Sentencia Civil 433/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 295/2023 de 18 de septiembre del 2023

PRIMERO- en la demanda rectora del procedimiento se ejercita por D. Aurelio acción de reclamación de cantidad y otros extremos frente a D Argimiro.

Expone el actor que en agosto de 2019 , en unión de su esposa, Doña Victoria, se puso en contacto con la inmobiliaria Alcom de Vilagarcía de Arousa para visitar la vivienda en construcción sita en Braña do Monte (Caleiro), término municipal de Vilanova de Arousa, acudiendo acompañados por el gerente de la inmobiliaria y propietario de la misma (aquí demandado), quien les explicó que el inmueble contaba con proyecto de arquitecto para su finalización y con todas las licencias exigidas, como así constaba en los anuncios que aparecían en diferentes páginas web de venta de viviendas.

El día 21 suscribieron un documento en el que se consignaba la entrega de 40.000 euros como reserva para la compraventa del inmueble en cuestión, requiriéndole en reiteradas ocasiones tras la firma, la documentación, los planos y la licencia para la finalización de la obra a la que el propietario había hecho referencia de forma verbal. No fue hasta el 13 de enero de 2020, cuando pudo al fin conocerla, comprobando, al revisar los planos, que no se correspondían con las condiciones que se publicitaban. En el plano únicamente aparecían tres habitaciones, mientras que, al visitar la vivienda ésta contaba con cuatro, tal como se ofertaba.

En cuanto a la licencia, D. Argimiro únicamente le mostró la aprobación de Proyecto Básico, emitida en el año 2008, y tras ponerle de manifiesto su disconformidad, le solicitó que se regularizase la situación y le hiciese entrega de los planos que representasen las condiciones reales de la vivienda, así como de las licencias oportunas para la ejecución del proyecto final de la obra, de las que supuestamente ya disponía. D. Argimiro le comunicó que eso era imposible, pero que para obtener la licencia de primera ocupación podía construirse un tabique de pladur para simular tres habitaciones y después se derribaría.

Ante esta situación, acudió al Ayuntamiento de Vilanova de Arousa para conocer información urbanística fidedigna del inmueble, donde le indicaron que únicamente contaba con el proyecto básico, y que era necesario un proyecto de ejecución que desarrollara aquel. Dado que las obras ya estaban iniciadas sin contar con dicho proyecto de ejecución, para poder finalizarlas también se precisaba un proyecto de legalización, con el correspondiente coste económico que todo ello suponía.

En base a dichos presupuestos se interesa la resolución del contrato de reserva de compraventa y la condena del demandado a la devolución de la cantidad de 40.000 euros.

Contestación

La demandada se opone a dicha pretensión alegando, en síntesis, que la vivienda de litis no es de su propiedad, sino que es titularidad de la mercantil RECONSERGALICIA, S.L y así se puso de manifiesto a las inmobiliarias encargadas de su comercialización, y entre ellas a ALCOM, quien gestionó la venta al demandante.

A su vez, dicha entidad adquirió el terreno y demás derechos sobre el mismo por virtud de aportación como capital social de otra mercantil, EMBEMA, S.L. (a su vez socia de la primera). Su intervención en la operación de venta lo fue en concepto de administrador. Dichas circunstancias no eran desconocidas para el demandante por haberse puesto de manifiesto oportunamente ya antes de la adquisición de la vivienda, o cuando menos no deberían serlo en el marco de una actuación medianamente diligente.

En cuanto a la información que se le facilitó, se ciñó al estado de la obra y de su situación urbanística, a saber, que se contaba con la pertinente licencia de obra, pero que el proyecto inicial se había modificado, encontrándose pendiente de subsanación. Dicha subsanación afectaba a una cuarta habitación, que por razón de una medición errónea de la parcela en el momento de la obtención de la licencia municipal de obra excedía de la edificabilidad prevista. No obstante, lo anterior, comprobada por topógrafo titulado la cabida real de la finca se constató y corroboró por el arquitecto que ostentaba la dirección de la obra que la edificabilidad de la parcela alcanzaba para dar cabida a la cuarta habitación construida.

Posteriormente fue exhibida y puesta a disposición del comprador toda la documentación relativa a la licencia de obra a fin de posibilitar una eventual financiación de la compra, siendo rotundamente falso que se ocultase la situación urbanística del inmueble.

Las conversaciones con el demandante, lejos de lo que se afirma de contrario, tuvieron siempre por objeto la puesta a disposición del inmueble y el pago del precio, a lo que se negó sistemáticamente, llegando a solicitar por medio de su letrado la devolución de los importes abonados a cuenta del precio de compra, que se denegó, por no existir motivo alguno para la rescisión de la compraventa.

En relación al importe abonado por el actor, destaca que debe calificarse como arras o señal, entendidas como elemento accidental de la compraventa que, sin constituir el total del precio, entrega el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato.

Sentencia

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y condena al demandado a abonar al demandante la cantidad de 40.000,00 euros con los intereses legales hasta el dictado de la sentencia, y a partir de ella, los intereses procesales del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Le impone igualmente las costas procesales.

Recurso

Se alza dicha parte frente a la citada resolución denunciando la Infracción de normas o garantías procesales al amparo del artículo 459 de la LEC e infracción de los artículos 10, 217 y 218.2 del mismo texto legal.

Insiste en poner de manifiesto su falta de legitimación pasiva, destacando que su actuación siempre tuvo lugar en su condición de representante legal de la titular del inmueble, la mercantil EMBEMA, S.L. Pese a ello, la sentencia recurrida recoge que se trata de un hecho no discutido su intervención como vendedor en el documento firmado en fecha 21/08/2019(pese a que se trata de una cuestión controvertida).

Se denuncia igualmente error en la valoración de la prueba cuando se considera debidamente acreditado que el demandante y su esposa no eran conocedores de dicho extremo, máxime cuando han omitido en todo momento la intervención de una gestoría en defensa de sus intereses, a saber, CREDIHABITAT, con sede en Ponteareas.

Errónea valoración de la prueba sobre la calificación jurídica del contrato suscrito por las partes en fecha 21/08/2019. La juzgadora de instancia considera que nos encontramos ante una "reserva de compraventa", cuando concurren de un modo indubitado los elementos de la compraventa, a saber, la cosa vendida y el precio, tal como se infiere de la prueba practicada.

SEGUNDO- legitimación pasiva

La parte recurrente argumenta que existe una falta de legitimación pasiva porque, de un lado, no es propietario de la vivienda objeto del contrato de litis y de otro, su intervención en dicho negocio, lo fue en su condición de administrador de la mercantil titular del inmueble y no a título particular.

El motivo de apelación no puede prosperar en ningún caso.

Como recuerda la STS de noviembre de 2011 y ha venido a obtener carta de naturaleza a través del art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , legitimación pasiva ad causam " consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002, RC núm. 3109/1996, 20 de febrero de 2006, RC. núm. 2348/1999 EDJ2006/11948 y 21 de octubre de 2009). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7 de noviembre de 2005, RC núm. 1439/1999), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será esta, sobre la que la parte demandante plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine en este supuesto, quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente."

En el supuesto enjuiciado, DON Aurelio insta la resolución del contrato de fecha 19 de agosto de 2019 formalizado con DON Argimiro, quien aparece como "vendedor". Resulta así evidente la vinculación de ambos con la relación jurídico material, que además, se ve reforzada por la circunstancia de que el citado demandado ha reconocido fuera del proceso la legitimación que ahora cuestiona cuando, al ser requerido formalmente a través de su letrado, para la devolución de los 40.000 euros que aquel le entregó en concepto de reserva del inmueble a que se hace referencia en dicho documento contesta literalmente "en relación con el requerimiento que nos ha remitido, fechado el día 10-6-20 y recibido el día 16-6-20, del que se adjunta copia, le comunico que no procede devolución alguna toda vez que la compraventa de la vivienda en cuestión se perfecciono en fecha 21-8-2019, siendo su cliente conocedor del estado del inmueble" ; es decir, en ningún momento niega su intervención en el negocio como persona física, ni hace saber al citado letrado, que defendía los intereses del señor Aurelio, que el inmueble era propiedad de la empresa de la que es administrador y a la que, supuestamente, representaba en el momento de la firma del contrato.

Las conjeturas sobre el conocimiento que los compradores pudieran tener de dicha circunstancia por los motivos que expone tanto en su escrito de contestación, como en su recurso, resultan irrelevantes cuando no se ha impugnado el documento, cuya eficacia probatoria resulta incontestable al amparo de lo prevenido en el artículo 326.1 de la LEC en orden a considerar acreditado que fue DON Argimiro quien recibió la cantidad de 40.000 euros en concepto de reserva del inmueble, cuyo precio de compra ascendía a 220.000 euros.

Destacar que las comunicaciones a las que se refiere el apelante, y en las que se daba información de la vivienda por parte de EMBEMA, supuesta titular del inmueble, se remitieron a la inmobiliaria ALCOM y en ningún caso a DON Aurelio.

TERCERO- naturaleza jurídica del contrato.

Discrepan las partes sobre la naturaleza del contrato que les vincula y a cuyo amparo se acciona. Sostiene la apelante que nos encontramos ante un contrato de compraventa mientras el apelado lo denomina de reserva de venta.

Pues bien, debemos destacar que las calificaciones de los contratos no están sujetas automática ni obligatoriamente a las nominaciones que las partes les den, pues prevalece lo que es conforme y adecuado a su esencia negocial, y es que los hechos son los que son, con independencia de la calificación que hayan podido merecer y que debe prevalecer aquella que verdaderamente les corresponda y de la que fluirán los efectos pertinentes de la misma y no los correspondientes a la calificación errónea o interesadamente atribuida (por todas, STS 16 noviembre 1983 o 24 julio 1993).

Sentado lo anterior debemos convenir con la juzgadora de instancia en que el documento a cuyo amparo se acciona no es un contrato de compraventa sino solo la reserva de una vivienda cuya construcción estaba en proyecto. Así se evidencia a través de una mera lectura del documento número dos de la demanda, en el que únicamente figura que comparecen, como vendedor, Don Argimiro y como comprador Don Aurelio; que en ese acto se hace entrega de la cantidad de 40.000 euros y que tal entrega lo es en concepto de reserva de la vivienda unifamiliar sita en Vilanova de Arosa y cuyo precio de venta acordado asciende a 220.000 euros.

En consecuencia, no nos hallamos ante un precontrato, ni ante un contrato de compraventa, sino ante una promesa de compra y venta regulada de forma expresa en el art. 1.451 del código civil, a cuyo tenor "La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato".

Respecto de las consecuencias jurídicas de la promesa de compra y venta, la S. del T.S. de 3 de junio de 2.002 mantiene, que "Esta Sala tiene declarado que "la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artícu lo 1451 del Código Civil (EDL 1889/1)) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en" quedar obligado a obligarse"; que "resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa" ( STS de 23 de marzo de 1995); y que "es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior".

CUARTO- valoración de la sala.

Un mero examen del documento en el que se materializó el contrato que nos ocupa evidencia que nos encontramos ante el primer supuesto. Su simpleza y laxitud nos obligan a entender que se defería para un momento ulterior la determinación de los pormenores de la operación de compraventa, respecto a la que tan solo figuraba la ubicación de la vivienda sobre la que habría de perfeccionarse aquélla y el precio de venta. En consecuencia, asiste a la parte que ha cumplido, DON Aurelio, el derecho de reclamar los perjuicios que se le han irrogado como consecuencia del incumplimiento de DON Argimiro.

Revisada la grabación de la vista, la sala comparte los argumentos de la juzgadora a quo cuando estima cumplidamente acreditada dicha circunstancia (el incumplimiento) y así se infiere, no solo de la precisa declaración prestada por el demandante y su esposa, sino de la testifical absolutamente imparcial y objetiva de la arquitecta municipal del Ayuntamiento de Vilanova de Arousa Doña Natividad, quien precisó que la obra tenía licencia concedida en 2008 y que era para tres dormitorios, que tenía proyecto de ejecución presentado en el año 2009 aunque, por error de un técnico de archivo, se hizo un informe del Ayuntamiento, a petición del actor D. Aurelio, indicándole que la obra no lo tenía. Posteriormente se subsanó el error al existir un Proyecto Reformado del básico.

La vivienda urbanísticamente tiene solamente tres dormitorios y disponía de licencia para esas tres estancias; de ser cuatro las habitaciones, sería necesaria otra licencia para la ampliación del inmueble, pues, de lo contrario, no obtendría la primera ocupación.

Manifestó igualmente que se presentó una solicitud de legalización en el año 2021 y se aportaron distintos informes para subsanación de deficiencias y correcciones, pero en el expediente que se está tramitando todavía no hay informe técnico, ni jurídico sobre la cuestión; que, en todo caso, en este asunto hay un problema de superficie, en la parcela, ya que en el año 2008 se había presentado un levantamiento topográfico en el que el técnico afirmaba que tenía 541 metros cuadrados, la misma que figura en la escritura de propiedad, si bien, una vez hecha la cesión para los viales, la superficie neta de la parcela eran 462 metros cuadrados. Con la solicitud de legalización, en el año 2021, se presenta otro informe topográfico diciendo que la superficie neta, una vez hecha la cesión para los viales, pasa a tener 512 metros cuadrados netos.

A preguntas del letrado de la parte actora destacó que el problema para el propietario es que tendría que presentar la adquisición de esa parte, ya que la primera licencia se obtuvo y otorgó con una escritura de propiedad de una parcela de 541 metros cuadrados, según escritura, y ahora la superficie es mayor y "tendría que aportar o probar la venta o adquisición de esa parte de la parcela y que si compró la casa por un precio tendría que pagar la adquisición a mayores." "Que, si la persona a la que compró ya le da la escritura con esa superficie neta de 512 metros cuadrados, la anterior persona ya ha comprado esa superficie, pero, urbanísticamente, de cara a la primera ocupación, tendrían que aportar otra escritura que confirmase que la parcela no tiene la superficie que había antes sino la superficie que tiene ahora."

Tampoco los linderos de la parcela son los mismos. Así lo declaró a preguntas del letrado de la parte demandada, destacando que solo se mantiene uno de ellos.

En relación al momento de llevar a cabo la legalización de la obra precisó que depende de la sustancialidad de las modificaciones. Puede ser en el momento en que se solicita la primera ocupación cuando los cambios no afectan a la memoria urbanística o los parámetros urbanísticos, cambio de un aseo, un tabique.... pero cuando estos parámetros se ven afectados, por ordenanza, tiene que solicitarse una licencia nueva, que es lo que ocurre en este supuesto (se ha visto modificada la edificabilidad y la ocupación, la parcela inicial ha cambiado).

Respecto a la posibilidad de legalizar ahora lo ejecutado incidió en que el expediente no está terminado, no está informado ni técnica ni jurídicamente y se necesita una nueva licencia.

Dichas afirmaciones contrastan con las vertidas por Don Argimiro en su interrogatorio, que mantiene que la casa tiene cuatro habitaciones y que están dentro de la legalidad; que lo construido está realizado según la licencia y los planos del proyecto. También insiste en que las obras tienen proyecto de ejecución y licencia,

En el mismo sentido declaró su hijo, D. Benigno, y el arquitecto director de la obra D. Bienvenido, cuya vinculación con el demandado no podemos obviar (es la pareja de su hija)

Dicho técnico puso de manifiesto que lo contrató EMBEMA Sociedad de Obras S.L. y que el 13 de enero de 2020, le envió al actor D. Aurelio el proyecto Básico y el proyecto de ejecución. Que la obra contaba con licencia de obra del año 2008 y que la ejecución se ajusta a la licencia y al proyecto. Dice que el volumen se ajusta a la licencia, que había un hueco bajocubierta que se decidió aprovechar porque la superficie de la parcela era mayor que lo indicado en los títulos, había más edificabilidad y se decidió abrir un hueco hacia esa zona, que ya existía en el proyecto inicial y era conforme al proyecto inicial aprobado y con licencia.

La realidad, pues, es que, tal como concluye la juez de instancia, la obra se estaba construyendo con una licencia del año 2008 y un proyecto de ejecución del año 2009, sin ajustarse a su contenido, ya que el proyecto y la licencia solamente permitían la construcción de una vivienda de tres habitaciones. La legalización de la obra, como se desprende de la declaración de la arquitecta municipal no está exenta de complejidad al haberse producido modificaciones sustanciales. No consta que se solicitara la legalización de la obra ejecutada y licencia para construir la obra pendiente. El nuevo proyecto se presentó en el año 2021 y la vivienda, no cuenta con licencia para construir cuatro habitaciones.

Resulta así evidente el incumplimiento que se imputa al vendedor y a cuya virtud se reclama la devolución de la cantidad entregada en concepto de reserva para la compra del inmueble litigioso.

Se desestima el motivo.

QUINTO- costas

Desestimado el recurso, en aplicación de lo establecido en el articulo 398 de la LEC, las costas de esta alzada son de preceptiva imposición al apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.