Sentencia Civil 142/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 738/2023 de 19 de marzo del 2024

PRIMERO- Planteamiento de la cuestión.

En la demanda rectora del procedimiento se ejercita por DOÑA Paulina acción de reclamación de cantidad contra DON Eloy y DOÑA Raquel.

Expone la actora que en fecha 10 de mayo de 2004 ambas partes suscribieron escritura pública de compraventa en relación a la finca sita en la DIRECCION000 de Poio que se describe como "PARCELA NÚMERO NUM000 del plan parcial de Boa vista y PARCELA SOBRANTE ACCESO A BOA VISTA, sita en la DIRECCION001, con una superficie de mil cien metros cuadrados. Linda: Norte, Eloy y esposa, DIRECCION001; Sur, DIRECCION002; Este, DIRECCION002; y Oeste, Juan Ramón; también ellos por el este. Gravada con una servidumbre de acueducto a favor de la finca llamada DIRECCION003"

Los demandados afirmaron en la escritura que "con excepción de la mencionada servidumbre de acueducto a favor de la finca llamada DIRECCION003, libre de unas y de otros" -refiriéndose a cargas y arrendamientos-de acuerdo con la "información que resulta del título de propiedad invocado -de los vendedores-como por la afirmación de la parte transmitente". El precio de la compraventa fue el de 173.593 euros. La finca fue adquirida con la finalidad de construir la casa que sería su residencia en España ya que la parcela era edificable de acuerdo con el PXOM del Ayuntamiento de Poio.

A tal fin obtuvo licencia de obra del Ayuntamiento en fecha 16 de diciembre de 2015(proyecto básico) aprobándose el proyecto de ejecución en fecha 29 de junio de 2.016.

Al iniciar las obras de excavación del solar apareció en el subsuelo de la parcela una conducción subterránea de energía eléctrica, de alta tensión, propiedad de UNION FENOSA que hacía imposible continuar las obras.

A raíz de ello, formuló reclamación extrajudicial en fecha 22 de septiembre de 2016 a los demandados requiriéndoles formalmente para que procedieran a realizar cuanto fuera necesario para retirar de la finca la referida conducción corriendo con los gastos para ello y a la mayor brevedad, ya que tenían paralizada la obra.

Al mismo tiempo, se dirigió a través de su arquitecta DOÑA Salome a UNIÓN FENOSA pidiendo información respecto al origen de la citada línea, información que fue facilitada después del 19 de octubre de 2.016 y de acuerdo con la cual, inicialmente la línea discurría por dominio público, pero posteriormente, con motivo de la construcción de una rotonda en las inmediaciones se varío la configuración del terreno por el que discurría .Asimismo, le informó que podría modificar el trazado de la línea, a su costa.

A tal efecto pidió presupuesto para su retirada. Esta empresa le respondió a través de carta fechada el 29 de junio de 2016 que el coste total de la obra sería de 45.379,97 €, solicitando una segunda opinión. Decidió entonces contratar la ejecución de la obra a la empresa MONCOSA, bajo la dirección técnica de IAINGENIEROS, S.L.P., de forma que el importe total de los trabajos de desvío de la línea ascendió a 35.844,31 euros.

En base a dichas consideraciones interesa que se condene a los demandados a indemnizarla en la citada cantidad más los intereses legales correspondientes desde la fecha del emplazamiento.

Contestación

Se opone la demandada a dicha pretensión y alega, en primer término, la prescripción de la acción. De adverso se ejercita una indemnización de daños y perjuicios sobre la base de la existencia de una línea de alta tensión que supuestamente atravesaba la parcela que fue transmitida a los actores mediante escritura de compraventa suscrita el 10 de mayo de 2004. Se indica en la demanda que la existencia de esa línea de alta tensión hacía inhábil el solar para el fin al cual se destinaba, estando ante un supuesto de aliud pro alio (entrega de cosa diversa a la pactada) que, y siempre según los actores, permite la aplicación de las determinaciones del artículo 1101 en relación con el 1124 del Código Civil.

Mas allá de entender que no existe la invocada entrega de cosa diversa a la pactada, se destaca que resulta de aplicación el artículo 1483 del Código Civil, que fija el plazo de un año desde el otorgamiento de la escritura para el ejercicio de la acción rescisoria o de indemnización en el caso de fincas vendidas, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, como ha ocurrido en el caso que nos ocupa.

De contrario se invoca la aplicación del artículo 1124 del Código Civil con la única finalidad de soslayar el precepto antes mencionado y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que cuando la ley concede acciones específicas en un supuesto regulado son tales acciones las que se deben ejercitar, y ni su fracaso, ni su falta de ejercicio en tiempo y debida forma, legitiman para el ejercicio de otra acción distinta, por lo que entiende que las pretensiones de adverso deben de ser desestimadas.

En cualquier caso, se niega cualquier responsabilidad por su parte ; si bien es cierto que en la escritura de compraventa se hizo constar que no existían más cargas que las que figuran de manera expresa en ella y que ya se reseñaban en su título de propiedad, tampoco constaba tal extremo cuando adquirieron la finca en cuestión al Ayuntamiento de Poio, esto es, desconocían la existencia de cualquier carga o gravamen que pudiese afectarla distinto del consignado en el Registro de la Propiedad, siendo por lo tanto terceros de buena fe.

Con respecto a la afirmación contenida en el correlativo del escrito de demanda en relación a que la finca fue adquirida para construir una casa, ninguna mención se efectúa en ella sobre esta circunstancia; de hecho, la venta se produce en el año 2005 y no es hasta el 2015 cuando se presenta la solicitud de licencia de obras.

En cualquier caso, no puede imputársele responsabilidad alguna desde el momento en que no se ha acreditado que la línea de alta tensión atravesara la parcela en el momento en que se formalizó el contrato de compraventa. Cuando de adverso se les envió reclamación extrajudicial se procedió a solicitar del Concello de Poio, anterior propietario de la parcela, información sobre este extremo, poniéndose de manifiesto por dicho organismo en fecha de 6 de marzo de 2017 que no existía constancia de la existencia de la línea. Destaca que, entre la fecha de adquisición por parte de la hoy actora y la reclamación efectuada transcurrieron más de diez años, periodo de tiempo durante el cual la parcela estuvo en posesión de aquella.

En definitiva, la obra de instalación de la línea de alta tensión habría sido llevada a cabo por parte de UNIÓN FENOSA, al parecer de manera unilateral y sin contar con autorización de quien en el momento de llevarse a cabo dichas obras fuera el titular de la parcela y, en consecuencia, en su caso, a ella habrían de reclamarse los daños y perjuicios irrogados.

En cuanto a los presupuestos de obra que se indican de adverso se comprueba que se han ejecutado las obras con la empresa MONCOSA, sin que se hubieran solicitado más ofertas a fin de determinar la viabilidad de llevarla a cabo por un menor precio. Tampoco consta que se hayan solicitado otros presupuestos para la elaboración del proyecto, dirección de obra, plan de seguridad y salud. Por otra parte, se recoge un pago a Unión Fenosa por importe de 9.448,79 euros, pago que en ningún caso debería haberse hecho efectivo una vez que se constató que la instalación de la línea de alta tensión fue llevada a cabo por esta entidad invadiendo una propiedad privada sin el preceptivo expediente.

Sentencia

La sentencia de instancia desestima la demanda y absuelve a los demandados de todas las pretensiones ejercitadas, condenando a la parte demandante al pago de las costas procesales.

Una vez valorada la prueba practicada concluye que ninguna de las partes conocía la existencia de esa línea de alta tensión ni que la finca objeto de autos, en el momento de la compra, iba a ser destinada a edificar.

Por otro lado, argumenta que, si la demanda se basa, como indica, en la acción del art. 1124 del CC, lo que solicita en el suplico de dicho escrito rector es incompatible con el citado precepto, que concede la facultad de resolver las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, otorgando al perjudicado la opción de escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Sin embargo, la demandante se limita a solicitar una indemnización.

Igualmente, La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues ésta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato ( artículo 1468 I del CC). La cosa entregada no fue distinta a la pactada, era una finca, siendo que además estuvo años la parte actora sin objetar nada hasta que inició las tareas de construcción.

Por ello estima que es el artículo 1483 del Código civil el que debe aplicarse, que contempla un plazo de un año para solicitar la acción rescisoria o solicitar una indemnización en el supuesto de que la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido. Habiéndose formalizado la compraventa el 10/05/2004, dicho plazo habría transcurrido en exceso.

Recurso

Se alza dicha parte frente a la citada resolución denunciando que incurre en error al desconocer una constante doctrina que permite, en casos como el presente, pedir directamente la indemnización de daños y perjuicios (lo que se denomina técnicamente ejecución por equivalencia). Contrariamente a lo que se afirma en ella, no se ha ejercitado ninguna acción edilicia, sino la contemplada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, en relación con las obligaciones que el contrato de compraventa impone al vendedor en los artículos 1.445, 1.469 y demás concordantes del citado código.

Esta acción asiste al comprador por más que exista un régimen especial para vicios ocultos y saneamiento, pero ese régimen no impide la reclamación por la vía general del precepto citado, acción sujeta al plazo general de 15 años de las acciones personales establecido en el art 1964 del C. Civil.

No hay ninguna duda de que la línea subterránea de alta tensión discurría por la parcela que adquirieron ni de que la finca se compró libre de dicha carga.

Se ha acreditado igualmente el daño, pues para poder edificar había que retirar la línea y resulta obvia la relación de causalidad entre el daño y el incumplimiento: Si la finca se transmitió libre de la línea de Alta Tensión, no habría tenido que retirarla con el consiguiente coste.

SEGUNDO- De la acción ejercitada.

Insiste el apelante en esta alzada en que, pese a que existe un régimen específico para obtener la satisfacción de su pretensión en base a la existencia de un vicio oculto en la operación de compraventa formalizada con los demandados, ello no le impide acudir a las normas generales sobre obligaciones y contratos ( artículos 1001 y 1124 del código civil), a cuyo amparo acciona en su escrito rector y por ello, yerra el juzgador a quo al aplicar el plazo de prescripción previsto en el artículo 1438 del citado texto legal.

Ciertamente, debemos convenir con dicha parte en que tales acciones no son incompatibles ni excluyentes entre sí, desde el momento en que si el vicio, defecto o gravamen oculto es de la suficiente entidad y trascendencia en el contrato de que se trate, la parte perjudicada podrá no sólo acudir a la acción especial redhibitoria, sometida a unos especiales y cortos plazos de prescripción, así como a unos concretos requisitos; sino que también tendrá su favor las más amplias en su plazo de prescripción y de mayor alcance protector, acciones de nulidad y de resolución contractual, que no pueden considerarse extinguidas por el hecho de que se regule por el legislador un supuesto concreto y especial en los citados artícu los 1483 y siguientes CC (EDL 1889/1) para los casos de vicios y gravámenes ocultos, sino que subsistirán tales acciones de nulidad y de resolución siempre, se insiste, que el vicio, defecto o gravamen oculto sea de la suficiente entidad como para permitir la entrada y funcionamiento de estas acciones dirigidas a la protección de esos supuestos de mayor entidad, como son los casos de vicios del consentimiento que anulen este, incumplimiento de las prestaciones esenciales del contrato, o entrega de un objeto distinto del pactado, con unos vicios que lo hacen no apto para el cumplimiento de las finalidades perseguidas con la celebración del contrato.

