Sentencia Civil 252/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 50/2024 de 07 de mayo del 2024

PRIMERO: La representación procesal de Doña Brigida interpuso demanda frente a Doña Clemencia y Don Enrique en la que, invocando los art. 1100, 1101, 1124, 1152, 1506, 1709 y concordantes del CC, solicitó se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito entre la actora y los demandados condenándoles conjunta y solidariamente a abonar a la actora la cantidad de 3.000 euros o, subsidiariamente, 2.874 euros, con los intereses legales en ambos casos.

Como hechos fundamentadores de las anteriores pretensiones se alegaba en la demanda que el codemandado Sr. Enrique fue contratado y facultado como mandatario por la codemandada Sra. Clemencia para llevar a cabo las gestiones de venta y, en su caso, otorgar en su nombre contrato de compraventa privado o precontrato respecto de una vivienda propiedad de la segunda sita en Nigrán.

Como quiera que la demandante se interesó en la compra de la anterior vivienda, en julio 2018 se cerró el precio de venta en la suma de 35.000, con el que estuvo conforme la propietaria y con su consentimiento se suscribió el contrato de venta en fecha 30 de julio 2018 por el Sr. Enrique que actuó en representación de la propietaria, entregándole en el acto la aquí demandante al Sr. Enrique la suma de 3.000 euros.

A pesar de haber sido requeridos los demandados para que se personaran en la Notaria de Don Pablo Rueda, tales demandados no atendieron el requerimiento, ante lo cual se instó acto de conciliación con los mismos, el cual se celebró el 27 de mayo 2019 concluyendo sin avenencia.

Para el pago del precio de venta la actora solicitó un préstamo por el importe de la misma que le generó unos gastos de 2.874 euros, que son los que reclama con carácter subsidiario.

Con anterioridad al presente procedimiento la actora interpuso una demanda que se tramitó en el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 (JV 839/2019), si bien desistió de la misma, consignando el Sr. Enrique en dicho Juzgado los 3.000 euros, recibidos en su día en concepto de señal, que le fueron entregados a la actora el 18 de mayo 2020.

La representación del Sr. Enrique y la representación de los herederos de la Sra. Sofía se opusieron a la demanda en los términos que figuran en el fundamento primero de la sentencia apelada.

En dicha sentencia se estima la demanda formulada frente a Don Dimas y Doña Candelaria, acordando la resolución del contrato de compraventa celebrado el 30 de julio 2018 y la condena de los demandados a abonar a la demandante la cantidad de 3.000 euros, a la par que se desestima la demanda interpuesta frente al Sr. Enrique.

Frente a dicha sentencia se alza la representación de la demandante Doña Brigida interesando se revoque la misma en lo que respecta a la absolución del Sr. Enrique, respecto al que reiteran que debe ser condenado solidariamente con los codemandados al pago de la penalización pactada por incumplimiento del contrato de compraventa, por cuanto fue la persona que intervino como apoderado, asegurándole a la actora que estaba facultado para para suscribir el contrato en todo su contenido, contrato que fue redactado y firmado por dicho codemandado.

Asimismo, apela la sentencia la representación de Don Dimas y Doña Candelaria, quien insiste que ni sus representados ni su madre han tenido conocimiento ni intervención alguna en el contrato suscrito entre el agente de la propiedad inmobiliaria y la actora, sino hasta que la segunda fue requerida a medio de acto de conciliación, terminando por significar que el Sr. Enrique carecía de poder o facultad para otorgar el contrato.

SEGUNDO: De la admisión de hechos en periodo alegatorio y de la apreciación de la prueba documental privada practicada en las actuaciones, valorada con arreglo a la sana crítica, aparecen acreditados los siguientes hechos, básicos para la resolución de las cuestiones litigiosas:

1. En fecha 30 de julio 2018 la aquí demandante Doña Brigida -como compradora- y P.O. Don Juan Ramón -la vendedora- suscriben un documento titulado "contrato de compraventa" en cuya parte expositiva figura como vendedora Doña Clemencia y como compradora Doña Brigida, especificando que una y otra intervienen en su propio nombre y derecho y que se reconocen capacidad legal para otorgarlo, exponiendo en lo que aquí interesa lo siguiente:

- Primera, Doña Clemencia vende y transmite a favor de Doña Brigida la propiedad de una casa familiar y finca sita en DIRECCION000 del municipio de Nigrán.

- Segunda, el precio de la compraventa es de la cantidad de 35.000 euros, que serán pagados de la siguiente forma: en este acto la cantidad de 3.000 euros, como reserva, sirviendo este documento de la más amplia y eficaz carta de pago, el resto de la cantidad se entregará de la siguiente forma 32.000 euros el día de la escritura pública que se fijará con un plazo máximo de 30 días a contar desde la fecha de este documento.

- Sexta, la falta de obligación de la parte vendedora llevará implícita la devolución del doble de la cantidad concepto de señal, así como la resolución plena y automática de este contrato, según indica el art. 1.504 CC.

2. El 30 de agosto 2018 Doña Brigida envía un burofax a Don Enrique requiriéndole para que los vendedores de la finca sita en DIRECCION000 municipio de Nigrán otorguen la escritura pública de venta a su favor, tal como consta en el compromiso suscrito. En consecuencia, deberán señalar día y hora para comparecer ante el notario Don Pablo Rueda para el otorgamiento escritura venta en cuyo acto se les hará entrega del resto del precio de venta estipulado.

3. Posteriormente y en aras a lograr el cumplimiento del documento fechado el 30 de julio 2018, Doña Brigida instó acto de conciliación frente a Don Enrique y Doña Clemencia, los cuales no se avinieron a las pretensiones de la conciliante, tal resulta del decreto de fecha 27 de mayo 2019 dictado por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 en procedimiento de conciliación núm. 211/2019. No obstante, el Sr. Enrique pone a disposición de la promovente la cantidad que en su día esta depositó en concepto de señal, mientras que la segunda presenta un escrito en el que manifiesta que no ha suscrito contrato alguno con la conciliante en relación a la vivienda reseñada en el hecho primero de la papeleta de demanda, no siendo suya la firma obrante al pie del documento cuya copia se ha entregado a esta parte. No habiendo tenido conocimiento ni intervención alguna en los hechos relatados en la papeleta de conciliación. Consecuencia de lo cual tampoco ha percibido cantidad alguna por el concepto a que se refiere el hecho segundo de la demanda, ni conferido apoderamiento alguno a la persona reseñada en el correlativo a tal fin. Por lo tanto, no adeuda nada a la conciliarte puesto que no ha suscrito documento alguno ni percibió cantidad alguna.

4. La cantidad entregada por Doña Brigida en concepto de señal fue recibida por el Sr. Enrique que en ningún momento la hizo llegar a la supuesta compradora y/o sus herederos, procediendo a restituirla a la primera el 18 de mayo 2020.

TERCERO: En respuesta a ambos recursos de apelación, cumple recordar que el contrato de corretaje se ha definido como un contrato innominado, principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o servirle para ello como intermediario, a cambio de una retribución; diferenciándose del mandato en que el mediador se limita a poner en contacto a las partes sin intervención del corredor en el contrato, es decir, el mediador, a diferencia del mandatario, no contrata.

Aun cuando no se cuenta con hoja de encargo, de la prueba practicada y en concreto de lo asumido por el propio interesado se desprende que Doña Clemencia únicamente encargó a Don Enrique funciones de intermediación orientadas a la venta del inmueble de su propiedad, es decir recibir eventuales ofertas y contactar con posibles compradores; sin que en modo alguno conste ni quepa deducir que el Sr. Enrique contaba con un mandato para transmitir, el cual ha de ser expreso y no cabe presumirlo, de acuerdo con lo dispuesto de modo terminante en el art. 1713, 2.º CC, de manera que solo los interesados son los llamados a concluir el contrato intermediado mediante la expresión del consentimiento reciproco.

En efecto, no existe indicio alguno de que Doña Clemencia hubiera concedido mandato a Don Enrique con carácter expreso y representativo para que en su nombre y por su cuenta pudiese concluir el contrato de compraventa sustituyéndola íntegramente, además, resulta inconcebible que mediando entre los nombrados un contrato de gestión el Sr. Enrique haya redactado un contrato de compraventa, convocado a Doña Brigida como compradora -a pesar de no tener relación contractual alguna con ella-, y haya firmado P.O. un contrato sin consentimiento de la vendedora, contrato en el que, a pesar de estampar su firma bajo P.O. en el exponendo, hizo figurar infundadamente que Doña Clemencia intervenía en su propio nombre y derecho.

En este sentido resulta muy ilustrativa la STS de 22 de mayo 1998, en la que, con base en constante jurisprudencia, se establece " Los encargos de venta no suponen efectivos mandatos para llevar a cabo actos de riguroso dominio, pues lo único que facultan es a realizar actividades de localización de posibles compradores y mediar entre estos y los futuros vendedores, con lo que el hecho de concurrir estas gestiones previas no conducen a tener que decretar que con ellas se generó efectiva venta, como tampoco si el intermediario percibe -no constando en este caso si estaba autorizado para ello- algún dinero como arras o señal, ya que esta situación no implica perfección de un contrato para el que se carece del necesario poder ( sentencias de 19-10-1993 y 7-3-1994 ). El mediador no puede rebasar sus funciones y el exceso en su gestión no obliga a su principal para con el tercero con el que mantuvo tratos negociales de indiscutible condición preliminar".

Resolución, la anterior, que sigue lo dispuesto en la STS de 19 de octubre de 1993 " la mediación de recepción de arras para la que esté expresamente autorizado el mediador, no implica un tácito apoderamiento para disponer de bienes inmuebles y perfeccionar el contrato de venta de cuya gestión y tramitación fue encargado, pues no llevan en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación, de consumación, o de prueba de la compraventa; y esta Sala ha declarado que tiene carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan [ SS. 31-10-1963 ) y 16-12-1970 , entre otras], sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible e insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa para lo que no se le autorizó sino solamente para gestionar y tramitar el contrato traslativo", al igual que lo dispuesto en la STS de 26 de marzo 1992 " El mediador, salvo autorización y representación expresa, no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo pregestoria, al hacer posible contratar y cesa una vez que pone en relación a las partes que son las que han de celebrar el futuro convenio ( sentencias de 3 de marzo de 1967 , 21 de octubre de 1965 , 1 de marzo de 1988 ), pues al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, no contrata ni promete la conclusión del negocio ( sentencia de 6 de octubre de 1990 ), conforme lo que es contenido propio de la actividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en razón a su actuación profesional y oficial, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o derechos reales, 183 así como para la tramitación, promoción y emisión de informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes (Decreto de 4 de diciembre de 1969, y Estatuto General de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que contiene el Real Decreto de 19 de junio de 1981 , que deroga a aquél)".

Jurisprudencia que se repite en la doctrina de las Audiencias Provinciales, así la SAP de Granad e q12 de enero 2007 " El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoría, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final ( SS 2-10-65 , 03-03-67 , 01-03-88 y 6-10-90 )".

Por lo tanto, la actuación del Sr. Enrique suscribiendo el contrato de fecha 30 de julio 2018, documento en el que sin arrobo y con tanto error como notorio exceso denominó "contrato de compraventa", trascendió las facultades conferidas ya que evidentemente se extralimito en sus obligaciones, y pese a lo que en dicho documento hizo constar, anteponiéndolo a su firma que actuaba P.O., es decir que no actuaba como representante en sentido propio, técnico y riguroso de la persona de la vendedora, lo cierto es que el mencionado otorgó por su cuenta y riesgo el documento en cuestión, a pesar de que no podía perfeccionar un contrato de compraventa que ni se celebró ni podía celebrarse, al no estar la vendedora presente ni verdaderamente representada y carecer manifiestamente de poder y de mandato para poder celebrarlo, pues únicamente estaba autorizado para gestionar una venta subordinada a la aprobación de la vendedora. Y, por supuesto, de acuerdo con la jurisprudencia expuesta, sin que el hecho de que el Sr. Enrique estuviera facultado -que tampoco se sabe con certeza- para percibir dinero en concepto de arras implique perfección de un contrato para el que se carece de poder, es decir que ello no implica un tácito apoderamiento a su favor para disponer de bienes inmuebles, sino sólo en cuanto forman parte de la gestión y tramitación encargada al agente, pues así se pronuncia la jurisprudencia, entre otras, en STS de 7 de marzo 1994.

Es cierto que, en aplicación del art. 1727.2 CC, la jurisprudencia declara que la mandante puede ratificar de manera expresa los actos en que el mandatario se ha excedido y también puede hacerlo de manera tácita mediante actos inequívocos o cuando acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado sin su autorización. Pero ocurre que nada de eso ha sucedido, más bien al contrario, como lo demuestran el llamativo hecho de que la vendedora únicamente haya remitido el burofax al agente y que con ocasión del acto de conciliación -único requerimiento realizado a Doña Clemencia para que se avenga a la venta del inmueble de su propiedad- la nombrada no prestó finalmente su consentimiento ni perfeccionó el contrato celebrado pretendidamente en su nombre y por su cuenta con la interesada en la compra.

En consecuencia, yerra la parte actora al dirigir su acción frente a quien no ha contraído ninguna deuda respecto de ella, pues de los documentos suscritos no resulta obligación alguna contraída por Doña Clemencia o sus herederos con la interesada en la compra, pues se ha de insistir que cuando tales negociaciones se realizan entre un mandatario o intermediario sin facultades de representación, aunque esas negociaciones se haya llevado con conocimiento de la vendedora -extremo que ni siquiera se ha acreditado-, se necesita la ratificación de esta, bien, mediante la suscripción de un contrato privado de compraventa o promesa de venta, generalmente con la inclusión de arras penitenciales, bien, mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa o bien mediante la recepción de una parte del precio. Nada de esto se ha producido en el supuesto de que se trata, pues ni Doña Clemencia ni sus herederos contrajeron compromiso u obligación alguna con la supuesta compradora, por la simple y elemental razón que no firmaron el documento de 30 de julio 2018, ni ningún otro, ni tampoco consta que llegaran a aceptar oferta alguna, y mientras ello no se produzca la vendedora no puede quedar vinculada con los tratos entre su agente y la compradora por cuanto el contrato de compraventa no se ha celebrado por falta de la voluntad de la vendedora, única quien, con el concurso de voluntad de la compradora, podía perfeccionar el contrato perfeccionado, poniéndose de acuerdo sobre el precio y la cosa objeto del mismo aunque ni el uno ni la otra se hubieran entregado ( art. 1450 del CC).

En todo caso, la parte demandante, tiene incuestionable derecho a percibir, de acuerdo con los términos del documento suscrito por el Sr. Enrique, duplicada la cantidad que entregó, pero del único sujeto a quien realizó la entrega de los 3.000 euros que nunca estuvo en poder de la supuesta compradora y con quien concluyó el pacto de arras -en realidad no es un genuino pacto de arras porque está vinculando a quien no le ha apoderado expresamente para vender y a quien no ha celebrado negocio alguno de arras-, pues es la única persona con quien se celebró el negocio, de ahí que deba responder de lo realizado, por sí y ante sí, sin mandato alguno.

A tenor de lo expuesto se acoge íntegramente el recurso interpuesto por lo representación de Don Dimas y Doña Candelaria y parcialmente el interpuesto por la representación de Doña Brigida, con las consecuencias que se plasmaran en la parte dispositiva.

TERCERO: En cuanto a las costas no se hace declaración alguna respecto a las ocasionadas en esta alzada, y en cuanto a las de instancia se imponen a la parte actora las ocasionadas por la desestimación de la demanda frente a Don Dimas y Doña Candelaria y no se hace declaración alguna respecto a las causadas por la demanda dirigida frente a Don Enrique ( art. 394 y 398 LEC).

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.