Sentencia Civil 100/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 3, Rec. 1001/2021 de 24 de febrero del 2023

PRIMERO.- Litigio y resolución en la instancia .

Por la representación procesal de D. Carlos Miguel se formuló demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.c) LPH, contra la Comunidad de Propietarios URBANIZACION000, solicitando el dictado de sentencia por la que se declare que el acuerdo de la Junta de Propietarios de la Comunidad URBANIZACION000, de fecha 9 de marzo de 2020, señalado en su apartado 5º conforme al orden del día, es contrario a derecho y en consecuencia lo anule; se condene, en consecuencia, a la Comunidad demandada a estar y pasar por la anterior declaración, dejando sin efecto legal alguno el acuerdo adoptado; y se impongan las costas procesales a la parte demandada.

La demandada presentó contestación a la demanda mostrando su disconformidad con la demanda y solicitando su desestimación íntegra con expresa condena en costas a la parte actora.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Pontevedra, de fecha 1 de octubre de 2021, dictada en autos de Procedimiento Ordinario 444/2020 acuerda desestimar la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de D. Carlos Miguel alegando, en síntesis, error en la interpretación de la prueba respecto de la inexistencia de acuerdo adoptado por órgano competente, así como impugnación fundada en perjuicio grave.

Se opone al recurso la representación procesal de la Comunidad de Propietarios URBANIZACION000, mostrando su conformidad con la sentencia apelada y solicitando la desestimación del recurso, con imposición de costas.

SEGUNDO.- Sobre el error en la interpretación de la prueba respecto de la inexistencia de acuerdo adoptado por órgano competente.

El motivo del recurso parte de que en su demanda se solicitaba que el acuerdo de la Junta de Propietarios de la Comunidad URBANIZACION000, de fecha 9 de marzo de 2020, señalado en su apartado 5º del orden del día, se declarase contrario a derecho y fuese anulado, pretensión que se desestima -por lo expuesto en el FD 3.º de la sentencia- por cuanto los acuerdos previos al impugnado -de 9 de marzo de 2020- constituyen a su vez acuerdos ejecutivos y su falta de impugnación le otorgan plena validez, constituyendo el acuerdo de 9 de marzo de 2020 un mero acuerdo ratificatorio de los anteriormente adoptados.

Como argumento impugnatorio considera el apelante que la sentencia incurre en un error de valoración toda vez que -señala- no existe acuerdo alguno adoptado por el órgano competente, que sería la Comunidad de Propietarios del URBANIZACION000, frente a lo expresado en la sentencia, por lo que el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada el 9 de marzo de 2020 no resultaría conforme a derecho, ni legitimaría la ejecución del sistema de fachada ventilada en el edificio.

En cuanto al ámbito y las facultades del órgano de apelación, como advierte -entre otras- la STS 589/2022, de 27 de julio, " el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo - con carácter limitado - ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( arts. 460 y 464 LEC ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial (...) efectuando el órgano judicial de apelación un nuevo juicio de las pretensiones formuladas por las partes en la anterior instancia. Por eso, el artículo 456.1 de la LEC 1/2000 señala al respecto que "en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación"". Asimismo, como afirma la STC 212/2000, de 18 septiembre " en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')".

Partiendo de las anteriores premisas, en cuanto al examen de la sentencia y de la prueba practicada, expuesta en su FD 3.º, la juzgadora de instancia analiza los medios de prueba, motivando su decisión tras una valoración del material probatorio, cuya decisión se comparte plenamente, según se razonará.

En tal sentido, a fin de analizar y dar respuesta a los argumentos del demandante-recurrente, hay que partir, como acertadamente hace la jueza a quo, del iter de acuerdos previos de la comunidad -documentalmente acreditados- toda vez que su contenido es fundamental para la decisión de la litis. Así, constan las siguientes juntas y acuerdos: 1º.- reunión de la Junta de Propietarios de 9 de Julio de 2019, punto 1.º del orden del día, titulado "Presentación de proyecto para obra", se presenta un informe por el técnico correspondiente y "se acuerda por mayoría tratar este punto en una Junta general de la urbanización y tratar de ponerse de acuerdo los tres bloques para la elección de la obra de fachadas". A esta reunión consta que no asiste el demandante, D. Carlos Miguel, según la relación de asistentes del acta. 2º.- El 30 de septiembre de 2019 se celebra una reunión de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización -esto es, de todos los bloques-, cuyo primer punto del orden del día es: "Presentación de proyecto técnico para obra en bloques, urbanización y garaje". Entre otras cuestiones, el técnico contratado por la comunidad expone el informe para la realización de estas obras y "se aprueba por mayoría hacer una Junta conjunta de los tres bloques donde se presentará las dos opciones de reparación de las fachadas para elegir una de ellas y tratar de establecer la fecha de inicio de las obras". Tampoco consta el demandante en la relación de asistentes del acta de esta reunión. 3º.- El 14 de noviembre de 2019 se celebra otra reunión de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la Urbanización, a la que sí asiste D. Carlos Miguel, en la que se debate sobre la elección de la solución para la fachada. El Sr. Carlos Miguel muestra su desacuerdo con la contrata del nuevo técnico y con la obra a realizar, si bien, sometida a votación la solución de la fachada, se aprueba la fachada transventilada. 4º.- El 14 de enero de 2020, de nuevo se reúne la Junta General de toda la urbanización para la aprobación del presupuesto para la ejecución de la obra y para decidir sobre la "propuesta estética" para la fachada. 5º.- La reunión de 9 de marzo de 2020, cuyo acuerdo del punto 5.º del orden del día es objeto de impugnación en este proceso. En este caso, la Junta de Propietarios del URBANIZACION000 somete a debate y votación la ratificación todos los acuerdos relativos a la obra, es decir, la elección del técnico, el proyecto, el tipo de obra, la contrata que la ejecutaría, la ejecución conjuntamente con los otros dos bloques, acuerdos que, según se hace constar en el acta, "fueron tomados tanto en Junta de propietarios del bloque uno, como de la urbanización en su totalidad". Tras la votación, los acuerdos previos mencionados son ratificados y aprobados por mayoría.

Frente al criterio y decisión de la jueza de instancia, el apelante discrepa de que el acuerdo impugnado ratifique el defecto de incompetencia de la Junta de la Urbanización en relación con las obras a realizar en el URBANIZACION000, pese a que los acuerdos precedentes eran firmes al no ser objeto de impugnación en tiempo y forma.

Sostiene el recurso que la reunión de la Junta de Propietarios del URBANIZACION000, de 9 de julio de 2019, en el punto 1º del Orden del Día refiere el tratamiento de "Presentación de proyecto para obra", y con respecto al mismo se acuerda por mayoría tratar ese asunto en una Junta General de la Urbanización para ponerse de acuerdo los tres bloques para la elección de la obra de fachadas. Por ello -dice- no se puede compartir la apreciación de que estamos ante un acuerdo ejecutivo, sino preparatorio, pues no se conoce la obra a ejecutar, la empresa ejecutante, el presupuesto aceptado ni su importe y por ello nada se acuerda al respecto de su financiación y/o subvención.

En cuanto a la reunión celebrada el 30 de septiembre de 2019 en la Comunidad de Propietarios de la Urbanización, cuyo punto 1.º del Orden del Día es: "...Presentación de proyecto técnico para obra en bloques, urbanización y garaje", se aporta un informe, su coste y se acuerda por mayoría la realización de la obra completa y los propietarios del bloque NUM000 solicitan la celebración de una reunión informativa en su bloque donde se presentarán las dos opciones de reparación de las fachadas para elegir una de ellas y tratar de establecer la fecha de inicio de las obras. Por ello, considera que es una nueva Junta preparatoria en la que ni se elige el sistema a ejecutar ni el presupuesto, al margen de que no ser de su competencia.

Asimismo, alude el recurrente a que el 14 de noviembre de 2019 se celebra una nueva Junta de la Urbanización, en la que se aprueba la ejecución de la fachada trasventilada como opción de ejecución, y el 14 de enero de 2020 se celebra nueva reunión de la Junta de la Urbanización que aprueba el presupuesto, y la estética de las obras, manifestando el ahora apelante que los acuerdos de elección de las fachadas y las obras deberían ser adoptados en cada una de las comunidades. Finalmente, esgrime que la reunión de 9 de marzo de 2020 la Comunidad de Propietarios del URBANIZACION000 no somete a debate y votación la ratificación de todos los acuerdos relativos a la obra, sino que los da por hechos y adoptados: elección de sistema, presupuesto, derrama, y posible subvención a la obra, pretendiendo de esta forma subsanar el defecto consistente en la ausencia de acuerdo adoptado por el órgano competente.

Por ello, concluye el recurrente que dado que la decisión sobre las obras a ejecutar en los elementos comunes de cada uno de los bloques corresponde a éstos y no a la Comunidad de Propietarios de la Urbanización, carece de valor el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la Urbanización en materia de las obras en la fachada de cada uno de los edificios, por lo que lo califica de acto nulo radical, no anulable, y no convalidable, pues sostiene que se produce una grave transgresión de lo dispuesto en el art. 396 y siguientes CC, dado que los propietarios de otros edificios carecen de capacidad alguna de decisión al respecto de los elementos comunes del URBANIZACION000, de ahí que el acuerdo de 9 de marzo de 2020, único adoptado por la Comunidad de Propietarios legitimada para ello, es contrario a derecho por cuanto no decide al respecto del proyecto a ejecutar, su presupuesto, la elección de la empresa ejecutante, sino que pretende ser un acuerdo de ejecución de un acuerdo nulo previo adoptado por una entidad que carecía de la capacidad.

Pues bien, atendiendo al contexto, sucesión y contenido de los acuerdos comunitarios, hemos de confirmar la conclusión de la sentencia que rechaza la inexistencia de un acuerdo de ejecución de obras acordado por órgano sin competencia. En tal sentido, como advierte la jueza de instancia, el acuerdo de 14 de noviembre de 2019, en el que se decidió un sistema de fachada ventilada, en lugar de un sistema "SATE", no es un acuerdo adoptado por un órgano "manifiestamente incompetente", pues tal acuerdo no puede considerarse separadamente de los dos anteriores, sino que es fundamental ponerlos en relación. Así, el acuerdo de la Junta de Propietarios del URBANIZACION000 de 9 de julio de 2019 aprobó tratar el punto relativo a la presentación del proyecto para la obra en una Junta General de la Urbanización "y tratar de ponerse de acuerdo los tres bloques para la elección de la obra de fachadas", y el acuerdo de la Junta de Propietarios de la Urbanización General de 30 de septiembre de 2019 decidió volver a realizar una Junta conjunta de los tres edificios para presentar las dos opciones de reparación de fachada y elegir una.

Por ende, la decisión que finalmente se adopta en la reunión de 14 de noviembre de 2019 por toda la Urbanización, quedaría posteriormente ratificada en la reunión del 9 de marzo de 2020 en lo que al URBANIZACION000 respecta, por lo que trae causa del anterior y, a su vez, de la inicial decisión de su Junta de tratar la cuestión del proyecto de obra en la Junta de la Urbanización que engloba a las tres comunidades, plenamente coherente con motivos de índole económica y estética invocados en la reunión de 14 de enero de 2020. Por tanto, la junta de propietarios decidió, de manera soberana, ratificar el acuerdo de la Junta de la urbanización, a la cual previamente decidió someter el citado asunto y decisión.

En cualquier caso, como bien expone la juzgadora a quo, aun cuando el acuerdo de 14 de noviembre de 2019 hubiese sido contrario a la LPH o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, no deja de ser un acuerdo ejecutivo en tanto no sea anulado, pues, como señala la STS de 18 de junio de 2020 citada en la sentencia, tales acuerdos, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad para su impugnación, constituyendo doctrina jurisprudencial la de que son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, reservándose la nulidad radical o absoluta para los acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al art. 6 párrafo 3º CC, e insubsanables por el transcurso del tiempo.

En consecuencia, si el recurrente -Sr. Carlos Miguel- consideraba que el acuerdo de la Junta de 14 de noviembre de 2019 era un acuerdo anulable, debió ejercitar la correspondiente acción para dejarlo sin efecto -cosa que no hizo- e incluso también en relación con el acuerdo anterior de la comunidad de propietarios de su edificio, de fecha 9 de julio de 2019, del que emanan y que legitima las decisiones sobre las obras de la fachada en el marco de la Junta General de todos los bloques de la urbanización, acuerdo también ejecutivo y no impugnado.

Tampoco puede confundirse, como se colige del recurso, entre acuerdo ejecutivo, esto es, aquel que despliega plenos efectos dada su vigencia, con acuerdo sobre ejecución de obras, de modo que los acuerdos de 9 de julio de 2019 y de 30 de septiembre de 2019 son, en el sentido expuesto, acuerdos ejecutivos aunque puedan ser preparatorios de unas obras a ejecutar o no decidan sobre la ejecución material.

Cumple traer a colación el criterio de la STS 224/2019, de 10 de abril que señala que " todo trae causa de una autorización de la junta general del conjunto urbanístico, de fecha 7 de agosto de 2010, que no fue impugnada, y a la que fueron convocados todos los propietarios que integran el conjunto urbanístico". Asimismo, como refiere la SAP Álava 258/2015, de julio de 2015 "el proceso de adopción de acuerdos fue progresivo. En primer lugar, la comunidad general o supracomunidad decidió delegar en cada número la decisión de acometer las obras de accesibilidad. Además, acordó que los locales comerciales no participarían en la decisión de cada número, sino en proporción a su cuota en la comunidad general, en todas las obras que se realizaran. Esos acuerdos no se impugnaron por los afectados (...) La apelante, además, dice impugnar los acuerdos de la junta de 31 de enero de 2014, pero tales acuerdos suponen la ejecución de decisiones previas, tomadas años antes, por los que pasaron, pues no constan impugnadas". Estamos ante un acuerdo que constituye una ratificación de anteriores acuerdos firmes de la Junta, al haber sido consentidos y no impugnados por los comuneros, en concreto por el apelante ( SAP A Coruña 8/2010, de 19 de enero).

En modo alguno puede considerarse que el acuerdo impugnado ni el anterior de 14 de noviembre de 2019 -en realidad ninguno de los referidos-, se trate de acuerdos nulos de pleno derecho, nulidad radical que -por cierto- no fue alegada en el escrito de demanda por el apelante y que introduce ahora en la alzada, por cuanto en la demanda se acciona en base al art. 18.1 c) LPH -con relación a acuerdo que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho- pero ni se alega ni se argumenta sobre la nulidad de pleno derecho.

Tampoco se puede obviar que el art. 18 LPH es aplicable a todos los acuerdos que incurran en cualquier infracción de las normas estatutarias o de la propia Ley especial ( art. 18.1 a) LPH), a los que se asimilan, a efectos impugnatorios, aquellos que resulten gravemente lesivos para la comunidad, supongan un grave perjuicio para algún propietario o se hayan adoptado con abuso de derecho, en virtud de los supuestos de los apartados b) y c) del art. 18.1 LPH, estimándose que tales vicios no pueden ocasionar la nulidad absoluta o de pleno derecho del acuerdo, sino su mera anulabilidad o nulidad relativa, siempre que se impugne su validez por el propietario disidente dentro de los plazos de caducidad previstos, pues en otro caso serán plenamente válidos y ejecutables, dado que la ley especial vulnerada, pese a su imperatividad, establece un efecto distinto de la nulidad radical para el caso de contravención, que es precisamente el contemplado en el citado precepto ( SSTS de 14 febrero 1986, 25 noviembre 1988, 6 febrero 1989, 2 abril 1993 y 24 septiembre 1991, 26 junio 1993, 7 abril 1997, 25 marzo 2004 y 30 diciembre 2005).

Por lo expuesto, y vicario de ello, no se atisba vulneración alguna del art. 396 CC pues el acuerdo impugnado es acordado por la junta de propietarios competente y ratifica otro anterior de la Junta General de la urbanización, tal y como se había acordado previamente en los anteriores acuerdos de junta a los que hemos hecho referencia y que legitiman las decisiones adoptadas.

En definitiva, reiterar que el acuerdo de la Junta de Propietarios del URBANIZACION000 de 9 de julio de 2019 aprobó tratar el punto relativo a la presentación del proyecto para la obra en una Junta General de la Urbanización para ponerse de acuerdo los tres bloques en la obra de fachadas -por tanto remite y legitima el acuerdo que se adopte-, que el acuerdo de la Junta de Propietarios de la Urbanización General de 30 de septiembre de 2019 decidió volver a realizar una Junta conjunta de los tres edificios para presentar las dos opciones de reparación de fachada y elegir una, que la decisión finalmente adoptada en la reunión de 14 de noviembre de 2019 de la Urbanización fue ratificada en la reunión del 9 de marzo de 2020 por el URBANIZACION000, por lo que ni concurre nulidad ni acuerdo adoptado por un órgano no legitimado para hacerlo.

Por tanto, procede desestimar este motivo de apelación.

TERCERO.- La impugnación fundada en el perjuicio grave .

Muestra su desacuerdo el apelante con el pronunciamiento de la sentencia por el que se resuelve la impugnación fundada en el perjuicio grave.

En ese sentido, cuestiona el recurrente que la sentencia considere que la obra que se ha resuelto acometer sea una obra necesaria para las adecuadas condiciones de habitabilidad del inmueble, por tanto, que sea una obra obligatoria no sometida a la obtención de la mayoría cuya ausencia denuncia el recurso, causando un grave perjuicio al propietario sin deber jurídico de soportarlo - art. 18.1.c) LPH-.

Al inicio de este motivo se reitera la cuestión relativa a la competencia para el acuerdo adoptado -ya resuelta en sentido desestimatorio-, si bien se hace mención a una eventual alteración del régimen de mayorías previsto en los Estatutos y en la Ley de Propiedad Horizontal con respecto al URBANIZACION000. En cuanto a esta afirmación, la misma carece de justificación o sustento alguno, y además, dado que no fue alegada en la instancia, no es admisible su introducción ex novo en el recurso de apelación, quedando vedado resolver cuestiones distintas a las planteadas en primera instancia- art. 456.1 LEC-, pues ello se opone al principio general pendente apellatione, nihil innovetur, así como a la prohibición de la mutatio libelli, sin que lo alegado ahora hubiese conformado el objeto de debate jurídico.

En lo que atañe a la ejecución de la obra, señala el recurrente que fue motivada por la existencia de humedades y filtraciones de agua por el mal estado de la fachada, si bien, tras la consulta a distintos profesionales del sector e inspección de la finca, se pudo llegar a la conclusión de, que tanto el sistema de aislamiento térmico por el exterior (SATE) como el sistema de fachada ventilada eran aptos para solucionar los desperfectos de la fachada, con la diferencia entre ambas en los costes pues el de la fachada ventilada sería superior. Por ello, considera que ambos sistemas eran eficaces por lo que la elección no responde a criterios de funcionalidad sino de elección, de ahí que, según el art. 17.4 LHP, el apelante no tiene obligación jurídica de soportar los costes de una obra que puede ser sustituida por una más económica que pondría fin a las deficiencias, lo que sobrepasa el deber de conservación y habitabilidad de la finca. Asimismo, expone que la cuantía de la obra excede el límite legal de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, y ha sido adoptado sin el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Con relación a dicho argumento, con carácter general, cabe reseñar que el art. 10.1.a) LPH impone la obligación de reparación del edificio y la ejecución de las obras que propicien su conservación y mantenimiento incluyendo, en todo caso, las atinentes a su habitabilidad. Esa obligación de sostener y reparar los elementos comunes no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre con las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los defectos con arreglo a las técnicas constructivas vigentes. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características, de suerte que las obras necesarias para el cumplimiento de este deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas no pueden considerarse mejoras no exigibles ( STS de 3 de enero de 2007).

Como señala la STS de 25 de febrero de 2020: "1 . Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común. 2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo. 3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía. 4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH ", esto es, las obras necesarias para la conservación son obligadas para la comunidad de propietarias y no entran en el ámbito del art. 17 LPH.

Según consta en el supuesto sometido a esta alzada, de las reuniones de las Juntas de Propietarios se constata un problema de humedades, lo cual no se niega por el apelante, que genera graves problemas de filtraciones de agua a las viviendas. Como refiere la juzgadora a quo, del informe emitido por el arquitecto Don Juan Francisco, interviniente además como testigo, se advera diversas deficiencias en el edificio, tales como: grietas, defectos en las canaletas, humedades, desconchados en pinturas y en el apartado en cuanto a la fachada se admite que quedó debilitada, permitiendo el paso de agua por filtración al interior de la cámara y de ésta a las cajas de persiana, y de ahí el interior de las viviendas.

En el citado informe, y así se recoge en la resolución apelada, se recomienda realizar una fachada ventilada tipo FRONTEX o Fachada EQUITONE de fibrocemento (Tectiva), aunque se apunte a que otra solución sería un SATE. Ahora bien, lo cierto es que en dicho informe -págs. 25 a 27- en relación con las viviendas que enumera en las que se produce "filtración de la fachada", únicamente refiere que se solucionaría colocando una fachada ventilada, ningún otro sistema.

También en la vista depuso como testigo el Sr. Victor Manuel, representante legal de "Construcciones Castro Figueiró S.L.U", que declaró que cuando le encomendaron hacer un presupuesto, uno para una fachada con sistema "SATE" y el otro con fachada ventilada, dijo que "con SATE" no lo recomendaba, porque tenía que dar garantía y había fisuras muy abiertas, remitiendo un presupuesto para fachada ventilada por considerarla la única solución en función al estado del edificio, remarcando que no funciona igual el SATE que la fachada ventilada, menos aún atendido el estado del inmueble.

Hemos de compartir -necesariamente- que la prueba lleva a concluir que se trata de una obra necesaria para lograr las adecuadas condiciones de habitabilidad del inmueble, en evitación de los problemas de humedad y filtraciones, de suerte que dada su naturaleza de obra obligatoria y de mejora, su ejecución no queda sometida al régimen de mayorías que señala el apelante, al quedar extramuros de las previsiones del art. 17.4 LPH.

Tampoco se constata que la finalidad pretendida de lograr erradicar las filtraciones y humedades con una solución constructiva adecuada, pudiera lograrse con igual eficacia con un sistema más económico -SATE- que permita garantizar la eliminación de los problemas de humedades que padecen. Antes al contrario, tanto del informe técnico que únicamente hacía referencia a la fachada ventilada como solución en el caso de filtraciones de fachada, como por lo expuesto por el Sr. Victor Manuel en cuanto a los problemas del SATE, se colige que el sistema elegido fue el adecuado a la situación del edificio. Por tanto y en consecuencia, el acuerdo de ejecución de tales obras no entraña un grave perjuicio para el recurrente que no tenga este obligación jurídica de soportar, ni concurre abuso de derecho por parte de la Comunidad de propietarios.

En definitiva, como señala la SAP Pontevedra 556/2022, de 27 de octubre, la Comunidad de Propietarios no sólo tiene el legítimo derecho sino que está obligada a realizar las obras de reparación de deficiencias necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio, a fin de que reúna las debidas condiciones de estanqueidad y habitabilidad y lo está, como es el caso, con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes que respondan a las necesidades que se aprecien de modo adecuado. Unas obras como las aludidas, que propician la consiguiente habitabilidad del edificio, no determinan exceso alguno o mejora en términos del art. 10.1.a) LPH, sin que sea de aplicación lo prevenido en el art. 17 de la citada Ley.

El recurso debe ser desestimado.

CUARTO. - Costas de la apelación.

Dada la desestimación del recurso procede la condena en costas derivadas del recurso de apelación a la parte apelante, como establece el art. 398.1 en relación con el art. 394 LEC.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,