Señala la STS de 29 de septiembre de 2008 EDJ2008/190061 que "el supuesto de hecho a que se refiere el artículo 1483 del Código Civil , encuadrado bajo el epígrafe del "saneamiento por evicción", se ajusta al planteado en la demanda en cuanto se trata de venta de finca gravada con servidumbre no aparente, sin mencionarlo la escritura, pero también lo es que no sólo no existe incompatibilidad entre las acciones de saneamiento y las generales derivadas del incumplimiento contractual, sino que incluso aquéllas son una manifestación concreta de estas últimas. Así la sentencia de esta Sala de 12 abril 1993, citada por las de 10 mayo 1995, 10 octubre 2000 y 28 noviembre 2003, afirma que «es constante doctrina jurisprudencial (SS. 30-11-1972, 29 enero y 23 marzo 1983, 20-2-1984 y 12-2-1988, entre otras), la precisada recientemente (SS. 28 enero y 20 julio 1992) en los siguientes términos: se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio " cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts . 1101 y 1124 del CC, y, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias porque los arts. 1484 y 1490 del CC, como reguladores de las acciones redhibitoria y "quanti minoris, integradas en el art. 1486, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina». Supone tal incumplimiento contractual por parte del vendedor la entrega de la cosa, que se afirma vendida sin cargas ni gravámenes, con una servidumbre oculta que no era conocida por el comprador ni cabía exigir al mismo una especial diligencia en orden a su averiguación...".

Valoración de la sala.

Sentada la posibilidad de examinar la pretensión de la ahora apelante desde la perspectiva del artículo 1124 del código civil y de la doctrina, en fin, del aliud pro alio, debemos concluir:

- Que la instalación eléctrica que atravesaba la parcela de litis tiene la consideración, sin género de duda, de vicio oculto, pues no era visible para cualquier persona, ni para cualquier profano; de hecho, se viene en conocimiento de su existencia con ocasión de la realización del estudio geotécnico y los trabajos de excavación de la obra que la ahora apelante se disponía a ejecutar. La línea de alta tensión se encontraba soterrada.

- No puede predicarse de la adquisición llevada a cabo por la demandante en el año 2004 la existencia de incumplimiento por parte de los vendedores por cuanto que ni consta en el contrato la finalidad de la adquisición ni tampoco ha acreditado en el proceso aquella que esta quedase frustrada totalmente como consecuencia de la presencia de la línea eléctrica. No podemos obviar que, si el objetivo de la compradora era edificar en la finca, así lo ha hecho. Consta en autos que obtuvo licencia, en primer término, para el proyecto básico y posteriormente, para el de ejecución.

- Dicha circunstancia viene a corroborar que los vendedores ignoraban la carga en cuestión, como se evidencia igualmente a través de la escritura publica de compraventa y del propio titulo de la vendedora, quien adquirió del ayuntamiento de Poio la finca en cuestión, mediante un proceso de segregación y permuta, sin que en ningún momento existiera constancia del repetido gravamen. El propio ayuntamiento confirmó este extremo al ser requerido por los demandados informando literalmente en fecha de 6 de marzo de 2017 que:" En relación a solicitude formulada por Eloy, con data 27 de decembro de 2016 e núm. de rexistro NUM001, acerca da existencia dunha canalización subterránea enerxía eléctrica nunha parcela adquirida ao Concello de Poio, o técnico que subscribe informa do seguinte: Revisada a documentación existente no expediente da segregación e permuta no Concello, comprobase que non había coñecemento da existencia dunha rede de media tensión soterrada na parcela empregada para a permuta. Segundo consta na escritura de segregación e permuta, de data 2 de agosto de 2002, expense no punto II: "Que o Concello de Poio, e dono da seguinte leira, sita na DIRECCION000 de Poio, DIRECCION004, Poio: PARCELA SOBRANTE ACCESO A BOAVISTA, cunha mensura de oitocentos dezanove metros cadrados. Linda: Norte, Eloy; Sul, Juan Ramón; Leste, DIRECCION002; e Oeste, DIRECCION001. ...CARREGAS E ARRENDAMIENTOS. Agás unha servídume de acueducto a prol da finca hamada DIRECCION003 que grava baixo o expositivo I,... "Polo tanto, tal e como se recolle na permuta realizada no seu momento, unicamente costa unha servidume de acueduto e non se tiña coñecemento da existencia da rede de media tensión".

- Tampoco constaba debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

TERCERO- De la servidumbre de energía eléctrica.

Sobre la naturaleza del gravamen en cuestión, la STS de 12 julio 2006 señala que: "Bajo la rúbrica de las servidumbres legales " regula el Código Civil, en sus artículos 549 a 593, diferentes servidumbres cuyo rasgo común es el de estar "impuestas por la Ley", teniendo como motivo "la utilidad pública o el interés de los particulares". Ahora bien, esta regulación de las servidumbres legales ha sido desbordada por la propia legislación administrativa, en la que aparece con frecuencia la denominación de servidumbre para calificar situaciones de sujeción, pero sin una distinción clara de las limitaciones dominicales a que se refiere el artículo 348 del Código Civil (EDL 1889/1), al definir la propiedad como "el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes", delimitación "de acuerdo con las leyes", a que se refiere igualmente el artículo 33.2 CE (EDL 1978/3879) . Se da una limitación legal cuando esta afecta a todos los predios que se hallan en determinadas condiciones por lo que han de guardar las prescripciones legales; por el contrario la servidumbre constituye un gravamen que impone una sujeción parcial de un precio a la utilización en uso o en beneficio de otro predio, el dominante, si bien en las servidumbres administrativas es opinión común que no es esencial la idea de predio dominante, ya que ni siquiera existe normalmente y la restricción se establece en beneficio de la comunidad ( STS 753/2006 de 12 de julio (EDJ 2006/102979)).

Pues bien, cuando se trata del paso de energía eléctrica, según la anterior resolución, la doctrina, tanto administrativa como civil, nacional o extranjera, ha cuestionado si se trata de una verdadera servidumbre administrativa, o por el contrario de una limitación legal del dominio, si bien la doctrina mayoritaria considera que se trata de una servidumbre regulada por su Ley y su Reglamento, siendo los vigentes la 54/1997 de 27 de noviembre y el RD 1955/2000 de 1 de diciembre (EDL 2000/88940) . Así, el artículo 157.1 de esta última norma establece que la servidumbre de paso de energía eléctrica gravará los bienes ajenos en la forma y con el alcance que se determinan en la Ley del Sector Eléctrico, en el presente Reglamento y en la legislación general sobre expropiación forzosa y se reputará servidumbre legal a los efectos prevenidos en el artícu lo 542 del Código Civil (EDL 1889/1) y demás con él concordantes.

Por otra parte nos dice la STS 22 de diciembre de 2008, que el Código civil clasifica las servidumbres en distintas categorías, que tienen importancia en el momento de determinar sus efectos; el artícu lo 532 CC (EDL 1889/1) establece la distinción entre servidumbres aparentes y no aparentes, que los párrafos cuarto y quinto definen del modo siguiente: "aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas" y "no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia". A los efectos de este recurso, por tanto, debe determinarse qué hay que entender por "signos exteriores", ya que, si no existieran dichos signos, nos encontraríamos ante una servidumbre no aparente, que no afectaría al comprador y si los hubiera, la servidumbre sería aparente y el comprador quedaría afectado por ella.

la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de julio de 1980 precisa que:

"siendo la servidumbre un derecho real sobre cosa ajena, constitutivo de una limitación del dominio que supone una restricción del normal régimen del derecho de propiedad, es indudable la necesidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad para que, como todos los derechos limitativos del dominio goce de la fe pública registral, como así lo exige el párrafo primero del artículo 13 de la Ley Hipotecaria (EDL 1946/59), y pueda surtir efecto contra tercero, más para que éste pueda ampararse en las inscripciones registrales han de concurrir el requisito esencial de buena fe que exige el artículo 34 de dicha Ley , y a este respecto, la constante y unánime doctrina jurisprudencial - sentencia de esta Sala, entre otras, de 25 de febrero de 1956 , 23 de enero de 1972 , 20 de diciembre de 1965 , 21 de diciembre de 1970 y 30 de diciembre de 1975 tiene declarado que no puede admitirse esa buena fe cuando, aun no haciéndose constar en la escritura pública la transmisión de una finca la existencia de gravámenes o derechos reales que sobre ella puedan tener personas distintas al vendedor, conocía el comprador su existencia, y tal conocimiento existe cuando los signos de una servidumbre sean ostensibles y, por ende, indubitados".

Y la del mismo Tribunal de 27 de marzo de 2003:

"... sin que pueda invocar con éxito el art. 34 de la Ley Hipotecaria (EDL 1946/59) , porque esa realidad exterior establecida en la finca, elimina el requisito de la existencia de buena fe en el adquirente, presupuesto necesario para obtener la protección consagrada en el anterior precepto hipotecario al tercer adquirente ( sentencia de 18 noviembre de 1992 ) o como dice la sentencia de 2 de diciembre de 1992 , citando las sentencias de 7 de noviembre de 1911 , 8 de mayo de 1947 y 20 de mayo de 1992 , 'no puede el recurrente ampararse en la falta de inscripción de la servidumbre cuando ésta tiene el carácter de aparente y continua".

No es este el caso. La línea de alta tensión instalada por Fenosa no era visible en ningún caso, ni existían indicios de su presencia pues se encontraba soterrada en la parcela. No era ostensible ni aparente. En consecuencia, no podemos dudar de la buena fe de los vendedores, a los que no puede trasladársele el posible incumplimiento por parte de Fenosa de su obligación de dar publicidad a la existencia de la línea de alta tensión en la parcela de litis.

En este sentido es elocuente el informe pericial emitido por DON Benito, aportado por los demandados y en el que, tras el estudio de la prolija documentación, incluida en la demanda, en la contestación a la misma y la obtenida en los diversos organismos y empresas referente a la Línea de Alta Tensión de 20.000 voltios que cruzaba la NUM000 de la DIRECCION001 -Concello de Poio, concluye, entre otros extremos que:

- La LAT contaba con autorización de ejecución por parte del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de fecha 27 de enero de 1981.

- La Conselleria de Industria también autorizó la instalación de la LAT y la tramitó con el expediente NUM002 del año 1980.

- En el año 1984, el día 13 de noviembre, ya estaba enterrada la LAT desconociendo cuando se construyó, tuvo que hacerse entre los años 1982 y 1984.

- UNIÓN-FENOSA construyó la LAT sin respetar el trazado previsto en el proyecto, haciéndola cruzar una finca particular, sin que hayamos podido encontrar ninguna autorización para hacerlo.

- La obra de la LAT consiguió el Acta de Reconocimiento y Puesta en Marcha el 7 de noviembre de 2002.

- Respecto a la línea eléctrica que apareció en el medio de la parcela, se desconoce cuándo se colocó, pudiendo ser desde su construcción inicial o una modificación posterior del trazado; no se ha obtenido documentación que aclare este punto.

En definitiva, estimamos que ninguna responsabilidad alcanza a los vendedores, imponiéndose así la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO- Costas

Las circunstancias concurrentes en este supuesto, en particular, la imposibilidad de apreciación del gravamen en cuestión por no existir signos aparentes de la conducción eléctrica, que el propio ayuntamiento concedió la licencia para edificar, que Fenosa no ha ofrecido una explicación razonable sobre las vicisitudes de la instalación, la sala estima razonable excepcionar el principio objetivo del vencimiento y, en consecuencia, no se efectuará pronunciamiento sobre las costas devengadas en ninguna de la instancias.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación