Sentencia Civil 225/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 3, Rec. 173/2022 de 20 de abril del 2023

PRIMERO.- Recurre la parte demandante la sentencia parcialmente estimatoria de la demanda, dictada en juicio verbal de reclamación de cantidad e indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual de contrato de arrendamiento de vivienda. En concreto, se recurre la desestimación de la partida de daños y la desestimación de la demanda frente al fiador, el codemandado Sr. Ismael, a lo que se oponen ambos demandados.

SEGUNDO.- Alegan ambos apelados que el recurso debe ser inadmitido por no indicar la apelante porqué es procedente el recurso, y no establecer las normas procesales infringidas, y, aunque parezca hacerse referencia a un error en la valoración de la prueba, no se menciona de forma expresa, ni se concreta por qué se entiende producido, por lo que no se cumple con las exigencias del art. 458.2 de la LEC.

La regulación del recurso de apelación en los artículos 456, 458 y 465 de la LEC impone a la parte apelante que, al solicitar la revocación de una determinada resolución y su sustitución por otra, se realice por medio de escrito en el que se expongan las razones en las que base la impugnación, expresando y razonando los argumentos que a su entender desvirtúen los hechos y fundamentos tenidos en cuenta por el Juzgador de instancia al dar respuesta a lo alegado y probado por ambas partes durante la primera instancia. El art. 459 de la LEC contempla la posibilidad de alegar en el recurso de apelación infracción de normas o garantía procesales en la primera instancia. En tal supuesto, debe citar las normas que se consideran infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello.

Pues bien, aunque en el recurso no se cita precepto alguno de los indicados de la LEC, su lectura evidencia que no se están denunciando infracciones procesales, sino, como se afirma en el encabezamiento que precede a las concretas alegaciones, una errónea valoración de la prueba, aunque se aluda también a una errónea aplicación del derecho, pues el desarrollo de las alegaciones evidencia que la discrepancia con la resolución radica en la valoración de la prueba respecto a la existencia de los daños y la naturaleza mancomunada o solidaria de la fianza pactada. Y el tenor de los escritos de oposición al recurso evidencia que así lo han entendido los apelados, que han alegado lo que han estimado procedente al respecto.

No encontramos, pues, obstáculo para la admisión del recurso.

TERCERO.- Comenzando por el segundo motivo de apelación, en la sentencia recurrida se razona la desestimación de la demanda frente al Sr. Ismael de la siguiente manera:

"Por último, en cuanto a la posición de Don Ismael, debemos tener en cuenta que el aval es solidario si se expresa por escrito que lo es; y si no consta expresamente así, como ocurre en el supuesto que nos ocupa, no tiene tal condición. Ello supone que la arrendadora sólo podrá actuar, judicial o extrajudicialmente, contra el avalista no solidario una vez lo haya hecho contra la inquilina y ésta sea total o parcialmente insolvente para pagar la deuda, lo que supone absolver a Don Ismael de los pedimentos efectuados en su contra."

Alega la apelante que tal conclusión es errónea pues en la primera hoja del contrato, al inicio, consta la intervención de aquel como "avalista personal y solidario".

Hemos de dar en este punto la razón a la apelante. En el encabezamiento del contrato, al hacer alusión a los intervinientes, se dice:

"REUNIDOS:

....

Por otra parte como avalista personal y solidario DON Ismael, mayor de edad con D.N.I. número NUM000, con domicilio en RUA000 NUM001 portal NUM002 de la localidad de Ponteareas (Pontevedra) Teléfono NUM003.

INTERVIENEN:

Ambas partes se reconocen, en el concepto en el que respectivamente intervienen, la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento, a cuyo efecto,

EXPONEN:

.... "

Es clara, pues, que estamos ante una fianza solidaria. Pero si ello no fuera suficiente, en el documento de renuncia voluntaria de contrato de arrendamiento, suscrito por Don Ismael, se hace constar que firma en concepto de avalista personal y solidario.

