Sentencia Civil 237/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 854/2022 de 23 de abril del 2024

PRIMERO- Planteamiento de la cuestión.

En la demanda rectora del procedimiento se ejercita por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ( DIRECCION001) acción de reclamación de cantidad frente a la mercantil IMPERMEBA, S.L.

Expone la actora que a finales del año 2011 la referida demandada llevó a cabo las obras de reparación integral de la fachada de dicho inmueble, consistentes en la limpieza de toda la superficie, repicado de desconchados, revisión y sellado de grietas, atornillado de las piedras con tornillos de acero inoxidable y tacos de PVC y la aplicación de dos capas de hidrofugante, comprendiendo dichos trabajos el sellado de las juntas de las piezas de aplacado mediante una masilla elástica de color gris.

Le ofreció, además, una garantía de diez años por los trabajos ejecutados, tanto por defectos de los materiales empleados como de la mano de obra.

Desde el año 2018 aproximadamente, a través de la fachada del edificio, se han venido produciendo filtraciones de agua que han afectado tanto a elementos comunes como privativos, ocasionando daños en los techos y paramentos de las terrazas de algunas de las viviendas, en concreto, desconchados en la pintura, descamación del barniz y oscurecimiento de la madera del friso del techo.

Los referidos daños han sido examinados por el perito D. Juan Enrique, que, entre otras circunstancias ajenas a la reclamación que nos ocupa, pudo observar la ausencia de sellado en las juntas de aplacado de piedra, o bien descomposición del material empleado en esta operación, lo cual, debido a la orientación de la fachada principal, a Sur, Suroeste, con vientos y lluvias predominantes, permiten la entrada de agua a través de las mismas, así como la ausencia de sellado en las juntas de los antepechos de las galerías, lo cual produce los daños observados en los pretiles de las terrazas, que presentan desconchados en las pinturas, llegando a la conclusión de que "las filtraciones observadas en las viviendas son debidas a un defecto en el sellado de las junta del aplacado de piedra que conforma el acabado de la fachada principal, tanto en las piezas aplacadas como en los antepechos de las galerías de cierre de los balcones".

Los trabajos de reparación se han tasado en 37.637,93 €.

Contestación

Se opone la demandada a dicha pretensión alegando que la actora no contrató una "reparación integral" de la fachada del edificio, como sostiene, sino únicamente la realización de los trabajos que figuran en la factura que se aporta de contrario; que entre ellos no se incluía el sellado de las juntas de las piezas de aplacado, sino únicamente la revisión y sellado de grietas de la fachada, dando una garantía de 10 años por los trabajos ejecutados y material empleado. Por ello no puede plantearse una reclamación de cantidad, sino que solo puede pedir que repare de conformidad con lo establecido en dicha garantía; que, tras contactar con la comunidad, al recibir la reclamación extrajudicial, se giró visita al inmueble a fin de comprobar el estado de los materiales y trabajos realizados, verificando que las carpinterías y las gomas de los ventanales se encontraban en muy mal estado. Además, se apreció que se producían filtraciones de agua a través del cierre de las jardineras, debido a que, aquellos copropietarios que las cerraron pusieron una piedra a continuación de la que ya había de perímetro, y no una tapa completa. A ello hay que añadir que las piedras originales de las jardineras tenían pendiente hacia dentro, por lo que, cuando llueve, se estanca el agua.

Se constató igualmente que, en algunos puntos, también los remates de aluminio de las carpinterías le quedaron escasos, sin que, en definitiva, se apreciara defecto alguno en el trabajo realizado en el 2011 ni tampoco en los materiales instalados, por lo que indicó a la Comunidad que debía colocar vierteaguas de aluminio en alguna zona conflictiva donde se estancaba el agua, comprobar el estado de las gomas de los ventanales y, si era de su interés que ejecutara tales trabajos, lógicamente, habría de abonárselos porque nada tienen que ver con la obra anterior.

La actora pretende renovar el sellado de toda la fachada a su costa, cuando ya han transcurrido los 10 años de la garantía y ha disfrutado de ella en perfectas condiciones durante 7 años. En base a dichas consideraciones interesa que, de estimarse su responsabilidad, se aplique una depreciación por uso del 70%., pues de lo contrario, se produciría un enriquecimiento injusto a favor de la actora.

Sentencia.

La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda y absuelve a la demandada de todas las pretensiones de la demanda, con expresa imposición de las costas a la actora.

Tras valorar la prueba concluye que no se ha acreditado por dicha parte que, entre los trabajos contratados a la demandada, se incluyese el sellado de los encuentros de fachada. No consta presupuesto previo de los trabajos, y en la factura nada se recoge sobre este particular. En el informe pericial del perito Sr. Juan Enrique, no se concreta que se hubiese ejecutado en la fachada el sellado de los encuentros por parte de la demandada. La actora aportó en la audiencia previa un correo electrónico de la demandada de noviembre de 2021 del cual no se desprende que se hubiese contratado dicha partida, sino que se comprometía a arreglar lo que entendía que entraba dentro de su garantía.

Recurso.

Se alza la demandante frente a la citada resolución denunciando error en la valoración de la prueba, al no haber tomado en consideración el Informe de IMPERMEBA aportado en la audiencia previa en fecha 22 de noviembre de 2021, es decir, una vez admitida a trámite la demanda, emplazada la demandada y antes de contestar a la demanda, así como errónea interpretación de este último ; lo propio ocurre con la declaración de la Administradora de la Comunidad de propietarios desde el año 2013 y las explicaciones ofrecidas por el perito Sr. Juan Enrique.

A propósito de la contratación y ejecución del sellado de las juntas por la citada mercantil, quedó confirmada por el citado técnico en la vista al aclarar que, por tratarse de un edificio antiguo, de cerca de cuarenta años, no era el originario, pues éste tendría que ser de mortero de cemento (rígida), y el que había era de masilla de poliuretano y además se encontraba en toda la fachada. Asimismo, manifestó que tenía que ser debido a una reforma posterior en toda la fachada.

Así las cosas, todo apunta a una actuación integral en la fachada para evitar las filtraciones de agua y a su no lejana ejecución en el tiempo. Así fue reconocido por la Administradora de la Comunidad de Propietarios que, a la vista de las actas, cuya custodia le corresponde a tenor del art. 20 de la LPH, indicó que había sido en la Junta de 2011 donde se habían tratado los problemas de filtraciones en la fachada, refiriéndose al sellado de las juntas en las dos fachadas ( DIRECCION001 y DIRECCION002) porque entraba agua en las viviendas tal como le manifestaron los vecinos.

La no constancia de la intervención de otra empresa que hubiera actuado en la fachada desde la actuación de la demandada evidencia que cualquier defecto en la impermeabilización le sería imputable, máxime cuando garantizó sus trabajos durante diez años.

A ello no es óbice el Informe Pericial emitido por el Arquitecto Técnico Don Bruno por cuanto sólo habría visto parte de la fachada correspondiente a los pisos donde entró, es decir, cinco, sin perjuicio de llegar a admitir que "funciona entre comillas el sellado de las juntas". La Comunidad no dispone del presupuesto al no constar en la documentación que le fue entregada a la actual administradora por la anterior (Bautista Administradores Vigo, S.L.); de ahí que no se hubiese aportado con la demanda, lo que tampoco puede llevar a concluir que la demandada no hubiere ejecutado el sellado de las juntas de aplacado de la fachada atendiendo exclusivamente a una serie de conceptos unilateralmente facturados sin desglose de cantidades.

En base a dichas consideraciones, alega que la indemnización de los daños y perjuicios o la reparación de su causa no puede quedar al arbitrio de quien los ocasionó, máxime cuando en este caso genera una inseguridad a la Comunidad de propietarios habida cuenta la tardanza de la ahora apelada en haber propuesto una solución adecuada al problema.

SEGUNDO- Del error en la valoración de la prueba.

La apelante articula su recurso sobre la base de un error en la apreciación de la prueba, lo que obliga a analizar la practicada en las actuaciones a fin de determinar si la valoración efectuada en sentencia incurre en error de hecho o si sus valoraciones resultan ilógicas o contrarias a lo realmente acreditado en los autos.

Examinada por la sala la grabación del acto de la vista, debemos disentir de las conclusiones alcanzadas por la juzgadora a quo: el fundamento en el que descansa la desestimación de la pretensión deducida por la actora se concreta en la insuficiente justificación por su parte de la contratación a la demandada de una de las partidas cuya deficiente ejecución habría ocasionado los daños objeto de reclamación, concretamente el sellado de las juntas de aplacado de la fachada.

Estimamos que no es este el verdadero núcleo del debate. Ciertamente la documentación aportada con el escrito rector es muy pobre pues consiste únicamente en la factura emitida por IMPERMEBA en fecha 2 de diciembre de 2011 en relación a los trabajos realizados. En ella figuran los siguientes conceptos:

- Montaje y desmontaje de andamios.

- Limpieza de toda la superficie.

- Repicado desconchados.

- Revisión y sellado de grietas.

- Atornillado de las piedras con tornillos de acero inoxidable y tacos de PVC.

- Suministro y colocación de pipas de ventilación de cámaras.

- Aplicación de dos capas de hidrofugante.

- Retirada de escombros.

A continuación, se recoge el importe de la ejecución de la obra (31.760 euros más el IVA al tipo del 8%, en total, 34.300,80 euros), sin desglose alguno y se acompaña un documento en el que IMPERMEBA ofrecía una garantía por los trabajos realizados en la fachada por un periodo de diez años, comprometiéndose a la reparación por su cuenta en caso de producirse defectos debidos a materiales o mano de obra.

Es cierto, como sostiene la demandada, que en la factura en cuestión, no aparece incluido "el sellado de las juntas de las piezas de aplacado mediante una masilla elástica de color gris", circunstancia que suscita el grueso de la controversia; sin embargo, aunque consideramos que no es este el extremo fundamental a examinar, la realidad es que cualquier empresa especializada ha de conocer las actuaciones que resultan necesarias para que la fachada cumpla su funcionalidad y no provoque efectos tales como filtraciones al interior del inmueble. Resulta intrascendente que se haya hecho expresa referencia al sellado de las juntas cuando forman parte inseparable de ella y es evidente que deben ser tratadas, junto al resto de elementos que la integran.

Respecto al origen de los daños es cierto que, por tratarse de una cuestión eminentemente técnica, ha de estarse al resultado de la prueba pericial. Los dictámenes de parte, lógicamente, arrojan un resultado abiertamente contradictorio sobre este particular.

Don Juan Enrique, autor del que se aporta con la demanda, indica que las filtraciones se deben a un defecto en el sellado de las juntas del aplacado de piedra que conforma el acabado de la fachada principal, tanto en las piezas aplacadas como en los antepechos de las galerías de cierre de los balcones.

Para alcanzar tal conclusión, además de su propia inspección realizó una cata en el techo de la vivienda NUM000 retirando parte del friso de madera que permitiera observar el estado del forjado y la fábrica de ladrillo del dintel de la ventana y otra en la vivienda NUM001, abriendo la zona inferior de la jardinera sobre la vivienda NUM002, evidenciando ambas pruebas que:

1-Las filtraciones de agua se producen sobre las carpinterías de aluminio y se manifiestan en el encuentro entre el falso techo de madera y la fábrica de ladrillo sobre el recercado de piedra de la galería.

2-Si bien en algún punto determinado, las carpinterías presentan algún defecto en las juntas de las gomas de los acristalamientos, en general, las filtraciones no se corresponden con ellos puesto que no se manifiestan en las viviendas inferiores e incluso no afectan a los antepechos de las propias viviendas.

3-Se aprecia ausencia de sellado en las juntas de aplacado de piedra o bien descomposición del material empleado en esta operación, lo cual, debido a la orientación de la fachada principal, a sur, sur oeste, con vientos y lluvias predominantes, permiten la entrada de agua a través de ellas.

4-También se ha podido apreciar la ausencia de sellados en las juntas de los antepechos de las galerías, lo que produce los daños observados en los pretiles de las terrazas, que presentan desconchados en las pinturas.

Sin embargo, Don Bruno, perito de la demandada, distingue entre: 1º las filtraciones a través de los sellados de la carpintería de aluminio con los cerramientos, que atribuye al deterioro del propio material de sellado de la carpintería y a la deficiente solución constructiva de los cerramientos, de una sola hoja, y de los vierteaguas, continuos desde el interior al exterior y, en el caso de las jardineras, con inclinación hacia la carpintería en lugar de hacia el exterior; 2º las condensaciones en la cara interior de los cerramientos de galerías, que imputa a la deficiente solución constructiva, al estar formados por una sola hoja, sin cámara de aire, lo que da lugar a puentes térmicos y 3º las condensaciones en la cara interior de las carpinterías de aluminio de las galerías, que, a su juicio, se deben a la mala calidad de las ventanas, sin rotura de puente térmico.

De un examen de ambos dictámenes y de las aclaraciones prestadas en la vista por sus autores se infiere que el primero acudió al inmueble en varias ocasiones, realizó diversas pruebas, abrió catas y procuró hacer coincidir sus comprobaciones con días de lluvia o viento. El segundo giró una única visita y no pudo verificar el estado de todas las viviendas que presentan daños (accedió a cinco de nueve). Su inspección fue ocular.

No resulta controvertido que el edificio lo conforman treinta y cuatro viviendas, de las que se encuentran afectadas nueve, ocho de ellas se corresponden con la fachada de la DIRECCION001 ( NUM003 NUM004 NUM005 NUM000 NUM006 NUM007 NUM008 Y NUM002) y una con la de la DIRECCION002 ( NUM009).

El señor Juan Enrique señaló que el edificio cuenta con cerca de 40 años de antigüedad. El trabajo de sellado estaba hecho con poliuretano y tal solución no coincide con la empleada en la época de su construcción. Explicó en que consiste la técnica de hidrofugado en fachadas de piedra, precisando que el líquido que se aplica se proyecta únicamente sobre el aplacado, que es el elemento que se impermeabiliza, sin que se actúe sobre la junta, de tal suerte que la fachada sigue transmitiendo agua al interior.

No advirtió irregularidad alguna en los sellados de las carpinterías de aluminio, y la propia demandada, a través de su apoderada se comunicó con la comunidad de propietarios asumiendo el compromiso de sellar las partes afectadas: efectivamente, constan hasta tres reclamaciones a Impermeba en las que se ponía de manifiesto la existencia de filtraciones de agua de lluvia a través de la fachada principal del edificio después de haber sido impermeabilizado (las reclamaciones son de 14 de marzo de 2019, 3 de febrero de 2020 y 16 de julio de 2021.)

El 27 de julio de 2021 la demandada remitió un correo electrónico en el que se solicitaba una reunión con los vecinos afectados para visita y comprobar el estado de la fachada.

En uno posterior, de 22 de noviembre de 2021 se indicaba a la comunidad que: "se adjunta informe y quedamos a la espera de ponernos con los trámites para la reparación del sellado de los pisos afectados como dice nuestra garantía"

En el citado informe se señalaba:

" Sin problema ninguno Impermeba se compromete a sellar la fachada en los pisos enviados que le entra agua NUM003 NUM004 NUM005 NUM000 NUM006 NUM007 NUM008 Y NUM002 como dice la Garantía de reparación, sellará las zonas exteriores de piedra en las zonas donde tienen filtraciones los pisos. Es bueno que no descarten la sugerencia de colocación de vierteaguas de aluminio en alguna zona conflictiva donde estanque el agua y comprueben el estado de las gomas de las ventanas, que como se ve en las fotos de aquella entraba agua por las mismas desconocemos si las han ya reparado. Pues nos mandasteis burofax diciendo que entraba agua y cuando dijimos de ir a verlo no nos contestasteis .Si a pesar del sellado cuando vengan las lluvias fuertes entra agua Rogamos nos pongan en conocimiento: Nos comprometemos a ayudar a la Comunidad a buscarle el origen de las filtraciones que creemos son por los encuentros de los desagües de las jardineras con las bajantes generales pues las zonas de agua abundantes son por alguna tubería ya que la cantidad de agua es mayor a la lluvia. Quedamos a la espera de su contestación. Impermeba correrá a cargo también de la Licencia de obra necesaria para la realización de las reparaciones de los pisos afectados ".

Del anterior conjunto probatorio se infiere, no solo la actuación inadecuada en la ejecución del contrato por la empresa aquí apelada, sino el compromiso de subsanar las patologías que presentaba la fachada en la que intervinieron y en la que no se sellaron adecuadamente las juntas, provocando la entrada de agua a las citadas viviendas, lo que lleva a concluir que la comunidad de propietarios habrá de ser indemnizada en la cantidad en la que se han valorado las actuaciones necesarias para subsanar las patologías advertidas.

Nada impide a dicha parte obtener el cumplimiento de lo ejecutado defectuosamente a través de tal pretensión resarcitoria, contrariamente a lo que se sostiene de adverso, máxime cuando, tras asumir la empresa que acometió los trabajos su reparación en el sentido ya indicado, no llegó a materializarse ninguna actuación. En consecuencia, resulta de todo punto lógica su reticencia a que se proceda a una nueva intervención por su parte.

TERCERO- De la valoración de los daños.

Para la subsanación de los defectos apreciados tanto en fachada como en las viviendas a las que ya nos hemos referido, el perito de la actora propone las siguientes intervenciones:

FACHADA

- Montaje y desmontaje de andamio tubular con certificado CE para la ejecución de los trabajos, compuesto por plataforma de trabajo, elementos tubulares metálicos, crucetas, barandillas y rodapiés.

- Limpieza mediante máquina hidrolimpiadora de los paramentos verticales para retirar impurezas y verdines.

- Apertura de junta en la piedra por medios mecánicos al menos en una profundidad de 4mm.

- Realización de rejuntado mediante impermeabilizante SIKA con parte proporcional de retroques necesarios.

- Sellados de los encuentros de la fachada con el aluminio con masilla de poliuretano. No se sellarán los cristales.

- Suministro y colocación de boquilla en cada planta del paramento vertical de la fachada principal, para posterior colocación de pipeta, logrando así la ventilación de la fachada.

Tal intervención se propone tanto en la fachada a la DIRECCION001 como en la de la DIRECCION002, considerándose una superficie de 795 metros cuadrados, que se corresponde con la superficie total de las dos fachadas y se valora en 30.669,3 euros más el correspondiente IVA.

VIVIENDAS

Propone la eliminación del friso de madera afectado por las filtraciones de agua, con revisión de la subestructura que lo soporta, con sustitución de las zonas dañadas y emplastecido y lijado de las zonas que presentan daños en la pintura, con aplicación de una mano de pintura y dos de acabado en pintura acrílica de color blanco.

Dichos trabajos se valoran en un total de 3.547 euros más IVA.

Por la demandada se cuestiona que se intervenga sobre toda la superficie que integra ambas fachadas cuando, en realidad no todas las viviendas se han visto afectadas.

No podemos compartir tal apreciación: como indicó el señor Juan Enrique, las dos (fachadas)han recibido el mismo tratamiento incompleto o irregular, de tal suerte que los daños pueden llegar a presentarse en otras. Es cierto que la mayor parte de ellas se sitúan en la fachada de la DIRECCION001, pero una de ellas, concretamente, el NUM009, se encuentra en el vértice de dicha fachada con la de la DIRECCION002. La reparación ha de ser integral a fin de lograr la plena estanqueidad y prevenir nuevas filtraciones.

Se realizan igualmente objeciones a otras intervenciones, concretamente a las siguientes:

La limpieza mediante hidrolimpiadora de los paramentos verticales para retirar impurezas y verdines, por considerar que no es necesaria.

Sellado de los encuentros de la fachada con el aluminio. Se considera recomendable el sellado y mantenimiento periódico posterior de los sellados, aún sin ser solución a los problemas de condensaciones derivados de la mala calidad de las carpinterías (sin rotura de puente térmico).

Suministro y colocación de boquilla en cada planta del paramento vertical de la fachada principal, para posterior colocación de pipeta, logando así la ventilación de la fachada. No es solución adecuada. Las fachadas ya disponen de pipetas de ventilación en todas las zonas con cámara de aire. Las zonas afectadas tienen el cerramiento de una sola hoja y la pipeta de ventilación no aporta mejora alguna en estos casos, ya que lo que se ventila es la cámara de aire.

En relación a la limpieza, parece de todo punto lógica la preparación de la superficie sobre la que va a efectuarse cualquier tipo de trabajo y lo propio ocurre con el sellado de los aluminios desde el momento en que el sellado de las juntas, como explicó el perito exige la previa apertura de estas y la inevitable afectación de dicho elemento.

Respecto al ultimo punto no se ha ofrecido mayor explicación por la parte demandada, quien, además, no ha interrogado al citado técnico en fase de aclaraciones sobre dichos extremos, excepción hecha de la posibilidad de presupuestar únicamente la reparación de la fachada que se corresponde con las viviendas que presentan daños por agua.

En cualquier caso, su perito Don Bruno tampoco ha presentado una valoración alternativa ni ha determinado la cantidad que habría de deducirse de la formulada de contrario.

En atención a lo hasta aquí expuesto se impone la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia de instancia.

CUARTO- Costas

En aplicación de lo establecido en el artículo 398 de la LEC en su redacción vigente al inicio de esta segunda instancia, no procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas de la alzada.

Respecto de las devengadas en primera instancia, al amparo del artículo 394 del mismo texto legal resultan de preceptiva imposición a la demandada IMPERMEBA.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.