Sentencia Civil 339/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 296/2022 de 26 de junio del 2023

PRIMERO. Controversia.

7. La demandante alegando que la vivienda unifamiliar que adquirió a la demandada, además de deficiencias que eran perceptibles de forma directa en el examen que habría realizado del inmueble antes de la compra, presentaba otras deficiencias que tienen la consideración de vicios ocultos porque no podían ser apreciadas a simple vista por la compradora y que por su gravedad provocan la inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente producen la insatisfacción del comprador, ejercitando la acción de cumplimiento del artículo 1124 del Código Civil y alegando la doctrina del aliud pro alio, solicitó ser indemnizada en la cantidad de 24.227,37 euros como importe de las labores de reparación de los vicios ocultos.

8. En la sentencia dictada en primera instancia, tras señalarse que la vivienda adquirida contaba con defectos a la vista que, por su entidad ya impedían por sí su habitabilidad, que la demandante también tenía como objeto social la compraventa de toda clase de bienes inmuebles y la intermediación de toda clase de operaciones de compraventa intercambio de bienes inmuebles, que ni en demanda se indica que nos hallamos ante ninguna suerte de acto de consumo, se consideró que existe expresa renuncia en el contrato frente a la que no puede ir la parte vendedora, las cláusulas primera y cuarta insisten en la venta de la finca como cuerpo cierto, con conocimiento de su estado físico y de conservación, de tal modo que la expresa renuncia a las acciones de saneamiento, si bien no hace expresa inclusión de la ejercitada, no deja lugar a duda acerca de la asunción de los riesgos por parte del comprador, a quien no le resulta dable hacer queja del contrato firmado, al respecto del que ni se ha accionado en orden a obtener su ineficacia siquiera parcial.

9. La sociedad actora articula su recurso en tres motivos que intitula: error en la valoración de la prueba, aplicación errónea de la doctrina aliud pro alio, y aplicabilidad de las cláusulas de renuncia recogidas en el contrato litigioso predispuestas unilateralmente por la demandante.

SEGUNDO. Sobre el error en la valoración de la prueba.

10. Se alega en el motivo que en la sentencia apelada se incurre en evidentes errores en la valoración de la prueba en dos aspectos. Y a tal efecto se señala, en primer lugar, la existencia de error en la valoración en cuanto a la venta de la vivienda como se sostiene en la demanda, o de una vivienda para restaurar como se establecen en la sentencia. Y en el desarrollo se indica que el juzgador de instancia presume que lo vendido fue una vivienda para la rehabilitación, y ello en virtud de ciertas deficiencias en el inmueble que la demandante conocía porque eran perceptibles a simple vista,..., sin embargo existe en autos prueba directa que permite llegar a conclusión distinta; prueba directa que concreta en el anuncio de la vendedora en el que indicaba chalet en venta y en la escritura de compraventa en la que no se recoge referencia alguna a que la vivienda que se transmite tenga que ser objeto de rehabilitación.

11. En la sentencia recurrida no se desconoce ni la descripción de la vivienda unifamiliar contenida en el anuncio de oferta, ni la realizada en la escritura pública de compraventa. Lo que en ella se expresa es que, teniendo en cuenta los defectos que la vivienda presentaba al momento de la compraventa y que en la demanda se reconoce que fueron percibidos y conocidos por la actora por el examen visual realizado antes de la compra su reforma se mostraba inevitable, apreciación a la que se llega tras considerar que la vivienda adquirida contaba con defectos a la vista que por su naturaleza y entidad impedían por sí su habitabilidad, y concretar que carecía entre otras cosas de mobiliario de cocina y electrodomésticos, hojas de puertas interiores y de armarios, puntos de luz, lavabos y grifería de baños, motores de los portales, caldera de calefacción o suministro de agua y electricidad; razonamiento que atiene a las reglas de la lógica y la experiencia ( artículo 218.2 de la LEC), en cuanto a la valoración de la existencia de defectos conocidos al momento de la compra que afectaban ya a la habitabilidad de la vivienda (para que pudiera satisfacer, entre otras, las necesidades de iluminación, carencia de puntos de luz, y sanitarias, carencia de lavabos y de grifería de baños) que hacían precisa la realización de previas obras de rehabilitación y reposición para recuperar su función propia.

12. En segundo lugar alega error en la valoración en cuanto a la condición de experto en materia inmobiliaria de la sociedad demandante a efectos del presente procedimiento. Si bien a pesar del planteamiento lo que realmente se impugna es que en la sentencia de primera instancia se hubiese descartado que tuviese la condición, y por tanto la protección, de los consumidores. En el recurso se recuerda el contenido del artículo 3.1 TR. L.G.D.C.U., y tras afirmarse que si bien en el objeto social definido en su escritura de constitución se incluía la intermediación inmobiliaria, no se había dedicado a tal actividad y si sólo a la comercialización de vinos, se añade que en la vivienda se había establecido su domicilio social, por lo que habría de estimarse la concurrencia de los requisitos para reconocer a una persona jurídica la condición de consumidora en un contrato.

13. En la sentencia de primera instancia tras señalarse que en el objeto social de la entidad demandante figuraba no sólo la comercialización de vinos también la intermediación del mercado inmobiliario, se consideró que ni en demanda se indica que nos hallemos ante ninguna suerte de acto de consumo.

14. El ámbito del recurso de apelación viene delimitado por los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia con arreglo a los cuales la parte recurrente podrá perseguir que se revoque la resolución de instancia y se dicte otra que le sea favorable ( artículo 456.1 de la LEC). Lo que veta que el recurrente pueda instar que en la segunda instancia se aprecien hechos o cuestiones que no se hubieran introducido el proceso en la fase de alegaciones de la primera instancia (con la única excepción de los hechos acaecidos con posterioridad o ignorados, artículo 460.2.3ª de la LEC).

15. La parte ahora recurrente en su escrito de demanda ni alegó haber intervenido en el contrato de compraventa de la vivienda unifamiliar en la condición de consumidora, ni siquiera concretó que la adquiría para establecer en ella su domicilio social. Silencio en la instancia que veta que ahora en la apelación pudiera introducirse la actuación en el contrato de la condición de consumidora por el destino de la vivienda instalada en ella su propio domicilio social.

16. Aún cuando lo anterior resultara ya suficiente para dar respuesta desestimatoria a la impugnación que plantea la parte recurrente en relación a la falta de apreciación de intervención como consumidora del contrato, a mayor abundamiento cabe añadir que el examen de la escritura pública de compraventa en la que se documentó el contrato revela que en el acto de otorgamiento ni se manifestó por la sociedad compradora y ahora recurrente intervenir como consumidora, ni tampoco que la vivienda unifamiliar que adquiría fuera a destinarla a establecer en ella su domicilio social; por el contrario, en el apartado de intervención el Notario hace constar que el administrador solidario de la sociedad compareciente manifestó que ésta tenía, entre otros, la compraventa y comercialización de vinos, la compraventa de toda clase de bienes inmuebles , y la intermediación toda clase de operaciones de compraventa intercambio de inmuebles, pudiendo aplicar una comisión, mientras que en el apartado en el que se recogía la elección del régimen impositivo para la operación de compraventa se hizo constar que el adquirente actúa en el ejercicio de su actividad empresarial.

17. La mayor o menor experiencia en la realización de actos de intermediación en el mercado inmobiliario anteriores a la compraventa objeto de este proceso, en nada afectaba a que, atendiendo al objeto social que se hizo constar en el contrato de compraventa, hubiera de presumirse que al momento de concertarlo contara la sociedad compradora con conocimientos que le permitían intervenir empresarialmente en el mercado inmobiliario.

TERCERO. Sobre la aplicación errónea de la doctrina aliud pro alio.

18. En el motivo se alega, en esencia, que dicha doctrina ha sido aplicada de forma incorrecta en la sentencia que dicha; primeramente, y así se argumenta en los ordinales anteriores, porque de la prueba que consta en autos, en particular de la escritura de compraventa y de la publicidad para su venta confeccionada por la demandada, se desprende con claridad que lo que se produce no es una venta de la vivienda ruinosa ni que necesite ser reparada, sino que lo que se vende es una vivienda, sin más matizaciones, lo que sucede es que nuestra vivienda es una vivienda inhabitable en línea con la jurisprudencia alegada. Y se añade: los defectos de la vivienda se concretaban en el suministro de agua y saneamiento, sistema eléctrico del inmueble, la calefacción, la habitabilidad de las habitaciones, la posibilidad de uso de los aseos, o el uso de la piscina, provocando que la vivienda no fuese habitable en el momento de la entrega por la demandada en junio de 2010.

19. En la resolución que se recurre expresamente se considera que los defectos que la vivienda presentaba y que no se encontraban a la vista que aparecían referidos en el escrito de demanda afectaban a su habitabilidad (expresamente se realiza tal consideración respecto del cegado de tuberías de calefacción, desagües o arquetas de saneamiento). Desestimándose la pretensión indemnizatoria por considerarse que conforme al contrato es la compradora demandante quien asumía el riesgo de su existencia. Así, tras señalarse que las cláusulas 1º y 4º insiste en la venta de la finca como cuerpo cierto, con conocimiento de su estado físico y de conservación, de tal modo que la expresa renuncia las acciones saneamiento, si bien no expresa inclusión de la ejercitada, no deja lugar a duda acerca de la asunción de los riesgos por parte del comprador, a quien no le resulta dable hacer queja del contrato firmado, al respecto del que ni se ha accionado en orden a obtener ineficacia, siquiera parcial.

20. La eficacia de las cláusulas contractuales referidas en la sentencia de instancia constituye el objeto del siguiente motivo de recurso.

CUARTO. Sobre la aplicabilidad de las cláusulas de renuncia recogidas en el contrato litigioso predispuestas unilateralmente por la demandante.

21. Señala la recurrente que objeto del presente recurso es la validez y alcance de las cláusulas contractuales Primera del contrato de compraventa suscrito entre las partes, y por la cual se manifiesta que el adquirente acepta expresamente la situación física y estado de conservación del inmueble, renunciando a cualquier reclamación por estos conceptos, y la cláusula Cuartapor la que se renuncia por la demandante al saneamiento por evicción con la moción por vicios; ambas cláusulas han sido impuestas de forma unilateral por la parte demandada. Y concluye : bien porque se entienda que las cláusulas migratorias de la responsabilidad son abusivas por infringir la normativa de consumidores, o como también se ha entendido por esa sala, son oscuras, no deben de ser de aplicación al supuesto, y por lo tanto, no puede relevar a la demandada de su responsabilidad en contra de lo decidido en la sentencia apelada.

22. Tras recordar que, como ya señalamos, a la apelante no le era dable introducir en su recurso cuestiones nuevas, habrá ya de considerarse que no habiéndose instado en la demanda la ineficacia de cláusula alguna del contrato de compraventa, ni tampoco habiendo alegado siquiera haber actuado en el contrato en la condición de consumidora, el examen de la admisibilidad de su pretensión indemnizatoria ha de partir necesariamente en esta segunda instancia, de la validez de las cláusulas apreciadas en la sentencia recurrida, y de la actuación en el contrato en la condición de empresaria. Extremo éste último suficiente para determinar que no pudieran resultar aplicables a este proceso las consideraciones que se realizaron en la s.A.P. Pontevedra (Secc. 6ª) 285/2017 de 12 de junio, que se cita por la recurrente, pues en ella el clausulado del contrato de compraventa que se examinó aparecía inserto en una relación jurídica de consumo, lo que excluye la identidad de razón con el presente caso.

23. Habremos de examinar si cabe considerar las cláusulas del contrato referidas como oscuras, a cuyo efecto consideraremos, pues en el recurso nada se añade a la remisión a lo apreciado en la sentencia de este tribunal ya referida y cuyos razonamientos ya señalamos que no son aplicables al caso, que lo que sobre tal cuestión se alegaba en el escrito de demanda era: la cláusula recogida en el hecho tercero de la demanda, que Aliseda pretende le exima de su responsabilidad en ningún caso puede alcanzar a deficiencias de la vivienda que estaban ocultas para el comprador en el momento de la firma de la compraventa, máxime cuando las mismas producían, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo alegada, la falta de habitabilidad el inmueble vendido como vivienda; a mayor abundamiento, al ser el contrato firmado unas condiciones generales impuestas de forma unilateral por la demandada, es de aplicación el apartado 2º del artículo 6 de la Ley 7/1998, de 13 de abril , sobre condiciones general de la contratación, en virtud del cual las dudas en la interpretación de las condiciones generales oscuras se resolverán a favor del adquirente.

24. La cláusula contractual, en el contenido cuya interpretación se cuestiona (párrafo tercero de la cláusula primera del contrato de compraventa) tiene la siguiente redacción:

En consecuencia, la compradora adquiere a su plena satisfacción, como cuerpo cierto y todo unitario, la/s finca/s objeto de la presente escritura, aceptando expresamente su situación física y estado de conservación actual, así como sus situación jurídico-registral-urbanístico-ambiental y catastral que manifiesta conocer y aceptar, renunciando expresamente a cualquier reclamación por los citados conceptos, así como por la mayor o menor cabida de la finca.

