Sentencia Civil 206/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 839/2023 de 30 de abril del 2024

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión objeto de debate.

1.- En el presente procedimiento se ejercita por la entidad Copo Ibérica, S.A., en su condición de arrendataria de unos terrenos situados en Monte Faquiña, Tameiga (Mos), una acción en la que, al amparo de los arts. 1089 y ss., 1254, 1258 y 1453 del Código Civil, postula la condena de la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga (Mos), que se subrogó en la posición de arrendadora con motivo de una anterior sentencia que declaró su derecho de propiedad sobre las referidas fincas frente al Ayuntamiento de Mos, primitivo arrendador, a reconocer que, para el momento en que concluya el plazo del actual contrato arrendamiento, en vigor en el momento de la novación subjetiva del mismo a favor de dicha Comunidad, estaba acordada la prórroga del contrato por el plazo de 25 años, y, subsidiariamente, para el caso de que no se estime la existencia de dicha prórroga, la condena de la demandada a otorgarla por el mismo plazo temporal, con una limitación máxima en la subida del correspondiente canon del 10%.

2.- La mencionada pretensión se fundamentaba, en síntesis, en que el contrato, al igual que los concertados con otras empresas, se otorgó por el Ayuntamiento de Mos, a la sazón titular no discutido de las parcelas, con la finalidad de desarrollar la industria en la zona y generar puestos de trabajo. Precisamente, para favorecer las inversiones y consciente de la necesidad de prever períodos lo suficientemente amplios para que pudieran ser amortizadas y generar rentabilidad, las autoridades municipales expresaron de forma reiterada su compromiso de renovar los contratos una vez vencidos o, incluso antes, a cambio de la mejora y ampliación de instalaciones, asegurando que las prórrogas y ampliaciones del plazo estaban seguras, y que se irían firmando los correspondientes documentos progresivamente al vencer su plazo de concesión o al finalizar las obras de mejora, como así se hizo en diversos supuestos, lo que motivó la convicción de la hoy demandante, y de otros empresarios afectados, de que las prórrogas estaban decididas, sin perjuicio de que se documentaran en el momento en que las obras comprometidas se hubiesen llevado a cabo o finalizasen los plazos de concesión. De facto, así se recogió en la escritura de prórroga del contrato de arrendamiento suscrita por las partes en fecha 27/02/2001, por tiempo de 25 años.

3.- No obstante, antes de que finalizara el plazo y llegaran a formalizarse todas las nuevas prórrogas, la Comunidad hoy demandada formuló demanda en la que reclamó la titularidad de los terrenos en cuestión, incoándose el oportuno procedimiento por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de O Porriño que, con fecha 01/09/2016, dictó sentencia por la que declaró que dichos terrenos eran propiedad de la citada Comunidad y condenó al Ayuntamiento de Mos a estar y pasar por dicha declaración y a poner las fincas a su disposición, debiendo la Comunidad subrogarse en los contratos de arrendamiento, de constitución de derecho de superficie, concesiones o cesiones de uso celebrados por el Ayuntamiento de Mos a favor de terceros sobre los terrenos litigiosos.

4.- Firme la sentencia, la referida Comunidad contactó con diversos afectados para informarles de que no renovarían el contrato a los que les quedaban pocos años, ni respetarían los 25 años de la prórroga a otros que habían sido validados en los plenos municipales en los años 2006 y 2009 cuando les permitieron el traspaso de la concesión, y mucho menos aceptarían los 50 años de ampliación acordados con el Ayuntamiento. Entre aquellos a los que se les dice que no se respetará la prórroga está la demandante. En paralelo a la negativa a la prórroga, la Comunidad ofrecía un nuevo contrato a 30 años, pero con un aumento de los cánones superior al 1000%, evidenciándose que su único y verdadero objetivo era quedarse con las parcelas y con las naves reformadas, haciendo suyas todas las inversiones, a sabiendas de que los afectados, económicamente, no pueden asumir un canon de esta envergadura, tanto por la crisis actual como por el hecho de que la mayoría deben seguir pagando los créditos que en su día pidieron al banco para llevar a cabo las mejoras en dichas parcelas.

5.- La demandada Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga se opone a la demanda y solicita su desestimación. Con carácter previo, trae a colación la sentencia dictada en fecha 01/12/2022 por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en un procedimiento seguido a instancia de otras empresas contra la misma Comunidad, por la que, estimando el recurso de apelación, se ha desestimado la demanda en la que se postulaba que se entendieran prorrogados tácitamente los contratos de cesión de uso concertados en su día por el Ayuntamiento de Mos con las actoras, " en la sustancial consideración de que, cuando se produjo en 2017 la subrogación y novación subjetiva ordenada en la sentencia, ya se había acordado con el Concello, tácita y verbalmente, una prórroga de 25 años a partir de la fecha de duración máxima pactada, en atención a compromiso personal efectuado por la Alcaldesa de Mos, y conforme a principio de confianza legítima interpretado por doctrina jurisprudencial del TS y TJUE, en relación a arts. 7, 1.089 , 1.254 , 1.258 , 1.278 y concordantes CC y 9.3 CE ". Pretensión que la Audiencia Provincial rechaza al concluir que no se ha acreditado que el compromiso de prórroga manifestado por las autoridades municipales se tradujera en garantías concretas o expresas, se plasmara en mínima documental administrativa, y fuera objeto de sometimiento al Pleno competente para resolución sobre las prórrogas, previa tramitación con preceptivos informes .

6.- Acto seguido, la demandada repasa el Pliego de condiciones técnicas, jurídicas y económico-administrativas que rige la adjudicación de la prórroga del derecho de arrendamiento a la empresa Copo Ibérica, S.A., en atención al cual sostiene que, primero, la eventual prórroga se estableció como una facultad, no como una consecuencia automática o que dependiera de la voluntad de una sola de las partes, de modo que precisaría el consentimiento de ambas; y, segundo, Copo Ibérica, S.A. no ha cumplido las condiciones que se fijaron en el Pliego de Condiciones para prorrogar el contrato de arrendamiento desde el 2001 hasta el 22/08/2025, puesto que no ha ejecutado en la parcela inversiones que alcancen al menos el 250% de valoración, según prevé la base 3ª -las obras que se relacionan ejecutadas en la parcela litigiosa se habrían realizado, todas, con anterioridad a la fecha de firma de la escritura de prórroga del arrendamiento-.

7.- En todo caso, la pretensión planteada es contraria a derecho, tanto si se aplica la normativa administrativa, como si se aplica la normativa sobre montes vecinales en mano común. Lo que se solicita en la demanda es que, cuando el contrato alcance el plazo expresamente pactado (22/08/2025), éste se considere automáticamente prorrogado por 25 años más. Esta petición, además de contraria a las condiciones pactadas, en las que se establece que la prórroga es facultativa y no automática, infringe la Ley de Montes Vecinales en Mano Común, conforme a la cual los contratos de arrendamiento no podrán exceder del plazo de 10 años y de 30 años en el caso de los contratos de cesión de uso y de derecho de superficie. Ello al margen de que dicha pretensión implicaría mantener el contrato de arrendamiento hasta agosto del año 2050, por importe de 38.193,07 € más IPC más IVA, lo que dada la superficie arrendada resulta anormalmente bajo.

8.- Finalmente, por lo que se refiere a la petición subsidiaria (prórroga con limitación de canon), se remite al razonamiento de la citada sentencia de la esta Audiencia Provincial de fecha 01/12/2022, que la considera " contraria al principio de libertad contractual contenido en art. 1.255 CC , resultando débil e insuficiente la prueba practicada a la hora de comparar cánones actuales y exigidos con valores de mercado".

9.- Centrado así el debate, la sentencia de instancia examina el Pliego de condiciones técnicas, jurídicas y económico-administrativas que rigen la adjudicación de la prórroga y en atención a las cuales concluye que la prórroga tiene carácter facultativo, por lo que procede a analizar si, a la luz de la prueba practicada, cabe concluir que, cuando recayó la sentencia que declaró la titularidad de los terrenos, ya se había acordado expresa o tácitamente la prórroga del contrato por un nuevo plazo temporal de 25 años, lo que resuelve en sentido negativo porque no existe acuerdo administrativo sobre prórroga contractual con anterioridad al cambio de titularidad de las parcelas, ni tan siquiera una solicitud escrita de prórroga que inicie la tramitación del procedimiento, sin que sea de aplicación el principio de confianza legítima invocado por la actora, al no concurrir los presupuestos jurisprudencialmente exigidos, máxime cuando la prórroga se contempla como una mera posibilidad.

10.- En cualquier caso -continúa la sentencia-, la prórroga del plazo de duración estaba condicionada al mantenimiento de la actividad y de un mínimo de 40 puestos de trabajo fijos desempeñados por vecinos del municipio. Y la parte actora no ha acreditado el cumplimiento de este segundo requisito.

11.- Con estas premisas fácticas y jurídicas, la sentencia desestima la demanda al entender que, al dictarse la sentencia que declaró que las porciones de terreno del Monte Faquiña que se reclamaban pertenecían a la Comunidad de Montes, no estaba acordada una nueva prórroga del contrato por 25 años, sin que haya lugar a la pretensión subsidiaria porque es contraria al principio de libertad contractual contenida en el art. 1255 CC, en tanto el Pliego de condiciones contempla la prórroga como una posibilidad o eventualidad y no como una obligación, siendo entonces irrelevante que se cumplan o no las condiciones fijadas en la base 4ª.

12.- Disconforme con esta resolución, la demandante Copo Ibérica, S.A., interpone recurso de apelación, que articula en torno a un único motivo, a saber, error en la valoración de la prueba, puesto que, según mantiene, además de que la cuestión relativa al número de trabajadores a que se alude en la sentencia no había sido controvertida por la demandada, la prueba practicada en la instancia acredita, primero, que la prórroga del contrato no era facultativa sino condicionada al cumplimiento de los requisitos exigidos, cuya concurrencia ha sido suficientemente probada; y, segundo, que la prórroga debe considerarse acordada en aplicación del principio de confianza legítima. Subsidiariamente, insiste en que se condene a la Comunidad de Montes demandada a otorgar la prórroga por el plazo de 25 años y con una limitación en la subida del canon del 10%.

SEGUNDO.- El contrato de arrendamiento formalizado en escritura pública de fecha 27/02/2001. El Pliego de condiciones técnicas, judiciales y económico-administrativas.

13.- No se discute que, como consecuencia de la sentencia pronunciada en fecha 01/09/2016, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de O Porriño, en el procedimiento ordinario 170/2015, seguido a instancia de la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga (Mos), contra el Ayuntamiento de Mos, la demandante se subrogó " en los contratos de arrendamiento, constitución de derecho de superficie, concesiones o cesiones de uso otorgadas por el Ayuntamiento de Mos a favor de terceros sobre los terrenos aquí litigiosos", de modo que se produjo una novación subjetiva en la posición del arrendador, asumiendo la Comunidad de Montes los derechos y obligaciones que se derivaban del contrato (cfr. la parte dispositiva de la sentencia, cuya firmeza no se cuestiona -doc. 2 de la demanda-).

13.- En otras palabras, la Comunidad de Montes pasó a ocupar la condición de arrendadora, quedando vinculada por las condiciones estipuladas en el contrato novado, en los términos y con el contenido que se consignan en la escritura de formalización del contrato de arrendamiento, otorgada en fecha 27/02/2001, ante el notario de O Porriño, Sr. Regueira Nuñez, y que recoge los acuerdos adoptados por el Pleno del Ayuntamiento de Mos en fecha 30/01/2001, en virtud de los cuales se acordó (i) aprobar la prórroga del derecho de arrendamiento sobre la parcela 33.672 en Monte Faquiña, por un plazo de 25 años, a favor de la entidad Copo Ibérica, S.A.; (ii) aprobar el Pliego de condiciones técnicas, jurídicas y económico-administrativas que deberá regir la adjudicación y que " servirá de base a la adjudicación y régimen jurídico de la prórroga del derecho de arrendamiento objeto de adjudicación objeto del presente acuerdo"; y (iii) la formalización por la entidad Copo Ibérica, S.A., de una fianza por la cuantía de 4.209.000 pesetas (cfr. el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de fecha 30/01/2021, que a su vez trae causa del adoptado por el mismo órgano en fecha 30/11/2000, a raíz de la solicitud de prórroga del contrato del arrendamiento formulada por Copo Ibérica en fecha 31/10/2000 -doc. 4 de la demanda y doc. 3 y 4 de la contestación-).

14.- Entre las condiciones obrantes en el Pliego aprobado por el Consistorio, con arreglo al cual se aprobó la prórroga y formalizó el contrato, resultan de interés para la resolución de la controversia las siguientes:

1º OBJETO DE LA LICITACIÓN.-

El objeto del presente pliego de condiciones es la regulación de la adjudicación de la prórroga de derecho de arrendamiento de una parcela con una superficie total de 33.672 m2 ubicadas en Monte Faquiña de titularidad del Ayuntamiento de Mos a 1a entidad mercantil "Copo Ibérica S.A.": para el establecimiento de explotación industrial o comercial que requiera gran inversión. En concreto será objeto de Ia presente prórroga del derecho de arrendamiento el siguiente lote:

Lote 1: Terreo de 33.672 m2, con un canon arrendaticio de 4.209.000 pesetas anuais en concepto de renta.

2º RENTA.-

EI importe de 1a renta será de 4.209.000 pesetas anuales, de conformidad con la superficie de 33.672 m2 que constan en el derecho de arrendamiento objeto de cesión, a razón de 125 pesetas/metro, como cuantía del canon de utilizaci6n de terrenos municipales.

[...] El canon arrendaticio será revisable anualmente, en proporción a la variación del I.P.C. (Incremento de Precios Consumo) que publica anualmente el Instituto Nacional Estadística. La revisión del incremento del I. P.C. se practicará por la Intervención municipal en el primer trimestre del natural siguiente a la adjudicación de la licitación, y sucesivamente en cada una de las anualidades. En todo caso, el adjudicatario quedará sometido a los incrementos del canon arrendaticio, que deriven de acuerdos plenarios de incremento de la cuantía de la Taxa de Utilización de terrenos y naves municipales, que acepta expresamente por la formalización de la escritura de arrendamiento.

3º ARRENDATARIOS.-

La entidad arrendataria se compromete a realizar una inversión en instalaciones fijas en los mismos terrenos que alcance al menos el 250% (doscientos cincuenta por ciento) de su valoración. En dicha inversión no podrá incluirse la referente a maquinaria ni otros elementos que puedan retirarse sin menoscabo de los terrenos o de las edificaciones que se realicen. No se entenderá que se produce dicho menoscabo cuando el importe de subsanación sea menor que una mensualidad del canon arrendaticio.

El arrendatario se obliga a si mismo al establecimiento y mantenimiento en la parcela arrendada de una industria o actividad comercial que se concretará singularmente con la presentación del correspondiente proyecto técnico de obra y actividad, garantizando la creación como mínimo de cuarenta puestos de trabajo.

A efectos de garantizar la creación y consolidación de actividad comercial o industrial en la parcela arrendada, adjudicatario deberá cumplir los siguientes plazos: [...]

El arrendatario se compromete al mantenimiento de las instalaciones fijas, así como de la actividad industrial o fabril durante la vigencia del derecho de arrendamiento.

El incumplimiento de las presentes cláusulas dará lugar a la resolución del derecho de arrendamiento y a la indemnización de daños y perjuicios causados a la administración municipal.

4º DURACIÓN .-

El plazo final de duración de la prórroga del contrato de arrendamiento será el 22 de Agosto del año 2.025, pudiendo prorrogarse el derecho de arrendamiento, en las mismas condiciones siempre que se mantenga la actividad industrial, así como el número de 40 puestos de trabajo exijidos (sic) en la base 3º y 10º del presente pliego de condiciones por un plazo de 25 años.[...]

7º RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

El incumplimiento de las condiciones previstas en el presente pliego de condiciones dará lugar a la resolución e indemnización de los daños y perjuicios producidos, así como incautación de la fianza definitiva. Con carácter específico se determinan cono causas de resolución del derecho de arrendamiento, las que de seguido se relacionan:

1º) El incumplimiento de los plazos de presentación de proyecto para la obtención de licencia de obra y apertura, inicio de las obras de construcción de instalaciones fijas, plazo máximo de paralización de las obras de construcción de instalaciones fijas, terminación de las obras de construcción de instalaciones fijas, e inicio de la actividad, previstos todos ellos en la base 3º del pliego de condiciones. [...]

10º CREACIÓN DE PUESTOS DE TRABAJO.-

El arrendatario se obliga a crear en la actividad a que se destina la parcela arrendada cuarenta puestos de trabajo fijos de plantilla, que desempeñarán vecinos de Mos, a no ser por las condiciones técnicas requeridas, no existieran en el término municipal.

15.- Asimismo, en la cláusula o base 13ª del Pliego de condiciones, bajo el título de "RÉGIMEN JURÍDICO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO", se establecía:

El derecho de arrendamiento objeto de la presente licitación queda sometido a las determinaciones del Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Mos y la Comunidad de Montes Vecinales de la parroquia de Tameiga-Mos, aprobado por el Pleno Corporativo del Ayuntamiento de Mos en sesión de fecha 24 de Febrero de 1.995.

El arrendatario acepta las determinaciones de los citados convenios, y se obliga a aceptar las modificaciones subjetivas del contrato de arrendamiento, que en el futuro se puedan realizar subrogándose la Comunidad de Montes de Tameiga en la posición jurídica de arrendador, en el lugar del Ayuntamiento de Mos, como consecuencia de una eventual resolución judicial de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Supremo, que determine el carácter vecinal en mano común de la parcela que se pretende arrendar.

16.- Precisamente en atención a la situación descrita en la base 13ª, ya en el acuerdo plenario municipal de fecha 30/11/2000 se había resuelto dar audiencia de la solicitud formulada por la entidad Copo Ibérica, S.A., y del Pliego de condiciones, por plazo de diez días, a la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Tameiga (cfr. el tenor de la certificación del acuerdo -doc. 3 de la contestación-), sin que conste si ésta evacuó el trámite y, en su caso, en qué sentido lo hizo.

TERCERO.- La pretensión principal: la prórroga del contrato de arrendamiento, una vez finalice el plazo actual, ya estaría acordada.

17.- Partiendo de los antecedentes expuestos, procede entrar en las concretas pretensiones planteadas. Como ya se dijo, la actora interesa con carácter principal la condena de la Comunidad de Montes a reconocer que, para el momento en que concluya el plazo del contrato del contrato litigioso " en vigor en el momento de la novación subjetiva del mismo a favor de dicha Comunidad, estaba acordada la prórroga del contrato por el mismo plazo temporal de 25 años". Invoca el principio de confianza legítima, sobre la base del contrato y de los compromisos asumidos públicamente por la Alcaldesa, Dña. Rosana, en el ejercicio de su cargo, de formalizar la prórroga al llegar el fin del plazo actual en 2025, siempre que se cumpliesen los requisitos exigidos. Manifestaciones que la Alcaldesa reconoció y reiteró en el acto del juicio y que fueron corroboradas por el testigo D. Jose Ramón, que prestó servicios durante 44 años para el Ayuntamiento de Mos y que declaró que era un hecho notorio que, si los empresarios mantenían las inversiones y el nivel de empleo, los contratos se prorrogarían, como así sucedió respecto de las solicitudes planteadas antes de la sentencia de 01/09/2016.

18.- La pretensión no puede ser acogida porque, primero, el que se tenga por prorrogada la relación contractual antes del transcurso del plazo no se ajusta a los términos del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, y, segundo, confunde el principio de confianza legítima -y aun el de buena fe- con la voluntad del órgano como resultado de la decisión adoptada por la mayoría legalmente exigida, previa tramitación y cumplimiento de los requisitos formales y materiales igualmente debidos.

19.- Hemos de partir de lo dispuesto en el art. 1281.1 del Código Civil, que consagra la regla de interpretación literal del contrato al proclamar que " si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas". Con relación al carácter prioritario de esta regla sobre otros criterios hermenéuticos, la STS 156/2020, de 6 de marzo, recuerda:

" La jurisprudencia sobre el alcance de criterio de interpretación gramatical, en relación con el resto de los criterios legales, se halla contenida en la sentencia 13/2016, de 1 de febrero , que cita las anteriores sentencias 294/2012, de 18 de mayo , y 27/2015, de 29 de enero :

"El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 CC ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

"No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

"Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ("si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

"Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 CC ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual"."

20.- En realidad, la mencionada sentencia no hace sino recoger pacífica doctrina jurisprudencial, de la que es ejemplo, entre muchas otras, la STS 43/2007, de 22 de enero, que declaraba:

" [...] la misma doctrina jurisprudencial enseña que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, ambos incluídos, del Código Civil , constituyen un conjunto complementario y subordinado, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la que corresponde al primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil , de tal manera que si la claridad de los términos del contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que viene a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 19 de julio de 2000 , 15 de diciembre de 2000 , 15 de marzo de 2001 , 31 de octubre de 2001 , 23 de marzo de 2004 , 28 de abril de 2005 y 14 de diciembre de 2005 , entre muchas otras). Consecuentemente, cuando los términos de las cláusulas del contrato son claros y no ofrecen duda racional de la intención de las partes, ha de estarse a su sentido literal, sin que sea procedente aplicar otra regla hermenéutica, ni otros argumentos interpretativos que desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron ( Sentencia de 20 de febrero de 1999 ). La investigación de la voluntad, de la intención de las partes, acudiendo a las reglas que se subordinan al canon de la literalidad, solo es posible, tal y como se desprende del artículo 1281.2 del Código Civil , cuando parecieran contrarias a tal intención las palabras expresadas, en cuyo caso está autorizado buscar dicha voluntad mediante la aplicación de las reglas que se encuentran en relación de subordinación con la contenida en el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil , incluso con las que conforman el llamado canon de la totalidad, que, como recuerda la Sentencia de 7 de diciembre de 2000 , constituye la interpretación que deriva de la aplicación de los artículos 1284 (sentido más adecuado para que la cláusula dudosa produzca efecto), 1286 (ponderación del elemento teleológico o finalista), y 1288 (no favorecimiento del predisponente o causante de las cláusulas oscuras)."

21.- Por otra parte, es sabido que la intervención de las Administraciones Públicas en la actividad económica -el pliego objeto de interpretación se redacta por un órgano y fue aprobado por el Pleno del Ayuntamiento- debe ajustarse a criterios objetivos, claros, predecibles e inequívocos.

22.- Pues bien, la cláusula o base 4ª del Pliego de condiciones, después de señalar que el plazo final de duración de la prórroga del contrato de arrendamiento será el 22/08/2025, añade: " pudiendo prorrogarse el derecho de arrendamiento, en las mismas condiciones siempre que se mantenga la actividad industrial, así como el número de 40 puestos de trabajo exijidos (sic) en la base 3º y 10º del presente pliego de condiciones por un plazo de 25 años".

23.- Desde el momento en que la prórroga se condiciona al mantenimiento de la actividad industrial y de un número de 40 puestos de trabajo, entendemos que no estamos ante un acto que dependa de la voluntad de ambas partes contratantes, sino que la posibilidad de que se prorrogue el contrato se configura como un derecho del arrendatario -sujeto a los presupuestos antedichos- y un acto debido o forzado por parte del arrendador. No se trata de que, en su día el Ayuntamiento de Mos, hoy la Comunidad demandada, se reservara la facultad de aceptar o rechazar discrecionalmente la prórroga del contrato en función de sus intereses o de razones ajenas a las previstas en la cláusula 4ª, sino que la prórroga del contrato se les impone, siempre que se acredite el cumplimiento de los puntos exigidos.

24.- Así se desprende del texto literal de la cláusula, ya que, aunque es verdad que se emplea la expresión "pudiendo" -lo que, en abstracto, pudiera justificar la interpretación que defiende la demandada-, seguidamente se precisan los requisitos que deben concurrir. Obsérvese que, si la prórroga quedase a la mera voluntad de los contratantes, incluido el arrendador, carecería absolutamente de sentido que se supeditara -"siempre que"- a la observancia de determinadas condiciones, que dependen exclusivamente del arrendatario y que están ligadas a la consecución del objetivo perseguido con el contrato -la industrialización de la zona y el incremento del empleo-.

24.- Es más, aun admitiendo a efectos dialécticos que la expresión "pudiendo" fuera susceptible de inducir a equívoco y amparar las dos interpretaciones -lo que creemos que no es el caso-, una hermenéutica acorde con el denominado canon de totalidad, que integra tanto la interpretación intencional ( art. 1281 párrafo 2º CC y STS 641/2009, de 30 de septiembre), como la interpretación finalista o teleológica ( art. 1284 CC y STS 575/2011, de 21 de julio) y la sistemática ( art. 1285 CC y STS 89/2009, de 18 de febrero), conduce a idéntica conclusión, toda vez que la testifical practicada acredita que, hasta el año 2016, en los casos en que los contratos iban venciendo y las empresas solicitaban la prórroga concurriendo los presupuestos exigidos, se formalizó dicha prórroga.

25.- En primer lugar, el estudio del contrato en su conjunto pone de manifiesto que la operación se enmarca en el seno de un proyecto, iniciado varias décadas atrás y dirigido a fomentar la instalación y desarrollo de actividades industriales y comerciales en el municipio. Todo el Pliego de condiciones trasluce esa finalidad, plasmada en la exigencia de realizar determinadas inversiones y obras en los plazos que se fijan, de mantener las instalaciones y la plantilla a lo largo de todo el contrato y de hacer depender la prórroga a que efectivamente continúe la actividad industrial y el número de trabajadores.

26.- Pero, más allá del contrato en sí, los testigos que depusieron en el juicio coincidieron que la voluntad era precisamente tratar de asegurar la estabilidad y mejora económica y laboral, favoreciendo la continuidad del tejido empresarial. Así, la testigo Dña. Rosana, alcaldesa de Mos desde el año 2009, señaló (m. 14:55 y ss.):

" [...] ha sido siempre la política del Ayuntamiento prorrogar los contratos; (preguntada si hay antecedentes de otras prórrogas, parte de las acordadas en 2012) hay antecedentes de mi antecesora, alcaldesa Antonieta, en el año 2006, fue el primer antecedente de un acuerdo plenario..., unánime..., el que, cuando las circunstancias se dan, de generar empleo, de generar economía, de asentamiento e inversiones, ésa es la intención del Ayuntamiento, que nuestra empresas crezcan y le den calidad de vida a los vecinos, el Ayuntamiento en este caso actuó siempre con la intención de asentar estas premisas; (preguntada porque no se adoptó el acuerdo plenario en el caso de Copo Ibérica) en el año 2016 es cuando la propiedad pasa de manos del Ayuntamiento de Mos a ser de la Comunidad de Tameiga, por una sentencia judicial, por lo que, si a Copo Ibérica le termina el contrato en 2024, sería en el 2023 cuando nosotros empezásemos a abordar todo el trámite administrativo, para acabar en un acuerdo plenario, como ocurrió en supuestos anteriores...; lo que está claro es que el Ayuntamiento ha manifestado con hechos, en un acuerdo plenario, unas directrices claras de querer mantener las empresas donde están a cambio de seguir generando empleo, economía y estabilidad; hay un hecho anterior a estar yo en la Alcaldía y desde luego que yo esto lo he manifestado a los empresarios en múltiples ocasiones...; hubo reuniones varias con Copo y otras empresas les he manifestado que el Ayuntamiento les iba apoyar siempre en una prórroga mientras mantuviesen los puestos de trabajo, la economía y la estabilidad en las inversiones... "

27.- En la misma línea, el testigo D. Jose Ramón, funcionario del Ayuntamiento de Mos durante 44 años y ya jubilado, manifestó que estuvo al tanto de los contratos de arrendamiento y cesión de uso celebrados por el Ayuntamiento (m. 19:50 y ss.):

" [...] conoce la manifestación que se hacía a las empresas de que se prorrogarían estos contratos, llegado su plazo de terminación, siempre que se mantuviera la actividad y el nivel de empleo; mientras estuvo en el Ayuntamiento, ha conocido antecedentes de empres que lo solicitaban y siempre se concedían si se acreditaba esa inversión y ese nivel de empleo..."

28.- En suma, si los terrenos objeto de arrendamiento lo fueron con la intención de su explotación industrial; si las inversiones, que era lo que se buscaba, exigen un tiempo prudencial para su amortización; si a lo largo de los más de cincuenta años transcurridos desde el comienzo de esta actuación, en la década de los sesenta, hasta que recayó la sentencia que declaró el derecho de propiedad de la Comunidad, existió una voluntad política mantenida de admitir las cesiones de los contratos y prorrogarlos siempre que se mantuviera el empleo local y las instalaciones a fin de compensar las inversiones que realizan las empresas; y, finalmente, si en el propio contrato se prevé la prórroga por otro plazo igual, supeditada justamente a esas mismas condiciones..., forzoso es concluir que no estamos ante un derecho o facultad del arrendador, sino que la prórroga se configura como un derecho del arrendatario, siempre y cuando se cumplan los requisitos mínimos exigidos.

29.- Ahora bien, una cosa es que, a la finalización del plazo, el arrendatario tenga derecho a que se prorrogue el contrato por un plazo idéntico, acreditando que se dan las circunstancias de inversión y plantilla previstas en el Pliego de condiciones, y otra muy distinta es que, como se pretende, esa prórroga ya se considere acordada al tiempo de la sentencia que determinó la novación subjetiva, con efectos para nueve años después (el contrato finalizaba el 22/08/2025), al amparo de los principios de confianza legítima y de buena fe o de la doctrina de los actos propios.

30.- Como es sabido, entre los principios jurídicos relevantes para el funcionamiento de la Administración Pública, el art. 3.1 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público (antiguo art. 3.1 de la Ley 30/1992, en la redacción dada por la Ley 4/1999), contempla expresamente los de la buena fe, confianza legítima y lealtad institucional. Por lo que se refiere al principio de confianza legítima (de origen comunitario -la primera referencia expresa al mismo se recoge en la sentencia del TJCE de 16 de junio de 1966, caso 54/1965, Chatillon vs High Authority-), constituye uno de los principios rectores del ordenamiento jurídico administrativo, como ha puesto de relieve el Tribunal Supremo, en especial, desde las sentencias de 16 de mayo de 2000 y de 14 de febrero de 2006.

31.- Con relación a dicho principio, la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, de 22 de febrero de 2016, explica:

" [...] la Administración no puede adoptar decisiones que contravengan las perspectivas y esperanzas fundadas en las propias decisiones anteriores de la Administración. Cuando se confía en la estabilidad de su criterio, evidenciado en múltiples actos anteriores en un mismo sentido, que lleva al administrado a adoptar determinadas decisiones, se genera una confianza basada en la coherencia del comportamiento administrativo, que no puede defraudarse mediante una actuación sorprendente. [...]

Conviene tener en cuenta que confianza legítima requiere, en definitiva, de la concurrencia de tres requisitos esenciales. A saber, que se base en signos innegables y externos (1); que las esperanzas generadas en el administrado han de ser legítimas (2); y que la conducta final de la Administración resulte contradictoria con los actos anteriores, sea sorprendente e incoherente (3) [...]

Recordemos que, respecto de la confianza legítima, venimos declarando de modo reiterado, por todas, Sentencia de 22 de diciembre de 2010 (recurso contencioso-administrativo núm. 257/2009 ), que <>."

32.- A la doctrina de los actos propios y su relación con los principios de la buena fe y confianza legítima se refiere la sentencia de la Sala Primera del STS 320/2020, de 18 de junio, cuya doctrina ratifican las posteriores SSTS 300/2022, de 7 de abril, y 578/2022, de 26 de julio, que señalan:

" La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010 , 7 de diciembre de 2010 ). Como afirmamos en la sentencia de 25 de febrero de 2013 , [...], dicha doctrina "significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real"". En el orden civil, al estudiar la doctrina de actos propios y su relación con los principios de buena fe y confianza legítima, se impone un deber de coherencia y límite de libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, de modo que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia, y que lo que debe prevalecer es la situación real - SS. TS. 9.12.2010 , 25.2.2013 y 26.7.2022 -."

33.- La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, contencioso-administrativa y civil, lleva a descartar que la aplicación de los mencionados principios permita afirmar la existencia de un acuerdo de prórroga ya adoptado, puesto que no se dan presupuestos exigidos para inferir tal conclusión. En el propio contrato se prevé la prórroga, sujeta a determinados requisitos. Pero para su eficacia es menester la solicitud formal del arrendatario, acompañando la documentación que demuestre que se dan los requisitos a que se condiciona, como paso previo a la incoación y tramitación del correspondiente expediente administrativo, en el que, tras la realización de las comprobaciones necesarias y emisión de los informes legalmente prescritos, se adopte la oportuna resolución o acuerdo por el órgano competente, en este caso el Pleno del Ayuntamiento. Nada de esto se cumplió en el supuesto enjuiciado.

34.- No basta que en otras ocasiones, en años anteriores, se hubieran aprobado acuerdos similares de prórroga, ni que la voluntad política del Pleno, o, al menos, de la Alcaldesa, se orientara en esa línea. Ello ilustra cual era la intención que animaba la celebración de los contratos y, por ende, nos sirve a los efectos del art. 1281 párrafo 2º CC, para disipar cualquier duda sobre el carácter de la prórroga, facultativo para el arrendatario (con los requisitos apuntados) y debido para el arrendador. Mas es insuficiente para suplir la ausencia de tramitación administrativa alguna y, fundamentalmente, de un acuerdo adoptado con las garantías legales, tras comprobar que se dan los requisitos estipulados. Obsérvese que, en los antecedentes que se invocan, siempre se dictó el pertinente acuerdo, como colofón del procedimiento tramitado a instancia del interesado.

35.- A lo expuesto se añade que, si la prórroga depende del cumplimiento de determinadas exigencias (mantenimiento de la actividad y de la plantilla), difícilmente puede afirmarse que aquellos antecedentes o que la voluntad expresada por la Alcaldesa -que reitera la imprescindible concurrencia de tales requisitos-, resulten idóneos por sí solos para tener por acordada la prórroga con efectos de la finalización del plazo, es decir, nueve años después desde que se produjo el cambio de titularidad. En consecuencia, la pretensión principal no puede prosperar.

CUARTO.- La pretensión subsidiaria.La condena de la Comunidad a otorgar la prórroga por el mismo plazo temporal, con una limitación en la subida del correspondiente canon no superior al 10%.

36.- Descartado que el principio de confianza legítima, en relación con el principio de buena fe y la doctrina de los actos propios, conduzcan a estimar que la prórroga del arrendamiento está ya acordada, la discusión se reconduce a determinar si, dada la regulación contractual, puede imponerse su otorgamiento o aceptación a la Comunidad demandada.

37.- Hemos razonado anteriormente que tanto la interpretación literal del contrato, como las reglas de interpretación subsidiarias, nos llevan a concluir que la cláusula 4ª del Pliego de condiciones regula un supuesto de prórroga expresa, discrecional para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, sujeto a que " se mantenga la actividad industrial, así como el número de 40 puestos de trabajo exijidos (sic) en la base 3º y 10º del presente pliego de condiciones". La cuestión se traslada, pues, a analizar si en el presente caso se ha probado que la empresa arrendataria cumple tales exigencias.

38.- La demandante Copo Ibérica, S.A., dedica el hecho tercero del escrito de demanda a justificar el cumplimiento de ambos requisitos. Argumenta que ha construido varias edificaciones en las que se han ubicado no sólo la propia actora, sino también otras empresas del grupo, como Centro Tecnológico de Grupo Copo, S.L.U., y Copo Galicia, S.L.U., en virtud de contratos de subarriendo (autorizados por el Ayuntamiento de Mos), siendo su uso principal la fabricación de componentes para automóviles, con más de 400 trabajadores. Aporta informe pericial sobre el alcance de las inversiones realizadas, elaborado por D. Amadeo -arquitecto, ingeniero de edificación y arquitecto técnico- (doc. 5), cuadro resumen de inversiones y cuentas anuales (doc. 6, 7 y 8), informe de la TGSS sobre la plantilla media en situación de alta (doc. 9) y cuadro de trabajadores de Copo Ibérica, S.A., y de Centro Tecnológico de Grupo Copo, S.L.U. (doc. 10 y 11).

39.- La demandada Comunidad de Montes no cuestiona en el escrito de contestación a la demanda ni el mantenimiento de la actividad ni del número mínimo de trabajadores. Centra su discrepancia en la realización de las inversiones previstas en el contrato.

40.- En el acto de la audiencia previa, se fijaron como hechos controvertidos, por la actora, (i) la existencia o no de la prórroga del contrato y del derecho a ella, (ii) el alcance de las inversiones y momento en que se realizan por parte de la demandante; (iii) la situación de los cánones en el momento actual y la desproporción de los que pretende la contraparte en el caso de prórroga, y (iv) la procedencia, en su caso, de limitar la subida de los cánones atendiendo a las circunstancias de la inversión, momento actual y causa del cambio de titularidad de los terrenos (m. 01:29 a 01:58). Y, por la demandada, tras manifestar su conformidad, se añadió (i) si es cierto que Copo Ibérica haya solicitado una prórroga ante el Concello de Mos, (ii) la naturaleza, fecha e importe de las obras realizadas y su conexión con el supuesto acuerdo alcanzado en su día con el Concello de Mos, (iv) que en el acuerdo de subrogación de la Comunidad de Montes nada se dice sobre el supuesto acuerdo de prórroga, y (v) que el canon que se paga en la actualidad por Copo Ibérica está fuera de mercado (m. 02:01 a 02:44).

41.- Por consiguiente, el mantenimiento de la actividad en las parcelas arrendadas y el número mínimo de 40 trabajadores domiciliados en el término municipal de Mos son hechos admitidos, no controvertidos, en tanto que afirmados por la demandante y no negados por la demandada.

42.- A mayor abundamiento, en el informe de la TGSS sobre la plantilla media en situación de alta, se certifica que " la plantilla media de trabajadores que han permanecido en situación de alta en algún momento durante el periodo 01-01-2022 y 27-07-2022 es: 194,35 " (doc. 9). Y, si bien en el mencionado informe no se concreta cuántos están domiciliados en Mos, en las certificaciones suscritas por D. Baldomero y por D. Benito, responsables de recursos humanos de Copo Ibérica, S.A., y de Centro Tecnológico Grupo Copo, S.A., se hace constar que a fecha 21/05/2022, los trabajadores que se identifican por su nombre y apellidos y fecha de inicio del contrato, en número de 31 y de 9, respectivamente, tenían su domicilio particular en el término de Mos (doc. 10 y 11). Documentación que fue ratificada en la vista y que se considera suficiente en orden a acreditar el mantenimiento del número mínimo de empleados.

43.- La demandada insiste en que la actora no habría realizado las inversiones en instalaciones fijas que alcancen al menos el 250% de valoración, según se había comprometido en el contrato (cláusula 3ª del Pliego). No obstante, forzoso es reconocer que, por una parte, la ejecución de las inversiones no se configura como un requisito para la prórroga -como la propia parte demandada admite al contestar a la demanda-, y, por otra parte, el escrito de aclaración del Pliego de condiciones, suscrito por el Alcalde y que obra incorporado a la escritura pública de formalización del contrato de arrendamiento, expresamente se dice que " las clausulas referentes al cumplimiento de plazos para la iniciación, ejecución y terminación de obras fijas, así como inicio de la actividad industrial a desarrollar deben entenderse cumplidas desde el momento de la aprobación de la presente prorroga, por cuanto la entidad Copo Ibérica ha ejecutado las citadas obras fijas y viene prestando la actividad industrial con anterioridad a la entrada en vigor de la presente prórroga del derecho da arrendamiento"

44.- Asimismo se aduce que la prórroga acordada sería contraria a las disposiciones de la Ley de Montes Vecinales en Mano Común de Galicia. Empero, la limitación del plazo de arrendamiento a once años se introdujo por la Ley 3/2018, 26 diciembre, de medidas fiscales y administrativas, del Parlamento de Galicia, es decir, incluso después de que la Comunidad demandada ya se hubiera subrogado en el contrato que preveía la prórroga por veinticinco años. Recordemos que, hasta ese momento, la única previsión acerca de este extremo se contenía en el art. 7 de LMMCG, que facultaba a la Comunidad para establecer derechos de superficie con destino a instalaciones o edificaciones hasta el plazo máximo de treinta años.

45.- Al haberse acreditado que concurren los requisitos a los que la base 4ª del Pliego administrativo supedita la prórroga, la Comunidad demandada, como subrogada en la posición de arrendadora inicialmente asumida por el Ayuntamiento de Mos, viene obligada a acceder a dicha prórroga, por el plazo y en las condiciones previstas en el título, a saber, por el plazo de veinticinco años a contar desde el 22/08/2025 y en las condiciones económicas pactadas, que no son otras que las que se fijan en la cláusula 2ª del Pliego (el canon arrendaticio se actualizará anualmente, conforme a las variaciones del IPC que publica el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya, sin perjuicio de los incrementos que puedan derivar de acuerdos plenarios de incremento de la cuantía de la Taxa de Utilización de terrenos y naves municipales).

46.- Con relación al importe de la renta, la demandada plantea que la pactada está fuera de mercado y que, en última instancia, para su cuantificación ha de tenerse cuenta no solo el importe fijado en la base 2ª, sino también el importe de las obras que la arrendataria se obligaba a ejecutar, es decir, la renta vendría integrada por ambos conceptos. Por su parte, la demandante interesa que se fije una limitación máxima no superior al 10%.

47.- Sin embargo, no estamos ante un nuevo contrato, sino ante una prórroga del preexistente, que se rige por las estipulaciones pactadas en su día entre las partes (Pliego de condiciones), de acuerdo con el principio de libertad contractual ex art. 1255 CC, por lo que el debate carece de sentido. En lo que concierne a la renta, según lo expuesto, se revisará con carácter anual de acuerdo con las variaciones del índice de precios al consumo y los incrementos de la tasa de utilización de los terrenos que pueda acordar el Ayuntamiento, partiendo de la fijada en la base 2ª, que desde no incluye ni guarda relación con las obras comprometidas y para cuya adecuación a los precios de mercado ya las partes contratantes establecieron el mecanismo de la actualización anual. Insistimos, si estuviéramos ante un nuevo contrato, las concretas condiciones de renta y plazo serían el resultado de la libre negociación entre las partes, pero no estamos ante un contrato ex novo, sino ante un contrato prorrogado.

QUINTO.- Costas procesales.

48.- En materia de costas procesales, al margen de la estimación parcial del recurso, y consiguiente estimación parcial de la demanda, forzoso es reconocer que la naturaleza de la cuestión debatida suscita serias dudas de derecho, materializadas en la existencia de pronunciamientos contradictorios sobre el carácter facultativo o debido de la prórroga para el arrendador, lo que justifica excepcionar la aplicación del principio objetivo del vencimiento, de manera que cada parte deberá abonar las devengadas por su actuación en ambas instancias, siendo las comunes por mitad ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA