Sentencia Civil 502/2022 del Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 1041/2021 de 18 de noviembre del 2022

PRIMERO. Recurso de apelación de la C.P. CALLE000 NUM000 de Vigo.

9. La parte actora y ahora recurrente alegando que en el mes de noviembre de 2016 los demandados, como propietarios de los locales 3, 4, y 5 de la división horizontal del edificio CALLE000 NUM000, procedieron a realizar o autorizar a los ocupantes, la realización de las obras en elementos comunes del edificio sin autorización de la comunidad, solicitaron la condena de la parte demandada a retirar o deshacer lo ejecutado reponiendo la fachada del edificio y el pasillo comunitario al estado que tenía antes de la ejecución de las obras.

10. La sentencia dictada en primer instancia estima en parte la demanda, apreciando que la apertura de puerta del local número cinco hacia el pasillo comunitario fue una modificación sustancial no amparada por los Estatutos y que exigía por tanto una autorización expresa por parte de la Comunidad de Propietarios, añadiéndose que el autor de la reforma no acredita haberla obtenido con anterioridad. Desestimando la demanda en sus restantes pretensiones al apreciar, en esencia, que la colocación de revestimiento en la fachada de la planta baja se considera correctamente realizada en aplicación de la normativa civil sobre propiedad horizontal, llegándose a la misma apreciación respecto a la instalación de un split de aire acondicionado que permite renovar el aire y de tarima flotante en el denominado pasillo interior.

11. En su recurso la Comunidad señala que impugnamos el pronunciamiento a y b de la sentencia que desestima las peticiones 1 y 2 del suplico y y solicitamos la confirmación del tercero. Impugnación que concreta invocando error en la valoración de la prueba en relación a las obras en la fachada del edificio y a las obras en el pasillo interior.

Obras en la fachada del edificio.

12. La obra aparece así descrita en el hecho tercero de la demanda: los demandados han modificado la fachada existente, forrando el frente con entablado de madera de pino autoclave, en concreto, en la fachada de las fincas 3 y 5; en la fachada del pasillo de acceso comunitario a las fincas 3 y 4, en la fachada acceso a garajes en un tramo del frente de la fachada del portal con todo un acabado de entablado de madera de pino autoclave.

13. Estimaba la actora y ahora recurrente que los propietarios de locales comerciales demandados al ejecutar tal obra sin haberse limitado al cerramiento del propio local con el exterior sin sobrepasar este, habrían excedido la autorización concedida en la norma estatutaria del título constitutivo que presenta la siguiente redacción:

Respecto a los locales de planta baja, semisótano y sobre rampa, podrán llevar a cabo toda clase de obras y reformas para adaptarlos a la actividad que en ellos se desarrolle, tanto en su interior como en sus fachadas, abriendo y cerrando huecos, colocar letreros, anuncios, marquesinas, instalaciones de seguridad, tubos y chimeneas de ventilación, adosándolos a las paredes posteriores de sus patios de luces, elevándolos hasta el tejado del edificio, realizar altillos y entresuelos, en caso de segregación, división, agrupación o agregación, realizar iguales operaciones con sus cuotas de participación.

14. En la sentencia de primera instancia, tras señalarse que no cabría aceptar la delimitaciónde las zonas a las que se considera debería haberse limitado el forrado de la fachada que aparece en el informe pericial del arquitecto técnico señor Aureliano aportada con la demanda, pues no se atendría a la interpretación que se contiene en los estatutos de la comunidad, ni a la que la propia demandante ha venido manteniendo desde que se dio por enterada de la realización de esta obra de decoración que los demandados comunicaron en septiembre de 2016, ni resulta la aplicación de criterios hermenéuticos del artículo 3 del Código Civil en relación con el artículo 7 del mismo texto legal ; considerándose, además que no se demuestra que los 5 mm que en el acto del juicio se dijo que recortan la salida del garaje (en el informe no existe medición alguna y no se hace una referencia concreta en el escrito de demanda a esta circunstancia), límite en modo alguno el paso de vehículos. Y se concluye que la obra se considera correctamente realizada en aplicación de la normativa civil sobre propiedad horizontal.

15. Invocando error en la valoración de la prueba, alega la recurrente que la prueba pericial practicada por el arquitecto señor Aureliano acreditó -medio de prueba que es precisamente la adecuada y pertinente para esta finalidad y única pericial practicada- que los demandados se habían excedido en cuanto al entablado de madera de la fachada de los locales invadiendo la fachada de la comunidad.

16. Objeto de la prueba son únicamente los hechos que guarden relación con la tutela judicial que solicita, lo que alcanza también al dictamen de peritos que tiene como único objeto posible la aportación al proceso de conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos que fueran necesarios para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o para adquirir certeza sobre ellos ( artículos 281.1 y 335.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La determinación del derecho, con las cuestiones jurídicas que plantee la tutela instada por las partes en el proceso, aparece en nuestro ordenamiento reservada a su alegación ( artículos 399.1 y 405.1 de la LEC) y a su fijación motivada por el tribunal en la sentencia ( artículo 218.2 de la LEC). Es por ello que, en el caso, el informe pericial técnico aportado por la parte demandante únicamente resultaría probatoriamente atendible en cuanto se pronunciara sobre las concretas características constructivas de las obras objeto de controversia y sobre los elementos arquitectónicos afectados por las mismas, careciendo de todo valor en cuanto opinara sobre el carácter o naturaleza jurídica de los citados elementos.

17. Las fachadas de los edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal son en su integridad y por naturaleza elementos comunitarios ( artículo 396 del Código Civil), por lo que jurídicamente no cabe diferenciar entre fachada de los locales y fachada de la comunidad.

18. No se discutió, en el caso, que las obras de la fachada del edificio fueron realizadas por los demandados y que tuvieran el alcance descrito en la demanda. La controversia era únicamente jurídica, discrepando las partes en sí las obras realizadas por los demandados (por los arrendatarios de los locales propiedad de los demandados) encontraba amparo en la autorización concedida en los estatutos de la comunidad y, en última instancia, en el régimen jurídico de la propiedad horizontal.

19. Para dar adecuada respuesta a la cuestión preciso es que comencemos por recordar la doctrina jurisprudencial sobre las obras susceptibles de ser llevadas a efecto por los titulares de locales comerciales, que resumía la s. T.S. 679/2020 de 15 de diciembre, Rec. 2507/2018:

Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario. En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.

20. Mas en concreto, sobre las obras en fachada, la s. T.S. 330/2011 de 18 May. 2011, Rec. 1824/2007, recordaba:

La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n. º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n. º 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial.

21. Conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, los propietarios de los locales comerciales ubicados en la planta baja un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal podrán realizar aquellas obras precisas para la adecuada identificación de su actividad comercial aun cuando éstas puedan afectar a la fachada correspondiente a la planta baja del edificio, siempre y cuando, las obras no produzcan, alteración estructural que afecte la seguridad o puedan perjudicar los derechos de otros propietarios.

22. En el supuesto objeto de controversia, las obras consistieron en la colocación de listones de madera sobre la fachada que correspondida a la planta baja del edificio en la que se abrían los locales de los demandados, sin que se llegar siquiera a alegar que con tal obra se afectara la seguridad o estructura de la edificación, o se impidiera el uso adecuado de la misma por los demás propietarios; por el contrario ni aún en segunda instancia se realiza alegación alguna a la ausencia de afectación a la salida de vehículos de garaje señalada en la sentencia de primera instancia. Las fotografías unidas a autos permite comprobar, además, que sobre los listones de madera colocados en el lateral izquierdo de la entrada del garaje aparece fijada una señal de restricción de estacionamiento, lo que evidencian la posibilidad de uso adecuado para la señalización del recubrimiento de la fachada discutido.

23. Consideraremos, además, que, como resulta de los documentos unidos a los folios 86 y 87, los demandados, antes de ejecutar las obras en la fachada, remitieron comunicación a la comunidad demandante adjuntando una imagen de cómo quedaría la misma después de la ejecución, remitiendo esta comunicación, de fecha 12 de septiembre de 2016 por medio de su entonces presidente, en la que se hacía constar:

Que Doña Crescencia y don Cosme han solicitado permiso a la comunidad indicada, para forrar en madera la fachada principal de los locales tres y cinco, con frente a la CALLE000 número NUM000, donde la actualidad y respectivamente se encuentran los negocios que regentan de Crescencia-fisioterapeuta, y Centro de tecnificación corporal 13 body.

Que en la letra b), segundo párrafo, de las normas estatutarias de la escritura de división horizontal del edificio CALLE000 NUM000 dice:

....................

Por lo tanto, la comunidad se da por enterada de la obra que se va realizar, sin tener por ello que autorizarla.

24. Resulta, por lo anterior, que la obra controvertida (colocación de los listones de madera) aparece ejecutada en la fachada de la planta baja a la que se abren los locales y sirve para la identificación de su actividad comercial ( fisioterapia y tecnificación corporal), sin que produzca afectación a la estructura por la seguridad del edificio, ni se impida la adecuada utilización de los elementos comunes del edificio por los demás propietarios. En tales circunstancias, incardinación de la obra en la actividad comercial, ausencia de daño a la estructura o seguridad del edificio y ausencia de perjuicio para otros propietarios, la obra no se sometía al régimen de consentimiento unánime de los comuneros, sino que podía haber sido ejecutada por los propietarios de los locales en uso de la autorización de obras y reformas para adaptarlos a la actividad que en ellos se desarrollen contenidos en las normas estatutarias; en suma, como se apreció en la sentencia recurrida, resultaba conforme al régimen jurídico de la propiedad horizontal.

Obras en el pasillo interior.

25. Señalándose en la sentencia de primera instancia que no se ha aportado prueba relativa a la instalación de mobiliario en el pasillo común a los locales y a su utilización como sala de espera por parte de los arrendatarios que los explotan y únicamente como centro de fisioterapia, la recurrente reitera que los demandados han transformado el pasillo comunitario revistiendo y decorando sus paramentos y dotándolo de instalaciones de confort (aire acondicionado, cuadros en paredes y dispensador de agua); en su momento instalaron mesas y sillas que procedió a retirar; y añade: su intención era utilizar dicho pasillo como sala de espera.

26. Ausente la prueba de la instalación en el pasillo de mobiliario propio de una sala de espera (sillas y mesas), los elementos instalados por la parte demandada serían compatibles con una mera finalidad de mejora estética (instalación de tarima flotante) y del ambiente interior ( split de aire acondicionado que permite renovar el aire) del pasillo.

27. En el recurso se reconoce que este pasillo además del servicio de entrada los locales 3 y 4, que no al 5 (de hecho instalaron la puerta como salida de emergencia única exclusivamente, pues tiene acceso directo a la calle) da servicio a la sala de calderas y es la salida de emergencia de local 6. Pero no llega siquiera a alegarse que la tarima flotante, o el aparato que permite la renovación del aire, perjudiquen el uso del citado pasillo interior para acceso al cuarto de calderas, o como salida de emergencia de los locales comerciales.

28. En las circunstancias anteriores la colocación de la tarima flotante, o la instalación del aparato de aire acondicionado se adecuaría al régimen jurídico de ejecución de obras por los titulares de locales comerciales situados en la planta baja de los edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal antes expuesto. Partiendo de la autorización de los estatutos de ejecución de obras en los locales comerciales para adaptarlos a la actividad que en ellos se desarrollen, la instalación de la tarima o del aparato de aire supondrían una mejora estética, y de renovación del aire, del pasillo que servía de acceso al local número tres, sin que llegara siquiera a alegarse que alguno de aquellos elementos pudiera afectar al uso seguro de tal elemento como salida de emergencia para los locales comerciales o desde el cuarto de calderas. Correcta resultaba, por tanto, la conclusión de la sentencia recurrida respecto de adecuación de las obras citadas al régimen de la propiedad horizontal.

SEGUNDO. Recurso de apelación del Sr. Elias y de la Sra. Enma.

29. En el único motivo, bajo la invocación de infracción por no aplicación de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, se alega que todas aquellas cuestiones que afecten a elementos comunes de todas las comunidades han de ser abordadas y resueltas por todas las comunidades implicadas y afectadas; y se añade aquí acciona única y exclusivamente la Comunidad de propietarios de CALLE000 número NUM000 y desde luego no consta en modo alguno que la Comunidad de CALLE000 número NUM001 hubiera sido partícipe ni tan siquiera conocedora de la existencia de esta demanda y los acuerdos parciales y particulares en los que pretende sustentarse.

30. La argumentación de los demandados recurrentes no tiene en cuenta el régimen especial de la legitimación para el ejercicio de acciones en defensa de los intereses de las edificaciones sujetas a propiedad horizontal, conforme al cual cualquiera de los dueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros ( por todas, s. T.S. 321/2016 de 18 de mayo, Rec. 1131/2014), doctrina que, por identidad de razón, resulta aplicable a las acciones de defensa de elementos comunes de un complejo inmobiliario privado al que se refiere el artículo 396 del Código Civil, en el que, cuando como en el caso sucede, el título constitutivo hubiese previsto la agrupación de varias comunidades de propietarios, cada una de ellas podrá comparecer en juicio para defender el interés común en la preservación del régimen de los elementos comunes establecido en el título.

31. En consecuencia, la comunidad de propietarios demandante gozaba de legitimación activa para defender en el proceso el régimen de elementos comunes establecido en el título constitutivo, y el acuerdo comunitario aportado a autos otorgaba la debida representación al presidente de la misma para demandar.

TERCERO. Costas procesales y depósito para recurrir.

32. Al desestimarse ambos recursos cada parte recurrente habrá de hacer frente a las costas de segunda instancia porque ella causadas, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

33. La desestimación supone, además, la pérdida del depósito en su día realizado para recurrir ( Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial).

Por lo expuesto, y haciendo uso de la potestad de juzgar que nos confiere el artículo 117 de la Constitución Española.