de recaudación de la Diputación de Pontevedra), a fecha 08/05/2019, es decir, transcurrido un mes desde la notificación de resolución del contrato, las demandadas adeudaban.

- CONSLAYCA, en concepto de IBI, IPV Plusvalía, tasas de basura y otras, de los inmuebles sitos en el lugar de A Revolta (Sanxenxo), en los ejercicios 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018, la cantidad de 52.505,49 € (folios 291 a 308), más 95,67 € por el IBI de 2019 y 35,07 € por la tasa de basura del primer trimestre de 2019 (folios 309 vto. y 310, se excluye la tasa de basura que figura en el anverso del folio 309 al corresponder al 2º trimestre de 2019-).

- GÓMEZ Y BALADO, en concepto de IBI, IPV Plusvalía, tasas, licencias, de los inmuebles sitos en Illa de Arousa, en los ejercicios 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018, la cantidad de 4.606,83 € (folios 311 a 328).

- TOMBELO, en concepto de IBI, IPV Plusvalía..., de los inmuebles sitos en el lugar de A Revolta, en el lugar de Fonte de Ons y en el lugar de Vinquiño-Padriñán, en los ejercicios 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018, la cantidad de 24.493 € (folios 329 a 333), más 2.340 € por el IBI de 2019 (folios 334).

2º Por lo que se refiere a las cuotas comunitarias, ordinarias y extraordinarias:

- De acuerdo con la certificación de fecha 15/06/2021 de la entidad Sanxenxo de Servicios, S.L., que ejerce el cargo de secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios " URBANIZACION000", sita en el lugar de Fonte de Ons, no se ha realizado en los cinco años inmediatamente anteriores, es decir, desde junio de 2016, ningún pago a la Comunidad en concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias por los inmuebles propiedad de TOMBELO (objeto del contrato de cesión, según resulta de la escritura de 11/09/2017), ascendiendo la cantidad adeudada a la fecha del requerimiento a un total de 23.245,98 € (folios 779 y ss.; nótese que la cifra no se corresponde con la consignada en la certificación porque se restan las cuotas devengadas a partir del requerimiento).

- A fecha 12/07/2018, no se había satisfecho, ni consta que se hiciera con posterioridad, la cantidad que GÓMEZ Y BALADO adeudaba a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000", sito en la Illa de Arousa, en concepto de cuotas por constitución de la Comunidad y ordinarias y extraordinarias, hasta junio de 2018, por importe de 9.045 € (cfr. el burofax de requerimiento de pago, en el que figura el acuerdo de la junta general extraordinaria de la Comunidad -acontecimiento 20 del expediente digital-).

3º Sobre el total de inmuebles cedidos (21 apartamentos CONSLAYCA en A Revolta, 22 apartamentos/viviendas TOMBELO de los que 6 radican en A Revolta/Cruceiros y 16 en Vinquiño/Cañoteras, y 9 apartamentos/viviendas GÓMEZ Y BALADO en Illa de Arousa), tan solo consta la suscripción de pólizas de seguro respecto de 15 inmuebles (cfr. el bloque documental 4, letras a) a n), de la contestación a la demanda).

4º La instalación de las cocinas se prolongó más allá de los seis meses previstos en el contrato (según las facturas aportadas por la parte demandada, la entrega la entrega de frigoríficos, lavadoras, placas de vitrocerámica, campanas extractoras, microondas... se efectuó entre los meses de febrero y junio de 2018 -bloque documental 7 de la contestación-) y el importe, atendiendo a la marca, modelo y características de los electrodomésticos, fue muy inferior a la cifra de 2.570 €/cocina pactada en el contrato (la suma del precio medio de frigorífico, lavadora, horno, placa de vitrocerámica, campana extractora -con tubo-, microondas, termo, fregadero -con filtro sifón- y módulos de cocina, según las facturas de Media Markt, Radio t.v. Crespo e Ikea Ibérica, giraba en torno a los 1.100/1.200 €, y ello sin tener en cuenta los descuentos, por lo que, aunque se añadiera un porcentaje por la instalación, aun estaríamos muy por debajo de la cantidad pactada -cfr. las facturas del bloque documental 7).

5º No se ha acreditado si en todos los contratos de arrendamientos se interesó la prestación de fianza, ni si, en su caso, fueron depositadas en el Instituto Gallego de la vivienda y Suelo, como tampoco si se solicitaron los correspondientes certificados energéticos (en los contratos se dice que están en trámite) ni las licencias necesarias para el alquiler vacacional, con arreglo al Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia, pese a que GRUPO PWRC había arrendado, mediante contrato de fecha 23/03/2018, 32 de las viviendas/apartamentos objeto de cesión (23 en A Revolta y 9 en Illa de Arousa) a la mercantil "Vacaciones Costa Azahar, S.L." exclusivamente para uso turístico vacacional (véase el contrato de arrendamiento -folios 237 y ss., en relación con la declaración prestada en el juicio por el administrador único de la mercantil, D. Antonio).

6º Con fecha 13/02/2020, la mercantil GRUPO PWRC comunicó a la arrendataria "Vacaciones Costa Azahar, S.L.", en referencia al contrato suscrito entre ambas para la gestión y explotación de las viviendas ubicadas en Galicia, que "el pasado día 11 de febrero de 2020, se procedió a realizar una modificación en la titularidad de dicho contrato, pasando a ser la titular la Sociedad LAITALE ASSET, S.L., manteniéndose sin alteración el resto del contrato así como cláusulas del mismo"; en la misma carta se notificaba a la arrendataria el cambio de número de la cuenta bancaria en la que debían hacer los pagos a partir de febrero de 2020 (cfr. la documentación aportada por D. Antonio, y, en particular, la comunicación recibida -doc. 4, folio 870-). La referida cesión del contrato se realizó sin que conste la autorización ni conocimiento de las hoy demandantes.

34.- La ponderada valoración de las conductas que se dejan expuestas lleva a concluir que no estamos ante un mero incumplimiento formal de una obligación accesoria o secundaria, sino ante que lo que se incumple por parte de CONPRONOR son obligaciones que revisten carácter esencial en el marco de la relación contractual enjuiciada, tanto porque así se definieron por las partes, facultando a la propiedad para resolver el contrato en caso de no respetarse, como porque se trata de obligaciones vinculadas al núcleo y razón de ser del negocio jurídico. Incumplimiento que, atendida la cuantía impagada (impuestos, tasas y cuotas comunitarias) y defraudada o no invertida (instalación de cocinas), las nefastas consecuencias que podrían derivarse de la ausencia de seguro y la cesión fraudulenta del contrato a un tercero, debe calificarse como muy grave, lo que justifica el ejercicio de la facultad resolutoria por parte de las demandantes, no solo porque expresamente se estipuló tal facultad, sino porque concurren todos los requisitos exigidos para resolver el contrato con arreglo al art. 1124 del Código Civil.

CUARTO.- Efectos de la resolución por incumplimiento del contrato celebrado entre las partes.

35.- Las recurrentes argumentan que la pretensión de CONSLAYCA, TOMBELO y GÓMEZ Y BALADO, asumida por la sentencia de instancia, de que se condene a las demandadas a reponer a la actora en la total posesión y gestión de los activos objeto del contrato, y a abonar en concepto de daños y perjuicios las cantidades dejadas de percibir por la explotación de las propiedades desde el 11/09/2017 hasta el 02/04/2019, por importe de 195.000 €, así como las que se devenguen hasta la puesta a disposición de las propiedades cedidas en virtud del referido contrato, determina que los efectos de la declaración contractual sean retroactivos, lo que es incompatible respecto de un contrato como el que nos ocupa en el que las prestaciones son sucesivas y respecto del cual, conforme reiterada jurisprudencia, la eficacia resolutoria tiene carácter ex nunc y no ex tunc.

36.- El motivo debe ser parcialmente estimado. Es sabido que, en materia de resolución contractual y como se desprende de los arts. 1120, 1123, 1295, 1303, 1307 y 1308, todos del Código Civil, en relación con el art. 1124 del mismo texto legal, la regla general es que la resolución de las obligaciones tiene efectos retroactivos o ex tunc, no ex nunc, esto es, se trata de reponer a las partes a la situación en que se hallarían si el contrato no se hubiera celebrado, lo que entraña la obligación de restituir lo que hayan recibido por razón del vínculo obligacional.

37.- No obstante, esta regla general encuentra su excepción en el caso de las relaciones contractuales duraderas, de duración indefinida o tracto continuo o sucesivo, en las que, por su propia naturaleza, las partes van ejecutando las prestaciones a que se obligan y que satisfacen el interés de la contraparte, agotándose y deviniendo irreversibles, por lo que la retroacción de prestaciones o eficacia restitutoria afecta únicamente a las prestaciones que no son contrapartida o contravalor de las recibidas mientras estuvo vigente el contrato.

38.- En esta línea, la STS 681/1998, de 10 de julio, explicaba sobre los efectos de la resolución contractual:

" [...] es de tener en cuenta que si, en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen "ex tunc", colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya percibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a relaciones duraderas que, en todo o en parte han sido consumadas, cual sucede en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en que la resolución del vínculo contractual opera "ex nunc", produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual. Lo que aplicado al contrato de distribución en litigio impide retrotraer al momento de la celebración del contrato cuya resolución se decreta."

39.- En similares términos se pronuncian las SSTS 851/2001, de 21 de septiembre, y la STS 917/2003, de 9 de octubre, respecto de la resolución de un contrato de ejecución de obra:

" Efecto de la resolución contractual es la extinción de las obligaciones recíprocas de forma que éstas desaparecen y dejan de producir los efectos que le son propios; tiene además eficacia retroactiva en cuanto ha de volverse al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiere concluido. Ahora bien, este principio general de retroactividad y de eficacia ex tunc de la resolución contractual, cede cuando la acción resolutoria se dirige a poner fin a un contrato de tracto sucesivo, que da lugar a relaciones duraderas entre las partes, cuando las recíprocas prestaciones de las partes han sido ya, total o parcialmente, realizadas, imponiéndose a las partes la simple obligación de liquidar la situación resultante tras la resolución. Esta carencia de eficacia ex tunc de la resolución en un contrato como el presente, de ejecución de obra, determina que el comitente venga obligado al pago de la obra ya ejecutada antes de la resolución unilateral judicialmente aprobada o al pago de los plazos debidos conforme a las estipulaciones contractuales, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del constructor."

40.- Esta doctrina se reitera en las SSTS 281/2005, de 22 de abril, 399/2007, de 27 de marzo, 692/2009, de 6 de noviembre, que insiste en que la doctrina sobre los efectos ex nunc se refiere a los contratos de "tractu sucesivo", en el sentido de que la resolución no alcanza a los efectos que se han agotado y no permiten volver a la situación inicial, y en la STS 532/2012, de 30 de julio, que analiza pormenorizadamente los efectos de la resolución de los contratos de tracto continuo:

" 2.1. Los efectos retroactivos de la resolución por incumplimiento.

43. El artículo 1124 del Código Civil , a salvo la referencia a la indemnización de daños y perjuicios, no regula los efectos de la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes. Ante el silencio de la norma, la Jurisprudencia aplica el principio de restitución que late en los artículos 1303 y 1295 del Código Civil y en las previsiones contenidas en los artículos 1122 y 1123 del propio Código, de acuerdo con el cual la regla que obliga a devolver la cosa con sus frutos y el precio con sus intereses "se aplica, también, a otros supuestos de ineficacia que produzcan consecuencias restitutorias de las prestaciones realizadas" ( sentencia 843/2011, de 23 de noviembre ), lo que deviene aplicable a los casos de resolución porque, como sostiene la sentencia 99/2012, de 29 de febrero "la resolución del contrato produce, además de la finalización de las obligaciones que había generado (efecto liberatorio), el efecto restitutorio, con independencia de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que siempre será compatible con la restitución", por lo que los efectos de la resolución del contrato, como regla, tiene efectos retroactivos.

2.2. Los efectos de la resolución en contratos de tracto continuo.

44. Sin embargo, como hemos indicado en los contratos de tracto continuo, cuando las partes han satisfecho sus intereses íntegramente en el pasado, se trata de situaciones agotadas e irreversibles, por lo que, en la medida en la que es imposible destruir las prestaciones ejecutadas, como declara la sentencia 1311/2006, de 22 diciembre , "la regla sobre los efectos recuperatorios ex tunc [desde entonces] de la resolución del contrato no puede ser mantenida con carácter absoluto. La STS de 15 de julio de 2002 declara que el incumplimiento frustra el fin del contrato, cosa que justifica la retroacción de la resolución, pero si éste es de tracto sucesivo, la resolución no priva de valor a las prestaciones ya realizadas antes del incumplimiento que satisfacen el interés de la contraparte, por lo que la resolución operará para el futuro".

45. Esta es la solución del artículo 1458 del Código Civil italiano, a cuyo tenor "[l]a risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti i esecuzione continuata o periodica, riguardo quali l'effetto della risoluzione non si estende le prestazioni già eseguite" (La resolución del contrato por incumplimiento tiene efecto retroactivo entre las partes, salvo el caso de contratos de ejecución continuada o periódica, en relación con los que el efecto de la resolución no se extiende a las prestaciones ya ejecutadas) . También la que ofrece el artículo 434.2 del portugués según el cual "[n]os contratos de execução continuada ou periódica, a resolução não abrange as prestações já efectuadas, excepto se entre estas e a causa de resolução existir um vínculo que legitime a resolução de todas elas" (en los contratos de ejecución continuada o periódica, la resolución no incluye las prestaciones ya efectuadas, excepto si entre éstos y la resolución existe un vínculo que legitima la resolución de todas ellas).

46. Finalmente, esta es la solución que apuntan el apartado 1 del artículo 9:305 de los Principios de Derecho europeo de contratos, y el artículo 1204 de la referida Propuesta de Anteproyecto de Modernización a que nos hemos referido que, pese a no tratarse de reglas de Derecho positivo, tienen un valor doctrinal innegable. Según el primero "[l]a resolución del contrato libera a ambas partes de la obligación de cumplir y de recibir futuras prestaciones, pero de acuerdo con los artículos 9:306 a 9:308, no afecta a los derechos y obligaciones que se hubieran generado hasta el momento de la resolución". A tenor del segundo "[e]n la resolución de los contratos de ejecución continuada o sucesiva, la obligación de restituir no alcanza a las prestaciones realizadas cuando entre prestaciones y contraprestaciones exista la correspondiente reciprocidad de intereses conforme al contrato en su conjunto".

47. No obstante, la retroacción de prestaciones o efecto restitutorio afecta a las prestaciones que no son contrapartida o contravalor de las recibidas de la otra mientras estuvo vigente el contrato."

41.- La STS 763/2014, de 22 de abril, distingue los efectos indemnizatorios, liberatorios y restitutorios que puede desencadenar la resolución del contrato, e incide en la necesidad de atender a las circunstancias del caso concreto:

" Respecto a la caracterización general que se deriva del alcance y contenido de la resolución contractual debe tenerse en cuenta lo declarado recientemente por esta Sala en la Sentencia de 30 de abril de 2013 (núm. 275/2013 ). En este sentido, conforme a la sentencia citada, deben señalarse las siguientes precisiones. En primer término, hay que destacar que la resolución contractual, como fenómeno jurídico complejo, puede desencadenar una pluralidad de efectos de distinta índole o naturaleza, tales como los deberes restitutorios, la liquidación de la relación contractual llevada a cabo o la posible indemnización de los daños y perjuicios producidos; sin olvidar, las consecuencias que pudieran derivarse de la propia liquidación del estado posesorio que, en su caso, haya comportado la ejecución del contrato. En segundo término, y, en estrecha relación con lo expuesto, también debe señalarse que esta pluralidad de efectos no se produce de un modo autónomo sino que deben ponderarse y sistematizarse conforme el fundamento común que otorga tanto la naturaleza y alcance de la relación contractual llevada a cabo, como la aplicación técnica de estos efectos en el marco de la resolución operada.

La consecuencia práctica que se obtiene es que el planteamiento dialéctico entre la eficacia "ex tunc" o "ex nunc" de la resolución, principalmente orientado desde la eficacia restitutoria de la resolución, no resulta correcto respecto a la posible prevalencia de un criterio u otro en orden a un tratamiento global de los posibles efectos a considerar, que pueden presentar aplicaciones diferenciadas."

42.- Más recientemente, aunque en el marco de un procedimiento concursal, la STS 500/2016, de 19 de julio de 2016, se hace eco de la distinción entre contratos de tracto único y de tracto sucesivo en relación con los efectos de la resolución:

" 4. Como ha explicado la doctrina, los contratos de tracto sucesivo requieren de modo esencial del tiempo para su cumplimiento, de tal forma que, una vez celebrado el contrato que sirve de marco para la relación contractual, nacen obligaciones para ambas partes de modo sucesivo, periódico o continuado. En estos periodos de tiempo, ambas partes de manera recíproca ven parcialmente satisfecho su interés, en cierto modo independiente de los demás periodos del contrato, ya que la obligación de una parte y su correlativa se circunscriben a un tiempo determinado, sin perjuicio de que en cada periodo nazcan de nuevo recíprocas obligaciones para ambos. Por eso la resolución del contrato no afecta a las obligaciones ya cumplidas por ambas partes, porque han sido ya recíprocamente correspondidas por la correlativa y han satisfecho el interés de ambas partes. Y de ahí que no tenga sentido un efecto restitutorio asociado a la resolución, pues la eficacia de la resolución es ex nunc y no ex tunc . Luego los efectos serán liberatorios, liquidatorios de la relación contractual y, en su caso, indemnizatorios.

El efecto liberatorio de la resolución del contrato conlleva que los contratantes dejan de estar obligados a ejecutar las prestaciones pactadas pendientes de vencimiento...

Respecto de las obligaciones ya vencidas, procede la liquidación de la relación jurídica. Para ello, partiendo de que el cumplimiento de la parte in bonis y el incumplimiento del concursado han justificado la resolución del contrato...

5. Pero los efectos de la resolución de un contrato de tracto único, como es la compraventa objeto del presente caso, son diferentes. Como declaramos en la Sentencia 505/2013, de 24 de julio , «en el contrato de tracto único la prestación se configura como objeto unitario de una sola obligación, al margen de que se realice en un sólo acto o momento jurídico, o bien se fraccione en prestaciones parciales que se realizan en periodos de tiempo iguales o no». De modo que, en principio, un cumplimiento parcial de esta obligación no satisface el interés y la obligación correlativa de la contraparte.

De ahí que, además del efecto liberatorio, la resolución en estos contratos traiga consigo, cuando alguna de las prestaciones hubiera sido ejecutada, un efecto ex tunc, restitutorio, debiendo ambas partes restituir lo recibido. La doctrina justifica la procedencia de este efecto, en caso de resolución por incumplimiento contractual ex art. 1124 CC , en la aplicación de lo dispuesto en el art. 1123 CC para las genuinas condiciones resolutorias, que impone a los interesados la restitución de lo que hubieren percibido. Esta restitución será in natura, cuando pueda ser posible, y de no serlo, por equivalente."

43.- En el presente caso, el contrato celebrado entre las partes en fecha 11/09/2017, denominado "de asesoramiento para la gestión y saneamiento de carteras inmobiliarias con cargas financieras y opción de compra", es un contrato que establece obligaciones periódicas o sucesivas para ambas partes, destinadas a reiterarse en el tiempo en tanto subsista la relación negocial. Si bien se imponen determinadas prestaciones que se agotan con su cumplimiento, como el pago de deudas atrasadas en concepto de impuestos, tasas administrativas o cuotas, o la ejecución de determinadas obras de acabado o de instalación de cocinas o mobiliario, o la contratación de determinados seguros, lo cierto es que, por una parte, la propiedad se obliga a ceder la posesión y la explotación de los inmuebles, mientras que el asesor asume la gestión de los mismos, lo que incluye el pago de los nuevos impuestos, tasas y cuotas, el mantenimiento de los inmuebles, la suscripción de nuevos seguros, el ofrecimiento de los inmuebles en régimen de alquiler y gestión de las prestaciones inherentes a tales contratos de arrendamiento, incluida la percepción de la renta...

44.- Al tratarse de un contrato complejo, que comprende prestaciones únicas y otras prestaciones periódicas o sucesivas, que se agotan con su cumplimiento, la resolución debe operar ex nunc, con efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo en que se produce, a saber, en fecha 02/04/2019, en que la demandante comunicó a CONPRONOR la resolución del contrato.

45.- En consecuencia, la pretensión de la demandante, en el sentido de interesar, además de la entrega de la posesión y de la documentación aludida, la condena de la demandada a abonar la cantidad de 195.000 €, por las rentas percibidas desde la firma del contrato, el 11/09/2017, y hasta el ejercicio de la facultad resolutoria, el 02/04/2019, debe ser rechazada, puesto que si bien la demandada cobró parte de dichas rentas (adviértase que esa cifra obedece al pago de rentas durante veinte meses, cuando los contratos de alquiler comienzan en 2018 y, de hecho, la dotación de mobiliario y cocinas se produce entre febrero y junio de 2018, por lo que difícilmente cabe pensar en un período superior a 13 meses -marzo de 2018 a marzo de 2019-, y, por ende, aunque se hubieran arrendado todos los inmuebles, a una cantidad superior a 126.750 €), también es cierto que procedió al cumplimiento de parte de las obligaciones asumidas, por un importe que, de conformidad con las facturas aportadas con la contestación a la demanda, excede los 140.000 €, por lo que parece lógico interpretar que estamos ante obligaciones interrelacionadas e irreversibles que se compensan entre sí.

46.- Por otra parte, si se estimara que nos encontramos ante un contrato de tracto único, la reposición de las partes a la situación en la que se hallarían de no haberse suscrito el contrato no se limitaría a la devolución por la demandada de las rentas percibidas en concepto de alquiler, sino que incluiría el reintegro por las demandantes de las cantidades satisfechas por aquella en cumplimiento de las distintas obligaciones asumidas, sopena de incurrir en un enriquecimiento injusto. Procede, pues, circunscribir el efecto restitutorio a las cantidades abonadas a partir del 02/04/2019, tomando como referencia las cifras apuntadas por la demandante.

QUINTO.- Costas procesales.

47.- La estimación parcial del recurso de apelación comporta que cada parte deba atender las costas procesales devengadas por su actuación en esta alzada, siendo las comunes por mitad ( art. 398 LEC).

48.- Por lo que se refiere a las costas procesales de primera instancia, hemos de distinguir en función de las generadas por la demanda y las provocadas por la demanda reconvencional. Respecto a las primeras, entendemos que, en la medida que la estimación parcial del recurso determina la estimación parcial de la demanda respecto de la codemandada CONPRONOR, de manera que cada parte habrá de hacer frente a las generadas por su intervención, pronunciamiento que se extiende al caso de la codemandada GRUPO PWRC, puesto que, si bien la pretensión ejercitada frente a la misma es desestimada, lo cierto es que, dejando al margen que ambas demandadas actuaron bajo una misma representación y defensa, forzoso es reconocer que la misma contribuyó de manera decisiva a generar la confusión sobre la que se articula la petición de levantamiento del velo, asumiendo de hecho tanto en la negociación previa como en la posterior ejecución del contrato la posición que contractualmente correspondía a CONPRONOR, como se ha expuesto con anterioridad, lo que en todo caso justifica excepcionar el principio objetivo del vencimiento ( art. 394 LEC).

49.- En cuanto a las costas causadas por la demanda reconvencional, su desestimación conlleva la imposición de aquellas a la parte demandada, en aplicación del art. 394.1 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,