Contestando a concretas alegaciones de este al oponerse al recurso, hemos de señalar, como ya lo hacía la juzgadora de instancia, que no cabe alegar la nulidad de las cláusulas del contrato de arrendamiento por abusivas, ya que no consta que la arrendadora sea una profesional que se dedique al arrendamiento de bienes inmuebles, lo que ni siquiera han alegado los arrendatarios, sin que el hecho de que el contrato haya sido redactado por un profesional, cual es un agente de la propiedad inmobiliaria, afecte a la condición de profesional o no de la arrendadora. Es más, apunta a su condición de no profesional, pues, si lo fuera, no habría necesidad de acudir a un profesional externo, como lo es aquel.

Debemos destacar, dadas las alusiones a la ausencia de estipulación concreta sobre las obligaciones del fiador, que, aun siendo cierto que no existe cláusula numerada alguna al respecto, el encabezamiento claramente especifica que la intervención de Don Ismael lo es en concepto de avalista solidario; y el término solidaridad es un término jurídico, expresamente contemplado en el art. 1831 del Código Civil, que entendemos que explicita de forma suficiente la carga jurídica y la carga económica que implica asumir la posición de fiador solidario del cumplimiento de las obligaciones del deudor. No puede olvidarse el tradicional aforismo jurídico de que la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento. Tal referencia a la solidaridad supone una explicación suficiente de la carga que supone el afianzamiento y del alcance del compromiso obligacional del fiador, en cuanto a su contenido esencial de garantía. Se trata de estipulaciones expresamente previstas y autorizadas por el Código Civil, estando en el ámbito del Derecho dispositivo, regulando aquel tanto la fianza simple como la fianza solidaria, prevista expresamente en el art. 1822, párrafo segundo, y que el pacto de solidaridad excluye por sí mismo, sin necesidad de renuncia, tanto el beneficio de excusión (art. 1831.2º), como el de división (art. 1837, párrafo primero).

CUARTO.- Se combate en el otro motivo la desestimación de la partida de daños.

En la sentencia se razona así dicha decisión:

"QUINTO.-Reclama el arrendatario 2.861 euros por los trabajos efectuados para la reparación de los daños ocasionados en la vivienda por la arrendataria. Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1543 , 1545 , 1554.1 ° y 1555.2° del CC ), es obligación esencial del arrendatario la de restituirla al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1561 CC ). Dice el artículo 1555 del Código Civil que "El arrendatario está obligado (. .. ) 2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra; el artículo 1556, que "Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los articules anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente"; y el artículo 1563, que "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya'', así como del deterioro ocasionado por las personas de su casa (artículo 1564).

De lo anterior se colige que el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la cosa en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro que padezca. El artículo 1562 del Código Civil dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1992 , "la simple lectura del precepto y su inciso final revelan que contiene una presunción iuris tantum, destruible por prueba en contrario''. Y el articulo 1.563 responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida del bien; dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 1998 que " [ .. ] cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )".

Queda probado que la vivienda objeto del contrato de arrendamiento fue recibida en perfecto estado, tal y como hicieron constar las partes de forma expresa en la estipulación Cuarta del contrato. Es admitido por ambas partes que la vivienda fue puesta a disposición de la arrendadora, y finalización del contrato, el día 30 de abril de 2019. Y constituye un hecho igualmente acreditado que en fecha 15 de mayo de 2019 la vivienda presentaba daños que no pueden estimarse acordes a un uso normal y adecuado de la misma o al mero transcurso del tiempo (documento 6). Ahora bien, no cabe concluir que tales daños fueran ocasionados por la arrendataria, no obstante la presunción antedicha.

Ello es así porque desde el abandono de la vivienda y entrega de las llaves por la demandada el día 30 de abril de 2019 tal y como admite la actora, hasta que en fecha 15 de mayo de 2019 quedan reflejados los daños existentes en el informe pericial acompañado con la demanda, se desconoce qué ocurrió con la vivienda y si la misma fue o no objeto de ocupación, no pudiendo responsabilizar a la demandada de la existencia de unos daños que se constatan quince días después al desalojo de la vivienda. Lo cierto es que la demandante no realizó reserva alguna a la entrega y puesta a disposición de la vivienda y sólo a ella es imputable esta falta de negligencia de existir entonces los daños. Dice el testigo Don Cesar que la entrega de la vivienda se produjo el día 30 de abril pero que la arrendataria no avisó de cuando se marchaba y que la entrega de llaves se produjo posteriormente. Sin embargo, no existe prueba de que la arrendadora se pusiera inmediatamente en contacto con la arrendataria para reclamarle los desperfectos.

Las propias partes fijaron la obligación de la arrendataria de entregar la vivienda en el mismo estado en que se la encontró según la estipulación cuarta y convinieron que si la vivienda se entrega en buen estado, la arrendadora devolverá a la arrendataria el importe de la fianza al finalizar el contrato, no debiendo haber aceptado la arrendadora la puesta a disposición de la vivienda si no se encontraba en buen estado, o haber cuidado de acreditar los mismos en el momento de la recepción del inmueble. Tampoco acude con testigos que den cuenta del estado inmediato posterior a la entrega de las llaves de la vivienda, o prueba que las fotografías tomadas y que constan en el informe pericial fueran de ese mismo día, ni aporta algún otro elemento indiciario similar que pudiera haber suplido su falta de diligencia inicial. En definitiva, la demandante no ha actuado los mecanismos adecuados para preservarla prueba de cuál era el real estado de la vivienda a la finalización del arriendo, debiendo estimar que prestó su conformidad con el mismo cuando pudiendo comprobarlo no lo hizo o no formuló protesta alguna, de lo que se colige que fue devuelto en las mismas condiciones en que se le entregó, siendo que sólo a ella puede perjudicar la falta de prueba en contra ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

En Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de junio de 2004 se establecía que la actuación del inquilino, consistente en la puesta en conocimiento de la arrendadora de su voluntad de cesar en la ocupación del piso que ocupaba, acompañada de la entrega de llaves, es una manifestación de voluntad que, al efectuarse en el contexto de una relación contractual preexistente, requería una respuesta, en uno u otro sentido de la otra parte. En efecto, según conocida doctrina de esta Sala, el silencio de uno de los contratantes adquiere una especial relevancia, cuando ante una declaración del otro interesado el modo corriente y usual de proceder implica el deber de hablar. En tales supuestos, si el que debe y puede hablar, calla, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe ( sentencias de esta Sala de 24 de enero de 1957 , 14 de julio de 1963 y 17 de noviembre de 1995 ).

La falta de prueba sobre la causa de los daños conlleva la desestimación de esta partida."

Discrepa la apelante y señala que, aunque la vivienda se recuperó el 30 de abril de 2019, y el perito constató los daños quince días después, como aclaró aquel en la vista, la aseguradora le dio parte unos días antes, y después concertó la visita con la asegurada, lo que significa que esta, al ver el estado en que se devolvió la vivienda, dio el correspondiente parte a la compañía, que abrió el expediente, designó perito, y le hizo el encargo, todo lo que conlleva el transcurso de un lapso de tiempo, careciendo de sentido que la actora diera parte de su compañía si no existían los daños. Añade que el testigo, don Cesar, agente inmobiliario que acudió a la vivienda, declaró que vio los daños, por lo que incumbe a la inquilina probar que devolvió la vivienda en buen estado, ya que está probado que la vivienda fue entregada en perfecto estado al inicio del arriendo. Resultan contradictorias las alegaciones de la parte demandada de que, por un lado, los daños ya existían cuando se alquiló la vivienda, y, por otro, que los daños fueron ocasionados por personas desconocidas tras entregar la vivienda, hecho que debería haber acreditado la parte demandada y no lo ha hecho, siendo, en todo caso, alegaciones incompatibles entre sí.

En este punto, aún cuando compartimos el enfoque jurídico de la cuestión efectuado por la juzgadora de instancia, no podemos compartir las conclusiones alcanzadas.

Como señala la SAP de Valencia de 29 de junio de 2021:

"En primer término conviene recordar, como ya lo hizo esta Sala entre otras en sentencias 253/2016 de 23 de junio , 226/2018 de 26 de mayo , 607/2019 de 30 de diciembre y 538/2020 de 2 de noviembre , que en lo relativo a los daños causados en bienes arrendados es preciso partir de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los artículos 1561 , 1563 y 1564 del Código civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 o y 1555.2º del código civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución; en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda o el local en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad tratándose de una vivienda o de desarrollar normalmente la actividad para cuyo destino se arrienda, de tratarse de un local, art. 1562 del código civil ). No obstante sin perjuicio de lo expuesto incumbe obviamente al arrendador la plena acreditación de los daños que reclama y que se han producido durante el arrendamiento ( SAP Barcelona sección 13ª de 05 de marzo de 2018 y SAP Islas Baleares sección 3ª del 24 de enero de 2018 ). Por otro lado como dijimos en sentencia 571/2012 de 3 de diciembre "todo uso de un inmueble, lleva consigo determinados desperfectos, que son consecuencia del mismo, el arrendatario no debe responder de ellos y su obligación por tal motivo sólo surgirá cuando se trate de daños dolosamente causados, o al menos de aquellos otros que se demuestre exceden de lo que debe entender por una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual considerando la naturaleza y finalidad de aquel, pues, es obvio, y no necesita mayor explicación, que las cosas desmerecen por su uso, o incluso por el simple transcurso del tiempo. Y en este sentido deben ser interpretados los citados artículos 1563 y 1564 del Código Civil ".."

Así las cosas, compartimos la alegación de la apelante de que resultan contradictorias las alegaciones de los demandados de que, por un lado, los daños ya existían cuando se alquiló la vivienda, y, por otro, que los daños fueron ocasionados por personas desconocidas tras entregar la vivienda, pues se trata de alegaciones incompatibles entre sí. O el estado de la vivienda por el que se reclama era el mismo que al arrendarse la vivienda, o los cambios respecto al estado inicial se han producido con posterioridad a su devolución por la arrendataria, pero no es posible que si ese era el estado en que el arrendador entregó la vivienda, a ese estado se haya llegado también después de la finalización del arriendo. Y si fue así en parte, ello exigía un análisis, partida a partida, indicando, cuales de los daños reclamados por la parte actora se corresponden con el estado del inmueble al iniciarse el arrendamiento, y cuales se deben a hechos ocurridos con posterioridad a su finalización. Ello ya revela la escasa seriedad de las alegaciones de los demandados en este punto.

En todo caso, en la cláusula cuarta del contrato se estipula que la arrendataria declara recibir la vivienda en sus instalaciones en perfecto estado de conservación y uso, obligándose al término del contrato a entregarla en las mismas condiciones en que la recibe, salvo los desgastes por uso habitual; y que cualquier desperfecto originado los bienes arrendados debía ser reparado por cuenta y cargo exclusivo de la arrendataria, entregándose la vivienda amueblada.

Ello permite entender acreditado que cualquier daño o deterioro de los reclamados es posterior al inicio del arrendamiento, y no anterior a este.

Ello lo confirma el contenido de los mensajes de Whatsapp remitidos por la arrendataria a la arrendadora el 24 de noviembre de 2018 diciendo "Estamos muy a gusto en el piso. Y está impecable" y "Estamos muy contentas con el piso".

Dichos mensajes son claramente contradictorios con un supuesto mal estado de la vivienda al comienzo del arriendo, y no permiten entender que, en concreto, los daños en el sofá fueran preexistentes, pues, aunque el Whatsapp remitido por la arrendadora el 9 de junio de 2018, en respuesta a las fotos remitidas por la arrendataria, pudiera suscitar alguna duda al respecto, al decir que "me acabas de dejar alucinada" y que "se lo voy a comentar a los antiguos inquilinos por q no me parece normal los sofás eran de estrene", los eventuales defectos o desperfectos que pudiera tener el sofá no consta que sean los mismos objeto de reclamación, dadas aquellas alusiones posteriores de la arrendataria al impecable estado del piso, sin que a la transcripción de los mensajes se hayan unido las fotografías remitidas por esta, que hubieran permitido compararlas con las fotografías del dictamen pericial, constando únicamente los archivos multimedia como omitidos.

La cuestión radica, pues, en si los daños reflejados en el dictamen pericial existían al devolverse el inmueble por la arrendataria o se han causado con posterioridad. En este punto, el lapso de tiempo transcurrido entre la devolución de la vivienda y la visita del perito, de apenas quince días, durante el cual la arrendadora acudió a la vivienda, dio parte a su compañía de seguros, esta tramitó el parte, designó un perito, y este visitó la vivienda, permiten entender que los daños existían al procederse a la devolución de la vivienda, y que no fueron causados con posterioridad. En este sentido, los arañazos que se observan en el parqué, los desperfectos del sofá, o los agujeros en el parqué, apuntan a su causación durante un período prolongado de uso, no en apenas unos días. Frente a ello, ninguna prueba existe de un uso posterior del inmueble en esos quince días, que desvirtúe dicha conclusión, y permita atribuir la causa de los daños a terceros desconocidos. Por el contrario, el testigo Sr. Cesar declaró que vio los daños cuando se recuperó la vivienda, sin que se hayan aportado por la arrendataria fotografías de la vivienda que permitan entender acreditado que el estado de la misma no es el indicado en el dictamen pericial y reflejado en las fotografías incorporadas al mismo. Por ello, aún siendo cierto que hubiera sido deseable y hubiera ayudado a despejar dudas que se hubieran reflejado los posibles daños en el documento de entrega de llaves, la ausencia de referencia a los mismos no significa, como afirman los demandados, que no existieran. También hubiera podido hacerse constar que no existían y no fue así. Tal ausencia de mención no permite obtener conclusión alguna sobre la cuestión debatida, que debe ser esclarecida por las pruebas practicadas en el procedimiento.

La cuestión se reconduce, entonces, a valorar si debe la arrendataria responder de los diversos daños por los que se reclama. Se trata, pues, de analizar si estamos ante verdaderos daños que exceden de una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual, o se trata de menoscabos derivados del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca, y, de entender que estamos ante verdaderos daños, habremos de partir de la presunción de culpabilidad del arrendatario por el deterioro.

Entendemos que los rayazos en el parqué que se observan en las fotografías, las rasgaduras del sofá, la rotura de ruedas en la mampara del baño y la rotura de la tapa del inodoro son daños que no pueden entenderse derivados de un uso normal de la vivienda. Si partimos del buen estado de la misma al ser entregada, incumbía a la arrendataria acreditar que las rasgaduras y roturas indicadas derivaban del desgaste de dichos muebles y no de su incorrecto uso, no habiendo desvirtuado la presunción de culpabilidad, con la aportación de prueba, por ejemplo, un dictamen pericial sobre el estado de aquellos elementos.

En cuanto a las rayaduras del parqué, hemos de asociarlas con la permanencia en la vivienda de una perra, tal y como consta en los mensajes de Whatsapp, tal y como manifestaron el Sr. Cesar y el perito en la vista, quienes indicaron que se debían a arañazos de perro, lo que resulta coherente con aquel hecho, y no ha sido desvirtuado por prueba pericial en contrario.

En cuanto a la partida de limpieza, si bien, en principio, podría considerarse que es un gasto que debe asumir la arrendadora para disponer de nuevo del uso de la vivienda, ello sólo es cuando el estado en que se devuelve se sitúa en parámetros de normalidad, no cuando, como es el caso, existe exceso de basura o suciedad, tal y como se constata en una de las fotografías del dictamen pericial, u olor a orines de animal, como indicaron aquel testigo y el perito, y resulta coherente también con la convivencia con una perra en la vivienda.

A parecida conclusión llegamos respecto a la partida de tapado de agujeros y pintado de la vivienda. Aunque la suciedad en las paredes y la necesidad de repintado es, en principio, un gasto que debe asumir la arrendadora para disponer de nuevo del uso de la vivienda, ello es sólo cuando el estado de la pintura se sitúa en parámetros de normalidad por el uso, no cuando, como es el caso, se han practicado agujeros en la pared, que han de ser tapados, lo que conlleva el pintado de la vivienda para igualar los paños.

Por ello, entendemos que debe indemnizarse por todos los conceptos reflejados en el dictamen pericial, valorándose los daños conforme al criterio del perito, único con el que contamos, sin que basten unas fotografías de sofás en venta por internet para combatir dicho criterio, en ausencia de un dictamen pericial que examine el concreto sofá dañado y estime su valor.

Procede, en definitiva, estimar el recurso y la demanda, condenando a la demandada a abonar el importe reclamado de 3.006,65 euros, resultante de sumar a los 495,65 euros objeto de condena en la instancia, 2.861 euros por daños en el inmueble, y descontar 350 euros en concepto de fianza.

QUINTO.- En materia de costas de la apelación, el artículo 398 de la LEC establece lo siguiente:

"1. Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes."

En el caso litigioso, al estimarse el recurso, no procede imponer las costas de la alzada.

Al conllevar la estimación del recurso la estimación total de la demanda, procede imponer las costas de la primera instancia a los demandados.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación