Sentencia Civil 215/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 25/2023 de 03 de mayo del 2023

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

1.- En el presente procedimiento, Dña. Hortensia, en su condición de propietaria de la vivienda que se identifica como planta NUM001 del EDIFICIO000", sito en la CALLE000 núm. NUM000, Pontevedra, ejercita una acción de impugnación del acuerdo adoptado en el punto 3º del orden del día de la junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios del referido inmueble, celebrada en fecha 10 de marzo de 2021, ex art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, con base en los siguientes hechos:

1º En virtud de escritura pública otorgada en fecha 21 de febrero de 2020, ante el notario con residencia en Pontevedra, D. José Pedro Riol López, la demandante compró la citada finca a los esposos D. Ángel Daniel y Dña. Benita, para destinarla a vivienda habitual.

2º En la escritura de compraventa se recogió que la " vivienda descrita está al corriente en el pago de los gastos de comunidad", aportándose certificación expedida por la Secretaria-Administradora de la Comunidad, en la que se hacía constar, a los efectos previstos en el art. 9.1 LPH y sin perjuicio de lo que resulte de la liquidación final del ejercicio, que a fecha 14 de febrero de 2020, la expresada vivienda NUM001 " está al corriente en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias exigibles hasta el día catorce de febrero de dos mil veinte (salvo devolución bancaria)".

3º Previa la oportuna convocatoria, el 10 de marzo de 2021 se celebró la junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios, cuyo punto 3º del orden del día tenía por objeto: " 3º. PRESENTACIÓN Y APROBACIÓN CUOTA MENSUAL FINANCIACIÓN OBRA PORTAL". Tras informarse por la Administradora que, en el año 2015, se decidió la rehabilitación del portal y el cambio de puertas de ascensores, y en el año 2016 la realización de la obra por un importe de 158.400 €, haciéndose un primer pago del 10% (15.840€) y acogiéndose la Comunidad a la financiación de la empresa de mantenimiento de los ascensores, Schindler, así como que, dado que al cierre del ejercicio 2020, los ingresos de la Comunidad no eran suficientes para poder soportar las obras financiadas, se aprobó el abono de una cuota mensual extra, a partir de mayo y durante los 20 meses restantes, con el voto negativo de la titular de la vivienda NUM001.

4º La demandante se opuso a la derrama al entender que la certificación de la Secretaria-Administradora le exime de su obligación de pago de la cuota extraordinaria aprobada en la junta general ordinaria de fecha 10 de marzo de 2021, en tanto que referida a obras acordadas en los años 2015 y 2016, antes de que comprara la vivienda, que adquirió al corriente de las cuotas ordinarias y extraordinarias y sin carga alguna. Motivos al amparo de los cuales impugna el acuerdo adoptado, interesando que se declare nula e inexigible la derrama aprobada.

2.- La Comunidad de Propietarios demandada se opone a la demanda por las siguientes razones:

1º Con carácter previo, invoca la excepción de caducidad, al haber transcurrido el plazo de tres meses previsto en el art. 18.3 apartados b) y c) LPH, desde que se adoptó el acuerdo, sin que sea de aplicación el plazo de un año al que se refiere el art. 18.3 apartado a) LPH, al no tratarse de un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la Comunidad. Alega que la actora considera que la administración de fincas no fue veraz en el contenido de la certificación entregada para la transmisión del inmueble, conforme la finca en cuestión estaba al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad, debió dirigir su acción contra la administración, única responsable de la supuesta falta de veracidad o incorrección de la certificación en cuestión, nunca contra la Comunidad, que no tiene responsabilidad alguna respecto del contenido de la mencionada certificación.

2º En cuanto al fondo del asunto, explica que, como informó la Administradora con ocasión de abordar este punto, (i) la Comunidad de Propietarios aprobó en los arts. 2015 y 2016 una serie de obras referidas al portal y a las puertas de los ascensores del edificio, que se presupuestaron en 158.400 €, de los que se abonó el 10%, aprobándose que el resto del precio de la obra, 142.560 €, se financiase por la empresa contratada para la ejecución de las obras, financiación que tenía un plazo de 5 años, correspondiendo a la Comunidad abonar una cuota mensual de 2.632,32 € para cumplir con su compromiso de pago; (ii) no se acordó el establecimiento de cuota extraordinaria o derrama, porque la Comunidad disponía de fondos en cuenta, recaudaba anualmente en concepto de cuotas ordinarias la cantidad de 67.614,45 € y contaba con ingresos extraordinarios referidos a las rentas que percibía de los arrendatarios de sus locales; (iii) con posterioridad a la adquisición del inmueble por parte de la hoy demandante, en 2020, la situación económica de la Comunidad sufrió un importante quebranto motivado por la pérdida de alquileres y por la renegociación de las cuotas de comunidad que abonaba uno de los bajos comerciales del edificio, lo que motivó que hubiera que proceder a la aprobación de la cuota extraordinaria; y (iv) por lo tanto, el certificado de la administradora era correcto, pues en ese momento no se adeudaba ninguna cuota ordinaria ni extraordinaria por la vivienda.

3.- Centrado así el debate, la sentencia comienza su estudio por la excepción de caducidad. Tras señalar que lo que pretende la demandante es que no debe abonar una derrama extraordinaria por unas obras anteriores a la adquisición de su inmueble, al considerarse amparada en la certificación emitida por la administración de la Comunidad, considera que el acuerdo impugnado tiene un claro encuadre en el apartado 1 c) del art. 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, por lo que es de aplicación el plazo de caducidad de tres meses, que ya habría transcurrido en el supuesto enjuiciado, sin que sea susceptible de interrupción, por lo que no es admisible que dicho plazo se reanude por el mero hecho de que la Sra. Hortensia llevara a una junta posterior una petición relativa a la impugnación o reconsideración por parte de la junta del acuerdo anterior que había sido adoptado, pues ello supondría dejar sin eficacia la caducidad consagrada legalmente al dejar abierto indefinidamente el plazo de impugnación y sometido únicamente a la voluntad del impugnante.

4.- No obstante, en todo caso -continúa la sentencia-, la acción de impugnación tampoco podría prosperar por razones de fondo, puesto que el acuerdo de aprobación de la cuota extraordinaria o derrama se adopta cuando la demandante ya había adquirido la vivienda y, en última instancia, el que la certificación no respondiese a la realidad tampoco exoneraría al propietario del pago de la deuda. Más concretamente, razona:

" El certificado emitido por la administración de la Comunidad y que ha sido aportado dentro del documento 2 de la demanda se limita a indicar "que la Vivienda NUM001 del citado edificio, está al corriente en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias exigibles hasta el día catorce de febrero de dos mil veinte (salvo devolución bancaria". En el caso que examinamos, esa afirmación no ha sido contradicha, puesto que en ninguna de las actas aportadas se indica que la citada vivienda adeudase cuota alguna por gastos ordinarios o extraordinarios. Y eso por la sencilla razón de que la derrama extraordinaria y las cuotas que se habrían de girar a los propietarios fue aprobada precisamente por el acta que se impugna, aprobada cuando la actora ya era propietaria de la vivienda. Lo que existía en el momento de la adquisición era una deuda de la propia Comunidad de Propietarios con un tercero, por el precio aplazado de unas obras, pero no existía entonces deuda del inmueble NUM001 con la Comunidad, porque hasta entonces los pagos de esta se hacían con cargo a los fondos propios, sin necesidad de haber acudido a derramas extraordinarias.

Pero es que, en cualquier caso, el hecho de que el certificado aludido no respondiese a la realidad tampoco exoneraría al propietario del pago de la deuda. El propio art. 9.1 e) de la LPH establece las consecuencias de esa inexactitud, al decir que: "La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión". Por ello, la actora seguiría respondiendo de su obligación de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades"."

5.- Disconforme con esta resolución, la demandante interpone recurso de apelación, reiterando en esta alzada las alegaciones realizadas en la instancia en defensa de la pretensión impugnatoria y consiguiente nulidad del acuerdo por el que se aprobó la cuota extraordinaria para hacer frente al pago del importe pendiente de las obras ejecutadas en los años 2015 y 2016, a saber, (i) infracción de los arts. 9.1 y 18.3 apartado a) LPH, puesto que el primero regula las obligaciones de cada propietario, y especialmente, contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, para lo cual en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, de donde resulta que la existencia u aportación de la certificación exime al comprador de la obligación de responder de su obligación de contribuir a los gastos anteriores a la compra, por lo que el acuerdo que imponía la derrama infringiría el art. 9.1.e) LPH, y, en consecuencia, sería de aplicación el plazo de caducidad de un año; (ii) el acuerdo adoptado en la junta general de 10 de marzo de 2021 no surte efectos porque se vuelve a tratar en una junta posterior, celebrada el 27 de abril de 2021 y en la que se ratifica, por lo que los efectos, y por ende, el plazo de caducidad, deben comenzar desde que es ratificado; y (iii) estamos en presencia de gastos aprobados en ejercicios anteriores, respecto de los que, según el certificado emitido, la vivienda nada debe por estar al corriente de los pagos y derramas, ante lo cual, la derrama o cuota extra de 72,23 € durante 20 meses que consta en el acta para el NUM001, deberá declararse nula e inexigible a la actora.

SEGUNDO.- La supuesta infracción del art. 18.3 en relación con el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal .

6.- El art. 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal ordena en sus apartados 1 y 3:

" 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9."

7.- Como se desprende del tenor literal del apartado 3, se trata de un plazo de caducidad, en el que se computan los días naturales, no susceptible de interrupción, y se cuenta de fecha a fecha desde la celebración de la junta en que se aprobó el acuerdo o, en caso de propietarios ausentes, desde que han tenido conocimiento del mismo.

8.- La STS n.º 12/2022, de 12 de enero, recuerda la doctrina existente sobre los acuerdos nulos y anulables, en orden a aclarar la interpretación de la mencionada norma:

" Sobre la validez y plena eficacia de tales acuerdos la jurisprudencia declara:

"los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )"

El plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo ( art. 18. 3 LPH ).

5.- Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta Sala de 28 de octubre de 2004 , 25 de enero de 2005 , 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013 ), que son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, y se reserva la más grave calificación de nulidad radical o absoluta para aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006 y 18 de abril de 2007 RC 1317/2000 )."

9.- Así pues, la luz del precepto y de la doctrina jurisprudencial podemos distinguir entre los acuerdos contrarios a normas imperativas y/o prohibitivas, que no están sujetos a plazo de impugnación, los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la Comunidad, para cuya impugnación se contempla el plazo de un año, y los acuerdos gravemente lesivos a los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno varios propietarios o acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario o que se hayan adoptado con abuso de derecho, en cuyo caso del plazo, siempre de caducidad, se reduce a tres meses.

10.- En el supuesto enjuiciado, la demandante sostiene que el acuerdo adoptado en la junta general ordinaria de 10 de marzo de 2021 vulnera o desconoce el contenido del art. 9.1 apartado e) LPH, por cuanto se le impone el pago de una derrama, para atender el pago de obras ejecutadas en fecha anterior a la adquisición, cuando en la certificación expedida por la Secretaria-Administradora se hace constar que la citada vivienda NUM001 se halla al corriente de las cuotas ordinarias y extraordinarias.

11.- El mencionado art. 9.1 letra e) de la citada Ley 49/1960, establece que es obligación de cada propietario, entre otras, " [c]ontribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". Y acto seguido, tras precisar la extensión temporal del derecho de preferencia de los créditos a favor de la Comunidad frente al propietario por este concepto y la responsabilidad del adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, por las cantidades adeudadas a la Comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, dispone:

" En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión."

12.- Recordemos que este párrafo se introdujo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, reforzando el papel y la responsabilidad de los órganos de la Comunidad de Propietarios, pues hasta ese momento la norma se limitaba a declarar la obligación legal de saneamiento del transmitente, al señalar que " [e]n la escritura por la que se transmita el piso o local a título oneroso deberá el transmitente declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeudare; el transmitente a título oneroso, quedará sujeto a la obligación legal de saneamiento o por la carga no aparente de los gastos a cuyo pago este afecto el piso o local" ( art. 9.5 LPH).

13.- Sin embargo, contra lo que se afirma por la recurrente, esta norma no se dirige a proporcionar al adquirente "un blindaje" frente a los gastos generales que pudieran existir y haberse omitido en la certificación, sino que, como se indica en la Exposición de Motivos, se orienta a " lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad» se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios...". De ahí que, si la certificación sobre el estado de deudas no se compadece con la realidad, la consecuencia no es la liberación del adquirente, sino la responsabilidad de quienes ejerzan las funciones de secretario y/o de presidente, por los daños y perjuicios que hubieran podido ocasionarse, sin perjuicio de la obligación legal de saneamiento del transmitente.

14.- Desde esta perspectiva, no es posible afirmar que el acuerdo infrinja el art. 9.1 e) LPH, ni, por tanto, que el plazo de caducidad de la acción de impugnación sea de un año. En realidad, nos encontraríamos eventualmente ante el supuesto previsto en el art. 18.3 c) LPH, es decir, ante un acuerdo que, al fijar una derrama genérica, sería susceptible de entrañar " un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho", de manera que, hallándose presente la demandante en la junta general donde se aprobó, la acción caduca a los tres meses desde que fue adoptado, es decir, el 10 de junio de 2021, como apunta el Juzgador a quo.

15.- Finalmente, la demandante cuestiona la fecha de inicio del cómputo del plazo de caducidad, por entender que, al debatirse la posibilidad de impugnar el acuerdo de 10 de marzo, en la posterior junta general extraordinaria de 27 de abril de 2021, debería tomarse como dies a quo esta última data, en la que se ratificó el acuerdo controvertido. Por consiguiente, al presentarse la demanda, no había transcurrido el plazo de caducidad.

16.- El examen de la convocatoria de la junta general extraordinaria de 27 de abril de 2021 y del acta de la reunión (doc. 5 y 6 de la contestación) revela que (i) los dos primeros puntos del orden del día, relativos a 1° SOLICITUD DE PROPIETARIA NUM001 IMPUGNACIÓN ACTA JUNTA ORDINARIA, y 2º SOLICITUD DE LA VIVIENDA NUM001 DE CAMBIO DE ADMINISTRADOR, se introdujeron a instancia de la hoy demandante y no de un tercero o con el propósito de buscar un acuerdo; (ii) al abordar el punto 1º, Dña. Hortensia informó " que realmente no ha solicitado este punto para que se incluyese en el orden I del día. Como copropietaria de la Comunidad, únicamente quiere dejar constancia que va a proceder a impugnar el acta levantada de la última Junta General Ordinaria"; y (iii) no consta que el punto llegara siquiera a votarse. En estas condiciones, es evidente plazo debe computarse desde que se adoptó el acuerdo y la actora votó en contra, el 10 de marzo de 2021, por lo que la acción está caducada.

TERCERO.- Costas procesales.

17.- La desestimación del recurso comporta que se impongan a la recurrente las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA