Sentencia Civil 198/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 180/2022 de 21 de abril del 2023

PRIME RO. - 1. Planteamiento de la cuestión

En virtud del precedente Recurso, por la apelante Dª Mariola se pretende la revocación de la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 315/20 por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de VIGO, que la condenó a una rebaja del precio de la venta del inmueble a la actora en 21.683,20 €.

2. La Sentencia de instancia

Estimó acreditados los vicios ocultos a los que se hacía referencia por la actor en la vivienda que había adquirido a la demandada, los consideró ocultos y graves. Además, estimó que no está acreditado que la actora hubiera incurrido en falta de mantenimiento sino al contrario, a la vez que las propuestas del perito de la actora no son mejoras sino soluciones técnicas para arreglar los vicios, siendo así que el informe de la demandada no efectúa ninguna valoración nuevas sino que solo discute las soluciones.

3. El recurso de apelación

Denuncia la apelante error en la valoración de la prueba, puesto que el perito de la actora reconoció que las humedades eran por condensación, el estado exterior de la fachada era fácilmente constatable por la existencia de grietas, el estado de la pintura es visible. Luego no sería preciso el tratamiento de la fachada exterior.

4.En cuanto al estado de las cámaras interiores y condensaciones, señala que con la escritura de venta se aportó el certificado de eficiencia energética en el que se ponía de manifiesto que se debía realizar un pintado general de las fachadas, y que el punto de humedad en la cocina se debía a las cámaras en mal estado, necesitando realizar la limpieza para evitar puntos de condensación y humedad, lo mismo que la terraza. Cuando la compradora adquirió la vivienda no estaban recién pintadas. Además en el pacto de reserva inicial se hizo constar que la compradora era conocedora de todos los componentes de la casa y su estado actual. Hay humedades en puntos de la vivienda que no tienen contacto con los muros de la misma. Finalmente algunas de las propuestas aceptadas implican mejoras y no soluciones constructivas.

5. Oposición al recurso de apelación

Dª Mercedes afirma que el perito de la parte demandada incluso reconoce que desde la visita de su perito hasta que va el contrario, las humedades se hacen generalizadas, es más, a fecha de la compra el 15 de octubre de 2019 no existían manchas de humedad y apanas dos meses después se halla en un estado lamentable. Luego una o varias manos de pintura las habían camuflado. El perito es claro de que la causa de las humedades es la falta de cámara de aire en la planta baja, así como en la suciedad y poca ventilación de las cámaras de la planta superior.

6.En cuanto a la pintura de la fachada, no discute que así estaba cuando la compró, pero lo que no sospechó es que adoleciese de defectos tan importantes que provocasen las humedades en el interior. El certificado de eficiencia energética solo revela la existencia de un punto de humedad en la cocina que no de una patología generalizada. Se trata de un vicio oculto que nada tiene que ver con lo pactado en el documento privado.

7. Ninguna de las soluciones propuestas por el perito y aceptadas por la sentencia constituyen mejoras sino soluciones térmicas.

SEGUNDO. - 8. La acción ejercitada: quanti minoris

La parte demandante ejercita acción de saneamiento por vicios ocultos de los artícu los 1484 y 1486 CC al alegar que al poco tiempo de adquirir la vivienda comprobó que se producían filtraciones de agua en el sótano de la vivienda porque los muros exteriores de la misma no están impermeabilizados.

9.La normativa aplicable se recoge en los artícu los 1484 y sig.CC.:

"El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

El artícu lo 1485 CC establece: "El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorará los vicios o defectos ocultos de lo vendido".

El artículo 1486 declara: "En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos".

10.El saneamiento por vicios ocultos encuentra su regulación los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y es la acción que se concede al comprador de un bien frente al vendedor, cuando la cosa vendida presenta defectos ocultos que hacen que no sea propia para el uso al que se destina o que su uso se vea reducido de tal forma, que de haberlo sabido, el comprador no hubiera procedido a su adquisición o hubiera pagado un precio inferior. La obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos no queda extinguida por el hecho de que no los conociera, si bien, las partes en el contrato de compraventa pueden pactar que el transmitente no responda, siendo necesario en este caso, el desconocimiento de su existencia.

11.Como primer requisito, se exige que el vicio sea oculto, es decir, que el comprador no pueda apreciar su existencia por la simple contemplación del bien, teniendo en cuenta, como hemos indicado anteriormente, su preparación técnica.

12.En segundo lugar, el defecto ha de existir con anterioridad a la transmisión, aunque se manifieste con posterioridad, sin que el vendedor deba responder de los efectos sobrevenidos, pues su obligación consiste en entregar la vivienda en el estado en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

13. De igual forma, debemos estar ante una vicio de carácter grave, pues es necesario que haga impropia la vivienda para su uso o que exista una disminución de dicho uso de tal modo, que de haberlo conocido el comprador, no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos. La acción "quanti minoris " parte de la existencia de vicios ocultos de una entidad tal que no llegaron a provocar la inhabilidad del objeto, pues en dicho caso nos encontraríamos ante un "aliud pro alio", y no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual mediante una rebaja en el precio (así SSTS 25 de septiembre de 2003 y 21 de junio de 2007).

14. Acreditada la existencia de esos requisitos, el comprador puede, acudir a la acción "quanti minoris", consistente en solicitar una rebaja proporcional del precio de la vivienda. Esta acción, conforme ha determinado la jurisprudencia, no tiene un finalidad indemnizatoria de los daños y perjuicios que haya sufrido el comprador, sino que, lo que persigue, es restablecer el equilibrio contractual de la partes, fijando cual sería el precio que tendría la vivienda en el momento de celebrarse el contrato si se hubiera tenido en cuenta el defecto existente, lo que puede o no ser coincidente con el valor de reparación, si bien, en muchas ocasiones, los tribunales optan por establecer la reducción del precio en correspondencia con el coste de reparación.

15. A modo de resumen sobre la cuestión la STS de 8 de julio de 2010 expone: "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( STS de 31 de Enero de 1970 )".

TERCERO. - 16. Error en la valoración de la prueba

Se circunscribe el recurso y su oposición, a una ordenada y clara exposición de los motivos por los que considera que yerra en la valoración de la prueba la resolución a quo, o bien a discrepar, en ambos casos, muy motivadamente la resolución a quo. Cumple pues, el análisis por separado de cada uno de ellos.

17. Estado de la pared exterior del inmueble:

Considera un notable error en la valoración de la prueba con relación a este apartado al considerar como vicio oculto el estado de la pintura exterior del inmueble cuando realmente nos encontramos ante una circunstancia fácilmente comprobable, por estar a la vista de todo el mundo, máxime si tenemos en cuenta que la actora visitó el inmueble antes de la compra en al menos tres ocasiones.

18. Efectivamente, de ser así cabría concluir con que efectivamente no sería necesaria la pintura de toda la fachada porque se trata de un vicio NO OCULTO, ahora bien, ese no es el caso, toda vez que el perito de la apelante ya pone de manifiesto que "(...) Aunque todas las fachadas están afectadas por manchas y verdín, algunas fisuras dispersas y descamación de la pintura la mayor patología está presente en las fachadas Oeste y Sur, siendo escasa en las fachadas Norte y Este. En esta última la zona afectada apenas se encuentra en la chimenea y su entorno próximo (fotos 3 y 4).

Especialmente la más castigada es la fachada Sur, precisamente por ser la más expuesta a los vientos dominantes con fuertes lluvias (fotos 5 y 6). La superficie afectada es mayor, prácticamente en toda su extensión, con manchas de verdín y descamación de pintura." Luego el estado de la fachada sí influye en las interiores humedades generalizadas.

19. A su vez el perito de la parte actora, Sr. Bartolomé, afirma que el estado de la fachada contribuye a las generalidades humedades de la vivienda, en todas sus estancias y paramentos, además de la falta de cámara a la que se aludirá después. Se sostiene por la apelante que este perito cambió de criterio en el acto de la vista y restó importancia a las grietas o patologías de la pared exterior, siendo así que las humedades se deben todas a la condensación por la existencia de puentes térmicos o mala ventilación. Ello no es así, aparte de que reconoció que en verano las humedades no tendrían que verse si la vivienda ha sido limpiada. Un puente térmico es un punto en común entre el interior y el exterior de la vivienda, y en este caso son muy grandes, no se deben las humedades a falta de ventilación. Concluye con que las humedades se deben a ello principalmente, los puentes térmicos, las cámaras y las grietas de la fachada, estas últimas visibles a simple vista. Fue muy claro que una solución a los puentes térmicos de esa pintura.

20.Luego, compartimos la afirmación de la actora en el sentido de que el estado de la pintura, si bien era apreciable en el momento de la compra, no se le dio mayor importancia en cuanto a su función estética. Huelga decir que en la demanda no se reclama el arreglo de la pintura ni se considera su aspecto como un vicio oculto. Si bien se solicita su tratamiento y pintura, no es por cuestiones estéticas, sino como la única solución posible para compensar las deficiencias y vicios ocultos de la vivienda. La vivienda se adquirió el 16 de octubre de 2019, y al mes siguiente de la compra las manchas de humedad comenzaron a hacerse muy visibles, cuando este perito acude el 17 de diciembre de 2019, así lo constata.

21.La solución que propone es de Limpieza de fachada con hidrolimpiadora, reparación de grietas, coqueras, desprendimientos y defectos, aplicación de Thermacote para generar la envolvente correcta de la fachada, aislar térmicamente, impermeabilizar la fachada, facilitar la expulsión del exceso de humedad y prevenir el agrietamiento de fachada. Aplicación en doble capa de revestimiento basado en copolímeros acrílicos con altas propiedades de elasticidad e impermeabilidad, en color a elegir (14.000€); Instalación de sistema de ventilación mecánica Secamax, e instalación de rejillas (2.700€), y, Suministro y aplicación de 2 manos de pintura color suave similar a la existente, marca Proa o similar, en paramentos interiores (3.012€).

22. Pues bien, dentro de las especificaciones de Thermacote se halla, << La acción de ThermaCote®: elimina la mayor parte de la humedad residual de la pared, sabiendo que la humedad es un factor agravante de transferencia térmica, desarrollo microbiano y responsable de patologías que son dañinas para la estructura del edificio (humedad, moho, degradación de revestimientos, etc.). Además de actuar como aislante térmico ThermaCote® está especialmente formulado para evitar la condensación y sus efectos.>> parece pues el producto ideal para contribuir a resolver el problema que plantea este inmueble. Con ello rechazamos también el punto tercero del escrito de recurso en tanto que no solo, como se verá a continuación la vivienda sufre un problema de humedades por el estado de las cámaras de ventilación, sino también de la fachada de tal manera que con independencia de las fisuras y grietas, el poner esta pintura impermeabilizante hará o contribuirá a que se corrija sin que ello suponga una mejora constructiva cual se afirma por la recurrente.

23. Estado de las cámaras interiores y condensaciones

Se parte en este punto de que con la escritura de venta se aportó un Certificado de Eficiencia Energética en el sentido de que: (...) COMENTARIOS DEL TÉCNICO CERTIFICADOR

Visitada vivienda con fecha 24 de mayo de 2018 vemos la vivienda en buen estado de conservación si bien y dada la edad de la vivienda se debe realizar un pintado general de fachadas como medida preventiva existe un punto de humedad en cocina derivado de cámaras en mal estado, necesitando realizar la limpieza para evitar puntos de condensación y humedad; así mismo existe una terraza/hall de entrada exterior con necesidad de reparación de impermeabilización, siendo lo demás sin más incidencias . (...) (SIC) (La negrilla y el subrayado son nuestros)."

24. La Sala, al contrario que el Juzgador a quo, no atribuye solo la valoración que realiza en la Sentencia al hecho de que dicho certificado elaborado el 28 de mayo de 2018 no demuestra que hubieran podido ser reparadas, al menos con la finalidad de eliminarlas a la vista, en cualquier caso parece que ha sido así puesto que la testigo que declara en autos manifiestan que la casa se hallaba en buen estado interior, como dice el juzgador a quo " Sra. Mercedes realizó las visitas a la vivienda, antes de adquirirla. El único testigo que declaró sobre este extremo, el Sr. Edmundo, que acompañó a la Sra. Mercedes en las visitas previas a la firma, aseguró que en aquel momento no existían humedades y que la casa estaba en perfecto estado. Y el propio perito de la parte demandada reconoció en la vista que el problema de humedades no sería visible en verano." Lo relevante es que en ese momento solo había un pequeño punto de humedad en la cocina, derivado de las cámaras en mal estado, necesitando realizar la limpieza para evitar puntos de condensación y humedad. En idéntico sentido D. Edmundo, ex pareja de la actora, que reveló que en agosto la vivienda estaba en perfecto estado, y en noviembre ya aparecieron las humedades, tuvieron que poner deshumidificadores, y estuvo en la casa hasta mayo siguiente. Si contrastamos dicha situación con la que vio el perito de la actora en su primera visita (diciembre de 2019) y en las siguientes que obran en autos, podemos constatar que ello nada tiene que ver con las generalizadas manchas negras que tiene toda la vivienda en los distintas plantas, baja, escaleras y planta primera. De ello se concluye con que lo apuntado en dicha certificado es una pequeño defecto que no podía hacer sospechar a la vendedora a dónde iba a llegar ni el estado de la falta de cámara en toda la casa o bien que el pequeño punto de humedad de la cocina se extendiese de la grosera manera en que lo hizo.

25. No contradice lo anterior el hecho de que en el informe de Sr. Horacio, perito de la demandada se sostenga que también se presentan en zonas interiores como el techo de la planta baja y condensaciones sobre la superficie del falso techo bajo cubierta donde no existe puente térmico, por más que sí reconoce que se presentan con mayor intensidad donde los hay. Concluyendo con que la causa principal no obedece al sistema constructivo sino al ambiente húmedo en el interior de la vivienda. No se producen por filtraciones de agua desde el exterior que no se han detectado en la envolvente de la construcción. (...) Este agravamiento del estado que presenta actualmente la vivienda respecto a diciembre de 2019, poco más de un año, concluye que se debe al uso y costumbres de los ocupantes de la vivienda y no a la construcción propiamente dicha que cuenta con quince años de antigüedad. (...).

26. Es obvio que la ventilación reducirá el problema de humedades, pero también lo es que en esta CCAA, máxime en el lugar tan próximo al mar como es el de la casa litigiosa, ya nos pone en la pista de que no puede pretenderse una ventilación exagerada que haría la casa inhabitable, a la par que consideramos que si una normal ventilación acabara con este grave problema, es seguro que este este pleito no tendría lugar.

27. Se impone, finalmente, la desestimación del recurso dándose todos los presupuestos necesarios para la estimación de la demanda, quedando probado conforme a lo expuesto en esta resolución y por la minuciosa valoración correctamente efectuada por el Juzgador a quo en el sentido de que Dª Mercedes no conocía los vicios ocultos ni tuvo oportunidad de conocerlo, las cinco veces que la visitó que resultaron ser de tal magnitud, de tal manera que de haberlas conocido hubiera dado menos precio por ella.

CUARTO. - Costas

En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.