25. Interpretada conforme al significado propio de las palabras utilizadas en su redacción ( artículo 1281 del Código Civil) la cláusula contiene dos declaraciones que realizaría la parte compradora, de conocimiento de las características y estado del bien inmueble objeto de compraventa y otra de voluntad; mediante la primera se manifiesta el conocimiento, entre otras características del bien inmueble, de su estado de conservación actual; mediante la segunda compradora acepta adquirir el bien con las características situación y estado que tiene en el momento del contrato, incluyendo su estado de conservación actual, y renuncia a realizar reclamaciones con fundamento en las características del bien adquirido, incluyendo su estado de conservación. El conocimiento del contenido de la cláusula y de su significación en cuanto a la declaración de conocimiento y de voluntad, habrá de determinarse considerando que en el otorgamiento del negocio jurídico de compraventa la sociedad compradora expresamente indicó que en su objeto social se encontraba la compraventa de toda clase de bienes inmuebles, lo permite suponer que contaba con conocimientos específicos para poder llegar a intervenir en el mercado inmobiliario en cuya praxis son habituales las expresiones estado de conservación o renuncia a reclamar. La conclusión a la que llegamos se refuerza si se considera que ni en la demanda, ni ahora en el recurso, la sociedad compradora demandante llega a concretar que parte de la cláusula estimaba que era confusa o poco inteligible.

26. Conocida y aceptada la cláusula referida por la compradora al momento de comprar la vivienda (el notario ante el que se otorgó escritura de compraventa hizo constar en su cláusula final que habría leído la escritura y que los comparecientes la encuentran conforme, y manifiestan haber quedado debidamente informados del contenido del instrumento, y presta libremente su consentimiento) producía ya efectos jurídicos aun cuando hubiese sido introducida en el contrato como condición general de la contratación por la parte vendedora ( artículo 5 L.C.G.C.). Integrándose la cláusula de un contrato concluido entre empresarios, y ausente la impugnación de su validez en la demanda de la compradora, la misma resultaba aplicable para resolver sobre su reclamación indemnizatoria.

27. La cláusula contractual venía a transmitir al comprador el riesgo por el estado de conservación del bien inmueble al momento de la compraventa, por cuanto en ella declaraba conocer y aceptar cuál era y manifestaba renunciar a reclamar a la vendedora posteriormente por el mismo. La declaración de conocimiento del estado de conservación suponía que la parte compradora habría realizado el examen de los elementos constructivos o instalaciones del bien inmueble a que aquella se refería, mientras que la renuncia a reclamar después de la compraventa por desacuerdo con el mismo conllevaba que era la compradora quien habría de pechar con las consecuencias de su propia diligencia en la realización del examen previo.

28. En su demanda la compradora tras afirmar que antes de la compraventa habría realizado una visita a la propiedad pudiendo observar que presentaba deficiencias, que asumía, alegaba que un examen más exhaustivo de las condiciones en las que se encontraba realizado tras la compraventa le había permitido comprobar que la misma presentaba desperfectos, averías y otras deficiencias que la hacían inhabitable. No se alegaba en la demanda que la vendedora hubiera puesto traba alguna a la realización de ese examen más exhaustivo antes de la compraventa, ni siquiera se alegaba que la compradora hubiera solicitado su realización.

29. Si la vivienda presentaba al momento de la compraventa deficiencias que afectaban a su habitabilidad, unas apreciables a simple vista y otras que fueron conocidas tras un examen más exhaustivo, y este examen venía exigido por la diligencia que debía haber desplegado la parte compradora al haber contractualmente asumido el riesgo que resultara del estado de conservación de la vivienda vendida, no cabría estimar que los defectos de la cosa vendida por el que se reclamaba resultaran imputables a un incumplimiento de la vendedora.

QUINTO. Costas procesales y depósito para recurrir.

30. Al desestimarse el recurso de apelación habrán de imponerse a la recurrente las costas de la segunda instancia, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

31. La desestimación supone, además, la pérdida del depósito en su día realizado para recurrir ( Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial).

Por lo expuesto, y haciendo uso de la potestad de juzgar que nos confiere el artículo 117 de la Constitución Española.